02 Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen

UPDATE

STEDELIJKE ONTWIKKELINGSSTRATEGIE WONEN SEPTEMBER 2021 UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

1

SAMENVATTING Het is goed wonen in Tilburg. Met haar levendige binnenstad, diversiteit aan woonwijken en landelijke dorpen telde Tilburg op 1 januari 2021 221.973 inwoners. In de periode tot 2040 groeit de stad met zo’n 36.000 nieuwe inwoners. Daarvoor zijn 25.000 extra woningen nodig. We willen de stad niet nog verder uitbreiden, maar zoeken de ruimte voor nieuwe woningen vooral in de bestaande stad en de dorpen. Anders gezegd; we gaan verdichten. Ons doel is voor elke Tilburger een passende woning te bieden. In deze Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen geven we aan hoe we dat doel willen behalen. Waar zien we kansen woningen toe te voegen en hoe doen we dat op een verantwoorde manier. Een manier die bijdraagt aan onze kernwaarden ‘Gezond en Gelukkig in Tilburg’. Dit betekent dat we een inclusieve, duurzame en vitale stad zijn, die we samen met onze partners bouwen. We nodigen onze partners uit om op basis van de principes uit deze Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie een waardevolle bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van Tilburg. We hebben onze partners en inwoners gevraagd te reageren op deze strategie. Dat heeft geleid tot een boeiend gesprek over de kansen en bedreigingen van verdichting en reacties via toekomstvan@tilburg.nl. De opbrengst heeft bijgedragen aan de afronding en aanscherping van onze strategie. Dit is niet het eindpunt.

We blijven het gesprek met de stad voeren rond concrete gebiedsontwikkelingen en projecten.

De woonopgave We staan voor een grote en urgente woningbouwopgave. Landelijk zijn tot het jaar 2030 zo’n 1 miljoen extra woningen nodig. In Tilburg gaat het op basis van de provinciale prognoses tot 2040 om zo’n 25.000 woningen. De grootste groei vindt waarschijnlijk plaats in de periode tot 2030. We hebben dan in totaal 15.000 woningen nodig. Onze jaarlijkse doelstelling voor het toevoegen van woningen stellen we op basis van deze prognoses bij van 950 naar gemiddeld ten minste 1.500 woningen per jaar.

ners moeten een wooncarrière kunnen maken binnen de wijk of het dorp wanneer zij dat willen. Dit vraagt ook om het bevorderen van doorstroming. Zeker voor ouderen zijn meer geschikte woningen nodig om doorstroming op gang te brengen. We willen een passende woning voor iedere Tilburger. De zekerheid dat iedereen in onze stad betaalbaar kan wonen draagt bij aan bestaanszekerheid van inwoners. Met name in de dorpen zien we dat de betaalbaarheid van wonen onder druk staat. Dit vraagt onze aandacht. Met de corporaties hebben we afspraken gemaakt over het realiseren van meer sociale huurwoningen in de periode tot 2030. Deze afspraken liggen vast in het Convenant Wonen 2020-2025. Om nieuwe woningen in een zo hoog mogelijk tempo op te kunnen leveren, stellen we onze doelen voor het woningbouwprogramma bij. In het woningbouwprogramma staan alle woningbouwplannen die in verkenning en voorbereiding zijn. In 2025 omvat ons woningbouwprogramma ten minste 17.500 nieuwe woningen. Dat is wat ruimer dan nodig is, maar daarmee anticiperen we op mogelijke vertragingen en plannen die niet door kunnen gaan. Om de bouw te kunnen starten is het belangrijk dat de ruimtelijke procedures zijn afgerond. We spreken dan van harde plancapaciteit. We stellen ons als doel dat de harde plancapaciteit binnen het woningbouwprogramma altijd ten minste 5.000 woningen telt1.

In deze Stedelijke ontwikkelstrategie Wonen geven we aan op welke plekken we kansen zien om woningbouw toe te voegen, hoe we dat op een verantwoorde manier kunnen doen en hoe we meer tempo gaan maken.

De opgave integraal bekeken De substantiële groei van het aantal huishoudens vraagt ook om meer werkgelegenheid, en leidt tot intensiever gebruik van (maatschappelijke) voorzieningen, infrastructuur en groenvoorzieningen. De claims op de openbare ruimte – met name in het binnenstedelijk gebied – worden steeds groter. Iedereen heeft ruimte nodig om ambities waar te maken. Intensief ruimtegebruik of dubbelgebruik wordt een uitdaging op het gebied van wonen, werken, verblijven en mobiliteit.

In de Woonagenda 2020-2025 hebben we beschreven dat we het belangrijk vinden dat er sprake is van een ongedeelde stad met een divers woningaanbod in alle wijken. Inwo-

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

2

SAMENVATTING De stedelijke ontwikkelingsstrategie De Stedelijke Ontwikkelingsstrategie geeft antwoord op de vraag hoe we invulling kunnen geven aan de grote en urgente woningbouwopgave. In de Update zijn zoekgebieden aangewezen die wij kansrijk vinden om te verdichten. We formuleren richtinggevende verdichtingsprincipes, zodat er op een toekomstbestendige manier gebouwd kan worden aan Tilburg en initiatieven beter afgestemd kunnen worden op de mogelijkheden en ontwikkelrichtingen die wij als gemeente zien.

De strategie We kiezen voor een ontwikkelingsstrategie met zes uitgangspunten: 1. We verdichten volgens de voorkeursvolgorde van de NOVI:

Tilburg zal de woningbouwopgave grotendeels realiseren binnen en aansluitend op bestaand stedelijk gebied (stap 1 en 2). 2. We benutten en stimuleren gebiedsgerichte kwaliteiten en potenties. 3. We sluiten aan op Van Gogh Nationaal-park door het landschap tot in de stad te versterken: in stedelijk gebied voegen we substantieel woningen toe, waarbij we zorgen voor een aantrekkelijke, gezonde, klimaatadaptieve openbare ruimte, waarin we beweging en ontmoeting stimuleren. 4. We bouwen in en rondom de dorpen, maar laten de dorpen niet aan elkaar groeien. 5. Onze wijken zijn goed bereikbaar en onderling verbonden. 6. We zetten in op menging en nabijheid van functies. Rondom de OV-knooppunten Station Tilburg en Station Universiteit en wijkcentra voegen we woningen toe gemengd met voorzieningen, kennisintensieve bedrijven, winkels en onderwijs. We creëren gemengde hoogstedelijke topmilieus, de zogenaamde Metro Mix.

Op basis van deze zes uitgangspunten onderscheiden we voor de woningbouwopgave drie categorieën verstedelijking: 1. Binnenstedelijke verdichting in het dynamisch binnenstedelijk kerngebied Dit is grofweg het gebied van de Piushaven tot en met het Kenniskwartier. Hier willen we vooral een ‘Metro Mix’ realiseren: gebieden waar wonen, werken, leren en verblijven samengaan. Hier is veelal spraken van hoogbouw. In elk afzonderlijk deelgebied ontwerpen we samen met initiatiefnemers een woon-werkmilieu dat past bij die plek. In deze gebieden speelt de bijdrage van verdichting aan de stedelijke economie een centrale rol. 2. Differentiatie in woningaanbod in met name de wijken West, Noord en Zuid In deze Pactwijken dragen uitbreidingsplannen vooral bij aan de sociaal-maatschappelijke opgaven, waaronder de veerkracht van de wijk. De focus ligt op het verbeteren van de balans in de woningvoorraad en de kwaliteit van de openbare ruimte met mogelijkheden voor ontmoeting. 3. Ontwikkeling van de dorpen Ook in onze dorpen zijn nieuwe en betaalbare woningen nodig, zodat ouderen en starters kunnen doorstromen naar een passende woning en het voorzieningenniveau op peil kan blijven. Daarbij kiezen we ervoor om zoveel mogelijk binnen en aansluitend op de dorpsgrenzen te bouwen om het omliggende landschap open te houden en te versterken.

