02 Notitie Behandeling Zienswijzen Zandstraat 4

Notitie behandeling zienswijzen bestemmingsplan ‘Bgb De Voorste Stroom, 10e herz. (Zandstraat 4)’ Het ontwerpbestemmingsplan ‘Bgb De Voorste Stroom, 10e herz. (Zandstraat 4) ’ heeft van 20 november 2023 tot en met 2 januari 2024 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Er zijn 2 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn tijdig ingekomen en zodoende ontvankelijk. Hierna volgt een zakelijke puntsgewijze samenvatting van de ingekomen zienswijzen en het standpunt van de gemeente hierover. Het standpunt is gebaseerd op de volledige tekst van de zienswijzen; er heeft een integrale beoordeling plaatsgevonden. N.B.: in verband met de toepassing van de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de zienswijzen van particuliere personen geanonimiseerd weergegeven. Er zijn zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan ingediend door: Zienswijze 1

Provincie Noord-Brabant

Zienswijze 2

Waterschap de Dommel

Zienswijze 1 – Provincie Noord-Brabant

1.1

Zienswijze – vestigen niet agrarische functie

In de toelichting op het bestemmingsplan wordt geen onderbouwing gegeven, op welke wijze de niet agrarische functie passend is binnen de visie op het gebied. Er wordt niet nader ingegaan op de aspecten die genoemd worden in artikel 3.73 Interim Omgevingsverordening (IOV). In het plan moet nader worden gemotiveerd wat de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied is en waarom deze ontwikkeling passend is. Daarnaast zal moeten worden onderbouwd waarom dit bedrijf zich niet op een regulier bedrijventerrein kan vestigen. Tevens zal op de overige voorwaarden moeten worden ingegaan, zoals de vraag of het plan bijdraagt aan de omgevingskwaliteit. De provincie is van mening dat de bedrijfsbestemming te algemeen is; in artikel 3.73 lid 2 IOV wordt gevraagd welke specifieke gebruiksactiviteiten worden toegestaan. De provincie verzoekt een nadere aanduiding op te nemen in de planregels.

Reactie gemeente

In paragraaf 2.2.2 van de plantoelichting is een nadere onderbouwing opgenomen met een toets aan de IOV. Hierin is gesteld dat op basis van artikel 3.79 zich onder voorwaarden een niet-agrarische functie kan vestigen op een bestaand bouwperceel in ‘gemengd landelijk gebied’. Ten onrechte wordt hier verwezen naar artikel 3.79. Wij zullen dit herstellen en verwijzen naar artikel 3.73. Daarbij zullen wij in paragraaf 2.2.2 nader ingaan op de voorwaarden gesteld in artikel 3.73, waarbij wij ook de ontwikkelrichting van dit gebied in ogenschouw zullen nemen. Het betreft een kleinschalig aannemersbedrijf met een bedrijfsoppervlakte van minder dan 1000m2, dat voldoet aan de voorwaarden zoals gesteld in artikel 3.73. De locatie ligt in een gemengde omgeving tussen een hoveniers/composteringsbedrijf en een loonbedrijf. Een aannemersbedrijf past in dit gemengde gebied. De vestiging draagt bij aan sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het landelijk gebied, de overtollige bebouwing (tunnelkas en kapschuur) wordt gesloopt en de vestiging heeft geen betrekking op een kantoor, lawaaisport en mestbewerking. In de regels zal de specifieke gebruiksactiviteit worden opgenomen en een gebruiksverbod voor opslag en stalling buiten de gebouwen.

Conclusie

In artikel 2.2.2 van de plantoelichting wordt nader ingegaan op de ontwikkelrichting van het gebied. Het kleinschalige aannemersbedrijf past

binnen de voorwaarden zoals gesteld in artikel 3.73 van de IOV. In de regels wordt de gebruiksfunctie ‘specifieke vorm van bedrijf - aannemer’ en een gebruiksverbod voor opslag en stalling buiten de gebouwen opgenomen. 1.2

1.3

Zienswijze – kwaliteitsverbe‐ tering van het landschap

In de toelichting op het bestemmingsplan is aangegeven dat betreffende ontwikkeling als een zogenaamde categorie 3 ontwikkeling wordt beschouwd. Hierbij dient, volgens de regionale Afspraken Kwaliteitsverbetering Hart van Brabant, 20% van de bestemmingswinst te worden geïnvesteerd in het landschap. De toelichting gaat uit van € 39.000,00 en er wordt verwezen naar het landschappelijk inpassingsplan. Een berekening van het te investeren bedrag ontbreekt, evenals een overzicht van de te investeren maatregelen. Hierdoor is niet duidelijk hoe de landschappelijke inpassing financieel en juridisch wordt geborgd. Gewezen wordt op de, in de toelichting aangegeven, te slopen overtollige bebouwing. Het is echter niet duidelijk welke voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Bovendien is dit niet geborgd. Op basis van het inpassingsplan lijkt de bebouwing toe te nemen.

