02 Nota van zienswijzen

Nota van zienswijzen bestemmingsplan Udenhout 2008, 7e herz. (Berkenhout) Het ontwerpbestemmingsplan ‘Udenhout 2008, 7e herz. (Berkenhout)’, het ontwerpbesluit hogere waarden en de ontwerp-omgevingsvergunning (WABO-2020-05253) hebben van maandag 1 augustus tot en met maandag 12 september 2022 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Het bijbehorende beeldkwaliteitplan Berk&Hout heeft eveneens gedurende de genoemde termijn ter inzage gelegen voor inspraakreacties. Zienswijzen en inspraakreacties konden worden ingediend door een ieder. Bij de gemeente zijn gedurende de periode van tervisielegging 7 zienswijzen ingekomen, afkomstig van 9 verschillende adressen in de buurt van het plangebied. De zienswijzen zijn tijdig ingekomen en zodoende ontvankelijk. Zienswijze 5 en 6 zijn tevens gericht tegen de ontwerp-omgevingsvergunning. Hierna volgt een zakelijke, puntsgewijze samenvatting van de ingekomen zienswijzen en het standpunt van de gemeente hierover. Het standpunt is gebaseerd op de volledige tekst van de zienswijze; er heeft een integrale beoordeling plaatsgevonden. N.B.: in verband met de toepassing van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) zijn de zienswijzen van natuurlijke personen geanonimiseerd weergegeven. Zienswijze 1 - Zeshoevenstraat 1B, 1C en 3 te Berkel-Enschot 1.1

Zienswijze – verandering uitzicht, karakter woonomgeving en aantasting privacy door appartementengebouw

Reclamanten zijn niet tevreden over de situering, de oriëntatie en de bouwhoogte van het beoogde appartementengebouw in fase 2 (het middelste woongebied). Het appartementengebouw, gelegen op 30 meter afstand van de perceelsgrens, wordt met de lange zijde georiënteerd op de achterkanten van de (woon)percelen van reclamanten aan de Zeshoevenstraat 1B, 1C en 3. De maximale bouwhoogte bedraagt 13 meter en het gebouw zal daarmee boven de bomen uitkomen die op de perceelsgrens staan. Volgens reclamanten hebben de situering, oriëntatie en bouwhoogte van het appartementengebouw tot gevolg dat hun uitzicht en het landelijke karakter van de woonomgeving in negatieve zin veranderen. Ook maken reclamanten zich zorgen over inkijk vanuit het appartementengebouw en aantasting van hun privacy. Als het gebouw een kwartslag gedraaid zou worden en langs de perceelsgrens met de rijhal zou worden gesitueerd, dan heeft het appartementengebouw volgens reclamanten een kleinere impact op hun woongenot.

Reactie gemeente

Het uitzicht van reclamanten en het karakter van de woonomgeving zullen inderdaad veranderen als gevolg van dit bestemmingsplan. Waar reclamanten nu aan de achterzijde van hun woningen uitkijken over onbebouwde agrarische grond, maakt het nieuwe bestemmingsplan daar nieuwbouw van woningen mogelijk, waaronder het appartementengebouw. Wij stellen ons echter op het standpunt dat het uitzicht en het karakter van de woonomgeving van reclamanten ruimtelijk aanvaardbaar blijven en dat er geen sprake is van een onevenredige verandering. Voor het project Berk&Hout is een stedenbouwkundig concept ontwikkeld dat goed past in de landelijke omgeving en een zachte overgang vormt tussen de kern Udenhout en het buitengebied. De bouwvolumes sluiten in massa en verschijningsvorm aan bij de agrarische bebouwing in het buitengebied. Ruime volumes met een forse kap zijn hier niet ongebruikelijk. Ook het appartementengebouw, waarvan de bouwhoogte beperkt wordt tot een maximum van 13 meter, is hier passend. Daarnaast is er in het plan veel aandacht besteed aan het landschap. De landschappelijke waarde wordt versterkt en is prominent aanwezig in het plan. Er is oog geweest voor behoud van landschappelijke zichtlijnen. Dat is de reden voor de noordoost-zuidwest oriëntatie van het

appartementengebouw. Het appartementengebouw wordt op 30 meter van de perceelsgrens gesitueerd zodat er voldoende afstand wordt aangehouden tot omliggende woningen, waaronder die van reclamanten. De architectonische eisen die vanuit het beeldkwaliteitplan aan de ontwikkeling worden gesteld dragen verder bij aan een goed ingepast plan dat zich voegt in de landelijke omgeving. Concluderend zijn wij van mening dat dit woningbouwplan passend is voor de locatie en dat de stedenbouwkundige opzet, met inbegrip van het appartementengebouw met een maximale bouwhoogte van 13 meter, goed aansluit op de landelijke omgeving. De woonomgeving blijft ruimtelijk aanvaardbaar. Het belang van reclamanten van behoud van hetzelfde uitzicht wordt afgewogen tegen het belang van woningbouw op deze locatie. Het belang van woningbouw is groot en op deze locatie kan een bijzonder woonconcept worden gerealiseerd in een dorps woonmilieu dat een waardevolle aanvulling vormt op de woningvoorraad in de gemeente Tilburg. Het plan goed wordt ingepast, zowel stedenbouwkundig als landschappelijk en het woon- en leefklimaat van omwonenden blijft aanvaardbaar. Gelet op het voorgaande zijn de verandering van het uitzicht en het karakter van de woonomgeving niet zodanig dat er sprake is van een onevenredige verandering.