De gemeente lobbyt voor een nieuw NS station in Berkel-Enschot, zodat de dorpen goed zijn aangesloten op het OV-netwerk. Aanvullend op de ontwikkelingsstrategie werken we met verdichtingsprincipes. De vier verdichtingsprincipes hebben betrekking op de wijze waarop we op een verantwoorde manier kunnen verdichten. We verdichten: 1. Met een menselijke maat: een omgeving waarin mensen zich prettig voelen, met een stedelijk leven op ooghoogte, interactie tussen gebouwen en openbare ruimte, een fijnmazig netwerk van openbare ruimte en inrichting en beheer van de openbare ruimte die aansluit op toekomstig gebruik. Daarbij vinden we ook het kwaliteitsniveau en de representativiteit van de openbare ruimte belangrijk. 2. Duurzaam en toekomstgericht: een klimaatadaptieve, klimaatneutrale en gezonde omgeving die ontmoeting stimuleert, en verstedelijking in combinatie met veranderende duurzame mobiliteit.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

3

SAMENVATTING 3. Voortbouwend op het Tilburgse weefsel: de cultuurhistorische tijdslagen en het DNA van stad blijven zichtbaar. Daarvoor het nodig dat we gebiedsgericht werken en er op een passende wijze en mate wordt verdicht, ingeweven en vermengd. 4. Met maatschappelijk rendement en betrokkenheid: we creëren een actief proces van denken en doen met bewoners, marktpartijen, instellingen en andere partners om toegevoegde waarde te realiseren in de stad. Dit vindt plaats op verschillende abstractieniveaus; van het opstellen van beleid, het ontwikkelen van visies tot en met het ontwerpproces in verschillende gradaties van participatie tot co-creatie. De gebruiker staat hierbij centraal.

Samenwerking De opeenstapeling van verschillende ruimteclaims met name woningbouw en bedrijvigheid) kunnen we niet meer alleen en binnen onze gemeentegrenzen oplossen. We zoeken daarom nog sterkere samenwerking met onze buurgemeenten. Het Verstedelijkingsakkoord benutten we daarbij als kapstok voor gezamenlijke, gemeentegrensoverschrijdende, gebiedsuitwerkingen. Zo gaan we samen met de gemeente Oisterwijk en andere partners de ontwikkelingsstrategie voor de dorpen en het omliggende landschap uitwerken.

De uitvoering De ontwikkeling van woningbouwinitiatieven doen we samen met partners uit de stad. We zijn helder in onze ambities. De Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie is bedoeld om initiatieven te stimuleren die daaraan bijdragen. We nodigen partners dan ook van harte uit om op basis van de principes die beschreven zijn in deze Stedelijke Ontwikkelingsstrategie voorstellen te doen die een waardevolle bijdrage leveren aan de ontwikkeling van Tilburg. We beoordelen initiatieven op hun meerwaarde voor de stad. Om daadwerkelijk tot uitvoering te komen is uitwerking per gebiedsontwikkeling nodig. Voor de Pact-wijken worden ruimtelijke gebiedsperspectieven gemaakt. Deze perspectieven worden gemaakt voor initiatiefnemers van woningbouwprogramma’s zoals ontwikkelaars en woningcorporaties. Daarnaast zijn ze van belang voor afstemming op gebiedsniveau met andere beleidsvelden en voor bespreking met bewoners en andere stakeholders in de wijken, die meedenken over de ontwikkeling van het gebied.

De ruimtelijke uitwerking pakken we integraal op: dat wil zeggen dat we ook kijken naar wat er nodig is op het gebied van mobiliteit (parkeerplaatsen of bijvoorbeeld gedeeld autogebruik), de behoefte aan voorzieningen zoals scholen en openbaar groen en nieuwe bedrijven. Vergroenen en het klimaatadaptief maken van de buurt zijn daarbij belangrijk. Met name in de PACT-wijken kijken we welke extra maatschappelijke voorzieningen er nodig zijn. Gezien de grote woningbouwopgave is het belangrijk dat er versnelling komt in de realisatie van het aantal woningen in combinatie met het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving. Dit willen we bereiken door vier verbeteringen van onze bestaande werkwijze: 1. Opgaven meer systematisch te prioriteren. Onze ambtelijke capaciteit richten we met name op grotere integrale gebiedsontwikkelingen, waar we vaker de regierol gaan pakken en sturen op het resultaat. 2. Te beoordelen wat extra nodig is om het tempo hoog te houden. Dit doen we periodiek voor alle ontwikkelingen. Denk hierbij aan planologische, programmatische of financiële maatregelen. 3. Eerder in het proces samen te werken met zowel marktpartijen als corporaties, zodat bouwinitiatieven direct bij de start ‘de juiste richting’ meekrijgen. We geven zo vroeg mogelijk richting initiatiefnemers aan wat we belangrijk vinden en waar we strak op sturen. 4.

Meer gebiedsgericht in plaats van projectgericht zaken op te pakken en inwoners en de wijk conform het actieplan inwonersparticipatie centraal te stellen.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

4

INHOUDSOPGAVE 6.3

Verdichtingsprincipes 33

1.

Inleiding 6

7.

Potentiële verdichtingslocaties 36

1.1 1.2 1.3

Inleiding 7 Wat is de stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen? 8 Leeswijzer 8

7.1 7.2 7.3

Inleiding 37 Soorten verdichtingslocaties 37 Potentiële verdichtingslocaties 37

2. 

Context Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen 9

8.

De woningbouwopgave in relatie tot andere ruimtevragers 43 Inleiding 44 Bedrijvigheid op bedrijventerreinen 44 (Gedeeltelijke) transformatie van bedrijventerreinen naar wonen 44 Kantoren 45 Detailhandel en horeca 45 Maatschappelijke voorzieningen 45 Leisure 46 Groen 46 Mobiliteit 47 Energietransitie 48

2.1 Inleiding 10 2.2 Nationale Omgevingsvisie, Verstedelijkingsstrategie, Verstedelijkingsakkoord Breda-Tilburg en gemeentelijke kader 10 2.3 Nieuwe stedelijkheid 11 2.4 Onze bijdrage 13 2.5 Wat vragen wij van onze partners 13

3.

Trends en ontwikkelingen 14

3.1 3.2

Inleiding 15 Trends en ontwikkelingen 15

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10

4.

De opgave 18

9.

Werkagenda 49

4.1 4.2 4.3 4.4

Inleiding 19 De kwalitatieve opgave 19 De kwantitatieve opgave 21 Uitwerking naar gebieden 22

9.1 9.2 9.3 9.4

Inleiding 50 Bouwen, bouwen, bouwen 50 Prioritaire gebiedsontwikkelingen, versnellings- en onderzoekslocaties 51 Vervolgopgaven 52

5.

Kansen en bedreigingen 23

Bijlagen 55

5.1 5.2 5.3

Inleiding 24 Kansen 24 Bedreigingen 27

6. 

Ontwikkelingsstrategie en verdichtingsprincipes

Bijlage 1. Benchmark 56 Bijlage 2. Bijstelling van onze kwalitatieve opgave 57 Bijlage 3. Een analyse van de ontwikkeling van Tilburg 59 Bijlage 4. Potentiële verdichtingslocaties met indicatieve woningaantallen, ambities, dilemma’s, opgaven en planning 63

6.1 6.2

Inleiding 30 Uitgangspunten ontwikkelingsstrategie 30

29

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

5

1. INLEIDING

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

6

1. INLEIDING 1.1 Inleiding De gemeente Tilburg heeft voor de komende jaren een forse woningbouwopgave, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. In 2018 hebben we een update van onze Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen vastgesteld om richting te geven aan onze woningbouwopgave. Deze is, samen met de Omgevingsvisie Tilburg 2040 en de Woonagenda 2020-2025 richtinggevend voor de keuzes die we maken bij nieuwe woningbouwinitiatieven. De Gebiedsprofielen Wonen die gelijktijdig met deze ontwikkelingsstrategie zijn opgesteld ondersteunen de advisering op initiatieven vanuit de specifieke kenmerken en opgaven per gebied.

De Stedelijke Ontwikkelingsstrategie geeft antwoord op de vraag hoe we invulling kunnen geven aan de grote en urgente woningbouwopgave.

