02 Notitie behandeling zienswijzen bp Piushavengebied 2009, 8e herz

Notitie behandeling zienswijze bestemmingsplan ‘Piushavengebied 2009, 8e herziening (Vendeliersstraat 77-79)’ Het ontwerpbestemmingsplan ‘Piushavengebied 2009, 8e herziening (Vendeliersstraat 77-79)’ en de aanvraag omgevingsvergunning (Z-HZ_WABO-2023-01266) hebben van 20 november 2023 tot en met 2 januari 2024 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Er zijn 4 zienswijzen ingediend. Er zijn tevens 2 zienswijzen tegen de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. De zienswijzen zijn tijdig ingekomen en zodoende ontvankelijk. Hierna volgt een zakelijke puntsgewijze samenvatting van de ingekomen zienswijzen en het standpunt van de gemeente hierover. Het standpunt is gebaseerd op de volledige tekst van de zienswijzen; er heeft een integrale beoordeling plaatsgevonden. N.B.: in verband met de toepassing van de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de zienswijzen van particuliere personen geanonimiseerd weergegeven. Er zijn zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan ingediend door: Zienswijze 1

Bewoners Tournooistraat 2

Zienswijze 2

Bewoner Slotstraat 9

Zienswijze 3

Bewoner Slotstraat 2

Zienswijze 4

Bewoners van de Vendeliersstraat, Slotstraat, Van de Coulsterstraat en de Tournooistraat

Zienswijze 1 – bewoner Tournooistraat 2 Zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan 1.1

1.2

Zienswijze – Huidige woning als gemeenschap

De reclamanten geven aan dat de huidige woning niet slechts een huis is, maar een toevluchtsoord waar oprechte verbindingen zijn ontstaan. De sloop zou niet alleen fysieke verplaatsing van de bewoners betekenen, maar ook verstoring van de gevormde familiebanden.

Reactie gemeente

Wij begrijpen dat de voorgestelde sloop en verhuizing voor bewoners een emotionele impact kan hebben. Echter, het besluit om het pand te slopen is gebaseerd op zorgvuldige afwegingen van diverse belangen, waaronder de behoefte aan nieuwe betaalbare woningen. Het belang tot de bouw van duurzame betaalbare woningen is groter dan het belang van de huidige huurders tot behoud van hun huidige kamer. Wij hebben daarbij de huidige staat van het gebouw en de woonkwaliteit afgewogen.

Conclusie

Het belang tot de bouw van duurzame betaalbare woningen is groter dan het belang van de huidige huurders.

Zienswijze – Onzekerheid nieuwe huisvesting

De reclamanten benadrukken de uitdaging van de Nederlandse huizenmarkt voor niet-Nederlandse sprekers. Het tekort aan beschikbare accommodaties zorgt voor stress onder huiszoekenden. Daarnaast geven de reclamanten aan dat de stress en onzekerheid over het vinden van nieuwe huisvesting hun welzijn en academische prestaties beïnvloeden.

Reactie gemeente

Wij begrijpen dat de vertraging in de bouwplannen voor de huurders mogelijk voor extra onzekerheid zorgt. De initiatiefnemer heeft de huurders sinds 2020 geïnformeerd over de ontwikkeling en dat ze er om die reden niet kunnen blijven wonen. Daarnaast is er aangegeven door de initiatiefnemer dat zij kunnen helpen bij het zoeken naar een vervangende woonruimte.

Conclusie

De huurders zijn al lange tijd op de hoogte van de ontwikkeling. De initiatiefnemer is bereid mee te zoeken naar vervangende woonruimte.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Zienswijze 2 – bewoner Slotstraat 9 Zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan 2.1

Zienswijze – Privacy achtertuinen

De reclamant spreekt zich uit tegen het appartementencomplex van drie woonlagen met balkons aan de achterzijde. Hij geeft aan dat het voornemen om in de achtertuin van het nieuw te bouwen complex een groene buffer te creëren, marginaal is en de privacy van de achtertuinen van de bewoners van de Slotstraat niet waarborgt. Eventuele maatregelen lijken niet te zijn overwogen door de initiatiefnemer. Mocht de voorgnomen nieuwbouw zoals nu gepland doorgaan, zal de reclamant zich beroepen op schadevergoeding na planschade.

Reactie gemeente

De woningen die recht achter de tuin van reclamant zijn gelegen zijn niet voorzien van balkons. Enkel de appartementen die zijn gesitueerd aan de Vendeliersstraat hebben op de hoek een balkon. Deze balkons zijn op grote afstand van de tuin van reclamant gelegen, waarbij geen rechtstreeks uitzicht op de tuin ontstaat. De ramen in de studio’s van de studentenhuisvesting geven op zich wel rechtstreeks zicht op de tuin, echter de afstand tussen de ramen en de achterste perceelsgrens bedraagt circa 6 meter, hetgeen ruim meer is dan als minimale afstand in het burgerlijk wetboek is genoemd, namelijk 2 meter. Daarbij waren in het bestaande gebouw hier ook ramen aanwezig. Wij stellen dan ook dat het woon- en leefklimaat door de ontwikkeling niet wordt beperkt. Met de initiatiefnemer is een planschadeovereenkomst afgesloten. Omwonenden kunnen, indien en voor zover zij van mening zijn dat er waardevermindering plaats vindt van hun woningen vanwege het vaststellen van het bestemmingsplan, een verzoek om tegemoetkoming in de planschade indienen bij de gemeente zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is. Een eventuele toekomstige claim zal op haar eigen merites worden beoordeeld en volgens de daarvoor geldende wettelijke procedure worden behandeld. De gemeente beoordeelt niet zelf of sprake is van planschade maar zal het verzoek uitzetten bij een onafhankelijk deskundig bureau.

De eventuele schadebedragen zijn voor rekening van de initiatiefnemers. Zie ook de website over planschade van de gemeente Tilburg.

2.2

Conclusie

De ramen van de studio’s zijn op voldoende afstand van de perceelsgrens gelegen.

Zienswijze – Procedure

Het is de reclamant niet duidelijk of het gaat om een voorbereidende procedure of een vergunningsaanvraag, waartegen bezwaar gemaakt kan worden.

Reactie gemeente

De initiatiefnemer heeft een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend, welke wordt gecoördineerd met de herziening van het bestemmingsplan. Tegen beide besluiten is beroep bij de Raad van State mogelijk.

Conclusie

Tegen bestemmingsplan en omgevingsvergunning kan beroep bij de Raad van State worden ingesteld.

2.3

Zienswijze – Uitnodiging mondelinge toelichting Reactie gemeente

Conclusie

Reclamant nodigt uit om zijn zienswijze vanuit zijn huis en tuin toe te lichten, zodat het huidige gebouw bekeken kan worden.

Op 12 februari 2024 is de initiatiefnemer en architect bij de bewoner van de Slotstraat 9 geweest om de situatie te bekijken. Tijdens dit gesprek heeft de initiatiefnemer voorgesteld om op zijn kosten en op grond van de bewoner een groene haag/bomenrij te plaatsen om inkijk te voorkomen. Dit voorstel is uitgewerkt in de gespreksnotitie d.d. 12 februari 2024. De initiatiefnemer heeft voorgesteld op zijn kosten een groene haag/bomenrij te plaatsen.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Zienswijze 3 – bewoner Slotstraat 2 Zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan 3.1

Zienswijze – parkeren

Volgens reclamant is de Parkeerbalans zoals is opgenomen als bijlage 3 bij de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan onjuist. De gehanteerde parkeernormen zouden niet overeenkomstig de vigerende nota ‘Parkeernormen Tilburg 2017’ zijn, waardoor de reclamant op een andere parkeerbehoefte is uitgekomen.

