03 Bijlage 2 - Notitie Wijkevoort - ontwikkelstrategie door Brink

NOTITIE WIJKEVOORT ONDERWERP PROJECT DATUM REFERENTIE AAN TER ATTENTIE VAN VAN BRINK

Notitie Wijkevoort Ontwikkelstrategie Wijkevoort 27-6-2022 B002731/220627/NvW/JvdW/ISO:PT/IJ Gemeente Tilburg Eric Saras Joost van der Werf, Peter Timmermans

01 Introductie In deze notitie wordt het concept van een campus, en hoe deze te realiseren, uiteengezet, ten behoeve van de ontwikkeling van het gebied Wijkevoort. Een campus is een denkmodel voor het ontwikkelen van een bedrijventerrein, met een verdergaande vorm van samenwerking en het realiseren van conceptwaarde, dan bij een bedrijventerrein en het werklandschap: de huidige gekozen vorm voor het gebied Wijkevoort. Wij hanteren de term ‘denkmodel’ omdat voor een campus geen vastomlijnde definitie en uitwerking is. Het model kan op diverse manieren worden gerealiseerd. Deze notitie bevat onze visie op het realiseren van een campus op basis van ons onderzoek, kennis en expertise, gecombineerd met ons advies voor de best passende oplossing voor gebied Wijkevoort. De uitwerking voor een campus is opgebouwd vanuit de initiërende positie van de gemeente als grondeigenaar rondom organisatie en ambtelijke inzet, gronduitgifte en financiën, en tijdsbestek en afzettempo. Deze aspect bieden samen een compleet beeld van hoe, met wie en binnen welk tijdsbestek de gewenste kwaliteit geleverd kan worden, en hoe groot daarin de gevraagde ambtelijke inzet van de gemeente is. Voorliggende notitie bevat het volgende:  Wat een campus inhoudt en welke waarde wordt gecreëerd.

Hierbij worden ook het bedrijventerrein en het werklandschap uiteengezet, om de campus zo goed mogelijk aan deze modellen te kunnen spiegelen. Het vervolg van de notitie richt zich louter op de campus.  De randvoorwaarden voor realisatie van een campus, gevolgd door uitgewerkte oplossingsrichtingen  organisatie en ambtelijke inzet;  gronduitgifte en financiën;  tijdsbestek en afzettempo.  Voor- en nadelen van het realiseren van een campus, vergeleken met het werklandschap.  Wat het realiseren van een campus betekent voor Wijkevoort, inclusief risico’s.  Een compacte bijlage met voorwaarden voor succesvolle campusontwikkeling.

02 Wat is een campus? Hieronder worden de drie denkmodellen – het bedrijventerrein, werklandschap en de campus – geïntroduceerd, evenals wat deze modellen op de lange termijn opleveren. Het vervolg van de notitie richt zich louter op de campus.

Het Bedrijventerrein is het traditionele model waarin een gemeente gronden uitgeeft in volle eigendom. Voor Wijkevoort geldt dan dat de gemeente het gebied ontwikkelt ten behoeve van grootschalige afzet. De toekomstige bedrijven of ontwikkelaars nemen de kavels af van circa 5 - 7 hectare per stuk. Vanuit de gekozen sector of markt voor het bedrijventerrein wordt wel geselecteerd op welke bedrijven er komen, maar synergie tussen de bedrijven is geen eis. De rol van de gemeente is beperkt tot de grondexploitatie en dus het ontwikkelen en uitgeven van de gronden. Daarna zal zij mogelijk betrokken blijven als langjarig subsidieverlener om een gezamenlijke bedrijvenvereniging te steunen. Deze vereniging zal voornamelijk op kostenvoordeel sturen door bijvoorbeeld gezamenlijke inkoop van beveiligingsdiensten. Een Werklandschap is een model waarbij, vergeleken met het bedrijventerrein, meer wordt ingezet op samenwerking en het creëren van gedeelde courante faciliteiten en diensten. Het model gaat uit van een samenhangende gebiedsontwikkeling, waarbij infrastructuur, groen, water en energie op een integrale wijze worden uitgewerkt. Bedrijven leggen collectief middelen in om het werklandschap meer te laten zijn dan alleen kostenvoordeel. In een deel van het gebied worden daarmee voorzieningen gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld het gezamenlijk energiebedrijf Wijkevoort.

De exacte behoefte is uiteraard afhankelijk van het inhoudelijke concept. Doordat de financiële middelen in dit model beperkt zijn, zullen de shared facilities beperkt blijven tot (uiteindelijk) zelfstandig rendabele basis voorzieningen. Een werklandschap gaat, evenals het bedrijventerrein, ook uit van grootschalige afzet van bedrijfskavels. De rol van de gemeente beperkt zich tot de grondexploitatie en dus de ontwikkeling en uitgifte van gronden in volle eigendom. De Campus hanteert een nog verder gaande vorm van samenwerking en het model richt zich specifiek op het realiseren van conceptwaarde. De conceptwaarde is meer dan het realiseren van grondwaarde, zoals bij het Bedrijventerrein of Werklandschap. Het concept biedt een ecosysteem van bedrijven en kennisinstellingen, waarbinnen zij worden gefaciliteerd in het realiseren van (maatschappelijk relevante) innovatie en het uitvoeren van een opleidingsagenda, waarvan het zwaartepunt op de campus wordt uitgevoerd.