Reactie gemeente

Naar aanleiding van de zienswijze is de bijdrage voor de landschappelijke inpassing, alsmede het landschappelijk inpassingsplan opnieuw beoordeeld. Door het uitbreiden van het plangebied en het opnemen van een maximale oppervlakte van de bebouwing wordt de berekening voor de investering van de kwaliteitsverbetering landschap anders. De bijdrage voor de kwaliteitsverbetering landschap is berekend met de door de regio vastgestelde rekentool en gaat uit van een agrarisch bouwvlak in de bestaande situatie en een nieuwe bedrijfsbestemming met een bouwvlak van 935m2 in de toekomstige situatie. Daarnaast is de grond waarop de landschappelijke inpassing plaatsvindt, afgewaardeerd door op de verbeelding van het bestemmingsplan deze grond aan te duiden als ‘landschapswaarden’. De bijdrage is 20% van de waardevermeerdering van de grond, hetgeen uitkomt op € 28.935,00. De berekening van de investering van de kwaliteitsverbetering landschap wordt alsnog opgenomen in de bijlage bij de toelichting op het bestemmingsplan. Door Ordito is op 16 mei 2024 een aangepast landschappelijk inpassingsplan overlegd, dat door de gemeentelijke ecoloog en landschapsarchitect als voldoende is beoordeeld. De berekening van de investering komt daarbij op € 33.701,00. Als sloop van de voormalige agrarische bebouwing is de sloop van de nissenhut (tunnelkas) en kapschuur opgenomen.

Deze bebouwing komt ook niet meer terug op het landschapsplan, waarmee aan kan worden genomen dat deze ook daadwerkelijk wordt gesloopt. Het landschapsplan is opgenomen als bijlagen bij de regels, op deze wijze wordt geborgd dat dit landschapsplan uit moet worden gevoerd. Daarnaast zullen wij een voorwaardelijke verplichting opnemen in de planregels, dat de bebouwing daadwerkelijk dient te worden gesloopt.

Conclusie

Er is aangetoond dat de bijdrage voor kwaliteitsverbetering landschap meer dan de minimale investering van € 28.935,00 bedraagt. De berekening van de kwaliteitsverbetering landschap zal worden toegevoegd aan de plantoelichting. In de regels is geborgd dat de landschappelijke inpassing moet worden uitgevoerd en dat de overtollige bebouwing dient te worden gesloopt.

Zienswijze – het plan creëert 2 bouwvlakken

Het plan creëert 2 bouwvlakken binnen de bedrijfsbestemming. Dit is niet wenselijk en maakt splitsing van het bedrijf mogelijk. Op basis van het landschappelijk inpassingsplan lijkt al sprake van 2 percelen. 1 ontsloten aan de Oisterwijksebaan en 1 ontsloten aan de Zandstraat. De provincie wijst erop dat het bestemmingsplan niet mag leiden tot splitsing van het bouwperceel. De provincie adviseert 1 bouwvlak op te nemen met een maximum te bebouwen percentage.

1.4

1.5

Reactie gemeente

Wij gaan mee in het advies van de provincie om 1 bouwvlak op te nemen. De maximaal te bebouwen oppervlakte binnen het bouwvlak bedraagt 935 m2, hetgeen overeenkomt met het uitgangspunt van de bijdrage voor de kwaliteitsverbetering van het landschap.

Conclusie

Er wordt 1 bouwvlak opgenomen met een maximum te bebouwen oppervlakte van 935 m2.

Zienswijze – situering paardenbak

De provincie wijst op de aanwezigheid van een paardenbak buiten het bestemmingsvlak. Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik dient deze binnen het bestemmingsvlak te liggen.

Reactie gemeente

In het verleden lag de paardenbak al buiten het agrarisch bouwvlak maar binnen de bestemming ‘agrarisch’. Deze bestemming wijzigt niet en de situering van de paardenbak ook niet. Desalniettemin zullen wij het plangebied uitbreiden en er een aanduiding voor de paardenbak opnemen.