Reactie gemeente

Reclamant merkt terecht op, dat de parkeerbalans zoals opgenomen in de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan niet juist is. Deze was gebaseerd op de nota parkeernormen 2023. Deze nota was ten tijde van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan nog niet in werking, waardoor voor het bestemmingsplan en vergunning de nota parkeernormen 2017 nog geldt. Wij hebben de parkeerbalans hierop aangepast (zie bijlage bij deze notitie). Het bouwplan voldoet niet aan het basisprincipe in de Nota Parkeernormen Tilburg 2017, dat de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden opgelost. Door toepassing van artikel 12.3.3 van het bestemmingsplan, juncto artikel 3.2.3 van de Nota Parkeernormen Tilburg 2017 kan afgeweken worden voor het parkeren, door alle woningen op de BROP (beperkt recht op parkeerproduct) lijst te plaatsen. Er worden dan ook geen parkeerproducten verstrekt aan toekomstige bewoners (en bezoekers). Hiermee wordt voorkomen dat in het openbaar gebied wordt geparkeerd. Van deze afwijkmogelijkheid kan gebruik gemaakt worden indien het een doelgroep betreft met geen of nauwelijks autobezit. Bij de zelfstandige studenteneenheden is hier sprake van. Het bewonersaandeel van de overige woningen en het bezoekersaandeel van het gehele project dient echter wel op eigen terrein opgelost te worden. Dit is het geval.

In de bijlage is een berekening gevoegd waarbij het bewonersdeel van de zelfstandige studenteneenheden buiten beschouwing gelaten is. Op het maatgevende moment zijn er 8 parkeerplaatsen op eigen terrein nodig. Op het terrein zijn 11 parkeerplaatsen voorzien. Nb: voor 3 bestaande woningen zijn al parkeervergunningen uitgegeven. Deze bestaande parkeervergunningen worden vervangen voor 3 nieuwe woningen.

Conclusie

Door toepassing van 12.3.3 van het bestemmingsplan, juncto artikel 3.2.3 van de Nota Parkeernormen Tilburg 2017 wordt afgeweken van het bestemmingsplan. De woningen worden geplaatst op de BROP-lijst. De

bewoners en de bezoekers komen niet in aanmerking voor enig parkeerproduct van de gemeente Tilburg. 3.2

Zienswijze – studentenhuisvest ing

Ter plaatse van de aanduiding 'studentenhuisvesting' wordt in het ontwerpbestemmingsplan uitsluitend (on)zelfstandige studentenhuisvesting toegestaan. De ontwerp-omgevingsvergunning en bijbehorende documenten geven echter geen duidelijkheid over studentenhuisvesting. Het bestemmingsplan geeft aan dat de woningen bedoeld zijn voor voltijdstudenten en als sociale huurwoningen worden uitgevoerd. De reclamant vraagt hoe de gemeente van plan is dit planologisch te handhaven om toekomstige strijdigheden te voorkomen. Het bestemmingsplan eist dat studentenhuisvesting in de sociale huursector voor minstens 10 jaar moet worden gewaarborgd. Reclamant vindt deze termijn vreemd, omdat de aanduiding 'studentenhuisvesting' na deze periode nog steeds aanwezig is, wat mogelijk leidt tot planologische strijdigheid als het pand na die termijn voor andere doeleinden wordt gebruikt.

Reactie gemeente

De tekeningen en besluit tot omgevingsvergunning worden aangepast, zodat duidelijk blijkt dat aan de Tournooistraat enkel 32 studio’s ten behoeve van studentenhuisvesting worden toegestaan. Het bestemmingsplan bestaat uit verbeelding en regels, die in samenspraak moeten worden gelezen. Op de verbeelding staat de aanduiding ‘sth’, echter in de regels wordt deze aanduiding beperkt tot minimaal 10 jaar na oplevering van de woningen. Dit wil niet zeggen dat de woningen zonder meer gebruikt kunnen gaan worden voor een andere doelgroep dat studenten. In dat geval zal er een nieuwe toets aan het op dat moment geldende beleid worden gedaan. Zo zal, wanneer geen sprake is van een bijzondere doelgroep zoals benoemd in artikel 4.6.2 van het bestemmingsplan, terug worden gevallen op de minimale oppervlakte van de woning zoals benoemd in artikel 4.1.1 en kan dit consequenties hebben voor het benodigde aantal parkeerplaatsen.

3.3

3.4

Conclusie

De tekeningen en het besluit worden aangepast, waardoor vast wordt gelegd dat de woningen enkel als studentenhuisvesting mogen worden gebruikt.

Zienswijze – bodem

Volgens het bestemmingsplan is bouwen, veranderen of uitbreiden alleen toegestaan als bodemonderzoek aantoont dat er geen risico's zijn voor toekomstige bewoners. Reclamant benadrukt dat het bodemonderzoek daarmee een planologisch thema is geworden. Er blijft een strijdigheid met het bestemmingsplan bestaan zolang er geen bodemonderzoek is ingediend dat aantoont dat er geen risico's zijn.

Reactie gemeente

Wij zijn het met reclamant eens dat het gesteld in artikelen 3.2.1 sub c en 4.2.1 sub c. overbodig is, aangezien het verbod tot bouwen op verontreinigde grond reeds in artikel 8 van de Woningwet, juncto artikel 2.1.5 van de Bouwverordening Tilburg is opgenomen. We verwijderen deze regel uit het bestemmingsplan.

Conclusie

Artikelen 3.2.1 sub c en 4.2.1 sub c. van de regels worden uit het bestemmingsplan gehaald.

Zienswijze – bouwhoogtes

De maximaal toegestane bouwhoogtes op de verbeelding van de Tournooistraat en de Vendeliersstraat komen niet overeen met de bouwhoogtes uit het bouwplan. De reclamant verzoekt om de hoogteaanduidingen op de verbeelding af te stemmen op de werkelijke hoogtes

van de toekomstige bebouwing, om in de toekomst extra bouwlagen te voorkomen.

3.5

Reactie gemeente

De hoogteaanduidingen zijn aanpast. Aan zowel de Vendeliersstraat als de Tournooistraat zijn deze teruggebracht van 12 meter naar 11 meter. De maximale hoogte van de fietsenstalling is teruggebracht van 5 meter naar 4 meter.

Conclusie

De bouwhoogte wordt op de verbeelding gewijzigd in respectievelijk 11 en 4 meter.

Zienswijze – parkeerterrein

De aanduiding 'parkeerterrein' op de verbeelding is onjuist, aangezien een deel van het beoogde parkeerterrein op eigen terrein zich onder een deel van het hoofdgebouw bevindt. Reclamant verzoekt om de gronden met de aanduiding 'parkeerterrein' op de verbeelding uit te breiden en correct weer te geven over het volledige gebied dat ingericht zal worden als parkeerterrein. Boven het parkeerterrein aan de Tournooistraat is een bouwvlak gelegen voor de bestemming "Wonen-Gestapeld" op de eerste en tweede verdieping. Om te voorkomen dat de begane grond wordt bebouwd ten koste van het parkeerterrein, verzoekt reclamant om een expliciete aanduiding op de verbeelding en regels in de planvoorschriften op te nemen die voorkomen dat de begane grond bebouwd kan worden.

