02 Verslag Bijeenkomst Partners in Wonen

BIJEENKOMST PARTNERS IN WONEN

IN GESPREK OVER TILBURGSE OPGAVEN EN AMBITIES

3 JULI 2024 BI JEENKOMST PART NERS I N WONEN

1

Nieuwe woningen realiseren (en veel ook), de bestaande woningvoorraad beter benutten, verduurzamen en daarbovenop werken aan goede gemeenschappen en fijn samenleven. Het zijn belangrijke speerpunten in het nieuw te formuleren woonbeleid 2025-2030 van de gemeente Tilburg. Want: een passende betaalbare woning moet haalbaar zijn voor iedereen. Maar dat doel bereiken we niet alleen. Daarom ging de Gemeente Tilburg op 3 juli 2024, in het sfeervolle Klasse Theater in Tilburg, in gesprek over actuele thema’s met ruim zestig van onze partners in wonen. Alleen samen laten we onze stad en de dorpen groeien, bloeien en bruisen. DE GOEDE KANT OP MET DE WOONOPGAVE Stipt om 14.00 uur heet dagvoorzitter Richard Engelfriet alle aanwezigen welkom. Lekker achteroverleunen is er niet bij, zegt hij. “Dit wordt een interactieve middag, en daar beginnen we meteen mee!” Mensen reageren op de stelling ‘We gaan de goede kant op met de woonopgave in Tilburg’, door letterlijk een kant te kiezen op het podium. Het stemt positief dat de overgrote meerderheid bevestigt dat de goede weg is ingezet. Al zeggen óók deze mensen dat we er nog niet zijn. Er zijn ook zorgen. Bijvoorbeeld over spanningen en leefbaarheid in wijken, de snelheid waarin nieuwe woningen gebouwd worden en de aandacht voor verschillende doelgroepen, zoals ouderen.

VOOR GEMEENSCHAPPEN WERKEN Dan geeft Richard het woord aan Yusuf Çelik, wethouder Wonen, Wijken en Integratie. Hij constateert vandaag een goede opkomst en een goede variatie in mensen en rollen. “Mooi en ook terecht dat er veel aandacht voor de woonopgave is. We moeten zorgen voor een fijn, betaalbaar, toekomstgericht thuis voor iedereen in onze stad. Ik ben blij met het signaal: let op de leefbaarheid. Deze week hoorde ik architect en voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade spreken. Hij zei: de woningopgave is dérmate urgent, de domste manier om ‘m aan te vliegen is bouwen, bouwen, bouwen. Volgens hem is werken aan gemeenschap het belangrijkste. Ik zit er hetzelfde in. We moeten niet alleen áán gemeenschappen werken, maar ook voor en door gemeenschappen werken.” Katrien van Gils, beleidsadviseur Wonen bij Gemeente Tilburg, krijgt het woord en blikt kort terug op de partnerbijeenkomst van vijf jaar geleden, toen het huidige woonbeleid

gemaakt werd. “Het is fijn om veel bekende gezichten te zien van toen, en ook nieuwe. De wereld zag er toen heel anders uit. De woonopgave is nog groter en urgenter geworden. Aanleiding om zaken nóg beter te regelen. Daarbij is het belangrijk dat we goed luisteren naar wat er leeft bij de belangrijkste partners in onze stad. Zodat de Tilburger van nu en de Tilburger van straks een fijne plek heeft in onze stad. Dat moeten we met elkaar doen.” SAMEN IN GESPREK Voor het volgende programmaonderdeel gaat het gezelschap uiteen. In twee rondes worden vier thema’s besproken: betaalbare nieuwbouw, ongedeelde stad, nieuwe buur en het beter benutten van bestaande woningvoorraad. Samen beantwoorden bouwers, woningcorporaties, projectontwikkelaars, architecten, zorgorganisaties, studentenfracties, seniorenverenigingen, huurdersverenigingen en andere gemeenten de volgende vragen: waar moeten we mee stoppen, wat moeten we minder doen, wat moeten we meer doen en waar moeten we juist mee starten?

