04 - Bijlage 3 04 aanvullend bezwaarschrift Aldi_geanonimiseerd

Hekkelman Advocaten N.V.

Postbus 1094

Oranjesingel 1

6501 BB Nijmegen

6511 NJ Nijmegen

T 024 - 382 83 84

www.hekkelman.nl

advocatuur@hekkelman.nl

)rlekkel ma

DT WP

2 2 OKT. 2025

n,

PB DOC

AANTEKENEN Gemeenteraad van de gemeente Tilburg Postbus 90155 5000 LH TILBURG

Tevens per e-mail: 5.1.2e

advocaten i notarissen

@tilburg.nl

Nijmegen, 20 oktober 2025 Ons kenmerk

ALDI / Voorkeursrecht Verdiplein 20250881 - 4286008/2 - CVM/ 5.1.2e

@hekkelman.ni

Telefoonnummer

Uw kenmerk

Faxnummer

Betreft

5.1.2e

5.1.2e

5.1.2e

5.1.2e5.1.2e

5.1.2e5.1.2e

5.1.2e5.1.2e

5.1.2e5.1.2e

3212191

Aanvullend bezwaarschrift

AANVULLEND BEZWAARSCHRIFT Geachte raad, Als advocaat-gemachtigde van Aldi Vastgoed B.V., gevestigd aan de 5.1.2e te 5.1.2e ) Culemborg (hierna: 'Aldi'), heb ik bij brief van 30 juli 2025 tijdig pro forma bezwaar gemaakt tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg (hierna: 'het college') van 24 juni 2025 waarbij een voorlopig voorkeursrecht is gevestigd op, onder meer, de percelen kadastraal bekend als gemeente Tilburg, sectie s, nummers 4105 en 4107 (hierna: 'het collegebesluit'). Bij e-mail van 19 augustus 2025 stelde het college mij in de gelegenheid om uiterlijk 1 september 2025 de gronden van bezwaar in te dienen. Van deze gelegenheid heb ik bij brief van 29 augustus 2025 tijdig gebruik gemaakt. Bij brief van 16 september 2025 heeft de gemeenteraad van de gemeente Tilburg (hierna: 'de raad') aan Aldi medegedeeld dat de raad op 15 september 2025 heeft besloten om een voorkeursrecht te vestigen op de percelen kadastraal bekend als gemeente Tilburg, sectie s, nummers 4105 en 4107 (hierna: 'het raadsbesluit') en aan Aldi als eigenaar van de appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie S, nummers 1110 A19 (ondergesplitst in 1110 A24), 1110 A20, 1110 A21 en 1110 A22 de voorkeursrechtbeschikking toegezonden.

Bij e-mail van 19 september 2025 heeft u te kennen gegeven dat het bezwaarschrift van Aldi tegen het collegebesluit wordt geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit en dat u de beslistermijn heeft opgeschort tot zes weken na het nemen van het raadsbesluit en Hekkelman advocaten en notarissen is de handelsnaam waaronder Hekkelman Advocaten N.V. (KvK nr. 09170462) en Hekkelman Notarissen N.V. (KvK nr. 09170507), beide statutair gevestigd te Nijmegen, ieder voor eigen rekening werken. Op onze dienstverlening zijn van toepassing de algemene voorwaarden (zie www.hekkelman.nl) waarin onder andere een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen.

ma Pagina

2/6

dat Aldi gedurende deze periode haar bezwaar kan aanvullen. Van deze gelegenheid wordt hierbij tijdig gebruik gemaakt. 1. Gebreken voorkeursrechtbeschikking In het bezwaarschrift tegen het collegebesluit heeft Aldi er reeds op gewezen dat dat besluit zodanig veel gebreken bevatte dat niet kan worden gesteld dat dit besluit op zorgvuldige wijze was voorbereid. Hetzelfde geldt volgens Aldi voor het raadsbesluit. Het raadsbesluit is (eveneens) in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: 'de Awb'). Ter toelichting wijst Aldi op het volgende. 1.1. Eerst mogelijke vervaldatum Artikel 7.1 van het Omgevingsbesluit bevat de vereisten voor de inhoud van een voorkeursrechtbeschikking. Artikel 7.1 lid 1 onder f van het Omgevingsbesluit bepaalt expliciet dat de voorkeursrechtbeschikking in ieder geval de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht moet bevatten. Het raadsbesluit noch het daaraan ten grondslag liggende raadsvoorstel bevat een eerst mogelijke vervaldatum. Slechts in algemene zin wordt er in het raadsvoorstel op gewezen dat binnen drie jaar na het ingaan van het raadsbesluit een planologisch besluit voor de toegedachte functie via ofwel een omgevingsprogramma of omgevingsplan dient te worden vastgesteld. Op dit punt voldoet het raadsbesluit dus niet aan de vereisten die de wet daaraan stelt. 1.2.