3.6

Reactie gemeente

Een gedeelte van de overbouwing ligt over aan de aanduiding ‘parkeerterrein’. Deze grond is echter mede bestemd voor parkeerterrein. Het is dus niet verplicht het parkeerterrein op deze locatie aan te leggen. De aanduiding ‘parkeerterrein’ is enkel opgenomen om een onderscheid te maken tussen het erf, behorende bij de grondgebonden woningen en het voor alle bewoners toegankelijke parkeerterrein. Om te voorkomen dat het parkeerterrein alsnog gedeeltelijk wordt bebouwd, zullen wij op de verbeelding de aanduiding ‘onderdoorgang’ opnemen. In de regels wordt hiervoor een artikel opgenomen, waarmee bebouwing ter plaatse van de onderdoorgang verboden is.

Conclusie

Op de verbeelding zal ter plaatse van het bouwvlak dat overeenkomt met de aanduiding ‘parkeerterrein’, de aanduiding ‘onderdoorgang’ worden opgenomen.

Zienswijze – Stikstof

De reclamant stelt dat de stikstofberekeningen en de memo stikstofdepositie dateren van oktober 2023 en dat ze niet zijn opgesteld conform de laatste update van de AERIUS-calculator, d.d. 3 november 2023 en 6 november 2023, welke gold ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan.

Reactie gemeente

De stikstofberekeningen zijn inmiddels aangepast Aeriuscalculator. De conclusie blijft evenwel hetzelfde.

Conclusie

Bij de bijlage bij het bestemmingsplan zullen de actuele stikstofberekeningen worden gevoegd.

op

de

laatste

Zienswijze tegen de omgevingsvergunning 3.7

Zienswijze – parkeren

De reclamant stelt dat het parkeren in strijd is met het bestemmingsplan en dat deze strijdigheid niet is opgemerkt en gemotiveerd in het ontwerpbesluit.

De door de architect gebruikte parkeernormen zijn onjuist en niet conform de geldende nota ‘Parkeernormen Tilburg 2017’. De reclamant stelt dat het voorgenomen aantal parkeerplaatsen op eigen terrein niet toereikend zijn ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. Om aan het bestemmingsplan te voldoen, moeten er in totaal 19,5 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Als er minder parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, moet de gemeente gemotiveerd van het bestemmingsplan afwijken. Als de nulvergunningenregeling wordt toegepast, moeten duidelijke voorwaarden worden opgenomen, waaronder het informeren van toekomstige bewoners dat ze op de BROP-lijst geplaatst worden en geen recht hebben op gemeentelijke parkeerproducten en bezoekersregeling. De reclamant vraagt hoe wordt geborgd dat de bewoners en bezoekers van de kleinere studio’s geen gebruik maken van de parkeerplaatsen op eigen terrein? Dit zou enkel werken wanneer de parkeerplaatsen verplicht mee verkocht/verhuurd worden met de luxe appartementen en grondgebonden woningen en het terrein niet toegankelijk is voor anderen dan bewoners en bezoekers van de luxe appartementen en hun bezoekers.

3.8

Reactie gemeente

Zie reactie bij 3.1 van de nota zienswijzen. Het is aan de ontwikkelaar om te bepalen wie, en onder welke voorwaarden, er gebruik mag en kan maken van de parkeerplaatsen op eigen terrein. Doordat bewoners niet in aanmerking komen voor enig parkeerproduct, zal de parkeerdruk in het openbaar gebied ten gevolge van deze ontwikkeling niet toenemen.

Conclusie

Er wordt niet voldaan aan het basisprincipe uit de Nota Parkeernormen Tilburg 2017, dat op eigen terrein in de parkeerbehoefte wordt voorzien. Door toepassing van 12.3.3 van het bestemmingsplan, juncto artikel 3.2.3 van de Nota Parkeernormen Tilburg 2017 wordt afgeweken van het bestemmingsplan. De woningen worden geplaatst op de BROP-lijst. De bewoners en de bezoekers komen niet in aanmerking voor enig parkeerproduct van de gemeente Tilburg.

Zienswijze – Studio’s/student eneenheden

Ter plaatse van de aanduiding ‘studentenhuisvesting’ is volgens het bestemmingsplan uitsluitend (on)zelfstandige studentenhuisvesting toegestaan. Reclamant wijst erop dat de 32’s studio’s, zoals beschreven in het besluit, wat anders zijn en niet dezelfde doelgroep kennen. Het vergunnen van de studio’s ter plaatse van de aanduiding ‘studentenhuisvesting’ is in strijd met het bestemminsplan. Het aanvraagformulier en de tekeningen geven ook blijk van studio's in plaats van (on)zelfstandige studentenhuisvesting. Voor correcte naleving zou dit moeten worden aangepast en dient dit geborgd te worden in het besluit. Daarnaast stelt reclamant dat het begrip 'studentenhuisvesting' specifiek moet worden geborgd als betrekking hebbend op 'personen die voltijd studeren aan universiteit, hogeschool of MBO-opleiding en die worden uitgevoerd als sociale huurwoning'. De reclamant vraagt voor een correcte borging in het besluit en onderbouwing van hoe de (on)zelfstandige studentenhuisvesting voor minimaal 10 jaar wordt gewaarborgd.

Reactie gemeente

Zie reactie bij 3.2 van de nota zienswijzen. De eigenaar/verhuurder van het pand is verplicht om bij verhuur te vragen naar een inschrijfbewijs van studie

aan universiteit, hogeschool of MBO)-opleiding (op te vragen via DUO, Dienst Uitvoering Onderwijs), waarbij deze jaarlijks opnieuw moet worden getoond.

3.9

3.10

Conclusie

Handhaving is mogelijk, wanneer geen inschrijfbewijs van studie kan worden getoond. In eerste instantie is dit de verantwoording van de eigenaar/verhuurder, maar bij twijfel kan de gemeente hier ook om vragen.

Zienswijze – Oppervlakte studio’s/student enhuisvesting

De reclamant wijst op een strijdigheid in verband met de oppervlakte van kleine studio's of studenteneenheden. In het ontwerpbesluit wordt volgens de reclamant ten onrechte niet aangemerkt dat de kleine studio's zelfstandige gestapelde woningen zijn en kleiner dan 50 m² GBO. Binnenplanse afwijking voor kleinere woningen is alleen mogelijk bij een specifiek woonconcept bedoeld voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals vermeld in de update stedelijke ontwikkelingsstrategie (bijlage bestemmingsplan). De reclamant stelt dat het voorgestelde woonconcept niet als specifiek kan worden beschouwd. Het moet onderbouwd worden aan de hand van het ontwikkelperspectief van Tilburg University.

Reactie gemeente

In de Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen d.d. september 2021 hoofdstuk 4 is de kwalitatieve opgave opgenomen. Hierin zijn kleine appartementen voor specifieke doelgroepen benoemd (pag. 20 Update ontwikkelingsstrategie). In het document is aangegeven dat medewerking kan worden verleend aan appartementen kleiner dan 50m2 GBO voor de onder andere de doelgroep ‘studenten’. In het bestemmingsplan is in artikel 4.6.2 een afwijkingsmogelijkheid opgenomen, om een kleinere gebruiksoppervlakte van de woningen toe te staan. Hierbij wordt verwezen naar de ‘update stedelijke ontwikkelstrategie’. De bijlage die bij de toelichting op het bestemmingsplan is gevoegd is onjuist. Deze wordt vervangen door hiervoor genoemde ‘Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen d.d. september 2021’. Om te voorkomen dat de woningen door een andere doelgroep in gebruik worden genomen, is de aanduiding ‘sth’ (studentenhuisvesting) opgenomen.

Conclusie

Het plan levert een bijdrage aan de kwalitatieve opgave van studentenhuisvesting. Bij de toelichting op het bestemmingsplan wordt de ‘Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen d.d. september 2021’ gevoegd.

