05 Geconsolideerde verordening middenhuur Tilburg 2023 (met wijzigingen gemarkeerd)

Verordening middenhuur Tilburg 20192023 Artikel 1 Definities In deze verordening wordt verstaan onder: a. Aanvangshuurprijs: de huurprijs per maand bij de start van de huurovereenkomst; b. College: het college van burgemeester en wethouders; c. Huishouden: een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en een duurzame gezamenlijke huishouding voeren; d. Huurprijs: de prijs die bij huur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, exclusief eventueel bijkomende servicekosten voor bijvoorbeeld gas, water, licht en administratiekosten. e. Huishoudinkomen: het inkomen dat op grond van artikel 1 Woningwet als huishoudinkomen wordt aangemerkt voor een peiljaar; f. Middeldure huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een in deze verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerdhuurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); g. DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet; gh.

Gebruiksoppervlakte: gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580, hierna te noemen GBO, is de bruikbare vloeroppervlakte, geschikt voor het beoogde gebruik;. hi. VooradviesAdviesverzoek: Een vooradvies adviesverzoek is een verzoek van een ontwikkelaar van een woningbouwlocatie om de mogelijkheden en beperkingen van een bouwplan door de gemeente te laten onderzoeken, voorgaand aan de indiening van een aanvraag om een omgevingsvergunning;. i. Woningwaarderingsstelsel (WWS): waarderingsstelsel voor zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 5, eerste lid, onder a van het Besluit huurprijzen woonruimte. Artikel 2 Minimum en maximum huurprijsgrenzen 1. De aanvangshuurprijs voor: a. lage middeldure huurwoningen bedraagt tenminste het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste € 800 per maand; en blijft gedurende de instandhoudingstermijn binnen deze te indexeren bandbreedte (conform uitgangspunten zoals omschreven in het derde lid); b.

hoge middeldure huurwoningen begint bij € 801 en ten hoogste € 950 per maand en blijft gedurende de instandhoudingstermijn binnen deze te indexeren bandbreedte (conform uitgangspunten zoals omschreven in het derde lid).van middeldure huurwoningen bedraagt ten minste het bedrag als bedoeld in artikel 13 lid 1 sub a van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste de door de gemeente gehanteerde maximale huurprijsgrens als bedoeld in artikel 2 lid 2 van deze verordening (€1.123,13,- prijspeil 01-07-2023). 2. De door de gemeente gehanteerde maximale huurprijsgrens voor middeldure huurwoningen wordt jaarlijks vastgesteld door de Rijksoverheid (prijspeil 01-07-2023: €1.123,13, gelijk aan maximaal 186 punten van het woningwaarderingsstelsel (WWS)).

2. De in het eerste lid bedoelde minimale aanvangshuur wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 12, tweede lid van het Besluit huurprijzen woonruimte. 3. De in het eerste lid bedoelde maximale aanvangshuur van lage middeldure huurwoningen en hoge middeldure huurwoningen wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek. 43. De hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen dient, gerekend vanaf de datum van eerste verhuur gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 5, met toepassing van het tweede en derde lid, te blijven vallen binnen de bandbreedten genoemd in het eerste lid.onder het maximale bedrag, zoals bedoeld in lid 2 van dit artikel. Artikel 3 Maximum inkomenseis middeldure huurwoning 1. De doelgroep voor middelduren huurwoningen zijn: a. Eenpersoonshuishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk huishoudinkomen (het verzamelinkomen) hebben tot maximaal de bovengrens van het hoger middeninkomen (prijspeil 01-01-2023: €57.573). b.

Meerpersoonshuishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk huishoudinkomen (het verzamelinkomen) hebben tot maximaal de bovengrens van het hoger middeninkomen (prijspeil 01-01-2023: €76.764). huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk huishoudinkomen (het verzamelinkomen) hebben tot maximaal 1,5 keer de DAEB-norm. In 2019 bedraagt deze DAEB norm € 38.035,-. Uitgangspunt is het verzamelinkomen in het berekeningsjaar op basis van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001), of wanneer bij betrokkene geen inkomstenbelasting wordt geheven, het belastbare loon volgens de Wet op de loonbelasting 1964. Artikel 4 Prijs-kwaliteitsverhouding middeldure huurwoning 1. Voor de gemeente als geheel eenEen minimum percentage van 10% particuliere middeldure huurwoningen te realiseren als uitgangspunt nemen bij nieuwe grotere woningbouwontwikkelingen (meer dan 50 woningen), met de mogelijkheid tot gebiedsgerichte afwijking. waarmee alle initiatiefnemers in de stad een aandeel moeten leveren in deze opgave: a2. Voor het aandeel particuliere middeldure huurwoningen binnen het project, geldt minimaal een gemiddeld oppervlakte van minimaal 60 m2 GBO per particuliere middeldure huurwoning. 3.

