04 Toelichting met bijlagen

GEMEENTE TILBURG Afdeling Ruimte

BESTEMMINGSPLAN Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen) Toelichting met bijlagen

Ontwerp: Vastgesteld: Onherroepelijk: Code: NL.IMRO.0855.BSP2019022-b001

17 november 2020

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Plan en plangebied 4 1.1 Aanleiding tot planontwikkeling 4 1.2 Het plangebied 5 1.3 Relatie met geldende bestemmingsplannen Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader 7 2.1 Rijk en provincie 7 2.2 Gemeente 7 Hoofdstuk 3 Thematische beleidskaders 13 3.1 Milieuaspecten 13 3.2 Volkshuisvesting 13 3.3 Beleidsregeling appartementen 14 Hoofdstuk 4 Juridische planopzet 16 4.1 Indeling planregels 16 4.2 Bouwbesluit 16 Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 18 Hoofdstuk 6 Omgevingsdialoog en vooroverleg 19 6.1 Kennisgeving ex artikel 1.3.1 Bro 19 6.2 Omgevingsdialoog 19 6.3 Zienswijzen 21

6

Toelichting

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

1

Hoofdstuk 1 Plan en plangebied 1.1 Aanleiding tot planontwikkeling Voor de gehele stad, met uitzondering van het gebied binnen de cityring en Burgemeester Brokxlaan, is analoog aan het op 25 juni 2018 vastgestelde appartementenbeleid Onderzoek vorming kleine appartementen (Bijlage 1 Onderzoek vorming kleine appartementen) het paraplubestemmingsplan Tilburg, Appartementen 2019 opgesteld om vorming van kleine appartementen tegen te gaan. Via afwijkingsbevoegdheid van het bevoegd gezag kan worden meegewerkt aan het realiseren van appartementen. Voor appartementen kleiner dan 50m2 GBO (gebruiksoppervlakte) kan specifiek worden meegewerkt via het verlenen van afwijking indien sprake is van het huisvesten van bijzondere doelgroepen. In het paraplubestemmingsplan 'Tilburg, Appartementen 2019' wordt de binnenstad uitgesloten, met het oog op de gewenste dynamiek in de binnenstad. In het kader van de omgevingsdialoog op het ontwerp-paraplubestemmingsplan hebben De Dwaalgroep, Stichting Binnenstad en het Binnenstad Management Team (BMT) een inspraakreactie ingediend. Hierbij hebben zij de gemeente verzocht de uitsluiting van de binnenstad in het paraplubestemmingsplan ongedaan te maken danwel voor het dwaalgebied c.q. de binnenstad een vergelijkbare maatregel te nemen.

Zij vrezen dat uitsluiting van de binnenstad leidt tot ongewenste ontwikkelingen en dat een waterbedeffect zal optreden wanneer elders in de stad de mogelijkheden tot realisatie van kleine appartementen ingeperkt zijn. Ook vrezen zij dat door studiovorming elementen aan de authentieke, historische bebouwing verloren gaan. Het binnenstadgebied is rijksbeschermd stadsgezicht. Het dwaalgebied maakt onderdeel uit van de binnenstad en wordt gekenmerkt door met een mix van wonen, winkeltjes en horeca en is van toegevoegde waarde voor de bezoeker van de binnenstad. Aantasting van de leefbaarheid in dit gebied heeft niet alleen ongewenste gevolgen voor de bewoners, maar ook voor de bezoekers. Met het opstellen van het onderhavige paraplubestemmingsplan waarbij appartementen binnen de bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Horeca Binnenstad en Centrum - Binnenstad alleen via afwijking kunnen worden gerealiseerd, ontwikkelen we meer grip op de kwaliteit van de appartementen die kunnen worden toegevoegd in de binnenstad. Wenselijke ontwikkelingen worden gefaciliteerd. Onwenselijke ontwikkeling van substantieel meer kleine appartementen in de binnenstad worden met dit paraplubestemmingsplan voorkomen.

Op 26 november 2019 is door het college besloten om voor de binnenstad een paraplubestemmingsplan op te stellen om de vorming van kleine appartementen tegen te gaan (Bijlage 3 Collegebesluit voornemen herziening bestemmingsplan Binnenstad 26112019). Daarbij is tevens gezocht naar een balans tussen een dynamische binnenstad en de belangen en wensen van bewoners. Deze balans is gevonden door specifieke afwijkingsmogelijkheden in de regels van het bestemmingsplan op te nemen voor het kernwinkelgebied en voor monumentale en cultuurhistorisch waardevolle panden. Dit is een maatwerkafweging. De begrenzing van het kernwinkelgebied is vanwege éénduidigheid hetzelfde als de begrenzing die gesteld is in de beleidsregels bij de Huisvestingsverordening voor kamerverhuur. Het paraplubestemmingsplan heeft betrekking op het bestemmingsplan 'Binnenstad 2010' inclusief diverse partiële herzieningen en het bestemmingsplan 'Magazijnkwartier 2011'.

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

2

Overzicht Kernwinkelgebied volgens Huisvestingsverordening

1.2 Het plangebied Het plangebied is gelijk aan het plangebied van de geldende bestemmingsplannen 'Binnenstad 2010' inclusief de partiële herzieningen Binnenstad 2010, 1e herziening (Cinecitta), Binnenstad 2010, 4e herziening (Burgerijpad), en het geldende bestemmingsplan 'Magazijnkwartier 2011'. De partiële herzieningen Binnenstad 2010, 3e herziening (Spoorlaan 450), Binnenstad 2010, 6e herziening (verbinding Heuvelstraat - Pieter Vreedeplein), Binnenstad 2010, 8e herziening (kernwinkelgebied zuid), Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein) en Magazijnkwartier 2011, 2e herziening (Spoorlaan 346) maken geen onderdeel uit van het paraplubestemmingsplan. Binnen deze partiële herzieningen worden of geen appartementen mogelijk worden gemaakt, of de partiële herzieningen hebben geen betrekking op de bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Horeca - Binnenstad en/of Centrum Binnenstad, of binnen de partiële herzieningen is sprake van een maximaal aantal te bouwen appartementen waarbij het uitbreiden van het aantal appartementen met kleinere appartementen niet mogelijk is.

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

3

Plangebied 'Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

1.3 Relatie met geldende bestemmingsplannen Dit bestemmingsplan betreft een paraplubestemmingsplan en is van toepassing op de volgende bestemmingsplannen: <0000> Binnenstad 2010 <0000> Binnenstad 2010, 1e herziening (Cinecitta) <0000> Binnenstad 2010, 4e herziening (Burgerijpad) <0000> Magazijnkwartier 2011. Deze geldende plannen blijven onverkort van kracht, ook nadat het parapluplan is vastgesteld en in werking is getreden. De regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)' zijn of wel een aanvulling op de regels van de geldende bestemmingsplannen dan wel een vervanging van de daarin opgenomen bouw- en gebruiksregels voor het realiseren en gebruiken van appartementen.

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

4

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader In dit hoofdstuk volgt een korte weergave van het bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde ruimtelijk beleidskader.

2.1 Rijk en provincie Er spelen met betrekking tot dit plan geen rijks- en provinciale belangen. Derhalve wordt het ruimtelijk beleidskader op provinciaal en rijksniveau (provinciale Verordening Ruimte en de AMvB Ruimte) niet besproken.

2.2 Gemeente 2.2.1 Omgevingsvisie Tilburg 2040 Op 21 september 2015 heeft de Raad de Omgevingsvisie Tilburg 2040 vastgesteld. De Omgevingsvisie richt zich op Tilburg als vitale, duurzame stad in een moderne netwerksamenleving. De ontwikkelingen in de economie, de maatschappij en de leefomgeving gaan niet ten koste van elkaar, maar sluiten op elkaar aan en versterken elkaar. People, planet en profit zijn in balans. People: Het is prettig wonen en werken in Tilburg, een stad met veel verschillende woonbuurten en verschillende soorten werklocaties. De woonmilieus passen bij de leefstijl van de mensen. Planet: We gaan voor een gezonde en leefbare stad, anticiperen op de effecten van klimaatverandering, zoals hitte, droogte en hogere temperaturen. In het economisch systeem wordt herbruikbaarheid van producten en grondstoffen steeds belangrijker. Verder krijgen groen en water een steeds prominentere rol in de stad. De grote natuurgebieden om de stad zijn met elkaar verbonden. Dat versterkt het ecologisch systeem en de veerkracht van de natuur. Profit: Om ook in de toekomst sterk genoeg te zijn, wil Tilburg de kracht van BrabantStad benutten. Tilburg is een stad die mensen kansen biedt: op aangenaam werk en op een fijne woon- en leefomgeving.

