02 Startnotitie Actualisering Hoogbouwbeleid Tilburg

Startnotitie

Naam project

Actualisering hoogbouwbeleid Tilburg

Bestuurlijk opdrachtgever

Bas van der Pol

Ambtelijk opdrachtgever

Mark Schouten

Opdrachtnemer

Annemoon Dilweg

Aanleiding

Tilburg heeft sinds 2007 hoogbouwbeleid. In de eerste versie werden op een kaart drie categorieën gebieden aangewezen waar hoogbouw 'gewenst', 'te overwegen' of 'ongewenst' was. Daarmee werd beoogd dat hoogbouw een structurele bijdrage zou leveren aan de dynamische plekken van de stad en helderheid werd verschaft aan de markt. Het beleid leidde echter niet tot het gewenste effect. Sterker, er was sprake van neveneffecten zoals dreigende overprogrammering en speculatie. Daarnaast was de herontwikkeling van het kernwinkelgebied niet mogelijk onder het hoogbouwbeleid van 2007, terwijl herstructurering van de binnenstad een langgekoesterde ambitie was. Daarom is in 2017 besloten af te stappen van het kaartbeeld en hoogbouw vooral te toetsen op de bijdrage aan 'het verhaal van de stad', een structuurbeeld met een stedelijke oost-west as en andere daaraan ondergeschikte strategische plekken in en om de Spoorzone, Binnenstad en Piushaven. Op 2 oktober 2023 heeft de raad een reparatie van het hoogbouwbeleid vastgesteld ten aanzien van de bezonningsnorm en is aangekondigd dat in 2024 gestart zou worden met de actualisering van het hoogbouwbeleid. Daarvoor zijn een aantal redenen: 1. Er is behoefte aan hoogbouwbeleid dat beter inspeelt op de uitdagingen en eisen van de huidige tijd, zoals bevolkingsgroei en klimaatverandering.

Tilburg moet voor 2040 ruim 25.000 nieuwe woningen toevoegen, en wil deze met name realiseren binnen bestaand verstedelijkt gebied. Daarvoor moet de stad verdichten en vergroenen. Dat is een complexe verdichtingsopgave, die vraagt om een gebiedsgerichte aanpak. Verdichten kan met hoogbouw, zolang dat zorgvuldig is ingepast en meerwaarde geeft aan de omgeving en geen overlast veroorzaakt. Dat kan op diverse locaties, maar zeker niet overal. Daarom moet goed worden nagedacht over geschikte locaties en waaraan deze moeten voldoen, maar ook aan welke criteria hoogbouw moet voldoen. 2. De huidige definitie van hoogbouw is nu te algemeen. Hoogbouw is bebouwing die opvalt ten opzichte van de omgevingshoogte en die is niet overal gelijk. Daarom moet worden nagedacht over de definitie van hoogbouw. Onder hoogbouw verstaan we nu gebouwen hoger dan 15 meter. 3. Er is behoefte aan typologisch onderzoek: welke hoge gebouwen functioneren goed, hoe ziet goede hoogbouw eruit? Hoe functioneert hoogbouw ruimtelijk, sociaal en programmatisch? Hoe bouwen we hoger op een circulaire en duurzame manier? Hoe draagt hoogbouw bij aan het leven op straat? En wat vraagt het van haar omgeving, waaronder de omliggende daken?

Pagina 1 van 5

Startnotitie

4. Technische toetsingscriteria, voor effecten als windhinder en schaduw vragen om heroverweging. Het NEN instituut werkt momenteel aan het actualiseren van de windhindernorm. Met betrekking tot schaduw constateren we in de praktijd dat de gehanteerde norm bij een lage zonstand erg streng is en in het buitenseizoen redelijk soepel. Tilburg wil leren van vergelijkbare steden, die vaak hun eigen bezonningsnormen hanteren. De huidige tijd vraagt ook om nieuwe criteria, zoals energievoorziening en verduurzaming van gebouwen. Resultaat

Het resultaat is een geactualiseerde, toekomstbestendige en begrijpelijke handleiding voor het realiseren van hoogbouw. De actualisatie biedt aan ontwikkelaars en ontwerpers afwegingskaders op stedenbouwkundig, architectonisch, typologisch en technisch vlak en geeft inwoners en gebruikers helderheid over waar en hoe hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de verdichting van de stad. De doelstelling is nieuw hoogbouwbeleid dat beter inspeelt op: 1. De ruimtelijke opbouw van de stad Het structuurbeeld ‘het verhaal van de stad’ is nu het enige uitgangspunt voor het hoogbouwsilhouet van de stad. Het structuurbeeld is een informeel toetsingskader dat telkens wordt aangepast. Dat toetsingskader is opgenomen in bestemmingsplannen voor hoogbouwprojecten, maar niet in het hoogbouwbeleid. Voor de rest van de stad ontbreekt een dergelijk kader.