Wij wijzen erop dat er in zijn algemeenheid geen recht bestaat op blijvend vrij uitzicht en reclamanten geen aanspraak kunnen maken op een blijvende ongewijzigde situatie. Geconstateerd is wel dat er een discrepantie zit tussen het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan voor wat betreft de maximale goothoogte van het appartementengebouw. In het beeldkwaliteitplan is uitgegaan van een goothoogte van maximaal 6 meter en in het ontwerpbestemmingsplan is 10 meter opgenomen. Dit wordt teruggebracht naar 6 meter. Ten aanzien van privacy wordt het volgende overwogen. Het appartementengebouw wordt gesitueerd op circa 30 meter van de perceelsgrens en komt daarmee op zo’n 100 meter afstand van de woningen van reclamanten en tenminste 75 meter van de tuinen van reclamanten. Tot een afstand van ongeveer 25 meter kunnen gelaatstrekken worden herkend en kan in theorie sprake zijn van een aantasting van privacy. Gelet op de ruime afstand, de bouwhoogte die beperkt blijft tot 13 meter en de aanwezigheid van een volgroeide bomenrij op de erfgrens blijven de effecten op de privacy zeer beperkt. Daarbij achten wij het belang van woningbouw op deze locatie groter dan behoud van dezelfde mate van privacy van omwonenden. Het bestemmingsplan zal geen onevenredige aantasting van de privacy tot gevolg hebben.

1.2

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. Het uitzicht en het karakter van de woonomgeving van reclamanten blijven ruimtelijk aanvaardbaar. Het plan heeft geen onevenredige aantasting van de privacy tot gevolg. Niettemin wordt de maximale goothoogte ter plaatse van het appartementengebouw ambtshalve teruggebracht naar 6 meter, overeenkomstig het beeldkwaliteitplan.

Zienswijze – appartementengebouw niet passend in landelijke omgeving Reactie gemeente

Reclamanten vragen zich af of een appartementengebouw met een maximale bouwhoogte van 13 meter wel past in deze landelijke omgeving.

Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 1.1.

1.3

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. De stedenbouwkundige opzet, met inbegrip van de maximale bouwhoogte van plaatselijk 13 meter, sluit goed aan op de landelijke omgeving. Niettemin wordt de maximale goothoogte ter plaatse van het appartementengebouw ambtshalve teruggebracht naar 6 meter, overeenkomstig het beeldkwaliteitplan.

Zienswijze – onderhoud openbaar toegankelijk terrein

Reclamanten vragen zich af hoe er in de praktijk voor zal worden gezorgd dat het openbaar toegankelijke terrein netjes blijft, aangezien dit gezamenlijk eigendom wordt van de bewoners. Mensen laten hier de hond uit en laten misschien hondenpoep en rommel achter. De toekomstige bewoners moeten hier samen verantwoordelijkheid voor nemen.

Reactie gemeente

Het landschap rondom de woningen wordt inderdaad een mandelig terrein. Dat houdt in dat het gemeenschappelijk eigendom wordt van de toekomstige eigenaren van de woningen en zij de verantwoordelijkheid moeten dragen voor het onderhoud en beheer en de instandhouding van het landschap. Het terrein wordt ook openbaar toegankelijk. De ontwikkelaar Triborgh zal contractueel met de toekomstige eigenaren afspreken dat een op te richten coöperatie eigenaar wordt van het algemeen toegankelijke landschap en verplicht is, ook jegens de gemeente Tilburg, om het park te beheren, onderhouden en in stand te houden. Iedere eigenaar in het gebied moet lid worden van de coöperatie en lid blijven, zolang hij eigenaar is. Aldus zorgen de eigenaren via hun coöperatie voor het beheer en onderhoud. Daarnaast heeft de gemeente contractueel met Triborgh afgesproken dat de ontwikkelaar en diens rechtsopvolgers (de coöperatie dus) het park moeten (blijven) beheren, onderhouden en in stand houden. Ook langs deze weg is beheer en onderhoud privaatrechtelijk geborgd.

1.4

1.5

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het mandelige terrein zal onderhouden, beheerd en in stand gehouden worden door de toekomstige eigenaren. Nakoming van deze verplichtingen is privaatrechtelijk geborgd.

Zienswijze – ontsluiting richting Zeshoevenstraat

In de toekomst wordt er mogelijk een ontsluiting gerealiseerd vanuit het plangebied van Berk&Hout richting de Zeshoevenstraat. Deze ontsluiting zou dan over de percelen aan de Zeshoevenstraat 1B en 1C lopen, kadastraal bekend gemeente Berkel-Enschot, sectie B, nummers 6525 en 6268. Reclamanten zijn hiermee bekend maar hun verzoek is om bij het bepalen van de ligging van de functieaanduiding ‘verkeer’ rekening te houden met een ontsluiting over het midden van de perceelsgrens tussen de Zeshoevenstraat 1B en 1C. Hiervoor zou de ligging van de functieaanduiding ‘verkeer’ enigszins moeten worden aangepast.

Reactie gemeente

Hoewel de precieze ligging van de te realiseren ontsluiting op dit moment nog niet bekend is, zal de functieaanduiding ‘verkeer’ enigszins worden verruimd zodat het bestemmingsplan meer flexibiliteit biedt voor de situering van de ontsluiting.

Conclusie

De zienswijze is gegrond. De verbeelding wordt hierop aangepast.

Zienswijze – dassenburcht

Reclamanten willen graag weten hoe er bij de planvorming rekening gehouden is met de das en zijn leefgebied. Volgens een onderzoek dat de reclamanten zelf voor een andere ontwikkeling hebben laten uitvoeren zijn er dassenburchten aanwezig in het plangebied en strekt het leefgebied van de das zich uit tot over de locaties waar bebouwing wordt voorgesteld.