PAGINA

2 van 15

Conceptwaarde ontstaat doordat op Wijkevoort naast huisvesting en reguliere diensten ook incourante faciliteiten en services worden geboden. Hiermee kunnen de primaire processen van de gebruikers/huurders worden verbeterd. Hiervoor is het nodig dat er een diversiteit aan bedrijven deelneemt aan de campus: van volwassen bedrijven tot startups, van kleinschalig MKB tot grote, internationaal opererende bedrijven. Voor startups en kleine en/of jonge bedrijven is investeren in bijvoorbeeld een eigen test-/simulatieruimte vaak niet haalbaar. Door gezamenlijke testvoorzieningen aan te bieden, kun je interessante startups naar de campus trekken, die vervolgens door de contacten in het netwerk goed kunnen ontwikkelen. Alleen wanneer bedrijven het concept onderschrijven, in het gezamenlijke doel geloven en daaraan willen/kunnen bijdragen, gaan zij deel uitmaken van de campus. Een campus heeft daarmee dus een nauwere doelgroep, en indien succesvol een grotere uitstraling/aantrekkingskracht op juist díe bedrijven. Hoe groter de campus is en hoe meer deelnemers zij heeft, des te groter is de financiële draagkracht voor specifieke faciliteiten en diensten. De aantrekkingskracht van een campus neemt daarmee toe naarmate meer partijen zijn die zich daar vestigen.

Dit wordt op termijn een zelfversterkend effect: doordat meer partijen zich vestigen, kan een specifieke voorziening of dienst (op termijn) wél rendabel worden geëxploiteerd. Dit trekt weer nieuwe bedrijven aan, et cetera. Afhankelijk van de schaal van een uiteindelijke campus is er meer draagkracht voor specifieke voorzieningen en ontstaat een netwerk aan verbindingen, en een dynamisch en levendig gebied. Hoe groter het netwerk, hoe groter de uitstraling en aantrekkingskracht is op bedrijven, kennisinstellingen, investeerders en werknemers en hoe meer dynamiek en levendigheid ontstaat. Dit zelfversterkende ecosysteem is het uiteindelijke doel van de campus. Een campus gaat uit van een ander indelingsplan, en daarmee een ander verkavelingsplan, om zo een diversiteit aan gebruikers en voorzieningen te kunnen ondersteunen. De belangrijkste verschillen tussen een campus en een werklandschap zijn samengevat in onderstaande tabel. CAMPUS

MODEL WERKLANDSCHAP

Er is een specifiek concept, bedrijven ‘solliciteren’

Er is een breed thema, bedrijven passen in thematiek

voor de campus Diversiteit in grote en kleine bedrijven,

Voornamelijk grote bedrijven/kavels (>5 ha), indien

onderwijs- en onderzoekinstellingen en start- en

er vraag naar is ook multi-tenant kantoor

scale ups. Verkaveling biedt een diversiteit aan kavels en mogelijkheid tot multi-tenant. Entiteit is gefocust op realiseren conceptwaarde:

Entiteit is gefocust op kostenreductie: bijvoorbeeld

zorgt voor verbindend programma om onderwijs,

door gezamenlijke bewaking, inkoop energie,

bedrijfsleven en overheden te combineren met een

openbare ruimte

hoge mate van dynamiek en levendigheid. Er zijn bijzondere faciliteiten waardoor bedrijven

Bedrijven kennen elkaar, en werken mogelijk soms

en kennisinstellingen zich hier graag vestigen of

samen

deelnemen en binnen een programmatische samenwerking gebruik maken van de faciliteiten Belangrijkste asset is diversiteit in huisvesting/

Belangrijkste asset is het kostenvoordeel en dat

faciliteiten en de programmatische

grote kavels goed bereikbaar zijn in de regio

samenwerking. Op termijn is het ecosysteem/ het netwerk de belangrijkste asset

PAGINA

3 van 15

De verschillen tussen het bedrijventerrein, werklandschap en de campus zijn gevisualiseerd in onderstaande afbeelding. Deze afbeelding laat zien dat een bedrijventerrein, met beperkte conceptuele doelstelling, weinig samenwerking tussen en met de betrokken bedrijven nodig heeft om zich op de gewenste manier te kunnen ontwikkelen. Bij een werklandschap is al sprake van een diepere samenwerking en uitdieping van de strategie. Een campus behoeft de hoogste mate van samenwerking en de meest sterke ontwikkelstrategie om het beoogde concept te realiseren. Samengevat: hoe hoger de conceptuele ambitie en visie voor het gebied, des te meer je dit samen moet gaan doen.

