02 Raadsvoorstel krediet ivm aankoop Deprez

raad 2022_1244 definitief.docx

1

Raadsvoorstel Aanvraag krediet aankoop Deprez gebouw Aanleiding Om de grip op de ontwikkeling van het ecosysteem van innovatieve bedrijven, startups en onderwijsinstellingen in Spoorzone te verstevigen hebben Burgemeester en wethouders besloten het Deprez gebouw van TBV Wonen te gaan kopen en vervolgens tijdelijk te verhuren aan Tilburg University. (bijlage collegebesluit dd. 30-11-2021). Hierbij heeft B&W voorbehoud gemaakt dat de raad het benodigde krediet beschikbaar stelt. Dit voorstel voorziet daarin.

Beoogd effect/bestuurlijk kader Onder het programma Vitale stad werken we aan een robuuste en toekomstbestendige economie waarbij verslimmen en verduurzamen van de MKB bedrijven in Tilburg hand in hand gaan. Als onderdeel van Spoorzone ontwikkelen we een innovatieve hotspot met als profiel Smart Service waarmee we de next economy beweging versnellen. In dit rauwe industriële gebied vol cultuur en historie in het hart van de stad creëren we een inspirerend vestigingsklimaat: we ondersteunen netwerken & programma’s en sturen op het realiseren van bedrijfshuisvesting voor alle fases van de bedrijf carrière zodat een volwaardig en samenhangend ecosysteem van innovatie ontstaat.

Voorstel 1.

2. 3.

een investeringskrediet beschikbaar stellen ter grootte van € 2,4 mln. voor de aankoop en aanpassingskosten van het Deprez gebouw aan de Lange Nieuwstraat 172-174 en de kapitaallasten te dekken uit de huuropbrengsten; in afwijking op de financiële verordening de afschrijvingstermijn voor het gebouw vaststellen op 30 jaar. de door het college opgelegde geheimhouding op grond van artikel 10 lid 2 sub b Wet openbaarheid van bestuur conform artikel 25 Gemeentewet bekrachtigen.

Argumenten 1.1. Het Deprez gebouw vormt qua omvang, inrichting en uitstraling de gewenste aanvulling op aanbod van werkruimten voor “scale-ups” in Spoorzone en aankoop daarvan biedt gemeente grip op de beoogde ontwikkeling van een hoogwaardig en samenhangend ecosysteem in Spoorzone. In de Spoorzone ontwikkelen we een hoogwaardig en samenhangend ecosysteem van innovatie. Naast het (laten) faciliteren van huisvesting voor de verschillende bedrijfsfasen (starter, scale-up, of doorgroeier en verder) richt onze inzet zich op het stimuleren van innovatiestimulerende programma’s en netwerken en voorzieningen. Op die manier ontstaat een inspirerend vestigingsklimaat voor kennisintensieve en creatieve ondernemers die een bijdrage leveren aan een robuuste en toekomstbestendige economie. In het gebouw zijn momenteel partijen gehuisvest die betrokken zijn bij Mindlabs. Het gebouw verkeert in een goede conditie en is op wat aanpassings-/inrichtingskosten na geschikt voor voortgezet gebruik voor huisvesting van ondernemers die de startersfase ontgroeid zijn, maar nog niet de stap kunnen maken naar het reguliere aanbod in bijvoorbeeld Plan T of het gebouw van MindLabs. Het Deprez gebouw biedt de juiste aanvulling voor de huisvesting van ondernemers in dit middensegment in Spoorzone en aankoop van gemeentewege zorgt ervoor dat we hierin kunnen voorzien.

Op deze manier houden we de ontwikkeling van dit nog jonge ecosysteem in de hand en voorkomen we dat de starters uit onze broedplaats geen plek meer kunnen bieden wanneer ze doorstromen. Voor de korte termijn kunnen we het pand inzetten voor huisvesting van opleiding& ondernemerschap vanuit Tilburg University (TiU) zodat we – vooruitlopend op de ontwikkeling van Young Professional Campus (YP Campus) al een belangrijke kenniscomponent toevoegen aan het ecosysteem in Spoorzone. Portefeuillehouder: Wethouder Van der Pol Behandelend ambtenaar: Afdeling E&A, Erna de Boer / Vastgoedbedrijf, Najat El-Youssfi

