05 Bijlage 4_ Notitie uitwerking scenario's Kempenbaan

Notitie

Bijlage 4 Uitwerking scenario’s Kempenbaan Distributiecentrum Scenario 1 Realisatie middelgroot distributiecentrum Kempenbaan-Oost Inhoudelijk Het scenario gaat uit van het behoud van de huidige bestemming maar zal door middel van meervoudig grondgebruik en het mengen van functies beter aansluiten op zijn omgeving. Ook de nieuwe ontsluiting vanaf de Kempenbaan zorgt voor een betere verkeersmobiliteit op de Koninghoeven en minder verkeer richting de Piushaven. Er wordt een volledig kruispunt aangelegd voor inkomend en uitgaand vrachtverkeer aan de Kempenbaan. Deze weg dient tegelijkertijd voor ontsluiting van de Koningshoeven, omdat de bestaande aansluiting op de Kempenbaan komt te vervallen. Daarbij wordt voorkomen dat de Koningshoeven wordt gebruikt voor vrachtverkeer, ook wordt door verkeersmaatregelen het nu bestaande sluipverkeer significant beperkt. Het inpassen van stadsdistributie op deze locatie vraagt een sterke sturing op ruimtelijke keuzes, verkeersafwikkeling, vergroening en waterberging. Daarbij dient deze locatie tevens een representatieve groene stadsentree te vormen en een goede overgang te maken tussen Kempenbaan en Koningshoeven. Dit vraagt om een groene inpassing, aansluiting op de lintbebouwing, een goed uitgedacht profiel ter plaatste van de Leij en het zorgvuldig begeleiden van zichtlijnen vanaf de Kempenbaan.

Groenstructuren in- en direct nabij het plangebied zijn schaars en moeten worden gehandhaafd. Daar waar bestaande groenstructuren langs de Kempenbaan worden aangetast zullen ze moeten worden hersteld (al dan niet in ene nieuwe vorm) om het groene karakter van de stadsentree te blijven houden. De bestaande overwegend groene zones aan het lint Koningshoeven worden breder gemaakt en fungeren als buffer naar het stadsdistributiecentrum (hierna SDC). De groene zichtlijn aan de Koningshoeven wordt doorgetrokken door met toekomstige woonbebouwing en een groene structuur die het lint van de Koningshoeven moeten vervolmaken. De toekomstige woonbebouwing sluit aan op de bebouwingskarakteristiek van het lint (relatief groot volume, villa in royale groene setting). In de ruimtelijke inpassing van het SDC en de situering van de ontsluitingsstructuur moet gebruik gemaakt worden van de aansluiting aan met de Kempenbaan. Uitgangspunt is om zo zuinig mogelijk om te gaan met het aanbrengen van verharding en daar waar mogelijk ruimte vrij te spelen voor waterberging en ecologie.

In 2019 heeft college een besluit genomen over “Analyse en ontwikkelopgave Kempenbaan Oost en West”, waaronder een nieuwe ongelijkvloerse oost-west verbinding voor langzaam verkeer tussen Groenewoud en Moerenburg, via het ETZ terrein, langs de ecologische verbindingszone onder/over de Kempenbaan, aansluitend op Koningshoeven richting buitengebied en centrum. In het bestemmingsplan voor de zorgcampus ETZ is deze route ook indicatief aangeduid. Het waterschap speelt een belangrijke rol bij de wateropgave in dit beekdal. Er dient daarbij uitdrukkelijk rekening gehouden te worden met de kans op overstromingen. De waterbergingsopgave dient waar mogelijk (ruimtelijk/visueel) een koppeling te hebben met het beekdal. Verder is het wenselijk om te onderzoeken of circulair watergebruik mogelijk is door bijv. dakwater voor toiletdoorspoeling te gebruiken. Op basis van gemeentelijk beleid dient 60mm waterberging per/m2 verharding toegevoegd te worden. Uitgangspunt is dat de ecologische verbindingszone in de toekomst én gedurende het gehele ontwikkelingsproces moet (blijven) functioneren voor de doelsoorten waarvoor de verbinding bedoeld is. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de nabij gelegen Natura 2000-gebieden. - Minimaal 25 m breed, gemiddeld 50 m breed (5 ha. over lengte van 1 km.).