Grondtekening Voorts dient de voorkeursrechtbeschikking op grond van artikel 7.1 lid 1 onder h sub 3° en sub 4° een grondtekening te bevatten waarop respectievelijk de aansluiting van de onroerende zaak of zaken op het daaromheen gelegen gebied is weergegeven en een noordpijl is weergegeven. De bij het raadsbesluit gevoegde grondtekening laat niet de aansluiting van de onroerende zaken op het omgelegen gebied zien. Op de tekening zijn slechts twee percelen kenbaar aangeduid en twee straatnamen opgenomen, de aansluiting op het daaromheen gelegen gebied ontbreekt op de tekening. Daarnaast ontbreekt een noordpijl. Ook op deze punten is het raadsbesluit in strijd met de wettelijke vereisten. 1.3. Ontbrekende bijlagen De raad verwijst ter motivering van het raadsbesluit veelvuldig naar bijlage 3. Zo wordt in het 'Aangepast Raadsvoorstel voorkeursrecht Verdiplein' naar bijlage 3 verwezen waarin het gebiedsperspectief Tilburg Noord zou zijn opgenomen en een verdichtingsstudie zou zijn opgenomen. Voorts wordt in het 'Aangepast Raadsvoorstel voorkeursrecht Verdiplein' en in het raadsbesluit zelf verwezen naar de bij dat besluit horende `nota van beantwoording zienswijzen voorkeursrecht locatie Verdiplein' die tevens zou zijn opgenomen in bijlage 3. Beide documenten, dus zowel het gebiedsperspectief als de zienswijzennota ontbreken echter bij het raadsbesluit.

Ook in de publicatie van het raadsbesluit en de digitale terinzagelegging middels officielebekendmakingen.nl ontbreekt bijlage 3 bij het raadsbesluit. Aldi kan dus geen kennisnemen van zowel het gebiedsperspectief als de zienswijzennota die als onderdeel van de motivering aan het raadsbesluit ten grondslag liggen.

4286008/2

Ilekkel ma Pagina

3/6

Aldi verzoekt u derhalve om haar zo spoedig mogelijk alsnog het gebiedsperspectief en de zienswijzennota toe te zenden. 2. Onvolledige inschrijving voorkeursrechtbeschikking Op grond van artikel 16.82a van de Omgevingswet (hierna: 'Ow') kan een voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen na bekendmaking van die beschikking worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Het raadsbesluit is door toezending daarvan bij brief van 16 september 2025 bekendgemaakt aan Aldi. In het geval een voorkeursrechtbeschikking niet binnen de in artikel 16.82a van de Ow genoemde termijn van vier dagen in de openbare registers in ingeschreven, is de raad op grond van artikel 9.5 lid 1 van de Ow verplicht het voorkeursrecht onverwijld in te trekken. Uit raadpleging van de actuele eigendomsinformatie blijkt dat ten aanzien van het appartementsrecht met de kadastrale aanduiding Tilburg, sectie S, nummer 1110 A21, dat in eigendom is bij Aldi, geen voorkeursrecht is ingeschreven. Dit appartementsrecht is wel opgenomen in de percelenlijst behorende bij het raadsbesluit en daarop is met het raadsbesluit derhalve een voorkeursrecht gevestigd.

Gelet op het feit de raad heeft nagelaten binnen vier dagen na bekendmaking van het raadsbesluit het voorkeursrecht dat is gevestigd op het appartementsrecht met de kadastrale aanduiding Tilburg, sectie S, nummer 1110 A21, in de openbare registers in te schrijven is de raad op grond van artikel 9.5 lid 1 van de Ow verplicht in ieder geval het voorkeursrecht voor zover dat ziet op het betreffende appartementsrecht, onverwijld in te trekken. 3. Geen afwijkend gebruik Zoals Aldi ook al in het bezwaarschrift tegen het collegebesluit heeft aangegeven, kan op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Ow slechts een zelfstandig voorkeursrecht door de raad worden gevestigd indien aan de betreffende locatie een niet-agrarische functie wordt toegedacht waarvan het huidige gebruik afwijkt. Onder het kopje: '3.3 Er wordt voldaan aan de vestigingseisen voor een voorkeursrecht' wordt ingegaan op de wettelijke vestigingseisen voor een voorkeursrecht. Net als het collegebesluit vermeldt het raadsbesluit dat het voorkeursrecht op het Verdiplein wordt gevestigd ten behoeve van de toegedachte 'functie': "wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen."