Reactie gemeente

Het is bekend dat de das voorkomt binnen het plangebied en dat daar een burcht, bijburchten en leefgebied aanwezig is. Het weghalen van de burchten en het essentieel leefgebied van de das is in strijd met de Wet natuurbescherming. Triborgh heeft daarom een ontheffing aangevraagd en verkregen voor het beschadigen of vernielen van vaste voorplantingsplaatsen of rustplaatsen van de das. Het bevoegd gezag voor deze ontheffing is het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming kan verkregen worden onder een aantal voorwaarden. Zo moet er een wettelijk belang zijn, mag de gunstige staat van instandhouding van de das niet in het geding komen en moet worden aangetoond dat er geen alternatieven aanwezig zijn voor de werkzaamheden die zullen worden uitgevoerd. Het bevoegd gezag heeft op deze onderdelen getoetst en als voldoende onderbouwd beoordeeld. Om te waarborgen dat de maatregelen ten gunste van de das op de juiste wijze worden uitgevoerd zal er een ecologisch werkprotocol worden opgesteld. In dit protocol zullen de werkzaamheden en het tijdstip van de werkzaamheden worden uitgewerkt. Maatregelen die ten gunste van de das worden genomen zijn het aanleggen van dassenleefgebied met o.a.

een burcht, een hoogstamboomgaard, het aanplanten van houtwallen, hagen en greppels en het realiseren van voldoende gras en/of ruigtekruiden. Door de maatregelen die Triborgh zal treffen is er een positief besluit genomen op het verzoek om ontheffing voor het beschadigen en vernielen van vaste voortplantingsplaatsen (de burcht) of rustplaatsen (bijburchten en leefgebied) van de das. De ontheffing is verleend op 15 november 2021 en geldt tot en met 31 augustus 2026. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming met de Wet natuurbescherming wordt uitgevoerd en sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.6

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Er wordt voldoende rekening gehouden met de das en er blijft voldoende geschikt leefgebied inclusief burcht gewaarborgd. Hiervoor heeft de ontwikkelaar een ontheffing gekregen van de Wet natuurbescherming.

Zienswijze – omgevingsdialoog

De door de ontwikkelaar georganiseerde bijeenkomsten waren wat reclamanten geen omgevingsdialoog. De bijeenkomsten waren hoofdzakelijk gericht op de verkoop van het plan. De deelnemers van de co-creatie werkgroepen hebben invloed kunnen uitoefenen op de planvorming, maar er is volgens reclamanten onvoldoende stilgestaan bij de belangen van de omwonenden van het plan. Zo hadden zij bijvoorbeeld hun suggestie met betrekking tot de situering en de oriëntatie van het appartementengebouw graag in het kader van de omgevingsdialoog willen bespreken.

Reactie gemeente

De ontwikkelaar Triborgh heeft tussen 2016 en 2020 meerdere bijeenkomsten georganiseerd waar zowel geïnteresseerden als omwonenden aan konden deelnemen. Tijdens die bijeenkomsten was er gelegenheid om verbeterpunten aan te dragen, bezwaren te uiten, belangen naar voren te brengen en zodoende bij te dragen aan de ontwikkeling van het plan. Op die manier is er ruimte geboden aan uw inbreng. Sinds 2018 is de planopzet niet meer gewijzigd.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. De ontwikkelaar heeft ruimschoots voldaan aan de verplichting om een omgevingsdialoog te organiseren.

Zienswijze 2 - Zeshoevenstraat 1 te Berkel-Enschot 2.1

2.2

Zienswijze – aanwezigheid dassen en dassenburcht

Volgens reclamant is er op de grens tussen het perceel aan de Zeshoevenstraat 1 en het plangebied een dassenburcht aanwezig. Ook op de grens van de percelen aan de Zeshoevenstraat 1A en 3 is er een houtwal met dassenburchten aanwezig. Reclamant wil weten hoe hier in het nieuwbouwplan mee om wordt gegaan en hoe het kan dat er op zo’n korte afstand van de dassenburchten gebouwd mag worden.

Reactie gemeente

Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 1.5.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Er wordt voldoende rekening gehouden met de das en er blijft voldoende geschikt leefgebied inclusief burcht gewaarborgd. Hiervoor heeft de ontwikkelaar een ontheffing gekregen van de Wet natuurbescherming.

Zienswijze – bouwhoogte niet passend in landelijke omgeving

Reclamant is van mening dat de maximale bouwhoogte van plaatselijk 13 meter niet passend is in de landelijke omgeving. Ook de maximale bouwhoogte van plaatselijk 11 meter vindt reclamant niet passend. Reclamant stelt een maximale bouwhoogte van 9 meter voor. Ook heeft reclamant bezwaar tegen de mogelijkheid in artikel 4.4.1 van de regels om af te wijken van de voorgeschreven goothoogte tot een maximum van 6 meter. Reclamant vreest dat er daardoor standaard woningen met kap zullen worden gerealiseerd die niet passend zijn in een landelijke woonomgeving.

Reactie gemeente

Voor het project Berk&Hout is een stedenbouwkundig concept ontwikkeld dat goed past in de landelijke omgeving en een zachte overgang vormt tussen de kern Udenhout en het buitengebied. De bouwvolumes sluiten in massa en verschijningsvorm aan bij de agrarische bebouwing in het buitengebied. Ruime volumes met een forse kap zijn hier niet ongebruikelijk. Daarnaast is er in het plan veel aandacht besteed aan het landschap. De landschappelijke waarde wordt versterkt en is prominent aanwezig in het plan. Er is oog geweest voor behoud van landschappelijke zichtlijnen. De architectonische eisen die vanuit het beeldkwaliteitplan aan de ontwikkeling worden gesteld dragen verder bij aan een goed ingepast plan dat zich voegt in de landelijke omgeving. Concluderend zijn wij van mening dat dit woningbouwplan passend is voor de locatie en dat de stedenbouwkundige opzet, met inbegrip van de maximale bouwhoogten van plaatselijk 11 en 13 meter, goed aansluit op de landelijke omgeving. Geconstateerd is wel dat er een discrepantie zit tussen het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan voor wat betreft de maximale goothoogte van het appartementengebouw. In het beeldkwaliteitplan is uitgegaan van een goothoogte van maximaal 6 meter en in het ontwerpbestemmingsplan is 10 meter opgenomen. Dit wordt teruggebracht naar 6 meter.