Om antwoord te geven op de vraag hoe we dit gewenste toekomstbeeld samen met burgers en partners in de stad voor elkaar kunnen krijgen volgt de Omgevingsvisie Tilburg 2040 een strategie met drie sporen: <0000> de Brabantstrategie <0000> de Regiostrategie <0000> de Stadsstrategie. Brabantstrategie: Tilburg kiest voor de kracht van stedelijke samenwerking Samen met de andere Brabantse steden wil Tilburg de kracht van het stedelijk netwerk BrabantStad versterken. Om de benodigde schaalsprong naar een stedelijk netwerk te kunnen maken, moet Tilburg aantrekkelijk bereikbaar en concurrerend zijn. Aantrekkelijk: Tilburg wil een aantrekkelijke stad zijn waar mensen graag wonen en werken, en waar het voor bedrijven interessant is om zich te vestigen. Niet alleen moet het aanbod van voorzieningen in de stad zelf aansprekend en hoogwaardig zijn, ook de groene omgeving en religieus en historisch erfgoed zijn belangrijke factoren. Bereikbaar: goede verbindingen (weg, water, rail én digitaal) met de andere Brabantse steden zijn essentieel voor een sterk stedelijk netwerk. Concurrerend: En duurzame concurrentiekracht kent in Tilburg twee belangrijke pijlers, namelijk kennis & creativiteit en smart industries. Concreet richt de Brabantstrategie zich op vier stedelijke knooppunten en drie stadsregionale parken.

De vier stedelijke knooppunten: <0000> Binnenstad van de 21e eeuw <0000> Tilburg University Campus: kennisontwikkeling en -toepassing <0000> Modern Industrieel Cluster Vossenberg-Loven <0000> Modern Industrieel Cluster Midden-Brabant De drie stadsregionale parken zijn: <0000> Stadsregionaal park Moerenburg - Koningshoeven <0000> Stadsregionaal park Stadsbos013 <0000> Stadsregionaal park Noord

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

5

De regiostrategie: de kracht van Tilburg als centrumstad Bij de regiostrategie draait het om Tilburg in haar rol als centrumstad; Tilburg als belangrijke spil in de regio Hart van Brabant. Een goed bereikbare stad, waar bewoners uit de gehele omliggende regio graag komen voor werk, hoogwaardige medische zorg, uitstekend onderwijs, een compleet aanbod van winkels en spannende cultuur. Waar bedrijven hun ambities optimaal kunnen ontplooien. En waar het uitstekend (meerdaags) recreëren is. Een sterke stad kan niet zonder een sterke regio; omgekeerd geldt dat een sterke regio niet zonder een sterke stad kan. De regiostrategie richt zich op drie stedelijke knooppunten en twee regionale ecologische verbindingszones ten westen en oosten van de stad. De drie stedelijke knooppunten zijn: <0000> Bedrijvenpark Zuid <0000> Zorgcluster Leijpark <0000> Duurzaam energielandschap Noord De twee ecologische verbindingszones: <0000> Aan de oostzijde bestaat de verbinding uit ecologische stapstenen in het bestaande landschap en agrarisch productiegebied. <0000> Aan de westzijde van de stad bestaat de verbinding uit een fijnmazig netwerk van ecologische verbindingszones langs wegen en waterlopen. De stadsstrategie: leefbaarheid met oog voor de menselijke maat De stadsstrategie richt zich op het realiseren van prettig leefbare wijken, dorpen en buitengebied.

Hoofdpunten van de stadsstrategie zijn: <0000> Ruimte voor zelf- en samenredzaamheid in wijken en buurten <0000> Basis op orde: wijken zijn schoon, heel en veilig <0000> Vitale wijkeconomie: dynamiek en ondernemerschap in de wijk <0000> Brandpunten in wijken zorgen voor dynamiek, ontmoeting en sociale binding. <0000> Differentiatie in woonmilieus: aansluiten bij de leefstijlen van bewoners <0000> Cultureel erfgoed: het verhaal van Tilburg centraal <0000> Groen en water in de stad: toegankelijk en zichtbaar <0000> Goede bereikbaarheid van wijken en buurten borgen <0000> Betere verbinding stad en buitengebied: groene inprikkers <0000> Economische vitaliteit van het landschap behouden en versterken Functie van de Omgevingsvisie De Omgevingsvisie Tilburg 2040 is een koers- en inspiratiedocument. Het is een kompas voor investeringen in het fysieke domein. Een uitnodiging aan de stad om samen te werken aan de ontwikkeling van een stad waar het fijn wonen, werken, leven en recreëren is. De visie biedt burgers en bedrijven ruimte om initiatief te ontplooien en reikt de gemeente handvatten aan om haar strategie af te stemmen op het geschetste toekomstperspectief. De Omgevingsvisie Tilburg 2040 geeft ook richting aan de inzet van de gemeente; in welke onderdelen de gemeente haar geld, tijd en bestuurskracht investeert. En welke prioriteiten daarbij gelden.

Relatie Omgevingsvisie - paraplubestemmingsplan Binnenstad van de 21e eeuw De Brabantstrategie is van toepassing op de binnenstad. Deze strategie richt zich op vier stedelijke knooppunten en drie stadsregionale parken. Eén van de stedelijke knooppunten is de binnenstad, meer specifiek de ‘Binnenstad van de 21e eeuw’. De binnenstad van de 21e eeuw komt tot stand doordat de huidige binnenstad en de Spoorzone in steeds grotere mate een geheel worden. Deze versmelting biedt grote kansen om een aantrekkelijkere binnenstad te realiseren voor bewoners, bezoekers, bedrijven en instellingen, waarbij ruimte wordt geboden voor (kennisintensieve) bedrijvigheid, onderwijs, cultuur, ontmoeting, wonen, horeca en evenementen. In de visie op de Binnenstad 21e eeuw is de ambitie benoemd om meer reuring te krijgen in het kernwinkelgebied, onder andere met wonen boven winkels. Dit blijkt binnen het kernwinkelgebied nu moeilijk van de grond te komen. Met een maatwerkafweging is het mogelijk om wonen boven winkels, commerciële ruimten, culturele dan wel maatschappelijke of recreatieve voorzieningen in het kernwinkelgebied te

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

6

faciliteren. Afwijking kan daarbij worden verleend van de minimale oppervlaktemaat van 50 m2 GBO , als blijkt dat de woonruimte in het pand op een bouwlaag onvoldoende is om een appartement groter dan 50 m2 GBO te realiseren. Ook rijks- en gemeentelijke monumenten en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing moeten behouden blijven. Leegstand in zo'n gebouw willen we voorkomen vanwege het risico op verloedering. In eerste instantie dient er gezocht te worden naar een geschikte herbestemming. Pas als die niet gevonden kan worden en wanneer blijkt dat de woonruimte op een bouwlaag aantoonbaar te klein is om een appartement > 50 m2 GBO te realiseren, dan kan afgewogen worden of het wenselijk is een maatvoering ≤ 50 m2 GBO toe te staan door met een maatwerkafweging gebruik te maken van een binnenplanse afwijking. Dit paraplubestemmingsplan 'Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)' draagt bij aan de doelstellingen van de Binnenstad van de 21e eeuw. Met het opnemen van afwijkingsmogelijkheden in de regels van het bestemmingsplan voor het realiseren van appartementen kan grip worden gehouden op de kwaliteit van de appartementen. Wenselijke ontwikkelingen kunnen zodoende worden gefaciliteerd. De onwenselijke ontwikkeling van substantieel meer kleine appartementen in de binnenstad worden voorkomen.