Aldi meent dat hiermee ook in het raadsbesluit geen functie is toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik op basis waarvan een voorkeursrecht kan worden gevestigd. Aan de vestigingseisen wordt daarmee evident niet voldaan. Ter toelichting wijst Aldi op het volgende.

4286008/2

1-lekkel ma Pagina

4/6

Primair merkt Aldi op dat de in het bestreden besluit toegedachte 'functie' - welke eigenlijk bestaat uit zeven verschillende functies - zodanig ruim en algemeen is geformuleerd, dat hiermee in feite vrijwel elke denkbare toekomstige ontwikkeling met bijbehorend gebruik mogelijk wordt gemaakt. De opsomming van functies die de raad noemt biedt onvoldoende concrete duidelijkheid over welke specifieke functie daadwerkelijk voor het Verdiplein wordt voorzien. Feitelijk wordt hiermee elk toekomstig gebruik toegedacht (behalve agrarisch en industrieel gebruik). Daarnaast kan op basis van deze opsomming van functies ook niet de conclusie worden getrokken dat het huidig gebruik van het Verdiplein daarvan afwijkt, nu onder deze opsomming praktisch elke vorm van gebruik te scharen valt, waaronder het huidige gebruik. Aldi begrijpt dat in deze fase van de planologische ontwikkeling nog slechts een indicatie op hoofdlijnen kan worden gegeven van de beoogde functie van de locatie. Echter, in het raadsbesluit laat de raad na om zelfs maar een globale richting te geven. In plaats daarvan wordt een breed scala aan mogelijke functies genoemd (wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen), zonder enige (zelfs globale) duidelijkheid te verschaffen over welke

functies daadwerkelijk zijn voorzien voor de eigendommen van Aldi. Hiermee is om als grondslag te dienen voor het vestigen van een voorkeursrecht volstrekt onvoldoende concreet in het raadsbesluit een functie aan de locatie toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Ook op dit punt verwijst de raad bovendien opnieuw naar bijlage 3 bij het raadsbesluit dat het gebiedsperspectief zou moeten bevatten, maar zoals gezegd ontbreekt deze bijlage. Het bovenstaande geldt des te meer omdat in het raadsbesluit ook volledig voorbij wordt gegaan aan het huidige gebruik van de locatie en de intensiteit daarvan. Zolang dit bestaande gebruik niet in kaart is gebracht en op zijn minst is meegenomen in de overwegingen van het raadsbesluit, kan de raad logischerwijs ook niet concluderen dat het brede scala aan toegedachte functies afwijkt van het huidige gebruik. In het raadsbesluit wordt terloops nog opgemerkt dat ook sprake is van intensivering en specificering van de reeds aanwezige functies. Dit wordt onderbouwd met de stellingen: "In het gebiedsperspectief is het Verdiplein benoemd toekomstige ontwikkeling, waarbij er meer woningen worden toegevoegd aan de locatie en waarbij een ook specifiek gekeken wordt aan de specifieke vraag naar woningtypologieën vanuit de bewoners in Tilburg Noord. Er is daardoor sprake van een intensivering en specificering van de reeds aanwezige functies.

Er is daarmee sprake van een intensivering en specificering van de reeds aanwezige functies (bijlage 3)"

Verder merkt de raad eerder onder het kopje 'Aanleiding' over de toekomst van het Verdiplein het volgende op:

4286008/2

ma Pagina

5/6

"De opgave voor het Verdiplein is om een volledig vernieuwd wijkcentrum te realiseren met winkels voor dagelijkse boodschappen, horeca en extra ontmoetingsmogelijkheden, al dan niet in aansluiting op de Ypelaer. Ook voegen we woningen toe. Op basis van de opgave voor Stokhasselt Noord (900 woningen) en de verdichtingsstudie (bijlage 3) wordt er uitgegaan van het toevoegen van ongeveer 200 woningen. Na het afronden van de definitiefase deze zomer (2025), wordt verder uitvoering gegeven aan het haalbaarheidsonderzoek met een ruimtelijke modellenstudie. Dat zal meer inzicht bieden in het programma en de ruimtelijke opzet. In 2026 wordt het voorkeursmodel uitgewerkt in een voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan. Daarna (schatting vanaf 2027) wordt de ruimtelijke procedure opgestart."

