02 Raadsvoorstel Verordening middenhuur Tilburg 2023 (met wijzigingen gemarkeerd)

Voorblad Raadsvoorstel Verordening middenhuur Tilburg 2023 Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

21 november 2023 Yusuf Çelik Ruimte B. Smulders

betrokken portefeuillehouder: Bas van der Pol

Aanleiding In 2019 is door de gemeenteraad Tilburg de Verordening middenhuur 2019 vastgesteld (raadsvoorstel 2019_840). Het doel van de verordening is om voldoende betaalbare huurwoningen te hebben in het particuliere middensegment. Hierdoor hebben Tilburgers met een middeninkomen een grotere kans binnen het huursegment van de woningmarkt. Daarnaast reguleert de verordening een juiste prijs-kwaliteitverhouding van de middeldure huurwoningen en een instandhouding van 10 jaar. Deze verordening heeft het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als juridische grondslag. Met inwerkingtreding van de Omgevingswet per 01-01-2024 vervalt het Bro. Dit betekent dat de verordening vanaf 01-01-2024 niet meer aangepast kan worden. Volgens het overgangsrecht kan de verordening nog wel gebruikt worden, totdat voorwaarden opgenomen zijn in het Omgevingsplan. Gelet op het feit dat de verordening per 01-01-2024 niet aangepast kan worden, heeft het college besloten de verordening te evalueren. Uit deze evaluatie is gebleken dat de verordening op dit moment niet meer optimaal bijdraagt aan de door de raad gestelde doelen, zoals het waarborgen van betaalbaarheid en uitvoerbaarheid van woningbouwprojecten. Op basis van deze evaluatie doet het college verschillende verbetervoorstellen, om knelpunten uit de huidige verordening weg te nemen.

Hiermee kan vanaf 01-01-2024 het instrument opnieuw doeltreffend in gezet worden in woningbouwontwikkelingen, om de door de raad gestelde doelen te behalen.

Beoogd effect Wettelijk kader: Besluit ruimtelijke ordening, Omgevingswet Bestuurlijk kader: In het Akkoord Gemeente Tilburg 2022-2026 ‘Meer voor elkaar’ wordt uitgesproken dat iedereen betaalbaar moet kunnen wonen. Ook is er een behoefte aan betaalbare en passende woningen voor starters. Betreffende betaalbare woningen wordt in het Akkoord uitgesproken dat we in blijven zetten op minimaal 10% particuliere middenhuur. De actualisatie van het instrument Verordening middenhuur Tilburg 2019 draagt bij aan het blijven behalen van deze vastgestelde doelen. Daarnaast draagt het bij aan het bestuurlijke doel een inclusieve stad te zijn met passende en betaalbare woningen. Beoogd effect: borging van de realisatie van betaalbare particuliere middeldure huurwoningen. Daarbij aanpassing van de aanvangshuurprijs om betaalbaarheid in het segment te corrigeren en inzetten op een passende prijs-kwaliteitsverhouding bij de ontwikkeling van de woningen. Het doel is daarbij de juiste balans vast te houden tussen een minimaal GBO en een maximale prijs.

Voorstel 1. de Nota van wijziging met betrekking tot de Verordening Middenhuur Tilburg 2019 vast te stellen, waarbij: a. gemiddeld 60 vierkante meters gebruiksoppervlakte (GBO) per project het uitgangspunt is, met een harde ondergrens van 55 vierkante meters GBO, in plaats van een minimaal aantal vierkante meters per woning.