Voor wat betreft de afwijkingsbevoegdheid in artikel 4.4.1 van de regels van het bestemmingsplan wordt als volgt overwogen. De bouwplannen voor fase

2 en 3 zijn nog niet concreet uitgewerkt. Om enige flexibiliteit te bieden voor nadere uitwerking van het bouwplan, is in artikel 4.4.1 inderdaad een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om te kunnen afwijken van de maximale goothoogte tot een maximum van 6 meter. Dat kan echter niet zomaar. Hier worden diverse voorwaarden zoals opgenomen in artikel 4.4.2 van het bestemmingsplan. Zo mag bijvoorbeeld de bebouwingskarakteristiek van de straat niet onevenredig worden geschaad, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken mogen niet onevenredig worden aangetast en de ruimtelijke inpasbaarheid moet aangetoond zijn. Daarnaast zal bij de aanvraag omgevingsvergunning afzonderlijk getoetst worden aan het vast te stellen beeldkwaliteitplan. Op deze wijze is verzekerd dat er geen ‘standaard’ woningen met kap worden gerealiseerd, maar dat het te ontwerpen bouwplan aansluit bij het stedenbouwkundig concept dat voor Berk&Hout is ontwikkeld. Conclusie

De zienswijze is ongegrond. De stedenbouwkundige opzet, met inbegrip van de maximale bouwhoogten van plaatselijk 11 en 13 meter, sluit goed aan op de landelijke omgeving. Niettemin wordt de maximale goothoogte ter plaatse van het appartementengebouw ambtshalve teruggebracht naar 6 meter, overeenkomstig het beeldkwaliteitplan. Door middel van de voorwaarden die gesteld zijn aan de afwijkingsbevoegdheid voor de goothoogte is gewaarborgd dat de toekomstige bouwplannen aansluiten bij het stedenbouwkundig concept.

2.3

2.4

Zienswijze – behoud natuurlijke houtwal

Reclamant wil graag de garantie dat de houtwal op de grens van zijn perceel en het plangebied gehandhaafd blijft en niet wordt aangetast. De ontwikkelaar heeft volgens reclamant geen contact met hem opgenomen over de plannen.

Reactie gemeente

De bomen nabij de erfgrens van reclamant staan op ongeveer 24 meter van de grens van het woongebied en worden niet aangetast als gevolg van het woningbouwplan. De betreffende bomen zijn opgenomen op de boomwaardekaart en worden beschermd door regels ten aanzien van bouwen en werken of werkzaamheden binnen een straal van 15 meter rondom de bomen. Daarnaast is de Wet natuurbescherming van toepassing. Het project wordt gefaseerd uitontwikkeld. Triborgh zal tijdig in met reclamant in overleg treden zodra deze fase opgepakt wordt.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. De bomen worden niet aangetast als gevolg van het woningbouwplan.

Zienswijze – niet heien

Reclamant wil niet dat er op korte afstand van zijn woning geheid gaat worden. De boerderij is gebouwd op een staalfundering op zandgrond en reclamant vreest voor schade ingeval er geheid zou worden. Ook gezien de aanwezigheid van de dassenburcht kan hier volgens reclamant niet geheid worden.

Reactie gemeente

Er worden geen heiwerkzaamheden uitgevoerd. Ontwikkelaar maakt gebruik van boorpalen indien deze noodzakelijk zijn.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Er worden geen heiwerkzaamheden verricht.

Zienswijze 3 - Zeshoevenstraat 5 3.1

Zienswijze – appartementengebouw

Reclamant heeft bezwaar tegen de ontwikkeling van het appartementengebouw, omdat het niet in de omgeving past. Reclamant vindt het appartementengebouw te groot, zij vinden de situering naast een manege niet passend en zij zijn van mening dat het appartementengebouw beter in ‘de nieuwe wijk’ past.

Reactie gemeente

Voor het project Berk&Hout is een stedenbouwkundig concept ontwikkeld dat goed past in de landelijke omgeving en een zachte overgang vormt tussen de kern Udenhout en het buitengebied. De bouwvolumes sluiten in massa en verschijningsvorm aan bij de agrarische bebouwing in het buitengebied. Ruime volumes met een forse kap zijn hier niet ongebruikelijk. Ook het appartementengebouw, waarvan de bouwhoogte beperkt wordt tot een maximum van 13 meter, is hier passend. Daarnaast is er in het plan veel aandacht besteed aan het landschap. De landschappelijke waarde wordt versterkt en is prominent aanwezig in het plan. Er is oog geweest voor behoud van landschappelijke zichtlijnen. De architectonische eisen die vanuit het beeldkwaliteitplan aan de ontwikkeling worden gesteld dragen verder bij aan een goed ingepast plan dat zich voegt in de landelijke omgeving. Concluderend zijn wij van mening dat dit woningbouwplan passend is voor de locatie en dat de stedenbouwkundige opzet, met inbegrip van de maximale bouwhoogten van plaatselijk 11 en 13 meter, goed aansluit op de landelijke omgeving. Geconstateerd is wel dat er een discrepantie zit tussen het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan voor wat betreft de maximale goothoogte van het appartementengebouw. In het beeldkwaliteitplan is uitgegaan van een goothoogte van maximaal 6 meter en in het ontwerpbestemmingsplan is 10 meter opgenomen.