03 Randvoorwaarden voor succesvolle realisatie van een campus Om een campus succesvol te realiseren, zijn dus twee randvoorwaarden van belang: 1 Langjarige actieve sturing en blijvende regie op het campusconcept (de conceptwaarde); 2 De (onrendabele) voorinvestering in de ontwikkeling van incourante faciliteiten en het innovatie- en opleidingsprogramma. Randvoorwaarde 1: Langjarige actieve sturing en blijvende regie op het campusconcept (de conceptwaarde) De juiste sturing op het concept is essentieel om de gewenste kwaliteit te behalen. Onderstaande tabel geeft een vergelijkend overzicht voor de benodigde sturing van een werklandschap en een campus. Denkmodel

Sturing bestemmingsplan

Centrale sturing

Onderwerp centrale sturing

Werklandschap

Ja

Beperkt nodig

Courante shared facilities

Campus

Ja

Noodzakelijk

Courante shared facilities, Incourante facilities, Incourante huurders, Inhoudelijke programmering

Bij een campus is sturing noodzakelijk, en van toepassing op meer onderwerpen dan bij een werklandschap. Sturing is benodigd op de (samenhang van) courante shared facilities, incourante facilities en ‘incourante’ huurders, en de programmering. Dit betekent niet alleen sturing op gedeelde voorzieningen, maar ook de ontstane conceptwaarde binnen het gebied en het op de lange termijn blijven bewaken van deze conceptwaarde.

PAGINA

4 van 15

Randvoorwaarde 2: het hebben van de middelen voor het bekostigen van onrendabele delen De conceptwaarde van een campus ontstaat deels ten gevolge van incourante faciliteiten die op de campus worden aangeboden en daarnaast door het bieden van een passend innovatie- en opleidingsprogramma. Hiervoor dienen de benodigde financiële middelen beschikbaar te zijn. De ervaring van faciliteiten en programma's op andere campussen binnen Nederland leert dat deze publiek-privaat gefinancierd worden. Hierbij wordt een beroep gedaan op publieke bijdrage vanuit de Europese Unie, het Rijk, en provinciale en/of gemeentelijke middelen. Als de campus eigen middelen heeft om de private bijdrage neer te leggen, wordt het verkrijgen van de publieke middelen kansrijker. De komende drie paragrafen bieden passende oplossingsrichtingen op drie onderwerpen vanuit het perspectief van de gemeente als grondeigenaar en in hoeverre deze oplossingen voldoen aan bovengenoemde randvoorwaarden. De drie onderwerpen zijn:  Organisatie en ambtelijke inzet;  Gronduitgifte, eigendom & financiën;  Tijdsbestek en afzettempo. 04

Onderwerpen perspectief Gemeente

04.01 Organisatie en ambtelijke inzet Voor een succesvolle campusontwikkeling zijn dus twee randvoorwaarden van belang: (1) langjarige sturing op conceptwaarde en (2) het hebben van de middelen voor het bekostigen van onrendabele delen. De wijze van organiseren heeft invloed op deze randvoorwaarden. Campus Ontwikkel Organisatie Voor de realisatie is het nodig een Campus Ontwikkel Organisatie (COO) op te richten, die het campusconcept zal bewaken door centraal te blijven sturen op het totaal in plaats van losse individuele belangen. Zij bepaalt ook welke investeringen worden gedaan ten gunste van het geheel. De eigenaar van de COO (de aandeelhouder) kan een enkele partij zijn, maar het is ook mogelijk dat de bedrijven van de campus mede aandeelhouder worden in de COO om het gezamenlijke verder te benadrukken. Er zijn meerdere wijzen waarop een COO kan worden georganiseerd: 1 COO als onderneming en volledig eigenaar van gronden en vastgoed 2 COO als een verbinder zonder bezit van gronden of vastgoed 3 Hybride model, met eigendom van gronden maar niet of deels van vastgoed Het is belangrijk te benoemen dat de gekozen organisatievorm invloed heeft op de rol van de gemeente, de mate van regie van de gemeente, in hoeverre zij risico loopt, en wat de benodigde ambtelijke inzet is.

Echter is het wel binnen alle drie de modellen mogelijk om een publieke of private rol aan te nemen, afhankelijk van of en hoe de gemeente deelneemt in de COO. In alle gevallen kan de gemeente eigenaar of medeaandeelhouder worden. Het realiseren van een publiekprivate samenwerkingsvorm kan de gemeente in staat stellen meer invloed uit te oefenen over de toekomst van de campus. In de uitwerking van onderstaande modellen is uitgegaan van de meest wenselijke rol voor de gemeente. Hierbij is een balans gezocht tussen het risico dat de gemeente loopt en in hoeverre de rol de gemeente in staat stelt te sturen op de ontwikkeling van de campus. Hieronder worden de modellen toegelicht. Hierbij komt per model de structuur van de COO aan bod, evenals de rol van de gemeente.

