03 Nota van zienswijze bestemmingsplan Tongerlose Hoefstraat 83

Notitie behandeling zienswijze bestemmingsplan ‘Oude Stad Noordwest 2016; 4e herziening (Tongerlose Hoefstraat 83) ' Het ontwerpbestemmingsplan ' Oude Stad Noordwest 2016; 4e herziening (Tongerlose Hoefstraat 83) ' heeft van maandag 2 mei 2022 tot en met 13 juni 2022 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Zienswijzen konden worden ingediend door één ieder. Bij de gemeente zijn gedurende de periode van tervisielegging twee zienswijzen ingekomen. De zienswijzen zijn tijdig ingekomen en zodoende ontvankelijk. Hierna volgt een zakelijke puntsgewijze samenvatting van de ingekomen zienswijzen en het standpunt van de gemeente hierover. Het standpunt is gebaseerd op de volledige tekst van de zienswijze; er heeft een integrale beoordeling plaatsgevonden. N.B.: in verband met de toepassing van de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de zienswijzen van natuurlijke personen geanonimiseerd weergegeven. Zienswijze 1: bewoners Tongerlose Hoefstraat 81a 1.

Zienswijze - privacy

Reactie gemeente

De vijf grondgebonden woningen aan de westzijde van het plangebied leveren een inbreuk op de privacy op. Hierbij is van belang dat de mogelijkheid bestaat om vergunningvrij een dakkapel te plaatsen aan de achterzijde van de woningen. Om de privacy te borgen wordt aangehaald om in de planregels een voorwaardelijke verplichting op te nemen voor een groenstrook/beplantingsplan. Aan een geldend bestemmingsplan kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. De gemeenteraad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en planregels voor gronden vaststellen. Er is daarom geen aanspraak op hetzelfde uitzicht, hetzelfde woongenot/privacy. Het plangebied is een inbreidingslocatie binnen een stedelijke omgeving. Het is niet ongebruikelijk dat dergelijke locaties worden benut voor woningbouw of voor een andere stedelijke ontwikkeling. Een bestemmingsplan heeft een goede ruimtelijke ordening tot doel. Deze wordt verkregen door het coördineren van de verschillende belangen tot een harmonisch geheel dat een grotere waarde vertegenwoordigt dan het dienen van de belangen afzonderlijk. Bij de beantwoording van de vraag of ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd wordt het volgende opgemerkt. De druk op de bestaande ruimte is groot en blijft groot.

Het is derhalve van groot belang om zuinig met de resterende ruimte om te gaan en optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden om de bestaande ruimte beter te benutten. Bovendien zal elke verandering van een bestaande situatie invloed kunnen hebben op het woongenot. Uitgangspunt voor onderhavig plangebied is dat het woongenot van reclamant niet in onredelijke mate wordt aangetast. Daarbij komt dat woongenot altijd een subjectieve aangelegenheid betreft: wat de een als aanvaardbaar ervaart, kan bij een ander weerstand oproepen. Reclamant kan dan ook geen aanspraak maken op een blijvende ongewijzigde situatie. Door de Raad van State zijn recentelijk diverse uitspraken gedaan die betrekking hebben op privacy: Uitspraak: AbRS 20 mei 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1272, r.o. 11.1. Uitzicht Uitspraak: RvSt Zaaknummer 201 906614/1/R3. ECLI:NL:RVS:2020:115 Privacy en uitzicht

De mogelijkheid om vergunningvrij een dakkapel te realiseren is wettelijke toegestaan. Hoewel hierdoor de privacy wordt aangetast, heeft reclamant geen aanspraak op hetzelfde privacy zoals hierboven is toegelicht. Om de privacy te borgen wordt aangehaald om passende maatregelen te nemen, namelijk een afschermende groenstrook met leibomen van voldoende hoogte. Echter, leibomen hebben last van bladverlies in de winter waardoor alsnog doorkijk mogelijk is. Tevens kost het tijd tot de bomen groeien tot de juiste lengte. Daarnaast is van belang dat de zorgen met betrekking tot de privacy zijn aangekaart tijdens de omgevingsdialoog. Op 8 juli 2021 was er een informatieavond gehouden. Om de zorgen te verminderen heeft de ontwikkelaar het ontwerp aangepast door een slaapkamer aan de achterzijde van de woningen op de eerste verdieping naar voren te halen en de badkamer te verplaatsen naar de achterzijde van de woningen. Daarnaast is tijdens de omgevingsdialoog aangegeven dat het niet wenselijk is dat de woning aan de Tongerlose Hoefstraat tegen de woning van Tongerlose Hoefstraat 81a wordt gerealiseerd. Zij willen dat hun woning een vrijstaande woning blijft. Dit punt is meengenomen en het ontwerp is aangepast waardoor er tussen de vrijstaande woning en de nieuwe woningen een brandgang blijft. Conclusie 2.

