03 Raadsvoorstel openen grondexploitatie Poort van Stappegoor

raad 2022_1352 definitief.docx

1

Raadsvoorstel Openen grondexploitatie Poort van Stappegoor Aanleiding Op 18 november 2021 heeft de raad een besluit genomen over de stedelijke ambities van Groot Stappegoor. Hiermee is de start gemaakt om invulling te geven aan de ambitie om de realisatie van met name sociale en middeldure huurwoningen, versneld aan te pakken. Het Rijk heeft voor de netto toevoeging van 960 woningen een subsidie in het kader van de Woningbouwimpulsgelden (WBI) toegekend en de raad heeft besloten om de benodigde cofinanciering in de programmabegroting 2022 te reserveren. In Groot Stappegoor dienen circa 1.000 woningen te worden gebouwd waarvan ten minste 50% betaalbare woningen met tevens een mix van andere functies, aansluitend op het Koersdocument Stappegoor. Dit koersdocument is op 25 november 2019 vastgesteld door de raad. De Poort van Stappegoor is één van de deellocaties binnen Groot Stappegoor. Deze deellocatie draagt bij aan de hiervoor genoemde woningbouwopgave, waar een programma is voorzien met onder andere betaalbare huurwoningen. Op 11 oktober 2022 heeft het college de anterieure ontwikkel- en exploitatieovereenkomst en de overeenkomst van grondoverdracht gesloten met Tiwos en Poort van Stappegoor C.V. waarin de afspraken zijn vastgelegd om tot de beoogde herontwikkeling te komen.

Op 19 juli 2022 heeft het college ook besloten het ontwerpbestemmingsplan ter visie te leggen voor zienswijzen. Met het voorliggende voorstel aan de raad wordt gevraagd de grondexploitatie te openen.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader De Poort van Stappegoor draagt bij aan de woningbouwopgave van Groot Stappegoor om circa 1.000 woningen te realiseren waarvan ten minste 50% in het betaalbare segment zoals vastgesteld in het Koersdocument Stappegoor van 25 november 2019. Hiervoor is door het Rijk een subsidie verstrekt in het kader van de Woningbouwimpulsgelden en bij de programmabegroting 2022 heeft de raad de benodigde cofinanciering gereserveerd.

Voorstel Een grondexploitatie te openen voor het project ‘Poort van Stappegoor’, hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 1.896.000 en een bedrag van € 50.000,- beschikbaar te stellen vanuit de gereserveerde middelen binnen de Reserve Herstructurering ten behoeve van WBI-Stappegoor.

Argumenten 1.1. Deze ontwikkeling draagt bij aan het verwezenlijken van de ambities voor Groot Stappegoor. Met de beoogde realisatie van de deellocatie Poort van Stappegoor worden de eerste (betaalbare) woningen toegevoegd aan Groot Stappegoor. Er worden in totaal 206 appartementen gerealiseerd, waarvan 148 betaalbare appartementen in het sociale segment (bijna 72%). Met Tiwos is overeengekomen dat minimaal 21 (10% van 206) en maximaal 26 appartementen een kale huur hebben die net onder de liberalisatiegrens liggen. Deze zijn bedoeld voor de zogenaamde secundaire doelgroep die qua inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar niet voor huurtoeslag. Hiermee bedienen we een doelgroep die wel toegang heeft tot de sociale sector, maar geen recht heeft op huurtoeslag. Conform de Verordening Middenhuur (2019) zijn dit geen middeldure huur woningen, maar sociale huurwoningen. Op het gebiedsniveau van Groot Stappegoor blijft het aandeel middeldure huur meer dan 10%. Ook wordt er nog steeds voldaan aan de voorwaarden vanuit de WBI om betaalbare woningen te realiseren. Portefeuillehouder: Wethouder Çelik Behandelend ambtenaar: PPI-SO, Huub van der Zwaluw

raad 2022_1352 definitief.docx

2

In onderstaande tabel is het huidige programma zoals vastgelegd in de Ontwikkel- en exploitatieovereenkomst weergegeven: Woningtypen Sociale huur Middeldure huur Vrije sector huur Totaal

Huidig programma 148 0(*) 58 206

(*) Minimaal 21 (10% van 206) en maximaal 26 van de sociale huurwoningen hebben een kale huur die net onder de liberalisatiegrens ligt. Dit zijn sociale huurwoningen voor de zogenaamde secundaire doelgroep die qua inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar niet voor huurtoeslag.

De netto toevoeging van betaalbare woningen binnen de WBI is 138. Er worden namelijk 148 betaalbare woningen toegevoegd, maar er zijn eerder 10 betaalbare woningen op deze locatie gesloopt. 1.2. Het vaststellen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bepaalt dat actieve grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Nu is het moment om, vooruitlopend op het vaststellen van het bestemmingsplan, de grondexploitatie (bijlage 1) in procedure te brengen. In het bestemmingsplan Poort van Stappegoor moet namelijk de financiële/economische uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dit wordt door het vaststellen van deze grondexploitatie geborgd. Daarnaast moeten er vooruitlopend op de uitgifte van de grond verschillende werkzaamheden worden gedaan voordat de gronden kunnen worden uitgegeven. Naast de reguliere risico’s bij de exploitatie van bouwgrond (o.a. aanwezigheid bodemverontreiniging, archeologische resten, vernietiging bestemmingsplan door Raad van State en planschade), kent dit project geen bijzondere project-specifieke risico’s. Geraamde kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties worden twee keer per jaar bij begroting en jaarrekening herzien. 1.3. Een bijdrage uit de Reserve Herstructurering leidt tot een budgettair-neutrale grondexploitatie.