Structuurbeeld ‘Het verhaal van de stad’ ‘Het verhaal van de stad’ komt neer op een gelaagde opbouw van hoogbouw in XL (> 100 m, as tussen Universiteit en Interpolis), L (70 m, gebouwen die een gebied aankondigen, zoals De Bankier dat doet met het Kernwinkelgebied) en M (maximaal 50 m, hoogbouw ingepast in het stedelijk weefsel). Bij het actualiseren van het hoogbouwbeleid onderzoeken we of deze indeling gehandhaafd kan worden, of dat aanpassing nodig is, omdat ook elders in de stad hoogbouw afweegbaar is.

Pagina 2 van 5

Startnotitie

2. De stedenbouwkundige gebiedskenmerken We gaan uit van een gebiedsgerichte aanpak. We onderzoeken of we kunnen aansluiten bij bestaande gebiedsindelingen, zoals bijvoorbeeld de bestaande wijkindeling of de indeling op basis van welstandsbeleid. 3. Actuele toetsingscriteria Zoals de energievraag, waterberging, afvalinzameling, toegankelijkheid, sociale veiligheid, menselijke maat, windklimaat en bezonning. Deze vraagstukken zijn bij hoogbouw extra uitdagend, vanwege stapeling van programma en een ongunstige verhouding tussen het aantal woningen en de footprint bij hoogbouw. De uitvoerbaarheid van het beleid toetsen we als volgt: ‐ In dialoog met onder andere het Architectenplatform Tilburg, ontwikkelaars/bouwers, woningcorporaties en inwoners toetsen we de haalbaarheid van het beleid. ‐ Het beleid toetsen we aan de hand van een of meer actuele cases in Tilburg en daarbuiten. ‐ We maken de invloed van het geactualiseerde hoogbouwbeleid op lopende initiatieven en projecten inzichtelijk in relatie tot overgangsrecht. Beoogd effect

De actualisatie van het hoogbouwbeleid levert een bijdrage aan de verdichtingsopgave van de stad (benoemd in onder andere ons Akkoord ‘Meer voor elkaar 2022-2026’ en de ‘Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen’ (2021)). Hoogbouw is daarbij een middel en géén doel op zich. Het dient meerwaarde voor de stad op te leveren.

Aanpak

Fase 1: vooronderzoek (Q2 2024) A. We doen deskresearch en laten ons inspireren door wetenschappelijk en ontwerpend onderzoek en beleid van vergelijkbare steden in binnen- en buitenland. We onderzoeken welke lessen we daaruit voor Tilburg kunnen trekken. B. Interne werksessie. Op basis van stap A worden enkele interne werksessies georganiseerd, waarbij ten minste de volgende vragen worden beantwoord: ‐ Hoe pakken vergelijkbare steden met vergelijkbare opgaven in binnen‐ en buitenland hoogbouwbeleid aan? Wat leren we daarvan? Wat kan bruikbaar zijn voor de Tilburgse situatie? ‐ Welke invloed hebben de nieuwe prioritaire gebieden (onder andere Kenniskwartier, Stappegoor, Stadshart Noord, bedrijventerreinen) en de actuele woningbouwopgave op het ‘verhaal van de stad’? ‐ Vinden we het ‘verhaal van de stad’, de huidige ruimtelijke opbouw nog steeds de juiste benadering? Is uitbreiding van het ‘verhaal van de stad’ gewenst? ‐ Willen we vasthouden aan het principe ‘geen hoogbouw, tenzij het bijdraagt aan het verhaal van de stad’ of willen we toch een structurerend kaartbeeld en/of criteria die aangeven onder welke voorwaarden hoogbouw is toegestaan? ‐ Hoe kan de definitie van hoogbouw (nu alle gebouwen hoger dan 15 meter) beter aansluiten bij de omgeving? Welke categorieën omgevingen onderscheiden we (zoals woonwijken, dynamische stedelijke gebieden,

Pagina 3 van 5

Startnotitie

‐ ‐

‐

bedrijventerreinen) en hoe beïnvloeden die de definitie voor hoogbouw? Hoe ziet goede hoogbouw eruit? Zo zijn er solitaire gebouwen, gebouwen als basement met een toren, slabs (schijfgebouwen). Wanneer heeft een hoog gebouw een goed programma? Je kunt programma opvatten als monofunctioneel versus een gemengde functies, maar ook als een plint met meerwaarde voor de directe omgeving of de stad. Zijn de criteria van ons bestaande hoogbouwbeleid onder Projectprofiel (windonderzoek, schaduwonderzoek enz) nog actueel en werkbaar? Zijn nieuwe criteria die passen bij de huidige tijd nodig? Denk daarbij aan criteria in relatie tot innovatieve en duurzame bouwmethoden (circulair, biobased) en energievoorziening. En wat is de betekenis ervan voor hoogbouw?