Twee ontwikkelingen vragen op dit moment opnieuw om actualisatie van de Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen: 1. D  e nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognoses van de provincie Noord-Brabant (sept. 2020) zijn fors hoger en van een hele andere orde dan de prognoses uit 2017. Deze prognoses zijn aanleiding om de groeiambitie van 950 woningen per jaar aan te passen naar 1.500 woningen. Dat vraagt om goed naar de ontwikkeling van de stad te kijken, zowel op het gebied van beleid als uitvoering. 2. D  e Nationale Omgevingsvisie is in het najaar van 2020 vastgesteld. Deze geeft richting aan verstedelijkingsopgaven. De Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen biedt het kader voor de gemeente Tilburg op het gebied van wonen, is input voor het Verstedelijkingsakkoord Stadsregio Breda-Tilburg (SRBT), en is in samenhang met het Verstedelijkingsakkoord opgesteld.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

7

1. INLEIDING 1.2 Wat is de stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen? De Stedelijke Ontwikkelingsstrategie geeft antwoord op de vraag hoe we invulling kunnen geven aan de grote en urgente woningbouwopgave. In de Update zijn zoekgebieden aangewezen die wij kansrijk vinden voor verdichting. Ook hebben wij richtinggevende verdichtingsprincipes geformuleerd, zodat er op een toekomstbestendige manier gebouwd kan worden aan Tilburg en initiatieven beter afgestemd kunnen worden op de mogelijkheden en ontwikkelrichtingen die wij als gemeente zien. De woningbouwopgave realiseren we grotendeels in de bestaande stad, waarbij we het bestaand stedelijk gebied efficiënter benutten door intensivering en het slim combineren van functies. We noemen dat ook wel verdichting. Hoewel de focus van deze Stedelijke Ontwikkelingsstrategie op wonen ligt, zoeken we juist naar de samenhang met andere opgaven in de stad. Het gaat erom dat we een toekomstbestendige stad blijven, dat wil zeggen duurzaam, inclusief en vitaal. En dat is meer dan alleen maar het realiseren van extra woningen in de bestaande stad. Met deze Stedelijke Ontwikkelingsstrategie nodigen we onze partners nadrukkelijk uit om met hun plannen bij te dragen aan deze maatschappelijk opgaven. De Stedelijke Ontwikkelingsstrategie is een bouwsteen voor de integrale ruimtelijke visie, de Omgevingsvisie Tilburg.

Net zoals de Netwerkanalyse en de Regionale Energie- en Klimaatstrategie bouwstenen zijn voor de Omgevingsvisie. Deze bouwstenen betrekken we bij het actualiseren van onze Omgevingsvisie.

de verdichtingsprincipes. De uitgangspunten geven op hoofdlijnen aan waar en hoe we willen gaan verdichten. De verdichtingsprincipes laten zien hoe we dat op een verantwoorde manier kunnen doen. De potentiële verdichtingslocaties met een indicatie van de aantallen en de belangrijkste opgaven zijn weergegeven in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8 beschrijft hoe de woningbouwopgave zich verhoudt tot andere ruimtevragers in de stad. Tot slot geeft hoofdstuk 9 inzicht in hoe we uitvoering gaan geven aan de Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen, zodat de productie op peil blijft, welke locaties voor ons prioritair zijn, en welke vervolgopgaven nodig zijn om uitvoering te geven aan deze ontwikkelingsstrategie. De bijlage bevat een overzicht van de indicaties van de woningaantallen, de belangrijkste ambities, dilemma’s en opgaven in het licht van de woningbouwopgave en een inschatting van de snelheid van realisatie. Ook bevatten de bijlagen meer relevante achtergrondinformatie.

1.3 Leeswijzer De Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 beschrijft hoe de Stedelijke Ontwikkelingsstrategie samenhangt met bestaande ambities in vastgesteld beleid, hoe het samenhangt met het Verstedelijkingsakkoord Breda-Tilburg, wat onze bijdrage daarin is en wat wij van onze partners vragen. Hoofdstuk 3 beschrijft de belangrijkste trends die samenhangen met de woningopgave. Vervolgens beschrijft hoofdstuk 4 de kwantitatieve en kwalitatieve opgave. Hoofdstuk 5 schetst de kansen en bedreigingen die samenhangen met verdichting, zodat we daar bij de verdere uitwerking rekening mee kunnen houden en bedreigingen kunnen ombuigen naar kansen. Hoofdstuk 6 beschrijft de uitgangspunten van onze ontwikkelingsstrategie en

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

8

2. CONTEXT VAN DE UPDATE STEDELIJKE ONTWIKKELINGSSTRATEGIE WONEN

Omgevingsvisie Tilburg 2040 UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

9

2. CONTEXT VAN DE UPDATE STEDELIJKE ONTWIKKELINGSSTRATEGIE WONEN 2.1 Inleiding De binnenstad van Tilburg is klaar voor de 21ste eeuw

De Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen staat niet op zichzelf. De kwalitatieve en kwantitatieve ambities die benoemd zijn op nationaal, regionaal en gemeentelijk niveau vormen het vertrekpunt en de context voor de actualisatie.

2.2 Nationale Omgevingsvisie, Verstedelijkingsstrategie, Verstedelijkingsakkoord Breda-Tilburg en gemeentelijke kaders

Economisch-ruimtelijke visie

Kloppend hart van metropoolregio Brabant

JULI 2017

STRATEGISCHE MEERJARENAGENDA 2019-2023

TILBURG

De kwalitatieve en kwantitatieve ambities die benoemd zijn op nationaal, regionaal en gemeentelijk niveau vormen het vertrekpunt voor de actualisatie. Voorbeelden daarvan zijn op nationaal niveau de Nationale Omgevingsvisie, op regionaal niveau de Brabantse Omgevingsvisie, BrabantStad Mozaïekmetropool, de Strategische MeerjarenAgenda Hart van Brabant, de Regionale Beleidsagenda Mobiliteit, het Toekomstbeeld Openbaar Vervoer 2040 en de Regionale Economische Agenda, en op gemeentelijk niveau de Omgevingsvisie Tilburg 2040, de Woonagenda, Masterplan Pauwels, de Mobiliteitsaanpak Tilburg 2040 en de Binnenstadsvisie Tilburg Next. De Nationale Omgevingsvisie kijkt integraal naar de fysieke leefomgeving in het kader van de Omgevingswet. Ze gaat uit van 4 prioriteiten: ruimte voor klimaatverandering en energie; duurzaam economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s, en toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. En de NOVI hanteert 3 afwegingsprincipes: combineren boven enkelvoudig, kenmerken en identiteit en afwentelen voorkomen. De Nationale Omgevingsvisie ziet de kern van Nederland als een stedelijk netwerk met de daarbij behorende verstedelijkingsvraagstukken.

De regio Breda-Tilburg met haar regionale mozaïek van (middel)grote steden en kleine(re) kernen is onderdeel van dat Stedelijk Netwerk, dat grofweg loopt van Amsterdam naar Zwolle – Arnhem - Nijmegen – Eindhoven – Tilburg - Breda en de zuidvleugel van de Randstad.

Nationale Omgevingsvisie Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving

Smart verbonden

Woonagenda Tilburg 2020 - 2025

Ruimtelijk-Economische Agenda West-Brabant en Hart van Brabant Eindversie oktober 2017

versie d.d. 29 april 2020 SMART VERBONDEN

|

1

WOONAGENDA 2020 - 2025 | 1 20.227

Enkele beleidskaders voor de stedelijke ontwikkelingsstrategie

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

10

2. CONTEXT VAN DE UPDATE STEDELIJKE ONTWIKKELINGSSTRATEGIE WONEN Als uitwerking van de Nationale Omgevingsvisie wordt momenteel een verstedelijkingsstrategie opgesteld voor Stedelijk Brabant. De verstedelijkingsstrategie wordt in Noord-Brabant verder uitgewerkt in drie verstedelijkingsakkoorden. De Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) is er daar één van. Voor het bereiken van onze ambities zoeken we partnerschap met andere overheden, zoals het rijk, de provincie, waterschappen en de regio. De stedelijke regio’s Breda en Tilburg hangen onderling sterk samen, met middelgrote woon- en werkkernen en prettige dorpen, middenin een groen en afwisselend landschap. Daarom wordt de ontwikkeling van deze twee regio’s in samenhang bekeken. Dan gaat het bijvoorbeeld over de plaatsbepaling van woningbouw, zorg voor goede bereikbaarheid en behoud en versterking van het landschap. De Regio Breda en Regio Hart van Brabant zijn beide bezig met een Regionale Investeringsagenda (RIA) en een Regionale Omgevingsagenda (ROA). De RIA’s vormen concrete bouwstenen voor het Verstedelijkingsakkoord Breda-Tilburg (SRBT), waarbij we streven naar een krachtige, vitale stedelijke regio Breda-Tilburg.