Zienswijze – bodemonderzoek

Het ontwerpbesluit geeft aan dat het plan in strijd is met een artikel uit het bestemmingsplan. Volgens dit artikel is bouwen, veranderen of uitbreiden alleen toegestaan als bodemonderzoek aantoont dat er geen risico's zijn voor toekomstige gebruikers binnen het plangebied. Het aanleveren van bodemonderzoeksresultaten voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden en het uitstellen van de inwerkingtreding van het besluit lossen deze strijdigheid niet op. De reclamant stelt dat er afgeweken moet worden van het bestemmingsplan, aangezien het bodemonderzoek in dit plan een planologisch aspect is geworden.

Reactie gemeente

Zie reactie bij punt 3.3 Artikelen 3.2.1 sub c. en bestemmingsplan gehaald.

4.2.1 sub c. van de regels worden uit het

Bij de aanvraag is nog geen bodemonderzoek gevoegd. Reden hiervoor is dat eerst een deel van de bestaande bebouwing gesloopt moet worden, alvorens het te bebouwen terrein goed onderzocht kan worden. In de vergunning wordt daarom een voorschrift opgenomen dat er na sloop van een deel van de

bestaande bebouwing nog een bodemonderzoek uitgevoerd moet worden en ter beoordeling en goedkeuring ingediend moet worden. Dit in combinatie met een uitgestelde inwerkingtreding opgenomen op grond van artikel 6.2c van de Wabo. Dit betekent concreet dat de vergunning pas in werking treedt nadat aangetoond is dat de bodem geschikt is om op te bouwen voor betreffende gebruiksfunctie. Dit wordt als volgt geformuleerd in de beschikking: Inwerkingtreding activiteit '(ver)bouwen van een bouwwerk' Andere vergunningsstelsel hebben invloed op de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning. ▪Voor de bouwlocatie bestaat een redelijk vermoeden dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging. De vergunning voor de activiteit ‘(ver-)bouwen van een bouwwerk’ treedt op grond van artikel 6.2c Wabo niet in werking, zolang: a. Op grond van de Wet bodembescherming niet is vastgesteld dat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en waarvan spoedige sanering noodzakelijk is. Dit dient op basis van een onderzoek conform de NEN 5740, of NTA 5725 bij een nader onderzoek te worden bepaald. b. Er niet is ingestemd met een saneringsplan en het desbetreffende besluit niet in werking is getreden, of, c.

Er geen melding van een voornemen tot sanering in het kader van het Besluit Uniforme Saneringen (BUS melding) is gedaan en de bij of krachtens artikel 39b, lid 3 van de Wet bodembescherming gestelde termijn is verstreken.

3.11

3.12

Conclusie

Artikel 4.2.1 sub c. van de regels wordt uit het bestemmingsplan gehaald. In de beschikking wordt een voorwaarde opgenomen dat er na sloop van een deel van de bestaande bebouwing nog een bodemonderzoek uitgevoerd moet worden.

Zienswijze – archeologie

Reclamant geeft aan dat het plan in strijd lijkt met de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’. Er wordt voor meer dan 30m² gebouwd buiten de contouren van de huidige bebouwing. Ook is er geen archeologisch rapport aanwezig.

Reactie gemeente

In het archeologisch bureauonderzoek van Transect projectcode 23010016, concept d.d. 23-02-2023, als bijlage bij de toelichting op het bestemmingsplan opgenomen, is als advies opgenomen om een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren in het plangebied. Dit advies wordt niet overgenomen door de gemeente. Gezien de in het plangebied aanwezige bebouwing (die slechts gedeeltelijk gesloopt wordt) en de verwachte verstoringen door onderkelderingen, blijft er nog maar een erg klein deel van het plangebied over waarbinnen mogelijke archeologische waarden aanwezig zijn. Archeologisch onderzoek daarvan wordt niet zinvol geacht. Daarom wordt de dubbelbestemming ‘waarde-archeologie’ van de verbeelding en in de regels geschrapt.

Conclusie

Nader archeologisch onderzoek wordt niet als zinvol geacht. De dubbelbestemming ‘waarde-archeologie’ wordt uit het bestemmingsplan geschrapt.

Zienswijze – riolering

Reclamant geeft aan dat het onduidelijk is of het plan voldoet aan de waterberging uit het advies water en riolering.

Reactie gemeente

In het bouwplan zijn infiltratiekratten voorzien. In de notitie riolering zijn echter nog enkele (uitvoeringstechnische) opmerkingen gemaakt op het rioleringsplan. In de ontwerpvergunning is daarom het volgende voorschrift opgenomen: Aan dit besluit zijn de volgende specifieke voorwaarden verbonden: In de uitwerking van de riolering dient voldaan te worden aan de voorwaarden in het document “Notitie riolering_8-11-2023” Onder de nader in te dienen gegevens is het rioleringsplan benoemd. Zodra dit uiterlijk 3 weken voor uitvoering van betreffend onderdeel ingediend is, vindt er nog een definitieve toetsing plaats.

Conclusie

Door het stellen van voorwaarden en het voorschrift dat er nog een definitief rioleringsplan ingediend moet worden, wordt geborgd dat de definitieve uitwerking van het rioleringsplan voldoet aan de gewenste uitgangspunten.

Conclusie: De zienswijze is gedeeltelijk gegrond en leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan en het besluit omgevingsvergunning, in die zin dat: t.a.v. het bestemmingsplan: De bouwhoogte van respectievelijk 12 en 5 meter op de verbeelding wordt aangepast naar respectievelijk 11 en 4 meter. Artikel 3.2.1 sub c van de regels wordt geschrapt. Artikel 4.2.1 sub c van de regels wordt geschrapt. De aanduiding ‘onderdoorgang’ op de verbeelding en in de regels wordt opgenomen. de dubbelbestemming ‘waarde-archeologie’ wordt geschrapt. De actuele stikstofberekeningen als bijlagen bij de toelichting worden gevoegd. bijlage X op de toelichting wordt vervangen door ‘Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen d.d. september 2021’. t.a.v. het besluit omgevingsvergunning: Een binnenplanse afwijking op grond van artikel 12.3.3 van het bestemmingsplan, juncto artikel 3.2.3 van de Nota Parkeernormen Tilburg 2017 wordt toegevoegd in het besluit, ten einde af te wijken van de parkeernorm. Een binnenplanse afwijking op grond van artikel 4.6.2 van het bestemmingsplan wordt toegevoegd aan het besluit, ten einde af te wijken voor de grootte van de zelfstandige studenteneenheden. De strijdigheid met artikel 4.2.1 sub c. van de regels uit het bestemmingsplan wordt verwijderd uit het besluit

Zienswijze 4 – bewoners van de Vendeliersstraat, Slotstraat, Van de Coulsterstraat en de Tournooistraat Zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan en de omgevingsvergunning 4.1

Zienswijze – bewonersbrief en verlenging

Reclamanten konden ontwerpbestemmingsplan en tekeningen niet vinden, via de link in de bewonersbrief. Daarnaast geven ze aan dat de betreffende medewerker zoals genoemd in de bewonersbrief niet bereikbaar was. Omdat reclamanten moeite hadden met het verkrijgen van de relevante informatie, verzoeken ze om een verlenging van de termijn om hun zienswijze volledig te kunnen indienen.