Conclusie

Het plangebied wordt uitgebreid en er wordt een aanduiding voor ‘paardenbak’ opgenomen.

Zienswijze – inpassingsplan ligt buiten het plangebied

Het inpassingsplan ligt voor een groot deel buiten het plangebied, hetgeen onwenselijk is. Het plan maakt ook niet inzichtelijk hoe vanuit een goede analyse van het landschap en de locatie tot de voorgestelde maatregelen is gekomen. Het inpassingplan maakt geen onderscheid tussen maatregelen die tot de inrichting van het perceel behoren, zoals het bomenlaantje of elementen in de achtertuin, en maatregelen die een bijdrage leveren aan de landschappelijke inpassing of tot kwaliteitsverbetering van het landschap in brede zin kunnen worden gerekend. Als voorbeeld worden de bankjes gegeven die in het plan zijn opgenomen, waarbij de vraag is of deze voor algemeen gebruik zijn of alleen voor de bewoners.

Reactie gemeente

Terecht merkt de provincie op dat de landschappelijke inpassing grotendeels buiten het plangebied wordt gesitueerd. Het plangebied zal worden uitgebreid. Daarbij zal het landschappelijk inpassingsplan uit worden gebreid met de bestaande situatie en een analyse van het plangebied. Tevens zullen de voorgestelde maatregelen nog nader tegen het licht worden gehouden qua bijdrage aan het landschap. Het aangepaste landschapsplan wordt ambtelijk voorgelegd aan provincie voor vaststelling van het bestemmingsplan.

Conclusie

1.6

Het plangebied wordt uitgebreid, waardoor de landschappelijke inpassing binnen het plangebied is gesitueerd. Het landschappelijk inpassingsplan wordt aangepast.

Zienswijze – In de regels in het bestemmingsplan wordt verwezen naar gronden met de aanduiding aanduiding ‘landschapswaarden’. Deze aanduiding staat echter niet op de landschapswaarden verbeelding. Reactie gemeente

Terecht merkt de provincie op dat de aanduiding ‘landschapswaarden’ niet op de verbeelding is opgenomen. Dit zal worden hersteld.

Conclusie

De aanduiding ‘landschapswaarden’ wordt alsnog op de verbeelding opgenomen

1.7

Zienswijze – ontbreken gebruiksverbod Reactie gemeente

In de planregels ontbreekt een gebruiksverbod van opslag en stalling buiten gebouwen. Tevens ontbreekt een verbod op mestbewerking.

Conclusie

In de planregels zal het gebruiksverbod van opslag en stalling buiten de gebouwen en het verbod op mestbewerking worden opgenomen.

Terecht merkt de provincie op dat het gebruiksverbod van opslag en stalling buiten gebouwen en het verbod op mestbewerking niet in de regels is opgenomen. Dit zal worden hersteld. Binnen de bestemming ‘bedrijf’ mag alleen het aannemersbedrijf met een milieucategorie 2 zich vestigen of een daarmee qua milieucategorie verglijkbaar bedrijf. De vestiging van een bedrijf gericht op mestbewerking (milieucategorie 3.2) of mestverwerking (milieucategorie 5.1) is niet mogelijk.

Conclusie: De zienswijze is gegrond en leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan, in die zin dat:  Paragraaf 2.2.2 plantoelichting wordt aangevuld met een toets aan artikel 3.73 IOV  De berekening voor kwaliteitsverbetering landschap wordt toegevoegd aan de toelichting  De aanduiding ‘landschapswaarden’ wordt op de verbeelding opgenomen  De aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – aannemer’ wordt toegevoegd op de verbeelding en regels  2 bouwvlakken wordt gewijzigd in 1 bouwvlak met een maximaal mogelijke bebouwingsoppervlakte van 935m2  Bij verboden gebruik wordt opslag en stalling buiten de bebouwing opgenomen  Het verbod op mestbewerking wordt opgenomen  Het landschappelijk inpassingsplan wordt aangepast  Er wordt een voorwaardelijke verplichting voor de sloop van overtollige bebouwing opgenomen in de planregels

Zienswijze 2 – Waterschap de Dommel 2.1

Zienswijze – onduidelijk of er bouwactiviteiten plaatsvinden

In de toelichting op het bestemmingsplan staat op verschillende plekken dat er geen bouwactiviteiten plaatsvinden en dat alleen sprake is van een bestemmingswijziging. Dit wijkt af van de tekening van de landschappelijke inpassing, waarop een nieuw te bouwen loods en een aanbouw bij de bedrijfswoning is aangegeven. Het waterschap verzoekt duidelijk in de toelichting de daadwerkelijke bouwactiviteiten te beschrijven.