257368.docx

1

b. de minimale GBO, maximale aanvangshuurprijs en kwaliteitseisen, als opgenomen in artikelen 4 respectievelijk 2, deels vervangen worden door het gebruik van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). c. geen onderscheidende regels te hanteren tussen verschillende gebieden binnen de gemeente Tilburg. d. de instandhoudingstermijn voor particuliere middeldure huurwoningen te verlengen van 10 naar 15 jaar. e. onderscheid te maken tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens en bijbehorende inkomensgrenzen te hanteren. 1. de Verordening middenhuur Tilburg 2019, zoals vastgesteld op 3 juni 2019, intrekken. 2. de Verordening middenhuur Tilburg 2023 vaststellen, waarbij: a. gemiddeld 60 vierkante meters gebruiksoppervlakte (GBO) per project het uitgangspunt is, met een harde ondergrens van 55 vierkante meters GBO, in plaats van een minimaal aantal vierkante meters per woning. b. de minimale GBO, maximale aanvangshuurprijs en kwaliteitseisen, als opgenomen in artikelen 4 respectievelijk 2, deels vervangen worden door het gebruik van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). c. geen onderscheidende regels te hanteren tussen verschillende gebieden binnen de gemeente Tilburg. d. de instandhoudingstermijn voor particuliere middeldure huurwoningen te verlengen van 10 naar 15 jaar. e.

onderscheid te maken tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens en bijbehorende inkomensgrenzen te hanteren.

Argumenten 2.a.1 De business case van verschillende woningbouwontwikkelingen blijkt niet haalbaar, wanneer er een minimale GBO per woning geëist wordt. Bij de ontwikkeling van een woningbouwproject gelden verschillende wetten en regels voor de ontwikkelende partij. Op dit moment heeft de gemeente Tilburg de eis gesteld dat er een minimaal GBO per middeldure huurwoning gehanteerd moet worden in het particuliere huursegment. Uit de evaluatie van de Verordening middenhuur Tilburg 2019 is gebleken dat het vasthouden aan een minimaal GBO per woning de haalbaarheid van business cases in de weg kan zitten bij verschillende woningbouwontwikkelingen. Deze conclusie is getrokken op basis van berekeningen van huidige projecten. Deze berekening komen van projectontwikkelaars en zijn getoetst door planeconomen van de gemeente Tilburg. Uit de analyses van deze verschillende business cases is gebleken dat differentiatie in vierkante meters GBO per project de ontwikkelaar financiële ruimte geeft om een business case haalbaar te maken. 2.a.2 Door gebruik te maken van een gemiddeld aantal vierkante meters GBO per particuliere middeldure huurwoning per project met een harde ondergrens, ontstaat er ruimte om met een ontwikkelaar in gesprek te gaan over het realiseren van particuliere middeldure huurwoningen in het project.

Door in te zetten op een gemiddeld aantal vierkante meters GBO per project wordt vastgehouden aan een kwaliteitseis voor de woning. Terwijl een constant minimum voor elke woning de ontwikkeling in de weg kan zitten, biedt een gemiddelde ruimte voor afweging voor de ontwikkelaar. In de bouwontwikkelingen wordt daarmee meer vrijheid gegeven op basis van vertrouwen en blijft er ruimte voor een open gesprek tijdens het vooradvies. De ruimte die in het vooradvies genomen kan worden door beide partijen, dient het doel dit traject te versoepelen. Daarmee kan gewerkt worden met het doel om gericht te bouwen voor de doelgroepen en niet te bouwen naar het doel van een minimaal aantal vierkante meters GBO per woning. 2.b.1 Door gebruik te maken van het WWS wordt een aangesloten bij een landelijk uniform meetinstrument. In 2019 is de Verordening middenhuur Tilburg 2019 vastgesteld op basis van de kwantitatieve eis van het aantal vierkante meters GBO, naar het gemiddelde van een Tilburgse sociale huurwoning. De beoordeling van middeldure huurwoningen op basis van dit gemiddelde sluit niet altijd aan bij het bedienen van de doelgroep die een middeldure huurwoning zoekt. Het blijft wenselijk om een middeldure huurwoning te ontwikkelen die voldoet aan een bepaalde kwaliteitsstandaard. Op dit moment wordt landelijk het WWS gebruikt om sociale huurwoningen te beoordelen op kwaliteit.

