03 Evaluatie Verordening middenhuur Tilburg 2019

Vertrouwelijkheidsniveau: Openbaar

Notitie

Voor Van Kopie aan Datum Onderwerp

De gemeenteraad Wethouder Çelik 24 oktober 2023 Evaluatie Verordening middenhuur Tilburg 2019

Inleiding In de Woonvisie 2015 heeft de gemeente Tilburg aangegeven middeninkomens meer kansen te bieden op de woningmarkt en doorstroming te stimuleren. Hiervoor is specifieke aandacht gewenst voor het aanbod van middeldure huurwoningen, tussen de liberalisatiegrens (€808, prijspeil 2023) en een vast te stellen prijsplafond (€1.160, prijspeil 2023). Daarnaast is er aandacht voor een voldoende prijs-kwaliteitverhouding van deze woningen. Daarom is op 3 juni 2019 is door de gemeenteraad van Tilburg de Verordening middenhuur Tilburg 20191 vastgesteld (raadsvoorstel 2019_8402). Sinds de inwerkingtreding van de verordening heeft de woningmarkt zich op verschillende onderdelen ontwikkeld. Zo zijn er ontwikkelingen in de bouwsector en op de koopwoningmarkt, is vraag en aanbod veranderd en zijn er verschillende ontwikkelingen geweest in landelijke wet- en regelgeving, sinds het aantreden van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). De in 2019 gestelde doelen zijn echter niet veranderd en nog steeds een gemeentelijk uitgangspunt. Om te beoordelen of het instrument Verordening Middenhuur Tilburg 2019 nog voldoet aan deze doelen, heeft het college een evaluatie uitgevoerd. Met deze notitie biedt het college de gemeenteraad deze evaluatie van deze verordening aan ten behoeve van een actualisatie.

De actualisatie dient het instrument aan te scherpen, om de bestaande doelen uit het huidige beleid te behalen.

De verordening in het kort De verordening richt zich op nieuwe woningbouwontwikkelingen van meer dan 50 woningen. Bij ontwikkelingen met minder woningen, maakt de Stuurgroep Stedelijke Ontwikkeling een maatwerkafweging. Voor de ontwikkelingen waarop de verordening van toepassing is, geldt het uitgangspunt dat minimaal 10% van de te ontwikkelen woningen van de categorie particuliere middeldure huurwoningen moet zijn. Daarnaast dienen deze woningen voor een minimale termijn van 10 jaar in de categorie te blijven. De prijskwaliteitverhouding van de woningen wordt geborgd door een minimaal gebruiksoppervlakte van de woningen vast te stellen. Hierbij is in de verordening rekening gehouden met lage en hoge middenhuur. Daarnaast zijn er afwijkende regels voor beheersgebieden (Binnenstad, Spoorzone, Piushaven). Om tegemoet te komen aan de kansen voor middeninkomens, geldt er een maximale inkomensgrens van 1,5 keer de DAEB-norm. Om bovengenoemde te borgen, wordt een ontwikkeling besproken en voorzien van een vooradvies. Na afgifte van dit vooradvies dient de omgevingsvergunning aangevraagd te worden.

Evaluatie Aanpak Het college heeft een evaluatie uitgevoerd die zich richt op alle aspecten van de verordening. De evaluatie is gebaseerd op interne expertises en ervaringen van de afdeling Ruimte, waaronder programmamanagers gebiedsontwikkeling, projectleiders, planeconomen, strategen en adviseurs. Daarnaast is er contact gelegd met enkele ontwikkelaars die binnen de gemeente Tilburg actief zijn in de woningbouw.

1 Verordening middenhuur Tilburg 2019 | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl) 2 Raadsvoorstel Verordening middenhuur Tilburg 2019

Pagina 1 van 5

Vertrouwelijkheidsniveau: Openbaar

Notitie

De verordening is per artikel doorgenomen en geëvalueerd. Daar waar knelpunten geconstateerd zijn, worden deze genoemd in deze evaluatie.

