Document · PDF

03 Meerjarenplan BIZ Vastgoedeigenaren Westermarkt Tilburg 2024-2028

Raadsvergadering 18 december 2023, gemeente TilburgBij agendapunt: Raadsvoorstel Vaststellen "Verordening bedrijveninvesteringszone (BIZ) vastgoedeigenaren Westermarkt Tilburg 2024-2028"4.098 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Samen investeren in de voorbereiding van de herontwikkeling

Meerjarenplan BIZ Vastgoed Westermarkt Tilburg 2024-2028

Leeswijzer

INHOUD

1. INLEIDING

2. AFBAKENING BIZ GEBIED

3. AMBITIE EN ACTIVITEITEN

4. BEGROTING

5. ORGANISATIE

Investeren loont

INLEIDING

1.1 AANLEIDING Gezamenlijk naar herontwikkeling Al jaren is er planvorming gaande over de herontwikkeling van Winkelcentrum Westermarkt in Tilburg. Het is een ingewikkeld proces, bijvoorbeeld vanwege het versnipperde eigendom en verschillende delen van het gebied die afzonderlijk worden onderzocht op kansen. Het momentum is aanwezig dat planvorming nu bij elkaar komt. Een proces waar ook de gemeente aan bijdraagt omdat in de omgeving Kenniskwartier volop ontwikkelingen gaande zijn. Transformatie van de Westermarkt naar een gebied met een kwalitatief beter winkelcentrum en meer woningen is het uitgangspunt. Een belangrijke stap is in het voorjaar van 2023 gezet met de toekenning van de ‘Woningbouwimpulsregeling’ vanuit het Rijk. De ontwikkeling van minimaal 500 woningen is dan een vereiste. In de directe omgeving van onze winkelpassage zijn 3 deelplannen in ontwikkeling: 1) de sloop van de percelen op de ADW locatie (huidig Hema/Action etc.), met geplande nieuwbouw winkelpassage, een parkeerkelder en bovenwoningen; 2) de sloop van de percelen op de voormalige Rabo locatie met een geplande nieuwbouw winkel/horeca unit en bovenwoningen; 3) de sloop van een deel van de Noordpassage, waarbij er een woonontwikkeling is gepland.

Als deze ontwikkelingen doorgang vinden is er extra noodzaak voor de eigenaren van de huidige winkelpassage om te investeren in de kwaliteit en uitstraling van de winkelpassage. Te denken vakt aan de vloer in de passage, de winkelpuien en/of de overkapping. Om deze planvorming tot stand te brengen en uit te werken is er zowel een goede samenwerkingsvorm als een financieel budget nodig. Daarom neemt de SBWW het initiatief om een Bedrijven Investerings Zone (BIZ) voor vastgoedeigenaren op de Westermarkt te initiëren. Dat wil zeggen dat alle eigenaren van nietwoningen in een afgebakend gebied financieel gaan bijdragen aan gezamenlijke projecten. Het geld komt volledig beschikbaar voor de samen vastgestelde doelen en is dus beslist niet voor de gemeentekas. Met deze middelen gaan we investeren in de planvoorbereiding voor de herontwikkeling. Een BIZ is belangrijk omdat: We daarmee de kosten voor de voorbereiding van de herontwikkeling eerlijk kunnen verdelen; We financiële mogelijkheden creëren om de voorbereiding goed te onderzoeken; We het reguliere beheer van de eigenaren kunnen scheiden van de ontwikkeling; Alle vastgoedeigenaren betrokken worden in de financiering; De samenwerking tussen vastgoedeigenaren wordt versterkt. In dit plan staan alle basisprincipes en keuzes voor de periode 2024-2028.

1.2 WAT IS EEN BIZ?

BIZ TOEGELICHT WAT IS EEN BIZ?

VOORDELEN VAN EEN BIZ

De belangrijkste eigenschappen van de BIZ samengevat: De BIZ wordt opgericht door en voor vastgoedeigenaren. Bijdrageplichtigen bepalen samen op welke manier zij willen investeren. Iedereen kan meepraten en meedoen. Met de BIZ kunnen activiteiten gefinancierd worden die vanuit de wet op de bedrijven investeringszones geformuleerd zijn als activiteiten in de openbare ruimte, die gericht zijn op het bevorderen van de economische ontwikkeling, ruimtelijke kwaliteit, de leefbaarheid en/of veiligheid. In een overeenkomst (service level agreement) wordt vastgelegd dat gemeentelijke taken niet overgeheveld kunnen worden naar de BIZ. De heffingsmaatstaf voor de BIZ-bijdrage is de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde. De BIZ komt er zodra er aantoonbaar voldoende draagvlak is bij de bijdrageplichtigen. De BIZ wordt opgericht voor de duur van 5 jaar. In het vijfde jaar wordt de BIZ geëvalueerd en dient opnieuw het draagvlak te worden aangetoond om de BIZ te verlengen voor een volgende periode van 5 jaar.