Per individuele particuliere middeldure huurwoning kan afgeweken worden tot een minimum van 55 m2 GBO, mits het volledig aandeel particuliere middeldure huurwoningen binnen het project het gemiddelde van minimaal 60 m2 GBO behoudt, zoals bepaald in lid 2 van dit artikel. Daarbij onderscheid maken tussen de huurprijsniveaus € 721-€ 800 en € 801-€ 950 (prijspeil 2019). b. Voor middeldure huurwoningen wordt uitgegaan van een minimale oppervlakte van 70 m2 GBO. Voor locaties in de Binnenstad, Spoorzone en Piushaven geldt een minimale oppervlakte van 60 m2 GBO. Met het gebruiksoppervlak loopt de huurprijs op. Dit ziet er als volgt uit: afbeelding binnen de regeling

2. Voor kleinere plannen (tussen 10 en 50 woningen) geldt een maatwerkafweging. 4. Bij de beoordeling van de kwaliteit van de particuliere middeldure huurwoning wordt ten minste, maar niet uitsluitend, rekening gehouden met: a. Beoordeling van de particuliere middeldure huurwoning op basis van het WWS-puntenstelsel; b. Beoordeling van de particuliere middeldure huurwoning op basis van het op dat moment geldende gemeentelijke kwaliteitskader; c. Afstemming van de particuliere middeldure huurwoning op de (toekomstige) doelgroep(en) van de particuliere middeldure huurwoning, in het betreffende gebied. 3. Overzichtskaart begrenzing Binnenstad, Spoorzone en Piushaven (conform beheersgebieden bestemmingsplan): afbeelding binnen de regeling

Artikel 5 Instandhoudingstermijn Particuliere Mmiddeldure huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 150 jaar na de eerste ingebruikname als zodanig beschikbaar te blijven. Artikel 6 Indiening 1. Plannen voor nieuwe woningbouw ontwikkelingen kunnen door initiatiefnemers door middel van een vooradvies adviesverzoek ingediend worden via: https://www.tilburg.nl/ondernemers/bouwen-envestigen/adviesverzoek/https://www.tilburg.nl/ondernemers/bouwen-en-vestigen/omgevingsvergunning/, vooradvies ondernemers.

2. In het vooradvies advies wordt ten aanzien van de middeldure huur beoordeeld of het plan aan de uitgangspunten van deze verordening voldoet. 3. Na afgifte van het antwoord vooradvies adviesverzoek dient altijd nog een omgevingsvergunning ingediend te worden. Artikel 7 Naleving De eigenaar van (een) particuliere middeldure huurwoning(en) overlegt, gedurende de instandhoudingstermijn zoals bedoeld in artikel 5 van deze verordening, elk jaar vóór 1 april een verklaring aan de afdeling Ruimte van de gemeente. In de verklaring staat per particuliere middeldure huurwoning de netto huurprijs die in het voorgaande jaar in rekening is gebracht. Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door het college aangewezen medewerkers van de gemeente. Artikel 8 Hardheidsclausule Het college van burgemeester en wethouders kan op grond van bijzondere omstandigheden gemotiveerd afwijken van deze verordening. Artikel 9 Overgangsregeling

1. Voor projecten waarvoor: a. Een anterieure overeenkomst is gesloten, of; b. Een ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt, of; c. Een bestemmingsplan is vastgesteld, waarin wordt verwezen naar de Verordening middenhuur Tilburg 2019, of; d. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouw en/of strijd met ruimtelijke ordening is ingediend, Voor datum inwerkingtreding van deze verordening, blijft de Verordening middenhuur Tilburg 2019 van toepassing, tenzij er in de anterieure overeenkomst en/of bestemmingsplan voor dit specifieke project maatwerkafspraken zijn gemaakt.

De Verordening Middenhuur Tilburg 2019 blijft van toepassing voor die projecten, waarvoor op het moment van inwerkingtreding van de Verordening Middenhuur Tilburg 2023 een anterieure overeenkomst is gesloten of een bestemmingsplan is vastgesteld, tenzij er in de anterieure overeenkomst en/of bestemmingsplan voor dit specifieke project maatwerkafspraken zijn gemaakt. 2. Voor alle overige projecten geldt vanaf het moment van inwerkingtreding van de Verordening Middenhuur Tilburg 2023. Artikel 910 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als Verordening Middenhuur Tilburg 20192023. Artikel 1011 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking per 31-12-2023 acht dagen na publicatie in het Gemeenteblad. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier, de voorzitter,

Toelichting op Verordening Middenhuur Tilburg 20192023 Aanleiding en doel De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Deze verordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. Sinds 1 juli 2017 kan de gemeente ook sturen op toevoeging van de categorie middeldure huurwoningen. Deze mogelijkheid en het collegebesluit ‘Instrumentarium ter bevordering van het aanbod van middeldure huurwoningen’ (18 juli 2017) vormen de uitgangspunten voor deze verordening. De toepassing van deze verordening moet in het betreffende bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. In deze verordening zijn de sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen opgenomen. De maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen wordt hiermee vastgelegd. Deze grens moet de gemeente bepalen. Ook regelt de verordening dat de middeldure huurwoningen gedurende een bepaalde periode binnen de opgelegde categorie beschikbaar moeten blijven.