Pagina 1 van 9

Notitie

-

-

Geen (wandel- of fiets-)paden door de EVZ. Alleen noodzakelijke paden loodrecht op de EVZ om van de ene kant naar de andere kant te kunnen komen. Paden buiten de EVZ zijn mogelijk, mits rekening wordt gehouden met de EVZ; geen externe werking op de EVZ door verlichting op EVA en geen verstoring door geluid en beweging. Compensatie voortkomend uit de aantasting van bestaande natuur (Wnb, NNB en stadsnatuurkaart 2040) zal voorafgaand dan wel minimaal tegelijkertijd aan de aantasting van de betreffende natuurwaarde gerealiseerd zijn. Geen externe verstoring op de EVZ (beek en oevers) door bijvoorbeeld verlichting. Langs de wegen die de verbindingszone kruisen is geleiding aangebracht, bijvoorbeeld in de vorm van amfibieschermen, zodat amfibieën en reptielen richting de faunapassages worden geleid. Doelsoorten worden nader uitgewerkt naar aanleiding van de visie die wordt opgesteld in samenwerking met gemeente, waterschap, provincie en ETZ.

De ontwikkeling van een SDC op Kempenbaan Oost is alleen haalbaar en veilig met een nieuwe ontsluiting op de Kempenbaan. Extra vrachtverkeer en autoverkeer als gevolg van een SDC op de Koningshoeven is onacceptabel. Uit berekeningen van een nieuwe aansluiting nabij het middelgroot SDC blijkt dat het mogelijk is om het verkeer goed af te wikkelen, mits het sluipverkeer op de Koningshoeven significant verlaagd wordt. Indien het sluipverkeer ook via het nieuwe kruispunt gaat rijden wordt de belasting te hoog wat slecht is voor de doorstroming op de Kempenbaan. Vanuit beleid geldt dat de doorstroming op de Kempenbaan als belangrijke ontsluitings-as van de stad gegarandeerd moet blijven, zowel vanwege het belang voor het totale Tilburgse wegennet als ook voor Rijkswaterstaat, die geen terugslag op de snelweg zal toestaan. De gekoppelde verkeerslichten bij de Ringbaan Zuid-Oost en het Cenakel zijn daarbij het kritische punt. De onderlinge afstanden en opstelvakken zijn hier te kort om het verkeer goed en veilig af te wikkelen. Een nieuwe aansluiting op de Kempenbaan moet daarom gecompenseerd worden door het aanpassen of vervallen van de verkeerslichten bij het Cenakel, waarbij in ieder geval de aftakking naar de Koningshoeven komt te vervallen.

Het Cenakel zal daarbij wel aangesloten blijven op de Kempenbaan-Oost in de richting van de A58, richting de stad wordt een alternatieve route gemaakt. Verkeer met bestemmingsfuncties ten behoeve van bewoners, aanliggende bedrijven Eindhovenseweg en Trappistenklooster kan wel via de nieuwe ontsluiting worden afgewikkeld. Het afwaarderen van de Koningshoeven biedt mogelijkheden om aan de wens van bewoners tegemoet te komen hier een fietsstraat van te maken. Om een goede en veilige fietsstraat te creëren dient de verhouding tussen het aantal fietsers en auto’s in balans te zijn. In praktijk betekent dat een fietsstraat alleen mogelijk is als het sluipverkeer significant afneemt. Aan de Leije lijkt een mogelijkheid om woningbouwontwikkeling te realiseren met een stedelijk karakter. Dit maakt het mogelijk Kempenbaan een betere ruimtelijke uitstraling geven die de entree naar Tilburg vanuit het zuiden accentueert. Ook zit er ruimte in het plan om de lintbebouwing aan de Koningshoeven door te zetten. Intospace verkent of een publiek (of collectief) toegankelijk daklandschap te realiseren is. Randvoorwaarden gebiedsontwikkeling scenario 1: a. middelgroot distributiecentrum voor stadslogistiek b. verkeersontsluiting op de Kempenbaan, Koningshoeven voor bestemmingsverkeer. c.