De belangrijkste voordelen van de BIZ samengevat: Geen ‘free-riders’ omdat iedere vastgoedeigenaar meebetaalt. Er hoeft niet geleurd te worden voor een bijdrage. We kunnen een eerlijke verdeling van de kosten creëren. We kunnen de voorbereiding van de herontwikkeling als een sterk collectief aanvliegen. We scheiden het reguliere beheer van de SBWW van de toekomstige herontwikkeling. Dit vraag om een zelfstandige aanpak. Versterken samenwerking met de herontwikkelings partners en de gemeente. Het is democratisch: iedere bijdrageplichtige kan ja of nee zeggen tegen de invoering van een BIZ. Via uitvoeringsovereenkomsten worden duidelijke afspraken vastgelegd over ieders verantwoordelijkheden. Onderlinge saamhorigheid vergroot tussen vastgoedeigenaren onderling, met ondernemers en met de gemeente. Professioneler opereren en makkelijker organiseren.

1.4 RESULTATEN ENQUÊTE Ruim draagvlak onder de vastgoedeigenaren in het gebied is een cruciale voorwaarde voor een succesvolle samenwerking. Om deze reden is door middel van een enquête onderzocht wat de belangrijkste wensen zijn voor de komende jaren. Hieronder enkele resultaten:

"De BIZ-eigenaren moet fungeren als platform / kartrekker voor de revitalisatie van het winkelcentrum en de SBWW moet zich richten op haar kerntaken." Volledig oneens 12%

Oneens 9%

Volledig eens 47% Neutraal 15%

Eens 17%

"Iedere eigenaar moet bereid zijn - naar rato - mee te investeren in opwaardering van de algemene delen van het winkelcentrum." Volledig oneens 12% Oneens 3%

Volledig eens 44% Neutraal 23%

Eens 18%

1.5 WAT BETEKENT DIT FINANCIEEL? Tarief naar WOZ waarde Het gecoördineerd en collectief voorbereiden van de herontwikkeling Westermarkt vraagt dus een investering vanuit vastgoedeigenaren. Dat betekent dat er jaarlijks een bijdrage geïnd wordt van alle eigenaren van nietwoningen die positie hebben in het BIZ-gebied (zie vervolg). De heffingsgrondslag is gebaseerd op grond van de WOZ-waarde van het niet-woning deel. De heffing wordt alleen geheven indien uit de draagvlakmeting blijkt dat de wettelijk vereiste meerderheid positief is over de invoering van de BIZ. Er is sprake van voldoende draagvlak wanneer: Minimaal 50% van de WOZ-objecten een stem heeft uitgebracht. Minimaal 2/3 van de uitgebrachte stemmen vóór de invoering is. De voorstemmers dienen daarnaast meer WOZ-waarde te vertegenwoordigen dan de tegenstemmers. Zoals verplicht in de wet wordt de stemming georganiseerd door de gemeente.

Op basis van voldoende draagvlak gaat iedere vastgoedeigenaar vervolgens in het eerste jaar (2024) per WOZ-object een bijdrage betalen met een ondergrens van € 750,00 en een bovengrens van € 4.500,00 afhankelijk van de WOZ-waarde van het pand. Van 2025 t/m 2028 zullen deze bijdragen dalen. Een bijdrage heeft een ondergrens € 250,00 en een bovengrens van € 3.000,00. We komen bij het behandelen van het programma en de begroting terug op deze keuze. Er is gekozen voor een opbouw van het model in waardeklassen. Binnen de waardeklassen staat de jaarlijkse bijdrage vast. De heffingsgrondslag, lees de WOZ-waarde, wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente. Bij het bepalen van deze bijdragen is rekening gehouden met de benodigde kosten voor de voorbereiding. Natuurlijk is eveneens meegewogen wat de huidige deelname bijdrage is aan de SBWW. De bijdrage aan de SBWW wordt gecontinueerd maar neemt in omvang per deelnemer af. De jaarlijkse dotatie aan het reservefonds ad € 67.500,00,- binnen de SBWW komt in ieder geval per 2025* te vervallen omdat de huidige reserve van het fonds voldoende is om de te verwachten kosten af te dekken. Dit is feitelijk een bezuiniging van circa 35-50% per eigenaar afgezet tegen kosten BIZ (de gehele looptijd als uitgangspunt).