De uitgangspunten en principes die de NOVI beschrijft voor de manier waarop keuzes voor de leefomgeving in Nederland gemaakt moeten worden, hanteren we ook voor de verstedelijkingsstrategie Stedelijk Brabant, het Verstedelijkingsakkoord Breda-Tilburg én voor de Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie. In onze Omgevingsvisie Tilburg 2040 spreken we de ambitie uit om People, Planet en Profit in balans met elkaar te ontwikkelen. In Tilburg moeten we fijn kunnen wonen, werken én verblijven. Dat vraagt om ruimteclaims op die drie vlakken in balans met elkaar te ontwikkelen. In deze Stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen komen de ambities van het Rijk in de NOVI en de ambities van Tilburg, zoals beschreven in de Omgevingsvisie Tilburg 2040, de Woonagenda en de Strategische Meerjarenagenda samen.

2.3 Nieuwe stedelijkheid

De regio Breda-Tilburg als onderdeel van Stedelijk Netwerk Nederland

De afgelopen 20 jaar is een nieuw stedelijk Brabant ontstaan dat geleidelijk een nieuwe mentaliteit en een nieuw zelfbeeld met zich meebrengt. Dat zelfbeeld is dynamisch, innovatief, urbaan, hightech en internationaal gericht. Dit beeld is zichtbaar bij Brainport

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

11

2. CONTEXT VAN DE UPDATE STEDELIJKE ONTWIKKELINGSSTRATEGIE WONEN in Eindhoven, de plannen voor CrossMark in Breda, het Paleiskwartier in Den Bosch, Strijp-S in Eindhoven, maar ook in Tilburg. De Spoorzone en de Piushaven zijn daar voorbeelden van. Transformaties van in onbruik geraakte oude werkgebieden naar levendige en gemengde stadsdelen met een positieve impuls voor de stad. Het nieuw stedelijk Brabant functioneert als een netwerk van steden en dorpen met complementaire identiteiten en kwaliteiten. Die nieuwe Brabantse stedelijkheid is onderscheidend ten opzichte van andere stedelijke regio’s en metropolitane gebieden door de landschappelijke context, dat zich laat karakteriseren door landelijk, agrarisch, dorps, katholiek, en hier en daar een industriële hotspot (Mozaïeklandschap Brabant). Het is een aanvulling op het palet van Brabant. Een bindend element is de focus op een goede kwaliteit van leven, het bourgondische en gezelligheid; niet alleen in de grote steden van Brabant, maar ook in de kleinere kernen. Overal in Brabant ontstaat een nieuw soort stedelijkheid, dat als een aantrekkelijk en uniek vestigingsklimaat kan worden aangemerkt.

Nieuw stedelijk Brabant; De Spoorzone in Tilburg, Strijp S in Eindhoven Vanuit het hart van de Brabantse steden liggen op maximaal 15 minuten fietsen prachtige buitengebieden met mooie natuur en cultuurlandschappen, die we gebundeld Van Gogh Nationaal Park noemen. Die kwaliteit willen we graag behouden en versterken. De verbindingen vanuit de stad naar het omliggende landschap vragen daarbij om verbetering. Bij verstedelijking zoeken we daarom naar een balans waarin we de mix van stad

en land versterken, waar we in de stad verdichten én vergroenen en we op een eigen manier de verstedelijking in Brabant vormgeven. De stad van de toekomst is ook een gezonde stad. De gemeente Tilburg is aangesloten op het traject ‘Gezonde Verstedelijking van Noord-Brabant’ onder begeleiding van Het Pon-Telos, TNO en Posad Maxwan. In juli 2021 is de eerste fase (verkenning) afgesloten. Er zijn drie verhaallijnen ontwikkeld op basis waarvan het thema ‘gezonde verstedelijking’ nader vormgegeven gaat worden: (1) Gezonde verstedelijking rond mobiliteitsknooppunten, (2) Tweedeling aanpakken via (oude) wijktransformatie en (3) gezondheidsverbetering via sterke groen-blauwe netwerken. Op basis van de verdere uitwerking kunnen we het thema ‘gezonde verstedelijking’ sterker verankeren en daarmee ook een volwaardig onderdeel laten uitmaken van onze stedelijke ontwikkelingsstrategie en te actualiseren Omgevingsvisie. Dat de nieuwe stedelijkheid ook in Tilburg groeit en bloeit, vindt zijn oorsprong in de veerkracht en het zelfscheppende vermogen van de stad met haar bewoners en ondernemerschap. In het oude patroon van Frankische driehoeken en linten ontwikkelde zich een gemeenschap. In de periode van de industrialisatie kwam de verstedelijking explosief op gang en ontwikkelde de stad zich verder met onder andere een universiteit, dienstverlening en uiteenlopende vormen van bedrijvigheid.

De stedelijke voorzieningen zijn van hoog niveau en hebben een groot bereik. De typische Tilburgse mentaliteit van opgestroopte mouwen heeft de stad gebracht waar ze nu staat en is een uitstekende basis voor de nieuwe stedelijkheid. Aanpakken, samenwerken, pionieren, uitdagingen aangaan is de bron van blijdschap en trots voor veel Tilburgers. Bij die nieuwe stedelijkheid gaat het niet alleen over de hoogstedelijke milieus van de Spoorzone en de Piushaven, maar ook over bijzondere inbreidingen, zoals bijvoorbeeld het Eras-terrein of wijkvernieuwingen zoals in Groeseind. Het zijn typisch Tilburgse ontwikkelingen. Door het gezamenlijk in beweging brengen van gebieden, ontstaan vanuit initiatieven, experimenten, tijdelijke functies en broedplaatsen geleidelijk nieuwe invullingen en transformeren gebieden. Af en toe tegendraads, rauw, maar vooral met humor, daadkracht en sociaal verbindend. Met een creatieve en innovatieve houding op zoek naar de ziel en identiteit van een gebied om vandaar uit de ontwikkelpotenties en kwaliteiten te regisseren en te realiseren.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

12

2. CONTEXT VAN DE UPDATE STEDELIJKE ONTWIKKELINGSSTRATEGIE WONEN Deze nieuwe context nemen we mee in de keuzes voor verstedelijking. Vanuit het besef dat de nieuwe stedelijkheid kwaliteiten aan de stad toevoegt, vliegen we de actualisatie van de stedelijke ontwikkelingsstrategie aan.

2.4 Onze bijdrage Vanuit onze ligging in het stedelijk netwerk Nederland willen wij bijdragen aan de verstedelijkingsopgave, het nieuw stedelijk Brabant en de grote woningbouwopgave. Voor onze eigen inwoners, maar ook voor nieuwe inwoners. Hoewel wij in de verstedelijkingsopgave onze eigen verantwoordelijkheid pakken, stemmen wij de verstedelijkingsopgave goed af met onze buurgemeenten in de stedelijke regio Breda-Tilburg. Op basis van de kwaliteiten binnen de diverse gemeentes kijken we samen welk programma op welke plek het beste gerealiseerd kan worden. Het omliggende landschap maakt integraal onderdeel uit van de verstedelijkingsopgave. We zien het landschap als een belangrijke vestigingsvoorwaarde, die essentieel is om prettig te kunnen wonen, werken en recreëren in Tilburg. Rond Tilburg liggen drie stadsregionale parken die de overgang vormen naar de omliggende natuurgebieden. Landschapspark Pauwels vormt de verbinding tussen de stad, de Loonse en Drunense Duinen en Het Van Gogh Nationaal Park in het noorden. Het Vorstelijk Landschap (Moerenburg-Koningshoeven) verbindt de stad met Het Groene Woud in het oosten. En het zuidwesten van Tilburg vormt Stadsbos013 een groene long voor de stad. De stadsregionale parken zijn onderdeel van het grotere van Gogh Nationaal Park en bieden kansen om stad en landschap met elkaar te verbinden en door te trekken tot in de stad zelf.

Onze ambitie is het Brabantse mozaïeklandschap te versterken, met natuur en landschap tot in het hart van onze stad en dorpen.