inpassing gebeurt zorgvuldig, groen en met respect voor de lintbebouwing en het landelijke karakter van het lint Koningshoeven; d. toevoeging van nieuwe woonbebouwing, passend bij de schaal van de bestaande korrelmaat van bebouwing aan de Koningshoeven; e. ruim voldoende ruimte voor de ecologische verbindingszone (EVZ; minimaal 25m) langs de Leij; f. inpassing van de gemeentelijke regenwateropgave gebeurt in het plangebied, bovengronds en op landschappelijke wijze; ook voor de waterbelangen, behartigt door het waterschap, wordt in overleg met het waterschap, ruimte gevonden; g. uitwerking en inpassing in het plan van de fietsverbinding tussen Kempenbaan-Oost en -West;

Pagina 2 van 9

Notitie

h. i. j.

parkeerplaatsen voor personenauto’s (personeel e.d.) die benodigd zijn voor deze ontwikkeling komen in een gebouwde parkeervoorziening; Het plan is energiepositief; het gebouw krijgt zonnepanelen en een groen dak met ecologische waarde en voldoet aan de gemeentelijke beleidsregels van natuurinclusief bouwen.

Beoordelingsmatrix scenario 1 Planologisch/juridisch

Beheersbaar, “normale gebiedsontwikkeling”

Ruimtelijk/ stedenbouwkundig

Ruimtelijke verkenningen met Intospace geven aanleiding om e.e.a. verder uit te werken op basis van de randvoorwaarden van het college.

Financiële haalbaarheid

Financieel haalbaar, kostendekkend voor gemeente via dienstverleningsovereenkomst en anterieure overeenkomst.

Draagvlak bewoners

Er lijkt draagvlak i.v.m. ontsluiting op Kempenbaan zodat Koningshoeve fietsstraat kan worden, lintbebouwing.

Waarde voor Somerset Waardevol: ruimer SDC, woningbouw en ontsluiting Kempenbaan. Gevolgen gemeente

Programmatische meerderwaarde uit te halen (stadsdistributie, daklandschap, ecologische zone, fietsverbinding, woningbouw en waterbergingsopgave combineren)

Haalbaarheid

Haalbaar, stedenbouwkundig in te passen en (anterieure) overeenkomst m.b.t. kostenverhaal.

Pagina 3 van 9

Notitie

Woningbouw Bij een keuze van de gemeenteraad voor scenario 2,3 of 4 heeft de gemeente de mogelijkheid een gebiedsontwikkeling tot woningbouw bij Kempenbaan-Oost / Koningshoeven te starten. De gemeente neemt hierbij de gronden van Intospace (voormalig Hacas-Verschuuren) over en Were Di verhuisd naar deze locatie aan de entree van de stad. De locatie van Were Di en voormalig Ut Rooie Bietje (nu: Un bietje Groen) wordt ingezet voor woningbouw. In totaal kunnen er op basis van onderstaande massastudie ongeveer 700 woningen worden ontwikkeld. Algemene toelichting woningbouwscenario RHDHV heeft in opdracht van de gemeente een hoofdopzet/ massastudie voor het woningbouwscenario gemaakt De stedenbouwkundige opzet van Nieuw Jeruzalem is doorgetrokken langs het kanaal, met diverse hoogbouwelementen. Hier is ruimte voor een programma van ongeveer 550 woningen op het Were Di terrein. Zuidelijker gelegen, langs de Leij, zijn ongeveer 150 woningen in een groenere setting. Het nieuwe sportcomplex van Were Di wordt groen ingepast in de oksel van de afrit. Ook is rekening gehouden met een nieuwe ontsluitingsweg en het verkeerskundig afwaarderen van de Koningshoeven (zie onderstaande verbeelding).