Zienswijze – toename bouwmassa Reactie gemeente

De zienswijze is ongegrond. Er is sprake van een inbreidingslocatie binnen een stedelijke omgeving. De inbreuk op de privacy is niet onaanvaardbaar. Door de toename van de bouwmassa wordt het uitzicht aangetast, de zonlicht afgenomen en het open karakter van de omgeving aangetast. In de zonnestudie moet aandacht worden besteed aan de ligging van de tuin van cliënten. Met betrekking tot de toename van de bouwmassa wordt het volgende overwogen. In het vigerende bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte toegestaan van 11 meter. In het nieuwe bestemmingsplan is ook een maximale bouwhoogte van 11 meter opgenomen, echter geldt hierbij een goothoogte van 6 meter. Wat betreft de bouwdiepte voor de woning aan de Tongerlose Hoefstraat op de hoek van de IJskelderstraat is een maximale afmeting van 11 meter mogelijk volgens het vigerende bestemmingsplan. In het nieuwe bestemmingsplan is een bouwdiepte van 6,9 meter opgenomen. De bouwdiepte wordt dus ingekort, hiermee wordt de bouwmassa niet groter in combinatie met de nieuwe goothoogte. Naast de hoekwoning wordt op het onbebouwde deel van het perceel langs de Tongerlose Hoefstraat naast huisnummer 81a een woning gebouwd met eveneens een bouwdiepte van 6,9 meter. Uit stedenbouwkundig en ruimtelijk oogpunt is het bouwen van deze woning op het onbebouwde deel van het perceel verantwoord.

Gelet op de bouwdiepte volgens het vigerende bestemmingsplan van 12 meter die geldt voor het perceel Tongerlose Hoefstraat 81a levert de nieuw te bouwen woning met een bouwdiepte van 6.9 meter geen nadelige consequenties op voor het buurperceel. Voor de woningen aan de IJskelderstraat geldt een bouwdiepte van 6 meter volgens het vigerende bestemmingsplan. De bouwdiepte wordt 9 meter in het nieuwe bestemmingsplan. Ondanks de toename van de bouwdiepte voor de woningen aan de IJskelderstraat, wordt de hoogte in de achtergevelrooilijn van de nieuw te bouwen woningen beperkt door de

goothoogte van maximaal 6 meter. De hoogte van de bouwenvelop neemt hiermee af. Wat betreft de algemene overweging omtrent het aantasten van het uitzicht verwijzen wij naar de passage onder zienswijze 1.1.

Conclusie

3.

Zienswijze – Wet natuurbescherming

Reactie gemeente

Er is onderzoek gedaan naar de schaduwwerking van de nieuwe bebouwing op de omgeving. Hierin is de tuin van reclamant opgenomen. Dit onderzoek is toegevoegd aan het bestemmingsplan. De zonnestudie is uitgevoerd op basis van de Haagse Norm. De zonnestudie toont aan dat de invloed van het bouwplan op de hoeveelheid zon in de achtertuinen niet nadeliger is dan de invloed van de huidige bouwmogelijkheden op grond van het vigerende bestemmingsplan. De schaduwwerking in de achtertuin van reclamant wordt niet dusdanig gewijzigd als gevolg van de voorziene woningen. Sterker nog, er is in het onderzoek uitgegaan van een bouwhoogte van 11 meter. In het nieuwe bestemmingsplan geldt een goothoogte van 6 meter. Dat betekent dat de schaduwwerking gunstiger is in verband met de zadeldak vanaf de goothoogte. Er is geen sprake van onaanvaardbare schaduwwerking. De zienswijze is ongegrond. Er is geen sprake van toename van de bouwmassa en ook geen afname van de zonlicht. De inbreuk op de privacy is niet onaanvaardbaar. De gevolgen van het plan voor de door de Wet natuurbescherming beschermde soorten is onvoldoende in kaart gebracht, ook in het licht van het soortenmanagementplan. Er dient alsnog een ecologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Binnen het bestemmingsplan is opgenomen dat er gebruik wordt gemaakt van de gebiedsontheffing.

De gebiedsontheffing verwijst naar het besluit van het bevoegd gezag waarbij ontheffing is verleend voor de verbodsbepalingen zoals opgenomen in de Wet natuurbescherming. Deze ontheffing heeft betrekking op het toestaan van toekomstige ontwikkelingen in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en beheer en onderhoud in de oude stad Tilburg. Alle initiatieven (van gemeente en derden) vallen onder de werking van het soortenmanagementplan en onderhavige ontheffing, tenzij men er bewust voor kiest hiervan af te wijken. Door als initiatiefnemer aan te geven te werken volgens de gebiedsontheffing wordt invulling gegeven aan de wettelijke verplichting die voortkomt uit de Wet natuurbescherming. In dit geval is daar geen sprake van. Het soortenmanagementplan is opgesteld nadat een volledige, gebiedsdekkende inventarisatie naar huismus, gierzwaluw en (meerdere soorten) vleermuizen heeft plaatsgevonden. De gegevens van deze inventarisatie worden jaarlijks gemonitord. Daarnaast dienen ten alle tijden alle voorwaarden zoals opgenomen in het besluit en het soortenmanagementplan in acht genomen te worden. Dit houdt in dat er zorgvuldig gehandeld moet worden (ook bij het afbreken/ontmantelen van de huidige bebouwing), er een omgevingscheck plaats zal vinden en dat er voldoende alternatieve verblijfplaatsen gerealiseerd worden.