Reactie gemeente

De kennisgeving over terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is op de gebruikelijke wettelijk voorgeschreven wijze gepubliceerd in het gemeenteblad en geplaatst op de websites https://www.officielebekendmakingen.nl/ en www.ruimtelijkeplannen.nl. In de bewonersbrief is voor de tekeningen van de ontwerp-omgevingsvergunning

verwezen naar de gemeentelijke website. Hier zijn de tekeningen inderdaad niet te vinden, maar er wordt wel doorgelinkt naar de website van www.officielebekendmakingen.nl. Bij de publicatie is een downloadlink opgenomen voor de ontwerpbeschikking en bijlagen bij het ontwerpbesluit. Er heeft ook gedurende de periode van terinzagelegging een telefoongesprek plaatsgevonden met reclamant, waarin toegelicht is hoe de ontwerpbeschikking en bijlagen gedownload konden worden. Wij hebben na sluiting van de zienswijzetermijn geen zienswijzen meer ontvangen, hetgeen er op duidt dat eenieder voldoende gelegenheid heeft gehad om een zienswijze in te dienen over het ontwerpbestemmingsplan. Bovendien had een reclamant een pro forma zienswijze in kunnen dienen, waarbij de raad de reclamant op grond van het zorgvuldigheidsbeginsel nader in de gelegenheid had kunnen stellen om tot een zienswijze met gronden te komen.

4.2

Conclusie

De ter inzagelegging van bestemmingsplan en omgevingsvergunning is correct gepubliceerd. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat reclamanten in hun belangen zijn geschaad.

Zienswijze – woonmilieu/priv acy

Reclamanten vinden de bouwhoogte van 12 meter te hoog. Er zou geen sprake zijn van ‘rekening houden met de bestaande woonstructuur’. Reclamanten willen dat de maximale bouwhoogte wordt beperkt tot de hoogte van de huidige twee bouwlagen en dat er geen ‘optopping’ van het bestaande gebouw plaatsvindt. Door de komst van de balkons aan de zijde van de woningen van de Vendeliersstraat en Slotstraat wordt de privacy aanzienlijk verminderd. Reclamanten stellen dat er geen zorgvuldige afweging is van hun belangen. Het belang van voldoende privacy kan niet worden weerlegd met de 2 meter afstand t.o.v. hun perceelsgrens. Hierdoor zijn het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp-vetgunning in strijd met art. 3.4 Awb. Reclamant stelt dat het plan zelf bevestig dat er geen rekening wordt gehouden met hun woonmilieu. “Een uitgangspunt is de privacy van de woningen aan de Slotstraat” zou betekenen dat er geen rekening wordt gehouden met de woningen aan de Vendeliersstraat. Diverse vensters geven uitzicht op hun huizen/erf. Het is de reclamanten niet duidelijk of deze allemaal noodzakelijk zijn en/of er alternatieven zijn. Reclamanten geven enkele oplossingen, zoals gebruik van ondoorzichtig glas en groenbeplanting. De twee bomen als gevolg van de herplantplicht zijn onvoldoende om de reclamanten hun privacy te waarborgen.

Deze dienen over de volledige lengte van de buitenruimte geplaatst te worden. Met het huidige bouwplan kan niet worden gesproken van een goede ruimtelijke ordening. Privacy en rust in hun eigen woningen zorgen voor stressvermindering en emotioneel welzijn.

Reactie gemeente

De hoogte van het bouwvlak direct naast de Vendeliersstraat 81 bedraagt maximaal 11 meter. De verbeelding is hierop aangepast. Binnen deze bouwhoogte kunnen 3 bouwlagen worden gebouwd. Die hoogte is vergelijkbaar met 2 lagen plus kap, wat de overwegende bouw in de bestaande buurt is. Daarnaast is een hoogteaccent met een bouwhoogte van 15 meter mogelijk. Binnen dit gedeelte is een vierde bouwlaag gepland, waarbinnen het penthouse is gesitueerd. Met deze hoogten is rekening gehouden met de bestaande gebouwenstructuur. Het hoogteaccent van max. 15 meter aan de Vendeliersstraat is op 3 manieren stedenbouwkundig passend:

-

Het opgehoogde hoekpand ligt centraal aan het Vendelierspark. Doordat aan de overzijde van de Vendeliersstraat geen bebouwing staat, is er ruimte en zicht voor iets meer massa. De hoogte is vrijwel gelijk aan die van de andere wat hogere massa aan de noordwestelijke hoek van het Vendelierpark, op de hoek van de Tamboerskade; De Piushaven kent 3 typen hoogtes: de industriële basislaag (ca 2 a 3 bouwlagen), de nieuwe stadslaag (ca 5 a 6 bouwlagen) en de hoogteaccenten (ca 8 a 16 bouwlagen). Binnen deze opbouw zit het nieuwe hoekpand tussen de industriële en de nieuwe stadslaag. Daarmee is het plan binnen het Piushavengebied een relatief bescheiden toevoeging; De opbouw van het hoekpand van 2 bouwlagen, goot en daarboven een kap sluit aan bij de kenmerken van de bestaande panden in de wijk. De kap wordt alleen op de hoek Tournooistraat – Veldeliersstraat aangevuld met een relatief bescheiden verhoging, Op de 1e en 2e verdieping zijn in de zijgevel vensters en aan de achterzijde van de appartementen balkons gepland. De afstand van deze vensters en balkons tot de naastgelegen woning aan de Vendeliersstraat 81 bedraagt circa 2,40 meter. De overige vensters zijn op nog grotere afstand van de perceelsgrenzen gelegen. In onze afweging van een goede ruimtelijke ordening betrekken wij onder andere het Burgerlijk Wetboek (BW).

Op grond van artikel 5:50 BW is de minimale afstand van balkons, vensters etc. die rechtstreeks zicht hebben op andermans perceel, 2 meter. Hier wordt ruim aan voldaan. Daarbij liggen de vensters in de zijgevels van de appartementen zo goed als parallel aan de zijgevel van de woning Vendeliersstraat 81, waardoor vanuit de vensters nauwelijks uitzicht op de achtertuin is. Tevens nemen wij in overweging dat reclamanten woonachtig zijn in een sterk stedelijke omgeving, waar de afstanden onderling kleiner zijn dan in een rustige woonomgeving. Wij wijzen erop dat enkel vensters die rechtstreeks uitzicht bieden op omliggende percelen mee worden genomen in de afweging. Desondanks heeft de initiatiefnemer in een gesprek met de bewoner van Vendeliersstraat 81 toegezegd om de mogelijkheid tot een privacyscherm aan de zijde van het balkon te onderzoeken. Door de initiatiefnemer worden in de gemeenschappelijk tuin 2 bomen geplant die het zicht op de achterliggende percelen enigszins wegneemt. Daarbij wijzen wij erop dat in de bestaande situatie in het bestaande pand reeds ramen met uitzicht op de achtertuinen aanwezig zijn.

4.3

Conclusie

De maximale bouwhoogte in het bestemmingsplan is aangepast op de aangevraagde vergunning. Alle vensters en balkons liggen op meer dan 2 meter van de perceelsgrenzen. Gezien de ligging in het stedelijk gebied, wordt hiermee voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. In overleg met de bewoner Vendeliersstraat 81 wordt de mogelijkheid tot een privacyscherm aan een zijde van het balkon onderzocht.

Zienswijze – parkeren

Reclamanten zijn van mening dat de huidige plannen zullen leiden tot meer parkeeroverlast in de buurt. Zij zijn benieuwd naar de concrete cijfers omtrent parkeeroverlast in het centrum. Dat de studio’s bestemd zijn voor een doelgroep zonder auto, vinden ze een naïeve gedachte. Door de huurprijs komen de studenten in aanmerking voor huurtoeslag. Bij studenten vanaf 23 jaar en ouder is de kans groter dat ze in het bezit zijn van een auto of er een tot hun beschikking hebben. Studenten onder de 23 die zich de betreffende huur kunnen veroorloven, hebben naar verwachting ook eerder beschikking over een auto.