Op basis van deze massastudie hebben we een indicatieve grondexploitatieberekening kunnen opstellen die inzicht geeft in de financiële haalbaarheid van deze gebiedsontwikkeling. Hiermee kunnen we ruimtelijke en financiële haalbaarheid op hoofdlijnen beoordelen en uitwerken in scenario 2, 3 en 4. Input vanuit disciplines zoals klimaatadaptatie en ecologie zijn in dit scenario nog niet meegenomen, al is wel in te schatten in

Pagina 4 van 9

Notitie

hoeverre dit mogelijk nog invloed kan hebben op de ruimtelijke opzet. Hierbij kan men denken aan het handhaven van bestaande groenstructuren of het borgen van een bredere ecologische zone, alsmede de ontsluiting die ook bij scenario 1 een rol spelen. Een totale gebiedsontwikkeling met woningbouw biedt kansen voor het creëren van een kwalitatief woonmilieu met ongeveer 700 woningen welke past binnen de ambities van de stad. De ontwikkeling kan een vervolg zijn op Jeruzalem en vormt zo een logische (groenere) doorontwikkeling van de sfeer van de Jeruzalem, met een duidelijke doelgroep/typologie/gebiedsidentiteit en daardoor niet concurrent met andere programma's in de stad (Spoorzone/ Smarius). Het gebied krijgt een goede aansluiting op de stad/ stedelijk weefsel (zowel in routes als in bebouwingstypen en -accenten) en er kan worden geprofiteerd van de landschappelijke kwaliteit van het kanaal en het stadsregionaalpark Moerenburg-Koningshoeven met kansen voor het versterken van de ecologische zone en groenstructuur. Het realiseren van een goed woonmilieu op de voormalige gronden Hacas-Verschuuren is niet mogelijk in verband met geluidshinder en de slechte bodemkwaliteit. Door verplaatsing van Were Di naar deze gronden (op basis van "nieuw voor oud" wordt er een woningbouwlocatie 'vrijgespeeld' die minder last heeft van de beperkingen t.a.v. geluid en bodem.

Stedenbouwkundig gezien is het ook logischer om hier woningbouw te realiseren (verlengde Piushaven). De verplaatsing biedt voor de vereniging ook voordelen zoals de mogelijkheid voor een vierde veld. Financiële gevolgen gemeente Voor een gebiedsontwikkeling met woningbouw is een indicatieve grondexploitatieberekening opgesteld die inzicht geeft in de financiële consequenties van woningbouw op deze plek. In de indicatieve grondexploitatie is een kosten- en opbrengstenraming gemaakt. Daarbij zijn o.a. kosten opgenomen voor het verwerven van gronden, het bouwrijp- en woonrijp maken van gronden en het verplaatsen van Were Di. Op basis van de grondexploitatie kent woningbouw op deze locatie in scenario 2 een netto contante waarde van -€16,7 miljoen euro, gebaseerd op een getaxeerde grondwaarde op basis van onteigeningsmethodiek (zie later voor een toelichting). De bandbreedte voor grondopbrengsten wordt voor een groot deel bepaald door de keuze voor het woningbouwprogramma en het oplossen van de parkeernorm in gebouwde parkeervoorzieningen. In onderstaande tabel een aantal optimalisatiemogelijkheden en een aantal risico’s die de grondwaarde beïnvloeden.

Optimaliseringsmogelijkheden

NCW (x 1.000.000)

Aandeel sociale huurwoningen verlagen met 10% Aantal woningen verhogen met 10% Reductie op de parkeernorm van 25% Stijging grondprijzen vrije sector koopwoningen + 10% Daling grondprijzen vrije sector koopwoningen - 10% Stijging kosten bouwrijp maken +/+ 10% Stijging kosten bouwrijp maken +/+ 20%