Het financiële voordeel is voor iedere eigenaar anders omdat er sprake is van een andere systematiek voor het bepalen van de bijdrage binnen de BIZ en binnen de SBWW. *mogelijk kan de opbouw van de reservering reeds per 2024 vervallen. Dit is afhankelijk van lopende onderzoeken naar brandveiligheid. Bij het opstellen van dit plan zijn nog niet alle kosten bekend.

Waarde klassen

Aantal WOZobjecten in categorie*

tot € 100.000

€ 100.000 - € 200.000

€ 200.000 - € 300.000

€ 300.000 - € 500.000

€ 500.000 - € 700.000

€ 700.000 - € 1.000.000

€ 1.000.000 en meer

*cijfers op basis van gemeente Tilburg 2023

informatie

Overzicht aanslag bedrag per waarde klasse

Waarde klassen

Aanslag bedrag 2024

2025

2026

2027

2028

Kleiner dan € 100.000

€ 750,00

€ 250,00

€ 100.000 - € 200.000

€ 1.500,00

€ 500,00

€ 200.000 - € 300.000

€ 2.500,00

€ 1.000,00

€ 300.000 - € 500.000

€ 3.000,00

€ 1.500,00

€ 500.000 - € 700.000

€ 3.500,00

€ 2.000,00

€ 700.000 - € 1.000.000

€ 3.750,00

€ 2.500,00

Groter dan € 1.000.000

€ 4.500,00

€ 3.000,00

Totale inkomsten per jaar

€ 139.000,00

€ 64.500,00

Prognose inkomsten Hiernaast is een grafiek opgenomen met de jaarlijks geprognotiseerde inkomsten. De inkomsten dalen van € 139.000,00,- in 2024 naar € 64.500,00,- in 2025 t/m 2028. De keuze om in het eerste een fors hogere bijdrage te innen heeft alles te maken met de verwachte piek in programma en kosten in 2024. Veel voorbereidingen binnen de herontwikkeling vinden plaats in 2024. De jaren erna is het kostenpatroon anders. In hoofdstuk 3 lichten we die keuzes toe.

150.000

100.000

50.000

Jaarlijks kan en mag gespaard worden, mits de uitgaven duidelijk 'gelabeld' zijn op inhoud. Indien blijkt dat er over de gehele looptijd te ruim is begroot / dat de inkomsten groter zijn geweest dan de uitgaven dan hebben de BIZ bijdrageplichtigen voor dat deel (na aftrek van alle verplichten) recht op retributie. De wettelijke kaders zijn daarvoor leidend.

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

1.6 HET PROCES VAN DE AFGELOPEN PERIODE

Initiatief

Vragenlijsten

Documenteren

Gesprekken en presentaties

Formaliseren

Proces planvorming Vanaf het najaar van 2022 is er een intensief proces doorlopen om toe te werken naar de officiële draagvlakmeting die de BIZ-wet voorschrijft. Het bestuur van de SBWW heeft de regie gevoerd over het volledige proces, waarbij er meermaals afstemming heeft plaatsgevonden met alle deelnemers. Onder alle deelnemers van de SBWW is in het voorjaar van 2022 een enquête uitgezet om de wensen en ideeën ten aanzien van het centrum - en de houding t.a.v. de BIZ in kaart te brengen. Ook zijn er in 2022 en 2023 meerdere informatiebijeenkomsten georganiseerd waar ideeën zijn opgehaald en plannen zijn getoetst. Vanzelfsprekend is er ook een individuele aanpak gehanteerd waarbij door het bestuur zoveel mogelijk vastgoedeigenaren zijn geconsulteerd om draagvlak op te halen. Dat alles is uitgemond in voorliggend plan wat ter stemming wordt gebracht. Het plan is ook afgestemd met belangrijke partners zoals de gemeente.

