05 Ambtelijke reactie planteamadvies

Ambtelijke reactie planteamadvies Ketelhuis

Verslag van: Datum: Opgesteld door: Bijlage:

Beoordeling planteamadvies Ketelhuis 7 juli 2021 Gemeente Tilburg Advies – planteam-Ketelhuis

Aan:

Planteamleden

Inleiding Op 20 juni 2021 ontvingen wij het planteamadvies voor het Ketelhuis. Het planteamadvies is tot stand gekomen na een viertal bijeenkomsten waarin de concept beleidsregels voor en het ontwerp van het bouwplan (SO) de centrale onderwerpen van gesprek waren. Van elke bijeenkomst is een verslag gemaakt. Alvorens hieronder puntsgewijs wordt ingegaan op het planteamadvies wil de gemeente hierbij zijn waardering uiten voor de inzet, betrokkenheid en kennis/kunde van zowel de planteamleden als de procesbegeleiding in het proces. De gesprekken zijn door de gemeente als constructief ervaren. De inzet heeft geleid tot een kwalitatief goed advies. Tegelijkertijd is er ook ruimte voor verbetering. Hier is met het planteam over gesproken en hierover vindt evaluatie plaats. “Rijdende trein” Waar we vooral tegenaan zijn gelopen is dat het project Ketelhuis een “rijdende trein’ betreft waar het planteam ‘op is gestapt’. Er is reeds sprake van een concreet bouwplan dat past binnen het onherroepelijke bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan schrijft voor dat er beleidsregels moeten worden opgesteld die ter advisering aan het planteam en kwaliteitsteam worden voorgelegd. Deze beleidsregels waren nog niet opgesteld terwijl er dus al wel een bouwplan is.

Hierdoor bestaat de indruk dat de beleidsregels worden toegeschreven naar het bouwplan, terwijl het qua volgorde andersom zou moeten zijn; eerst beleidsregels formuleren en daarbinnen het bouwplan uitwerken. Procesafspraak Aangezien het bouwplan zelf (van Buro013) over het algemeen kan rekenen op positieve feedback heeft het planteam ervoor gekozen om toch advies uit te brengen om zo de planning niet te laten stagneren. “Het ontwerp sluit naar de mening van het planteam goed aan bij het robuuste, industriële karakter van de Spoorzone. Het heeft een eigenwijze uitstraling, mede door gebruik te maken van elementen van staal die tegen de buitengevel aangebracht worden.” Wel blijft het planteam graag met gemeente en ontwikkelaar in gesprek over de verdere inrichting van het omliggende openbare gebied waar nu nog te weinig over bekend is. Dit gebied stopt ook niet bij het Ketelhuis maar dient in een bredere context te worden bezien (Theresia Oost en West inclusief Aterlierstraat). Vandaar dat we hieronder de scope van de beleidsregels ‘ruimtelijke structuur Ketelhuis’ goed willen afbakenen. Ondertussen gaat het geselecteerde landschapsbureau Karres en Brands aan de slag met een bredere visie op de openbare ruimte in overleg met de omgeving.

Scope besluitvorming beleidsregels Het project Ketelhuis maakt onderdeel uit van een breder deelgebied Theresia West en heeft tevens een relatie met de toekomstige ontwikkeling van deelgebied Theresia Oost. Dat wil zeggen dat de voorliggende beleidsregels zich enkel toespitsen op het afgebakende projectgebied. Hiermee wordt geborgd dat het adviesrecht van het planteam in stand blijft voor de verdere uitwerking van het (omliggende) gebied.

1.1 Ontwerp Ketelhuis Aanbevelingen t.a.v. het ontwerp worden meegenomen in de verdere uitwerking van het bouwplan. Het gaat hier om de volgende aanbevelingen: Onderzoek wat wel mogelijk is qua herkenbaarheid en verwijzing naar het verleden als het gaat om de ketels. Bijvoorbeeld door een soortgelijke ketel terug te plaatsen of een replica te maken. Reactie: dit onderzoek is onderdeel van de opdracht van de architect. Adviezen: 1. Pas een meer open structuur toe aan de Burgemeester Brokxlaan i.p.v. de gesloten gevel. Daardoor kan het Ketelhuis een meer open en vriendelijkere structuur krijgen en dit draagt bij aan de sociale veiligheid. Reactie: Voor het gehele monumentale exterieur geldt de randvoorwaarde dat dit zoveel mogelijk behouden moet blijven in oorspronkelijke staat. Gevelopeningen tasten het exterieur aan. Aan de andere kant begrijpen wij de wens van de omgeving. Bepaalde openingen kunnen daarnaast juist ook bijdragen aan de beleving van het oorspronkelijke ketelhuis doordat je naar binnen kunt kijken. Het gesprek over de mogelijkheden om het exterieur om bepaalde overwegingen toch ‘aan te tasten’ vindt plaats met de omgevingscommissie. De architect is nog aan het onderzoeken op welke wijze aan deze kant van het gebouw meer licht kan worden toegelaten.