€ € € € € € €

Pagina 5 van 9

-11,1 -13,9 -11,3 -12,3 -21,2 -19,1 -21,4

∆ € 5,6 € 2,8 € 5,4 € 4,4 € -4,5 € -2,4 € -4,7

Notitie

Scenario 2 Gebiedsontwikkeling woningbouw Kempenbaan-Oost zonder alternatieve ontwikkellocatie Wijkevoort Vanuit gemeentelijk perspectief is het van groot belang dat een aan Intospace te betalen vergoeding voor de grondpositie zich niet kwalificeert als Staatssteun. Op basis van een extern juridisch advies is geconstateerd dat de maximale vergoeding onder specifieke omstandigheden mag worden bepaald conform de methodiek van onteigening. Een onafhankelijk expert is verzocht de locatie op die wijze te taxeren. De taxatiewaarde is als grondverwervingskostenpost opgenomen in de grondexploitatie zoals voormeld en dus uitgangspunt geweest voor het daarin berekende (negatieve) saldo. Intospace hanteert voor het bepalen van een voor hen aanvaardbare vergoeding de in de afsprakenbrief opgenomen bepaling, namelijk de aankoopwaarde, gemaakte kosten en het rendementsverlies. Daarmee komen zij op een vergoeding die substantieel hoger ligt dan de door de onafhankelijke partij bepaalde taxatiewaarde. Het hanteren van die hogere vergoeding zou, hoewel mogelijk betoogd zou kunnen worden dat de letterlijke tekst van de afsprakenbrief daarmee gevolgd wordt, leiden tot verlening van ongeoorloofde Staatssteun. Nu de verwachtingen ten aanzien van een vergoedingssom zo ver uit elkaar liggen, mogen we concluderen dat we niet minnelijk tot een overeenkomst zullen komen.

Beoordelingsmatrix scenario 2 Planologisch/juridisch

Juridisch lastig aangezien onmogelijk is om aan de marktwaarde van Intospace te voldoen op basis van de regelgeving omtrent staatsteun

Ruimtelijk/ stedenbouwkundig

Mogelijkheid voor realiseren woningbouw plan, locatie gezien de ligging wel complex en risicovol

Financiële haalbaarheid Negatief saldo van -16,7 miljoen Draagvlak bewoners

Moet nog met bewoners besproken worden. Alternatieve ontsluiting is noodzakelijk

Getaxeerde waarde is fors lager dan de marktwaarde die Intospace beWaarde voor Somerset rekend heeft. Daarmee voor Somerset binnen juridisch kader gemeente niet aanvaardbaar Gevolgen gemeente

ruimtelijk van toegevoegde waarde bij woningbouw

Haalbaarheid*

Bereiken minnelijke overeenstemming grondverwerving vrijwel onhaalbaar. Daarnaast gezien locatie risicovolle opgave.

Pagina 6 van 9

Notitie

Scenario 3 Gebiedsontwikkeling woningbouw Kempenbaan-Oost met alternatieve ontwikkellocatie 20 ha Wijkevoort Net als bij scenario 2 wordt de gemeente eigenaar van de gronden van Intospace waarmee de inhoudelijk ontwikkeling op deze gronden gelijk is aan scenario 2. Intospace krijgt een alternatieve ontwikkellocatie op Wijkevoort aangeboden waarmee een vergelijkbaar rendement kan worden behaald. Daarmee wordt de aankoopwaarde lager omdat Intospace het rendement dan alsnog kan behalen op een andere plek. Wijkevoort: De raad heeft bij de “Vaststelling bestemmingsplan Werklandschap Wijkevoort 2020, Exploitatieplan Wijkevoort, fase 1, 2021, Ontwikkelleidraad Werklandschap Wijkevoort” op 15 november 2021 het college opdracht gegeven (beslispunt 6) om “het concept van een campus als motor voor de innovatieontwikkeling verder uit te werken daarbij tevens het profiel ‘Smartvoort’ nader uit te werken waarmee tevens uitvoering gegeven wordt aan motie 22-4 en hier specifiek de rol van de gemeente en het meest passende ontwikkelmodel in mee te nemen, en besluitvorming hierover aan de raad voor te leggen. De regie die erfpacht biedt op de ontwikkeling is de ondergrens voor de verdere uitwerking. Daarmee wordt particulier (of privaat) eigendom niet uitgesloten” en (beslispunt 5c) “Wijkevoort wordt ontwikkeld voor functioneel grootschalige kavels van 5 hectare of groter.