De reclamanten zijn van mening dat de BROP-lijst in strijd is met de wet. Zij stellen dat er geen parkeergelegenheid is op eigen terrein, maar dat er bij het verlenen van de omgevingsvergunning afspraken zijn gemaakt. Het plaatsen van deze locatie op de lijst zou ook in strijd zijn met de wet. Daarnaast kunnen bewoners ondanks ze geen vergunning krijgen, wel een auto in de buurt parkeren tegen betaling. In de huidige plannen wordt hiermee geen rekening gehouden. De reclamanten stellen dat dat hetgeen gesteld wordt over de verkeersgeneratie niet klopt: bewoners kunnen niet op de BROP-lijst worden geplaatst. 10 Jaar na oplevering zou bewoning namelijk mogelijk zijn voor andere doelgroepen (niet studenten zijnde). Het is in de reclamanten hun mening nog aannemelijker dat deze doelgroepen in het bezit zijn van een auto. Tenslotte zijn de reclamanten van mening dat de verkeerde parkeernormen voor het bezoekersaandeel voor de zelfstandige wooneenheden zijn gebruikt bij het vaststellen van de parkeerbalans. Zij zien graag een nieuwe berekening volgens de correcte normen. Reactie gemeente

Zie onze reactie bij punt 3.1 van deze zienswijze. Doordat alle nieuwe woningen op de BROP lijst worden gezet, is er geen sprake van toename van parkeerdruk in de buurt, ongeacht de discussie of studenten een doelgroep is met of zonder autobezit. Daarbij vinden wij het voorstelbaar is dat studenten weinig tot geen autobezit hebben. Ten onrechte stellen reclamanten dat geen parkeergelegenheid is op eigen terrein, op de situatietekening behorende bij de vergunning zijn 11 parkeerplaatsen op eigen terrein ingetekend. Deze zijn bedoeld voor bewoners en bezoekers van de grondgebonden woningen en appartementen en bezoekers van de studenteneenheden. Het klopt dat bezoekers en bewoners kunnen parkeren tegen betaling in de directe omgeving in het openbaar gebied. Dit geldt voor alle bezoekers en bewoners die in deze omgeving wonen. Bezoekers komen echter niet in aanmerking voor de bezoekersregeling, waardoor het parkeren voor langere tijd een kostbare zaak zal zijn. Wij achten de kans dat bewoners gebruik zullen maken van de openbare parkeergelegenheid zeer klein, gezien de kosten van het op straat parkeren zonder parkeervergunning.

4.4

Conclusie

De parkeerdruk in de buurt zal niet toenemen, omdat bewoners en bezoekers niet in aanmerking komen voor enig parkeerproduct. Daarbij zijn voor bewoners 11 parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd.

Zienswijze – woonoverlast

Reclamanten stellen dat studententuinen kunnen leiden tot geluidsoverlast. Toename van sociale activiteiten kunnen resulteren in meer geluid en verstoring van de woonomgeving. Een studententuin past niet bij de algehele sfeer van de woonbuurt. Als de tuin niet goed wordt beheerd, kan deze mogelijk de waarde van onroerend goed in de buurt verminderen. Gebruik van de berging kan leiden tot geluidsoverlast en zal resulteren in een toename van verkeer. De reclamanten vragen zich af op welke wijze het afval van de studio’s wordt weggegooid.

Reactie gemeente

Conform de Wet Geluidhinder kennen woningen (en bijbehorende tuinen) geen geluidemissie waar rekening mee gehouden dient te worden bij het akoestisch

onderzoek in het kader van het bestemmingsplan. Woningbouw is een functie die passend is binnen de bebouwde kom, waarbij ‘normaal burengeluid’ inherent is aan het feit dat er sprake is van bewoning. Daarbij is in de bestaande situatie al sprake van studentenhuisvesting en is er in die zin geen sprake van wijziging van gebruik van het perceel. Zou er in de toekomst overlast ontstaan, dan is dat een kwestie van (handhaving van de) openbare orde. Bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van een bestemmingsplan kunnen alleen ruimtelijke aspecten een rol spelen. De mogelijkheid dat er in de toekomst overlast wordt veroorzaakt kan dus niet worden meegewogen in de beslissing over deze ontwikkeling. In een gesprek met de bewoner van Vendeliersstraat 81 is evenwel afgesproken om een huisreglement op te stellen. Betreft afval: de appartementen en studio’s krijgen rolcontainers op eigen grond zoals bestaand (zie tekening DO.0100). De initiatiefnemer heeft toegezegd een locatie voor de containers verder van de erfgrens te onderzoeken.

4.5

Conclusie

Mocht er geluidoverlast ontstaan, dan kan een beroep worden gedaan op de politie op handhaving van de openbare orde. Daarbij heeft de initiatiefnemer toegezegd een huisreglement op te stellen.

Zienswijze – handhaving doelgroep

De reclamanten vragen zich af hoe er wordt gehandhaafd op de doelgroep voor de 32 zelfstandige wooneenheden. Welke maatregelen worden er aan de voorkant genomen om overlast tegen te gaan? De reclamanten zouden graag een huurders regelement zien toegevoegd worden aan de vergunning. Dit om een veilige en ordelijke leefomgeving te waarborgen. De reclamanten vragen zich af wat er kan gebeuren als de termijn van 10 jaar is verstreken. Kan de huisvesting dan worden gezien als zelfstandige studio’s voor iedereen en niet alleen meer voor studenten? Daarnaast wordt er in het ontwerpbesluit alleen maar gesproken van 32 studio’s en niet dat deze bestemd zijn voor studenten.

4.6

Reactie gemeente

Zie onze reactie bij punt 3.2 en 3.8. De gemeente is geen partij in het opstellen van een eventueel huurdersreglement. De initiatiefnemer heeft in een gesprek met de bewoner Vendeliersstraat 81 voorgesteld een huisreglement op te stellen.

Conclusie

De initiatiefnemer heeft voorgesteld een huisreglement op te stellen.

Zienswijze – bezonning

De bewoners van de Vendeliersstraat 81 en 83 hebben zonnepanelen op hun woning. Door de plannen komen deze grotendeels in de schaduw te liggen. Er zal een afname zijn van het aantal zonuren. Ook in de tuin, wat negatieve invloed heeft op het huidige woongenot.

Reactie gemeente

Er is een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Deze wordt als bijlage bij deze notitie zienswijzen gevoegd. Hieruit blijkt dat de schaduw op de gevels van de woningen en in de tuinen van reclamanten voor het overgrote gedeelte niet toeneemt. Voor Vendeliersstraat 81 en 83 is er een beperkte toename van schaduw op de woning. In het voor- en najaar zal in de namiddag vanaf 15.00 een verschil merkbaar zijn voor Vendeliersstraat 81, in de zomer zal er vanaf 18.00 een vermindering van zonlicht plaatsvinden. In de winter is een

vermindering van zonlicht op de gevel van de woningen van Vendeliersstraat 81 en 83 merkbaar. Er zijn geen wettelijke normen die zien op een minimum aantal zonuren per dag in een woning of tuin. In het kader van een goede ruimtelijke ordening, toetsen wij het plan aan de Haagse bezonningsnorm. Dit wil zeggen dat in het voor- en najaar, op 19 februari en 21 oktober minimaal 2 uur zon op het midden van de gevel moet vallen. De ontwikkeling mag niet tot gevolg hebben dat deze norm niet meer wordt gehaald. De ontwikkeling voldoet aan de Haagse Norm, waarmee sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voor wat betreft de afname van zon op de zonnepanelen op de woningen van reclamanten, verwijzen wij naar de uitspraak van Raad van State van 5 december 2018: ECLI:NL:RVS:2018:3982. In deze uitspraak stelt de Afdeling vast, dat de raad er niet toe is verplicht in een stedelijke omgeving met bestaande bebouwing, die omgeving zo in te richten dat eigenaren van bestaande gebouwen, nu en in de toekomst, optimaal gebruik kunnen maken van zonnepanelen.