AFBAKENING BIZ GEBIED AFBAKENING BIZ GEBIED

2.1 RICHTLIJNEN EN KEUZES Het BIZ-gebied is een afgebakend en aaneengesloten gebied binnen het Winkelcentrum Westermarkt, waarbinnen alle vastgoedeigenaren van niet-woningen gezamenlijk gaan investeren. Voor de afbakening van dit gebied is gekeken naar: De plannen met betrekking tot de herontwikkeling. De plannen voorzien in diverse gescheiden locaties met allemaal een eigen ontwikkel aanpak c.q. initiatiefnemer. Vertrekpunt van de BIZ zijn alle objecten die samen onder het collectieve dag de winkelpassage vormen. Om inhoudelijke redenen is daar één wijziging op aangebracht: Het zogenaamde "vergeten straatje", zijnde een zelfstandige straat onder de passage, valt niet binnen het BIZ-gebied omdat hier een zelfstandige ontwikkel aanpak aan is gekoppeld. We hebben het dan over de huisnummer Westermarkt 4 t/m 14 met ook een koppeling aan de Tobias Asserlaan. Dan blijft een gebied over die ook als één integraal onderdeel in de herontwikkeling is opgenomen. Het huidige werkgebied van de SBWW heeft een grote overlap met het BIZ-gebied. Daarnaast moet het BIZ-gebied ruimtelijk gezien logisch zijn. Hieronder is de afbakening van de BIZ weergegeven. Alle panden binnen de rode omtrek vallen in de zone. In totaal gaat het om 84 objecten. De totale waarde van deze objecten samen bedraagt ruim € 29.000.000,00

AMBITIE EN ACTIVITEITEN AFBAKENING BIZ GEBIED

3.1 CENTRALE AMBITIE

“Door als vastgoedeigenaren van de Westermarkt passage de voorbereiding op de herontwikkeling Westermarkt en omgeving collectief en professioneel te benaderen, beogen wij het huidige winkelcentrum zo optimaal mogelijk onderdeel te maken van de totale gebiedsontwikkeling ten einde een toekomstbestendige uitgangspositie te creëren en ook zoveel mogelijk huidige storende uitzichtpunten aan te pakken.”

3.2 ACTIVITEITEN

Zoals aangegeven heeft de BIZ tot doel de plankosten ten behoeve van de herontwikkeling van Winkelcentrum Westermarkt te bekostigen. Er wordt thans met 4 initiatiefnemers samengewerkt om te komen tot o.a. een toekomstbestendig winkelgebied Westermarkt inclusief de toevoeging van ca. 700 woningen en gebouwde parkeervoorzieningen. Het winkelgebied strekt zich niet alleen uit tot de huidige winkelpassage (in beheer bij de SBWW), maar ook het gebied achter de Westermarkt (’ADW’ locatie). Afstemming tussen deze twee winkelgebieden is essentieel om een krachtig een toekomstbestendig winkelgebied In de markt te positioneren. Het proces dat de komende tijd gevolgd wordt is opgenomen in de Intentieovereenkomst die op 30 maart 2023 tussen gemeente en de 4 initiatiefnemers (waaronder de SBWW) is gesloten. Tot medio 2024 dient het schetsontwerp te worden uitgewerkt naar een voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan en dienen diverse onderzoeken te worden uitgevoerd. Daarnaast dient gestart te worden met de planontwikkeling van het eigen plandeel (de winkelpassage). Kortom: er wordt gewerkt op een tweetal schaalniveaus. Het is belangrijk op te merken dat de huidige ambities voor de herontwikkeling van de winkelpassage nog niet concreet zijn vastgesteld. In deze context zijn de geschatte kosten gepresenteerd in het volgende hoofdstuk gebaseerd op globale aannames.

Voorlopig wordt als uitgangspunt genomen dat de planambitie voor de winkelpassage omvat: Een grondige renovatie, waarbij zowel het dak, de vloer, als de gevels en eventuele installaties volledig worden vernieuwd. Dit zal resulteren in een geheel nieuwe ervaring die naadloos aansluit bij de overige deelplannen, zoals het nieuwe winkelgebied op de ADW locatie. Het aanpassen van de individuele winkelgevels valt niet onder dit plan en zal de verantwoordelijkheid zijn van de respectievelijke eigenaren/winkeliers. Het is momenteel niet mogelijk om de kosten van mogelijke aanpassingen aan de omliggende openbare ruimte of andere ingrepen te bepalen, daar deze informatie momenteel niet beschikbaar is en daarom niet is meegenomen in de begroting. Voor de goede orde dient opgemerkt te worden dat mochten de plannen in de toekomst anders worden dit gevolgen hebben voor de aard en omvang van de bijbehorende plankosten. Met bovenstaande in het achterhoofd worden op de volgende pagina de verschillende voorbereidende activiteiten/begrotingsposten nader gespecificeerd.