Tijdsplanning Initieel is de keuze gemaakt te wachten met evaluatie en actualisatie van de Verordening middenhuur Tilburg 2019. Deze overweging was in lijn met de verwachting dat de Wet betaalbare huur van de Minister voor VRO per 1 januari 2024 in werking zou treden. Deze wet zou prevaleren over de verordening, wat het project overbodig zou maken. Deze situatie is met de val van het kabinet veranderd. Daarentegen is er na de val van het kabinet noodzaak gebleken de verordening te evalueren en actualiseren voor 01-01-2024, wanneer de Omgevingswet inwerking treedt. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet vervalt het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro is de juridische grondslag van de verordening. Het overgangsrecht stelt dat de verordening in stand kan blijven tot deze opgenomen wordt in het Omgevingsplan, maar niet meer aangepast kan worden tot die tijd. Bij een gewenste actualisatie van de verordening is het dan ook nodig dit te doen voor inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Evaluatie van de verordening Onderstaand worden artikelen uit de verordening behandeld welke een mogelijke belemmering vormen voor het behalen van de gemeentelijke doelen uit het huidige beleid. Artikelen die in technische aard niet (meer) voldoen of op dit moment niet aansluiten bij het behalen van de doelen uit het huidig beleid worden kort benoemd. Artikel 2.3 De maximale aanvangshuurprijzen voor de middeldure huurwoningen in Tilburg worden jaarlijks geïndexeerd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Vanwege hoge inflatiecijfers is deze maximale aanvangshuurprijs hard gestegen over de afgelopen jaren. In 2019 was de maximale aanvangshuurprijs voor hoge middenhuur €950, per 01-01-2023 is dat €1.158. Gezien de huidige inflatie lijkt deze per 2024 verder te stijgen naar ongeveer €1.200. De Minister voor VRO heeft op 09-12-2022 de Tweede Kamer geïnformeerd over de Wet betaalbare huur en de gevolgen hiervan voor de middeldure huur, deze wet is begin 2023 ter consultatie gelegd 34. In beide documenten verwijst de minister naar het woningwaarderingsstelsel (WWS). De minister stelt in de wet voor om huurwoningen tot 187 WWS-punten ook te reguleren via dit stelsel. Volgens de huidige puntentelling komt een middeldure huurwoning met 186 punten daarmee uit op een maximale huurprijs van €1.120 (prijspeil 0107-2023)5.

Indexatie van de middeldure huurwoningen overeenkomstig met het CPI zorgt er dus voor dat de Tilburgse middeldure huurwoningen duurder worden dan wat de voorliggende wet zou gaan voorschrijven. Dit geldt ook wanneer de woningen vergeleken worden binnen de regio. Sinds mei 2023 hanteert de gemeente Breda het WWS als leidend instrument, vooruitlopend op de Wet betaalbare huur6. Gelezen het raadsbesluit, sluit dit artikel niet meer aan bij de door de raad gestelde doelen om de betaalbaarheid van de middeldure huurwoningen te borgen. Artikel 4.1.b Op dit moment gelden er minimale gebruiksoppervlakten (GBO) voor een middeldure huurwoning. In 2019 heeft de gemeenteraad besloten een minimaal gebruiksoppervlakte (GBO) van 70m2 te hanteren, gezien het feit dat dit gelijk staat aan een gemiddelde sociale huurwoning. Bij ontwikkellocaties in de beheersgebieden Binnenstad, Spoorzone en Piushaven is dat 60m2. Deze keuze is gemaakt gebaseerd op het verschil in woonmilieu in deze gebieden. 3 Kamerbrief over regulering middenhuur | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl 4 Overheid.nl | Consultatie Wet betaalbare huur (internetconsultatie.nl) 5 wetten.nl - Regeling - Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte - BWBR0015386 (overheid.nl) 6 Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023 | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl)

Pagina 2 van 5

Vertrouwelijkheidsniveau: Openbaar

Notitie

Het is op dit moment duidelijk dat het minimale GBO van 70m2 verschillende ontwikkelingen en daarmee het behalen van de gemeentelijke doelen kan afremmen. Verschillende programmamanagers geven aan dat de huidige verordening een knelpunt is of kan worden in een project en daarmee een gebiedsontwikkeling. Weliswaar zijn er ook projecten waarbij de verordening niet als knelpunt is weergenomen. Uiteraard zijn dergelijke verschillen locatieafhankelijk. Op dit moment liggen er bouwinitiatieven voor, waarbij er niet voldaan kan worden aan het gestelde minimum GBO, zonder een tekort op te lopen op de business case. Cijfers over dergelijke business cases zijn tweezijdig nagerekend, door de ontwikkelaar van het project en door de planeconomen van de gemeente Tilburg. Artikel 5 Op dit moment is in de verordening opgenomen dat een woning tenminste 10 jaar na de eerste ingebruikname als middeldure huurwoning als zodanig beschikbaar moet blijven. Er zijn geen tekenen dat de afgelopen vier jaar woningen vroegtijdig zijn uitgepond. Nadere analyse op basis van de instandhoudingstermijn is gezien de looptijd van de verordening nog niet mogelijk. Overige artikelen Artikel 2 lid 1 en 3 Bij het vaststellen van het Addendum Woonagenda 2020-2025 is besloten niet langer onderscheid te maken tussen de lage en hoge middenhuur7. De aanvangshuurprijzen zullen hierdoor dus veranderen.