De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft in de concept Wet betaalbare huur voorgesteld woningen in de middeldure huursector ook te reguleren

257368.docx

2

en beoordelen op basis van het WWS1 . Door gebruik te maken van het WWS worden woningen in de middeldure huursector in de gemeente Tilburg ook geborgd voor goede kwaliteit en een bijpassende huurprijs. Binnen het WWS worden ook woningpunten toegekend aan vierkante meters. Eén vierkante meter gebruiksoppervlak staat gelijk aan één punt. Mede hierdoor wordt er ook indirect gestuurd op kwantiteit van het aantal vierkante meters GBO, met als aanvulling sturing op kwaliteit in de woning (sanitair, buitenruimte, etc.). Vooruitlopend op de mogelijke invoering van deze wet heeft de gemeente Breda ervoor gekozen dit beleid over te nemen. Door in Tilburg ook gebruik te maken van het WWS wordt meer uniformiteit in de regio gecreëerd. Voor de woningbouwontwikkelaars is hiermee het beleid in de regio duidelijk en elke gemeente even aantrekkelijk voor de ontwikkeling. Anderzijds zullen woningzoekenden in de regio voor dezelfde huurprijzen, dezelfde kwaliteit aantreffen in de verschillende gemeenten. Door op dit moment aan te sluiten bij de concept wettekst, wordt het risico verkleind dat Tilburgs beleid in korte tijd nogmaals wijzigt bij de invoering van de wet. 2.b.2 Na indexatie zullen huurprijzen niet afwijken van landelijke en/of regionale huurprijzen, maar blijft de middeldure huurmarkt in Tilburg in evenwicht.

In 2019 is in de verordening een maximale aanvangshuurprijs vastgesteld, welke jaarlijks geïndexeerd wordt op basis van het CPI. Door de hoge inflatie van de afgelopen jaren is de maximale aanvangshuurprijs in de gemeente Tilburg hoger dan deze in veel omliggende gemeenten of landelijk is. Door vast te houden aan de indexatie op basis van het CPI, is de verwachting dat de maximale huurprijzen in Tilburg harder stijgen dan elders in het land. Woningen van dezelfde kwaliteit in andere gemeenten zullen in Tilburg voor een hogere huurprijs verhuurd worden, door de indexatie op basis van het CPI. Voor zowel ontwikkelaars als huurders geeft dit een onevenwichtige huurmarkt. 2.c.1 Vasthouden aan beheersgebieden belemmert de mogelijkheden tot het maken van gebiedsgerichte afwegingen. Door een stadsbreed eenduidig kader te schetsen geeft de gemeente de ontwikkelende partijen een duidelijk uitgangspunt. Door gebruik te maken van een eenduidig beleid kan meer gestuurd worden op gebiedsgerichte opgaven, zowel stedenbouwkundig als nadrukkelijk bouwen in het belang van de woningzoekenden. De vraag naar middeldure huurwoningen verschilt per gebied en woonmilieu. Onafhankelijk van het gebied, dient de ontwikkelende partij te bouwen naar de vraag in het betreffende gebied. Op deze manier wordt geborgd dat het product aan de markt aangeboden kan worden.

Wanneer dit niet het geval is, kan tijdens het vooradvies het gesprek aangegaan worden over de kwaliteit van de woningen. Wanneer de woningen niet zouden voldoen aan de gewenste kwaliteit, kan nog steeds een negatief advies afgegeven worden. 2.c.2 Door stadsbreed een scherp kwaliteitskader neer te zetten, is een gebiedsgerichte afwijking overbodig. Voor de gemeente als geheel geldt voor elke woning een minimale (woon)kwaliteit. Door in de advisering gebruik te maken van een scherp kwaliteitskader, wordt geborgd dat woningen voldoen aan de gestelde doelen. De afwegingen van dit kader zijn kwalitatief van aard en kunnen gebiedsgericht zijn. Door een gebiedsgerichte kwalitatieve advisering te hanteren blijven stedelijke ontwikkeldoelen per gebied overeind, terwijl er direct gestuurd kan worden op voldoende prijs-kwaliteitsverhouding (art. 4). 2.c.3 Afwijkende regelgeving per gebied gaat in tegen het principe van de ongedeelde stad. Door niet langer vast te houden aan afwijkende regelgeving per stadsgebied ontstaat er een uniform beleid voor de particuliere middeldure huursector. Voor elke doelgroep zijn geschikte woningen nodig in elke Tilburgse wijk. Op basis van de gebiedsprofielen in combinatie met de bestaande voorraad kan passend geadviseerd worden over de wenselijkheid en passendheid van nieuwe woningbouwinitiatieven in de gehele stad.