GESPREKSTAFEL 1: BETAALBARE NIEUWBOUW We zetten stevig in op betaalbare nieuwbouw. Daarnaast willen we kwalitatieve, toekomstbestendige woningen. Hoe maken we de goede match tussen kwaliteit en betaalbaarheid? Minder stapelen van ambities en meer samen naar oplossingen zoeken “We willen allemaal betaalbare woningbouw, maar we willen óók woningen met een eigen parkeerterrein, voldoende woonruimte, veel groen en op toplocaties”, zegt iemand. “Dat kan niet allemaal; het stapelen van ambities moeten we echt stoppen. Een teveel aan ambities vertraagt enorm. Laten we daarom per plan of project integraal die puzzel oplossen: wat heeft hier nu écht prioriteit? Daarin samen optrekken en integraal ontwerpen”

BI JEENKOMST PART NERS I N WONEN

2

Minder quotabeleid en meer wijkgerichte aanpakken “We staan voor een kwantitatieve opgave, maar óók voor een kwalitatieve opgave”, vult iemand aan. “Onze wijken hebben een wijkgerichte aanpak nodig. We moeten daarom stoppen te werken met dezelfde percentages in verschillende wijken.” Daar kunnen veel deelnemers zich in vinden. “Minder bouwen op basis van rekenmodellen, en meer op basis van behoeften”, zegt iemand anders. “Wat hebben (toekomstige) bewoners écht nodig en waar willen ze eventueel op inleveren? Met welke architecturale ingrepen kun je gemeenschappen beter voorzien? Dat leidt tot beter passende producten.” Tegelijkertijd voelt dat tegenstrijdig, in tijden van urgente woningnood. ‘In gelul kun je niet wonen’, zei politicus Jan Schaefer ooit. “Het leveren van maatwerk is mooi, maar duurt gewoon te lang”, vindt een deelnemer. “Als we altijd maar in gesprek moeten gaan met bewoners en gemeenschappen en moeten wachten tot iedereen het eens is, wordt er helemaal niet meer gebouwd en het wordt ook niet goedkoper.

Het halen van de 10 is niet altijd nodig.” Standvastigheid en nieuwe financiële instrumenten ook in de bestaande voorraad En hoe zit het dan met betaalbaarheid, hoe zorgen we ervoor dat die woningen betaalbaar zijn? Is fabrieksmatige bouw een oplossing? Is dat in het voordeel van de koper, of juist van de ontwikkelaar? Het is belangrijk dat goed voor ogen te houden. Het draait daarbij ook om woonlasten van de nieuwe woning. Door aanwezigen wordt bestreden dat betaalbaarheid en kwaliteit niet prima samen kunnen gaan. Er wordt opgeroepen om te denken in wat mogelijk is. “In Duitsland hanteren ze grondbeleidinstrumenten die leiden tot kwalitatieve én betaalbare nieuwbouw. Dergelijke instrumenten kunnen hier de betaalbaarheid óók verbeteren”, zegt een andere aanwezige. Een standvastig beleid, waarbij de spelregels tijdens de wedstrijd niet zomaar kunnen veranderen, en met kortere procedures, is in ieder geval belangrijk voor alle aanwezigen. Vasthouden aan de landelijke regels zorgt daarbij voor duidelijkheid. Al is dan wel de vraag: zijn die altijd beter? Voor het vereveningsfonds, een fonds dat wordt gebruikt om de financiële lasten en baten van betaalbare huur evenredig te verdelen, is ook best wat draagvlak

‘We werken samen aan passend en betaalbaar wonen voor iedereen’

BI JEENKOMST PART NERS I N WONEN

3

vandaag en er wordt opgeroepen voor een actiever grondbeleid van de gemeente. Tot slot is ook meer aandacht nodig voor de financiele mogelijkheden van woningdelen en woningsplitsen wordt opgemerkt. Samenvattend • We moeten stoppen met het stapelen van ambities; • Er is maatwerk per wijk nodig en we moeten daarvoor meer het gesprek aangaan met bewoners en gemeenschappen; • Tegelijkertijd vertraagt het gesprek en die tijd is er niet altijd; • Financiële instrumenten kunnen de betaalbaarheid verbeteren; • Een standvastig (grond)beleid vanuit de gemeente is wenselijk.