Dit dient te gebeuren onder begeleiding van een deskundige op het gebied van de betreffende soort(en). De deskundige dient een ecologisch werkprotocol op te stellen waarin de werkwijze en de te realiseren voorzieningen zijn opgenomen en uitgewerkt.

Conclusie

4.

Zienswijze waterhuishouding

Reactie gemeente

Door te werken volgens de voorwaarden zoals opgenomen in de ontheffing kan worden vastgesteld dat het plan, op het gebied van ecologie, zorgvuldig is beoordeeld. De zienswijze is ongegrond. De beschermde soorten zijn voldoende in kaart gebracht door middel van onderzoeken van het soortenmanagementplan. Er hoeft geen ecologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Er wordt ten onrechte geen advies van het Waterschap opgenomen bij het ontwerpbestemmingsplan. De werkwijze tussen het Waterschap en de gemeente is onzorgvuldig en in strijd met hogere regelgeving. Tevens wordt de mogelijkheid ontnomen om een zienswijze in te dienen t.a.v. alle aspecten van de waterhuidhouding. De ontheffingsmogelijkheid om af te wijken van de waterverplichting wordt onaanvaardbaar geacht. Met betrekking tot de stelling over de werkwijze met het Waterschap wordt het volgende overwogen. Wettelijk gezien moet een gemeente vooroverleg met het waterschap voeren op grond van artikel 3.1.1 Bro. Het resultaat hiervan dient te worden opgenomen in de toelichting (artikel 3.1.6 Bro). Bij plannen waarbij sprake is van grote/sterke impact op de waterhuishouding wordt (voor)advies verstrekt door het Waterschap. Plannen waarbij het impact gering is op het waterhuishouding worden niet voor-besproken met het Waterschap.

Deze werkwijze wordt gehanteerd om in dit stadium van de procedure doelmatig en efficiënt om te gaan met de samenwerking.

Zienswijze Verwijzingsfout Reactie gemeente

Desalniettemin is inmiddels een instemming verleend door Waterschap De Dommel op het ontwerpbestemmingsplan. Dit plan voldoet aan het gemeentelijk Programma Water en Riolering 2020-2023. Het plan sluit ook aan bij het principe “elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt” uit het Waterbeheerprogramma 2022-2027. De zienswijze is ongegrond. De werkwijze tussen het Waterschap en de gemeente is niet onzorgvuldig en niet in strijd met de hogere regelgeving. In artikel 4.4.1 van de regels wordt verwezen naar de voorwaarden in artikel 3.4.4. Dit artikel bestaat niet en moet waarschijnlijk 4.4.4. zijn. Dat is een typefout. Het genoemde artikel moet artikel 4.4.4. zijn.

Conclusie

De zienswijze is gegrond. Dit artikel zal worden hersteld naar 4.4.4.

Conclusie 5.

Zienswijze 2: bewoner IJskelderstraat 134 1.

Zienswijze -privacy

Reactie gemeente

De woningen leveren een inbreuk op de privacy op door het uitbreiden van het bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 11 meter. Er worden geen maatregelen getroffen om de privacy te waarborgen. Tevens wordt de privacy aangetast door het toestaan van bed&breakfast. Reclamant heeft geen aanspraak op hetzelfde uitzicht en privacy. Zie hiervoor de algemene overweging zoals opgenomen onder de beantwoording van zienswijze 1.1. De mogelijkheid voor een bed&breakfast is opgenomen in het beleid en het plansystematiek van de gemeente. Het beleid is opgenomen in het bestemmingsplan. Het gaat om maximaal twee kamers in een woning. Ook hiervoor geldt de overweging onder 1.1.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. Er is sprake van een inbreidingslocatie binnen een stedelijke omgeving. De inbreuk op de privacy is niet onaanvaardbaar.

2.

Zienswijze - zonlicht Reactie gemeente

Conclusie 3.

Zienswijze ecologie Reactie gemeente Conclusie

Reclamant is van mening dat er sprake is van een onevenredige achteruitgang van zonlicht ondanks dat er een zonnestudie is verricht. De zonnestudie toont aan dat de invloed van het bouwplan op de hoeveelheid zon in de achtertuinen niet nadeliger is dan de invloed van de huidige bouwmogelijkheden op grond van het vigerende bestemmingsplan. Zie overweging 1.2. De zienswijze is ongegrond. Er is geen sprake van toename van de bouwmassa en ook geen afname van de zonlicht. Reclamant stelt dat er vleermuizen aanwezig zijn. Zonder ecologisch onderzoek wordt te makkelijk gesteld dat er gebruik kan worden gemaakt van een gebiedsontheffing. Zie overweging onder 1.3. De zienswijze is ongegrond. De beschermde soorten zijn voldoende in kaart gebracht door middel van onderzoeken van het soortenmanagementplan. Er hoeft geen ecologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Conclusie De zienswijzen zijn gedeeltelijk gegrond. Het bestemmingsplan wordt gewijzigd vastgesteld, conform de Staat van Wijzigingen. Bijlagen: -