03 - Bijlage 2 verslag hoorzitting ommissie_geanonimiseerd

COMMISSIE VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN – hoorzitting van 13 januari 2026 om 11:00 uur Bezwaar tegen het besluit van 15 september 2025 van de raad van de gemeente Tilburg tot het vestigen van een voorkeursrecht op twee percelen aan het Verdiplein te Tilburg. Aanwezig Commissie voor de Bezwaarschriften Voorzitter De 5.1.2e 5.1.2e Secretaris 5.1.2e Extern lid Afdeling Vastgoedbedrijf 5.1.2e 5.1.2e

Afdeling Programma-, Project- & Interimmanagement 5.1.2e

Bezwaarmakers Aldi Vastgoed B.V., vertegenwoordigd door 5.1.2e H.M. Holding B.V., vertegenwoordigd door 5.1.2e Bakkerij Saada, vertegenwoordigd door 5.1.2e

en 5.1.2e en 5.1.2e

Opening zitting De Voorzitter opent de hoorzitting. Na de voorstelronde geeft hij een korte samenvatting van de procedure tot nu toe en legt het verdere verloop van de zitting uit. Toelichting bezwaren 5.1.2e geeft een reactie op het verweerschrift (het afdelingsstandpunt). Bezwaargrond 1, punt a: Dit punt vervalt omdat het is hersteld in het raadsbesluit. Bezwaargrond 1, punt c: Bij het besluit ontbreekt een kadastrale kaart en de mededeling dat deze bij het besluit hoort. De ontsluitingstekening is niet duidelijk. Bezwaarmaker wil hier geen uitdrukkelijk punt van maken, omdat bekend is waarover het gaat. Het zegt wel iets over de voorbereiding. Bezwaargrond 1, punt d: Het inhoudelijk punt (samenhang met bezwaargrond 3) blijft staan. De motivering m.b.t. de afwijking/ intensivering gebruik is onvoldoende, zeker nu het Gebiedsperspectief (waarnaar het besluit verwijst) niet bij het besluit is opgenomen. Niet is inzichtelijk hoe de koppeling tussen het voorkeursrecht en de gebiedsvisie tot stand is gekomen. Het gebiedsperspectief ziet in algemene zin op Tilburg-Noord. Voor het Verdiplein is geen concrete koppeling te maken met het vestigen van het voorkeursrecht. Zo is niet aangegeven hoeveel woningen daar moeten komen en hoe de ontwikkeling er concreet uit zal zien.

Bezwaargrond 2: Het voorkeursrecht op het appartementsrecht (Tilburg, sectie S, nummer 1110 A21) is niet ingeschreven in het Kadaster. Het is tegenstrijdig om enerzijds te stellen dat het ingeschreven voorkeursrecht zich automatisch uitstrekt tot de appartementsrechten en anderzijds aan te geven dat sprake is van een omissie die het Kadaster had moeten herstellen. Ook uit de Omgevingswet volgt dat inschrijving vereist is. Hierdoor is voor iedereen kenbaar dat op het afgesplitste perceel een voorkeursrecht rust. Bezwaargrond 4: Voor de belangenafweging verwijst 5.1.2e naar de uitspraak van 10 oktober 2025 van de rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2025:6266). Bij het opleggen van een voorkeursrecht moet er een individuele belangenafweging plaatsvinden ten aanzien van alle (deel)eigenaren. Dit is niet gebeurd. 5.1.2e sluit zich aan bij het standpunt van 5.1.2e . De raad heeft onvoldoende gemotiveerd hoe de leefbaarheid kan worden verbeterd. Dit kan ook stap voor stap, zonder onteigenen. De Voorzitter benadruk dat van onteigening geen sprake is.

