03 1 bijlage memo Collegebesluit verkoop vs eigendom winkelplint

Definitief besluit over verkoop vs. verhuur winkelplint Stadskantoor 1 Collegebesluit van 28 maart 2017 - 7

Aanleiding Vanuit de herontwikkeling van het kernwinkelgebied is het gewenst dat de winkelplint in Stadskantoor 1 gerealiseerd wordt, zodat deze de ladderstructuur van het Kernwinkelgebied versterkt. Voordat met de bouw van de winkelplint gestart kan worden, moet er duidelijkheid zijn of de winkelplint in eigendom en exploitatie bij de gemeente blijft of dat de winkelplint verkocht gaat worden. De raad heeft vorig jaar besloten dat drie maanden voor start bouw van Stadskantoor 1 het college een keuze moet maken tussen verkoop of verhuur van de te realiseren winkelplint in Stadskantoor 1. Tevens heeft de raad het college verzocht haar ontwerpbesluit hierover via een raadsnotitie voor te leggen aan de raad om wensen en bedenkingen kenbaar te kunnen maken. De raad heeft in het verleden (ontwikkeling grotere winkelplint door Multi Vastgoed) aangegeven dat de ontwikkeling van de winkelplint niet tot grote marktverstoring mag leiden in het bestaande winkelbestand van o.a. het Pieter Vreede Plein en de Emmapassage. Wereldhave (als grootste winkelvastgoedeigenaar en partner in de revitalisering van de binnenstad) en de gemeente hebben gemeenschappelijke belangen. Deze gemeenschappelijke belangen zijn met name gelegen in het creëren van een optimaal retail verhuur klimaat wat zich met name manifesteert door een goed winkelaanbod, optimalisatie van het huurpeil en minimale leegstand.

Daarnaast hebben Wereldhave en de gemeente het voornemen om in goed overleg winkel- en horecaformules te acquireren voor de nieuwbouwpanden (w.o. de plint) om zodoende een toekomstbestendig en evenwichtig winkelbeeld te creëren. Door het bereiken van een optimaal retail verhuurklimaat kunnen zowel Wereldhave als de Gemeente een optimaal verhuurresultaat op de bij hun in eigendom zijnde winkelpanden realiseren. Gezien de positie van Wereldhave in Tilburg is Wereldhave bereid de Gemeente te assisteren en te adviseren bij de verhuur van de Winkelruimte. Op 13 maart 2017 heeft de raadscommissie VES zich gebogen over ons ontwerpbesluit. Terugkoppeling uit de commissie VES: Een meerderheid van de commissie neemt, met inachtneming van de gemaakte opmerkingen, een positief standpunt over de raadsnotitie. Omdat er geen wensen en bedenkingen tegen ons ontwerpbesluit zijn ingebracht, kunnen wij nu een definitief besluit nemen.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Versterking vestigingsklimaat binnenstad en vergroten aantrekkingskracht van de binnenstad voor consumenten.

Besluit Het college heeft besloten om: 1. de winkelplint van Stadskantoor 1 in eigendom van de gemeente te houden 2. In te stemmen met de dienstverlening van Wereldhave conform contract.

Argumenten 1.1 Intrinsiek onderdeel van Stadskantoor 1

De winkelplint gaat na oplevering een intrinsiek onderdeel uit maken van het hernieuwde Stadskantoor 1. Hierdoor gaat de winkelplint gebruik maken van de technische installaties die aanwezig in Stadskantoor 1 en wordt dan ook als onderdeel meegenomen in de bouw. Bij verkoop zou de winkelplint van eigen installaties voorzien moeten worden wat technisch en esthetisch zeer gecompliceerd is. Het totale vloeroppervlak van Stadskantoor 1 na renovatie bedraagt ruim 18.000 m2. Het oppervlak van de winkelplint is 2.000 m2 en bedraagt daarmee slechts 11% van het totaal. In voorgaande plannen ging het om een aanzienlijk groter winkelvloeroppervlak. Bij de bouw (in eigendom) hebben en behouden we het volledige beslissingsrecht met betrekking tot gewenste materialisering en uitstraling van de winkelplint. In een verkoopscenario vragen materialisering/uitstraling en uitvoering om afstemming.. Daarnaast kan een derde eigenaar, zoals Wereldhave, nieuwe ontwerpeisen opvoeren. Beide genoemde punten kunnen de essentiële voortgang van het project vertragen. Deze vertraging is vanuit de realisatie van de gemeentelijke huisvesting en de tijdige realisatie van de winkelplint (i.r.t de gemaakte afspraken met Primark) niet gewenst. 1.2 Juridisch eigendom blijft overzichtelijk Door de winkelplint in eigendom te houden, hoeft geen ingewikkelde juridische eigendomsconstructie te worden opgezet.