De hierboven genoemde algemene uitspraken bieden evenmin voldoende aanknopingspunten voor het vestigen van een voorkeursrecht. Er wordt namelijk verder niet op enige wijze (globaal) geduid op welke locatie de genoemde woningen worden voorzien, noch hoe dit zou leiden tot een intensivering van de bestaande functies ter plaatse van de eigendommen van Aldi. 'Ongeveer 200 woningen' is hiervoor niet voldoende. Aldi benadrukt hierbij nogmaals dat nu in het geheel niet in kaart is gebracht wat het bestaand gebruik ter plaatse is, laat staan hoeveel woningen er thans ter plaatse bestaan, zodat er ook geen zekerheid over kan bestaan dat sprake is van een intensivering van de reeds bestaande functie en dus ook de gestelde intensivering (of specificering) geen grondslag voor het vestigen van een voorkeursrecht kan bieden. Nu ook met het raadsbesluit niet is voldaan aan de wettelijke vereisten voor het vestigen van een voorkeursrecht, kan het raadsbesluit geen standhouden. Het raadsbesluit is op dit punt in ieder geval niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid en een deugdelijke motivering ontbreekt. 4. Belangenafweging ontbreekt In het bezwaarschrift tegen het collegebesluit heeft Aldi er reeds op gewezen dat de belangen van Aldi en overige eigenaren in het geheel niet zijn genoemd en derhalve niet zijn betrokken. Aldi constateert dat dit in het raadsbesluit evenmin het geval is.

Ook het raadsbesluit bevat daarmee geen evenredige belangenafweging. Aldi verwijst ten overvloede opnieuw naar de overwegingen van de wetgever in de totstandkomingsgeschiedenis van de Owen waaruit blijkt dat een voorkeursrechtbeschikking een zorgvuldige voorbereiding en motivering behoeft, en dat een kenbare evenredige belangenafweging daar expliciet onderdeel van moet zijn.' Aldi ziet ook in het raadsbesluit haar belangen als eigenaar niet genoemd, laat staan dat sprake is van een kenbare en evenredige belangenafweging met de overige betrokken belangen. De enige vorm van belangenafweging die in het raadsbesluit wordt gemaakt onder het kopje '2. Het vestigen van een voorkeursrecht kan leiden tot onzekerheid bij zittende ondernemers op korte en middellange termijn' ziet op ondernemers die huurders zijn, en

1 Kamerstukken II 2018/19, 35133, nr. 3, p. 76.

4286008/2

-

ma Pagina

6/6

dus niet op de eigenaren die daadwerkelijk en direct worden geraakt door het voorkeursrecht. Ten aanzien van deze hurende ondernemers geeft de raad aan dat het voor hen niet altijd duidelijk kan zijn of er bereidheid is bij de eigenaar om te verkopen en welke gevolgen dat heeft voor de ondernemer. Ook kan een voorkeursrecht volgens de raad het investeren in de onderneming bemoeilijken. De raad geeft daarover het volgende aan: "De komende jaren wel de gemeente samen met ondernemers kijken welke mogelijkheden er voor hen zijn". Voor zover hier al sprake is van enige belangenafweging, worden de belangen van Aldi hierin in het geheel niet benoemd, laat staan betrokken. In het raadsbesluit wordt ook verder in het geheel niet ingegaan op de positie en belangen van eigenaren. Ook om deze reden is het raadsbesluit onzorgvuldig voorbereid, bevat hetgeen een deugdelijke motivering en is het bovendien in strijd met het evenredigheidsbeginsel. 5.

Conclusie In aanvulling op hetgeen door Aldi reeds in het bezwaarschrift tegen het collegebesluit heeft opgemerkt, welke bezwaargronden thans (mede) worden geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit, constateert Aldi dat ook het raadsbesluit in strijd is met het zorgvuldigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb, het evenredigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:4 van de Awb en het motiveringsbeginsel als bedoeld in artikel 3:46 van de Awb en geen stand kan houden. Ik verzoek u derhalve dit bezwaar gegrond te verklaren en het raadsbesluit te herroepen. Voorts dient het voorkeursrecht voor zover dat ziet op het appartementsrecht met de Kadastrale aanduiding Tilburg, sectie S, nummer 1110 A21 onverwijld te worden ingetrokken. Met vriendelijke groet, Hekkelman Advocaten N.V. 5.1.2e

Advocaat

4286008/2

Postbus 1094 i

5.1.2e

Nijmegen

liekkel rnar\

advocaten i notarissen

5.1.2e

5.1.2e

5.1.2e

D AANGETEKENDE BRIEF "

Frankering betaald 1 afz.: 6511NJ,

D PostNL 20-10-202!, 11

NL

I i1 i11i1 wi 10 I i 01i i 0

3SXLBW7130238

500111 )l )015,

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens geanonimiseerd op grond van: Wet

Artikel

Omschrijving

Pagina's

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer

1, 6, 7