5.1.2e

leest een schriftelijke toelichting voor. De toelichting is als bijlage bij het verslag gevoegd.

beseft dat hij in juridische zin geen belanghebbende is. Hij is wel belanghebbende in feitelijke zin. Zijn belang is gelegen in zijn toekomst als ondernemer en huurder op het Verdiplein. 5.1.2e vult aan dat de oplegging van het voorkeursrecht niet goed is onderbouwd. Onduidelijk is, wat er precies met het Verdiplein gaat gebeuren. Hij begrijpt niet waarom het nu al nodig is om een voorkeursrecht te vestigen, terwijl er geen concreet plan is. Hoewel 5.1.2e geen juridisch belanghebbende is, is hij dat feitelijk wel nu de plannen invloed kunnen hebben op zijn onderneming en toekomst. Het besluit zorgt voor onzekerheid, omdat 5.1.2e niet weet waar hij aan toe is. 5.1.2e

Reactie vakafdeling 5.1.2e legt uit waarom de gemeente een voorkeursrecht vestigt. Zij begrijpt dat het proces lang duurt en voor betrokkenen onzekerheid met zich kan meebrengen. De gemeente wil de betrokkenen gedurende het proces zo goed mogelijk meenemen. In reactie op de toelichting van 5.1.2e merkt zij het volgende op. Het gebiedsperspectief zelf was geen onderdeel van de besluitvorming en dat is ook niet noodzakelijk. Bij het besluit is een bijlage met twee tekeningen uit het gebiedsperspectief toegevoegd, die specifiek zijn toegespitst op het Verdiplein. De bijlage is ook aan Aldi toegestuurd. Deze tekeningen geven voldoende inzicht in de gedachten over de uitbreiding en herontwikkeling van het Verdiplein. Deze onderbouwing volstaat. Het gebiedsperspectief, waarnaar wordt verwezen, maakt duidelijk dat Tilburg-Noord voor een verdichtingsopgave staat en dat er in deze wijk een grote behoefte is aan woningbouw. Een deel daarvan is voorzien op het Verdiplein. Dit is een concrete motivering voor het vestigen van het voorkeursrecht. In het afdelingsstandpunt is al gereageerd op de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant. Er is geen sprake van gelijke/ vergelijkbare gevallen. Aldi wordt niet onevenredig in haar belangen geschaad. meent dat het gebiedsperspectief behoorlijk concreet is. Op pagina 94 zijn de hoofdlijnen voor het Verdiplein beschreven.

Op pagina 82 staat dat in het gebied waar het Verdiplein ligt een aanzienlijke toename van woningen wordt voorzien. Voor het Verdiplein is ook een concrete suggestie opgenomen over hoe de ontwikkeling eruit zou kunnen zien, zoals weergegeven op de bijbehorende tekening. Het gaat daarbij nog om plannen op hoofdlijnen, die verder moeten worden uitgewerkt. In het komende jaar vindt een verdere uitwerking plaats. 5.1.2e

Vragen vanuit de commissie 5.1.2e legt 5.1.2e uit wat het voorkeursrecht inhoudt. Hij merkt op dat 5.1.2e 5.1.2e als belanghebbende bezwaar zou kunnen maken in het traject van de planontwikkeling. Hij wil begrijpen wat de noodzaak van het voorkeursrecht is, waardoor hij als ondernemer en huurder wordt belemmerd. Indirect heeft hij een rol als belanghebbende. 5.1.2e geeft aan dat de noodzaak van het voorkeursrecht pas concreet wordt in de fase van de omgevingsplanprocedure. Dan kunnen belanghebbenden hun grieven kenbaar maken. In deze fase wordt het juridisch belang van de ondernemers niet geschaad; zij kunnen in hun huurpand blijven ondernemen. Alleen als de eigenaar het perceel wil verkopen, moet dit eerst aan de gemeente worden aangeboden. In die zin heeft de ondernemer vooral een toekomstig belang. wijst op de website van het Kadaster waaruit blijkt dat de inschrijving van het grondperceel volstaat. Dit omvat alle daarop gevestigde appartementsrechten. 5.1.2e betwist dit. Enerzijds is gesteld dat inschrijving in het Kadaster niet nodig is, anderzijds dat het gaat om een omissie. Het in sommige gevallen wel en in andere gevallen niet registreren van de beperking leidt tot een onduidelijkheden voor de notaris: kan hij verkopen of moet hij bij de gemeente informeren? Dit is niet de bedoeling. De regels in de Omgevingswet zijn aangescherpt.

