02 Notitie behandeling zienswijze bestemmingsplan

Het biedt daarnaast de flexibiliteit indien afgeweken worden van het onderliggend bouwplan. De zienswijze is ongegrond. Vanuit de bescherming van de bomen naar de toekomst toe handhaven we deze wijze van bestemmen. Reclamant is van mening dat de omgevingsvergunning op de onderdelen die zien op de afvoer van regenwater en het ecologisch werkprotocol niet voldoende afdwingbaar is en daarom rechts onzeker. Op het niet naleven van de voorwaarden zoals die ten aanzien van de regenwaterafvoer worden geregeld, kan en zal worden gehandhaafd. In de vergunning staat opgenomen dat getoetst is aan het betreffende advies en de voorwaarden. Het ecologisch werkprotocol is voldoende voor de omgevingsvergunning. Van

Conclusie

belang is verder dat voor er gestart wordt met de werkzaamheden waar dit protocol betrekking op heeft nog een nadere toestemming verkregen moet worden. Uit de stukken voor deze nadere toestemming zal moeten blijken dat de vergunninghouder de voorwaarden nakomt. Zonder de nadere toestemming kan een bouw/ aanleg stilgelegd worden totdat hier wel aan is voldaan. Dit soort nadere toestemmingen is niet ongebruikelijk bij grote, complexe en/ of langdurige bouwprojecten meestal omdat precieze uitwerking nog niet geheel bekend is. De zienswijze is ongegrond. De omgevingsvergunning is voldoende afdwingbaar.

Zienswijze 5 : Eigenaar woning Enschotsestraat 194 1.

2.

Zienswijze stedenbouw

De woontoren van acht verdiepingen is te dominant voor deze plek in de woonwijk. Een woontoren van vijf verdiepingen hoog zou meer passend zijn.

Reactie gemeente

Wat betreft de algemene overweging omtrent het veranderen van de situatie in de omgeving verwijzen wij naar de passage onder zienswijze 1.3. Meer specifiek kan het volgende worden opgemerkt.

Conclusie Zienswijze – druk Reactie gemeente Conclusie

3.

Zienswijze groen Reactie gemeente Conclusie

De woontoren markeert de entree van het Spaendonck terrein vanaf de Enschotsestraat en merkeert tevens de relatie met het Seringenhof aan de overzijde van de Enschotsestraat. De hoogte van de toren bedraagt volgens het bestemmingsplan 25 m. In het hoogbouwbeleid onderscheidt Tilburg verschillende categorieën: torens die worden ingepast in het stedelijk weefsel (circa 30 a 50 meter), torens die een belangrijk gebied markeren (circa 70 meter) en torens die voor de stad als geheel van belang zijn (100 meter of meer). De toren in dit project is 25 meter hoog. Daarmee valt hij in de laagste categorie (inpassen in stedelijk weefsel). Daaraan is architectonisch uiting gegeven door hem als massa en in zijn verschijningsvorm onderdeel te maken van het bouwblok. De zienswijze is ongegrond. Het project is stedenbouwkundig inpasbaar Reclamant maakt zich zorgen over de druk in de wijk met name ook gezien het vele aantal studentenhuizen Wij kunnen ons de zorgen van reclamant voorstellen, maar zien de ontwikkeling ook als een kans om een niet gewenste functie in een woongebied om te zetten naar een nieuwe woonomgeving waarbij ook aandacht is voor nieuw, extra groen. De zienswijze is ongegrond.

Wij zien de ontwikkeling ook als een kans om een niet gewenste functie in een woongebied om te zetten naar een nieuwe woonomgeving Reclamant hoopt op extra groenvoorzieningen in de wijk en doet een voorstel voor het uitvoeren van de daken met groen. In tegenstelling tot de huidige versteende omgeving, zal in de nieuwe situatie het centrale deel van het plangebied groen worden welk groen een openbare functie krijgt. De zienswijze is ongegrond. Er is ruimte voor groen.

Zienswijze 6: Eigenaar woning Goudenregenstraat 28 1.