Kavels van 7 hectare of groter worden niet uitgegeven of ontwikkeld tenzij sprake is van een bijzonder hoogwaardige landschappelijke inpassing en ruimtelijke geleding. Dit vraagt een collegebesluit”. De aanvaarde motie (Ruimte voor MKB: Slim samenwerken op Wijkevoort) verzoekt om “samen met het MKB en bedrijf vertegenwoordigende organisaties en bestaande netwerken (zoals bijv. Vitaal, BORT,VNO NCW en Midpoint Brabant) faciliterend op te treden voor MKB-bedrijven en startende bedrijven die zich wel willen vestigen op Wijkevoort, maar op zichzelf niet kunnen voldoen aan het minimale aantal hectares dat per kavel op Wijkevoort beschikbaar is. Hierbij combinaties te onderzoeken die voldoen aan alle eisen voor het bedrijventerrein Wijkevoort en daarbij bedrijven ook actief te ondersteunen om aan die eisen te voldoen”. Bovengenoemde uitgangspunten, waarbij met name lokale, innovatieve MKB eindgebruikers / bedrijven hun eigen vastgoed kunnen ontwikkelen, maakt dat de scenario’s 3 en 4 op gespannen voet staan met de door de raad vastgestelde voorwaarden voor de ontwikkeling van Wijkevoort en met de uitgangspunten die de raad heeft meegegeven voor de verdere uitwerking van een innovatiecampus en een ontwikkelmodel.

In het raadsvoorstel ‘verkenning campusprofiel en ontwikkelstrategie’ (beoogde vaststelling 14 november 2022) wordt geadviseerd om de gronden niet per kavel te verkopen of alle gronden te verkopen aan één partij die ook verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van vastgoed. De gemeente of de Campus Ontwikkel Organisatie (COO) verliest daarmee namelijk haar invloed op de ontwikkeling van de campus. Onzeker wordt dan of de campusontwikkeling tot stand komt en of aan de gekozen filosofie ook langjarig kan worden vastgehouden. Wel is het voorstelbaar dat één of meerdere private partners (risicodragend) participeren in de COO. Voor de campusontwikkeling is het belangrijk dat er centrale sturing is op het concept, een gedragen triple-helix aanpak met een gezamenlijk inhoudelijk (innovatie)programma waarbij ook onrendabele onderdelen (voorzieningen) tot stand komen. Deze voorwaarden komen het beste tot hun recht in een model, waarbij een COO in een nader te besluiten vorm uitvoering geeft aan ontwikkeling, beheer en programmering van de innovatiecampus. Verkoop van 20 ha aan 1 partij staat op gespannen voet met de voormeld voorstel.

Relatie met Didam-arrest: In het Didam-arrest is door de Hoge Raad aangegeven dat overheden bij verkoop van onroerende zaken mededingingsruimte moet bieden aan gegadigden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Het bieden van mededingingsruimte is hoofdregel. De scenario’s 3 en 4 voldoen niet aan deze hoofdregel. Vervolgens is door onze externe jurist beoordeeld of de scenario’s 3 en 4 in aanmerking komen voor de uitzonderingsgrond, namelijk of Intospace aangemerkt kan worden als ‘slechts één serieuze gegadigde’ waardoor de gemeente geen mededingingsruimte hoeft te bieden. De uitspraak van de Hoge Raad (en ook

Pagina 7 van 9

Notitie

lagere rechtsspraak) biedt momenteel nog weinig inzicht over de toepassing van deze uitzonderingsgrond, waardoor niet overtuigend kan worden bepleit dat hiervan gebruik gemaakt kan worden. In de beoordeling door de externe jurist worden 2 criteria benoemd die Intospace onderscheidt van eventuele andere potentiële gegadigden. 1. Huidige grondpositie van Intospace op Kempenbaan-Oost; en 2. De aanwezigheid van een afsprakenbrief. Beide criteria worden door de extern jurist als “risicovol’ beoordeeld om Intospace aan te merken als ‘slechts één serieuze gegadigde’. Het college is het eens met het advies van de extern jurist en vindt het niet uitlegbaar om geen uitvoering te geven aan mededingingsruimte (op de locatie Wijkevoort). Daarmee zijn de scenario’s 3 en 4 juridisch niet uitvoerbaar, dan wel neemt de raad bij een besluit voor één van deze scenario’s een zeer groot juridisch en financieel risico.