PAGINA

5 van 15

1: COO als onderneming en volledig eigenaar van gronden en vastgoed Organisatie COO De ontwikkelorganisatie is een onderneming en volledig eigenaar van het geheel met daarin concept, programmering, grond en vastgoed. Hierdoor ontstaat centrale sturing op de samenhangende onderdelen. In deze vorm financiert de COO de onrendabele delen door de opbrengsten uit de rendabele delen. Dit is in de opstartfase lastig omdat de meerwaarde van de campuslocatie in de huuropbrengsten nog moet komen. In aanloop is hier dus een financieringsvraagstuk. En daardoor ontstaat de vraag welke partij om welke reden bereid is het risico op het geheel te dragen. Een organisatievorm als deze ontstaat vaak bij een reeds aanwezige grote gebruiker/initiatiefnemer die voornamelijk geïnteresseerd is in de lange termijn meerwaarde van het concept en spin off door bijvoorbeeld de aanwezigheid van getalenteerd personeel, en niet uit is op korte termijn financieel rendement op de (vastgoed)ontwikkeling. De COO kan echter ook een combinatie van partijen zijn (publiek en privaat) die gezamenlijk het belang van het geheel onderkennen en hun deel in het geheel via aandeelhouderschap organiseren om daarmee de centrale sturing te onderstrepen.

Rol gemeente De gemeente kan in dit model het geheel naar zich toe trekken en (al dan niet met de provincie) de COO vormen. In dat geval nemen publieke partijen dus het risico op het geheel om daarmee volledig zelf centraal te kunnen sturen. Ook kan de gemeente private partijen (belegger) erbij betrekken en mede aandeelhouder maken in de COO. In beide gevallen neemt de gemeente als publieke partij een aandeel in een private onderneming en mede risico’s. Een alternatieve rol van de gemeente is dat zij als subsidieverstrekker optreedt richting de private COO om de tekorten in de opstartfase af te dekken. Ook dan bestaat er centrale sturing binnen de COO en ziet de gemeente louter vanuit haar publieke rol toe op de COO. 2: COO is een verbinder zonder bezit van gronden of vastgoed Organisatie COO De COO is een verbinder zonder bezit van gronden of vastgoed. Grond, vastgoed, ecosysteem en faciliteiten en diensten zijn ondergebracht bij partijen die daar het best voor opgesteld staan.

PAGINA

6 van 15

Vanuit de gedachte van centrale sturing organiseren deze partijen een gezamenlijk management (de COO) waarin vanuit het belang van het geheel wordt gestuurd. Financieel gezien is de COO als organiserend vehikel afhankelijk van bijdragen van de bedrijven en organisaties. De voor de hand liggende rol van de gemeente is dat zij op grond van haar grondbezit een positie in de COO heeft en een jaarlijkse bijdrage doet voor het actief houden van de organisatie. Doordat de organisatie draait op bijdragen is zij afhankelijk van wat de bedrijven en organisaties gezamenlijk willen inleggen, en is daarmee in economisch mindere tijden/op termijn kwetsbaar. De COO heeft invloed met beperkt risico. Door deze financieringsvorm is zij afhankelijk van afdrachten van de eigenaren in het gebied. In geval van gezamenlijke investeringen kan het gezamenlijke belang botsen met het individuele belang van een aandeelhouder, door bijvoorbeeld de actuele financiële situatie bij een aandeelhouder, de beperkte meerwaarde voor die specifieke organisatie, verschillen in risicoperceptie enzovoort. Doordat het mogelijk niet lukt het gezamenlijke belang te realiseren, is de kans groot dat dit uiteindelijk toewerkt naar een werklandschap.

Rol gemeente De gemeente kan belang nemen in het management en op deze manier invloed uitoefenen op de ontwikkeling van de campus. Dit kan in de vorm van het leveren van functionarissen en of bijdragen. Een voordeel van dit model is dat de gemeente als belanghebbende louter het risico draagt over de ontwikkeling van de grond. De invloed op de besluitvorming en het realiseren van de beoogde ontwikkeling is beperkter dan wanneer de grond wordt ingebracht in de COO en de gemeente op grond daarvan de COO stuurt. 3: Hybride model, met eigendom van gronden maar niet of deels van vastgoed Organisatie COO In het hybride model is de COO eigenaar van de gronden, en geeft deze uit in erfpacht aan de bedrijven of een ontwikkelbedrijf. De bedrijven zijn eigenaar van de opstallen op de grond waarover zij erfpacht betalen.

PAGINA

7 van 15

Financieel is dit model georganiseerd rondom de inkomstenstroom uit de erfpacht. De canon op de gronden wordt periodiek (kwartaal/jaar) geïnd en beweegt mee met de waardeontwikkeling van de campus. Door een opslag op de erfpachtcanon te zetten, komen er middelen beschikbaar waarmee de onrendabele onderdelen van de campus bekostigd kunnen worden om zo de conceptwaarde te realiseren.