Bij de programmabegroting 2022 is € 5,7 miljoen gereserveerd binnen de Reserve Herstructurering als onderdeel van de cofinanciering bij de verkregen WBI-subsidie. Van deze gereserveerde middelen is € 50.000,benodigd vanuit de Reserve Herstructurering voor een budgettair-neutrale grondexploitatie. 1.4. Bij de verdere uitwerking zijn de uitgangspunten gewijzigd ten opzichte van de WBI-subsidieaanvraag om Poort van Stappegoor tot ontwikkeling te kunnen brengen. De WBI-subsidieaanvraag is onder hoge tijdsdruk tot stand gekomen, met als resultaat dat er een subsidie van ca. € 10,2 miljoen is toegekend. In het raadsvoorstel van Groot Stappegoor (18 november 2021) is opgenomen dat op basis van een uitwerking tot en met Voorlopig Ontwerp de investerings- en exploitatiekosten nader bepaald zouden worden. Bij de WBI-subsidieaanvraag was het uitgangspunt dat de gemeente gronden zou verwerven en verkopen en zijn er uitgangspunten opgenomen met betrekking tot de verdeling van opbrengsten en kosten tussen partijen. Gedurende de verdere uitwerking van dit plan is het plan gewijzigd ten opzichte van de aanvraag. De wijzigingen hebben betrekking op de positionering van de programmering in het plangebied, de rollen in aankopen en de verdere uitwerking van de kosten om te komen tot het gewenste plan.

Dit heeft erin geresulteerd dat de gemeente hogere kosten zal maken en de grondopbrengsten dalen (het saldo hiervan is € 0,5 miljoen negatiever resultaat dan de WBI-subsidieaanvraag). Daarnaast doet de gemeente een bijdrage aan Tiwos (eveneens € 0,5 miljoen) voor de kosten die zij als eigenaar van twee percelen maken voor de sloop van opstallen en het bouwrijp maken ten gunste van het toekomstig openbaar gebied. Deze hogere kosten van circa € 1 miljoen kunnen worden opgevangen binnen de financiële ruimte binnen het totale project Groot Stappegoor. Deze financiële ruimte is beschikbaar, doordat in de WBI-subsidie de gronden conform taxatiewaarden meegenomen zijn, terwijl de boekwaarden nihil zijn. Als gevolg hiervan is geen aanvullend investeringskrediet met bijbehorende dekking (bovenop de verleende WBI-subsidie en gereserveerde cofinanciering) voor de realisatie van de Poort van Stappegoor nodig.

raad 2022_1352 definitief.docx

3

Het bovengenoemde resulteert erin dat Poort van Stappegoor in ontwikkeling gebracht kan worden, waardoor er binnen een termijn van drie jaar wordt gestart met de woningbouwontwikkeling (voorwaarde vanuit WBI).

Risico’s N.v.t.

Kosten en dekking De totale kosten, opbrengsten en dekkingsmiddelen voor de grondexploitatie Poort van Stappegoor zijn als volgt:

Het investeringskrediet van € 1.896.000,- is benodigd ten behoeve van de volgende kosten: Verwervingskosten (€ 95.000,-) werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken, incl. bijdrage aan Tiwos (€ 1.417.000,-) plan- en apparaatskosten (€ 250.000,-) storting in de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen (€ 25.000,-) indexering i.v.m. kostenstijging (€ 109.000,-) Deze kosten worden als volgt gedekt: WBI-subsidie (€ 313.000,-) bijdrage Reserve Herstructurering (€ 50.000,-) exploitatiebijdrage Poort van Stappegoor C.V. (€ 240.000,-) grondverkoop aan Tiwos (€ 1.293.000,-)

Vervolg Nadat de grondexploitatie voor de Poort van Stappegoor is geopend door de raad zal het bestemmingsplan in december 2022 aan de raad voorgelegd worden ter vaststelling. De start van de bouw wordt verwacht vanaf maart 2023. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde vanuit de WBI om binnen drie jaar woningbouw te ontwikkelen. In de programmabegroting 2023 is opgenomen dat er vanaf 1 januari 2023 bij projecten Stedelijke ontwikkeling middelen gereserveerd worden voor financiering van kunst en cultuur in het plangebied. Dit gebeurt in afstemming met de projecten. Een voorbeeld van deze werkwijze is te vinden bij Stadsforum. Een regeling werken we op dit moment verder uit. Voor de ontwikkeling van het project Poort van Stappegoor kon nog niet worden teruggevallen op een regeling. Kunst en cultuur krijgt een plek in de gebiedsontwikkeling Stappegoor WBI. Wat deze regeling gaat betekenen voor de gebiedsontwikkeling Stappegoor WBI als geheel moet blijken uit de verdere uitwerking.

raad 2022_1352 definitief.docx

4

Bijlagen 1. 2.

Grondexploitatie Poort van Stappegoor Kaart van het grondexploitatiecomplex

Tilburg, 11 oktober 2022 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

Aanzicht bouwblok A vanaf Ringbaan-Zuid

Aanzicht achterzijde en op Noordertuin

raad 2022_1352 definitief.docx

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit Een grondexploitatie te openen voor het project ‘Poort van Stappegoor’, hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 1.896.000 en een bedrag van € 50.000,- beschikbaar te stellen vanuit de gereserveerde middelen binnen de Reserve Herstructurering ten behoeve van WBI-Stappegoor.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 14 november 2022.

de griffier,

voorzitter,