Verstedelijkingspatronen: voortbouwen op Brabantmozaïek2

2.5 Wat vragen wij van onze partners Vanuit maatschappelijke waarden kijken wij naar de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Wij zijn een inclusieve, duurzame en vitale stad en werken samen met partners en bewoners aan de toekomst van Tilburg. We zijn helder in onze ambities. De Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie is bedoeld om initiatieven te stimuleren die daaraan bijdragen. We nodigen partners (corporaties, marktpartijen, andere overheden en initiatiefnemers) dan ook van harte uit om op basis van de principes die beschreven zijn in deze Stedelijke Ontwikkelingsstrategie voorstellen te doen die een waardevolle bijdrage leveren aan de ontwikkeling van Tilburg. We beoordelen initiatieven op hun meerwaarde voor de stad en we staan open voor creatieve ideeën die daaraan bijdragen.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

13

3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

14

3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 3.1 Inleiding Naast de in hoofdstuk twee beschreven context zijn ook trends en ontwikkelingen relevant voor de toekomstige ontwikkeling van de stad. Die worden in dit hoofdstuk beschreven.

3.2 Trends en ontwikkelingen Stedelijke regio’s groeien, steden verdichten De groei van de bevolking en van de steden gaat gepaard met zowel inbreiding als uitbreiding. De focus komt daarbij steeds meer te liggen op inbreiding, zodat de kwaliteiten van het buitengebied verder versterkt kunnen worden. De geplande verdichting van de bebouwing en intensivering van het gebruik van de stedelijke omgeving vragen om hoogwaardig groen in en om de stad, omdat dit een positief effect heeft op de luchtkwaliteit, stressreductie, verkoeling, concentratie, bewegen en dus op een gezonde en aantrekkelijke openbare ruimte en sociale cohesie. Nederland krijgt hierdoor ook een steeds stedelijker karakter. Stedelijke regio’s groeien, steden verdichten en plekken raken steeds nauwer met elkaar verbonden. Tegelijkertijd is er in toenemende mate sprake van differentiatie van bewoners. Mensen vragen meer om maatwerk en bewegingsvrijheid, en de wensen veranderen sneller dan vroeger. Dit vraagt om toenemende diversiteit in stedelijke milieus en sferen daarin, en ook om een grotere flexibiliteit van plekken en gebouwen. Aanpasbaarheid van de openbare ruimte en van gebouwen is van belang.

flexibel werken, bijvoorbeeld thuis, in de horeca, of in bedrijfsverzamelgebouwen. Fysieke plekken veranderen van een standaardomgeving met een standaardfunctie in plekken die relatief eenvoudig en snel van karakter en sfeer kunnen veranderen. Tegelijkertijd vraagt onder andere de transitie naar een circulaire economie juist weer om meer ruimte en om werklocaties met een hogere milieucategorie aan de rand van de stad. Trek uit de Randstad neemt verder toe In 2020 verhuisden opnieuw meer mensen uit de Randstad dan ernaartoe. Deze trek naar regio’s buiten de Randstad neemt toe en heeft ook zijn weerslag op de woningbehoefte in onze regio. Het CBS onderzocht de verhuisbewegingen in de periode 2015-2020. Uit dit onderzoek blijkt dat vooral stellen zonder kinderen en mensen ouder dan dertig jaar vaker dan voorheen de Randstad verlaten. Jongeren die uit huis gaan en twintigers verhuizen het meest over langere afstand en vaker naar de Randstad toe dan omgekeerd. De verhuisbeweging vanuit de Randstad naar de regio Hart van Brabant was in 2020 1,2 mensen per duizend mensen van de zittende bevolking.

Andere manier van werken; meer tijd en plaats irrelevant Ook de manier waarop mensen werken verandert onder invloed van uiteenlopende, onder andere technische, ontwikkelingen. Enerzijds is er sprake van globalisering en schaalvergroting, anderzijds van lokalisering en toenemend belang van maatwerk. Mensen werken in de toekomst langer door, en de technologie verandert razendsnel. Allerlei vormen van technische ondersteuning maken in toenemende mate tijd en plaats irrelevant voor het uitvoeren van werkzaamheden. Dit heeft impact op wonen, reizen, recreëren en voorzieningengebruik. Het aantal vierkante meters per medewerker in bedrijfspanden neemt in verschillende sectoren af, omdat er volop wordt ingezet op Verhuisde personen en saldo verhuizingen in Nederland in de periode april t/m december 2020

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

15

3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Stijgende transactieprijzen Na een stagnatie van een gemiddelde transactieprijs in 2010, is in 2015 een stijgende lijn in de ontwikkeling van woningbouwprijzen ingezet. Ondanks de Coronacrisis zijn de prijzen ook in 2020 blijven stijgen en deze trend zet zich in 2021 onverminderd voort. We hebben de ontwikkeling van de woningprijzen in Tilburg vergeleken met een aantal andere steden en buurgemeenten (zie bijlage 1). De conclusies zijn: • Ondanks relatief sterke prijsstijging de afgelopen jaren behoort Tilburg nog steeds tot een van de meest betaalbare stedelijke woningmarkten in Nederland. Dit plaatst Tilburg in een sterke positie om woningzoekenden met een gemiddeld inkomen te accommoderen, vanuit een groter wordend zoekgebied. Door in onze planvoorraad te zorgen voor een ruime beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen kan deze positie verder versterkt worden. • De regionale analyse laat zien dat de kleinere gemeenten rond Tilburg bovengemiddeld aantrekkelijke woningmarkten zijn. Dit biedt kansen om juist in de dorps-landelijke gebieden in te zetten op betaalbare koopwoningen (Berkel-Enschot, Udenhout en Biezenmortel). Huishoudens worden kleiner Zoals eerder aangegeven zijn de bevolkings- en huishoudensprognoses van de provincie Noord-Brabant een belangrijke aanleiding voor deze strategie.

De bevolking groeit, maar nog sterker neemt het aantal huishoudens toe. De komende jaren zien we een sterke groei van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens als gevolg van vergrijzing en individualisering. Vooral het aantal oudere alleenstaanden neemt toe. De behoefte aan kleinere (nultreden) woningen, met name voor ouderen, neemt hierdoor fors toe.

Ontwikkeling eenpersoonshuishoudens in Tilburg3 Dubbele vergrijzing We hebben tot 2040 te maken met een dubbele vergrijzing. Dubbele vergrijzing betekent dat niet alleen de groep ouderen groter wordt, maar dat daarnaast ook de gemiddelde leeftijd steeds hoger wordt. Hierdoor neemt de vergrijzing op twee verschillende manieren toe: een dubbele vergrijzing. Het aantal 75+ers stijgt tot 2040 met 86% naar 27.000 Tilburgers. Dit vraagt om actie.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

16

3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN nende) ouderen of starters. Naast een trend richting kleiner wonen, soms noodgedwongen uit oogpunt van betaalbaarheid, zijn er ook signalen die wijzen op een toegenomen belang van de woning als plek om te aarden, om vastigheid te bieden in een dynamische wereld. Een dergelijke trend gaat juist eerder samen met ruimer wonen en mogelijkheden om de woning door inrichting, verbouw of aanbouw aan te passen aan individuele wensen en behoeften. Dit past bij de ontwikkeling dat een woning steeds meer functies vervult. Naast thuis is het ook de plek waar we werken, zorg of de kleinkinderen ontvangen. Daarnaast is een trend zichtbaar waarin mensen open staan voor het delen van voorzieningen. We willen voor iedere Tilburger een passende woning kunnen bieden. Deze trends vragen meer variatie en diversiteit in het stedelijk woningaanbod.