Zienswijze parkeren Reactie gemeente

Reclamant heeft bezwaar tegen het aantal parkeerplaatsen op het eigen terrein en verwacht overlast in de wijk. Reclamant is van mening dat het concept van deelauto’s geen oplossing biedt. Wat betreft de algemene overweging omtrent het parkeren verwijzen wij naar de passage onder zienswijze 2.7. Meer specifiek kan het volgende worden opgemerkt. De combinatie van deelauto’s en het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein zorgen voor een parkeercapaciteit die aan de norm voldoet. Het plan heeft een gesloten parkeerbalans en ligt, wanneer het gerealiseerd is, geheel binnen het gereguleerde

Conclusie

gebied (zie voetnoot 3). Dit betekent dat het project op de POET-lijst komt te staan en dat de bewoners niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Bewoners krijgen geen bezoekerspas om het bezoek tegen gereduceerd tarief te laten parkeren. De zienswijze is ongegrond. Parkeren vindt op eigen terrein plaats en na oplevering ligt het project binnen gereguleerd gebied.

Zienswijze 7: Eigenaar woning Enschotsestraat 319 1.

Zienswijze parkeren

Reclamant is van mening dat er te weinig parkeerruimte is en dat er overlast in de wijk ontstaat. Deze overlast is er al door bezoekers van de Spoorzone.

Reactie gemeente

Wat betreft de algemene overweging omtrent het parkeren verwijzen wij naar de passage onder zienswijze 2.7. Meer specifiek kan het volgende worden opgemerkt.

Conclusie

De combinatie van deelauto’s en het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein zorgen voor een parkeercapaciteit die aan de norm voldoet. Het plan heeft een gesloten parkeerbalans en ligt, wanneer het gerealiseerd is, geheel binnen het gereguleerde gebied (zie voetnoot 3). Dit betekent dat het project op de POET-lijst komt te staan en dat de bewoners niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Bewoners krijgen geen bezoekerspas om het bezoek tegen gereduceerd tarief te laten parkeren. De zienswijze is ongegrond. Parkeren vindt op eigen terrein plaats en na oplevering ligt het project binnen gereguleerd gebied.

Zienswijze 8: Eigenaar woning Enschotsestraat 194 1.

Zienswijze omgevingsdialoog

Reactie gemeente

Conclusie

2.

Zienswijze – ontsluiting eigen perceel

De (onderlinge) verhouding in de tijdens de omgevingsdialoog gepresenteerde schets tussen de bestaande bebouwing en die van de beoogde nieuwbouw lijkt onjuist. Door de manier waarop de schets gemaakt is lijkt de nieuwbouw lager t.o.v. de bestaande bebouwing dan dat die bij realisatie daadwerkelijk wordt. De bestaande parkeerplaatsen aan de voorkant in de Enschotsestraat zijn als groenstroken ingetekend wat gezien de parkeerdruk in de wijk niet realistisch lijkt. Op 2 maart 2021 was er een webinar. Tijdens deze webinar heeft de ontwikkelaar samen met de architect en de gemeentelijk stedenbouwkundig een presentatie van de plannen gegeven. Deze presentatie is gevoegd als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan. Dat de gepresenteerde schetsen van de ontwikkeling een vertekend beeld geven van de situatie valt naar onze mening niet op te maken als we een vergelijking maken tussen hetgeen gepresenteerd is en het daadwerkelijke bouwplan zoals dit ter inzage heeft gelegen. Voor reclamant is met name Blok F (appartementen) bepalend. Uit de gepresenteerde schets volgt dat Blok F uit vier bouwlagen bestaat. Het bouwplan gaat ook uit van vier bouwlagen. In de schets zoals gepresenteerd tijdens de dialoog is aan de voorzijde van de woning van reclamant een groenstrook ingetekend. Dit is inderdaad niet zoals het feitelijk is. Hier zij parkeervakken. Deze blijven ook gehandhaafd.

De zienswijze is ongegrond. De tijdens de gepresenteerde schets tijden de omgevingsdialoog gaf een goed beeld weer van het bouwplan. De parkeervakken aan de voorzijde van de woningen van reclamant blijven gehandhaafd. Reclamant wil graag vermelden dat er feitelijk al veel overlast is van fietsen voor de woningen aan de Enschotsestraat 194-208. Er is al meerdere keren melding van overlast gemaakt bij de gemeente. Reclamant vraagt zich af of hier geen inspanningsverplichting ligt voor huiseigenaren. Verzocht wordt om voor de woningen aan de Enschotsestraat 194-208 een ontsluiting aan de achterzijde te maken zodat het fietsen op eigen terrein vergemakkelijkt wordt en er minder overlast op straat is.

Reactie gemeente

Conclusie 3.

4.