Voor het kernwinkelgebied en monumentale - en cultuurhistorisch waardevolle panden is een balans gevonden tussen een dynamische binnenstad en de belangen en wensen van de bewoners. Deze balans is gevonden in een specificering van de maatregel die kleine appartementen voorkomt door extra afwijkingsmogelijkheden op te nemen. 2.2.2 Structuurvisie 'Linten in de Oude Stad' De Structuurvisie 'Linten in de Oude Stad' is vastgesteld omdat de huidige bestemmingsplannen onvoldoende de gewenste kwaliteit in de linten te sturen. Naast ruimtelijke aspecten (o.a. hoogte/ breedte nieuwbouw) is ook de eenzijdige gerichtheid van ontwikkelaars op appartementen een punt van zorg. Er wordt (te) kolossaal (in hoogte en breedte) gebouwd, winkels verdwijnen, er is steeds meer leegstand, historische panden worden gesloopt en er is een gebrek aan kwaliteit van de openbare ruimte. Kortom, de linten gaan in zijn algemeenheid in sfeer en functie achteruit en de roep om meer bijsturing wordt steeds luider. Algemene wens is te komen tot een introductie van een nieuwe manier van omgaan met de linten (dit gaat niet alleen om het bouwen, maar ook om de contacten met bewoners, ondernemers, de inrichting openbare ruimte etc.). Deze manier moet meer bijdragen en beter aansluiten op het karakter en de sfeer van de linten en die een aantal problemen waar de linten nu mee kampen oplost.

De linten zijn erg belangrijk voor de economie van Tilburg. Circa 10% van de werkgelegenheid en 21% van het aantal winkels (met 17% van de winkelvloeroppervlakte) bevinden zich in de linten. De goede bereikbaarheid, de sterke menging van functies en de aanwezigheid van bekende winkels zijn sterke punten. In de structuurvisie wordt een onderscheid gemaakt tussen bedrijvige en rustige linten: a. Bedrijvige linten: bedrijvige linten kenmerken zich door relatief veel doorgaand verkeer met veel bedrijven en winkels (meer dan 20%). Samen met de ringbanen vormen de 'bedrijvige linten' het huidige ontsluitingssysteem voor auto's in de Oude Stad; b. Rustige linten: in deze linten ligt het accent op de functie wonen (min. 80 %). De bedrijvigheid is hier ondergeschikt. Doelen De doelen met betrekking tot rustige en bedrijvige linten in de Oude Stad zijn de volgende: a. bescherming van de historische structuur en het erfgoed, alsmede aandacht voor de historische uitstraling van de linten: naast behoud van de meest waardevolle beeldbepalende ensembles kan de historie in de linten als randvoorwaarde, inspiratiebron of referentie voor nieuwe ontwikkelingen benut worden; b. vergroten van de herkenbaarheid van de linten en hun identiteit (openbare ruimte en verkeer; c.

introductie van een nieuwe manier van bouwen die meer bijdraagt aan het karakter en de sfeer van de linten en die een aantal problemen waar de linten nu mee kampen oplost; d. behoud en stimulering van de dynamiek van de bedrijvige linten: onder dynamiek wordt verstaan de combinatie van doorgaand verkeer en de aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid winkels en bedrijven (meer dan 20%); e. behoud en bevordering van de diversiteit van het wonen aan de linten met respect voor de historische perceelsgewijze bouwwijze van woningen en door beperking van de mogelijkheden van appartementenbouw.

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

7

Visie en uitvoeringsprogramma De visie op de linten volgt de drie thema's ruimtelijke ordening (met de subthema's detailhandel/bedrijvigheid, wonen, cultuurhistorie en stedenbouw), openbare ruimte en samenwerking met partijen op de linten. Ruimtelijke ordening: I Detailhandel/bedrijvigheid <0000> versterken dynamiek en levendigheid in de linten <0000> de linten economisch vitaal houden (o.a. ondernemersklimaat op peil houden) - maatregelen detailhandel/bedrijvigheid A. De dynamiek concentreren in bedrijvige linten B. Stimuleren de broedplaatsfunctie in bedrijvig linten C. Investeren in samenwerking tussen overheid en ondernemers II Wonen <0000> behouden en versterken van de diversiteit in bebouwing en bewoning <0000> beperken van appartementenbouw <0000> historisch karakter van de linten als woonkwaliteit behouden - maatregelen wonen A. Aanpassing van de functie wonen in bestemmingsplannen B. Aanpassing van richtlijnen bouwbreedte en bouwhoogte (K1,'korrel overig') C. Stimuleren van nieuwe woonvormen III Cultuurhistorie <0000> inzet erfgoed (objecten en structuur) als randvoorwaarde voor beheer en ontwikkeling <0000> meer zorg voor historische bebouwing en de kenmerkende korrelgrootte <0000> behoud van ensembles - maatregelen cultuurhistorie A. Planologisch vastleggen van cultuurhistorische ensembles B. Formaliseren in de systematiek van de beheerbestemmingsplannen C.

Visie linten effectueren binnen specifieke planologische mogelijkheden D. Stimuleren van hergebruik van waardevolle ensembles en monumenten E. Investeren in uitstraling en communicatie van/over de linten IV Stedenbouw <0000> zorgvuldiger omgaan met de linten door aandacht voor: 1. de korrel, maat en schaal van de bebouwing 2. aanwijzing van ensembles 3. aandacht voor de overgang van de linten naar de buurt 4. benadrukken van het verschil tussen monofunctionele woongebieden achter de linten en rustige en bedrijvige linten door een andere manier van bouwen (bijv. grotere diversiteit of meer stedelijke woningtypes aan de bedrijvige linten) 5. aandacht voor diversiteit in de linten - maatregelen stedenbouw A. Beperking van de bouwbreedte en bouwhoogte B. Niet alleen kijken naar de bebouwingswand, maar naar de volledige diepte van het perceel C. Ondergronds parkeren is niet verplicht. Het is wel verplicht om parkeerplaatsen mee te verkopen. D. Door het beschermen van ensembles verwanding (= te lange en brede gebouwen) tegengaan V Openbare ruimte <0000> behouden en versterken van de herkenbaarheid en continuïteit van de linten <0000> investeren in de kwaliteit, uitstraling en aantrekkelijkheid van de openbare ruimte

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

8

- maatregelen openbare ruimte A. Afstemmen van evt. hogere eisen in de bedrijvige linten met beheer en onderhoud bedrijvige linten B. Groen waar het kan C. Meer aandacht voor het verblijfskarakter D. Efficiënter omgaan met parkeren E. Toepassen van principeprofielen voor rustige en bedrijvige linten F. Bij herinrichting linten aansluiten op het Meerjarenprogramma VI Samenwerking <0000> het collectief belang van de linten benadrukken en uitdragen 6. bedrijvigheid op bedrijvige linten vitaal houden 7. gezamenlijke laagdrempelige projecten opzetten - maatregelen samenwerking Voortzetten lintenmanagement op de Korvelseweg en Besterdring

Structuurvisie Linten oude stad: bedrijvige en rustige linten

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

9

Relatie Structuurvisie Linten in de Oude Stad - paraplubestemmingsplan De binnenstad kent een aantal karakteristieke identiteiten. Eén daarvan is de aanwezigheid van een oude lintenstructuur, waarvan onder andere de Heuvelstraat, Willem-II straat, Heuvel(ring), Noordstraat, Nieuwlandstraat, Spoorlaan, Tuinstraat deel uitmaken. Aan deze linten is aan het eind van de 19e en het begin van de 20e eeuw een nieuw stadscentrum ontstaan met een kenmerkend patroon aan nieuwe straten. De binnenstad herbergt nog een groot aantal gebouwen uit die periode. Vanwege de cultuurhistorische waarde is de huidige binnenstad aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht. Waardevolle elementen dienen zoveel mogelijk behouden te blijven en als kwaliteit en inspiratiebron voor nieuw ontwikkelingen te dienen. De Structuurvisie Linten is door de raad op 9 september 2013 vastgesteld onder andere om te sturen op de gewenste kwaliteit aan de linten en op bedrijvigheid/dynamiek in de bedrijvige linten. De uitgangspunten uit de Structuurvisie Linten blijven met het toepassen van het paraplubestemmingsplan overeind. In de bedrijvige linten is nog steeds dynamiek het uitgangspunt, maar niet ongebreideld en zonder kwaliteit. Appartementen zijn hier nog steeds mogelijk via een afwijkingsmogelijkheid voor appartementen groter dan wel kleiner dan 50 m2 GBO.