THEMA 2: ONGEDEELDE STAD We willen een ongedeelde stad zijn. De verdichtingsopgave en het voorzieningenniveau zijn ongelijk verdeeld. Hoe versterken we toch de ongedeelde stad met nieuwbouw en transformatie? Minder treuzelen Wat direct opvalt aan input: er zijn veel meer dingen die we méér zouden moeten doen dan die we minder moeten doen. Dat Tilburg een ongedeelde stad moet zijn staat niet ter discussie. “Er is genoeg over dit thema te zeggen”, klinkt het bijna in koor. Wat wel minder kan? Treuzelen! En is dat niet eigenlijk een verkapte manier om te zeggen dat er méér actie nodig is? Al is er op dit punt geen consensus in de groep. “Ik zeg niet dat we moeten treuzelen, maar wél dat het soms juist goed is om tijd te steken in duidelijk krijgen wat de maatschappelijke behoeften zijn”, zegt iemand. “Als je dat in beeld krijgt, kun je die inzichten toepassen om echt iets te creëren waar inwoners op zitten te wachten.” Iemand anders denkt juist dat je er nooit uitkomt als je meningen blijft ophalen bij iedereen. “Soms moet je lef hebben, daadkrachtig échte keuzes maken en stellig zijn: nu gaan we dit zo doen.”

Aandachtsgroepen beter verdelen, huurwoningen anders toewijzen Iemand van woningcorporatie: “We hebben vijf jaar ons best gedaan, maar passend toewijzen en extramuralisering van de ggz gaan niet goed samen. Buren komen in protest als er al vier ‘mensen met een rugzakje’ in hun straat wonen – die misschien wel iedere nacht schreeuwen – en ze horen dat er nóg meer bij geplaatst worden. Dat moeten we durven erkennen en zeggen: joh, in deze buurt doen we het voorlopig niet meer.” Iemand anders haakt daarop in: “Maar die doelgroep ís er wel, en we moeten hem ook huisvesten. Als we concluderen dat een bepaalde buurt verzadigd is, betekent het dat die persoon ergens anders wél een plek moet krijgen. Dat vraagt om politiek lef.” Dat actie nodig is, staat buiten kijf. Maar zoals we het nu doen, is het niet houdbaar. Wat kunnen we doen om het wel houdbaar te maken? Enkele oplossingsrichtingen die ter sprake komen: • S toppen met het laaghangend fruit. Als er veel aandacht gaat naar relatief makkelijk te realiseren dingen, blijft er te weinig tijd en aandacht over voor de zaken die écht het verschil maken voor de lange termijn. •A  andachtsgroepen beter verdelen over de stad: meer clusteren dan spikkelen. •M  eer lef tonen. Soms moet je als gemeente gewoon zeggen: dit gaat hier gebeuren. •V  eel inwoners staan open voor Gemengd Wonen. Oók de mensen zonder rugzakje.

•V  oor de doelgroep ouderen zijn er twee geluiden: de 55-plusgrens van woningen afhalen óf ‘m juist terugbrengen. Er is behoefte aan beide. De echte vraag is: is leeftijd de bindende factor? Of bijvoorbeeld een hobby of interesse? Het is slimmer om een woonconcept neer te zetten dan een leeftijdscategorisering door te voeren.

THEMA 3: NIEUWE BUUR Iedereen wil wonen, maar niet iedereen wil een nieuwe buur. Tilburg is een stad van nieuwkomers. Hoe brengen we de belangen van nieuwkomers, aandachtsgroepen en (startende) woningzoekenden in beeld? Hoe geven we hun belangen meer gewicht? En hoe koppelen we het aan inzicht in wat voor woningen er nodig zijn?