Beoordelingsmatrix scenario 3

Planologisch/juridisch

Risicovol door Didam daarnaast ontbreekt het aan besluitvorming over wenselijkheid woningbouw op juist deze locatie

Ruimtelijk/ stedenbouwkundig

Mogelijkheid voor realiseren optimaal plan Kempenbaan

Financiële haalbaarheid Negatief saldo van -14,0 miljoen Draagvlak bewoners

Moet nog met bewoners besproken worden. Alternatieve ontsluiting is noodzakelijk

Waarde voor Somerset Wel waarde, aantrekkelijk voor Somerset. Gevolgen gemeente

Ruimtelijk van toegevoegde waard, strategisch echter op gespannen voet met Wijkevoort (fase 1)

Haalbaarheid

Lijkt niet haalbaar, tenzij gemeente voldoet afwijkingsvoorwaarden Didam en aan voorwaarden ontwikkelaars (maar beiden worden zeer risicovol geacht)

Pagina 8 van 9

Notitie

Scenario 4 Gebiedsontwikkeling woningbouw Kempenbaan-Oost en bredere samenwerking gemeente- Somerset op Wijkevoort Ook in dit scenario is het uitgangspunt dat de gemeente de gronden van Intospace aan de Koningshoeven overneemt. Daarnaast hebben gemeente en Intospace verkend hoe zij nauwer samen kunnen werken op het gebied van ecosysteemontwikkeling en community building op Wijkevoort. Een bredere samenwerking zou betekenen dat de ontwikkelpotentie voor Intospace toeneemt waardoor de gronden aan de Koningshoeven voor minder verkocht kunnen worden wat een positief effect op het saldo bij woningbouw kan hebben. De inhoudelijke gesprekken over een mogelijke samenwerking zijn stilgelegd aangezien de gemeente een groot risico loopt bij dit scenario als we voorbij gaan aan de regels die voortkomen uit het aanbestedingsrecht (Didam arrest). Intospace is van dit risico op de hoogte en dat is ook in de verlengingsbrief benoemd. Raadsvoorstel Wijkevoort: Zie onder scenario 3. Voor Scenario 4 geldt aanvullend dat Intospace partner wordt in de ontwikkeling terwijl we bij de uitgiftestrategie vooralsnog niet op zoek zijn naar een partner bij de ontwikkeling en we inzetten op erfpacht.

Mochten we in de toekomst toch op zoek gaan naar een partner in de ontwikkeling van geheel Wijkevoort, dan betreft dat een deelname in de beoogde COO, hetgeen een open en transparant selectieproces vereist, welke voldoet aan het Didam-arrest.

Planologisch/juridisch

Risicovoller dan scenario 3 door staatsteunregels en Didam daarnaast ontbreekt het aan besluitvorming over woningbouw juist op deze locatie

Ruimtelijk/ stedenbouwkundig

Mogelijkheid voor realiseren optimaal plan Kempenbaan

Financiële haalbaarheid Negatief saldo van -14,0 miljoen Draagvlak bewoners

Moet nog met bewoners besproken worden. Alternatieve ontsluiting is noodzakelijk

Waarde voor Somerset Wel waarde, zeer aantrekkelijk voor Somerset. Gevolgen gemeente

Ruimtelijk van toegevoegde waard, strategisch echter op gespannen voet met Wijkevoort (fase 1)

Haalbaarheid

Lijkt niet haalbaar, tenzij gemeente voldoet aan afwijkingsvoorwaarden Didam en aan voorwaarden ontwikkelaars (maar beiden worden zeer risicovol geacht)

Pagina 9 van 9