Zienswijze zonnepanelen Reactie gemeente Conclusie Zienswijze – privacy/stedenbouw/ zonlicht Reactie gemeente

De op dit moment te ervaren overlast van fietsparkeren valt niet binnen de reikwijdte van dit bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. Voor bestaande situaties hebben wij geen mogelijkheid om sturend op te treden richting huiseigenaren behalve het aangaan van de dialoog. Bij nieuwe initiatieven geeft de Parkeernormen Tilburg 2017 aan dat de ontwikkelaar op basis van de kencijfers van het CROW een inschatting moet maken van de stallingsbehoefte en de wijze waarop dit in het project opgelost wordt. Voor zowel de woningen als appartementen geldt hier dat stallingsruimte in de berging mogelijk is. In het openbaar gebied worden verder nog fietsnietjes gemaakt. Wij hebben het verzoek van reclamant met betrekking tot de ontsluiting aan de achterzijde aan de ontwikkelaar doorgezet. De zienswijze is ongegrond. Het bestemmingsplan biedt geen oplossing voor de huidige overlast. Verzocht wordt om de nieuwbouw te voorzien van een groen dak of zonnepanelen. In het concrete bouwplan zijn diverse duurzaamheidsmaatregelen verwerkt waaronder het gebruikmaken van zonnepanelen. De zienswijze is ongegrond. De woontoren van acht verdiepingen is te dominant voor deze plek in de woonwijk en leidt tot inbreuk op de privacy en verminderde zonlichttoetreding. Een woontoren van zes verdiepingen hoog zou meer passend zijn.

Wat betreft de algemene overweging omtrent het veranderen van de situatie in de omgeving verwijzen wij naar de passage onder zienswijze 1.3. Meer specifiek kan het volgende worden opgemerkt. De woontoren markeert vanaf de Enschotsestraat de entree van het Spaendonck terrein en markeert tevens de relatie met het Seringenhof aan de overzijde van de Enschotsestraat. De hoogte van de toren bedraagt volgens het bestemmingsplan 25 m. In het hoogbouwbeleid onderscheidt Tilburg verschillende categorieën: torens die worden ingepast in het stedelijk weefsel (circa 30 a 50 meter), torens die een belangrijk gebied markeren (circa 70 meter) en torens die voor de stad als geheel van belang zijn (100 meter of meer). De toren in dit project is 25 meter hoog. Daarmee valt hij in de laagste categorie (inpassen in stedelijk weefsel). Daaraan is architectonisch uiting gegeven door hem als massa en in zijn verschijningsvorm onderdeel te maken van het bouwblok. De toren heeft invloed op zonlicht in de omgeving, maar niet in die mate dat het onevenredig is.

Conclusie

Er is onderzoek gedaan naar schaduwwerking van de nieuwe bebouwing. Dit onderzoek is gevoegd aan het bestemmingsplan. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met het feit dat op basis van het geldende bestemmingsplan Theresia-Loven-Besterd 2016 tot in de perceelsgrens bedrijfsbebouwing mag worden opgericht tot een hoogte van 10 meter. De hoogbouw aan de Enschotsestraat ligt aan de noordzijde en in de centrale as van het plangebied. Uit de bezonningsdiagrammen blijkt dat de schaduwwerking van de hoogbouw het grootste deel van de dag in het park (Seringenhof) en op eigen terrein is gelegen. Alleen in de ochtenduren in het voorjaar en het najaar valt er extra schaduw op het appartementenblok Park de Horion 1 t/m 14. Aangezien deze gevels de gehele middag in de zon zijn gelegen, hebben deze woningen nog voldoende zonuren en heeft de hoogbouw geen onaanvaardbare invloed op het woon- en leefklimaat. Op basis van bovenstaande zijn wij van mening dat van onevenredige hinder geen sprake is. De zienswijze is ongegrond. Het project is stedenbouwkundig inpasbaar, er is geen onaanvaardbare inbreuk op de privacy en er is geen onaanvaardbare overlast wat

5.