BI JEENKOMST PART NERS I N WONEN

4

Minder inspraak, beter framen Een gedeelde opvatting is dat we weg moeten van het frame dat een nieuwkomer per definitie een probleem is. Door inwoners veel inspraak te geven, maken we het vraagstuk bovendien steeds ingewikkelder. “Het wordt een Poolse landdag als je vraagt: vinden jullie het goed als deze doelgroep in jullie straat komt wonen? Er is veel polarisatie. De discussie wordt door een kleine groep gekaapt. De mensen die je hoort, zijn de mensen aan de uiteindes van de polen. Daartussen zitten heel veel best redelijke mensen. Die hoor je niet. Krijg hun geluid boven tafel, dan weet je pas echt hoe de vlag erbij hangt. Of vraag niks en durf als gemeente zelf knopen door te hakken én daarna de rug recht te houden.” De rol van het bestuur Er wordt benoemd dat het duidelijker mag zijn waarover men inspraak mag hebben. Daar komt bij dat je niet overal inspraak over hoeft te hebben, maar daarbij is het belangrijk dat het gemeentelijk bestuur aangeeft welke dingen ‘gewoon gedaan worden’. Dat vraagt om duidelijke keuzes van het bestuur, waar niet van afgeweken wordt. Daarnaast is te vaak, ook bij het bestuur, onbekend wie de ‘nieuwkomer’ nu echt is. De huidig inwoner heeft wel al een gezicht. Door de nieuwkomer uit te nodigen bij de raad, “op de spannende momenten”, krijgt deze een gezicht en staat deze eerlijk naast de huidige inwoner.

Zo ontstaat er een gevoel bij twee mensen. Starten met een klankbordgroep Hier sluit een deelnemer vanuit de studentenfracties zich bij aan: “Als je teveel participeert, werkt het niet. Maar het is wel belangrijk dat verschillende groepen gehoord worden. Mijn suggestie is: richt een klankbordgroep op. Studenten willen ook over dit soort onderwerpen meedenken. Voor hen is wonen ook een issue. En studenten met een handicap hebben het nog moeilijker. Hoe kan je met hen rekening gehouden?” Het idee van de klankbordgroep valt in de smaak. Die moet niet willekeurig samengesteld worden, het is belangrijk om mensen ervoor te enthousiasmeren en eraan te committeren.

BI JEENKOMST PART NERS I N WONEN

5

Geef de woningzoekende een gezicht We moeten sociaal-inclusieve wijken creëren, daar is iedereen het over eens. Al snel komt het not-in-my-backyard-effect (nimby) ter sprake. Mensen willen best dat er meer gebouwd wordt, zolang dat nieuwe appartementencomplex maar niet voor teveel schaduw in hun tuin zorgt. Communicatie is daarin belangrijk. “Geef de woningzoekende een stem en een gezicht. Vertel hun verhalen, maak het menselijk. Dit gezicht kan de gemeenteraad een gevoel van urgentie geven. Onderwerpen die besproken zijn tijdens de twee gesprekstafels van dit thema: • Er is bij alle aanwezigen veel enthousiasme voor gemengd wonen en vormen van collectief wonen. • Laat de stem van de woningzoeker zwaarder wegen tijdens procedures dan die van de bestaande bewoner, om het nimby-effect tegen te gaan. • In wijken met een lagere leefbaarheid zien we dat interventies werken. Kunnen we dit kopiëren naar andere wijken? Wat kunnen we toevoegen aan welzijn, zorg, gemeenschap aan de wijken die het moeilijk hebben? • We monitoren veel, doen pilots, gaan steeds nieuwe samenwerkingen aan. Maar trekken we eigenlijk wel lessen uit dingen die we eerder hebben gedaan? Ofwel: we moeten voorkomen dat we blijven vergaderen en daardoor niet gaan doen. • Heldere bestuurlijke besluitvorming is belangrijk, om het proces te makkelijker en sneller te laten lopen.

GESPREKSTAFEL 4: BETER BENUTTEN We zetten in op nieuwbouw, maar de meeste woningen staan er al. Hoe maken we gebruik van de mogelijkheden voor beter benutten (doorstroming, woningdelen, -splitsen, optoppen) met oog voor leefbaarheid, voorzieningen en woonkwaliteit? Van ‘nee, tenzij’ naar ‘ja, mits’ Om woningen beter te benutten, moet dat eerst aantrekkelijker worden gemaakt.