2.c.4 Een gebiedsgerichte afweging door middel van advisering geeft meer mogelijkheden om in te spelen op de volatiliteit van economische ontwikkelingen. 1

Overheid.nl | Consultatie Wet betaalbare huur (internetconsultatie.nl)

257368.docx

3

Het is onbekend welk ontwikkelingen er de komende jaren plaats vinden op de economische markt en hoe dit invloed heeft op de woningbouwontwikkelingen. Door regelgeving per gebied vast te stellen, kan niet ingespeeld worden op de volatiliteit in de verschillende markten. Dit kan wel door middel van juiste advisering per project. Bij de advisering kan gebiedsgericht ingespeeld worden op marktontwikkelingen, zodat er gebouwd kan worden in lijn met de behoefte van de markt. 2.d.1 Particuliere middeldure huurwoningen blijven langer beschikbaar in het middeldure huursegment. In de Verordening middenhuur Tilburg 2019 is vastgelegd dat een nieuwbouw particuliere middeldure huurwoning voor 10 jaar na de eerste ingebruikname beschikbaar moet blijven als middeldure huurwoning. Na deze 10 jaar staat het de eigenaar vrij om te kiezen hoe deze woning in de markt beschikbaar gesteld wordt. Daarmee kan de woning dus uit het middeldure huursegment verdwijnen. Door de instandhoudingstermijn te verlengen naar 15 jaar, ontstaat een constantere voorraad aan middeldure huurwoningen. 2.d.2 De instandhoudingstermijn wordt gelijker gesteld aan regionale instandhoudingstermijnen. Op dit moment wijkt de instandhoudingstermijn in de gemeente Tilburg af van de instandhoudingstermijn in andere Brabantse steden.

Breda en Eindhoven kennen een instandhoudingstermijn van 15 jaar, ’sHertogenbosch hanteert een instandhoudingstermijn van 25 jaar. Door de instandhoudingstermijn te verhogen naar 15 jaar, worden regionale verschillen verkleind. Grote(re) regionale verschillen kunnen erin resulteren dat ontwikkelende partijen een gemeente verkiezen boven een ander. Daarbij dient opgemerkt te worden dat ook andere aspecten van invloed zijn op dit gelijke speelveld, zoals onder meer de gemiddelde woningopbrengst en grondprijzen. 2e.1 Een differentiatie van de doelgroep middeninkomens sluit aan bij uitvoerend beleid van de corporaties. In de huidige verordening is geen onderscheid gemaakt tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens en de bijpassende verzamelinkomens. In het Programma Betaalbaar Wonen van het ministerie van VRO is opgenomen dat middeldure huurwoningen betaalbaar moeten zijn voor de middeninkomens2. Daarbij is een differentiatie gemaakt tussen een- en meerpersoonshuishoudens. De corporaties gebruiken dezelfde inkomensrichtlijnen bij de inkomensafhankelijke huurverhoging. Door een differentiatie te maken in de verordening, wordt dus aangesloten bij landelijk beleid en uitvoerend beleid van de corporaties. De maximale inkomensgrens die geldt voor een eenpersoonshuishouden is daarmee lager dan deze nu is, waardoor de doelgroep nauwer wordt.