4.7

Conclusie

In beperkte mate zal er een toename zijn van schaduw op de woningen en in de tuinen aan de Vendeliersstraat 81 en 83. Er is evenwel sprake van een goede ruimtelijke ordening, nu het plan voldoet aan de Haagse bezonningsnorm.

Zienswijze – straatbeeld

De reclamanten stellen dat het welstandsniveau van de Piushaven een bepaald levenskwaliteit vertegenwoordigt, die niet zou moeten worden verstoord. Een gemeenschappelijke studententuin ligt hier niet mee in lijn. Het penthouse met zwembad past niet bij de kenmerken van de straat. Ook de hoogte is in vergelijking met de rijtjes huizen te groot. De reclamanten zijn van mening dat er geen extra verdieping dient te komen om het contrast met de rest van de straat niet verder aan te tasten.

Reactie gemeente

De aanvraag is getoetst aan de "Welstandsnota" van de gemeente Tilburg, en op 16 augustus 2023 voorgelegd aan de Omgevingscommissie Tilburg. Deze heeft het volgende advies uitgebracht: Voldoet onder voorwaarde "Het plan heeft aan kwaliteit gewonnen. Er is voldoende en op overtuigende wijze tegemoet gekomen aan het eerdere commentaar van de commissie. De commissie spreekt haar waardering uit voor de ontwikkeling die het plan heeft doorgemaakt. Er is sprake van een weldoordacht en volwassen plan. Wel ziet de commissie graag nog een definitieve materiaalstaat van de verschillende onderdelen ter goedkeuring tegemoet. " Het advies is een deskundigen oordeel. Bij de zienswijze is geen ander, afwijkend deskundigenoordeel gevoegd. Wij houden vast aan het advies van de Omgevingscommissie en nemen dit over.

4.8

Conclusie

Er is positief geadviseerd over het bouwplan door de omgevingscommissie. Bij de zienswijze is geen ander, afwijkend deskundigenoordeel gevoegd. Wij houden daarom vast aan het advies van de Omgevingscommissie en nemen dit over.

Zienswijze – bodemonderzoek

De reclamanten stellen dat de gemeente zelf aangeeft dat de aanvraag in strijd is met de regels uit het bestemmingplan en deze daarom afgewezen dient te worden. Reclamanten doelen hiermee op artikel 4.2.1 lid c, dat het bouwen

enkel is toegestaan mits uit bodemonderzoek blijkt dat eventuele risico’s voor toekomstige gebruikers binnen het plangebied zijn uitgesloten. Reactie gemeente

Het verbod tot bouwen op verontreinigde grond is reeds in artikel 8 van de Woningwet, juncto artikel 2.1.5 van de Bouwverordening Tilburg is opgenomen. Artikel 4.2.1 sub c. van de regels wordt daarom uit het bestemmingsplan gehaald. Bij de aanvraag is nog geen bodemonderzoek gevoegd. Reden hiervoor is dat eerst een deel van de bestaande bebouwing gesloopt moet worden, alvorens het te bebouwen terrein goed onderzocht kan worden. In de vergunning wordt daarom een voorschrift opgenomen dat er na sloop van een deel van de bestaande bebouwing nog een bodemonderzoek uitgevoerd moet worden en ter beoordeling en goedkeuring ingediend moet worden. Dit in combinatie met een uitgestelde inwerkingtreding opgenomen op grond van artikel 6.2c van de Wabo. Dit betekent concreet dat de vergunning pas in werking treedt nadat aangetoond is dat de bodem geschikt is om op te bouwen voor betreffende gebruiksfunctie. Dit wordt als volgt geformuleerd in de beschikking: Inwerkingtreding activiteit '(ver) bouwen van een bouwwerk' Andere vergunningsstelsel hebben invloed op de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning. ▪Voor de bouwlocatie bestaat een redelijk vermoeden dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging. De vergunning voor de activiteit ‘(ver-)bouwen van een bouwwerk’ treedt op grond van artikel 6.2c Wabo niet in werking, zolang: a.

Op grond van de Wet bodembescherming niet is vastgesteld dat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en waarvan spoedige sanering noodzakelijk is. Dit dient op basis van een onderzoek conform de NEN 5740, of NTA 5725 bij een nader onderzoek te worden bepaald. b. Er niet is ingestemd met een saneringsplan en het desbetreffende besluit niet in werking is getreden, of, c. Er geen melding van een voornemen tot sanering in het kader van het Besluit Uniforme Saneringen (BUS melding) is gedaan en de bij of krachtens artikel 39b, lid 3 van de Wet bodembescherming gestelde termijn is verstreken.

4.9

Conclusie

Artikel 4.2.1 sub c. van de regels wordt uit het bestemmingsplan gehaald. In de beschikking wordt een voorwaarde opgenomen dat er na sloop van een deel van de bestaande bebouwing nog een bodemonderzoek uitgevoerd moet worden.

Zienswijze – Bomen

De reclamanten zijn van mening dat boom nummer 4 behouden dient te blijven. Het verlies van de boom zou het straatbeeld in de Tournooistraat er niet beter op maken. Daarnaast is de boom ook van groot belang voor de reclamanten hun woonmilieu. Er is geen zekerheid gesteld dat de boom wordt gesnoeid op deskundige wijze en daardoor behouden blijft. Hierover dienen voorschriften te worden gebonden aan de omgevingsvergunning.

Reactie gemeente

Boom 4 (de boom in het midden van de Toernooistraat) kan niet duurzaam worden behouden. Ter compensatie van deze boom wordt een herplantplicht

van 4 bomen opgelegd, waarvan 2 in de Tournooistraat. Het straatbeeld in de Tournooistraat zal hierdoor niet verslechteren. Voor boom 3, 5 en 8 (bomen aan de Van de Coulsterstraat) en boom 14 geldt dat maatregelen moeten worden getroffen, zoals bescherming van de boomwortels tijdens de bouw en een vormsnoei. Deze maatregelen zijn opgenomen in de Bomen Effect Analyse en dienen door de ontwikkelaar uitgevoerd te worden. Deze verplichting is vastgelegd in de anterieure overeenkomst die de gemeente met ontwikkelaar heeft afgesloten.

4.10

4.11

Conclusie

Doordat er 2 nieuwe bomen in de Tournooistraat als herplantplicht worden opgelegd is er geen sprake van verslechtering van het straatbeeld.

Zienswijze – beschermde vogels en vleermuizen

De reclamanten stellen dat het slopen van de woning mogelijk tot gevolg heeft dat verblijfplaatsen van vleermuizen worden vernietigd en dat individuen worden verstoord. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond beschermd; het verstoren en vernietigen zou een overtreding van de Wet natuurbescherming zijn. De reclamanten zijn van mening dat éénmalig veldonderzoek onvoldoende is om aan te tonen dat er sprake is van nesten in het plangebied. Om dit uit te sluiten dienen er meerdere veldonderzoeken te worden uitgevoerd.