Administratie en communicatie Natuurlijk behoort een correcte financiële administratie tot de verantwoordelijkheden van de BIZ. Net zoals een gestructureerde communicatie naar alle bijdrageplichtigen en partners zoals de gemeente. In de begroting is rekening gehouden met het ‘outsourcen‘ van deze diensten, zoals de eigenaren al gewend zijn via de administratie en communicatie van de SBWW. Procesmanager tot samenwerkingsovereenkomst (SOK) Deze post is bedoeld voor het uitvoeren van adviserende taken rondom het proces om te komen tot een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en de overige initiatiefnemers binnen het plangebied Westermarkt. De werkzaamheden zijn hoofdzakelijk geënt op planontwikkeling en kennen een strategisch en meer algemene insteek. In de kern wordt gekeken naar de gevolgen van de ontwikkeling van het totale plangebied i.r.t. de posities die door de BIZ worden vertegenwoordigd. Specifieke aandachtsgebieden zoals bijvoorbeeld inhoudelijk financieel-, juridisch advies e.d. vallen hierbuiten. Het accent van de werkzaamheden ligt in 2024 gezien de druk op de ontwikkeling. In daaropvolgende jaren zal het meer gaan om monitoring van gemaakte afspraken en incidentele advisering op ‘adhoc‘ basis.

Bouwmanagement Het betreft hier het inschakelen van een bouwmanagement bureau met als taak de begeleiding van de planontwikkeling rondom de renovatie van de bestaande winkelpassage(s). Daartoe behoort ondermeer de begeleiding van het ontwerpproces, de planvoorbereiding en de uitvoering/aansturen van alle betrokken adviseurs. De bouwmanager is daarnaast aanspreekpunt voor alle betrokken eigenaren (BIZ) en hun huurders. Architectuur Een logisch vervolg van de planvorming is het benoemen van een architect die belast is met het opstellen van renovatie voorstellen voor de bestaande winkelpassages. Daartoe behoren het vervaardigen van ontwerpvoorstellen en de afstemming met ontwerpvoorstellen van de overige adviseurs. De architect is ook belast met het uitwerken van een commercieel beeldkwaliteitplan naar een ‘puienboek’ (richtlijnen voor winkelpresentatie). Tevens behoort de aanvraag van een eventuele omgevingsvergunning tot het takenpakket. Kostenmanagement Alle gemaakte planvoorstellen dienen voorzien te worden van een kostenbegroting (budgetten). Daarnaast zal deze adviseur tot taak hebben de door uitvoerende partijen opgestelde kostenbegroting(en) van commentaar te voorzien zodat besluitvorming mogelijk wordt. Deze adviseur zal ook (mede) belast worden met de onderhandeling richting aannemers en overige uitvoerende partijen.

Constructie Deze post is voor de inschakeling van een adviseur op constructief gebied. Het takenpakket betreft het uitvoeren van regulier constructief advies t.b.v. de planontwerp en de aanvraag omgevingsvergunning. Overige adviezen Er zijn in het proces ook werkzaamheden/adviezen nodig die betrekking hebben op installaties, brandveiligheid, milieu en eventueel andere benodigde werkzaamheden. In deze fase is nog niet in detail in te schatten welke type adviezen op welk moment nodig gaan zijn. Vandaar dat een raming is opgenomen. Juridische borging Deze post betreft de inschakeling van een juridisch adviseur die belast zal zijn met de opstelling van de samenwerkingsovereenkomst in brede zin met de overige initiatiefnemers. Daarnaast zal deze post aangewend worden voor incidenteel juridisch advies en/of het opstellen van overeenkomsten mocht dit gaandeweg noodzakelijk zijn. Bijvoorbeeld t.a.v. de samenwerkingsstructuur na ontwikkeling (zie paragraaf 5.3). Plankosten gemeente Dit onderdeel op de begroting vloeit voort uit de dienstverleningsovereenkomst die initiatiefnemers met de gemeente Tilburg hebben afgesloten. Het betreft de dekking van de ambtelijke kosten die de gemeente maakt ten faveure van de (integrale) planontwikkeling Westermarkt en de eventuele begeleidingskosten gepaard gaande met de renovatie van de bestaande winkelpassage(s).