Dit wordt teruggebracht naar 6 meter.

3.2

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. De stedenbouwkundige opzet, met inbegrip van het appartementengebouw, sluit goed aan op de landelijke omgeving en heeft geen onaanvaardbare gevolgen voor het karakter van de woonomgeving van reclamant. Niettemin wordt de maximale goothoogte ter plaatse van het appartementengebouw ambtshalve teruggebracht naar 6 meter, overeenkomstig het beeldkwaliteitplan.

Zienswijze – dassen

Reclamant vraagt zich af of er wel rekening wordt gehouden met de dassen in en om het plangebied.

Reactie gemeente

Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 1.5.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Er wordt voldoende rekening gehouden met de das en er blijft voldoende geschikt leefgebied inclusief burcht gewaarborgd. Hiervoor heeft de ontwikkelaar een ontheffing gekregen van de Wet natuurbescherming.

Zienswijze 4 - Zeshoevenstraat 11 Volgens de aanhef van de brief van reclamant heeft deze zienswijze betrekking op de omgevingsvergunning voor fase 1, maar inhoudelijk gaat de zienswijze over het appartementengebouw in fase 2. Daarom wordt deze zienswijze beschouwd als zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan. 4.1

Zienswijze – appartementengebouw

Reclamant heeft bezwaar tegen de ontwikkeling van het appartementengebouw, omdat het landelijke karakter van de woonomgeving hierdoor wordt aangetast.

Reactie gemeente

Voor het project Berk&Hout is een stedenbouwkundig concept ontwikkeld dat goed past in de landelijke omgeving en een zachte overgang vormt tussen de kern Udenhout en het buitengebied. De bouwvolumes sluiten in massa en verschijningsvorm aan bij de agrarische bebouwing in het buitengebied. Ruime volumes met een forse kap zijn hier niet ongebruikelijk. Ook het appartementengebouw, waarvan de bouwhoogte beperkt wordt tot een maximum van 13 meter, is hier passend. Daarnaast is er in het plan veel aandacht besteed aan het landschap. De landschappelijke waarde wordt versterkt en is prominent aanwezig in het plan. Er is oog geweest voor behoud van landschappelijke zichtlijnen. De architectonische eisen die vanuit het beeldkwaliteitplan aan de ontwikkeling worden gesteld dragen verder bij aan een goed ingepast plan dat zich voegt in de landelijke omgeving. Concluderend zijn wij van mening dat dit woningbouwplan passend is voor de locatie en dat de stedenbouwkundige opzet, met inbegrip van het appartementengebouw, goed aansluit op de landelijke omgeving. Geconstateerd is wel dat er een discrepantie zit tussen het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan voor wat betreft de maximale goothoogte van het appartementengebouw. In het beeldkwaliteitplan is uitgegaan van een goothoogte van maximaal 6 meter en in het ontwerpbestemmingsplan is 10 meter opgenomen.

Dit wordt teruggebracht naar 6 meter.

4.2

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. De stedenbouwkundige opzet, met inbegrip van het appartementengebouw, sluit goed aan op de landelijke omgeving en heeft geen onaanvaardbare gevolgen voor het karakter van de woonomgeving van reclamant. Niettemin wordt de maximale goothoogte ter plaatse van het appartementengebouw ambtshalve teruggebracht naar 6 meter, overeenkomstig het beeldkwaliteitplan.

Zienswijze – privacy

Reclamant maakt zich zorgen over inkijk op hun perceel en aantasting van de privacy.

Reactie gemeente

De dichtstbijzijnde op te richten woonbebouwing komt op circa 130 meter van de woning van reclamant en 110 meter van de perceelsgrens van reclamant. Tot een afstand van ongeveer 25 meter kunnen gelaatstrekken worden herkend en kan in theorie sprake zijn van een aantasting van privacy. Gelet op de ruime afstand en de beperkte bouwhoogten van de beoogde bebouwing zal dit plan geen onevenredige aantasting van de privacy tot gevolg hebben.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Er is geen sprake van een onevenredige aantasting van de privacy van reclamant.

Zienswijze 5 - Udenhoutseweg 4 Deze zienswijze heeft betrekking op zowel het ontwerpbestemmingsplan als de ontwerp-omgevingsvergunning. 5.1

Zienswijze – aantasting woongenot

Reclamant is van mening dat zijn woongenot wordt aangetast door de grootschalige woningbouw op korte afstand van zijn woning. Wat nog landelijk en groen is wordt opgeofferd voor een uitbreiding van de bebouwde kom.

Reactie gemeente

Er is behoefte aan woningbouw. Voor het project Berk&Hout is een stedenbouwkundig concept ontwikkeld dat goed past in de landelijke omgeving en een zachte overgang vormt tussen de kern Udenhout en het buitengebied. De bouwvolumes sluiten in massa en verschijningsvorm aan bij de agrarische bebouwing in het buitengebied. Ruime volumes met een forse kap zijn hier niet ongebruikelijk. Daarnaast is er in het plan veel aandacht besteed aan het landschap. De landschappelijke waarde wordt versterkt en is prominent aanwezig in het plan. Er is oog geweest voor behoud van landschappelijke zichtlijnen. De architectonische eisen die vanuit het beeldkwaliteitplan aan de ontwikkeling worden gesteld dragen verder bij aan een goed ingepast plan dat zich voegt in de landelijke omgeving. Concluderend zijn wij van mening dat dit woningbouwplan passend is voor de locatie en dat de stedenbouwkundige opzet goed aansluit op de landelijke omgeving. De woning van reclamant staat op circa 400 meter afstand van de dichtstbijzijnde beoogde woningen. Deze zullen nauwelijks zichtbaar zijn vanaf het perceel van reclamant. Gelet op het voorgaande is geen sprake van een onevenredige aantasting van het woongenot van reclamant.