Artikel 3 In 2019 maakte de overheid nog geen onderscheid wanneer het gaat om een eenpersoonshuishouden of meerpersoonshuishouden, betreffende het verzamelinkomen. Dit is van invloed op de DAEB-norm en daarmee het maximum inkomen dat voor de doelgroep geldt. Dit kan worden aangepast door onderscheid te maken tussen deze huishoudens, in lijn met DAEB-normering. Artikel 4.1a Bij het vaststellen van het Addendum Woonagenda 2020-2025 is besloten niet langer onderscheid te maken tussen de lage en hoge middenhuur. Artikel 4.2 Bij de woningbouwontwikkeling maakt de gemeente Tilburg gebiedsgerichte afwegingen. Het vasthouden aan aantallen is in advisering dan ook niet langer gebruikelijk. Binnen de gebiedsgerichte opgaven wordt beoordeeld wat een project geschikt maakt binnen het betreffende gebied. Daarbij wordt ook gekeken naar de verschillende woonsegmenten. Op deze manier wordt er per gebiedsgerichte opgave gebruik gemaakt van maatwerkafwegingen.

Landelijke inzichten Zoals benoemd is begin 2023 de Wet betaalbare huur in consultatie gegaan. De Verordening middenhuur Tilburg 2019 bevat onderdelen welke ook aan de orde komen in de conceptteksten van de wet. Voordat de wet in consultatie is gegaan, zijn er verschillende onderzoeken gedaan naar de effecten. Daarnaast hebben meerdere partijen hun visie gegeven op de wet tijdens de consultatieperiode. Deze wet zou prevaleren over de verordening en daarmee de verordening onnodig maken. Informatie uit deze consultatie kan daarom waardevol zijn voor de evaluatie van de verordening. In het wetsvoorstel en de memorie van toelichting wordt benoemd dat huurprijzen van middenhuurwoningen steeds minder in relatie staan tot de kwaliteit van de woning. Daarnaast blijken veel middeldure huurwoningen niet betaalbaar te zijn voor de middeninkomens. Benoemde doelen uit de wet, staan gelijk aan doelen uit de Verordening Middenhuur Tilburg 2019. In het Integraal Afwegingskader voor beleid en regelgeving (IAK) bijbehorend aan de concept wetteksten is vermeld dat de invoering van de wet geen extra uitvoeringslasten met zich mee zou brengen. Daarmee zou hetzelfde doel behaald kunnen worden, als dat de gemeente Tilburg nu met de verordening nastreeft. In aanvulling krijgen gemeenten meer bevoegdheden en juridisch instrumentarium om toezicht te houden en te 7

230214-20 Raadsvoorstel Addendum Woonagenda 2020-2025 (raadsinformatie.nl)

Pagina 3 van 5

Vertrouwelijkheidsniveau: Openbaar

Notitie

handhaven wanneer verhuurders de maximale huurprijs niet respecteren. Een groot voordeel van de Wet betaalbare huur over de Verordening Middenhuur Tilburg 2019 is de landelijke uniformiteit. Op dit moment wijken landelijke verordeningen omtrent de middenhuur door het gehele land van elkaar af. Ontwikkelaars geven aan dit als obstakel te ervaren. Daarnaast kunnen regionale afwijkingen in beleid mogelijkheden creëren voor ontwikkelaars om een project in een andere gemeente te ontwikkelen, wanneer het beleid daar meer ruimte toe biedt.