Zienswijze - parkeren

Reactie gemeente

Conclusie

betreft schaduwwerking. Reclamant maakt zich zorgen over de parkeerdruk in de wijk en vraagt zich af of de toekomstige bewoners een parkeervergunning mogen aanvragen. De nieuwe ontwikkeling zal verder tot meer verkeer leiden in de wijk met name in het geval van een ontsluiting van het gebied via de Rozenstraat. De Madeliefstraat is een smalle straat met een hoge parkeerdruk. Wat betreft de algemene overweging omtrent het parkeren verwijzen wij naar de passage onder zienswijze 2.7. Meer specifiek kan het volgende worden opgemerkt. De combinatie van deelauto’s en het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein zorgen voor een parkeercapaciteit die aan de norm voldoet. Het plan heeft een gesloten parkeerbalans en ligt, wanneer het gerealiseerd is, geheel binnen het gereguleerde gebied (zie voetnoot 3). Dit betekent dat het project op de POETlijst komt te staan en dat de bewoners niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Bewoners krijgen geen bezoekerspas om het bezoek tegen gereduceerd tarief te laten parkeren. De zienswijze is ongegrond. Parkeren vindt op eigen terrein plaats en na oplevering ligt het project binnen gereguleerd gebied.

Zienswijze 9: Eigenaar woning Goudenregenstraat 30 1.

Zienswijze parkeren

Reactie gemeente

Reclamant heeft bezwaar tegen het aantal parkeerplaatsen op het eigen terrein en verwacht overlast in de wijk. Reclamant is van mening dat het concept van deelauto’s geen oplossing biedt. De parkeerdruk in de wijk wordt verhoogd door het vervallen van openbare parkeerplaatsen in zowel de Enschotsestraat als de Rozenstraat. Uit ervaring met de nieuwbouw op de hoek Rozenstraat – Goudenregenstraat blijkt dat de parkeeroplossing op eigen terrein niet voldoende is. Wat betreft de algemene overweging omtrent het parkeren verwijzen wij naar de passage onder zienswijze 2.7. Meer specifiek kan het volgende worden opgemerkt. De ontwikkelaar heeft zich ertoe heeft verplicht om de openbare parkeerplaatsen bij de herinrichting van het openbaar gebied opnieuw aan te leggen. Er vervallen dus geen openbare parkeerplaatsen. De combinatie van deelauto’s en het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein zorgen voor een parkeercapaciteit die aan de norm voldoet. Het plan heeft een gesloten parkeerbalans en ligt, wanneer het gerealiseerd is, geheel binnen het gereguleerde gebied (zie voetnoot 3). Dit betekent dat het project op de POET-lijst komt te staan en dat de bewoners niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Bewoners krijgen geen bezoekerspas om het bezoek tegen gereduceerd tarief te laten parkeren.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. Parkeren vindt op eigen terrein plaats en na oplevering ligt het project binnen gereguleerd gebied.

Zienswijze 10: Eigenaar woning Madeliefstraat 9 1.

Zienswijze privaatrecht

Volgens reclamant is er veel onduidelijkheid over wat er gebeurt met de perceelgrenzen en de daaraan grenzende gebouwen. Grootste punt van kritiek is de onduidelijkheid over wat er gaat gebeuren met de schuren. De schuur van reclamant en de schuren van de andere woningen in de rij (nrs. 11, 13, 15 en 17) zijn tegen de bestaande bedrijfshal aangebouwd. Er is vanuit de initiatiefnemer ook geen contact geweest over de plannen. Reclamant vraagt zich ook af waarom er niet een gezamenlijke achterom kan komen. Tevens vraagt reclamant om vanuit de schuur/tuin toegang tot de parkeerplaats of bovengenoemde nieuwe achterom te

Reactie gemeente

Conclusie

hebben. Privaatrechtelijke belemmeringen kunnen in de weg staan aan de vaststelling en uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Deze belemmeringen moeten dan wel van een evident karakter zijn, omdat in principe niet de bestuursrechter maar de burgerlijke rechter bevoegd is om te oordelen over privaatrechtelijke aangelegenheden. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een ontwikkeling voorzien is op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten. Wij stellen vast dat in dit geval geen sprake van is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. De muur waarnaar reclamant verwijst is in eigendom van de ontwikkelaar. Reclamant, of diens rechtsvoorganger, heeft in het verleden aan deze muur het de in de achtertuin aanwezige bebouwing vastgemaakt. Los van de vraag of reclamant met recht aanspraak kan doen op het behoud van deze inbalking, kan door middel van bouwkundige aanpassingen de bestaande situatie worden gehandhaafd. De ontwikkelaar heeft ook haar bereidheid uitgesproken om in goed overleg met de bewoners de bestaande situatie te handhaven. De ontwikkelaar zal dit in het verdere verloop van de planontwikkeling gaan organiseren.

