02 Gemeentelijke sturingsmogelijkheden kamerverhuur en opkoopbescherming

Bijlage 1 - Gemeentelijke sturingsmogelijkheden kamerverhuur en opkoopbescherming Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. De instrumenten die de Huisvestingswet biedt beperken deze vrijheid. Ook grijpt de Huisvestingswet in op het eigendomsrecht van woningeigenaren. Daarom regelt de wet onder welke voorwaarden gemeenten haar sturingsinstrumenten mogen inzetten. Deze fundamentele rechten kunnen alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Alleen als hier aantoonbaar sprake van is kunnen gemeenten gebruikmaken van het instrumentarium uit de Huisvestingswet 2014. Gemeenten dienen dan ook te onderbouwen waar en in hoeverre er sprake is van schaarste aan woonruimte en dat deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Bovendien moet duidelijk worden dat het instrumentarium van de wet in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden. Het is uiteindelijk aan de gemeenteraad om met deze onderbouwing in te stemmen bij het vaststellen van de Huisvestingsverordening.

De Huisvestingswet 2014 doet geen uitspraken over hoe die onderbouwing dient te gebeuren of wanneer er sprake is van schaarste1. Kamerverhuurbeleid De Huisvestingswet 2014 biedt een gemeente (onder meer) publiekrechtelijke instrumenten om te sturen op de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte (zoals bij kamerverhuur het geval is). Dit door het omzetten van de woonruimte vergunningplichtig te maken. Het is hierbij van belang dat de vergunningplicht alleen betrekking heeft op dat deel van de woonruimtevoorraad waarvoor de schaarste ook daadwerkelijk is aangetoond. Is bijvoorbeeld aangetoond dat er schaarste is aan grote woningen, dan dient de huisvestingsverordening betrekking te hebben op de verdeling van grote woningen en niet op bijvoorbeeld alle goedkope woningen. Daarnaast dient ook aangegeven te zijn in welk gebied deze schaarste voorkomt. De sturing via de Huisvestingsverordening moet zich beperken tot die gebieden, woningtypen en prijsklassen waar de schaarste betrekking op heeft. Dit kan zijn buurt, wijk, stadsdeel, stad of gemeente. Aangaande het woningvoorraadbeheer is over het algemeen de redenatie dat schaarse woonruimte voor een bepaalde doelgroep verloren gaat als gevolg van de wijzigingen van de woonruimtevoorraad. De sturing kan zich hierbij zowel richten op de huur- als op de koopvoorraad.

In principe wordt een vergunning verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het door het onttrekken, gediende belang en het eerste belang niet door het stellen van voorwaarden of voorschriften voldoende kan worden gediend. Hoewel schaarste (vooralsnog; er is een wetswijziging aanstaande) de enige grondslag voor gemeentelijke sturing is kan de gemeente bij de vergunningverlening in het kader van wijzigingen in de woonruimtevoorraad leefbaarheidsaspecten laten meewegen2. De “leefbaarheid” kan in het geding komen wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.

1

Wel is inmiddels jurisprudentie beschikbaar op dit vlak. Zie bijvoorbeeld recente gerechtelijke uitspraken over de huisvestingsverordeningen van de gemeenten Eindhoven (ECLI:NL:RBOBR:2019:10), Nijmegen (ECLI:NL:RBGEL:2020:398) en Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2019:9618).

2

De memorie van antwoord spreekt in dit verband over het voorkomen van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en leefmilieu rond het desbetreffende pand. Zie Kamerstukken I, 2013/14, 32 271, nr. C.

Opkoopbescherming Tilburg kan er vanaf 1 januari 2022 voor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit om woningzoekenden, waaronder koopstarters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning of om extra druk op de leefbaarheid als gevolg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Concreet is het na invoering van de opkoopbescherming de koper van een (aangewezen) goedkope en middeldure woning verboden om deze zonder vergunning, in gebruik te geven (te verhuren) binnen een periode van vier jaar na de leveringsdatum. In drie gevallen zijn burgemeester en wethouders bij wet verplicht om op aanvraag een verhuurvergunning opkoopbescherming te verlenen. Het gaat om woonruimten die: a.

aan naaste familie worden verhuurd;

b.

tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken; of

c.

onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.

De gemeenteraad kan in de verordening daarnaast zelf extra uitzonderingsgevallen aanwijzen waarbij een vergunning mag worden verleend. De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) invoeren. Om de maatregel in te voeren moet de gemeente vaststellen en juridisch houdbaar onderbouwen in de huisvestingsverordening: •

in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden, of;

•

dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en).

Het is hierbij aan de gemeente zelf om te bepalen welke prijsgrens zij hanteert in het afbakenen van het goedkope en middeldure segment.