Rol gemeente De COO heeft steun nodig voor de financiering van de gronden om deze vervolgens in erfpacht uit te geven. Hierin ligt een rol van de gemeente: dit kan zowel als financier maar ook als garantsteller aan de COO. Ook binnen de inrichting van de COO is het wenselijk om als gemeente een rol te spelen. De COO heeft namelijk veel invloed op het realiseren van de beoogde conceptwaarde (door selectie en investeringen) en de gemeente kan daar via de inrichting van de COO ook al invloed op uitoefenen. Een voordeel van dit model voor de gemeente is dan ook de mogelijkheid om via inrichting van de COO sturing uit te oefenen op het gebied. Een nadeel is het risico dat ontstaat rondom de financiering. De gemeente moet namelijk garantstaan voor de lening, de lening zelf verstrekken, of de gronden intern in beheer nemen. Daarmee draagt zij het risico op waardeverandering van de gronden (die voor een dergelijke termijn klein zijn). Conclusie Onderstaande tabel maakt voor de drie bovengenoemde modellen inzichtelijk in hoeverre ze de juiste omstandigheden bieden voor het realiseren van de twee randvoorwaarden.

PAGINA

8 van 15

Organisatievorm

Randvoorwaarde 1:

Randvoorwaarde 2:

langjarige sturing op conceptwaarde

het hebben van de middelen voor het

1. COO als

Deels: De gemeente kan als eigenaar

onderneming en

meesturen op het initiatief en de

volledig eigenaar

ontwikkeling. Echter is het uitdagend om

bekostigen van onrendabele delen Ja: De COO kan een systeem van afdrachten inregelen waardoor middelen beschikbaar worden.

als publieke partij mede risico te dragen in een private onderneming. 2. COO is een

Deels: de gemeente heeft als

Deels: de deelnemende bedrijven creëren

verbinder zonder

belanghebbende geen afdwingbare

samen de financiële draagkracht voor het

bezit van eigendom

invloed op de besluitvorming en hierdoor

centrale management. Hierbij kan

geen directe invloed op het realiseren van

vrijblijvendheid van deelname en het

de beoogde conceptwaarde.

lange termijn garanderen van de financiële draagkracht voor onrendabele delen wel een risico zijn.

3. Hybride model

Ja: De COO heeft veel invloed op het

Ja: Het gebruik van erfpacht met opslag

realiseren van de beoogde conceptwaarde

op de canon maakt middelen beschikbaar

(door selectie en investeringen).

waarmee de onrendabele onderdelen van

De gemeente kan daar via de inrichting

de campus bekostigd kunnen worden.

van de COO invloed op uitoefenen.

Bovenstaande tabel laat zien dat het hybride model de meeste gelegenheid biedt om aan beide randvoorwaarden te voldoen en recht te doen aan de gemeente als publiek orgaan. Het hybride model biedt de COO de mogelijkheid om langjarig te kunnen sturen op de conceptwaarde. Daarnaast biedt het gebruik van erfpacht een manier om de onrendabele delen van de campus structureel en onafhankelijk te kunnen bekostigen. Het vervolg van de memo gaat uit van de keuze voor het hybride model als meest geschikte wijze van organiseren van de COO. 04.02 Gronduitgifte & financiën De wijze van financieren en de gronduitgifte zijn beide essentiële elementen in het realiseren van een campus. De manier waarop dit wordt gerealiseerd, hangt namelijk ook sterk samen met de wijze van sturing op het campusconcept en het realiseren van de benodigde middelen om de COO draaiende te houden. Oftewel: de financiering en gronduitgifte zijn beide manieren om de twee gestelde randvoorwaarden te realiseren. Gronduitgifte Voor de wijze van gronduitgifte zijn drie opties te benoemen: 1 De grond wordt verkocht aan één organisatie, de COO, die vervolgens vastgoed ontwikkelt en kan verhuren aan bedrijven. 2 De grond wordt uitgegeven aan de COO, die deze in erfpacht uitgeeft aan bedrijven. De bedrijven ontwikkelen op de gepachte grond zelf het vastgoed en worden eigenaar van deze opstal.

3 De grond wordt per kavel verkocht aan een bedrijf. Per kavel kan de situatie verschillen: volle eigendom, huursituatie, enzovoorts. De financiering van onrendabele delen vindt plaats door middel van een verplichte jaarlijkse bijdrage (bijvoorbeeld een bedrag per m² grond) aan het parkmanagement. In onderstaande tabel is weergegeven in hoeverre MKB en de COO eigenaar kunnen worden binnen de bovengenoemde opties voor gronduitgifte.