5.2

5.3

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De stedenbouwkundige opzet sluit goed aan op de landelijke omgeving en het bestemmingsplan heeft, mede gelet op de ruime afstand van de woning van reclamant tot het plangebied, geen onevenredige gevolgen voor het woongenot van reclamant.

Zienswijze – procedure

Reclamant is van mening dat de gemeenteraad geen zorgvuldige afweging meer kan maken door de gelijktijdige behandeling van het bestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning voor fase 1. De vergunningaanvraag moet volgens reclamant on hold gezet worden tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.

Reactie gemeente

In Afdeling 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een coördinatieregeling opgenomen. Op basis hiervan kan besluitvorming die nodig is voor de realisatie van ontwikkelingen en projecten in één voorbereidingstraject gebundeld worden. Hiermee is het mogelijk om de benodigde uitvoeringsbesluiten, zoals omgevingsvergunningen Wabo, te coördineren met het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan. Toepassing van de coördinatieregeling staat niet in de weg aan een zorgvuldige besluitvorming. Alle betrokken belangen worden zorgvuldig afgewogen in het kader van de voorbereiding.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De coördinatieregeling staat niet in de weg aan een zorgvuldige besluitvorming.

Zienswijze – uitzicht

Reclamant heeft nu vrij uitzicht over de landerijen. Reclamant stelt na realisatie van het plan uitzicht te hebben op de woningbouw in Berk&Hout.

5.4

Reactie gemeente

De woning van reclamant staat op circa 400 meter van de dichtstbijzijnde beoogde woningen. Deze zullen nauwelijks zichtbaar zijn vanaf het perceel van reclamant. Er is geen sprake van een onaanvaardbare verandering van het uitzicht van reclamant. Ten overvloede wijzen wij erop dat er in zijn algemeenheid geen recht bestaat op blijvend vrij uitzicht en reclamanten geen aanspraak kunnen maken op een blijvende ongewijzigde situatie.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Het uitzicht van reclamant blijft ruimtelijk aanvaardbaar.

Zienswijze – verkeersdrukte

Reclamant vreest voor verkeersdrukte, omdat de nieuwe woningen allemaal op de Udenhoutseweg ontsloten worden. Er is volgens reclamant geen aansluiting op een doorgaande weg. Al het woon-/werkverkeer zal via de bebouwde kom van Udenhout of Berkel een uitweg moeten vinden.

Reactie gemeente

Op basis van kencijfers van het CROW zorgt een gemiddelde woning voor een verkeersgeneratie van 7,8 ritten per gemiddelde weekdag. Er zijn circa 74 woningen voorzien in het plangebied. Dat maakt een totaal van ongeveer 577 extra verkeersbewegingen als gevolg van dit bestemmingsplan. De Udenhoutseweg is een erftoegangsweg type 1 met een maximumsnelheid van 60 km/uur. De breedte is 6,50 meter en de weg is voorzien van vrijliggende fietspaden, gelijkwaardige kruisingen en snelheidsremmers. De maximale capaciteit van een dergelijke weg ligt rond de 6.000 motorvoertuigen per etmaal. De huidige weekdagintensiteit van de Udenhoutseweg is 2.470 motorvoertuigen/etmaal. Het verkeer splitst zich vanaf Berk&Hout in meerdere richtingen. De toename van 577 ritten kan dus zonder problemen afgewikkeld worden op de omliggende wegenstructuur. Er ontstaan geen problemen op het gebied van doorstroming of verkeersveiligheid.

5.5

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De Udenhoutseweg en de omliggende wegenstructuur zijn geschikt voor een toename van ongeveer 577 verkeersbewegingen.

Zienswijze – landschap en natuur

Reclamant is van mening dat de groene buffer tussen Udenhout en BerkelEnschot moet worden behouden. De percelen kadastraal bekend gemeente Berkel-Enschot, sectie B, nr. 5661 en 2996 kenmerken zich volgens reclamant door de biodiversiteit en de groene, landelijke uitstraling. Dat blijkt o.a. uit het feit dat er een dassenburcht is aangetroffen. Reclamant begrijpt niet waarom juist op deze locatie grootschalige woningbouw wordt beoogd, terwijl de natuur in Nederland zozeer wordt bedreigd door klimaatverandering.

Reactie gemeente

De genoemde percelen zijn momenteel in agrarisch gebruik waardoor er een eentonig biotoop aanwezig is. Het stapelvoedsel van de das is de regenworm die hier volop aanwezig zal zijn. Voor andere diersoorten heeft het gebied echter weinig tot geen meerwaarde. Door het aanleggen van alternatief leefgebied voor de das met fruitboomgaard, heggen, houtwallen en grasland of ruigte ontstaat er een divers landschap geschikt voor meerdere andere diersoorten waaronder uilen, marterachtigen en insecten. Ook de aanleg van greppels, struweel, houtwallen en laagtes in de directe omgeving van de toekomstige bebouwing zal meer ecologische waarde opleveren voor de soorten die momenteel in de directe omgeving van het plangebied aanwezig zijn. Voor wat betreft de effecten op de landelijke, groene uitstraling is reeds in de reactie op zienswijze 5.1 overwogen dat de beoogde woningbouw zich door

de zorgvuldige stedenbouwkundige en landschappelijke opzet voegt in de landelijke omgeving.