Bevolkingsopbouw Tilburg naar leeftijd Tweedeling in de samenleving wordt groter De tweedeling in de samenleving wordt groter. Verschillende sociaaleconomische groepen leven in ruimtelijk opzicht steeds meer in gescheiden werelden. We willen een ongedeelde en inclusieve stad zijn. Daarom richt de verstedelijkingsstrategie zich onder andere op het meer in balans brengen van wijken waar dit aan de orde is. Toenemend belang van de woning Op het gebied van wonen is er sprake van een trend richting kleinere wooneenheden, omdat huishoudens gemiddeld kleiner worden en betaalbaarheid een belangrijk aandachtspunt is. De een- en tweepersoonshuishoudens zijn vaak (langer zelfstandig wo-

Klimaatverandering en klimaatneutraliteit Het klimaat verandert in Nederland. Prognoses voor de komende decennia laten zien dat de gemiddelde temperatuur stijgt. We krijgen te maken met extremer weer; zware buien en meer hittegolven. De winters worden zachter. Het wordt natter in voor- en najaar en in de winter. En in de zomers wordt het juist droger en heter met meer tropische dagen. De hittekaart van Tilburg voor het jaar 2050 toont aan dat het bij ongewijzigd beleid in 2050 te warm is in de stad en het niet meer fijn wonen en leven is. Dat betekent dat we niet meer kunnen ontwikkelen op een manier zoals we dat tot nu toe gedaan hebben. Er is ruimte nodig voor een groenblauwe dooradering in de stad, waarmee de water- en groenopgave worden gefaciliteerd, de stad af kan koelen en verdroging tegen wordt gegaan. Om de opwarming van de aarde te beperken tot 1,5 graad Celsius is het essentieel om uiterlijk CO2-neutraal te zijn in 2050. Deze doelstelling is vastgelegd in het klimaatakkoord van Parijs. Om CO2-neutraal te zijn, moet er een evenwicht zijn tussen de CO2-uitstoot en de opname van CO2 uit de atmosfeer door bijvoorbeeld bossen, de bodem en oceanen. Ook het gebruik van hernieuwbare energie in plaats van fossiele brandstoffen voor wonen, werken en vervoer, energie-efficiëntie en het gebruik van schone koolstofarme technologieën dragen bij aan klimaatneutraliteit.

Tilburg heeft zich ten doel gesteld om in 2045 klimaatneutraal4 te zijn (Energievisie Tilburg 2017).

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

17

4. DE OPGAVE

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

18

4. DE OPGAVE 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk beschrijven wij zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningbouwopgave. Het zijn de opgaven waar deze stedelijke ontwikkelingsstrategie een bijdrage aan kan leveren.

4.2 De kwalitatieve opgave Aantrekkelijke, gezonde, vitale én inclusieve stad Verstedelijking is geen doel op zich. We streven naar een aantrekkelijke, gezonde, vitale én inclusieve stad waarin ruimte is voor alle Tilburgers. Het aantal inwoners in de stad neemt toe en dat vraagt dat ons woningaanbod daarin meegroeit. We zijn een stad waar iedereen er toe doet. Dat betekent dat we werken aan een leefomgeving die mensen als prettig en veilig ervaren en die uitnodigt tot sociale contacten en gezond gedrag. Het betekent ook dat voor elke inwoner de eigen buurt de basis is en waar ze zich thuis voelen.5 We willen dat onze stad ook in de toekomst een fijne plek is om te wonen. Daarom moeten we op zoek naar oplossingen voor het heter, natter én droger worden van de stad en natuur en op zoek naar oplossingen voor mobiliteit. Dat betekent dat onze huizen en gebouwen minder energie gaan gebruiken, dat we genoeg betaalbare woningen hebben, dat ons vervoer schoon, gezond en slim wordt, dat de natuurgebieden goed bereikbaar zijn, en dat we geen wateroverlast, droogte of hittestress hebben en we respectvol omgaan met ons erfgoed en landschap. Wij willen tegelijkertijd een stad die veilig is, groen, schoon, opgeruimd, met plekken waar je elkaar op een ontspannen manier tegenkomt. Een stad waar je je brood kunt verdienen met werk dat bij je past.

De economische basis in de stad moet op orde zijn. People, planet en profit in balans De Omgevingsvisie Tilburg 2040 beschrijft de ambitie om de drie kapitalen economie (profit), ecologie (planet) en sociaal (people), evenwichtig ten opzichte van elkaar te ontwikkelen. Voor de economische ontwikkeling van de stad zijn aantrekkelijke woon-

milieus voor de werknemers essentieel. En de mensen die in onze stad wonen, moeten er ook aangenaam kunnen recreëren. Dat betekent dat een topeconomie niet zonder aantrekkelijke woonmilieus en niet zonder een toplandschap kan. Veerkrachtige wijken De kracht van Tilburg is en blijft dat het een ongedeelde stad is met homogene buurten in heterogene wijken. De verschillende wijken in Tilburg hebben een onderscheidende uitstraling. Dit maakt dat inwoners wat te kiezen hebben. Met name in de PACT-wijken zien we dat de diversiteit onder druk staat. Dit heeft zijn weerslag op de veerkracht van deze wijken. Een combinatie van eenzijdige instroom, een kwetsbaar blijvende doelgroep en uitstroom van draagkrachtige bewoners kan leiden tot eenzijdige wijken. Met deze stedelijke ontwikkelingsstrategie sturen we actief op de diversiteit, vooral binnen de PACT-wijken, om deze te versterken. Betaalbaar wonen Voor onze inwoners is bestaanszekerheid essentieel. De zekerheid dat iedereen in onze stad betaalbaar kan wonen is daarvan een belangrijk onderdeel. De laagste en de middeninkomens zijn het meest kwetsbaar, maar ook starters op de woningmarkt hebben het moeilijk. Deze groepen vragen daarom specifieke aandacht. In de Woonagenda 2020-2025 hebben we de basis gelegd. Onze doelstellingen scherpen we in deze strategie aan op de inzichten vanuit de nieuwe prognoses (zie bijlage 2).

Dit betekent onder andere dat we een grotere bouwopgave zien voor de Tilburgse corporaties. De afspraken die in het Convenant Wonen 2020-2025 zijn gemaakt zijn aangepast op deze nieuwe opgave. Bij nieuwe projecten van meer dan 50 woningen blijven we als uitgangspunt een percentage van ten minste 20% sociale en 10% middeldure huurwoningen hanteren. Aantrekken en vasthouden van studenten en starters Tilburg als jongeren- en studentenstad heeft veel talent in huis: hét kapitaal van de stad. Tilburg koestert dit, maar wil dit kapitaal nog beter benutten. Veel studenten trekken snel na hun studie weg, te weinig van het potentieel aan startende ondernemers blijft in Tilburg. Tilburg zet daarom in op ‘de volgende generatie’ inwoners, ondernemers, consumenten en bezoekers. Tilburg wil deze volgende generatie vasthouden, binden aan

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

19

4. DE OPGAVE de stad door ze hier kansen te bieden, te verleiden om zich hier te vestigen en ze hier te laten nestelen. Met onze onderwijspartners, studentenvertegenwoordiging en de betreffende corporaties hebben we een convenant gesloten over studentenhuisvesting. We willen dat er meer betaalbare studenteneenheden gerealiseerd worden. Met name in het dynamisch binnenstedelijk kerngebied, grofweg van de Piushaven tot en met Kenniskwartier, zien we hiervoor kansen. Dit is de eerste stap. We zien ook graag dat afgestudeerden zich hier blijvend vestigen. Daarom stemmen we onze woningbouwopgave daar gericht op af. De kwalitatieve vraag van deze groep is divers, betaalbaarheid een belangrijke randvoorwaarde. Zelfredzaam We vinden het belangrijk dat mensen zelfredzaam kunnen zijn. Ouderen moeten langer thuis kunnen blijven wonen en ook mensen met een zorgvraag moeten, zo nodig met begeleiding, zelfstandig kunnen wonen. We zien dat er woonproducten ontbreken in ons woningaanbod, die bij kunnen dragen aan zelfredzaamheid. Voor ouderen zijn dat bijvoorbeeld (collectieve woonvormen met) toegankelijke 0-tredenwoningen dichtbij voorzieningen. Met name rond de brandpunten in de wijk, waaronder de wijk- en buurtwinkelcentra, zijn hiervoor kansen als het gaat om nieuwbouw. Maar ook de bestaande voorraad kan hier de komende periode geleidelijk op worden aangepast.