BEGROTING AFBAKENING BIZ GEBIED

4.1 INDICATIE 2024-2028 Onderstaand is een algemene begroting van de BIZ Vastgoed voor de looptijd 2024-2028 opgenomen. De bedragen zijn indicatief. Het is aan het bestuur van de BIZ Vastgoed om op basis van concrete projecten de begroting (jaarlijks) te specificeren. Input van de vastgoedeigenaren en partners zoals de gemeente en andere ontwikkelaars in het gebied is essentieel om de begroting in de volgende jaren verder in te kleuren op basis van actuele kansen/behoeften.

inkomsten

2025-2028*

2024

*jaarlijks

Middelen BIZ (schatting) Perceptiekosten (conform opgave gemeente)

€ 139.000,00

€ 64.500,00

€

5.000,00

€

2.000,00

Subtotaal

€ 134.000,00

€

62.500,00

Uitgaven

...

Administratie en communicatie Procesmanager tot SOK Bouwmanagement Architectuur Kostenmanagement Constructie Overige adviezen (installaties, milieu, brandveiligheid etc.) Juridische borging Plankosten gemeente

€ € € € € € €

7.500,00 28.000,00 26.000,00 22.500,00 6.500,00 12.000,00 22.000,00

€ 5.000,00 € 10.000,00 € 16.000,00 € 10.000,00 € 2.500,00 € 7.000,00 € 8.000,00

€ 4.500,00 nader te bepalen

€ 2.500,00 nader te bepalen

Subtotaal

€ 129.000,00

€

61.000,00

Onvoorzien/nader te bestemmen

€

1.500,00

totale kosten

€ 134.000,00

5.000,00

€ 62.500,00

ORGANISATIE BIZ GEBIED AFBAKENING

5.1 STICHTING BIZ VASTGOED Organisatiestructuur Voor vastgoedeigenaren wordt de BIZ als een zeer belangrijk middel gezien om de herontwikkeling professioneel en zelfstandig aan te vliegen. Als juridische entiteit is gekozen voor een stichting, naast de SBWW. Grofweg komt er een onderscheid tussen regulier beheer (SBWW) en ontwikkeling (BIZ). Daarover meer in de volgende paragraaf. De Stichting BIZ Vastgoed Winkelcentrum Westermarkt (werknaam) beheert de BIZ-gelden en is formeel opdrachtgever voor de activiteiten die met de BIZgelden worden uitgevoerd. Het statutaire doel van de stichting is in overeenstemming met de activiteiten zoals beschreven in artikel 1 lid 2 van de wet op de Bedrijven InvesteringsZones. Om controleerbaarheid en draagvlak te verzekeren, wordt de stichting uitsluitend voor de uitvoering van de BIZ opgericht. Per jaar wordt rekening en verantwoording afgelegd over de uitgaven voor de uitvoering van de activiteiten in het voorafgaande jaar. Ook zorgt de stichting ervoor dat alle deelnemers kosteloos kennis kunnen nemen van de begroting, de rekening en de verantwoording. Ook richting haar partners en de gemeente.

Taak van het bestuur is het incasseren en beheren van de financiën via de gemeente Tilburg. Ook worden door het bestuur jaarplannen opgesteld met als basis dit meerjarenplan. Het bestuur borgt of de middelen ook conform de inhoudelijke doelstellingen worden uitgegeven. Natuurlijk overlegt het bestuur met de BIZ eigenaren en andere betrokkenen als gemeente en de andere initiatiefnemers over de plannen omtrent de herontwikkeling. Het is te overwegen als extra lid een onafhankelijk voorzitter aan het bestuur toe te voegen. Deze voorzitter heeft enkel een stemrecht bij een gelijke stemverhouding van de overige bestuursleden. De BIZ wordt voor de initiële duur van 5 jaar opgezet. Jaarlijks evalueert de stichting met de bijdrageplichtigen. In het vijfde jaar vindt er een definitieve evaluatie plaats om te bekijken of de BIZ-doelstellingen zijn gerealiseerd en of er voldoende aanleidingen zijn om de BIZ te continueren. Dat zal in sterke mate afhankelijk zijn van de voortgang van de herontwikkeling. In de uitvoeringsovereenkomst tussen Stichting BIZ Vastgoed en gemeente Tilburg zijn nadere afspraken vastgelegd.