Op het niet binnen 4 dagen inschrijven van het voorkeursrecht staat niet voor niets een sanctie. 5.1.2e

5.1.2e merkt op dat een verzoek om verbetering niet nodig is als de beschikking het grondperceel en de appartementsrechten vermeldt. Dit geldt als een uitzondering op de regel. De notaris acht dit voldoende. 5.1.2e geeft aan dat een verzoek tot verbetering niet meer mogelijk is, omdat de termijn van vier dagen daarvoor al is verstreken. 5.1.2e antwoordt dat een verzoek tot verbetering in dit geval niet aan de orde is. Het appartementsrecht hoeft niet op het voorblad te worden vermeld.

is het hier niet mee eens. Zij vindt het bijzonder dat een deel wel is vermeld en een deel niet. De notaris zou alle stukken moeten raadplegen en aktes van een ander perceel moeten gebruiken, wat niet de bedoeling was van de wetgever. 5.1.2e

wijst erop dat bij vestiging van een voorkeursrecht op het grondperceel de appartementsrechten automatisch worden meegenomen. De notaris kan de voorkeursbeschikking in het register van het Kadaster raadplegen. Met “omissie” is bedoeld aan te geven dat het appartementsrecht waarop het voorkeursrecht mede is gevestigd ook op het voorblad had moeten worden vermeld. Het is echter ook aan het Kadaster om te controleren of het voorblad overeenkomt met de percelenlijst. Op de percelenlijst is het appartementsrecht namelijk wel benoemd. Het niet inschrijven van dit voorkeursrecht is een omissie van het Kadaster. 5.1.2e

5.1.2e merkt op dat het afwijken van het feitelijk gebruik ook een intensivering van functies kan inhouden. Uit het collegevoorstel en het raadsvoorstel, die onderdeel uitmaken van het besluit, blijkt duidelijk dat het vooral gaat om de gebiedsontwikkeling en modernisering van het gebied. Hij licht toe dat de bestaande functies worden geïntensiveerd doordat bestaande gebouwen worden vernieuwd, afgebroken of gemoderniseerd. Daarbij wordt in dit concrete geval ook voorzien in een woningopgave. 5.1.2e verwijst naar de gebiedsvisie en geeft aan dat in het gebied 200 tot 300 woningen zullen worden gebouwd 5.1.2e vult aan dat er in Tilburg-Noord in totaal 5.000 woningen bij moeten komen. Voor het Verdiplein betekent dit dat er tussen de 200 en 300 woningen zullen worden gebouwd. Omdat er nu slechts vijf woningen op het Verdiplein zijn, vormt dit een aanzienlijke intensivering.

vraagt aan 5.1.2e hoe zij de intensivering van de functies ziet. 5.1.2e ziet dit niet terug in het raadsbesluit. Daarin staat alleen dat het Verdiplein in het gebiedsperspectief is benoemd als toekomstige ontwikkeling, waarbij meer woningen aan de locatie worden toegevoegd. In de gebiedsvisie is weliswaar prioriteit gegeven aan het Verdiplein, maar pagina 94 spreekt slechts over integrale herontwikkeling. Er staat niet concreet wat er gaat gebeuren. Het raadsbesluit zelf is uitermate summier. Er staat alleen dat het gaat om toekomstige gebiedsontwikkeling, met verwijzing naar een visie die geen onderdeel uitmaakt van het besluit. In de visie zelf wordt ook slechts in algemene zin gesproken over herontwikkeling. Op dit moment hoeft het op perceelniveau nog niet helemaal vast te staan, maar het mag niet zo algemeen zijn als nu het geval is. Volgens haar is dat op dit moment niet gebeurd. 5.1.2e

5.1.2e vraagt aan 5.1.2e of zij de koppeling niet ziet. Hij geeft aan dat in het raadsbesluit nadrukkelijk wordt verwezen naar het gebiedsperspectief. 5.1.2e geeft aan dat het gebiedsperspectief niet bij het raadsbesluit was gevoegd en dat daarin slechts in één zin wordt vermeld dat het Verdiplein is benoemd als toekomstige ontwikkeling. Volgens haar is dit onvoldoende als motivering, met name waar het gaat om de vraag waarom sprake zou zijn van intensivering ten opzichte van hetzelfde gebruik. De aanvullingen die nu mondeling worden gegeven, bevestigen volgens haar juist dat het besluit op zichzelf onvoldoende gemotiveerd is. Er ontbreekt een duidelijke toelichting op de concrete plannen.