In het voortraject heeft de ontwikkelaar gesproken met de eigenaar van de Madeliefstraat 13 die volgens zijn/haar zeggen namens de gezamenlijke eigenaren optrad. De zienswijze is ongegrond. Er is geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. De ontwikkelaar heeft haar bereidheid uitgesproken om in goed overleg met relamant de bestaande situatie te handhaven.

Zienswijze 11: Eigenaar woning Goudenregenstraat 33 Reclamant wijst in de zienswijzen naar de door reacties van de indieners onder de nummers 4 en 6. Betreffende indieners hebben bevestigd dat reclamant hiernaar mag verwijzen. Wat de weerlegging van deze zienswijzen wordt verwezen naar onze reacties op de betreffende onderdelen bij de betreffende zienswijze. Zienswijze 12: Eigenaar woning Enschotsestraat 200 1.

Zienswijze omgevingsdialoog

Reactie gemeente

Conclusie

2.

Zienswijze – privacy/stedenbouw/

De (onderlinge) verhouding in de tijdens de omgevingsdialoog gepresenteerde schets tussen de bestaande bebouwing en die van de beoogde nieuwbouw lijkt onjuist. Door de manier waarop de schets gemaakt is lijkt de nieuwbouw lager t.o.v. de bestaande bebouwing dan dat die bij realisatie daadwerkelijk wordt. De bestaande parkeerplaatsen aan de voorkant in de Enschotsestraat zijn als groenstroken ingetekend wat gezien de parkeerdruk in de wijk niet realistisch lijkt. Op 2 maart 2021 was er een webinar. Tijdens deze webinar heeft de ontwikkelaar samen met de architect en de gemeentelijk stedenbouwkundig een presentatie van de plannen gegeven. Deze presentatie is gevoegd als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan. Dat de gepresenteerde schetsen van de ontwikkeling een vertekend beeld geven van de situatie valt naar onze mening niet op te maken als we een vergelijking maken tussen hetgeen gepresenteerd is en het daadwerkelijke bouwplan zoals dit ter inzage heeft gelegen. Voor reclamant is met name Blok F (appartementen) bepalend. Uit de gepresenteerde schets volgt dat Blok F uit vier bouwlagen bestaat. Het bouwplan gaat ook uit van vier bouwlagen. In de schets zoals gepresenteerd tijdens de dialoog is aan de voorzijde van de woning van reclamant een groenstrook ingetekend. Dit is inderdaad niet zoals het feitelijk is. Hier zij parkeervakken. Deze blijven ook gehandhaafd.

De zienswijze is ongegrond. De tijdens de gepresenteerde schets tijden de omgevingsdialoog gaf een goed beeld weer van het bouwplan. De parkeervakken aan de voorzijde van de woningen van reclamant blijven gehandhaafd. De woontoren van acht verdiepingen is te dominant voor deze plek in de woonwijk en leidt tot inbreuk op de privacy en verminderde zonlichttoetreding.

zonlicht Reactie gemeente

Een woontoren van vijf verdiepingen hoog zou meer passend zijn. Wat betreft de algemene overweging omtrent het veranderen van de situatie in de omgeving verwijzen wij naar de passage onder zienswijze 1.3. Meer specifiek kan het volgende worden opgemerkt. De woontoren markeert de entree van het Spaendonck terrein vanaf de Enschotsestraat en tevens de relatie met het Seringenhof aan de overzijde van de Enschotsestraat. De hoogte van de toren bedraagt volgens het bestemmingsplan maximaal 25 meter. In het hoogbouwbeleid onderscheidt Tilburg verschillende categorieën: torens die worden ingepast in het stedelijk weefsel (hoogte circa 30 a 50 meter), torens die een belangrijk gebied markeren (hoogte circa 70 meter) en torens die voor de stad als geheel van belang zijn (hoogte 100 meter of meer). De toren in dit project is circa 25 meter hoog. Daarmee valt hij in de laagste categorie (inpassen in stedelijk weefsel). Daaraan is architectonisch uiting gegeven door hem als massa en in zijn verschijningsvorm onderdeel te maken van het bouwblok. Verder is veel aandacht geschonken aan de oriëntatie van de woningen in de toren. In het concrete bouwplan zijn de balkons van de hogere verdiepingen van de toren (lagen 5 t/m 8) gericht op het oosten. De afstand van deze buitenruimtes tot de bestaande omgeving is royaal.

Bovendien is de blik vanuit de hogere appartementen eerder gericht op grotere afstand dan op de nabijgelegen woningen.

Conclusie

3.