Voor een belangrijk deel van de doelgroepen met een zorg- en ondersteuningsvraag is betaalbaarheid van wonen een randvoorwaarde. Daarover hebben we afspraken gemaakt met de corporaties. In het kader van langer gewoon thuis wonen en in het kader van uitstroom uit de maatschappelijke opvang en (zorg)instellingen werken corporaties, zorginstellingen en gemeenten samen in het kader van het regionale programma ‘Weer Thuis’. Van deze zorgpartijen verwachten we dat zij samen met de corporaties en andere maatschappelijke partners zorgen dat mensen zo lang mogelijk thuis in hun wijk of dorp de zorg en ondersteuning kunnen ontvangen die nodig is. Doorstroming Er is krapte op de woningmarkt. Vooral starters en mensen met een middeninkomen vinden moeilijk een passende woning. Een betere doorstroming op de huizenmarkt

kan hiervoor een oplossing bieden. Onze woningvoorraad is voor een belangrijk deel al eerder gebouwd. Het is belangrijk dat we deze optimaal benutten. We zien dat stellen of alleenstaanden na het vertrek van de kinderen blijven wonen in het huis waar ze met het gezin ook woonden. Soms bewust, maar ook bij gebrek aan een aantrekkelijk alternatief. Door dit (betaalbaar) alternatief te creëren kan doorstroming op gang worden gebracht. Doorstroming leidt tot verhuisketens, waardoor meer mensen een passende woning kunnen vinden. Kleine appartementen voor specifieke doelgroepen Voor de gehele stad zijn in overeenstemming met het op 25 juni 2018 vastgestelde appartementenbeleid, bestemmingsplannen aangepast om vorming van te kleine appartementen tegen te gaan. Appartementen moeten volgens het paraplubestemmingsplan “Tilburg appartementen 2019”en het bestemmingsplan “Binnenstad 2010, 10e herz.” groter zijn dan 50 m2 gebruiksoppervlakte (GBO). Hiervan kan worden afgeweken voor het huisvesten van specifieke doelgroepen zoals beschreven in de Update stedelijke ontwikkelingsstrategie 2018. We actualiseren dit overzicht en scherpen dit aan. Uit oogpunt van betaalbaarheid kan medewerking worden verleend aan appartementen kleiner dan 50m2 GBO voor de volgende doelgroepen: • Studenten; • De doelgroep beschermd wonen (onplanbare zorg). We maken de maatwerkafweging als volgt.

Het is allereerst belangrijk dat het woonconcept past binnen de omgeving en dat er sprake is van adequaat beheer door bijvoorbeeld een corporatie en/of van begeleidingen zorg van de bewoners. Hierbij geldt de voorwaarde dat sprake is van een zorgpartij waarmee een zorgcontract is gesloten door of de gemeente of het zorgkantoor. Afspraken hierover worden voorafgaand gemaakt. De huurprijs van de woning moet passend zijn bij de doelgroep. Veelal moet er sprake zijn van een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens of 1e aftoppingsgrens. Verder mag het woonconcept geen onevenredige afbreuk doen aan de woonomgeving of leiden tot parkeer- of verkeersoverlast voor de omliggende woningen. Een maatschappelijke gevoelige functie wordt altijd getoetst aan de richtlijn Maatschappelijke Voorzieningen, voordat medewerking verleend wordt.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

20

4. DE OPGAVE Flexibele schil We ervaren een toenemende en urgente behoefte aan betaalbare, snel beschikbare huisvesting met een goede basiskwaliteit. Het gaat om de vraag vanuit een uiteenlopende groep mensen die met spoed op zoek is naar een woning. Dit kan soms ook een tijdelijke woning zijn. De woningmarkt voorziet op dit moment nog maar beperkt in de vraag naar flexibel wonen voor mensen met een laag inkomen en een minimaal netwerk. We zien het als een kwalitatieve opgave deze woningen en woonvormen toe te voegen en hebben hierover afspraken gemaakt met de corporaties. Een adaptieve aanpak Zowel de stad, haar omgeving, als de mensen die erin wonen zijn veranderlijk. Deze dynamiek brengt onzekerheden, uitdagingen en vernieuwingsopgaven met zich mee. We staan als het ware op de drempel om te komen tot nieuwe stedelijkheid en een nieuwe aanpak voor stedelijke ontwikkeling. Die verschuift van de huidige traditionele fysieke aanpak, naar een adaptieve aanpak en baseert zich op maatschappelijke veranderingen, toekomstgerichte opgaven en het kunnen transformeren van woningen en omgeving in de tijd. De stad moet kunnen inspelen op datgene wat op haar afkomt en kunnen omgaan met verandering. De opgave is groot; 25.000 woningen erbij tot 2040. Dat kun je vooraf niet helemaal plannen.

Dat vraagt om slagkracht en flexibiliteit waarop de stad haar inrichting organisatorisch en procesmatig moet afstemmen. Daarvoor is een heldere strategie nodig.

4.3

De kwantitatieve opgave

In september 2020 publiceerde de provincie Noord-Brabant nieuwe bevolkings- en huishoudensprognoses. Deze prognoses gaan uit van een fors hogere groei van het aantal huishoudens ten opzichte van de prognoses uit 2017. In totaal gaat het om een groei van zo’n 25.000 huishoudens tot 2040. Deze groei wordt vooral veroorzaakt door buitenlandse migratie. Tot 2030 hebben we op basis van provinciale prognoses 15.000 nieuwe woningen nodig. De afgelopen jaren wist Tilburg al steeds meer mensen tussen de 25 en 40 jaar aan zich te binden. We zetten erop in deze trend door te zetten.

Ontwikkeling aantal huishoudens in de gemeente Tilburg op basis van doorrekening door In.Fact Research van de prognoses provincie Noord-Brabant 2017 en 2020. De nieuwe prognoses zijn aanleiding de uitbreidingsopgave zoals we die hebben vastgelegd in de Woonagenda en programmabegroting6 naar boven bij te stellen. Op basis van de prognoses is de opgave voor de komende tien jaar een netto toevoeging door nieuwbouw, transformatie en tijdelijke woningen van gemiddeld ten minste 1.500 woningen per jaar om de huishoudensgroei op te kunnen vangen. Ook de afspraken met corporaties zijn naar boven bijgesteld. In de periode 2020-2025 voegen zij ten minste 1.500 woningen toe aan de sociale voorraad. In de afgelopen jaren bouwden we meer woningen dan we ons tot doel hadden gesteld. Deze ambitie houden we vast en daarom stellen we de opgave vast op minimaal 1.500 woningen per jaar, maar bouwen we zo mogelijk meer. We willen niet alleen voorbereid zijn op de groei die verwacht wordt, maar ook een bijdrage leveren aan de landelijke en provinciale opgave om meer woningen toe te voegen. Om dit tempo mogelijk te maken moeten we maatregelen nemen die leiden tot versnelde realisatie van de plannen in voorbereiding én hebben we meer locaties nodig.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

21

4. DE OPGAVE Nieuwe zoekgebieden en locaties volgen uit deze stedelijke ontwikkelingsstrategie. We hebben een opgave om de komende 20 jaar 25.000 woningen toe te voegen. Algemeen is ons uitgangspunt dat we in de programmering 10 jaar vooruitkijken. Voor de eerste 5 jaar willen we 50% meer woningen in de programmering opnemen dan onze opgave en voor de 5 jaar daarna 30%. Dit betekent een gemiddelde planvoorraad van 140% voor een periode van 10 jaar. Op deze manier houden we rekening met planuitval en vertraging. Daarom stellen we ons tot doel in 2025 ten minste 17.500 woningen in het woningbouwprogramma te hebben om van daaruit ten minste 12.500 woningen te realiseren in de periode tot 2035. We houden vast aan het uitgangspunt ten minste 5.000 woningen als harde planvoorraad te hebben. Op deze manier hebben we steeds voldoende harde plancapaciteit voor de komende drie jaar. We zijn goed op weg en de goede samenwerking met onze partners zorgt ervoor dat er in Tilburg al jaren fors gebouwd wordt. Toch zien we ook risico’s voor de komende periode. Bouwkosten stijgen vooralsnog mede als gevolg van stijgende materiaalkosten. De personeelstekorten nemen toe, zowel bij overheden, ontwikkelaars als aannemers.