Hierdoor ontstaan er meer kansen voor Tilburgers met een lager inkomen. 2.2 Het vaststellen van de Verordening middenhuur Tilburg 2023 kan mogelijke verwarring voorkomen. Door een nieuwe verordening vast te stellen, wordt uitgesloten dat er verwarring ontstaat. Daarnaast bevat de nota van wijzigingen dusdanige kernpunten dat het aannemelijk is een nieuwe verordening vast te stellen. Projecten waarbij al een anterieure overeenkomst is gesloten of het bestemmingsplan vastgesteld is, zijn gebonden aan de daarbij geldende afspraken. Een wijziging van de verordening geeft daarmee geen reden om de gemaakte afspraken aan te passen.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 2.a.1 Appartementen zullen kleiner worden dan deze nu zijn, met enkele uitschieters naar beneden. Doordat het gemiddelde aantal vierkant meters GBO lager is dan de huidige minimum grens, heeft als direct gevolg dat in toekomstige projecten de particuliere middeldure huurwoningen kleiner zullen zijn. Door een gemiddelde te nemen, is het aannemelijk dat er ook woningen zijn die kleiner zijn. Echter door te kiezen voor een harde ondergrens, wordt een kwaliteitsgarantie geborgd. Daarnaast biedt een afwijking van het gemiddelde naar beneden een ontwikkelaar ruimte om kleiner te bouwen, maar dit moet gecompenseerd worden met een grotere woning. Op deze manier blijven er ook voldoende grotere woningen. Een afwijking van het gemiddelde kan in sommige gevallen zelfs gunstig zijn. Op deze manier kan met de ontwikkelende partij gekeken worden naar de doelgroep van het project. De particuliere middeldure huurwoningen worden 2

Programma Betaalbaar wonen | Rapport | Rijksoverheid.nl

257368.docx

4

dan gebouwd met het doel de doelgroep en woningzoekende kwalitatief te dienen, in plaats van een minimaal aantal GBO te hebben. 2.b.1 Het opnemen van een maximalisering van de huurprijs, is een mogelijke belemmering in de business case van een woningbouwontwikkeling. Het werken met een maximalisering van de huurprijs betekent voor een ontwikkelaar dat deze het product niet altijd voor de marktgerichte prijs kan afzetten. Mocht de maximale huurprijs lager zijn dan de marktprijs, dan moet de ontwikkelaar de woning aanpassen om de business case haalbaar te maken. Dit kan als gevolg hebben dat de woning in kwaliteit achteruit gaat. Als dat niet in verhouding is, kan de business case niet haalbaar gemaakt worden en een valt een ontwikkeling stil. Het is niet aannemelijk dat het WWS business cases volledig zal stilleggen. Wanneer de Wet betaalbare huur ingevoerd zou worden, moeten ontwikkelaars met hetzelfde systeem werken voor de particuliere middeldure huur. Dit is voor ontwikkelaars dus niet onbekend. Ontwikkelende partijen hebben aangegeven dat er binnen het WWS nog steeds kwalitatieve particuliere middeldure huurwoningen gerealiseerd kunnen worden. 2.b.2 Vooruitlopen op de Wet betaalbare huur kan op termijn de verordening overbodig maken. Zoals benoemd is de Wet betaalbare huur ter consultatie gelegd. Tot heden is onbekend wat de planning is van de behandeling van de wet.

De wet zou prevaleren over de Verordening middenhuur Tilburg 2019 en op deze wijze de middeldure huursector reguleren. Hierdoor wordt de verordening en de daarin opgenomen regulatie via het WWS overbodig. Een alternatief is om op dit moment de verordening niet te actualiseren en nog niet aan te sluiten op het WWS. Echter blijft de realisatie van betaalbare middeldure huurwoningen dan onder druk staan, wat een ongewenst effect is. 2.c.1 De kans bestaat dat in de gehele stad particuliere middeldure huurwoningen kleiner zullen worden in de ontwikkeling. Bij het weglaten van de beheersgebieden ontstaat er voor een ontwikkelende partij meer ruimte om appartementen naar eigen inzicht in te delen. Eventueel kan dit als gevolg hebben dat particuliere middeldure huurwoningen in de woongebieden die nu geen beheersgebied zijn kleiner worden dan mogelijk gewenst. De ontwikkelende partij houdt bij de woningbouwontwikkeling namelijk ook rekening met het woonmilieu van het gebied. Als deze dat niet zou doen, dan is het woning voor de woningzoekende niet passend in het woonmilieu. Deze wordt dan niet verhuurd. Daarnaast kan in het traject naar de vergunningaanvraag bij in de initiatieffase duidelijk gestuurd worden op het behoud van passende woningen in de verschillende woonmilieus.