Zienswijze – privacy/stedenbouw/ zonlicht

Reactie gemeente

Er is onderzoek gedaan naar schaduwwerking van de nieuwe bebouwing. Dit onderzoek is gevoegd aan het bestemmingsplan. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met het feit dat op basis van het geldende bestemmingsplan Theresia-Loven-Besterd 2016 tot in de perceelsgrens bedrijfsbebouwing mag worden opgericht tot een hoogte van 10 meter. De hoogbouw aan de Enschotsestraat ligt aan de noordzijde en in de centrale as van het plangebied. Uit de bezonningsdiagrammen blijkt dat de schaduwwerking van de hoogbouw het grootste deel van de dag in het park (Seringenhof) en op eigen terrein is gelegen. Alleen in de ochtenduren in het voorjaar en het najaar valt er extra schaduw op het appartementenblok Park de Horion 1 t/m14. Aangezien deze gevels de gehele middag in de zon zijn gelegen, hebben deze woningen nog voldoende zonuren en heeft de hoogbouw geen onaanvaardbare invloed op het woon- en leefklimaat. Op basis van bovenstaande zijn wij van mening dat van onevenredige hinder geen sprake is. De zienswijze is ongegrond. Het project is stedenbouwkundig inpasbaar, er is geen onaanvaardbare inbreuk op de privacy en er is geen onaanvaardbare overlast wat betreft schaduwwerking. De vier bouwlagen naast Enschotsestraat 208 en de vier bouwlagen haaks op de Enschotsestraat / de nieuwe straat naar Enschotsestraat 208 zijn ook te hoog en sluiten niet aan op de bestaande bebouwing.

Het ruimtelijk gevoel aan de achterzijde van de woning verdwijnt en er is sprake van een verminderde zonlichttoetreding. Ook is er sprake van een inbreuk op de privacy. Wat betreft de inpassing van de hoogbouw in de omgeving zij verwezen naar de beantwoording van de vorige zienswijze. Bij de beoordeling is verder van belang dat op basis van het geldende bestemmingsplan Theresia-Loven-Besterd 2016 tot in de perceelsgrens bedrijfsbebouwing mag worden opgericht tot een bouwhoogte van 10 meter. De bebouwing in Blok F bereikt een hoogte van 12,50 meter. Naar onze mening is dat het verschil in hoogte niet dermate dat hierdoor de stedenbouwkundige opzet niet passend geacht kan worden. Er is verder rekening gehouden met de aansluiting van de nieuwbouw op de bestaande woning. De woning Enschotsestraat 200 is circa 9 meter diep. De aangrenzende nieuwe woningen zijn ongeveer 10 meter diep. Boven de onderdoorgang in Blok F is een woning opgenomen. Bezien vanuit de

naastgelegen bestaande woningen is deze woning het meest privacygevoelig in deze situatie. Bij de planuitvoering heeft deze woning daarom een balkon op enige afstand van de direct naastgelegen woning gekregen. De woning van reclamant ligt op circa 25 meter afstand van deze woning. Wat betreft deze afstand willen wij verwijzen naar de eerder aangehaalde uitspraak van de Afdeling waarin op een dergelijke afstand de inbreuk op de privacy niet onaanvaardbaar is. De appartementen in Blok F hebben in het bouwplan buitenruimtes aan de zuidwestzijde en zodoende nauwelijks invloed op de privacy van de naburig gelegen percelen waaronder het perceel van reclamant.

Conclusie

4.

Zienswijze – cumulatie schadefactoren Reactie gemeente

Conclusie 5.

6.

Zienswijze – afwijking bestemmingsplan Reactie gemeente

Conclusie Zienswijze privaatrecht

Reactie gemeente

Er is onderzoek gedaan naar schaduwwerking van de nieuwe bebouwing. Dit onderzoek is gevoegd aan het bestemmingsplan. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met het feit dat op basis van het geldende bestemmingsplan Theresia-Loven-Besterd 2016 tot in de perceelsgrens bedrijfsbebouwing mag worden opgericht tot een hoogte van 10 meter. De nieuwe bebouwing direct ten westen van de woning aan de Enschotsestraat 198 t/m 208 ligt verder van de perceelsgrens af en mag, met uitzondering van daar waar een hoogte van 12,5 m¹ wordt bereikt, tevens een maximale bouwhoogte bereiken van 10 m¹. Voorts is er gelet op de oriëntatie van de woningen t.o.v. het plangebied alleen in de late middag sprake van schaduwwerking. Op basis van bovenstaande zijn wij van mening dat van onevenredige hinder geen sprake is. De zienswijze is ongegrond. Het project is stedenbouwkundig inpasbaar, er is geen onaanvaardbare inbreuk op de privacy en er is geen onaanvaardbare overlast wat betreft schaduwwerking. Er sprake van een opeenstapeling van beperkingen die alles bij elkaar veel te veel zijn om te kunnen accepteren. Of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen aan de hand van de diverse thema’s die in dit ruimtelijke traject aan de orde zijn.