verwijst opnieuw naar de bijlage bij het besluit met twee tekeningen, waarin wordt verwezen naar het gebiedsperspectief. Deze tekeningen verwijzen naar de verdichtingsstudie, waarbij ook specifiek het Verdiplein is aangeduid. Uit de tekeningen blijkt welke bebouwing wordt voorzien en dat er (dus) sprake is van verdichting. Daarnaast staat in het raadsvoorstel duidelijk vermeld dat er meer woningen zullen komen. Daarmee is voldoende gemotiveerd dat sprake is van intensivering. 5.1.2e

5.1.2e stelt vast dat het collegevoorstel inzake de vestiging van het voorkeursrecht uitsluitend betrekking heeft op de gebiedsontwikkeling en niet op leefbaarheid en veiligheid. 5.1.2e merkt op dat de gebiedsontwikkeling is voorzien op de langere termijn (circa 3 tot 5 jaar). Los daarvan wordt ook al op dit moment al gewerkt aan de leefbaarheid van het Verdiplein. De toekomstige gebiedsontwikkeling zal leiden tot toevoeging van woningen en vastgoed, waarbij de leefbaarheid niet uit het oog wordt verloren.

De Voorzitter vraagt of er inmiddels een voorlopig stedenbouwkundig ontwerp is opgesteld. Verder vraagt hij of partijen een rol in het proces hebben.

antwoordt dat er voor 2026 een modellenstudie is gepland. Daarin gaat het om de hoofdlijnen voor wat betreft de mogelijkheden in het gebied. Dan volgt een voorlopig stedenbouwkundig ontwerp. In beide fasen vindt er een uitgebreid participatietraject plaats. Op dit moment zoekt de gemeente een stedenbouwkundig bureau. De verwachting is dat de selectie uiterlijk op 1 april 2026 is afgerond. 5.1.2e

De Voorzitter vraagt wanneer betrokkenen een uitnodiging krijgen om mee te praten over de plannen. 5.1.2e verwacht dat het participatieproces tegen de zomer zal starten. Er zijn al informatierondes geweest. Als er concrete modellen zijn, zullen deze worden voorgelegd aan betrokkenen. 5.1.2e zal bezwaarmakers zelf benaderen. Laatste ronde geeft te kennen zich zorgen te maken over de verkoopwaarde van zijn pand. merkt op dat de gemeente en 5.1.2e al in gesprek is over eventuele aankoop. Een onafhankelijke taxateur voert de taxatie uit. Wanneer het pand getaxeerd is leggen ze het bedrag voor aan de pandeigenaar. Dit bedrag is markconform. De Voorzitter geeft aan dat er ruime rechtspraak bestaat over de wijze waarop de prijs tot stand kan komen. 5.1.2e wijst erop dat de Omgevingswet waarborgen bevat voor de prijsvaststelling. Als de eigenaar en de gemeente niet tot overeenstemming komen, kan de rechter zelf een marktconforme prijs vaststellen. De eigenaar kan hiervoor een verzoek indienen bij de rechtbank. Daarmee zijn er voldoende waarborgen om het pand tegen een marktconforme prijs te verkopen. 5.1.2e 5.1.2e

wil op korte termijn duidelijkheid over een mogelijk aanbod. Hij wacht al bijna 4 maanden op het voorstel van de taxateur. Dit terwijl het al meerdere weken duurde voordat er een taxateur werd ingeschakeld. 5.1.2e

5.1.2e benadrukt dat 5.1.2e een ondernemer is, die zich zorgen maakt om zijn toekomst. Het is een goed initiatief om het Verdiplein te verbeteren, maar het belangrijk is om de ondernemers hierbij te blijven betrekken.

5.1.2e benadrukt dat iedereen het op prijs stelt om in een zo vroeg mogelijk stadium bij de ontwikkelingen te worden betrokken.

Afronding hoorzitting De Voorzitter geeft aan dat de commissie een advies zal uitbrengen aan de raad. Hij legt uit dat tegen de beslissing op bezwaar beroep openstaat bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant. SLUITING ZITTING

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens geanonimiseerd op grond van: Wet

Artikel

Omschrijving

Pagina's

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer

1, 2, 3, 4