Fase 2: Besluitvorming raad over startnotitie: 1 juli 2024. Fase 3: Stadsbreed debat en expertbijeenkomst (Q3 2024) In een vroeg stadium gaan we stadsbreed in gesprek over het te actualiseren hoogbouwbeleid en organiseren we een expertbijeenkomst met (inter)nationale experts op het gebied van hoogbouw. Daarin bespreken we onder andere een voorstel voor de structuur van de stad (waar vinden we hoogbouw inpasbaar?), de definitie van hoogbouw, primaire gebouwkwaliteiten en welke onderzoeken nodig zijn bij hoogbouwinitiatieven. Onderwerpen die onder andere aan bod zullen komen, zijn: hoe wordt er tegen hoogbouw aangekeken? Waar en voor wie (inclusiviteit en functiemenging) zouden we hoogbouw kunnen toestaan? Wat zijn aandachtspunten die we mee moeten nemen in het te actualiseren hoogbouwbeleid? Daarbij komt ook het ruimtebeslag voor technische voorzieningen (afval, fietsen, installaties, etc) aan de orde. We organiseren een expertbijeenkomst met onder andere Stichting Hoogbouw, College van Rijksadviseurs, Architectenplatform Tilburg, Fontys MAU, TU Delft en TU/e, en landelijk operende partijen en experts op het gebied van hoogbouw. We voeren een stadsbreed debat met stakeholders, zoals architecten, vastgoedpartijen, ontwikkelaars, bouwers, woningcorporaties, technici, duurzaamheidsspecialisten, bewoners, werknemers, ondernemers.

Indien gewenst kan het hoogbouwbeleid in deze fase ook besproken worden met college en raad. Fase 4: Opstellen concept hoogbouwbeleid (Q4 2024) Op basis van het vooronderzoek uit fase 1, en de aandachtspunten en opmerkingen die opgehaald zijn in fase 2 wordt een concept hoogbouwbeleid opgesteld. Fase 5: Presentatie concept hoogbouwbeleid (Q1/Q2 2025) Over het concept hoogbouwbeleid gaan we zowel intern als extern in gesprek om de haalbaarheid van het beleid te toetsen. We koppelen terug wat we met de input hebben gedaan en lichten het concept

Pagina 4 van 5

Startnotitie

hoogbouwbeleid toe. Er is nog ruimte voor aanscherping van het concept dat we voorleggen aan college en raad. Fase 6: Formeel besluitvormingsproces door college en raad (Q3/4 2025) Werkorganisatie Projectleider

Afdeling Ruimte Annemoon Dilweg

Betrokkenen intern

Raad, college, ambtelijke organisatie (waaronder een planoloog, stedenbouwkundigen, procesmanager(s), planeconoom, beleidsmedewerkers groen, water, energie, mobiliteit).

Betrokkenen extern

Onder andere Cast, College van Rijksadviseurs, Stichting Hoogbouw, kennisinstellingen, Architectenplatform Tilburg, ontwikkelaars/bouwers, vastgoedpartijen, technici, woningcorporaties, duurzaamheidsspecialisten, inwoners, ondernemers, werknemers.

Termijnen van uitvoering

Einddatum rapportage

Fase 1: Vooronderzoek (Q2 2024) Fase 2: Besluitvorming over startnotitie door de raad (1 juli 2024). Fase 3: Stadsbreed debat en expertbijeenkomst (Q3 2024) Fase 4: Opstellen concept hoogbouwbeleid (Q4 2024) Fase 5: Presentatie concept hoogbouwbeleid (Q1/Q2 2025) Fase 6: Formeel besluitvormingsproces door college en raad (Q3/4 2025) Q3/Q4 2025

Procedure besluitvorming

Besluitvorming door de raad over de startnotitie: 1 juli 2024. Besluitvorming over de actualisatie van het hoogbouwbeleid dient nader bepaald te worden aan de hand van de nog te verschijnen Raadsplanning 2025.

Capaciteit, kosten en dekking

De interne capaciteit (inzet medewerkers) wordt gedekt via de bestaande formatie. Het opstellen van de nota ‘Actualisering hoogbouwbeleid’ vraagt geen extra financiële middelen. Voor het organiseren van bijeenkomsten maken we zoveel mogelijk gebruik van bestaande netwerken, zoals verbonden aan Tilburg 2050 en CAST en kennisinstellingen als Fontys MAU en de technische universiteiten van Eindhoven en Delft.

Relatie met andere projecten

1. Actualisatie Omgevingsvisie Tilburg 2050 2. Ruimtelijke gebiedsperspectieven en gebiedsvisies 3. Grootschalige gebiedsontwikkelingen, zoals Spoorzone, Kenniskwartier, Binnenstad, Piushaven, Stappegoor en Stadshart Noord 4. Herstructurering bedrijventerreinen 5. Nota Omgevingskwaliteit Daarnaast heeft het te actualiseren hoogbouwbeleid relatie met/invloed op ander vigerend beleid, zoals de Structuurvisie Linten.

Pagina 5 van 5