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

10

Hoofdstuk 3 Thematische beleidskaders 3.1 Milieuaspecten Invulling van dit hoofdstuk is niet van toepassing. Aanpassing van de bestaande functieomschrijving binnen de bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Centrum - Horeca en Centrum- Binnenstad volgt uit het door het college vastgestelde beleid d.d. 25 juni 2018 (zie Bijlage 1 Onderzoek vorming kleine appartementen). Dit paraplubestemmingsplan maakt het realiseren van appartementen alleen nog mogelijk met afwijking indien sprake is van appartementen met een gebruiksoppervlakte > 50m² dan wel < 50 m² indien sprake is van specifieke doelgroepen. Met dit bestemmingsplan verandert er niets aan de toegelaten functies en dus ook niet aan de milieueffecten.

3.2 Volkshuisvesting 3.2.1 Duurzame verstedelijking Duurzame verstedelijking Op grond van art. 3.1.6 Bro zijn provincies en gemeenten verplicht om in de toelichting van een ruimtelijk plan aandacht te besteden aan het aspect 'duurzame verstedelijking', wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Art. 1.1.1. Bro definieert het begrip stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of stedelijke voorzieningen. <0000>

Binnen dit bestemmingsplan is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in art. 3.1.6 Bro. Door het college van burgemeester en wethouders is op 25 juni 2018 nieuw beleid vastgesteld dat zowel vanuit ruimtelijk als vanuit maatschappelijk oogpunt ongewenste situaties met betrekking tot het realiseren van zeer kleine appartementen voorkomt. Dit vastgestelde beleid maakt onderdeel uit van dit bestemmingsplan en beperkt met name het realiseren van gestapelde woningen (appartementen) die binnen de geldende bestemmingsplannen in de bestemmingen de bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Centrum Horeca en Centrum- Binnenstad direct mogelijk worden gemaakt. Met een afwijkingsmogelijkheid wordt het bouwen van gestapelde woningen (appartementen) onder voorwaarden mogelijk gemaakt. Wonen en regionale afspraken De gemeente Tilburg maakt samen met acht andere gemeenten deel uit van de regio Hart-van-Brabant. In regionaal verband worden met de provincie Noord-Brabant afspraken gemaakt over de kwantitatieve woningbouwopgave voor een periode van 10 jaar. Basis hiervoor vormt de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Volgens de actuele provinciale prognose is in de periode 2017-2027 de bouwopgave voor Tilburg ongeveer 9.600 woningen. Hiermee wordt voorzien in de natuurlijke groei, de huishoudenverdunning en in de groei door migratie.

Zoals benoemd in de Woonagenda 2020-2025 is daartoe de gemeentelijke woningbouwopgave gemiddeld 950 woningen per jaar. <0000>

De woningbouwopgave voor Tilburg kan en wordt vrijwel volledig binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Vanwege de gewenste kwalitatieve samenstelling daarvan, zoals de behoefte aan verschillende woonmilieus, komt het zeer beperkt voor dat daarbij ook locaties buiten het bestaand stedelijk gebied verkend worden. 3.2.2 Wonen Beleidskaders wonen Het gemeentelijk woonbeleid volgt primair uit de Woonvisie Tilburg 2015 en Woonagenda 2020-2025. Hierin staan de thema's en trends in het wonen, zijn actuele knelpunten geduid en zijn de woonopgaven voor de komende jaren benoemd. <0000>

Centraal in Woonagenda staat de gemeentelijke opgave ervoor te zorgen dat er voor iedereen in de gemeente Tilburg voldoende keuze is voor een passende woning. Daarbij moet er diversiteit zijn binnen de

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

11

wijken. Dat betekent dat mensen van verschillende leeftijden, met verschillende inkomens en woonwensen een fijne plek kunnen vinden. Wooncarrière moet mogelijk zijn binnen de wijk of het eigen dorp. We willen een ongedeelde stad zijn met homogene buurten in heterogene wijken. Dit vraagt dat we nadrukkelijker dan voorheen sturing geven aan de woonopgaven op wijk- en buurtniveau.om te voorzien in een compleet en gevarieerd palet aan woningen in diverse woonmilieus. Structuurvisie Linten In de Structuurvisie Linten Oude Stad uit 2013 wordt onderscheid gemaakt tussen rustige en bedrijvige linten: Bedrijvige linten kenmerken zich door relatief veel doorgaand verkeer met veel bedrijven en winkels (meer dan 20%). Samen met de ringbanen vormen de ‘bedrijvige linten’ het huidige ontsluitingssysteem voor auto’s in de Oude Stad. Ter plaatse van rustige linten ligt het accent op de functie wonen (min. 80%). De bedrijvigheid is hier ondergeschikt. <0000>

Voor Wonen geldt in dit kader: 1. behouden en versterken van de diversiteit in bebouwing en bewoning 2. beperken van appartementenbouw: conform de Structuurvisie Linten Oude Stad blijft appartementvorming onder voorwaarden mogelijk in bedrijvige linten. 3. historisch karakter van de linten als woonkwaliteit behouden <0000>

Woonadvies bij woningbouwinitiatieven

Kwalitatieve woningbouwopgaven We vinden het belangrijk dat de te realiseren nieuwbouw aansluit op de zich voordoende woningvraag. We zien dat er behoefte is aan woonbuurten met ofwel een centrumstedelijk karakter of een uitgesproken groen karakter (groenstedelijk, dorps of landelijk). Kwantitatief gezien kunnen we met de huidige programmering voorlopig voorzien in de kwantitatieve vraag naar nieuwe woningen. Kwalitatief richt deze vraag zich voor een belangrijk deel op koopwoningen (vooral veel behoefte aan half en geheel vrijstaande woningen) , kwalitatieve toegankelijke (nultreden) die geschikt zijn voor senioren, meerkamerappartementen in het koop- en huursegment en nieuwe woonconcepten voor specifieke doelgroepen. Een goede ruimtelijke ordening staat daarnaast borg voor een goed woon- en leefmilieu. In een woonbuurt kunnen verschillende vormen van bewoning voorkomen die zich, bij overaanwezigheid van één vorm, niet goed met elkaar verdragen. Kleinere appartementen zijn vooral aantrekkelijk voor eenpersoonshuishoudens die afhankelijk zijn van snel beschikbare en betaalbare huisvesting. Waar gezinnen en alleenstaande jongeren samen een buurt bevolken, kan door verschillen in leefstijl een aantasting van het woon- en leefmilieu optreden. Toevoeging van veel kleine appartementen kan daarmee de leefbaarheid in een buurt aantasten.

Naast verschillen in leefstijl vindt ook een toename van parkeerdruk plaats door fietsen en auto's en dat kan voor overlast zorgen. Uit de Wijktoets 2017 en 2015 blijkt dat veel gebieden waar sprake is van de bestemming Gemengd - Binnenstad, Centrum - Horeca en Centrum- Binnenstad ondergemiddeld scoren op met name de aspecten fysiek en veiligheid, maar ook op sociaal. De inschatting is dat nog meer druk op dergelijke gebieden een verslechtering van de leefbaarheid zal opleveren. We bevestigen met dit paraplubestemmingsplan dat we de voorkeur geven aan grondgebonden wonen binnen de bestemmingen gemengde doeleinden en centrumdoeleinden. Voor de functie gestapeld wonen wordt een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor appartementen met een minimale oppervlakte van 50m2 GBO en voor specifieke doelgroepen. Dit betreft een maatwerkafweging, waarbij onder andere gekeken wordt naar de beoogde doelgroep in combinatie met de locatie, de betaalbaarheid, het beheer en de borging van afspraken. Daarnaast geldt een afwijkingsmogelijkheid voor monumenten/cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, mits de oppervlakte van een appartement niet groter kan worden dan 50m2 GBO gelet op de inrichting van het pand of om bouwtechnische redenen.

