03 Conceptrapport Onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming 04-04-2022

De leefbaarheid kan een aanleiding zijn om (op termijn) de criteria voor het al dan niet ve rlenen van de vergunning per gebied te laten variëren. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat het huidige stelsel met een afstandscriterium in stand wordt gehouden.

32

figuur 23

De scores op de dimensie ‘overlast & veiligheid’ uit de Leefbaarometer 3.0

figuur 24

De scores op de dimensie sociale samenhang

33

Samenhang met particuliere verhuur In figuur 20 is aangegeven in welke gebieden in Tilburg het aantal particuliere huurwoningen in de periode 2014-2020 is toegenomen. De Leefbaarometer 2.0 biedt inzicht in de ontwikkeling van de dimensie overlast en veiligheid over de periode 2012 -2018. Als beide bronnen worden gecombineerd, dan ontstaat inzicht de mate waarin de opmars van de particuliere sector is samengaan met verbetering of verslechtering van de overlast en veiligheid in woongebieden. In figuur 25 is te zien dat in veruit de meeste woongebieden in Tilburg de opmars van de particuliere huursector is samengegaan met een verslechtering van de leefbaarheid. Er zijn enkele uitzonderingen zoals de wijken Bouwmeester en Theresia, maar in de breedte is er sprake van een duidelijke samenhang. De overlast kan verschillende oorzaken hebben. Een daarvan is dat er te veel mensen te dicht op elkaar wonen. Als dit op woningniveau het geval is spreekt men over overbewoning. In het Bouwbesluit is aangegeven dat er sprake is van overbewoning indien e en woning wordt bewoond door meer dan één persoon per 12 m² gebruiksoppervlakte. Het woonoppervlak wordt in Nederland bijgehouden in het Basisbestand Adressen en Gebouwen (BAG). De BAG-oppervlakte bestaat uit de som van de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.

Op basis van deze oppervlakten is berekend hoeveel panden er zijn waar de bewoners gemiddeld minder dan 15 m² ter beschikking hebben. Dit biedt een indicatie van de kans op overbewoning. Het exact bepalen van overbewoning is lastig, omdat het exacte gebruiksoppervlak niet bekend is en omdat niet iedereen zich laat inschrijven. Dat laatste speelt met name een rol bij huisvesting van arbeidsmigranten. In figuur 26 is aangegeven in hoeverre de toename van de particuliere huursector in Tilburg is samengegaan met een toename van de kans op overbewoning. De samenhang is iets minder sterk dan bij overlast, maar ook hier geldt dat in de meeste gevallen de opkomst van de particuliere huursector samengaa t met een toename van de kans op overbewoning. Overbewoning is een voorbeeld van onrechtmatige bewoning. In de studie ‘Analyse Goed Verhuurderschap, Gemeente Tilburg, December 2020’ is een inventarisatie opgenomen van (mogelijke) problemen bij verhuur. Naast indicatoren voor ‘onrechtmatige bewoning’ zijn daarbij ook signalen voor ‘onrechtmatig gebruik’ (denk aan hennepteelt) en ‘onregelmatigheden bij verhuur’ in beeld gebracht. Uit deze studie blijkt in de eerste plaats dat de problemen groot zijn en zich met name concentreren in de particuliere huursector (in het corporatiebezit en de koopsector zijn aanmerkelijk minder signalen gevonden).

Voor wat betreft de ruimtelijke spreiding van de problemen, geldt dat er een flinke overlap is met die gebieden waar de particuliere sector de afgelopen periode in opkomst was (zie ook figuur 27).

34

figuur 25 Ontwikkeling particuliere huur en overlast en veiligheid

Bron: Kadaster, bewerking In.Fact.Research

figuur 26 Ontwikkeling particuliere huur en de kans op overbewoning

Bron: Kadaster, bewerking In.Fact.Research 35

figuur 27

Het aantal panden met een of meer signalen voor ‘onrechtmatig gebruik’ (links) en ‘onrechtmatige bewoning’ (rechts) in Tilburg (5-ppc, 2020)