Uit de beoordeling van deze verschillende thema’s blijkt dat de nieuwe woningbouwontwikkeling in verhouding tot de op dit moment geldende bedrijfsbestemming wenselijk en passend is binnen de bestaande woonomgeving. Zie hiervoor ook de algemene overweging zoals opgenomen onder de beantwoording van zienswijze 1.3. Wat mogelijk een rol speelt bij het beleven van de feitelijke situatie is dat de huidige locatie al geruime tijd niet meer bedrijfsmatig in gebruik was. Op basis van het geldende bestemmingsplan had dit echter wel mogelijk geweest. De zienswijze is ongegrond. Er heeft een afweging plaatsgevonden of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Reclamant is het niet eens met de in het bestemmingsplan opgenomen afwijking voor een procentuele afwijking van de maatvoering t.a.v. de hoogte Het betreft hier een standaardafwijkingsbevoegdheid die ruimtelijk aanvaardbaar wordt geacht. Bij de toepassing ervan wordt bekeken in hoeverre vanuit een belangenafweging hier al dan niet toepassing aan gegeven zal worden. De zienswijze is ongegrond. De (scheidings-)muur die op de scheidingslijn staat van de percelen gelegen aan de Enschotsestraat en het nieuw te realiseren parkeerterrein/groenvoorziening (de muur waartegen de garageboxen zijn gebouwd), is een gemeenschappelijke muur.

Er wordt geen toestemming gegeven om deze muur te verwijderen en of te vervangen voor iets anders van mindere kwaliteit. Privaatrechtelijke belemmeringen kunnen in de weg staan aan de vaststelling en uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Deze belemmeringen moeten dan wel van een evident karakter zijn, omdat in principe niet de bestuursrechter maar

de burgerlijke rechter bevoegd is om te oordelen over privaatrechtelijke aangelegenheden. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een ontwikkeling voorzien is op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten. Wat betreft de door reclamant aangehaalde scheidingsmuur willen wij het volgende opmerken. De tuin bij de woning van reclamant grenst niet direct aan het plangebied. Tussen de tuin en de ontwikkeling ligt een (mandelige) achterom. Deze achterom grenst aan garageboxen die op het terrein van de ontwikkelaar liggen. Deze garageboxen liggen op de grond van de ontwikkelaar. Los van het feit dat reclamant geen rechten heeft op de muur van de garageboxen, kan door middel van bouwkundige aanpassingen bij de verdere uitvoering van de plannen zorg worden gedragen voor een goede terreinafscheidingen met de nieuwe parkeervoorzieningen. De ontwikkelaar heeft haar bereidheid uitgesproken om in goed overleg met reclamant te komen tot een goede erfafscheiding op haar eigen terrein.

Conclusie

7.

Zienswijze - parkeren

Reactie gemeente

Conclusie 8.

Zienswijze planschade Reactie gemeente

Conclusie

De vraag van reclamant over aankoop van een schuur/garage zullen we doorzetten naar de ontwikkelaar en is verder niet van belang voor deze bestemmingsplanprocedure. De zienswijze is ongegrond. Er is geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. De ontwikkelaar heeft haar bereidheid uitgesproken om in goed overleg met relamant de bestaande situatie te handhaven. Alle woningen in het beoogde plan dienen minimaal 1 eigen parkeerplaats te krijgen in het plan/op eigen te ontwikkelen terrein en niet op de openbare weg. Die ruimte op de openbare weg is er al jaren niet meer in deze omgeving. Reclamant voorziet dat mensen die het centrum ingaan daar gaan parkeren. Wat betreft de algemene overweging omtrent het parkeren verwijzen wij naar de passage onder zienswijze 2.7. Meer specifiek kan het volgende worden opgemerkt. De combinatie van deelauto’s en het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein zorgen voor een parkeercapaciteit die aan de norm voldoet. Het plan heeft een gesloten parkeerbalans en ligt, wanneer het gerealiseerd is, geheel binnen het gereguleerde gebied (zie voetnoot 3). Dit betekent dat het project op de POETlijst komt te staan en dat de bewoners niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Bewoners krijgen geen bezoekerspas om het bezoek tegen gereduceerd tarief te laten parkeren. De zienswijze is ongegrond.