3.3 Beleidsregeling appartementen Vanwege enkele excessen in de wijk De Noordhoek heeft er een onderzoek plaats gevonden naar het realiseren van kleine appartementen. Zie Bijlage 1 Onderzoek vorming kleine appartementen. De conclusie uit het onderzoek is dat de huidige bestemmingsplannen vaak te veel ruimte bieden voor realisatie van zeer kleine wooneenheden. De onwenselijke gevolgen hiervan zijn onder andere de realisatie van appartementen met een slechte prijs-kwaliteitsverhouding, die een aanzuigende werking hebben op eenpersoonshuishoudens die

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

12

afhankelijk zijn van snel beschikbare en betaalbare huisvesting. Dit zou ook malafide ondernemers en ondermijnende criminaliteit kunnen aantrekken. Door veel kleine appartementen bij elkaar kan een disbalans in de woonomgeving ontstaan. Verder laat het beheer bij zeer kleine appartementen vaak te wensen over. Dit kan tot overlast leiden. Dat wil de gemeente voorkomen. In het onderzoek werd nog uitgegaan van geheel Tilburg met uitsluiting van de binnenstad en Spoorzone. Het college heeft ondertussen in haar besluit van 26 november 2019 (Bijlage 3 Collegebesluit voornemen herziening bestemmingsplan Binnenstad 26112019) aangegeven dat ook voor de binnenstad een soortgelijk paraplubestemmingsplan moet worden opgesteld zoals geldt voor de rest van Tilburg. Het opstellen van een zogenaamd paraplubestemmingsplan met binnenplanse afwijkingsmogelijkheid om de grootte van appartementen te regelen heeft de voorkeur boven de herziening van het gehele bestemmingsplan. De ruime mogelijkheden die bestemmingsplannen nu bieden, hebben betrekking op locaties met een gemengde - of centrumbestemming. Deze liggen veelal aan de linten. Voor de binnenstad gelden deze bestemmingen ook in een aantal gevallen buiten de linten.

In het onderzoek is als advies opgenomen om op locaties met een gemengde - of centrumbestemming de functie wonen te beperken tot alleen grondgebonden wonen en voor de functie gestapeld wonen een binnenplanse afwijkingsmogelijkheden op te nemen. Hiervan uitgezonderd worden bestaande en vergunde gestapelde woningen. Binnenplanse afwijkingsmogelijkheden zijn: <0000> appartementen > 50 m2 GBO <0000> appartementen < 50 m2 GBO ten behoeve van woonconcepten voor specifieke doelgroepen zoals opgenomen in Bijlage 2 Update stedelijke ontwikkelingsstrategie . Daarnaast heeft het college in haar besluit van 26 november 2019 opgenomen dat voor de binnenstad een extra afwijkingsbevoegdheid in het plan dient te worden opgenomen ten behoeve van: <0000> appartementen < 50 m2 GBO voor zover gelegen in het kernwinkelgebied en/of sprake is van monumenten/cultuurhistorisch waardevolle gebouwen waarbij de oppervlakte van de beschikbare (woon)ruimte aantoonbaar te klein is om een woning te realiseren >50m² GBO gelet op de inrichting van het pand of om bouwtechnische redenen. De binnenplanse afwijkingsmogelijkheden zijn in dit paraplubestemmingsplan juridisch vertaald. De keuze om wel of niet mee te werken aan de afwijking is een bevoegdheid van het college.

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

13

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet 4.1 Indeling planregels Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding De regels zijn onderverdeeld in drie hoofdstukken: a. Hoofdstuk 1 - Algemene bepalingen 1. In artikel 1.1 is de relatie aangegeven tussen de regels van dit parapluplan en de regels van de geldende bestemmingsplannen. Hierbij is aangegeven dat voor zover niet anders bepaald de bestemmingen met bijbehorende regels in de vigerende bestemmingsplannen van kracht blijven. 2. Artikel 1.2 geeft aan dat burgemeester en wethouders bij het toepassen van de regels van het parapluplan de beleidsregels uit de vastgestelde beleidsnota's in acht nemen. Tevens is aangegevendat sprake is van een dynamische verwijzing hetgeen inhoudt dat indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, voldaan dient te worden aan de wijzigingen. Op grond van artikel 3.1.2 tweede lid onder a van het Besluit ruimtelijke ordening is het mogelijk om in een bestemmingsplan te verwijzen naar beleidsregels. Daarmee kan een zekere mate van flexibiliteit worden ingebouwd in een bestemmingsplan: latere beleidswijzigingen die worden aangebracht in beleidsregels werken dan door in het bestemmingsplan, zonder dat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd.

Ten aanzien van het realiseren van appartementen hebben burgemeester en wethouders op 25 juni 2018 beleidsregels vastgesteld. Deze beleidsregels zijn verwoord in dit bestemmingsplan en de regels worden toegepast bij het toetsen om omgevingsvergunning en bij aanvragen om (binnenplanse) afwijking van het bestemmingsplan voor het realiseren van appartementen. Met artikel 1.2 wordt de koppeling gelegd met deze beleidsregels. 3. Artikel 1.3 geeft de geldende bestemmingsplannen weer waarop het paraplubestemmingsplan betrekking heeft. 4. In artikel 2 van het bestemmingsplan zijn de begripsbepalingen opgenomen en wordt aangegeven wat moet worden verstaan onder de diverse begrippen. b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels In artikel 3 tot en met 6 zijn de wijzigingen in de regels van de bestemmingen van de betrokken bestemmingsplannen opgenomen. Het betreft wijzigingen binnen de bestemmingen Gemengd - Binnenstad, Horeca - Binnenstad en Centrum - Binnenstad. c. Hoofdstuk 3 - Overgangs- en slotregels. In hoofdstuk 3 zijn de 'Overgangs- en slotregels' opgenomen. Hier is het overgangsrecht te vinden met betrekking tot bouwen van bouwwerken en het gebruik van gronden en opstallen. In de slotbepaling wordt de exacte naam van het bestemmingsplan weergegeven.

4.2 Bouwbesluit Onderscheid dient gemaakt te worden tussen geheel (inclusief de fundering) oprichten van een woonfunctie (bijvoorbeeld een appartementencomplex) en het transformeren of splitsen van een bestaand pand naar meerdere woonfuncties en het verbouwen van bestaande woonfuncties. Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de buitenruimtes: <0000> Geheel vernieuwen van een woonfunctie. Bij geheel vernieuwen van een woonfunctie dienen er rechtstreeks bereikbare buitenruimtes en afsluitbare bergruimten gerealiseerd te worden. Hierbij is sprake van een nieuw te bouwen woonfunctie. <0000> Transformeren of splitsen van gebouwen in woonfuncties. Het afsplitsen/transformeren van de woningen is in eerste instantie een administratieve handeling, er is dan nog geen sprake van verbouw. De woningen die door de splitsing ontstaan, moeten in basis voldoen aan de eisen voor bestaande bouw. De onderdelen van die woningen die vervolgens worden verbouwd, moeten voldoen aan de verbouwvoorschriften van Bouwbesluit 2012. In artikel 4.36 van Bouwbesluit 2012 (eis aan buitenruimte bij verbouw) is bepaald dat in dit geval moet worden voldaan aan het rechtens verkregen niveau. Het rechtens verkregen niveau (het actuele kwaliteitsniveau voor de verbouwing) is een woning met een buitenruimte. Dat betekent dat er ook na de verbouwing ten minste een woning met een eigen buitenruimte moet zijn.

Dus alleen de woning die bij splitsing de buitenruimte krijgt toebedeeld, moet die buitenruimte ook

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

14

houden. De afgesplitste woningen hebben voor de verbouwing geen buitenruimte. Ook na de verbouwing hoeven deze woningen dus geen buitenruimte te krijgen. <0000> Bestaande bouw die wordt omgezet in een woonfunctie. Voor bestaande bouw (de ondergrens van het rechtens verkregen niveau) is een buitenruimte niet vereist.

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

15

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid Artikel 3.1.6. van het Bro bepaalt dat in een vast te stellen bestemmingsplan een toelichting moet worden opgenomen, waarin (o.a.) de inzichten staan over de uitvoerbaarheid van het plan. Het onderhavig plan bevat enkel het toevoegen van nieuw beleid en is derhalve geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De grondexploitatiewet (afdeling 6.4 van de Wro) is om die reden niet van toepassing. Er hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld. De gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit plan worden betaald uit algemene middelen. Gelet op het voorgaande is het plan economisch uitvoerbaar.

