03 Nota van zienswijzen & Staat van wijzigingen Capucijnenstraat 1c
Tekst van het document
Nota van zienswijzen bestemmingsplan Kom Biezenmortel 2018, 2e herziening (Capucijnenstraat 1c): Het ontwerpbestemmingsplan Kom Biezenmortel 2018, 2e herziening (Capucijnenstraat 1c) heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), gedurende zes weken ter inzage gelegen, te weten van maandag 20 september 2021 tot en met maandag 1 november 2021. Er is één zienswijze ingediend. Het plan is thans gereed om te worden vastgesteld, met inachtneming van de onderstaande reactie op de zienswijze, die hieronder samengevat wordt weergegeven, maar integraal is beoordeeld. Zienswijze op ontwerpbestemmingsplan Kom Biezenmortel 2018, 2e herziening (Capucijnenstraat 1c): Zienswijze 1 – Biezenmortelsestraat 18 Zienswijze 1 – Biezenmortelsestraat 18 Zienswijze 1.1 Overgangsrecht Er is niet aangetoond dat de activiteiten sinds 28 maart 2019 zijn voorgezet zodat de activiteiten onder het overgangsrecht van het huidige bestemmingsplan Kom Biezenmortel 2018 vallen. Indien de activiteiten sindsdien langer dan 1 jaar zijn beëindigd moet de ontwikkeling als nieuwvestiging worden aangemerkt en dienen de effecten ook te worden getoetst als zijnde een nieuw bedrijf. Standpunt gemeentebestuur
Blijkend uit gegevens van de Kamer van Koophandel is ‘Zorgboerderij De Biezen’ gestart met haar activiteiten in 2018. Wij beschikken niet over berichten of rapporten waaruit blijkt dat de activiteiten op het perceel voor langer dan 1 jaar waren beëindigd. Derhalve vallen de activiteiten onder het overgangsrecht en is geen sprake van nieuwvestiging.
Conclusie
Dit onderdeel van de zienswijze is ongegrond.
Zienswijze 1.2
Uitbreiding van activiteiten en planologische mogelijkheden, kleinschaligheid is niet geborgd, verzocht wordt om de omvang van de zorgboerderij vast te leggen Met het opnemen van de bestemming ‘Gemengd’ wordt het mogelijk gemaakt om een grootschalige zorgboerderij te exploiteren terwijl in de toelichting is opgenomen dat het om een kleinschalig bedrijf met beperkt aantal cliënten zou gaan. Er zijn in het ontwerpbestemmingsplan geen beperkingen opgenomen voor wat betreft aantallen cliënten, tijdstippen en dagen. Met vaststelling van dit plan vinden er dus, planologisch gezien, forse ingrepen plaats in vergelijking met de huidige activiteiten. (wanneer deze onder het overgangsrecht zijn toegestaan.) Het wordt dan immers mogelijk gemaakt om de zorgboerderij verder op te schalen. Wanneer een grootschalige zorgboerderij wordt geëxploiteerd, heeft dit mogelijk aan aanzienbare gevolgen voor de bewoners van Biezenmortelsestraat 18. Gesteld wordt dat de omvang van de activiteit als nevenfunctie is aan te merken en daarom geen milieueffecten heeft naar de omgeving. De kleinschaligheid van de ontwikkeling is niet geborgd in dit bestemmingsplan. Gelet op de mogelijkheden die het ontwerpbestemmingsplan nu biedt is niet uitgesloten dat de bewoners van perceel Biezenmortelsestraat 18 hinder gaan ondervinden van de zorgboerderij.
Wij verzoeken om in het plan de omvang van de zorgboerderij vast te leggen in aantallen cliënten en openingstijden en dagen. Hiermee kan ons inziens de kleinschaligheid van de
1
Standpunt gemeentebestuur
huidige zorg verlenende activiteiten worden geborgd. Het standpunt van de reclamant wordt deels gevolgd. De omvang van de activiteit “zorgboerderij” op perceel is onvoldoende beperkt in het ontwerp bestemmingsplan. Om de omvang van de hoeveelheid activiteit die de zorgboerderij zou kunnen creëren door het voorgestelde planologische kader te beperken zal in het bestemmingsplan een maximum aantal cliënten worden opgenomen. Gelet op dat door deze wijziging de kleinschaligheid van de dagopvang wordt geborgd en deze opvang slechts overdag plaats mag vinden is het verder niet noodzakelijk om werktijden en dagen vast te stellen. Daarnaast zal verder naar onze mening geen onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu door hinder kunnen ontstaan door toedoen van deze activiteit. Dit aangezien de cliënten worden begeleid door werknemers van de zorgboerderij.
Conclusie
Dit onderdeel van de zienswijze is deels gegrond.