Parkeren vindt op eigen terrein plaats en na oplevering ligt het project binnen gereguleerd gebied. Bij enige verwerping van de zienswijze zal er planologische verslechtering ontstaan, die tot een waardevermindering zal leiden voor de onroerende zaak welke voor rekening en risico komt voor de gemeente Tilburg. Indien reclamant van mening is dat er sprake is van waardedaling, dan kan, nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is, een verzoek om tegemoetkoming in planschade worden ingediend bij het gemeentebestuur. Een dergelijk verzoek zal in dat geval op volgens de daarvoor geldende wettelijke procedure en jurisprudentie worden behandeld. Van belang daarbij is dat een vergelijking zal worden gemaakt tussen de planologische maximale mogelijkheden van de elkaar opvolgende bestemmingsplan. Op basis van het bestemmingsplan TheresiaLoven-Besterd 2016 mogen er nu al bedrijven gevestigd worden is zelfs detailhandel toegestaan. De inschatting is dan ook dat de omschakeling naar wonen per saldo geen planologisch nadeel met zich zal brengen. De zienswijze is ongegrond. De wet biedt de mogelijkheid voor reclamant om een

aanvraag tegemoetkoming in de schade in te dienen. De inschatting is dat er per saldo geen planologisch nadeel zal ontstaan. Zienswijze 12: Eigenaar woning Rozenstraat 74 1.

Zienswijze parkeren Reactie gemeente

Conclusie 2.

Zienswijze – uitvoering bouw Reactie gemeente

3.

Conclusie Zienswijze – uitvoering bouw Reactie gemeente Conclusie

Er is in het ontwerp omgevingsvergunning geen ontsluiting van het parkeerterrein achter bouwblok C aan de Rozenstraat ingetekend. Dit is ook niet gewenst. Reclamant ziet graag een bevestiging dat dit ook in de toekomst niet gaat gebeuren. Uit de bouwtekeningen van Blok C blijkt dat er een muur komt aan de zijde van de Rozenstraat. Het parkeerterrein kan dus niet via de Rozenstraat worden bereikt. Aan de Rozenstraat liggen parkeerplaatsen die geen onderdeel uitmaken van de aanpassingen in het kader van dit plan. Voor nu is niet voorzien dat de situatie in de toekomst zal gaan veranderen. De zienswijze is ongegrond. Het parkeerterrein achter Blok C is voor auto’s niet bereikbaar vanuit de Rozenstraat. Reclamant spreekt zijn zorgen uit over de overlast gedurende de bouwwerkzaamheden. Door de plaatsing van bouwhekken vervallen 19 parkeerplaatsen wordt het voetpad afgesloten. Waarschijnlijk zal er ook sluipverkeer in de wijk ontstaan die tegen de rijrichting in gaat rijden. Bij de omgevingsvergunning is een tekening gevoegd die inzicht geeft in de vekeersmaatregelen die worden genomen tijdens de bouw. Bij een bouwproject van een dergelijke omvang valt niet uit te sluiten dat de directe omgeving enige overlast zal ervaren. Gedurende de bouwperiode zal namens de aannemer een persoon bereikbaar zijn voor vragen etc. De zienswijze is ongegrond.

Er is een in en uitgang (aan de Rozenstraat) gepland voor klein vervoer gedurende de bouw. Dit zorgt ook voor extra belasting van de smalle straten in de buurt. Het is wenselijk dat de toekomstige ingang aan de Enschotsestraat zo spoedig mogelijk in gebruik genomen wordt deze straat is daar beter voor ingericht. Wij geven deze zorg mee aan de ontwikkelaar. Zoals hiervoor opgemerkt is gedurende de bouwperiode namens de aannemer iemand aanwezig voor eventuele vragen. De zienswijze is ongegrond.

Conclusie De zienswijzen zijn gedeeltelijk ongegrond en gedeeltelijk gegrond. Het bestemmingsplan wordt (gewijzigd) vastgesteld, conform de Staat van Wijzigingen. Verder zal de omgevingsvergunning op onderdelen nader aangevuld worden.