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

16

Hoofdstuk 6 Omgevingsdialoog en vooroverleg 6.1 Kennisgeving ex artikel 1.3.1 Bro Artikel 1.3.1 van het Bro verplicht bestuursorganen, die een structuurvisie of een bestemmingsplan voorbereiden, waarbij sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling en waarbij geen milieu-effectrapport wordt opgesteld, kennis te geven van het voornemen te komen tot vaststelling van die structuurvisie of dat bestemmingsplan. In casu is het voornemen te komen tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen) op 6 september 2019 gepubliceerd in het Gemeenteblad.

6.2 Omgevingsdialoog Vanwege de coronacrisis heeft er geen fysieke informatiebijeenkomst kunnen plaatsvinden over het bestemmingsplan Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen). Om tegemoet te komen aan de Richtlijn Omgevingsdialoog is het conceptbestemmingsplan op 13 juli 2020 toegezonden aan de vertegenwoordigers van De Dwaalgroep, Stichting Binnenstad en het Binnenstad Management Team (BMT) met het verzoek om het plan met haar leden te bespreken/informeren en schriftelijk te reageren op het plan. Het conceptbestemmingsplan is gepubliceerd op de site van de gemeente Tilburg waarbij de mogelijkheid is geboden om schriftelijk en mondeling reacties in te dienen. Daarnaast is het conceptbestemmingsplan gepubliceerd in de staatscourant d.d. 31 juli 2020 en Gemeenteblad d.d. 31 juli 2020. Het conceptbestemmingsplan heeft van 3 augustus 2020 tot en met 31 augustus 2020 ter inzage gelegen met de mogelijkheid om zowel schriftelijk als mondeling reacties in te dienen. Er zijn 3 schriftelijke reacties ingediend door de Dwaalgroep, Stichting Binnenstad en Binnenstad Management Team. Op verzoek van de Dwaalgroep worden de reacties in de toelichting opgenomen. Vervolgens wordt het standpunt van de gemeente op de ingekomen reacties weergegeven. 1.

Reactie Dwaalgroep.

De Dwaalgroep is blij met het besluit van het College van B& W van 26 november 2019 om het Bestemmingsplan Binnenstad 2010 te herzien en met de tekst van het nu voorliggende concept-bestemmingsplan Binnenstad 2010, 10e herziening. Het oogmerk om de toename van appartementen kleiner dan 50m2 te beperken, ondersteunen wij van harte, omdat het de leefbaarheid in de binnenstad niet ten goede komt. Appartementen van deze schaal leiden tot een snel wisselende bevolking zonder binding aan het gebied. De genoemde omstandigheden waaronder binnenplans afgeweken kan worden van de voorgestelde regelgeving vinden wij heel plausibel, met uitzondering van de uitzonderingsmogelijkheid voor bijzondere doelgroepen. De vermelde doelgroepen waarvoor wél appartementen <50m2 GBO gebouwd mogen worden zijn overwegend ‘short stayers’. Van gebouwen met appartementen <50m2 GBO is geen registratie, zoals die er wel is voor kamerverhuurpanden. En er is dus ook geen beperkende regelgeving, zoals die er (opnieuw) wel is voor kamerverhuurpanden in de vorm van de Huisvestingsverordening. Hierdoor is niet te bepalen hoe groot het aandeel van ‘short stayers’ in een wijk is en welk effect dit heeft op de leefbaarheid. Wij vragen ons daarom af hoe met deze herziening voorkomen kan worden dat er een oververtegenwoordiging ontstaat van genoemde bijzondere doelgroepen.

En dat is toch het doel van deze herziening op het bestemmingsplan. Ons voorstel is daarom de toetsing naar het effect op woon- en leefklimaat explicieter te maken door de relatieve aanwezigheid van appartementen <50m2 GBO in het Dwaalgebied (en andere delen van de binnenstad) te normeren (maximaal x% van y). Dan is voor iedereen duidelijk wat de bedoeling van deze wijziging van het bestemmingsplan is. Het is goed te constateren dat een voornemen tot binnenplans afwijken uitgebreid wordt getoetst op mogelijke nadelige effecten. Wij stellen voor om als onderdeel van het toetsingsproces bij een voornemen tot binnenplans afwijken belangrijke stakeholders in de binnenstad (waaronder de Dwaalgroep) actief te informeren en te consulteren. Vgl. de werkwijze zoals die nu gevolgd wordt bij nieuwe horecavestigingen. De

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

17

stakeholders kunnen dan hun visie aan de gemeente doorgeven en suggesties doen voor aanvullende voorwaarden. Namens de Dwaalgroep, .......... (voorzitter) 2.

Reactie Binnenstad Management Team

Geacht College van B&W, Zoals bekend, zijn wij als BMT blij dat u gehoor hebt gegeven aan het verzoek van binnenstadspartners om ook voor de Tilburgse binnenstad een paraplubestemmingsplan op te stellen dat een wildgroei in de ontwikkeling van kleine appartementen kan voorkomen. Wij ondersteunen dan ook de huidige versie van het genoemde bestemmingsplan in wording. Eenmaal vastgesteld zal een dergelijk bestemmingsplan een aantal serieuze afbreukrisico’s voor een reeks van kwaliteiten van onze binnenstad inperken, terwijl er - onder condities - ook mogelijkheden blijven om in te spelen aan actuele behoeften aan de ontwikkeling van kleinere of grotere appartementen. Die ruimte voor dynamiek is van belang voor een vitale binnenstad (waaronder behoud en versterking van woonfuncties), net als de bescherming van de balans in functies en de bescherming van een aantal wezenlijke fysieke en immateriële waarden. In het voorliggende concept-ontwerp van het bestemmingsplan worden hoofdlijnen, uitzonderingen en afwegingskaders voor binnenplans afwijken helder benoemd. Echter, wat voor ons niet duidelijk is, is de wijze waarop in voorkomende gevallen de integrale afweging wordt gemaakt. En wat het sturende motief is (van te realiseren doelstellingen) daarachter.

Uiteraard gaat het in zijn algemeenheid om het voorkomen van nadelige effecten van een (her)ontwikkeling op het klimaat van wonen, werken en verblijven. Echter, het plangebied kent een rijke schakering aan submilieus met ieder een eigen dynamiek, oplaadvermogen en noden. Initiatiefplannen moeten daarom met passie en precisie worden begeleid en getoetst. Dit vergt veel inzicht in het dagelijks functioneren van diverse secties in de binnenstad. Ons dringende advies is derhalve om vroegtijdig en proactief in het werkproces van sturing en toetsing van initiatieven nadrukkelijk betrokken experts /stakeholders uit het gebied te betrekken. Zij vormen immers de dagelijkse ‘ogen en oren’ van de binnenstad. In de reactie van de Dwaalgroep wordt hiervoor al een warm pleidooi gehouden. Vanuit het BMT is het zeer wel denkbaar dat er voor de binnenstad een vast expertteam / kwaliteitsteam wordt samengesteld waarnaast stakeholders juist ook deskundigen ‘van buiten’ zitting hebben. Dit mede in verband met de te verwachten ingrijpende transformatie-opgaven voor onder meer ‘winkelmeters’ in de binnenstad. Een dergelijk team kan dan vanuit een breder zicht op programmatische opgaven, tendensen en samenhang de gemeente adviseren. Graag gaan wij met u over de uitwerking in de werkprocessen van sturing en afweging bij nieuwe initiatieven met u in gesprek. Met vriendelijke groet, .......

voorzitter BMT 3.

Reactie Stichting Binnenstad

Geachte heer, Hieronder stuur ik u de reactie van Stichting Binnenstad op het CONCEPT bestemmingsplan Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen).