5.6

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Het plan heeft geen onevenredige aantasting van natuur, landschap of biodiversiteit tot gevolg.

Zienswijze – dassenburcht

Reclamant leidt uit de stukken af dat de aanwezige dassenburcht zal worden verhuisd. Volgens reclamant is dit geen reële optie en kan de dassenburcht zeker niet naar de hoek in de bocht van de Udenhoutseweg en de Zeshoevenstraat worden verplaatst, omdat ze dan omsloten worden door infrastructuur. Reclamant wil niet dat de dassenburcht verplaatst worden naar de grens van zijn eigendom. Volgens reclamant is het plan in strijd met de Wet natuurbescherming. Er kan slechts onder strikte voorwaarden een ontheffing worden verkregen van de verbodsbepalingen in de Wnb en daarnaast moet de gemeente vanuit de wettelijke zorgplicht de natuuraspecten nadrukkelijk meewegen in de besluitvorming.

5.7

Reactie gemeente

Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 1.5.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Er wordt voldoende rekening gehouden met de das en er blijft voldoende geschikt leefgebied inclusief burcht gewaarborgd. De ontwikkelaar heeft een ontheffing gekregen van de Wet natuurbescherming.

Zienswijze – planschade

Volgens reclamant vraagt een goede ruimtelijke ordening dat het nadeel voor omwonenden zo klein mogelijk wordt gehouden. Daarom verzoekt reclamant om een andere locatie te zoeken voor de ontwikkeling, waar geen of minder planschade is.

Reactie gemeente

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de gemeenteraad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De belangenafweging is met zorgvuldigheid gemaakt in de toelichting van het bestemmingsplan. Als reclamant van mening is dat hij planschade heeft als gevolg van dit bestemmingsplan, dan kan hij binnen vijf jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een verzoek indienen om tegemoetkoming in planschade.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De raad heeft een zorgvuldige belangenafweging gemaakt. Voor planschade kan na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een verzoek worden ingediend.

Zienswijze 6 - Udenhoutseweg 6 Deze zienswijze heeft betrekking op zowel het ontwerpbestemmingsplan als de ontwerp-omgevingsvergunning. 6.1

Zienswijze – aantasting woongenot

Reclamant is van mening dat zijn woongenot wordt aangetast door de grootschalige woningbouw op korte afstand van zijn woning. Wat nog landelijk en groen is wordt opgeofferd voor een uitbreiding van de bebouwde kom.

Reactie gemeente

Er is behoefte aan woningbouw. Voor het project Berk&Hout is een stedenbouwkundig concept ontwikkeld dat goed past in de landelijke omgeving en een zachte overgang vormt tussen de kern Udenhout en het buitengebied. De bouwvolumes sluiten in massa en verschijningsvorm aan bij de agrarische bebouwing in het buitengebied. Ruime volumes met een forse kap zijn hier niet ongebruikelijk. Daarnaast is er in het plan veel aandacht besteed aan het landschap. De landschappelijke waarde wordt versterkt en is prominent aanwezig in het plan. Er is oog geweest voor behoud van landschappelijke zichtlijnen. De architectonische eisen die vanuit het beeldkwaliteitplan aan de ontwikkeling worden gesteld dragen verder bij aan een goed ingepast plan dat zich voegt in de landelijke omgeving. Concluderend zijn wij van mening dat dit woningbouwplan passend is voor de locatie en dat de stedenbouwkundige opzet goed aansluit op de landelijke omgeving. De woning van reclamant staat op circa 180 meter afstand van de dichtstbijzijnde beoogde woningen. Daartussen bevinden zich bomen die het zicht op het plangebied voor een groot deel ontnemen. Het zicht van reclamant op de woningbouwlocatie blijft daardoor zeer beperkt. Gelet op het voorgaande is geen sprake van een onevenredige aantasting van het woongenot van reclamant.

6.2

6.3

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De stedenbouwkundige opzet sluit goed aan op de landelijke omgeving en het bestemmingsplan heeft, mede gelet op de ruime afstand van de woning van reclamant tot het plangebied en de tussengelegen bomen, geen onevenredige gevolgen voor het woongenot van reclamant.

Zienswijze – procedure

Reclamant is van mening dat de gemeenteraad geen zorgvuldige afweging meer kan maken door de gelijktijdige behandeling van het bestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning voor fase 1. De vergunningaanvraag moet volgens reclamant on hold gezet worden tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.

Reactie gemeente

Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 5.2.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De coördinatieregeling staat niet in de weg aan een zorgvuldige besluitvorming.

Zienswijze – uitzicht

Reclamant heeft nu vrij uitzicht over de landerijen. Reclamant stelt na realisatie van het plan uitzicht te hebben op de woningbouw in Berk&Hout.

Reactie gemeente

De woning van reclamant staat op circa 180 meter van de dichtstbijzijnde beoogde woningen. Daartussen bevinden zich bomen die het zicht op het plangebied voor een groot deel ontnemen. Het zicht van reclamant op de woningbouwlocatie blijft daardoor zeer beperkt. Er is geen sprake van een onaanvaardbare verandering van het uitzicht van reclamant. Ten overvloede wijzen wij erop dat er in zijn algemeenheid geen recht bestaat op blijvend vrij

uitzicht en reclamanten geen aanspraak kunnen maken op een blijvende ongewijzigde situatie.

6.4

6.5

6.6

6.7

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Het uitzicht van reclamant blijft ruimtelijk aanvaardbaar.

Zienswijze – verkeersdrukte

Reclamant vreest voor verkeersdrukte, omdat de nieuwe woningen allemaal op de Udenhoutseweg ontsloten worden. Er is volgens reclamant geen aansluiting op een doorgaande weg. Al het woon-/werkverkeer zal via de bebouwde kom van Udenhout of Berkel een uitweg moeten vinden.