De verordening regelt niet de toewijzing van woningen aan individuele huishoudens.

Artikelsgewijze toelichting Artikel 1 Definities De inhoud van dit artikel spreekt voor zich Artikel 2 Minimum en maximum huurprijsgrenzen Bij het bepalen van de huurprijsgrenzen is aansluiting gezocht bij het bestaande woningwaarderingsstelsel (WWS). De minimale huurprijs voor een middeldure huurwoning bedraagt ten minste het bedrag als bedoeld in artikel 13 lid 1 sub a van de Wet op de huurtoeslag (prijspeil 01-01-2023: €808,06). Daarmee is aansluiting gezocht bij de bestaande huurtoeslaggrens, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Die grens bedraagt € 720,42 (prijspeil 2019).Bij het bepalen van de maximale huurprijs voor een middeldure huurwoning is aansluiting gezocht bij het woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze bovengrens wordt vastgesteld gelijk aan 186 WWS-punten (prijspeil 01-07-2023: €1.123,13). De bovengrens voor een middeldure huurwoning is bepaald op € 950 (prijspeil 2019). Deze bovengrens is afgeleid van de grens die gehanteerd wordt in het collegebesluit 'Instrumentarium ter bevordering van het aanbod van middeldure huurwoningen' (18 juli 2017). Beide huurprijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd door de Rijksoverheid. De huurprijsgrenzen worden geïndexeerd met een verhoging telkens op 1 januari geïndexeerd.

De minimale huurgrens voor een middeldure huurwoning wordt geïndexeerd met een verhoging zoals bepaald in artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze indexering ligt vast in landelijke wetgeving en vindt regelmatig, maar niet altijd jaarlijks, plaats door de rijksoverheid. De indexering van de bovengrens is een gemeentelijke beleidskeuze. Deze indexering moet jaarlijks plaatsvinden. Gekozen is voor koppeling aan de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De beschikbaarheid van dit aanbod huurwoningen wordt geborgd door de bepalingen in de andere artikelleden. De huurverhogingen die de verhuurder doorvoert, mogen er niet toe leiden dat de huurprijs tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale aanvangshuurprijs die in enig jaar geldt, gelijkgesteld aan 186 WWS-punten. Er is derhalve een plafond voor de te vragen huurprijs in de instandhoudingstermijn. Deze verordening regelt daarentegen niet de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging die de verhuurder aan de huurders oplegt. Artikel 3 Maximum inkomenseis middeldure huurwoning De verhuurder van middeldure huurwoningen is vrij in de keuze van het toewijzingsmodel, onder voorwaarde de gestelde inkomenseis niet hoger is dan het inkomen zoals genoemd in dit artikel. Hiermee wordt voorkomen dat de middeldure huurwoningen niet beschikbaar zijn voor de doelgroep van beleid.

Artikel 4 Prijs-kwaliteitverhouding middeldure huurwoning Dit artikel spreekt voor zich. Artikel 5 Instandhoudingstermijn Artikel 5 regelt de minimale instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen, welke is bepaald op 10 15 jaar. Deze instandhoudingstermijn geeft voor minimaal 10 15 jaar de zekerheid over de beschikbaarheid van middeldure huurwoningen. De huurprijs van middeldure huurwoningen zal in die periode niet hoger mogen zijn dan de bovengrens die is vastgelegd in artikel 2 van deze verordening. Artikel 6 Indiening Indienen van een vooradvies adviesverzoek via: https://www.tilburg.nl/ondernemers/bouwen-envestigen/adviesverzoek/ https://www.tilburg.nl/ondernemers/bouwen-en-vestigen/omgevingsvergunning/

Bij het vooradvies dienen 2 PDF-documenten toegevoegd te zijn (bestaande en nieuwe situatie) met daarin: - Situatietekening ten opzichte van bestaande bebouwing. - Situatietekening ten opzichte van bestaande bebouwing. Tekeningen op schaal 1:100 met plattegronden inclusief beoogd gebruik/bestemming en geveltekeningen inclusief aangrenzende bebouwing. Tekeningen op schaal 1:100 met plattegronden, inclusief beoogd gebruik/bestemming, doorsneden, geveltekeningen inclusief aangrenzende bebouwing, details, materialen, kleuren en relevante installaties. - Foto's van de bestaande situatie en de omliggende bebouwing. Artikel 7 Naleving Indien woningen binnen de termijn van 105 jaar worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening. Als een woning bijvoorbeeld wordt verkocht dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende die instandhoudingsperiode, kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom. Artikel 8 Hardheidsclausule Het college kan in gevallen waarin deze verordening niet of niet in redelijkheid voorziet een bijzondere voorziening treffen waarbij de bijzondere omstandigheden van een geval wordt afgewogen. Artikel 9 CiteertitelOvergangsrecht Dit artikel spreekt voor zich. Artikel 10 InwerkingtredingCiteertitel Dit artikel spreekt voor zich.

Artikel 11 Inwerkingtreding Dit artikel spreekt voor zich.

Ondertekening