De omgevingscommissie is de onafhankelijke adviescommissie die gaat over de benodigde monumentenvergunning voor dit project. 2.

De doorgang tussen het ketelhuis en de aangrenzende bebouwing vanaf de Burgmeester Brokxlaan oogt te smal. Door een meer open structuur te creëren worden het Ketelhuis en de villa’s beter zichtbaar en bereikbaar. Genoemde toegang moet ook leiden naar de achteringangen van de nog te bouwen appartementen aan de westzijde van het Ketelhuis. Daarvoor is een ‘laantje’ van circa 2 meter breed geprogrammeerd. Het planteam vreest voor een donkere steeg, met alle risico’s van ongewenst bezoek en dito gedrag. Reactie: de breedte van de toegang vanaf de Burgemeester Brokxlaan is in een eerder stadium uitvoerig besproken met de eigenaren van Villa Anna en Casa Cara en ligt vast in het bestemmingsplan. De in het bestemmingsplan opgenomen breedte van ca. 5 meter (geen 2 meter) is voldoende om een goede toegang te maken naar de achtertuinen van de villa’s. Tegelijkertijd vinden wij een bredere toegang niet passend binnen de ruimtelijke structuur van Theresia Oost en West die bestaat uit vergelijkbare doorgangen met bredere entrees bij de bestaande straten (Atelierstraat en Wagenstraat). De toegang is ondergeschikt aan genoemde straten, welke een belangrijke langzaam

verkeerfunctie hebben in de verbinding tussen stadsdelen. De toegang is feitelijk een voetgangers verbinding tussen bebouwing aan de Brokxlaan, naar een “binnengebied”. In verhouding met de toegestane bouwhoogten van de belendende bebouwing (18 en 26 meter) is de toegang voldoende breed. Ook voldoende uitnodigend in relatie tot het binnengebied waaraan de beoogde entree tot de tuin van de villa’s is voorzien . De doorsteek heeft een relatief korte lengte van circa 20 meter naar het binnengebied. De toekomstige bebouwing aan de westzijde van het Ketelhuis zal, naast de Brokxlaan, ook georiënteerd zijn op de doorsteek. Bijvoorbeeld met ramen en mogelijk een entree. Een levendige, aantrekkelijk en veilige doorsteek zal uitgangspunt zijn bij de uitwerking van deze plannen. Op dit punt nemen wij de door u geuite zorg van een donkere steeg, nadrukkelijk mee in de verdere uitwerking. Bij de verdere ontwikkeling brengen we de mogelijkheid om de gevels open te maken zodat dit kan bijdragen aan een prettiger doorsteek. Een nog bredere toegang is niet nodig en gaat bovendien ten koste van de ontwikkelmogelijkheden van het aangrenzende kavel Theresia West. 3.

Het planteam vraagt aandacht voor de inrichting van het openbare ruimte rondom het Ketelhuis. Op de hoek van Atelierstraat – Burg. Brokxlaan komt een openbare ruimte. Deze gaat over in een groene corridor, die doorloopt tot aan het Deprezgebouw. Deze corridor wordt enkel toegankelijk voor voetgangers. Het planteam kan zich goed vinden in de aansluiting vanuit de openbare ruimten naar de te bouwen 14 woningen en de beide stadsvilla’s. Handhaven en integreren van het bestaande, waardevolle groen is voor het planteam een speerpunt. Reactie: de inrichting van de openbare ruimte is een belangrijk onderwerp, alsook het handhaven en waar mogelijk integreren van bestaande groenstructuren en bomen. Er is op dit moment nog geen ontwerp. Dit maakt het gesprek hierover enerzijds lastig, anderzijds biedt het kansen om juist aan de voorkant de input van de omgeving mee te geven aan de landschapsarchitect. De afspraak is gemaakt dat een werkgroep van omwonenden betrokken wordt bij het ontwerp van deze openbare ruimte rondom het Ketelhuis en omgeving (Theresia West en Oost) en het adviesrecht behoudt. Het voorliggend planteamadvies vormt input voor het landschapsbureau Karres en Brands dat met deze opgave aan de slag gaat.

4.

In het ontwerp van de architect voor de 14 woningen (eveneens met een industrieel karakter) komt de beoogde open buitenruimte beter tot haar recht. Dit biedt mogelijkheden voor aansluiting met de groene corridor naar het Deprez-gebouw. In de openbare ruimten van het plangebied Ketelhuis dient naast aanleg en behoud van groen – aandacht besteed te worden aan de aankleding van deze ruimten (straatmeubilair en andere speelse of kunstzinnige elementen). Reactie: Idem, deze input wordt meegenomen door het ontwerpbureau.