2.d.1 Het verhogen van de instandhoudingstermijn kan een verzwarend effect hebben op de business case van een project. Een instandhoudingstermijn kan een beperkende factor zijn in de business case voor een ontwikkelende partij. Het is mogelijk dat een langere instandhoudingstermijn het rendement mogelijk dusdanig drukt, dat het investeringsrisico te groot wordt. Een alternatief zou zijn om de instandhoudingstermijn niet te verhogen. Echter blijkt uit de evaluatie en gesprekken met ontwikkelaars dat het verhogen van de instandhoudingstermijn naar 15 jaar de ontwikkelingen niet hoeft te belemmeren. 2.d.2 Het aanhouden van een lagere instandhoudingstermijn maakt het voor ontwikkelende partijen mogelijk interessanter om te ontwikkelen in Tilburg, in vergelijking tot regiogemeenten. Aangezien de verhoging van de instandhoudingstermijn een belemmerende factor kan zijn, kan een lagere instandhoudingstermijn aantrekkelijk zijn voor een ontwikkelende partij, om te bouwen in een gemeente. Met de huidige instandhoudingstermijn van 10 jaar, wijkt Tilburg af naar de onderkant. Hierdoor wordt het mogelijk aantrekkelijker voor de ontwikkelaars om te bouwen in Tilburg. Echter staat de gehele regio voor de opgave om voldoende woningen te bouwen, daar hoort een gelijk speelveld voor alle partijen bij. Dit betreft ook de instandhoudingstermijn.

Daarnaast is het van belang dat middeldure huurwoningen lang genoeg binnen het betreffende segment blijven, om zo ook in de toekomst

257368.docx

5

beschikbaar te blijven. Het vasthouding aan een instandhoudingstermijn van 10 jaar doet daarmee tekort aan het gelijke speelveld in de regio en een constante woningvoorraad. 2.e.1 De differentiatie van de inkomensgroepen betekent een kleine verandering van de doelgroep. Door een meerpersoonshuishouden met het bijbehorende verzamelinkomen aan de doelgroep toe te voegen, verandert de doelgroep ten opzichte van de huidige verordening. Anderzijds wordt de doelgroep eenpersoonshuishoudens lichtelijk vernauwd. Dit heeft als gevolg dat minder eenpersoonshuishoudens binnen deze doelgroep zullen vallen. Echter doordat de doelgroep nauwer wordt, worden de woningen gerichter aangeboden aan de Tilburgers met een maatschappelijk beroep en lager inkomen die ander niet terecht kunnen in de particuliere middeldure huursector.

Niet beïnvloedbare risico’s Niet van toepassing.

Kosten en dekking Het opstellen van de Verordening Middeldure Huurwoningen Tilburg valt binnen de reguliere werkzaamheden en binnen de bestaande formatie.

Uitvoering De Verordening middenhuur Tilburg 2023 wordt gepubliceerd op lokaleregelgeving.overheid.nl en in het Gemeenteblad opgenomen. De verordening treedt daags na haar bekendmaking in werking, maar niet later dan 31-12-2023. De nota van wijzigingen en verordening wordt binnen de ambtelijke organisatie gedeeld waar dit nodig is, om het beleid te kunnen borgen in de nieuwe woningbouwontwikkelingen. Zoals benoemd in artikel 4 lid 4 uit de Verordening middenhuur Tilburg 2023 wordt de kwaliteit van de woning beoordeeld, wat meegenomen wordt in het advies (art. 6). Om deze kwaliteit te borgen, zal het college een kwaliteitskader voor de particuliere middeldure huurwoningen ontwikkelen. Bij woningbouwprojecten waar al afspraken gemaakt zijn, blijft regelgeving uit de Verordening middenhuur Tilburg 2019 van kracht, tenzij hierover nadere maatwerk afspraken met betrokken partijen met wederzijds goedvinden gemaakt kunnen worden.