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

18

Wij zijn blij dat de gemeente met het Concept plan Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen) gehoor heeft gegeven aan het verzoek van Stichting Binnenstad en andere partijen in de binnenstad om de vorming van kleine appartementen (<50m2) ook in de binnenstad tegen te gaan. Wij hebben vandaag de reacties van het BMT en de Dwaalgroep op het concept plan ontvangen. Wij ondersteunen de reacties van beide partijen van harte. Wij verwachten dat doorvoering van de voorstellen die door beide partijen worden gedaan de kwaliteit van het woon-, werk- en leefmilieu in de binnenstad zeker ten goede zal komen. Namens Stichting Binnenstad, ......... (secretaris) Standpunt gemeente op bovenstaande inspraakreacties a. In een eerdere reactie op 5 november 2019 richting Dwaalgroep, BMT en Stichting Binnenstad is aangegeven dat de afwijkingsmogelijkheid < 50m2 bedoeld is voor specifieke doelgroepen waarvoor een stedelijke opgave geldt. In het door het college op 9 januari 2018 vastgestelde beleid ‘Update Stedelijke ontwikkelingsstrategie’, waarnaar verwezen wordt in de regels van het bestemmingplan, wordt aangegeven wat onder bijzondere doelgroepen wordt verstaan. Van geval tot geval wordt beoordeeld of sprake is van een bijzondere doelgroep en kan via maatwerk worden afgeweken van de regels.

In de toelichting op het bestemmingsplan is benoemd dat bij deze maatwerkafweging onder andere gekeken wordt naar de beoogde doelgroep in combinatie met de locatie, de betaalbaarheid, het beheer en de borging van afspraken. Ook boven winkels en voorzieningen, en in monumentale panden kan het zijn dat appartementen kleiner dan 50 m2 bij wijze van uitzondering worden toestaan, maar dat is alleen als de ruimte bouwtechnisch te beperkt is om appartementen > 50 m2 mogelijk te maken. Er wordt geen maximumpercentage opgenomen omdat het om uitzonderingsgevallen gaat die zeer divers van aard kunnen zijn (en er dus geen sprake van is dat het altijd gaat om short-stay), waarvoor van geval tot geval een nieuwe afweging ten aanzien van de wenselijkheid wordt gemaakt. Het gaat om toevoegingen waarvoor een stedelijke opgave is vastgesteld. b. Het is waar dat bewoners het best bekend zijn met hun directe leefomgeving. Dit geldt overigens niet alleen voor de Binnenstad, maar voor alle gebieden binnen de gemeente Tilburg. Proactief betrekken en informeren van stakeholders en het instellen van een expert-/kwaliteitsteam wordt echter niet voorgestaan. Bewoners kunnen voor een door hen zelf aan te geven gebied een omgevings-alert instellen, waarbij men geattendeerd wordt wanneer sprake is van een terinzagelegging.

Vervolgens kan men zelf -indien men dat nodig vindt- een reactie indienen op de aanvraag/vergunningverlening. Ook stakeholders buiten de binnenstad waar het appartementenbeleid reeds geldt, worden niet proactief betrokken of geïnformeerd over initiatieven. Verder is bij het indienen van een aanvraag, waarvoor een binnenplanse afwijking moet worden verleend, sprake van de reguliere voorbereidingsprocedure. Hiervoor geldt dat binnen 8 weken moet worden beslist. De tijd om ook vooroverleg te plegen ontbreekt in veel gevallen. De vergelijking met de werkwijze bij nieuwe horecavestigingen waarbij de Dwaalgroep geconsulteerd moet worden en waarbij sprake is van een buitenplanse afwijking, wijkt af van het verlenen van een binnenplanse afwijking voor het realiseren van appartementen.

6.3 Zienswijzen P.M.

Binnenstad 2010, 10e herziening (appartementen)

19

Bijlage bij toelichting

Bijlage 1 Onderzoek vorming kleine appartementen Onderzoek vorming kleine appartementen

Bijlage 2 Update stedelijke ontwikkelingsstrategie Update stedelijke ontwikkelingsstrategie

Bijlage 3 Collegebesluit voornemen herziening bestemmingsplan Binnenstad Collegebesluit Voornemen herziening bestemmingsplan binnenstad

Bijlage bij toelichting

Bijlage 1 Onderzoek vorming kleine appartementen Onderzoek vorming kleine appartementen

Onderzoek problematiek met betrekking tot realisatie van zeer kleine appartementen Collegebesluit van 25 juni 2018, nr. 07

Aanleiding Aanleiding voor dit onderzoek is de problematiek rondom de kleine appartementvorming in de Pijnboomstraat. 1 Er zijn veel negatieve reacties verschenen in Brabants Dagblad en facebook vanuit de wijk Noordhoek . De bewoners en wijkraad hebben in maart bij de gemeenteraad spreektijd aangevraagd om hun zorgen aan te kaarten; op 5 maart 2018 is dit onderwerp in de Commissie Vestigingsklimaat behandeld. Wethouder Mario Jacobs heeft in de Commissie Vestigingsklimaat een onderzoek toegezegd naar de problematiek met betrekking tot de realisatie van kleine appartementen passend binnen het bestemmingsplan en te bekijken welke maatregelen getroffen kunnen worden om onwenselijke ontwikkelingen te voorkomen op andere locaties in de stad. In het onderzoek, dat als bijlage bij deze nota is gevoegd, zijn diverse sturingsmogelijkheden onderzocht, namelijk sturing door middel van: 1. Bestemmingsplannen: gebruikmaken van de vigerende bestemmingsplannen, herziening van bestemmingsregels Gemengd(e doeleinden)/Centrum (doeleinden) via een paraplubestemmingsplan met afwijkingsmogelijkheid danwel kruimelgevallenregeling, postzegelplan met voorbereidingsbesluit. 2. Beleidsmatige inzet van regulerende middelen: stedenbouwkundige beleidseisen, kwaliteitseisen t.a.v. de leefomgeving, beleid t.a.v.

prijs-kwaliteitverhouding van woningen, beleid op wijzigingen aan bestaande woonruimtevoorraad, parkeerbeleid. 3. Inzet op alternatieve huisvestingsmogelijkheden voor specifieke doelgroepen: meer betaalbare huisvesting voor de sociale doelgroep, huisvesting spoedzoekers, huisvesting arbeidsmigranten. 4. Inzet op leefbaarheid, veiligheid en handhaving: sociale veerkracht in de wijk versterken, beheer en handhaving in relatie tot overlast, inzet Wet BIBOB.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Omdat het oordeel van de bewoners belangrijk is voor het bepalen van de kwaliteit van de leefbaarheid, is het programma Leefbaarheid een uitstekende graadmeter om de gesteldheid van de stad aan af te lezen. "Goed leven voor nu en later" is de titel die het college vier jaar geleden aan het programma meegaf. Uitgangspunt bij alle inspanningen op dit gebied is dat wij willen dat de bewoners positief zijn over hun directe leefomgeving en de stad als geheel, en dat ze dat naar de toekomst toe ook blijven.

Besluit Het college besluit: 1. Om maatregelen te treffen, omdat de huidige bestemmingsplanfunctie 'Gemengd(e doeleinden)/Centrum (doeleinden) te veel ruimte biedt voor realisatie van zeer kleine appartementen die tot leefbaarheidsproblemen kunnen leiden. 2. Daartoe voor de gebieden buiten de binnenstad een paraplubestemmingsplan met afwijkingsbevoegdheid op te stellen, waarin geregeld wordt dat binnen de bestemmingen Gemengd(e doeleinden)/Centrum (doeleinden) de functie wonen beperkt wordt tot alleen grondgebonden wonen en voor de functie gestapeld wonen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden worden opgenomen. Hiervan uitgezonderd worden bestaande en vergunde gestapelde woningen. Binnenplanse afwijkingsmogelijkheden (maatwerkafweging) zijn:

1

O.a. Brabants Dagblad 23 november 2017 en 5 maart 2018, Wijkkrant De Noordhoek nr. 8 2017

2

3.

4.

5.

A. Appartementen > 50 m GBO. B. Woonconcepten voor specifieke doelgroepen. In de bedrijvige en rustige linten de maximale bouwhoogte van 11 meter, conform de Structuurvisie Linten, in het paraplubestemmingsplan te implementeren, voor zover dat nog niet in bestemmingsplannen is opgenomen. Het voornemen tot aanpassing van de bestemming Gemengd(e doeleinden)/Centrum (doeleinden) binnen de diverse bestemmingsplannen bekend te maken via de gebruikelijke media. Vanaf 1 jaar na bekendmaking van dit beleid het ontwerp-paraplubestemmingsplan in procedure te brengen. Voor het in procedure brengen van het ontwerp-paraplubestemmingsplan in overleg te treden met stakeholders en belanghebbenden.