PAGINA

9 van 15

Opties

Eigenaarschap MKB

Eigenaarschap COO

Eén ontwikkelaar Erfpacht Verkopen per kavel

Nee Ja (opstal) Ja

Ja Ja (gronden) Nee

Erfpacht & financiering Gemeentelijk erfpacht is een mogelijke methode voor gronduitgifte. Bij erfpacht worden de gronden van de Grex van gemeente Tilburg afgenomen en, ofwel ondergebracht in een separate entiteit (in dit geval de COO), ofwel bij gemeente intern separaat geadministreerd (geen grondoverdracht). Het financieren van de grond gebeurt door/met een lening van de gemeente of provincie en in bijvoorbeeld 40 jaar annuïtair afgelost. De COO geeft vervolgens de erfpachtrechten uit aan de bedrijven die deelnemen aan het werklandschap of de campus. De COO rekent een jaarlijks te indexeren vergoeding voor het gebruik van de grond: de canon. Door de goedkope (publiek gedekte) financiering is de financieringslast (rente en aflossing) voor de COO op de gronden lager dan de canon die in rekening wordt gebracht: er ontstaat een constante inkomstenstroom voor de beherende entiteit en er wordt afgelost. Dit surplus wordt vervolgens gebruikt worden om organisatiekosten te dekken en eventuele tekorten op incourante gedeelde voorzieningen. Deze faciliteiten helpen de meerwaarde van het campusconcept te genereren. De gronden zijn volledig in eigendom van de entiteit en na 40 jaar is de lening volledig afgelost. Dit biedt de COO financiële ruimte voor her/doorontwikkeling van het campusgebied.

Effect voor bedrijven Voor bedrijven betekent dit dat zij minder financiering hoeven aan te trekken omdat zij de grond niet hoeven aan te kopen, maar zij betalen in plaats daarvan een jaarlijkse vergoeding. Dit zullen sommige bedrijven in aanvang niet aantrekkelijker vinden dan volle eigendom. Echter, met het verder ontwikkelen van een campus is de verwachting dat de voordelen van de campus, namelijk de conceptwaarde en het ontstane netwerk, eventuele nadelen op termijn zullen overtreffen. Voor MKB en grote familiebedrijven is het daarnaast van belang om zelf vastgoed te kunnen ontwikkelen. Hieraan kan wel worden voldaan met uitgifte van gronden in erfpacht, aangezien de pachter wel eigenaar wordt van de (zelf ontwikkelde) opstal. De campus vraagt dus meer financiële middelen dan een werklandschap, omdat incourante faciliteiten worden ontwikkeld. Deze middelen en faciliteiten zijn essentieel om het campusconcept en het programma op te zetten. Deze investering levert uiteindelijk op dat bedrijven zich hier graag willen vestigen, en het aantal (uniek) passende voorzieningen en diensten toeneemt. Doordat er een dergelijke partij op het geheel stuurt blijft het gebied aantrekkelijk. De waarde van de opstallen van bedrijven groeit mee met de groei van de conceptwaarde. De COO profiteert in de waarde van de gronden, en dus de canon op de grond.

Conclusie Hierboven zijn de verschillende modellen met voor- en nadelen uiteengezet. Het erfpachtmodel is daarbij een geschikte manier voor de gronduitgifte en het financieren van de campusontwikkeling.

PAGINA

10 van 15

Onderstaande tabel vat compact samen waarom het gebruik van het erfpachtmodel de COO in staat stelt om de 2 randvoorwaarden voor de campusontwikkeling te realiseren. Het vervolg van de memo gaat uit van de keuze voor het erfpachtmodel. Hoe wordt hieraan voldaan? Randvoorwaarde 1: langjarige sturing

Bij keuze voor erfpacht blijft de COO eigenaar van de grond, en

op conceptwaarde

houdt zij de gronden in één hand. Vanuit deze positie kan de COO als eigenaar meesturen op de ontwikkelingen in het gebied.

Randvoorwaarde 2: het hebben van de

Door het verhogen van de canon wordt financiële ruimte

middelen voor het bekostigen van

gecreëerd voor het bekostigen van de onrendabele delen.

onrendabele delen

04.03 Tijdsbestek en afzettempo Voor de realisatie van een werklandschap verloopt het proces van initiatief tot gronduitgifte volgens onderstaand schema, zoals opgesteld in de Ontwikkelleidraad werklandschap Wijkevoort. Een belangrijke stap richting de gronduitgifte is het toetsen van geschikte partijen door de Adviescommissie, op vooraf vastgestelde thema’s.

De ontwikkeling van een campus volgt een vergelijkbaar proces als bij de ontwikkeling van een werklandschap. Echter, er zijn twee essentiële verschillen: 1 De selectie van partijen vindt plaats door de COO, en niet door een Adviescommissie (dit is mogelijk te integreren met elkaar). Dit vraagt een aanpassing van de Ontwikkelleidraad voor het gebied. Ook is de COO lange termijn betrokken bij de campus, in plaats van alleen bij het proces tot aan gronduitgifte. 2 De COO hanteert voor de campus een aanvullende selectie voor toetredende partijen om zo te voldoen aan randvoorwaarde 1 (sturing op de conceptwaarde). Doordat de selectie strenger is, zullen er in het selectieproces meer partijen afvallen. De aanvullende selectie betreft het volgende: 1 Passendheid van het bedrijf binnen het campusconcept, en de wens en motivatie vanuit het bedrijf om bij te dragen en deel te nemen in het campusconcept. 2 Het bedrijf is geïnteresseerd in het gebruik van de incourante faciliteiten op de campus.