Reactie gemeente

Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 5.4.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De Udenhoutseweg en de omliggende wegenstructuur is geschikt voor een toename van ongeveer 577 verkeersbewegingen.

Zienswijze – landschap en natuur

Reclamant is van mening dat de groene buffer tussen Udenhout en BerkelEnschot moet worden behouden. De percelen kadastraal bekend gemeente Berkel-Enschot, sectie B, nr. 5661 en 2996 kenmerken zich volgens reclamant door de biodiversiteit en de groene, landelijke uitstraling. Dat blijkt o.a. uit het feit dat er een dassenburcht is aangetroffen. Reclamant begrijpt niet waarom juist op deze locatie grootschalige woningbouw wordt beoogd, terwijl de natuur in Nederland zozeer wordt bedreigd door klimaatverandering.

Reactie gemeente

Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 5.5.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Het plan heeft geen onevenredige aantasting van natuur, landschap of biodiversiteit tot gevolg.

Zienswijze – gemeentelijk monument Udenhoutseweg 6

De langgevelboerderij aan de Udenhoutseweg 6, waar reclamant woont, is aangewezen als gemeentelijk monument omdat het een agrarisch bebouwingsensemble betreft. Reclamant is het hier niet mee eens en vindt dat de plannen voor Berk&Hout illustreren dat er weinig respectvol wordt omgegaan met het buitengebied van Berkel-Enschot. Dat enerzijds een langgevelboerderij wordt beschermd en anderzijds een nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld is volgens reclamant innerlijk tegenstrijdig.

Reactie gemeente

De plannen voor Berk&Hout betekenen weliswaar een verdichting van bebouwing in het buitengebied, maar de nieuwe wijk is zorgvuldig landschappelijk ingepast tussen de historische wegenstructuur van Udenhoutseweg en Zeshoevenstraat. Er worden daarvoor geen cultuurhistorisch waardevolle objecten of structuren aangetast. Juist om de cultuurhistorische kwaliteit en karakteristiek van het gebied te borgen zijn in de afgelopen jaren verschillende boerderijen langs de Udenhoutseweg en de Zeshoevenstraat aangewezen als beschermde gemeentelijke monumenten.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De ontwikkeling van Berk&Hout leidt niet tot aantasting van cultuurhistorische waarden en is niet tegenstrijdig met de aanwijzing van gemeentelijke monumenten in de omgeving.

Zienswijze – dassenburcht

Reclamant leidt uit de stukken af dat de aanwezige dassenburcht zal worden verhuisd. Volgens reclamant is dit geen reële optie en kan de dassenburcht

zeker niet naar de hoek in de bocht van de Udenhoutseweg en de Zeshoevenstraat worden verplaatst, omdat ze dan omsloten worden door infrastructuur. Reclamant wil niet dat de dassenburcht verplaatst worden naar de grens van zijn eigendom. Volgens reclamant is het plan in strijd met de Wet natuurbescherming. Er kan slechts onder strikte voorwaarden een ontheffing worden verkregen van de verbodsbepalingen in de Wnb en daarnaast moet de gemeente vanuit de wettelijke zorgplicht de natuuraspecten nadrukkelijk meewegen in de besluitvorming.

6.8

Reactie gemeente

Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 1.5.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Er wordt voldoende rekening gehouden met de das en er blijft voldoende geschikt leefgebied inclusief burcht gewaarborgd. De ontwikkelaar heeft een ontheffing gekregen van de Wet natuurbescherming.

Zienswijze – planschade

Volgens reclamant vraagt een goede ruimtelijke ordening dat het nadeel voor omwonenden zo klein mogelijk wordt gehouden. Daarom verzoekt reclamant om een andere locatie te zoeken voor de ontwikkeling, waar geen of minder planschade is.

Reactie gemeente

Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 5.7.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De raad heeft een zorgvuldige belangenafweging gemaakt. Voor planschade kan na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een verzoek worden ingediend.

Zienswijze 7 - Udenhoutseweg 6A 7.1

Zienswijze – toegankelijkheid haag

Op de perceelsgrens tussen de Udenhoutseweg 6A en het plangebied staat een haag. Om deze haag te kunnen blijven onderhouden is het noodzakelijk dat deze aan de zijde van het plangebied toegankelijk blijft. Op de inrichtingstekening is volgens reclamant te zien dat de parkeerplaatsen worden voorzien van grasbetontegels tot aan de haag. Reclamant vreest daardoor dat er auto’s zullen worden geparkeerd tot tegen de haag en vraagt om zogeheten ‘varkensruggen’ te plaatsen om dit te voorkomen.

Reactie gemeente

Het civieltechnisch ontwerp van de toekomstige openbare ruimte maakt geen deel uit van het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning. Er zit wel een voorlopig inrichtingsplan bij de omgevingsvergunning. Daarop is te zien dat er een strook vrij wordt gehouden tussen de parkeerplaatsen (doorgroeitegels) en de haag. Een uitsnede van deze inrichtingstekening is hieronder opgenomen. De vrije strook is aangeduid met een pijl. Het gaat om een afstand van circa 80 centimeter tussen de parkeerplaatsen en de kadastrale grens.

Of er ook varkensruggen geplaatst worden is op dit moment nog niet uitgewerkt, maar het signaal om rekening te houden met onderhoud van de haag zal worden meegenomen in de nadere uitwerking van het civieltechnisch ontwerp. Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. In de uitwerking van het civieltechnisch ontwerp zal zo veel als mogelijk rekening worden gehouden met onderhoud van de haag.