5.

Het Planteam wil graag meer informatie over welke de doelgroepen voor de studio’s in aanmerking komen. Is daar onderzoek naar gedaan? Zijn het koop- en/of huur appartementen? In geval van huur, komen er dan ook studio’s vrij voor sociale woningbouw? De gemeente heeft een woonprogramma voor de Spoorzone vastgesteld. Daarin is een verhouding tussen koop- en (sociale)huurwoningen aangegeven. Op welke wijze zorgt de gemeente ervoor dat het vastgestelde beleid op dit terrein wordt uitgevoerd? Reactie: de doelgroep waarop de Ketelhuisontwikkeling zich richt zijn zgn. Urban Challengers/ dynamische stedelingen. Deze wat extraverte doelgroep, midden in het momentum van hun leven, is op zoek naar een unieke, excentrieke en karaktervolle woning tussen alle voorzieningen die de (binnen)stad biedt. Geen cataloguswoning maar een prikkelende plek met een verhaal en uitstraling om trots op te zijn. Qua huurprijzen denkt ontwikkelaar over de volgende categorieën: Huur € 750- € 850 voor bijna alle appartementen Een kleiner type net onder de 600 p/m Voor de atelierwoningen gaan ze nu uit van koop van €145.0000- € 160.000,-. In het bestemmingsplan Spoorzone 2019 zijn voor een aantal deellocaties de minimaal te realiseren aantallen sociale huurwoningen opgenomen, waarmee geborgd is dat deze ook gerealiseerd gaan worden (art 3.1.1.

sub a., deelgebieden Zwijsen, Theresia-Oost en Wagenmakerij) De gemeente toetst

het woonprogramma aan de visie op wonen in het Koersdocument Spoorzone, bestemmingsplan en het gemeentelijk woonbeleid. 1.2 Atelierstraat Aandachtspunten van het planteam: 6.

De Atelierstraat sluit direct aan op de buurttuin (BOA). Deze fungeert als leer- en ontmoetingsplek voor wijkbewoners. Deze straat is een belangrijke verbindingsroute naar de binnenstad. Veel wijkbewoners maken gebruik van deze route. Daarom wil het planteam deze groene oase op de huidige plaats handhaven. Reactie: Een groep initiatiefnemers vanuit de Atelierstraat e.o. heeft in 2016 de wens kenbaar gemaakt om op een van de percelen tijdelijk, in afwachting van herontwikkeling, een kleinschalige stadstuin in te richten, te beheren en onderhouden. De gemeente heeft het perceel aan de Atelierstraat tijdelijk beschikbaar gesteld. Hiertoe is een gebruiksovereenkomst gesloten. Op het moment dat de Theresiazone Oost wordt ontwikkeld is het perceel weer benodigd. De buurttuin valt buiten de reikwijdte van deze beleidsregel en hoort bij deelgebied Theresia Oost. Bij vaststelling van het Bestemmingsplan Spoorzone hebben wij toegezegd dat bij de planuitwerking van dit deelgebied een definitief besluit genomen zal worden over de plaats van de buurttuin en de vormgeving van de overgang Spoorzone- Theresia.

7.

De Atelierstraat dient qua inrichting en aankleding aan te sluiten bij de fraai vormgegeven passage naar de Willem II straat. Samen met de Atelierstraat biedt deze passage een rechtstreekse verbinding voor voetgangers en fietsers van de wijk Theresia naar het centrum van Tilburg; Reactie: de gedachten van het planteam over de identiteit, inrichting en toekomstige functie van de Atelierstraat vormen waardevolle input voor de ontwerpers die aan de slag gaan met het ontwerp. Zoals aangegeven valt de Atelierstraat nu buiten de scope van het project. De continuïteit, herkenbaarheid en belevingswaarde van de route Willem II straat, Willem II passage en Atelierstraat is uiteraard belangrijk. De route doorkruist verschillende werelden vanuit de binnenstad naar Theresia. De verschillende karakteristieken vormen de rijkdom en diversiteit van de route. De ontwikkeling van een verblijfsplek aan de Atelierstraat ter plaatse van het Ketelhuis is in dit kader van toegevoegde waarde. Omdat er vrijwel geen autoverkeer in deze straat is, valt te overwegen geen stoep aan te brengen. De bestrating wordt dan shared space. Het planteam pleit voor kleur- i.p.v. niveauverschillen. Door gebruik te maken van kleuren in de bestrating kan de te volgen route voor fietsers en voetgangers gemarkeerd worden. Ook kan de stoep aan een kant breder en de andere kant smaller aangelegd worden.