raad 2022_1244 definitief.docx

2

1.2 Tilburg University is dringend op zoek naar uitbreidingsruimte voor hun opleiding Entrepreneurship evenals voor hun startups en -ondersteuning (incubator) en maakt zo vooruitlopend op de realisatie van de Young Professional Campus de beweging naar de binnenstad. Sinds vorig jaar is Tilburg University gestart met de opleiding Entrepreneurship & Business Innovation die ten doel heeft academisch geschoolde ondernemers voort te brengen. Tijdens de opleiding faciliteert TiU hier al in door studentondernemers te voorzien van werkplekken en programma (incubator). Zij is naarstig op zoek naar uitbreidingsruimte die voorzien is in de YP Campus. De realisatie hiervan laat nog enkele jaren op zich wachten en tijdelijke huisvesting in het Deprez gebouw is voor TiU een perfecte tussenoplossing om door te groeien en aan te sluiten in het ecosysteem van de Spoorzone en de schaalsprong te maken naar de vele malen grotere YP Campus eind 2024. TiU is bereid tot huur voor de duur van 5 jaar. Er wordt tevens een verlengingsoptie opgenomen in de huurovereenkomst voor 5 jaar mocht die tijd niet toereikend zijn. . De kans dat na beëindiging van deze huurovereenkomst leegstand ontstaat achten wij klein gelet op het feit dat er door de ontwikkelingen in Spoorzone meer vraag te verwachten is naar kantoorruimte voor starters en scale-ups zoals we hiervoor ook al aangaven. 1.3.

Met aankoop van Deprez gebouw en verhuur aan TiU voegen we vrijwel direct aantrekkingskracht toe aan Spoorzone én bieden tevens perspectief in Spoorzone voor de doelgroep doorgroeiers op middellange termijn. De huisvesting van opleiding en incubator van Tilburg University op korte termijn vormt een aantrekkelijke combinatie voor talent en ondernemerschap in de Spoorzone. De huurconstructie van 5 jaar met verlengingsoptie biedt voldoende tijd voor ingroei naar meer ondernemerschap in dit gebouw. Tegen de tijd dat de eerste starters uit ónze broedplaats toe zijn aan de volgende stap in hun bedrijf carrière, kan Deprez gebouw daar een rol in vervullen. Mocht in de periode dat TiU Deprez huurt (in afwachting van de YP Campus) er voor het ecosysteem van de Spoorzone relevante scale-ups zich voor huisvesting in de Spoorzone aandienen, dan zullen we daarvoor in de bestaande startersgebouwen (zoals gebouwen 84 en 90) ruimte inrichten. Op die manier behouden we de dynamiek en flexibiliteit om de beweging van TiU mogelijk te maken en de huisvesting van relevante scale-ups te faciliteren. Na de huurperiode van TiU zal Deprez volledig voor deze doelgroep in aanmerking komen.

2.1 De aankoopsom is marktconform en een kostendekkende exploitatie is mogelijk De koopsom voor het Deprezgebouw is gebaseerd op een gezamenlijke door TBV Wonen en de gemeente gegeven opdracht voor een taxatierapport en bedraagt € 2,2 mln. Uitgaande van deze investering is de marktconforme huur berekend bij een exploitatieperiode van 30 jaar. Deze huur is tevens kostprijsdekkend en bedraagt € 188.384,- op jaarbasis, wat in lijn is met de getaxeerde markthuur. Ondanks dat het gebouw in goede conditie verkeert moeten er nog wel enkele aanpassingen uitgevoerd worden aan het gebouw die noodzakelijk zijn voor de verhuur. Deze investeringskosten ter hoogte van € 200.000,- worden ook afgedekt middels de huurinkomsten. De huur kan worden ingeschaald in het middensegment van kantoren waar in de Spoorzone behoefte aan is. De verwachting is dan ook dat ook na aflopen van de huurovereenkomst met Tilburg University het gebouw makkelijk kan worden verhuurd aan de doelgroep scale-ups. Gelet op de jaarlijkse uitstroom van studenten, is er een behoorlijk potentieel aan deze doelgroep 3.1. Een afschrijvingstermijn van 30 jaar past bij de conditie van het gebouw. Het Deprez gebouw is in 2010 in opdracht van de gemeente gerestaureerd en voor multifunctionele doeleinden gerenoveerd voor € 3,45 mln. Uit de bouwkundige inspectie is gebleken dat het gebouw in goede staat verkeert.