Bij volledig eigendom blijven we tevens "baas" van Stadskantoor 1 en voorkomen we een mogelijke VVE-constructie. De gemeente heeft de afgelopen jaren regelmatig negatieve ervaringen opgedaan bij het deelnemen in diverse Verenigingen Van Eigenaren. Lastige afstemming over bijvoorbeeld aanpassingen in de technische installaties in Stadskantoor 1 vanwege mogelijk verschillende belangen met de winkeleigenaar worden hiermee voorkomen. Bij toekomstige aanpassingen en investeringen in het gebouw hebben we de regie volledig in handen. In een VVE deelnemen om tot afspraken te komen over het belangrijkste gemeentelijke stadskantoor is vanuit oogpunt van toekomstig beheer en exploitatie daarom niet wenselijk. Indien de gemeente de winkelplint in de toekomst een andere bestemming wil geven (bijvoorbeeld maatschappelijk of kantoren) dan heeft zij dit te allen tijde zelf in de hand en hoeft er geen mogelijke planschade te worden uitgekeerd aan een derde eigenaar. 1.3 Winkelformules Als eigenaar kunnen we tevens bepalen aan welke winkelformules we wel of niet willen verhuren en kunnen we praktische afspraken maken met de huurders. Onder de raadszaal op de kop van het gebouw is o.a. horeca voorzien. Bij grote geluidsproductie in de horeca kan er sprake zijn van geluidshinder in de raadszaal. Vanwege het behouden van de betonconstructie is dit technisch niet te voorkomen.

Als eigenaar kun je hierop het best bijsturen. Ook kunnen we sturen op het al dan niet verhuren van de winkelplint aan formules die een negatieve uitstraling kunnen geven aan het gebied en aan Stadskantoor 1Bij verkoop moeten over dit soort aspecten vooraf uitputtende overeenkomsten met een eventuele koper gesloten worden. 1.4 Financieel aantrekkelijk Bij volledige verhuur tegen defensieve rekenprijzen (€ 225,-/m2 VVO, zie paragraaf kosten en dekking) is, conform het raadvoorstel, sprake van een jaarlijks positief exploitatiesaldo van circa € 290.000,-. De initiële investering is daarmee na circa 10 jaar exploitatie terugverdiend. Bij verhuur tegen marktconforme prijzen ligt het positieve exploitatieresultaat aanzienlijk hoger, namelijk op € 360.000,-. Het financiële risico bij leegstand ligt bij het in eigendom houden echter ook volledig bij de gemeente. Nu besluiten de winkelplint te behouden hoeft niet een definitief besluit te zijn, want een eventuele verkoop kan altijd nog plaatsvinden. Een eventuele verkoop is wel een definitief besluit aangezien koper bij gewijzigde inzichten niet verplicht kan worden de winkelplint "terug te verkopen" aan de gemeente.

1.5 Voordeel van verkopen van het appartementsrecht Verkoop van het appartementsrecht (koper realiseert dan zelf de winkelplint) aan een commerciële partij zou mogelijk een verkoopresultaat van circa € 5,4 mln., bij vrije verhuur, op kunnen leveren. Zoals bij de aanleiding aangegeven is het echter niet wenselijk om de winkelplint te verkopen met het recht van vrije verhuur omdat daardoor ongewenste concurrerende effecten kunnen ontstaan in de binnenstad. Dit effect kan opgevangen

worden door de plint te verkopen aan Wereldhave. Wereldhave heeft echter aangegeven dat ook zij als belegger het recht van doorverkoop (zonder beperkingen op de vrije verhuur) wil behouden. Daarnaast zal beperking van de vrije verhuur een waarde drukkend effect hebben, omdat een eigenaar beperkt wordt in het aantrekken van huurders. Bij een eventuele verkoop wordt het financiële risico voor ons als gevolg van eventuele leegstand en overschrijding van de bouwkosten van de winkels geëlimineerd omdat het bij de koper ligt. Overigens moet de koper dan wel met de gemeente gezamenlijk optrekken in de lopende aanbesteding omdat de bouw van de winkelplint gelijk moet oplopen met de realisatie van de gemeentelijke huisvesting. Indien de gemeente de bouw van de winkels voor haar rekening neemt ligt het uitvoeringsrisico bij de gemeente. Overigens bestaat de koopprijs van de pint dan uit het appartementsrecht en de bouwkosten. 2. Commerciële verhuur is geen kerntaak Commerciële verhuur behoort niet tot de kerntaken van de gemeente. De gemeente heeft weinig kennis van retail en is geen professioneel eigenaar/verhuurder van winkels. Dit kan worden ondervangen door met Wereldhave een samenwerkingsovereenkomst te sluiten. Zowel Wereldhave als de gemeente hebben er belang bij om een optimaal retail verhuurklimaat te realiseren.