Participatie Voor de evaluatie van de verordening en daarmee het doen van verbetervoorstellen is gestart met een interne analyse van de verordening. Daarbij is gekeken naar de artikelen in de verordening die knelpunten zijn bij de woningbouwontwikkelingen. Daarna is deze analyse gedeeld en getoetst bij verschillende woningbouwontwikkelaars die actief zijn in Tilburg. Deze ontwikkelende partijen hebben inzicht gegeven in de wijze waarop de Verordening middenhuur Tilburg 2019 ontwikkelingen mogelijk belemmert. Daarbij is de ontwikkelaars gevraagd op welke manier mogelijke belemmeringen weggenomen zouden kunnen worden. De input van de ontwikkelaars is op verschillende onderdelen opgenomen in het voorstel de verordening te wijzigen. De evaluatie is daarmee zowel binnen de organisatie als in de stad uitgevoerd.

Communicatie Na het vaststellen van de gewijzigde verordening door de gemeenteraad informeren we alle projectleiders die contact hebben met de ontwikkelaars van lopende projecten. Daar waar anterieure overeenkomsten en/of bestemmingsplannen vastgesteld zijn, heeft de Verordening middenhuur Tilburg 2023 geen gevolgen voor deze projecten, zie ook artikel 9.

257368.docx

6

De projectleiders en adviseurs van de afdeling Wonen zullen ontwikkelaars van nieuwe projecten op de hoogte stellen, op het moment dat de verordening en de consequenties daarvan voor het ontwikkelen van woningen relevant is. In deze gevallen wordt de Verordening middenhuur Tilburg 2023 opgenomen in het proces. Tevens informeren we onze woningcorporaties in onze gemeente.

Evaluatie Met ingang van 01-01-2024 treedt de Omgevingswet inwerking en vervalt de juridische basis van de verordening. Regelgeving over woning categorieën worden daarna opgenomen in het Omgevingsplan. De opname van deze regelgeving zal gebeuren via de roadmap die gebruikt wordt om het definitieve Omgevingsplan op te stellen voor 01-01-2032. Voordat de Verordening middenhuur Tilburg 2023 opgenomen wordt in het Omgevingsplan, wordt deze geëvalueerd door de adviseurs Wonen.

Bijlagen 1. Evaluatie Verordening middenhuur Tilburg 2019 2. Nota van wijzigingen 3. Geconsolideerde Verordening middenhuur Tilburg 2023

Ter inzage gelegde stukken Niet van toepassing.

Tilburg, 21 november 2023 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, secretaris burgemeester

257368.docx

7

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1. de Nota van wijziging met betrekking tot de Verordening Middenhuur Tilburg 2019 vast te stellen, waarbij: a. gemiddeld 60 vierkante meters gebruiksoppervlakte (GBO) per project het uitgangspunt is, met een harde ondergrens van 55 vierkante meters GBO, in plaats van een minimaal aantal vierkante meters per woning. b. de minimale GBO, maximale aanvangshuurprijs en kwaliteitseisen, als opgenomen in artikelen 4 respectievelijk 2, deels vervangen worden door het gebruik van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). c. geen onderscheidende regels te hanteren tussen verschillende gebieden binnen de gemeente Tilburg. d. de instandhoudingstermijn voor particuliere middeldure huurwoningen te verlengen van 10 naar 15 jaar. e. onderscheid te maken tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens en bijbehorende inkomensgrenzen te hanteren. 1. de Verordening middenhuur Tilburg 2019, zoals vastgesteld op 3 juni 2019, in te trekken. 2. de Verordening middenhuur Tilburg 2023 vast te stellen, waarbij. a. gemiddeld 60 vierkante meters gebruiksoppervlakte (GBO) per project het uitgangspunt is, met een harde ondergrens van 55 vierkante meters GBO, in plaats van een minimaal aantal vierkante meters per woning. b.

de minimale GBO, maximale aanvangshuurprijs en kwaliteitseisen, als opgenomen in artikelen 4 respectievelijk 2, deels vervangen worden door het gebruik van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). c. geen onderscheidende regels te hanteren tussen verschillende gebieden binnen de gemeente Tilburg. d. de instandhoudingstermijn voor particuliere middeldure huurwoningen te verlengen van 10 naar 15 jaar. e. onderscheid te maken tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens en bijbehorende inkomensgrenzen te hanteren.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

de voorzitter