De complexiteit van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling neemt toe en voor steeds meer van deze complexe ontwikkelingen is financiering nodig van medeoverheden, onder meer op het terrein van infrastructuur en betaalbaarheid van het wonen. Dit kan effect hebben op het behalen van onze doelstellingen voor de korte termijn. In bijlage 2 gaan we specifieker in op de kwalitatieve vertaling van de woningbouwopgave vanuit de bijgestelde prognoses. Dit betekent dat we onderstaande indicatoren opnemen in de programmabegroting: • Jaarlijkse toevoeging van gemiddeld ten minste 1.500 woningen per jaar tot 2030 • Woningbouwcorporaties voegen in de periode 2020-2025 ten minste 1.500 woningen toe aan de sociale voorraad • 5.000 woningen hard in voorbereiding en uitvoering in het woningbouwprogramma (ongewijzigd) • Vanaf 2025 ten minste 17.500 woningen in verkenning en voorbereiding in het woningbouwprogramma

4.4 Uitwerking naar gebieden Inzicht in de ontwikkeling van de stad en een ‘foto’ van de stad zoals die nu is, biedt aanknopingspunten voor toekomstige verdichting of transformatie. Zo biedt de woningdichtheid van wijken aanknopingspunten voor verdichting. Ook sociaal-maatschappelijke opgaves of een lage kwaliteit van de openbare ruimte kunnen aanleiding zijn om te verdichten of te transformeren. Inzicht in de karakteristieken en kenmerken van de wijk is nodig, zodat bij transformatie of verdichting aangesloten kan worden bij de identiteit van deze gebieden. In bijlage 3 beschrijven we de ontwikkeling van de stad, de dichtheden en kenmerken van gebieden. Naast de grote vraag naar meer locaties voor meer woningen willen we ook bouwen aan onze ongedeelde stad en, voor wie dat wil, een wooncarrière binnen de wijk mogelijk maken. Daarom hebben we in de Woonagenda vastgelegd dat we Gebiedsprofielen Wonen opstellen. In de gebiedsprofielen worden de huidige product-marktcombinaties in beeld gebracht en wordt globaal het gewenste ontwikkelperspectief van de woningvoorraad in het gebied benoemd. Hiervoor maken we gebruik van data en van de uitkomsten van het regionale Kwalitatief WoningBehoefteOnderzoek (KWBO) waar ruim 13.000 inwoners voor bevraagd zijn. Daarnaast hebben verdiepende gesprekken plaatsgevonden met partners.

Op basis daarvan kunnen we: • beter onderbouwd adviseren over de wenselijkheid en passendheid van nieuwe woningbouwinitiatieven vanuit onze ambitie een diverse, ongedeelde stad te zijn; • ontwikkelende partijen op gebiedsniveau actiever uitnodigen een bijdrage te leveren aan de gewenste ontwikkelrichting van een gebied; • een basis leggen voor nadere uitwerking van de afspraak uit het Convenant Wonen met corporaties om opgaven wijkgericht uit te werken; • een bouwsteen leveren voor het gesprek op wijkniveau over de integrale wijkagenda’s en de gebiedsgerichte uitwerkingen van de woningbouwopgave.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

22

5. KANSEN EN BEDREIGINGEN

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

23

5. KANSEN EN BEDREIGINGEN 5.1 Inleiding Verdichting van bestaand stedelijk gebied, ofwel het efficiënter benutten van bestaand stedelijk gebied door intensivering van functies in de bestaande stad en het slim combineren van functies, brengt kansen met zich mee, maar ook bedreigingen. Die worden in dit hoofdstuk beschreven. De kunst is om bij toekomstige verdichting van het bestaand stedelijk gebied, de bedreigingen zoveel mogelijk als opgave mee te nemen en om te zetten naar kansen of er expliciet keuzes over te maken.

5.2 Kansen Verdichting en investeren in het in bestaand stedelijk gebied is een kans. Verdichting kan, mits goed uitgevoerd, bijdragen aan het realiseren van een aantrekkelijke leefomgeving. De belangrijkste kansen zijn: 1. Opgaven kunnen in samenhang worden opgepakt, waardoor de bestaande stad aantrekkelijker, mooier en groener wordt. Door opgaven in samenhang op te pakken kunnen we werken aan versterking van een toekomstbestendige stad op het gebied van menging van functies, gezondheid, duurzaamheid, vergroening, inclusiviteit en bereikbaarheid. Denk daarbij aan: • het transformeren van minder vitale bedrijventerreinen ter verbetering van de omgevings- en leefklimaat. • een andere benutting van de infrastructuur of andere mobiliteitsconcepten, waardoor ruimte kan ontstaan voor woningbouw en vergroening van de stad. Met de Netwerkanalyse Tilburg 2040 is deze koers al ingezet. • het benutten van de woningbouwopgave om meer diversiteit in een wijk te realiseren, de doorstroom in de wijk te verbeteren, de openbare ruimte te versterken en in te zetten op klimaatmaatregelen. • het realiseren van een energievoorziening voor nieuwbouw, waar de bewoners van de bestaande bouw van mee kunnen meeprofiteren. 2. Efficiënte benutting van de beschikbare ruimte. Door te verdichten kan er efficiënt met de ruimte worden omgegaan. Dat kan door

ruimte ofwel meervoudig te gebruiken bij stapeling van functies, ofwel door op een andere manier met de beschikbare ruimte om te gaan, zoals het anders benutten van de infrastructuur of het gebruik van een tweede maaiveld. De Netwerkanalyse voor mobiliteit speelt hier al op in, door de ringbanen beter te benutten en de cityring te transformeren kan bijvoorbeeld ruimte vrij gemaakt worden voor het realiseren van een aantrekkelijke openbare ruimte bij Stadsforum en het Paleiskwartier. 3. Door gebieden met een relatief lage dichtheid te intensiveren kan meer levendigheid worden gerealiseerd. Tilburg is als stad gegroeid. Veel wijken hebben door huishoudensverdunning echter minder inwoners gekregen. Dit is vooral het geval bij naoorlogse wijken. De woningen die er staan zijn destijds gebouwd voor gezinnen met kinderen. Met verdichting kunnen deze wijken weer meer tot leven worden gebracht. 4. Creëren van een diversiteit aan ruimtelijke kwaliteiten en woonmilieus. Door verschillende verdichtingsvormen toe te passen en te variëren in de mate van verdichting die aansluit bij gebiedsgerichte opgaven en karakteristieken van de wijk, kan aangesloten worden bij de verschillende wensen van bewoners en kan waar nodig de diversiteit van woningtypen en ruimtelijke kwaliteit in de wijk worden vergroot. 5. Draagvlak voor voorzieningen vergroten.

Een toename van de bevolking leidt tot een groter draagvlak en betere benutting van voorzieningen, maar kan ook leiden tot hoogwaardige stedelijke voorzieningen en dagelijkse voorzieningen, zoals de Loc-Hal in de Spoorzone en winkels, horeca, een bibliotheek of een school. 6. Doorstroming op gang brengen Anders dan jongeren die starten op de woningmarkt hebben alleenstaanden en paren aan het einde van de wooncarrière vaak een specifieke woonwens. Wanneer we daarin goed voorzien met nieuwbouw en hier bij beoordeling van woningbouwinitiatieven specifiek op sturen, kan doorstroming in de bestaande voorraad op gang komen. Doorstroming leidt tot langere verhuisketens waardoor meer mensen een passende woning zullen vinden.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

24

5. KANSEN EN BEDREIGINGEN 7. Het realiseren van meer reuring en kennisuitwisseling door functies te mengen in plaats van te scheiden. Met name in de hoogstedelijke centrummilieus, zoals de Spoorzone en het Kenniskwartier, zal in hoge mate sprake zijn van menging van functies. Het College van Rijksadviseurs noemt dat ook wel de “Metro Mix”. Hierdoor ontstaat meer reuring, een efficiënter gebruik van de ruimte en kruisbestuiving tussen verschillende sectoren, of onderdelen van een keten, zoals de koppeling tussen onderwijsinstellingen, starters, en economische bedrijvigheid. Of uitwisseling van creativiteit, ideeën en sociale interactie. 8. Door een beperkte claim op het omringende landschap is het mogelijk het open landschap open te houden en te versterken. Door te verdichten in de bestaande stad in plaats van verder uit te breiden, komt er maar een beperkte claim te liggen op het omringende landschap. Het open landschap kan verder worden versterkt. Daar heeft de stedeling op haar beurt weer profijt van. 9. De Tilburgse identiteit kan worden versterkt door voort te borduren op de identiteit van een fijnmazige binnenstad en levendige linten, doorontwikkeling van de voormalige NS-werkplaats en Piushaven. Identiteit is niet statisch, maar een continu proces, waarbij nieuwe tijdslagen worden toegevoegd.