Het is dan ook niet realistisch om de volledige aanvangsinvestering over een termijn van 20 jaar af te schrijven, wat op basis van het huidige afschrijvingsbeleid de termijn zou zijn. Gezien de conditie van het gebouw en de grootschalige restauratie circa 10 jaar geleden, doet een termijn van 30 jaar recht aan de feitelijke situatie. Redenatie daarachter is dat door de restauratie op dat moment feitelijk een nieuwbouwsituatie ontstond (40 jaar afschrijving volgens ons afschrijvingsbeleid), maar dat we inmiddels ook weer 10 jaar verder zijn 4.1. Openbaar maken van informatie met betrekking tot huurprijsberekening en exploitatieberekening schaadt de economische en financiële belangen van de gemeente De totstandkoming van huurprijzen en exploitatie maakt deel uit van bedrijfsgevoelige informatie die we als gemeente bij de uitoefening van privaatrechtelijke activiteiten niet in de openbaarheid willen brengen.

raad 2022_1244 definitief.docx

3

Kosten en dekking Investeringskrediet Onderstaand zijn de benodigde investeringskredieten weergegeven (bedragen x € 1.000,-) Aankoopsom Aanpassing huurders wensen Totaal benodigd investeringskrediet

2.200 200 2.400

Huurprijsberekening Op basis van de aankoopsom en investeringskosten is een marktconforme prijs bepaald die tevens kostprijs dekkend is. Deze bedraagt € 188.384,-. De huurprijsberekening is te vinden in bijlage huurprijsberekening. Exploitatie In bijlage Exploitatie is de exploitatieberekening voor de gehele looptijd weergegeven. Hieruit blijkt dat we gedurende de gehele looptijd kostendekkend verhuren. Dit houdt in dat alle kosten die zich bij de verhuur van dit gebouw aandienen, doorberekend zijn in de huur. Dit zijn kapitaalslasten (rente en afschrijving/aflossing), onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en verzekeringen. Het gebouw zal in 30 jaar worden afgeschreven. In de onderstaande tabel is het effect op de begroting weergegeven voor de gebouwenexploitatie, hetgeen een direct effect heeft op de algemene middelen:

Hierbij is er vanuit gegaan dat de huur gaat lopen vanaf 1 juni 2022. Eventuele afwijkingen of latere ingebruikname ofwel ingangsdatum van de huur, zullen conform de gebruikelijke weg via een productie gemeld worden. Risico gebouwenexploitatie Bij de instelling van de reserve Risico Gebouwenexploitatie bij de jaarrekening 2020 is aangegeven dat bij nieuwe commerciële projecten, zoals het onderhavige, bij elke jaarrekening beoordeeld wordt in welke mate er sprake is van risico’s en of het nodig is om eventuele in dat jaar gerealiseerd positief jaarrekeningresultaat van het betreffende gebouw toe te voegen aan deze reserve. Historisch kostenoverzicht Deprezgebouw Het gebouw maakte in het verleden deel uit van de totale complex NS-Werkplaats dat we in 2009 hebben aangekocht. We hebben toen het monumentale Deprez gebouw gerestaureerd voor € 3,45 mln. De onrendabele top op deze investering – ad € 1,3 mln. – hebben we afgedekt door restauratiesubsidies en eenmalige bijdrages uit de eigen reserves: * Provinciale subsidie € 500.000 * Bijdrage uit "Samen investeren" (provinciale regeling) € 170.000 * Reserve Fonds herbestemming historische panden € 210.000 * Reserve 'Opvang gevolgen economische crisis' € 500.000

raad 2022_1244 definitief.docx

4

Het gebouw is vervolgens na oplevering voor € 2,1 mln. verkocht aan TBV Wonen in 2010, gebaseerd op een taxatie. Ook de huidige aankoopsom ad € 2,2 mln. is gebaseerd op een taxatie. Afgezet tegen het tijdverloop (2010-2021) is sprake van een geringe prijsstijging.

Vervolg Na besluit van de raad zullen wij de overeenkomsten bekrachtigen en in uitvoering nemen.

Bijlagen - Collegebesluit 30-11-2021 aankoop Deprez - Bijlage Huurprijsberekening (GEHEIM) - Bijlage Exploitatie (GEHEIM)

Tilburg, 30 november 2021 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

raad 2022_1244 definitief.docx

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders; gelet op artikel 25 Gemeentewet

Besluit 1.

2. 3.

een investeringskrediet beschikbaar te stellen ter grootte van € 2,4 mln. voor de aankoop en aanpassingskosten van het Deprez gebouw aan de Lange Nieuwstraat 172-174 en de kapitaallasten te dekken uit de huuropbrengsten; in afwijking op de financiële verordening de afschrijvingstermijn voor het gebouw vast te stellen op 30 jaar. de door het college opgelegde geheimhouding op grond van artikel 10 lid 2 sub b Wet openbaarheid van bestuur conform artikel 25 Gemeentewet te bekrachtigen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 7 februari 2022.

de griffier,

voorzitter,