Daarnaast kunnen zowel Wereldhave als de Gemeente een optimaal verhuurresultaat op de bij hun in eigendom zijnde winkelpanden realiseren door gezamenlijk op te trekken. Wereldhave heeft er belang bij dat de plint van Sk1 (als verbinding tussen de Primark en de westelijke ingang van de Emmapassage) goed functioneert om zodoende voldoende passanten te geleiden naar de Emmapassage. Gezien de positie van Wereldhave als partner bij de verdere revitalisering van de binnenstad is Wereldhave bereid de Gemeente te assisteren en adviseren bij de verhuur van de Winkelplint Sk1. Goede afspraken zijn gemaakt en verwoord in de, als bijlage toegevoegde, overeenkomst. De gemeente behoudt in deze overeenkomst, als eigenaar van de winkelplint, zich ten alle tijden het recht voor om te bepalen met welke huurders zij overeenkomsten wil sluiten. Wereldhave treedt slechts op als adviseur. Indien het eigendom van de winkelplint bij de gemeente blijft is Wereldhave bereid gevonden om tegen kostprijs huurders aan te dragen die marktconforme huurprijzen willen betalen. De huurcontracten worden gesloten tussen de gemeente en de individuele huurders. Daarnaast is de gemeente vrij om, indien Wereldhave niet tijdig geschikte huurders aandraagt, zelf huurders te werven.

Risico’s Indien de winkelplint geconfronteerd wordt met structurele leegstand heeft dit een negatief effect op de gemeentelijke gebouwenexploitatie en daarmee de algemene middelen. Door goede afspraken te maken met Wereldhave over het aandragen van degelijke huurcontracten (langlopend voor 10 jaar met gegoede huurders) kan dit risico ondervangen worden. Mogelijke financiële tegenvallers tijdens de bouw van de winkelplint blijven bij de gemeente, als de plint in eigendom blijft. Een eventuele verkoop na een aantal jaar, in verhuurde staat, kan ook leiden tot een positief risico. Een object met langdurige marktconforme huurcontracten vertegenwoordigt over het algemeen in de commerciële vastgoedmarkt een veel hogere verkoopwaarde dan een nog te ontwikkelen object zonder concrete huurcontracten.

Kosten en dekking De eenmalige stichtingskosten van de winkelplint zijn geraamd op € 2,8 mln. en worden tegen de gerealiseerde stichtingskosten als annuïteit in de gebouwenexploitatie opgenomen. In de gebouwenexploitatie wordt gerekend met een gemiddelde huur van € 225,- per m2 vvo (rekenprijs). Dit huurniveau is defensief geraamd, rekening houdend met het voorzichtigheidsbeginsel. Eerste onafhankelijke huuranalyses geven aan dat de

gemiddelde marktconforme huur op € 260,- per m2 vvo ligt. De marktconforme huur geldt als uitgangspunt voor het aangaan van huurovereenkomsten en zal door RSP Taxateurs nader bepaald worden bij verdere uitwerking van de plannen. In onderstaand overzicht volgt een beeld van de gebouwexploitatie op basis van de defensieve huurniveaus: Huuropbrengsten Kapitaal- en exploitatielasten (annuïtair) Positief exploitatiesaldo

-€ 445.000 € 155.000 - € 290.000

Door het in eigen beheer realiseren en exploiteren van de winkelplint SK 1, wordt jaarlijks een positief exploitatieresultaat gerealiseerd van ca € 290.000 uitgaande van een volledige bezetting. De initiële investering in de winkelplint à € 2,8 miljoen kan dus na 10 jaar verhuur tegen de defensief geraamde huur worden terugverdiend. Mocht de gemeente op termijn (b.v. na 10 jaar omdat dan de initiële investering bij volledige verhuur is terugverdiend) overwegen om de gerealiseerde en verhuurde winkelplint alsnog te verkopen dan heeft deze een beleggingswaarde/verkoopwaarde van ca. € 8,2 mln. (marktconforme huuropbrengst met een BAR van 6,25%). Pas bij een leegstand van meer dan 2/3 van de te verhuren winkelmeters zal er sprake zijn van een negatief exploitatieresultaat omdat de kapitaal- en exploitatielasten slechts € 155.000,- bedragen. Bij verkoop van het appartementsrecht dient een marktconforme verkoopprijs te worden betaald. Deze dient met behulp van een onafhankelijke taxatie te worden vastgesteld. Naar verwachting zal de verkoopprijs van het appartementsrecht ca. € 5,4 mln. bedragen in vrij verhuurbare staat, wat niet wenselijk is.

Bijlagen Samenwerkingsovereenkomst Plint SK 1 met Wereldhave