02 Evaluatie verordening starterslening 2020_inclbijlagen

Notitie

Voor Van Kopie aan Datum Onderwerp

De gemeenteraad Wethouder Çelik 17 oktober 2023 Evaluatie Verordening Starterslening Tilburg 2020

Inleiding Op 22 juni 2020 is door de gemeenteraad Tilburg de Verordening Starterslening Tilburg 20201 vastgesteld (raadsvoorstel 2020_996). Deze verordening heeft als doel koopstarters een steuntje in de rug te geven bij de aankoop van hun eerste woning. De afgelopen jaren is de woningmarkt erg in beweging geweest. Voor alle woningkopers blijft de markt veranderen, ook voor starters. Bij het vaststellen van de verordening Starterslening Tilburg 2020 is aangegeven dat het college de regeling en de uitvoering daarvan na twee jaar evalueert en zo nodig met verbetervoorstellen komt. Met deze notitie biedt het college de gemeenteraad de evaluatie van de verordening aan.

De verordening in het kort In de verordening is vastgelegd dat voor een woning die in aanmerking komt voor de starterslening in de stad Tilburg een maximale koopsom van €250.000 geldt. In de dorpen geldt dat de maximale koopsom de op dat moment geldende NHG-grens is. In 2020 lag de NHG-grens op €310.000, in 2023 is dit opgelopen naar €405.000. Deze prijsgrenzen zijn inclusief eventuele verbeter- en meerkosten. De lening is maximaal € 30.000,voor reguliere woningen en maximaal € 37.000,- voor energie neutrale en nul op de meter-woningen. De lening kan alleen aangevraagd worden door een starter die minimaal één jaar in de Gemeente Tilburg woont (art. 2.2).

Evaluatie Aanpak De evaluatie van de uitvoering van de Starterslening strekt zich tot aanvragen van 1 juli 2020 (startdatum van verordening) tot en met 13 april 2023. In lijn met het raadsbesluit richt de evaluatie van de starterslening zich primair op: 1) Koopprijs van een met Starterslening aangekochte woning; 2) Locatie van een met Starterslening aangekochte woning; 3) De hoogte van de verstrekte leningen; 4) Kenmerken zoals leeftijd van de aanvragers. Aanvullend op bovenstaande evaluatiepunten, wordt aandacht besteed aan landelijke inzichten. Deze inzichten komen zowel van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) als het Kadaster. Als derde worden enkele inzichten van lokale hypotheekadviseurs gedeeld. Daarnaast volgt een korte analyse van de huidige Tilburgse woningmarkt.

Evaluatie van de verordening Algemeen In de geëvalueerde periode is er 197 keer een aanvraag ingediend bij de Gemeente Tilburg om een Starterslening te verkrijgen. Van deze 197 aanvragen zijn er 156 toegekend door de Gemeente Tilburg. De overige 40 aanvragen zijn of door de gemeente afgewezen, of door de aanvrager ingetrokken.

1 Verordening Starterslening Tilburg 2020 | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl)

Pagina 1 van 7

Notitie

Afwijzing van de aanvraag gebeurt voornamelijk aan de hand van incomplete/te laat aangeleverde documenten of de eis dat een aanvrager één jaar in Gemeente Tilburg moet wonen. Een intrekking van de aanvraag heeft voornamelijk te maken met een te hoge koopsom, miscommunicatie of een dubbele aanvraag. Koopprijzen en leningen Tabel 1 geeft een overzicht van de koopprijzen van de woningen en de bijbehorende verstrekte leningen. Er zijn twee leningen toegekend voor de aankoop van een nul op de meter-woning.