PAGINA

11 van 15

3

Bedrijven onderschrijven de gewenste diversiteit – een succesfactor voor een campus. De COO creëert via de selectie een mix aan grote/kleine, lokale/internationale, jonge/gevestigde bedrijven, een mix van bedrijven en kennisinstellingen, enzovoorts.

Bovenstaande strengere selectie-eisen hebben invloed op het groeitempo van een campus: dit tempo is in de ontwikkelfase naar verwachting lager. Het is immers lastiger om geschikte partijen te vinden. De COO zal zich daarom ook moeten toeleggen op acquisitie en business development om zo veel mogelijk potentieel geschikte bedrijven aan te trekken. Als een campus naam en bekendheid ontwikkelt, reikt de uitstraling verder dan de regio: de campus wordt aantrekkelijker dan een werklandschap. Het afzettempo zal op een campus dus initieel gezien lager liggen en een langere aanloop hebben, maar dit betaalt zich op de lange termijn terug. Voor de ontwikkeling van een campus is daarom een lange termijn visie van belang (geduld en blijvend stimuleren). De komst van een belangrijke speler in de specifieke markt (anchor tenant, een initiator) kan wel voor aanvullende aantrekkingskracht /versnelling van de ontwikkeling zorgen. 05 Voor- en nadelen campus en werklandschap Onderstaande tabel maakt de voor- en nadelen van een werklandschap en een campus inzichtelijk. Werklandschap

Campus

Met reguliere grondverkoop, bijdragen van

Met uitgifte gronden in erfpacht door COO

bedrijven Voordelen

-

Relatief eenvoudig, grond wordt regulier

-

verkocht. -

Hoger afzettempo dan bij een campus.

-

Meer bedrijven maken kans op vestiging.

-

Rol van gemeente in exploitatiefase is beperkt

Sturing mogelijk, meer budget voor organisatie, entiteit bouwt vermogen op voor revitalisering/ herinvesteringen in gebied.

-

Door canon hoeft grond niet gefinancierd te worden door de bedrijven.

-

Door erfpacht meer directe sturing mogelijk op bestemming, gebruik en bedrijven.

-

Budget beschikbaar voor onrendabele investeringen.

-

Grex gemeente blijft gewoon doorgaan (entiteit is de afnemer).

-

Macro-economische voordelen door gecreëerde conceptwaarde van de campus.

-

Werklandschap blijft beschikbaar als terugvalscenario.

Nadelen

-

Beperkte regie gemeente, financiering

-

van gezamenlijke activiteiten door bedrijven kwetsbaar aangezien zij daar

financiering, risico blijft bij gemeente. -

zelf over besluiten. Neigt op termijn naar Het is niet mogelijk om vanuit een werklandschap op te schalen naar een campus.

PAGINA

12 van 15

Minder bedrijven zullen passen binnen het campusconcept: de selectie van geschikte partijen

regulier bedrijventerrein. -

Publieke financiële steun/garantie nodig voor

is daarom moeilijker en langduriger. -

Complexer in opstart en met trager begin afzettempo.

06 Wat betekent het om Wijkevoort als een campus te ontwikkelen? In deze paragraaf wordt vanuit verschillende perspectieven de impact van het ontwikkelen van Wijkevoort als campus besproken. Organisatie Er is (nog) geen grote aanjager met een natuurlijk eigen lange termijn belang in het gebied. Om een campus toch te laten slagen, is naar ons idee de hybride route de meest kansrijke: een partij (COO) met lange termijn doelstelling wordt in staat gesteld om wél op lange termijn waardecreatie te sturen. Om dit te laten slagen, zal gemeente dan waarschijnlijk een rol moeten nemen in de benodigde financiering (techniek nader uit te werken). De gemeente zal dan, naast haar bekende grondexploitatierisico, ook ultiem het lange termijn waardeontwikkelingsrisico op de grond op zich nemen. Daar staat tegenover dat de gemeente daar ook op kan meesturen. Op de lange termijn is het negatieve waardeontwikkelingsrisico naar ons idee beperkt. Gronduitgifte & financiering Erfpacht is de enige wijze van gronduitgifte die eigenaarschap, en hiermee regie, geeft aan de COO én de betrokken partijen. Verkopen per kavel is niet wenselijk, omdat de COO hiermee haar invloed op de ontwikkeling van de campus volledig verliest.

