02 Nota van zienswijze exploitatieplan koningskoord eerste herziening

Nota van zienswijze exploitatieplan 'Koningsoord 2021 eerste herziening’ Het ontwerp exploitatieplan Koningsoord 2021 eerste herziening heeft van 25 oktober tot en met 6 december 2021 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Zienswijzen konden worden ingediend door belanghebbenden. Bij de gemeente zijn gedurende de periode van tervisielegging 2 zienswijzen (van bewoners woonachtig op hetzelfde adres) ingekomen. De zienswijzen zijn identiek. De zienswijzen zijn tijdig ingekomen en zodoende ontvankelijk. Hierna volgt een zakelijke puntsgewijze samenvatting van de ingekomen zienswijzen en het standpunt van de gemeente hierover. Het standpunt is gebaseerd op de volledige tekst van de zienswijzen; er heeft een integrale beoordeling plaatsgevonden. N.B.: in verband met de toepassing van de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de zienswijzen van natuurlijke personen geanonimiseerd weergegeven. Zienswijzen Bewoners De Kraan nr. 80b 1.

Geen deugdelijke motivering

Reactie gemeente

Het exploitatieplan bevat geen deugdelijke motivering. Het gehele exploitatieplan spreekt in algemeenheden zonder dat ergens zaken zoals kosten worden onderbouwd, bijvoorbeeld: 1. Bijlage 7: op geen enkele wijze valt te achterhalen hoe de ramingen zich verhouden tot de gerealiseerde kosten en is er bijvoorbeeld rekening gehouden met aanbestedingsvoordelen? 2. Er ontbreekt een onderbouwing waarom dit plangebied profijtelijk is en wat de ruimtelijke en functionele samenhang is. Nergens wordt gemotiveerd wat de noodzaak voor een waterberging aan de andere kant van het spoor is. De herziening van het exploitatieplan bevat (net zoals het moederplan) een juridisch bindend deel (regels) en een toelichting. In de toelichting van deze herziening wordt ingegaan op de verhaalbare kosten en welke kosten er wettelijk verhaald kunnen worden op grondeigenaren. De omvang en gedetailleerdheid van de toelichting van deze eerste herziening is van gelijk niveau als het vigerende exploitatieplan (‘moederplan’) dat is vastgesteld in 2017. Na de uitspraak van de Raad van State d.d. 5 december 2018 is het ‘moederplan’ onherroepelijk geworden, waarmee de mate en wijze van toelichting geacht mogen worden te volstaan. Verder wordt door reclamant niet concreet duidelijk gemaakt op welk onderdeel de toelichting tekort schiet, behoudens de genoemde voorbeelden.

Ook als het gaat om de aangehaalde voorbeelden is de motivering deugdelijk: 1.

In de tabel inventarisatie van de kosten (bijlage 7, pag. 7 t/m 11) is opgenomen welke kosten er gerealiseerd zijn op basis van facturen van de werkelijk gemaakte kosten. De begrote kosten zijn in deze vervangen door de gerealiseerde kosten (en dus met inachtneming van mogelijk gerealiseerd aanbestedingsvoordeel). Daarnaast is in bijlage 5 op basis van kengetallen (hierbij is het prijzenboek van Arcadis als onafhankelijk deskundige toegepast) en bepaalde hoeveelheden (gebaseerd op het ruimtegebruik van de nog te realiseren delen / deelgebieden) inzichtelijk gemaakt

wat de nog te maken kosten zijn. Deze kosten zijn daarmee onderbouwd. Ter verduidelijking zal op de kaart ‘voorgenomen ruimtegebruik’ in bijlage 4 met arcering de reeds gerealiseerde delen bouwrijp en woonrijp aangegeven worden. In de systematiek van het Exploitatieplan worden, daar waar mogelijk, begrote kosten vervangen door de gerealiseerde kosten. In deze herziening zijn de gerealiseerde kosten op basis van- en conform het aanbestedingsbeleid van de gemeente aanbestede werken (en dus met inachtneming van mogelijk gerealiseerd aanbestedingsvoordeel dan wel -nadeel). Daarmee zijn de kostenaspecten in bijlage 7 voldoende onderbouwd 2.

Het exploitatieplan vormt samen met het bestemmingsplan het juridisch planologisch kader voor de ontwikkeling conform de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en kan locatie-eisen bevatten. In het bestemmingsplan Koningsoord is onderbouwd dat het bepaalde exploitatiegebied een ruimtelijke en functionele eenheid vormt, waardoor het ook één exploitatiegebied betreft waar de kosten naar rato van de opbrengsten aan de verschillende eigenaren worden toebedeeld. Verder staat in paragraaf 4.1 en 4.2 van (de herziening van) het exploitatieplan ook de ruimtelijkefunctionele samenhang toegelicht met daarbij aangegeven welke te handhaven gebieden in het exploitatieplan buiten beschouwing blijven ten opzichte van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is onderbouwd wat de benodigde waterberging dient te zijn als gevolg van het toevoegen van woningbouw en verharding in het plangebied. Met betrekking tot de waterberging wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van het bestemmingsplan Koningsoord. Hierin is onder andere opgenomen: I. Ten westen van de spoorweg worden de kadastrale percelen 4772, 3271 en 466 aangekocht om in te richten als waterbergingsbassin. II.