Met minder regels, met flexibelere regels. “Het is zo ingewikkeld allemaal. Voordat je het weet ben je, vanwege een lift of parkeerplaats, drie jaar bezig om een woning te splitsen. Ook het delen van je woning is niet eenvoudig. Dat moet echt anders”. Iemand anders vult aan: “Al die regels, dat schrikt particulieren af. Hanteer een ‘ja, mits’-houding in plaats van ‘nee, tenzij’.” Wees hierbij ook eenduidig; het veranderen van de spelregels zorgt voor vertraging. Bij een bemiddelingsbureau voor hospitaverhuur zien ze het volgende: “Een mevrouw met een koopwoning heeft twee kamers beschikbaar voor jongeren. Maar het lukt haar niet de kamers daadwerkelijk te verhuren. De vele vooral landelijke regels maken het lastig.” Als gemeente is het belangrijk informatie te verschaffen. Hoe werkt hospiteren? Wat is er veranderd in het huurrecht en wat betekent dat in de praktijk? Wat als je financieel in de knel komt? Stimuleer doorstroom, maar zoek naar balans, en is optoppen een oplossing? Doorstromen op gang brengen, is iets wat we (nog) meer moeten doen. Daar zijn de meesten het wel over eens. Het zorgt ervoor dat verschillende groepen mensen, zoals studenten, starters en ouderen, sneller een passende woning vinden. Maar doorstromen op grote schaal kent ook nadelen.

“Veel doorstroom in een wijk, van bijvoorbeeld studenten of arbeidsmigranten, zorgt voor versnippering, vluchtige contacten”, zegt een deelnemer. “Je bouwt niets op met je buren. En dat doet iets met de sfeer in de buurt.” Zoeken naar balans is dus belangrijk. Doorstroming van ouderen wordt wel als een belangrijke bijdrage gezien aan het beter benutten. Zorg voor voldoende aanbod voor ouderen. En breng dit aanbod in beeld. Een belangrijke drempel voor ouderen is om weer te gaan huren bij een afbetaalde koophuis; hoe verleiden we hen naar een huurwoning? In Tilburg is veel middelhoge bouw. Is optoppen dan een oplossing? Het is namelijk een efficiënte manier om gebruik te maken van de ruimte. Niet iedereen is enthousiast. “Optoppen is enorm duur. Daarnaast zijn bestaande gebouwen niet altijd ontworpen om extra verdiepingen te dragen én is het verkrijgen van vergunningen vaak ingewikkeld en tijdrovend”, zegt een architect. “De vraag is dan of dat het allemaal waard is.”

BI JEENKOMST PART NERS I N WONEN

6

Inzetten op pilots “We moeten niet alles tegelijkertijd willen”, zegt iemand van een van de woningcorporaties. “Niet overal de ruimte optimaal willen benutten. Dat is schieten met hagel. Beter kunnen we goed inzetten op een paar projecten. En werken met pilots. Leren van die ervaringen en dat omzetten in beleid. Niet meteen voor een tien willen gaan, want als het perfect moet, dan duurt het gewoon te lang. Die tijd is er niet.” Voorbeelden van zulke pilots? Eenzame ouderen met een grote tuin, met ruimte voor een unit voor een student. Mantelwoningen, waarbij familieleden op één perceel samen kunnen wonen, zoals in de gemeente Heusden al gebeurt. Tiny houses of microwoningen. Kleinschalige, experimentele projecten die als proeftuin dienen voor nieuwe ideeën, concepten en oplossingen. Samenvattend • Zorg voor een helder en duidelijk beleid (en houd daaraan vast) om woningen beter te benutten; • Hanteer minder en flexibelere regels; • Ga voor een ‘ja, mits’-houding in plaats van ‘nee, tenzij’; • Bied duidelijke informatie over de mogelijkheden, ook voor ‘wat als’-situaties; • Zet meer in op pilots.

BI JEENKOMST PART NERS I N WONEN

7