02 Raadsvoorstel Strategische aankoop De Philharmonie

Voorblad Raadsvoorstel Strategische aankoop De Philharmonie Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

16 april 2024 Bas van der Pol Vastgoedbedrijf E. van den Heuvel

Samenvatting Medio 2023 zijn we in gesprek getreden met de eigenaren van sociëteit de Philharmonie. Dit heeft begin 2024 geleid tot prijsovereenstemming over aankoop op basis van taxatie, onder voorbehoud van goedkeuring door college (aankoop) en raad (afboeking). Met deze strategische aankoop verkrijgen we meer ruimtelijke regie. We krijgen controle op een belangrijk deel van het kruispunt Oude Goirleseweg/Ringbaan Zuid. Deze verwerving maakt dat de gebiedsontwikkeling Laarveld meer integraal ontwikkeld kan worden. Ook zou de locatie op middellange termijn geschikt kunnen zijn als woningbouwlocatie. Tevens is de locatie mogelijk geschikt voor aanvullende (tijdelijke) functies, vooruitlopend op toekomstige herontwikkeling. Als laatste zijn het hoofdgebouw en de aangebouwde vleugel aangewezen als monument. Behoud van dit ruimtelijk erfgoed en een belangrijke (ontmoetings)plek voor onze stad is daarom uitgangspunt. We voorkomen met deze aankoop dus dat de locatie met speculatieve doeleinden door derden wordt verworven, waardoor mogelijk gemeentelijke doelen worden gecompliceerd of vertraagd. Voor de dekking van de afwaardering naar 70% van de WOZ-waarde ten bedrage van € 1.683.900,-- stellen wij voor deze ten laste te brengen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling. Hiervoor is een raadsbesluit nodig.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor de kosten van de afwaardering naar 70% van de WOZ-waarde van in totaal € 1.683.900,- in verband met het aan te kopen object genaamd ‘De Philharmonie’ gelegen aan de Oude Goirleseweg 167/167a te Tilburg ten laste te brengen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

raad 2024_1567 definitief.docx

1

Raadsvoorstel Strategische aankoop De Philharmonie Aanleiding Sociëteit De Philharmonie is met haar circa 200 leden bijna 70 jaar gevestigd aan de Oude Goirleseweg 167/167a. De afgelopen jaren is door het bestuur van de ‘Phil’ herhaaldelijk verkend wat de mogelijkheden zijn de locatie aan een marktpartij te verkopen. Na diverse gesprekken leidde dit niet tot een verkoop. Medio 2023 is de gemeente in gesprek getreden met het bestuur van de Philharmonie. Dit heeft geleid tot prijsovereenstemming over aankoop op basis van een taxatie (Horwath Consulting en Gloudemans), onder voorbehoud van goedkeuring door college en raad.

Beoogd effect Met deze aankoop worden de volgende doelen bereikt: - er wordt controle verkregen op een belangrijk deel van het kruispunt Oude Goirleseweg/Ringbaan Zuid hetgeen relevant is voor toekomstige herprofilering van dit kruispunt en de ontsluiting van de gebiedsontwikkeling ’t Laar; - er wordt voor de middellange termijn een woningbouwlocatie gezekerd; - mogelijk is de locatie, gelet op de omvang, eveneens geschikt voor aanvullende (tijdelijke) functies; - behoud ruimtelijk erfgoed en belangrijke (ontmoetings)plek voor onze stad - er wordt voorkomen dat de locatie met speculatieve doeleinden door derden wordt verworven en waardoor mogelijk gemeentelijke doelen worden gecompliceerd of vertraagd.

Voorstel De kosten van de afwaardering naar 70% van de WOZ-waarde van in totaal € 1.683.900,- in verband met het aan te kopen object genaamd ‘De Philharmonie’ gelegen aan de Oude Goirleseweg 167/167a te Tilburg ten laste brengen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

Argumenten 1. Met deze aankoop krijgen we meer regie over diverse ruimtelijke ontwikkelingen en voorkomen we ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen. In de Nota Grondbeleid wordt een strategische verwerving aldus omschreven: ‘Een strategische aankoop is een aankoop om een grondpositie of gebouw te verwerven in gebieden waarvoor nog geen concrete planvorming bestaat. Het doel is regie te krijgen over toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen of om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen te voorkomen’.

raad 2024_1567 definitief.docx

2

Deze regie verkrijgen we deels door deze aankoop. In de directe omgeving van de Philharmonie vindt onderzoek plaats naar toekomstige aanpassingen van de infrastructuur (Ringbaan Zuid, kruispunt ter plaatse) welke deels tevens invloed hebben op diverse woningbouwontwikkelingen in Tilburg Zuid, waaronder Het Laarveld. Ook is mogelijk de locatie Philharmonie op middellange termijn geschikt als woningbouwlocatie, mits dit verkeerskundig op verantwoorde wijze kan worden gerealiseerd. De bestaande horecafunctie staat hierbij niet ter discussie. Door de omvang van de locatie is deze tevens mogelijk geschikt voor tijdelijke (woon-) functies, vooruitlopend op toekomstige herontwikkeling. 2. Door aankoop behouden we ruimtelijk erfgoed en een belangrijke (ontmoetings)plek voor onze stad. Het hoofdgebouw van villa Philharmonie uit 1914 en de in 1954 aangebouwde vleugel zijn aangewezen als monument. Behoud van dit ruimtelijk erfgoed en een belangrijke (ontmoetings)plek voor onze stad is daarom uitgangspunt. 3. De aankoopsom is marktconform en gebaseerd op externe taxaties. Voorafgaand aan de onderhandelingen heeft de gemeente door de adviesbureaus Horwath Consulting en Gloudemans een taxatie laten uitvoeren. Op basis van deze taxaties is overeenstemming bereikt over een aankoopbedrag van € 3.030.000,-.