Reactie gemeente

Het bestemmingsplan is opgesteld om de agrarische bedrijfsbestemming te wijzigen in een bedrijfsbestemming. Binnen de agrarische bestemming was een bouwvlak aangeduid waarbinnen meer bebouwing was toegestaan dan nu in de bedrijfsbestemming. Vanuit waterhuishoudkundig oogpunt is er dan ook geen uitbreiding van bebouwing, eerder een verbetering. Het bestemmingsplan laat bouwactiviteiten binnen het bouwvlak toe. De maximale oppervlakte van bebouwing van 935 m2 wordt vastgelegd op de verbeelding. In de planregels is vervolgens een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor waterberging. Bij een aanvraag omgevingsvergunning zal aan de planregels worden getoetst. Dit is in lijn met de bedoeling van de voorwaardelijke verplichting. Daarbij is het perceel van voldoende omvang om de verplichte waterberging aan te kunnen leggen. Overigens zal bij de vaststelling van het bestemmingsplan de regels voor de verplichte waterberging nog in overeenstemming worden gebracht met het parapluplan waterberging & grondwaterbescherming.

Conclusie

Het bestemmingsplan is alleen opgesteld om het gebruik te wijzigen. Bebouwing was reeds toegestaan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal

getoetst worden aan de in de regels opgenomen voorwaardelijke verplichting voor waterberging. 2.2

2.3

2.4

2.5

Zienswijze – regenwaterbergingsopgave Reactie gemeente

Wanneer de bouw van de loods en uitbouw leidt tot een verhard oppervlak van meer dan 500m2, dient de waterparagraaf verder uitgewerkt te worden.

Zienswijze – attentiezone waterhuishouding

Het plangebied is gelegen in de Attentiezone waterhuishouding. Dit is niet opgenomen op de verbeelding en in de planregels, noch beschreven in de toelichting. Het waterschap verzoekt de functieaanduiding ‘attentiezone waterhuishouding’ op te nemen en de instructieregels uit de IOV over te nemen voor het gehele plangebied, ook binnen de bestemming ‘Bedrijf’ en binnen de bouwvlakken.

Reactie gemeente

Terecht merkt het waterschap op dat deze aanduiding ontbreekt. Binnen de gemeente Tilburg wordt hiervoor de dubbelbestemming ‘waterstaat – attentiegebied Natuur Netwerk Brabant’ gebruikt. Deze dubbelbestemming zal op de verbeelding en in de planregels alsnog worden opgenomen.

Conclusie

De dubbelbestemming ‘waterstaat – attentiegebied Natuur Netwerk Brabant’ wordt op de verbeelding en in de planregels opgenomen.

Zienswijze – aanduiding landschapswaarden Reactie gemeente

Artikel 3.1.2 van de regels verwijst naar de aanduiding ‘landschapswaarden’. Deze aanduiding is echter niet op de verbeelding verwerkt.

Zienswijze – advies voor verdere uitwerking

Het waterschap wijst op de Keur-beschermingsgebied waarin het plangebied is gelegen. Dit houdt in dat de poel die is ingetekend in het landschappelijk inpassingsplan niet dieper mag zijn dan 1,20m. Het waterschap betwijfelt of met deze diepte de poel wel dienst kan doen waar deze voor is bedoeld, doordat deze, met een gemiddeld hoogste grondwaterstand van 1,40 tot 1,60 meter onder maaiveld, niet in direct contact zal staan met het grondwater.

Reactie gemeente

Het landschappelijk inpassingsplan is aangepast, zie hiervoor reactie op zienswijze 1.5. Wij hebben hierbij bovenstaande zienswijze aan de initiatiefnemer meegegeven. De poel is hierdoor aangepast naar een wadi.

Conclusie

De opmerking van het waterschap is meegenomen in de aanpassing van het landschappelijk inpassingsplan.

Zie onze reactie bij zienswijze 2.1

De aanduiding ‘landschapswaarden’ wordt alsnog op de verbeelding opgenomen.

Conclusie: De zienswijze is gegrond en leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan, in die zin dat de functieaanduiding waterstaat – attentiegebied Natuurnetwerk Brabant’ op de verbeelding en in de regels wordt opgenomen.