Reactie gemeente

Er is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd (rapport d.d. 14 oktober 2022) waarbij is gebleken dat verblijfplaatsen van vleermuizen niet kunnen worden uitgesloten. Het klopt dat vleermuizen zijn beschermd. Hiervan kan echter ontheffing worden verleend. Voor dit gebied is het “soortenmanagementplan Tilburg” van toepassing. Hierdoor kan gebruik worden gemaakt van een gebiedsontheffing voor huismus, gierzwaluw en vleermuizen. In het plan wordt voor de sloop van de aanwezige bebouwing gebruik gemaakt van deze gebiedsontheffing. Om te voldoen aan de ontheffingseisen worden maatregelen genomen. Deze maatregelen zijn enerzijds gericht op zorgvuldig werken en anderzijds op het creëren van vervangende verblijfsplaatsen. In de nieuwbouw worden nestkasten ten behoeve van de huismus/gierzwaluw verspreid over de gevels ingemetseld. Op basis hiervan stellen wij dat het plan in overeenstemming met de Wet natuurbescherming wordt uitgevoerd en sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Verblijfsplaatsen van vleermuizen zijn niet uit te sluiten, maar op basis van het “soortenmanagementplan Tilburg” kan gebruik worden gemaakt van de algemene gebiedsontheffing voor o.a. vleermuizen. In de nieuwbouw worden nestkasten ten behoeve van de huismus/gierzwaluw verspreid over de gevels ingemetseld.

Zienswijze – schade door verbouwing

De reclamanten maken zich zorgen over de geplande verbouwing. Het is ze onbekend of de bouwwerkzaamheden negatieve effecten kunnen hebben op hun woning. Zij stellen de vraag hoe documentatie van hun woningen gaat plaatsvinden voor de start van de bouw. Ook willen zij weten welke maatregelen en garanties er zijn om schade aan omliggende woningen te minimaliseren.

Reactie gemeente

Bij het wonen in de stad is het niet te voorkomen dat op enig moment in de directe omgeving gebouwd wordt. Bij klachten over overlast kunnen wij in bepaalde gevallen handhaven op basis van de APV en de Circulaire bouwlawaai (tussen 07.00 en 19.00 mag er gewerkt worden). Het is niet standaard om op voorhand documentatie over de staat van de huidige woningen op te stellen. De mate van mogelijke schade door bouwwerkzaamheden is ook afhankelijk

van de bouwwijze. Indien hier meer duidelijkheid over wordt gewenst, adviseren wij om contact op te nemen met de ontwikkelaar en eventueel afspraken te maken over een opnamestaat van de huidige woningen.

4.12

4.13

Conclusie

Geadviseerd wordt in contact te treden met de ontwikkelaar, om hier afspraken over te maken en een opname van de woning te doen voor aanvang van de werkzaamheden en daarna, om eventuele schade als gevolg van de werkzaamheden in kaart te kunnen brengen.

Zienswijze – planschade

De reclamanten melden zich voor tegemoetkoming voor schade die ontstaat door de plannen en eventuele bijkomende kosten.

Reactie gemeente

Met de initiatiefnemer is een planschadeovereenkomst afgesloten. Omwonenden kunnen, indien en voor zover zij van mening zijn dat er waardevermindering plaats vindt van hun woningen vanwege het vaststellen van het bestemmingsplan, een verzoek om tegemoetkoming in de planschade indienen bij de gemeente zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is. Een eventuele toekomstige claim zal op haar eigen merites worden beoordeeld en volgens de daarvoor geldende wettelijke procedure worden behandeld. De gemeente beoordeelt niet zelf of sprake is van planschade maar zal het verzoek uitzetten bij een onafhankelijk deskundig bureau. De eventuele schadebedragen zijn voor rekening van de initiatiefnemers. Zie ook de website over planschade van de gemeente Tilburg.

Conclusie

Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, bestaat er voor omwonenden de mogelijkheid tot het indienen van een tegemoetkoming in planschade.

Zienswijze – bouwoverlast

De reclamanten vragen zich af welke maatregelen er worden genomen om bouwoverlast aan de voorkant tegen te gaan. Daarnaast uiten zij zorgen over geluids- en stofoverlast, gezondheidsaspecten, verkeershinder, beperkte toegang van de omgeving en veiligheid.

Reactie gemeente

Het is niet te voorkomen dat tijdens de bouw enige overlast plaats zal vinden. Dit is inherent aan het wonen in de stad. Overlast door bouwwerkzaamheden heeft geen betrekking op deze procedure zelf, maar op de uitvoering daarvan. Derhalve wordt eventuele overlast tijdens de bouw niet betrokken bij de afweging van een goede ruimtelijke ordening. Wij gaan er vanuit dat de aannemer overlast tijdens de bouw zoveel mogelijk zal tegengaan en in overleg zal treden met de omwonenden teneinde de overlast zoveel mogelijk te beperken. Bij klachten over overlast kunnen wij in bepaalde gevallen handhaven op basis van de APV en de Circulaire bouwlawaai (tussen 07.00 en 19.00 mag er gewerkt worden). Op grond van het Bouwbesluit/ BBL (Besluit Bouwen Leefomgeving) dienen maatregelen te worden om visueel waarneembare stofverspreiding te beperken. Ook hierop kan handhavend worden opgetreden.

4.14

Conclusie

Enige overlast tijdens de bouw is niet te voorkomen.

Zienswijze – aanvullingen

De reclamanten vragen om de mogelijkheid te behouden om aanvullende punten en/of buurtbewoners toe te voegen aan de zienswijze.

Reactie gemeente

Wij verwijzen naar onze reactie bij punt 4.1. Op dit moment is een aanvulling op de zienswijze niet meer mogelijk. Belanghebbenden kunnen na vaststelling van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan en omgevingsvergunning nog beroep instellen bij de Raad van State.

4.15

Conclusie

Op dit moment is een aanvulling van de zienswijzen niet mogelijk. Het besluit staat open voor beroep bij de Raad van State.

Zienswijze – verhuizing door overlast

De reclamanten stellen dat de vorige bewoners van Toernooistraat 9 zijn verhuisd vanwege overlast veroorzaakt door studenten in het pand. Met name in de lente en zomer ervaren zij aanzienlijke hinder. Wat heeft geleid tot bedreigingen en pesterijen.

Reactie gemeente

Wij verwijzen naar onze reactie bij punt 4.4. en 4.5 Wij betreuren het als de huidige bewoning heeft geleid tot bedreigingen en pesterijen. Wij kunnen dit echter niet mee afwegen met het bepalen van een goede ruimtelijke ordening. Wij adviseren bij overlast de politie te laten handhaven op de openbare orde. Tevens adviseren wij om contact op te nemen met de ontwikkelaar c.q. verhuurder van het pand om afspraken onderling te maken om overlast te verhinderen.

Conclusie

Wij adviseren de reclamanten contact op te nemen met de ontwikkelaar c.q. verhuurder van het pand, om overlast in de toekomst te voorkomen.

Conclusie: De zienswijze is gedeeltelijk gegrond en leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan, in die zin dat: Artikel 4.2.1 sub c van de regels wordt geschrapt. De bezonningstudie als bijlage bij het bestemmingsplan wordt gevoegd.

Bijlagen: -parkeerbalans d.d. 15-2-2024 -bezonningsstudie d.d. 9 januari 2024 -staat van wijzigingen bestemmingsplan ’Piushavengebied 2009, 8e herz. (Vendeliersstraat 77-69)’ -verbeelding vast te stellen bestemmingsplan ’Piushavengebied 2009, 8e herz. (Vendeliersstraat 77-69)’ -gespreksnotitie d.d. 12 februari 2024