De aan te kopen grond dient conform de afspraken met de accountant en de landelijke richtlijn BBV afgewaardeerd te worden naar 70% van de taxatiewaarde. Dit vraagt om een afwaardering van € 1.683.900,-. Voor de dekking van deze afwaardering wordt een beroep gedaan op het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven Het alternatief in dit geval is niet aankopen. In dat geval wisselt de Philharmonie naar verwachting op korte tot middellange termijn van eigenaar. Bij eventuele (ver)bouwplannen legt de nieuwe eigenaar dan contact met de gemeente. Het is onbekend wat de plannen van een dergelijke nieuwe eigenaar zouden zijn. Ook is onbekend tegen welke prijs een nieuwe eigenaar het dan zou verwerven en welke druk dit vervolgens zou leggen op mogelijke bouwplannen en door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving. Deze onzekerheden dan wel risico’s worden sterk gereduceerd door de aankoop.

Niet beïnvloedbare risico’s Er is een beperkt risico op leegstand, als de huurder zou vertrekken en niet of niet tijdig een nieuwe huurder wordt gevonden. De huidige huurder geeft aan zo mogelijk ook na 1 september te blijven als huurder. De huurwaarde welke getaxeerd is, volstaat om de verwachte onderhouds- en beheerskosten te dekken.

Kosten en dekking De aan te kopen grond dient conform de afspraken met de accountant en de landelijke richtlijn BBV afgewaardeerd te worden naar 70% van de WOZ-waarde. Het aankoopbedrag is € 3.030.000,-. De WOZ-waarde voor de Philharmonie is € 1.441.000,- en voor de opslag/magazijn € 482.000,-. In totaal bedraagt de WOZwaarde dus € 1.923.000,- en 70% van de WOZ-waarde is € 1.346.100,-. Dit vraagt derhalve om een afwaardering van € 1.683.900,- (aankoopbedrag van € 3.030.000,- minus € 1.346.100,-). Voor de dekking van deze afwaardering wordt een beroep gedaan op het Fonds Stedelijke Ontwikkeling. Hiervoor is een raadsbesluit nodig. De stand van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling na onttrekking van dit bedrag bedraagt € 26,5 mln. Afwaardering Aankoopbedrag € 3.030.000 WOZ-waarde Philharmonie € 1.441.000 WOZ-waarde opslag/magazijn € 482.000 Totale WOZ-waarde € 1.923.000 70% van de WOZ-waarde € 1.346.100 Benodigde afwaardering € 3.030.000 minus € 1.346.100 € 1.683.900

raad 2024_1567 definitief.docx

Uitvoering -

-

-

Door het Vastgoedbedrijf worden de afspraken vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Na instemming van de raad met de beoogde dekking voor de afboeking zal de akte worden gepasseerd, uiterlijk 1 september 2024. De Algemene Ledenvergadering van de Philharmonie dient in te stemmen met verkoop. Door de Philharmonie is een vaststellingsovereenkomst met de huidige huurder overeengekomen, waarbij overeengekomen is dat de huurder het gehuurde uiterlijk 1 september 2024 leeg en ontruimd moet opleveren. De gemeente beraadt zich nog over het al dan niet voortzetten van de verhuurrelatie met de huidige huurder. We streven er hierbij naar om de huidige huurder, bij een keuze voor het beëindigen van de verhuurrelatie, in de gelegenheid te stellen om op zoek te gaan naar een nieuwe locatie om daar zijn bedrijfsactiviteiten voort te kunnen zetten. Zolang de overdracht niet heeft plaats gevonden kunnen de diverse onderafdelingen van de Philharmonie (bridgevereniging en Honos) gebruik blijven maken van de reguliere ruimtes in de villa. Na overdracht ontstaan gemeentelijke exploitatie- en beheerskosten. Deze worden gedekt uit de huurinkomsten.

Participatie De aankoop en een mogelijke toekomstige ontwikkeling van de locatie Philharmonie gebaseerd op eerste ruimtelijke en programmatische verkenningen zijn afgestemd met woningcorporatie Wonen Breburg (WBB). Dit wegens de strategische positie van WBB als eigenaar van direct naastgelegen woningen, welke waarschijnlijk nodig zijn voor een mogelijke toekomstige gebiedsontwikkeling. Gezamenlijk is verkend wat de slaagkans is van een toekomstige gebiedsontwikkeling, uitgaande van woningbouw, behoud van de villa en een gangbaar woonprogramma conform de Woonagenda en vigerend beleid. De gezamenlijke conclusie is dat die slaagkans groot is.

Communicatie Na dit besluit zal in overleg met het bestuur van de Philharmonie bepaald worden hoe en wanneer deze verkoop te communiceren. Communicatie en participatie over een eventuele herontwikkeling zijn pas aan de orde als hierover keuzen zijn gemaakt; dit is nog niet het geval.

Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen Geen.

Ter inzage gelegde stukken Geen.

Tilburg, 16 april 2024 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

3

raad 2024_1567 definitief.docx

4

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit De kosten van de afwaardering naar 70% van de WOZ-waarde van in totaal € 1.683.900,- in verband met het aan te kopen object genaamd ‘De Philharmonie’ gelegen aan de Oude Goirleseweg 167/167a te Tilburg ten laste te brengen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 27 mei 2024. de griffier,

voorzitter,