Bron: Gemeente Tilburg, bewerking In.Fact.Research

Tussenconclusie leefbaarheid Overall is er sprake van een duidelijke samenhang tussen de toename van de particuliere verhuur (in het goedkope en middeldure segmen t) en een verslechtering van de leefbaarheid op het vlak van overlast en veiligheid. Ook blijkt in veel gebieden met een toename van de particuliere verhuur de kans op overbewoning toe te nemen. Daarnaast zijn er in deze gebieden veel signalen voor ‘onrechtmatig gebruik’ en ‘onrechtmatige bewoning’. Deze conclusies maken dat naast schaarste op gemeentelijk niveau, leefbaarheid een belangrijk argument is voor het invoeren van de opkoopbescherming. Gebiedsgerichte uitwerking De wetgever heeft aangegeven dat de opkoopbescherming gebiedsgericht moet worden vormgegeven. Vanuit het oogpunt van schaarste is een gebiedsgerichte uitwerking lastig te onderbouwen. De inhoudelijke analyses inzake leefbaarheid geven wel aanleiding om uit te gaan van een gebiedsgerichte uitwerking. In het vorige hoofdstuk is al aangegeven dat de leefbaarheid Tilburg in de breedte onder druk staat. Nieuwe probleemsituaties (overlast, conflicterende leefstijlen) moeten daardoor koste wat het kost worden voorkomen. En exact op dat front kan de opkoopbescherming (en het vergunningsstelsel inzake kamerverhuur ) een bijdrage leveren.

Het ligt dan ook voor de hand de opkoopbescherming in te voeren in die gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat als gevolg van overlast en onveiligheid. Het g aat hier om de rood gekleurde wijken in figuur 28. Voor de wijken Fatima en De Reit dat de gemiddelde score weinig zorgwekkend is, maar er binnen de wijken grote gebieden zijn waar de leefbaarheid wel onder druk staat (zie ook figuur 23). Vandaar dat het logisch is om ook in deze wijken de opkoopbescherming in te voeren.

36

figuur 28

De gebieden in Tilburg waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en onveiligheid’ onder druk staat

Opgemerkt moet worden dat het bij deze scores in de Leefbaarometer niet alleen gaat om overlast door buren en buurtgenoten, ook parkeer - en geluidsoverlast spelen een rol. Waar het hier echter om gaat is, dat er geen nieuwe overlast ontstaat (welke vorm dan ook) en om verdere problemen in de leefbaarheid te beperken. Van de in de periode 2018 t/m het eerste kwartaal van 2021 verkochte woningen met een prijs onder de NHG grens, was 75% gelegen binnen het beoogde werkingsgebied. In de afgelopen periode vond 85% van de opkopen door particulieren plaats in het beoogde werkingsgebied. Het overgrote deel van de aankopen wordt bij deze selectie dus vergunning plichtig.

3.4

Concluderend

Het is evident dat als een middeldure woning wordt opgekocht door een investeerd er, deze niet door een starter of middeninkomen kan worden gekocht en betrokken. Daardoor worden de kansen van starters en middeninkomens op een woning verder verlaagd, terwijl deze door de schaarste toch al laag zijn. Op gebiedsniveau zou dit proces kunnen leiden tot verdringing van met name de lage middeninkomens. Er is hier echter geen sprake van een helder/eenduidig patroon en het is lastig om de mogelijke verdringing echt hard te maken. Omdat de schaarste bij de omzetvergunningen volgens de wetgever (vooralsnog) het primaire argument moet zijn, is het hierdoor lastig dit vergunningenstelsel gebiedsgericht voor een beperkt aantal wijken in te zetten. Dit instrument zal dus op stedelijk niveau moeten worden ingezet en daarvoor is in het vorige hoofdstuk een stevige onderbouwing gegeven. Een stedelijk beleid betekent ook dat er overal gelijke criteria voor kamerverhuur gelden. Er worden 37

dus geen specifieke gebieden aangewezen waarvoor een verbod geldt en ook geen gebieden die vergunningsvrij zijn. Voor de opkoopbescherming geldt dat een gebiedsgerichte uitwerking wel voor de hand ligt. Overall is er sprake van een duidelijke samenhang tussen de toename van de particuliere verhuur (in het goedkope en middeldure segment) en een verslechtering van de leefbaarheid op het vlak van overlast en veiligheid. Ook blijkt in veel gebieden met een toename van de particuliere verhuur de kans op overbewoning toe te nemen. Ten slotte geldt dat er in de gebieden waar de particuliere huursector in opkomst is er relatief veel signalen zijn voor onrechtmatig gebruik en onrechtmatige bewoning. De leefbaarheid in Tilburg staat in veel wijken al onder druk. Daarbij speelt overlast en onveiligheid een belangrijke rol. Het ligt om deze reden voor de hand de opkoopbescherming in te voeren in die gebieden waarbij de situatie rondom overlast en onveiligheid een negatieve bijdrage levert aan de totale leefbaarheid. Dit geldt voor een groot deel van bestaande stad, maar bijvoorbeeld niet voor de omliggende kernen en De Blaak. In deze laatstgenoemde gebieden ligt het aandeel woningen met een waarde onder de NHG-grens ook veel lager, waardoor de opkoopbescherming daar sowieso minder betekenis zou hebben.

38