Zienswijze 1.3
Vrije uitzicht wordt mogelijk ontnomen Met dit plan wordt het erf waar gebouwd mag worden vergroot tot meer dan 35 meter achter de huidige bouwgrens en mag ook een groter oppervlakte aan bijgebouwen gerealiseerd worden. Dit betekend dat hierdoor ook het uitzicht van de bewoners van Biezenmortelsestraat 18 mogelijk wordt belemmerd. Er is bij het bestemmingsplan, een inpassingstekening toegevoegd waarop de beoogde bijgebouwen zijn gesitueerd. Echter is de locatie van de bebouwing niet middels de regels en/of verbeelding beperkt. Hierdoor is het mogelijk om een bijgebouw te realiseren tegen de perceelsgrens van Biezenmortelsestraat 18 met een bouwhoogte van 3 meter. Ook is het mogelijk binnen de bestemming ‘Gemengd’ mogelijk om erfafscheiding te realiseren met een hoogte van 2 meter. In beide situaties wordt het zicht van de bewoners van Biezenmortelsestraat 18 beperkt. Deze bouwmogelijkheid is niet opgenomen in het huidige bestemmingsplan, daar is een maximum toegestane bouwhoogte van erf/perceelsafscheiding toegestaan van 1 meter.
Standpunt gemeentebestuur
Van belang is dat de woning van reclamant en het project van de initiatiefnemer in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie met vrij uitzicht nou eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling betstaat in Nederland niet zoiets als een blijvend recht op vrij uitzicht. Bijgebouw Wij zien geen reden om de situering van bijgebouwen verder te beperken in het plangebied. Binnen stedelijk gebied, de bebouwde kom van Biezenmortel is het standaard ruimtelijk aanvaardbaar dat bijgebouwen tot op de perceelsgrens gebouwd mogen worden.
2
Erfafscheiding Binnen het huidige bestemmingsplan (Kom Biezenmortel 2018), geldt dat erf- en terreinafscheidingen achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw een maximum bouwhoogte mogen hebben van 2,5 m. (artikel 8.2.3) Het voorliggende bestemmingsplan ‘ Kom Biezenmortel 2018, 2e herziening (Capucijenstraat 1c)’ voorziet in een inperking van deze bouwhoogte naar 2 meter. (artikel 3.2.4 a). Conclusie
Dit onderdeel van de zienswijze is ongegrond.
Zienswijze 1.4
Omgevingsdialoog In de toelichting behorende bij het plan is opgenomen dat een dialoog heeft plaatsgevonden met omwonenden. De initiatiefnemer heeft de bewoners van Biezenmortelsestraat 18 wel een keer gesproken over het voornemen een hooimijt te realiseren. De oprichting / uitbreiding van de zorgboerderij met landschapstuin en de bouw van een schuur met foliekas zijn niet ter sprake geweest. Afgelopen maand (Oktober 2021) is nog contact geweest tussen de initiatiefnemer de bewoners van perceel Biezenmortelsestraat 18. De bewoners van Biezenmortelsestraat 18 hadden verzocht om het terras aan de achterzijde van het bijgebouw te verplaatsen en in het plan de kleinschaligheid van de zorgboerderij te borgen. Een reactie van de initiatiefnemer op het voorstel is tot op heden nog niet geweest.
Standpunt gemeentebestuur
De initiatiefnemer heeft aangegeven ter uitvoering van de “Richtlijn omgevingsdialoog” de omgeving geïnformeerd te hebben over het plan. De initiatiefnemer heeft omwonenden van het plangebied uitgenodigd voor gesprekken. Middels deze gesprekken is het plan kenbaar gemaakt en is de gelegenheid gesteld om een reactie kenbaar te maken.
Conclusie
Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het plan en is in die zin ongegrond.
Ambtshalve wijziging(en) De woning, het hoofdgebouw op het perceel, wordt op het perceel binnen bouwvlak geplaats. Het bouwvlak in het ontwerpbestemmingsplan was gebaseerd op het bouwvlak zoals deze opgenomen was in het voorgaande bestemmingsplan. Na het onderleggen van luchtfoto’s en Bag gegevens bleek echter dat de begrenzing van dit hoofdgebouw niet correct was.
3
Huidig (ontwerp bestemmingsplan)
Gewijzigd (bestemmingsplan)
4
Staat van wijzigingen bestemmingsplan ‘Kom Biezenmortel 2018, 2e herziening (Capucijnenstraat 1c)’ De volgende ambtshalve wijzigingen dienen in het ontwerpbestemmingsplan te worden doorgevoerd. Ten aanzien van de verbeelding: Het bouwvlak is gewijzigd, aansluitend op de daadwerkelijke situatie op het perceel. Ten aanzien van de regels: Geen aanpassingen. Ten aanzien van de toelichting: Geen aanpassingen. Ten aanzien van de bijlage: Geen aanpassingen. De volgende wijzigingen dienen na aanleiding van de zienswijze(n) in het ontwerpbestemmingsplan te worden doorgevoerd. Ten aanzien van de verbeelding: Geen aanpassingen. Ten aanzien van de regels: Is een regel opgenomen in bestemming ‘Gemengd’ waarmee het maximum aantal cliënten van de zorgboerderij is beperkt tot 10. Ten aanzien van de toelichting: Geen aanpassingen. Ten aanzien van de bijlage: Geen aanpassingen.
5