Ontwikkelaars Omdat de Verordening Middenhuur Tilburg 2019 van grote invloed is op de woningbouwontwikkeling, is voor de ontwikkeling ook contact gelegd met bouwontwikkelaars welke actief zijn in Tilburg. De gesprekken met de ontwikkelaars hadden als doel te spreken over het huidige beleid met betrekking tot woningbouwontwikkelingen. Daarbij is er in het gesprek nadrukkelijk aandacht besteed aan de Verordening Middenhuur Tilburg 2019. De ontwikkelaars is gevraagd op deze verordening te reflecteren, in het kader van gemeentelijke doelen en de gewenste woningbouwproductie. Ook is aan de ontwikkelaars gevraagd wat, naar hun mening, realistisch beleid zou zijn. Het algemene beeld dat de ontwikkelaars afgeven is dat realisatie van projecten op dit moment lastig verloopt. Dit heeft niet enkel te maken met de verordening, maar ook (markt)ontwikkelingen buiten de invloedsferen van de gemeente. Er wordt niet verwacht dat deze ontwikkelingen op korte termijn ten goede zullen veranderen. Betreffende de middeldure huurwoningen geven de ontwikkelaars aan dat het grootste probleem zit in verschillende interpretaties van het ‘goede product’. Door het stellen van kwantitatieve eisen, zoals een minimaal aantal vierkante meters, worden ontwikkelaars belemmerd. De suggestie wordt gegeven om te sturen op kwaliteit, in plaats van de kwantiteit.

Ontwikkelaars omschrijven een kwalitatieve middenhuurwoning als een woning met een tweede slaapkamer, dit hoeft echter niet samen te gaan met een minimaal aantal vierkante meters. Daarbij geven de ontwikkelaars aan dat bouwen met kwantitatieve eisen niet altijd stroken met de woonwensen van de doelgroepen waarvoor gebouwd wordt. In het verlengde hiervan is benoemd dat de keuze voor 70 m2 arbitrair lijkt. Deze is gebaseerd op het gemiddelde van een sociale huurwoning van de corporatie. Echter geven de ontwikkelaars aan dat dit woningen zijn voor een zeer selecte doelgroep en daarom niet stroken met de verscheidenheid aan woonwensen van woningzoekenden in de middenhuursector. Er wordt gepleit voor het bouwen voor doelgroepen en daar intelligent op te sturen. Naast de definitiekwestie over het goede product benoemen de ontwikkelaars ook dat de aanvangshuurprijs niet (meer) in verhouding staan tot het benoemde minimale GBO. Er is benoemd dat voor een aanvangshuurprijs van €900 geen middeldure huurwoningen gebouwd kunnen worden, tenzij hierop toegelegd zou worden. Dat zou betekenen dat er extra terugverdiend moet worden in het vrije segment, wat de prijzen in dit segment extra omhoog stuwt. Hierdoor ontstaat een ongewenst gat tussen de midden en vrije sector. Er moet dus voorkomen worden dat er, naast de sociale huursector ook verlies gemaakt wordt in de middeldure sector.

Ontwikkelaars geven aan dat het op dit moment onmogelijk is om een middeldure huurwoning (€1.100-€1.200) te realiseren, met een minimaal GBO van 70 m2. Wel begrijpen zij dat er eisen gesteld worden aan het product, maar de eisen moet de woningbouw niet gaan stokken. Er is geen eenduidig beeld over het aantal maximale vierkante meters waarbij een project met middeldure huurwoningen (tot omstreeks €1.100-1.200) haalbaar is om uit te voeren. Er wordt gesproken over 60 m2 bij een aanvangshuurprijs van €1.200, maar ook €1.100. In de verschillende gevallen geven de ontwikkelaars wel aan dat kwaliteit verschilt binnen deze woningen. Als laatste geven ontwikkelaars aan dat een stapeling van ambities tot uitvoeringsproblemen kan leiden. Ieder doel kost geld, wat een mogelijke rem kan zijn op de ontwikkeling.

Pagina 4 van 5

Vertrouwelijkheidsniveau: Openbaar

Notitie

Conclusie Op basis van de evaluatie die het college binnen de organisatie en de stad heeft uitgevoerd, komt het tot de conclusie dat het instrument zoals de Verordening Middenhuur Tilburg 2019 nu is, niet meer volstaat om de gestelde doelen te behalen. Er zijn geen wijzigingen geweest in de doelen. In het middenhuur segment zijn betaalbaarheid, aanbod van woningen met een goede prijs-kwaliteitverhouding en een instandhouding van het aantal woningen nog steeds van belang. Het aanpassen van het instrument lijkt dan ook een passende keuze om de door de raad gestelde doelen uit 2019 te borgen.

Pagina 5 van 5