De gronden geheel verkopen aan één partij die ook verantwoordelijk is voor de ontwikkeling, is theoretisch gezien een wenselijke optie: de COO houdt de volledige regie en sturing over de ontwikkeling van de campus. Echter brengt dit veel financieel risico met zich mee en vraagt dit vooraf om een grote investering vanuit één partij die de meerwaarde van het concept ervaart. Deze partij is er op dit moment niet. En ook de gemeente zal deze private rol waarschijnlijk niet alleen kunnen dragen. Daarnaast kan het ook wenselijk zijn om juist partijen de mogelijkheid te geven kapitaal op te bouwen door het eigenaar worden van vastgoed op de campus. Risico’s Hieronder worden de risico’s van het realiseren van een campus kort toegelicht. Dit betreffen de risico’s voor de gemeente. Het gaat om risico’s die bij het realiseren van een campus wel aanwezig zijn, en bij het realiseren van een werklandschap niet. Bij de ontwikkeling van Wijkevoort als campus zouden deze risico’s dus een rol spelen. De reguliere risico’s van de grondexploitatie worden hier buiten beschouwing gelaten. Wij zien de volgende risico’s:  Er is publieke financiële steun/garantie nodig voor de financiering. Het risico op de waardeontwikkeling zal bij de gemeente blijven liggen, bij reguliere verkoop ligt dat bij de bedrijven.

 Een campus spreekt niet direct elk bedrijf aan, is complex in opstart en heeft een traag afzettempo. Dit betekent dat gedane investeringen zich pas terugbetalen na een lange termijn. De opstart van een campus draagt daarom hogere financiële risico’s.  Afhankelijk van de gekozen organisatievorm voor de COO zal de gemeente in meer of mindere mate lange termijn nauw betrokken zijn bij de ontwikkelingen van het gebied. Hier moet een balans worden gezocht tussen publieke (politieke) sturing en handelingsvrijheid/ondernemerschap van de COO.

PAGINA

13 van 15

Terugvalscenario Indien een campusontwikkeling na een aantal jaren niet tot goede ontwikkeling blijkt te komen, dan is het mogelijk om de COO activiteiten af te bouwen, en de strenge selectiecriteria af te zwakken. Daarmee gaat Wijkevoort terug naar een Werklandschap. Andersom is dit naar onze mening niet mogelijk: het langjarig financieel dekkend opzetten van een COO als er al versnipperd eigendom in het gebied is geen haalbare route. Het ontwikkelen en vangen van de conceptwaarde van een campus dient namelijk vanaf start te gebeuren vanuit een heldere visie, en heeft invloed op de inrichting en uitgifte van gronden. Samenvattend kan gesteld worden dat het realiseren van een campus meer risico’s met zich mee brengt dan het realiseren van een werklandschap. Echter, een succesvolle campus brengt ook op termijn grote voordelen met zich mee voor het gebied zelf en het gebied eromheen. De uiteindelijke waardecreatie bij een campus is groter. Daarnaast bestaat vanuit een campus een terugvalscenario: het is altijd mogelijk om vanuit een beoogde campus terug te schalen naar een werklandschap. Andersom is dit niet mogelijk.

PAGINA

14 van 15

Bijlage: voorwaarden campus ontwikkeling Op basis van campus ontwikkelingen elders is dit meer theoretische hoofdstuk toegevoegd. Om het realiteitsgehalte van een eventuele campusontwikkeling Wijkevoort te beschouwen, hanteren wij een model waarmee de integraliteit van de ontwikkeling van een ecosysteem wordt geduid. Niet elk ingrediënt in deze samenhang hoeft nuttig of noodzakelijk te zijn. Wel leert ervaring dat elk ingrediënt aandacht behoeft om nut en noodzaak vast te stellen en invulling te geven. Model gebiedsgerichte ontwikkeling ecosysteem:

Het model behandelt de ingrediënten aan de hand van stellingen. Deze stellingen zijn bedoeld om eenduidig scherp te krijgen welke behoefte het ecosysteem vervult, welke belangstelling er is om hier een succes van te maken en bovenal hoe een meerjarige uitvoeringsagenda ingevuld gaat worden. Voorbereiding en doelstellingen (blauwe blokken):  Waarom Het ecosysteem heeft een onderscheidend profiel en toegevoegde waarde voor haar gebruikers, de omgeving en de participanten (shareholders).  Visie Participanten geloven in de toegevoegde waarde van een volwaardig ecosysteem op deze locatie.  Wat De stip op de horizon is helder voor de ontwikkeling van het ecosysteem. Dit betreft een combinatie van courante en specifieke gebouwen en faciliteiten, een diversiteit aan gebruikers en een innovatieprogramma.  Inventarisatie Het vertrekpunt voor de ontwikkeling is volledig inzichtelijk (denk aan onherroepelijke besluiten, eigendomssituatie, ruimteverdeling, profielen doelgroep, etc.). Optimaliserend iteratief (groene blokken)  Ontwikkelprogramma Het is duidelijk in welke volgorde en welk tempo het ecosysteem wordt ontwikkeld en welke middelen daarvoor nodig zijn.  Governance De benodigde ontwikkel en exploitatieorganisatie en de financiële mechanismen op grond waarvan participatie ontstaat zijn overeengekomen met de participanten.

 Businesscase Er bestaat duidelijkheid over GO/NO GO momenten en de dan benodigde middelen.

PAGINA

15 van 15