Minimaal één keer per jaar wordt er door de stichting een bijeenkomst georganiseerd om enerzijds rekening en verantwoording af te leggen aan de BIZ deelnemers en anderzijds inzicht te geven in de plannen rondom projecten en activiteiten, zodat BIZ deelnemers inspraak kunnen leveren. Het bestuur van de BIZ bestaat uit minimaal drie personen afkomstig uit de achterban van heffingsplichtigen, eventueel aangevuld met een onafhankelijke voorzitter. Streven is een differentiatie aan te brengen naar type eigenaar: een particuliere vastgoedeigenaar, een institutioneel belegger/pensioenfonds en een eigenaar die tevens ondernemer (retail of horeca) is in het BIZ gebied.

5.2 RELATIE MET SBWW Binnen de bestaande SBWW is geconstateerd dat de huidige structuur niet volledig is toegerust op het begeleiden van de planontwikkeling. Dat heeft drie primaire redenen. Allereerst zijn de huidige stem- en financiële verhoudingen niet geschikt om één op één van toepassing te verklaren op voorbereiding planontwikkeling. Dat heeft te maken van rechtvaardigheid van het verdelen van de kosten. Daarnaast is het stemrecht binnen de SBWW niet in lijn met de uitgangspunten van de BIZ. Grofweg is er binnen de SBWW een verdeling per object per hoofd (geen onderscheid naar groot of klein) en niet naar WOZwaarde. De tweede reden is dat de SBWW is opgericht voor het beheer van het huidige winkelcentrum. De structuur is niet geschikt om een herontwikkeling te begeleiden en bovendien is het verstandiger beheer en ontwikkeling te scheiden. Tot slot hebben in de huidige SBWW ook huurders zitting en daarnaast ontbreken enkele objecten. De voorbereiding van de herontwikkeling gaat echter eerstens de eigenaren aan, geen eigenaar uitgezonderd. Samengevat betekent bovenstaande dat de BIZ enkel wordt opgericht om de voorbereiding van de herontwikkeling te financieren en daartoe te besluiten over de benodigde processtappen. De BIZ financiert niet de uitvoering zelf, dat is een vervolgproces. Reguliere beheerstaken blijven bij de SBWW (conform de statuten).

Daarnaast is de SBWW gerechtigd voor besluitvorming waarmee financiële belangen gepaard gaan (zoals verwerving/sloop/investering).

5.3 NIEUWE STRUCTUUR NA HERONTWIKKELING In welke mate de huidige passage zal transformeren is bij publicatie van voorliggend plan nog niet bekend. Grofweg zijn er twee varianten: Het cosmetisch moderniseren renoveren van de huidige passage kap, passage vloer en individuele winkel puien zodat het huidige product weer 'bij de tijd is'. Dit gaat niet gepaard met grote structuur ingrepen in het bestaande winkelcentrum. Een volledige renovatie, waarbij de kap, vloer en puien grondig worden vernieuwd. Hierdoor ontstaat een nieuwe beleving die maximaal aansluit bij de overige gebiedsontwikkelingen (zoals het nieuwe winkelrondje). Welke variant (of een combinatie van varianten) haalbaar is moet de komende jaren duidelijk worden. De uitkomst van alle onderzoeken bepaalt ook in grote mate of de huidige organisatiestructuur van de SBWW nog aansluit bij het toekomstige product. Het is denkbaar dat de SBWW gaat worden doorontwikkeld of dat een vervangende structuur nodig is die aansluit bij het toekomstige product ("SBWW 2"). Natuurlijk dienen we het bovenstaande ook in het licht te bezien van de totale herontwikkeling van het gebied Westermarkt. In de planvorming is het een belangrijk doel om de verschillende delen van de Westermarkt (oost en west) te verbinden zodat een logisch circuit ontstaat met een gezamenlijke uitstraling.

Nu is nog een probleem dat verschillende delen een eigen uitstraling hebben en onderling niet logisch zijn ontsloten. Straks moet er sprake zijn van één logisch verblijfs- en woonmilieu. Gaandeweg de processtappen worden voorstellen gedaan aan de vastgoedeigenaren. Tot hierover duidelijkheid is blijft de SBWW het beheer begeleiden en financieren we het proces van de herontwikkeling met de BIZ.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13588802/1