Argumenten 1.1 De huidige bestemmingsplannen bieden te veel ruimte voor realisatie van zeer kleine wooneenheden met onwenselijke gevolgen. In bestemmingsplannen zijn diverse locaties te vinden met de bestemming Gemengd(e doeleinden)/Centrum (doeleinden). Deze locaties liggen veelal in de Oude Stad (met name de linten), of het betreffen wijk-en buurtcentra, winkelstrips en in enkele gevallen locaties op binnenwijkse bedrijventerreinen. Op die locaties kan veelal zonder bestemmingsplanwijziging bijvoorbeeld de functie winkel, bedrijf of grondgebonden wonen omgezet worden in de functie wonen gestapeld. Dit leidt tot diverse ongewenste ontwikkelingen. 1.2 Woningen met een slechte prijs-kwaliteitverhouding We zien dat er initiatiefnemers zijn die handig gebruik maken van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt; ze zoeken de randen van het toelaatbare op. Denk aan situaties van kleine appartementen die net 2 voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit (minimaal 18 m ). Dit leidt tot een lucratieve handel aangezien door doelgroepen met een laag inkomen voor deze kleine appartementen ook huurtoeslag aangevraagd kan worden, waarmee de bruto huurprijs relatief hoog kan zijn. 1.3 Disbalans in de wijk De kleine appartementen zijn vooral aantrekkelijk voor eenpersoonshuishoudens die afhankelijk zijn van snel beschikbare en betaalbare huisvesting.

De corporaties staan in de basis aan de lat voor betaalbare huisvesting voor mensen met lage inkomens en in het bijzonder de inkomens onder de huurtoeslaggrenzen. In dat segment is sprake van krapte. Hierdoor komen sommige doelgroepen moeilijk in aanmerking voor een sociale huurwoning, bijvoorbeeld door inschrijfduur of door een blokkade vanwege huurschulden, overlast of hennep. Het gaat vaak om zogenaamde spoedzoekers. Dit kunnen tal van doelgroepen zijn: mensen die als gevolg van een scheiding huisvesting nodig hebben, maar ook EU-(arbeids)migranten of mensen die als gevolg van de extramuralisatie een woning zoeken (ex-gedetineerden, ex-GGZ-cliënten, ex-daklozen). Ook is voor reguliere jongeren (tot 23 jaar) een sociale huurwoning nagenoeg onbereikbaar. Personen die slechts korte tijd in een wijk verblijven hebben doorgaans een beperktere betrokkenheid bij de wijk. Oververtegenwoordiging kan de leefbaarheid in een buurt aantasten. Er vindt dan een toename van parkeerdruk plaats door fietsen en auto's en dat kan voor overlast zorgen. Ook is regelmatig sprake van geluidsoverlast, zowel inpandig als richting omgeving. Verder geldt dat wanneer er geen of onvoldoende zorg of begeleiding wordt geboden aan zorgdoelgroepen dit eveneens kan leiden tot overlast.

Dit probleem wordt groter en problematischer naarmate er een grotere concentratie van deze doelgroep plaatsvindt in een straat of buurt. De effecten op de wijk zijn vaak niet eenvoudig te herstellen en langdurig van aard. Huisvesting voor spoedzoekers willen we faciliteren, maar in goede balans met de wijk. 1.4 De bestemmingen gemengd en centrum liggen grotendeels op gebieden die kwetsbaar zijn. Uit de Wijktoets blijkt dat redelijk veel gebieden die aan de linten liggen in de Oude Stad niet goed scoren, met name op de aspecten Fysiek en Veiligheid, en in sommige gevallen ook op het aspect Sociaal. Daarmee kan een groot deel van de linten als kwetsbaar worden aangemerkt. De inschatting is dat nog meer druk op dergelijke gebieden een verslechtering van de leefbaarheid zal opleveren.

1.5 Aanzuigende werking op malafide "ondernemers" en ondermijnende criminaliteit. De eerder genoemde specifieke doelgroepen zijn vaak sociaal-economisch kwetsbaar. Deze kwetsbaarheid blijkt aantrekkelijk voor ondermijnende criminaliteit, met malafide ondernemers die opereren in de schemerwereld tussen onder- en bovenwereld en criminelen die mensen uitbuiten. Zo bestaan er vermoedens van witwaspraktijken bij de realisatie van dergelijke appartementencomplexen. Daarnaast zijn er voorbeelden bekend waarin hoge aanvullende kosten, zoals service- en bemiddelingskosten, in rekening worden gebracht die bij wet verboden zijn. Verder lijkt het erop dat er zich ook PGB (persoon gebonden budget) bureaus richten op deze doelgroepen, waarbij snel geld verdienen het primaire doel is en het bieden van begeleiding aan cliënten geen prioriteit heeft. Indien er sprake is van strafbare feiten blijken verantwoordelijkheden - door al dan niet bewuste onderverhuur - vaak diffuus te zijn. De eigenaren/hoofdverhuurder blijft veelal anoniem. 1.6 Beheer laat te wensen over. Afhankelijk van de doelgroep kan een hoge concentratie huishoudens binnen een beperkt gebied, zonder sociaal beheer, leiden tot leefbaarheidsproblemen. Corporaties hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid in het huisvesten van doelgroepen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien.

Ze hebben daarbij geen winstoogmerk en zorgen voor sociaal en technisch beheer. Dit is anders voor de particuliere sector, waar in vele gevallen het winstoogmerk leidend is. Gerelateerd aan de eigenaar kunnen we stellen dat bij lang niet alle panden het onderhoud aan het pand en eventuele tuin voldoende serieus genomen wordt. Dit kan verloedering van het staatbeeld tot gevolg hebben. Daarbij nemen lang niet alle eigenaren hun rol serieus waar het de aanpak van overlast betreft. 1.7 Met de Structuurvisie Linten kunnen we onvoldoende sturen op woonkwaliteit. Op 9 september 2013 heeft de raad de Structuurvisie Linten vastgesteld. Deze structuurvisie is opgesteld om te sturen op de gewenste kwaliteit aan de linten. Op basis daarvan is een aantal regulerende maatregelen voorgesteld. Zo is onder andere onderscheid gemaakt in bedrijvige linten en rustige linten en zijn regulerende maatregelen benoemd zoals bouwhoogtes, -breedtes en dieptes en parkeermaatregelen. In de bestemmingsplannen die hierop zijn aangepast voorkomen we daarmee onwenselijke ontwikkelingen ten 2 aanzien van het straatbeeld. De intentie was daarmee ook te sturen op de woonkwaliteit. Dat betekent versterking van de rustige linten met grondgebonden woningen en uitsluiten van appartementen.

Aan de bedrijvige linten is ruimte gelaten voor gestapeld wonen vanuit de veronderstelling dat de beperkende regulerende maatregelen leiden tot ruimere appartementen. In de praktijk blijkt dat we met deze maatregelen de gewenste woonkwaliteit niet realiseren; binnen de beperkte bouwenvelop weten ontwikkelaars nog steeds kleine appartementen te realiseren die net voldoen aan het bouwbesluit. 1.8 Negatieve impact op het functioneren van binnenwijkse bedrijventerreinen en winkelstrips Buiten de ringbanen is gestapeld wonen mogelijk op binnenwijkse bedrijventerreinen, buurt- of wijkwinkelcentra en winkelstrips, waar de bestemming Gemend(e doeleinden)/Centrum (doeleinden) van toepassing is. Hiervoor geldt dat deze transformaties in het algemeen onwenselijk zijn, omdat we deze gebieden doorgaans willen behouden voor de dynamiek, leefbaarheid en economie van de wijk. Het transformeren naar woningbouw maakt dat die ruimte daarvoor slinkt en niet meer terug komt. Voor ondernemers op binnenwijkse bedrijventerreinen wordt met appartementvorming het gebied vaak minder aantrekkelijk vanwege beperkingen ten aanzien van de milieuruimte, maar ook door parkeerproblemen. 2.1 De enige nieuwe mogelijkheid die substantieel bij kan dragen aan de oplossing van een deel van het probleem is toepassing van een paraplubestemmingsplan.