Uitgangspunt is dat de inrichting veilig moet zijn voor voetgangers en voor fietsers. Deze moeten elkaar niet hinderen; Reactie: de gedachten van het planteam over de identiteit, inrichting en toekomstige functie van de Atelierstraat vormen waardevolle input voor de ontwerpers die aan de slag gaan met het ontwerp. Zoals aangegeven valt de Atelierstraat nu buiten de scope van het project. De Atelierstraat zal samen met de Wagenstraat en de doorsteek ter plaatse van het Deprezgebouw/Clarissentoren verder worden uitgewerkt. Zodat er een samenhang en herkenbaarheid kan worden gerealiseerd voor de verbindingen tussen de Spoorzone en de wijk Theresia.

8.

De Atelierstraat is smal. Extra ruimte kan gecreëerd worden door daar met de nieuwbouw rekening mee te houden (bouwgrens van nieuwbouw verder naar achteren leggen). Verderop in de straat is dat

niet te realiseren vanwege de particulieren woningen die daar staan. Het is raadzaam om voor de toekomst rekening te houden met de mogelijkheid van verdere verbreding van de straat; Reactie: de gedachten van het planteam over de identiteit, inrichting en toekomstige functie van de Atelierstraat vormen waardevolle input voor de ontwerpers die aan de slag gaan met het ontwerp. Zoals aangegeven valt de Atelierstraat nu buiten de scope van het project De Atelierstraat is voldoende breed voor de verkeersfunctie met fietsers en voetgangers. De breedte is bijvoorbeeld vergelijkbaar met delen van de Tuinstraat en Korte Schijfstraat. 9.

Het hoogteverschil tussen de Atelierstraat en het naastgelegen terrein (waar de 14 woningen zijn gepland), kan op een creatieve en speelse manier overbrugd worden. Bijvoorbeeld d.m.v. een opgang met trappen. Reactie: Een goede oplossing van de overbrugging van het hoogteverschil en goede toegankelijkheid is onderdeel van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte.

1.3 Groenvoorzieningen 10. Naast een masterplan voor groenvoorzieningen dient voor de Spoorzone een waterverwerkingsplan opgesteld te worden. Het planteam mist een uitwerking daarvan in de beleidsregels. Water moet niet direct naar het riool worden afgevoerd, maar benut kunnen worden voor het in dit gebied aanwezige groen. Reactie: De wateropgave, evenals het groenplan wordt op een breder schaalniveau bekeken en uitgewerkt voor de Spoorzone, door ontwerpbureau Karres en Brands en in samenspraak met een werkgroep van omwonenden. Water, ecologie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en groen zijn belangrijke thema’s in deze opgave. Ook voor dit gebied geldt de ambitie van 60 liter waterbergend vermogen per m² verhard oppervlakte (60mm). Deels zal deze opgave opgelost moeten worden door slimme maatregelen aan de gebouwen waardoor het water langer vastgehouden kan worden, maar ook de openbare ruimte is nodig om een belangrijk deel van de opgave te kunnen oplossen. 11. Het planteam wijst erop dat de Spoorzone ook een woonwijk wordt. Dit versterkt de noodzaak om naast monumentale gebouwen ook monumentaal groen aan te leggen, met aandacht voor goed toegankelijke zones voor voetgangers. In onze visie betekent dat meer dan wat parkjes van postzegelformaat en hier en daar wat struiken en klimop.

Reactie: Voor ons openbaar gebied in Spoorzone geldt, net als in de rest van de binnenstad, het hoogste aanleg- en onderhoudsregime dat we kennen in Tilburg (niveau A). De Spoorzone is in hoge mate een voetgangersgebied. Verplaatsingen vinden te voet plaats en het gebied kent een groot aantal verblijfsplekken. Het gebied wordt dan ook vanuit de beleving van de voetganger vormgegeven. 12. Het planteam adviseert om groenvoorzieningen niet per deelgebied te ontwikkelen, maar Spoorzone breed. Met deze aanpak kan een integraal en samenhangend groenplan voor heel de Spoorzone tot stand worden gebracht. Te beginnen bij het herinrichten (versmallen) en het fiets- en voetgangersvriendelijk maken van de Burg. Brokxlaan. Dat zou een groene boulevard kunnen worden! Reactie: wij delen de mening om een aantal onderwerpen zoals groenstructuren en voorziening in bredere samenhang te bekijken en niet per deelgebied. Wij zien het ook als resultaat van de planteambijeenkomsten dat goede afspraken zijn gemaakt om dit onderwerp breder te trekken en verder vorm te geven met het ontwerpbureau, gemeente en een nader te formeren werkgroep van omwonenden.