De waterberging bestaat uit een aantal compartimenten, verdeeld aan beide kanten van de spoorweg en verbonden met elkaar met regenwaterriolering en duikers: III. Bij de bouwontwikkeling, ten oosten van de spoorweg: minimaal 11.150m², gemeten ter hoogte van de insteek, met bodemhoogte op 11,05m +NAP en een stuwpeil van maximaal 11,60m +NAP IV. Ten westen van de spoorweg, tussen De Kraan en de spoorweg: minimaal 4.100m², gemeten ter hoogte van de insteek, met bodemhoogte op 11,00m +NAP en een stuwpeil van maximaal 11,30m +NAP. Daarmee is de ruimtelijke en functionele samenhang en de noodzaak van een waterberging aan de andere zijde van het spoor voldoende onderbouwd.

Conclusie 2.

Rente

Al met al is er sprake van een deugdelijke motivering. De zienswijze is ongegrond. De parameters zijn gebaseerd op de “Position paper Parameters grondexploitaties 2021”. Deze is niet als bijlage opgenomen in het exploitatieplan, waardoor het niet te controleren is of de gemeente deze op een juiste wijze heeft verwerkt. De gemeente hanteert voor de periode 2016 tot 2020 in deze herziening andere rentepercentages dan in het vorige exploitatieplan.

Reactie gemeente

De constatering dat de “position paper Parameters grondexploitaties 2021” niet als bijlage is toegevoegd is juist, volledigheidshalve zal deze alsnog als bijlage bij de vast te stellen herziening van het exploitatieplan worden toegevoegd. Het exploitatieplan houdt rekening met kosten en opbrengsten in de tijd, waarin ook de rentekosten worden meegenomen. Het is, net als bij gemeentelijke grondexploitaties, gebruikelijk om bij dit soort berekeningen uit te gaan van een rekenrente. Als rekenrente is in het exploitatieplan de interne rekenrente van de gemeente op grondbedrijf activiteiten gehanteerd. Voor het exploitatieplan geldt daarmee het rentepercentage van 3,5% zoals vastgesteld bij de begroting 2016 van de gemeente. De rekenrente geldt dan gedurende de looptijd van het gehele project voor de nog niet gerealiseerde kosten en opbrengsten. Gedurende de looptijd wordt de rekenrente (= de begrote rente) voor de gerealiseerde onderdelen vervangen door de werkelijke gerealiseerde rente. Net zoals bij de kosten bouw - en woonrijp maken. Daarom is in de herziening van het exploitatieplan de verwachte rente volgens het exploitatieplan 2017 voor de periode 2016 tot 2021 vervangen door de werkelijke projectrente.

3.

Conclusie

De zienswijze is deels gegrond voor wat betreft het ontbreken van de position paper Parameters grondexploitaties in de bijlage. Voor het overige is deze zienswijze ongegrond.

Ruimtegebruik percelen indieners zienswijzen

De m2 uitgeefbaar en openbare ruimte voor het perceel van reclamant in het herziene exploitatieplan wijken af van de m2 zoals toegepast bij de exploitatieberekening bij de verleende omgevingsvergunningen voor twee woningen aan de Boekbinderijstraat. Door de indiener van de zienswijze wordt een verband gelegd tussen de eerder door hem aangevraagde (en in 2021 aan hem verleende) omgevingsvergunning enerzijds en de herziening van het exploitatieplan anderzijds. Dit is echter niet juist, juridisch ligt hier geen verband. De aangevraagde omgevingsvergunning moe(s)t worden getoetst aan het ten tijde van de aanvraag vigerende exploitatieplan. Dat is in deze het exploitatieplan (‘moederplan’) uit 2017. De exploitatiebijdrage zoals in rekening gebracht bij het verlenen van de omgevingsvergunningen is op grond van het ‘moederplan’ berekend in overeenstemming met het bepaalde in artikel 6.19 Wro. Naar aanleiding van het bezwaarschrift van reclamant tegen de omgevingsvergunningen is in de beslissing op bezwaar nogmaals bevestigd dat de exploitatiebijdrage bij afgifte van de omgevingsvergunningen op een zorgvuldige manier tot stand is

Reactie gemeente

gekomen. Deze omgevingsvergunningen en de op basis daarvan in rekening gebrachte exploitatiebijdragen staan los van deze procedure voor de herziening van het exploitatieplan en staan daarom in dit verband ook niet ter discussie. In de zienswijze wordt echter terecht opgemerkt dat de m2 uitgeefbaar en openbaar in het ontwerp van het herziene exploitatieplan dat ter inzage heeft gelegen niet juist is opgenomen voor zover dit betrekking heeft op de eigendommen van reclamant. Bij de vaststelling van het herziene exploitatieplan zal de verhouding m2 uitgeefbaar en openbare ruimte voor het betreffende perceel/percelen daarom gecorrigeerd worden. Deze gecorrigeerde m2 zullen ook worden doorgevoerd in de exploitatieberekening van de herziening (bijlage 5), hetgeen leidt tot een bijgestelde (hogere) bijdrage in de herziening. De definitieve bijdrage voor belanghebbende vergunninghouders zal overigens pas worden vastgesteld bij de eindafrekening. Deze wordt opgemaakt als het gehele project Koningsoord is afgerond. Conclusie

De zienswijze is deels gegrond voor zover dat betrekking heeft op de onjuiste m2 uitgeefbaar en openbaar die in het ontwerpplan zijn gehanteerd op de percelen in eigendom van reclamant(en). Voor het overige is de zienswijze ongegrond.

Algehele conclusie De zienswijzen zijn deels gegrond en deels gegrond.