Gemiddelde Laagste Hoogste

Koopprijs van de aangekochte woning €228.080 €155.000 €359.000

Hoogte van de verstrekte leningen €29.382 €10.000 €37.000

Tabel 1. Overzicht koopprijs v.d. met startersleningen gekochte woningen en hoogte van de leningen

Locatie van de woningen Van de 156 met een Starterslening aangekochte woningen, zijn er 147 aangekocht in Tilburg en negen in de dorpen. Waarvan twee in Udenhout en zeven in Berkel-Enschot. De meeste woningen zijn aangekocht in stadsdeel Oud-Noord (49), gevolgd door West (36) en Oud-Zuid (35). In de wijk Het Zand zijn veruit de meeste woningen aangekocht, 26. In de binnenstad zijn 4 woningen aangekocht met de starterslening. Voor een volledig overzicht van de aangekochte woningen op wijkniveau, zie de kaart in Bijlage 1. Bijlage 2 geeft een inzicht in de wijken waaruit de aanvragers zijn vertrokken. Kenmerken van de aanvragers Voor de analyse van de kenmerken van de aanvragers is een onderscheid gemaakt tussen alle aanvragers en de aanvragers die een lening toegekend hebben gekregen. Daarbij zijn dubbele aanvragen uit de analyse gelaten, van de 197 aanvragers zijn er 187 uniek. In het raadsbesluit is gevraagd om een overzicht van de leeftijd van de aanvragers. Van alle 187 aanvragers was de gemiddelde leeftijd 27,5 jaar, de jongste aanvrager was 20 en de oudste 47. Van de aanvragers aan wie een lening is toegekend lag de gemiddelde leeftijd op 27, de leeftijden van de oudste en jongste aanvragers zijn onveranderd. Bijlage 3 geeft een uitgebreid overzicht van verschillende kenmerken van de aanvragers.

Bijgevoegd is de huishoudelijke gezinssituatie van de aanvrager op het moment van de lening en het moment van de analyse. Ook is de burgerlijke staat van de aanvrager op het moment van analyse verwerkt. Voornoemde informatie is niet beschikbaar van aanvragers die op het moment van de analyse niet meer woonachtig zijn in de gemeente Tilburg.

Kenmerk Aanvragen per jaar 2020 (vanaf 1 juli) 2021 2022 2023 (t/m 13 april) Leeftijd Gemiddelde Jongste Oudste Tabel 2. Kenmerken van de aanvragers

Pagina 2 van 7

Alle aanvragers 197 48 72 52 25 (187) 27,5 20 47

Aanvragers met toekenning 156 29 59 44 24 (156) 27 20 47

Notitie

Aanvullende evaluatie In aanvulling op de in het raadsbesluit vastgelegde evaluatiepunten, heeft het college ook aandacht besteed aan andere onderdelen van de verordening. Begrippen (art. 1) Op dit moment is het begrip ‘starter’ niet gedefinieerd in de verordening. Wel is het begrip ‘aanvrager’ gedefinieerd, wat in wezen gelijk kan staan/staat aan de ‘starter’. Het begrip kent één limitatie en dat is dat de aanvrager (en indien aanwezig zijn/haar partner) niet eerder een woning hebben gekocht of verkregen. Deze definitie biedt daarmee relatief veel personen een mogelijkheid om in aanmerking te komen voor de lening. Het stellen een duidelijker definitie aan het begrip ‘Aanvrager’, biedt een meer ingekaderde doelgroep ten behoeve van doelmatige besteding van de ingezette middelen. Hierbij kan gedacht worden aan onder andere een leeftijdsbeperking. Toepassingsbereik aanvrager (art. 2 lid 2) Het college heeft verschillende verzoeken gekregen om af te wijken van de voorwaarde dat de aanvrager minimaal één jaar in de Gemeente Tilburg moet wonen, op het moment van aanvragen (art. 2 lid 2). Verzoeken met betrekking tot afwijking van dit onderdeel van de toepassing waren uiteenlopend van aard. Voorbeelden zijn studenten die tijdens de pandemie terugtrokken naar hun ouders ergens anders in het land.

Of juist studenten die elders gestudeerd hadden terug zouden willen naar Tilburg na hun studie. Beide groepen hadden het laatste jaar niet in Tilburg gewoond, dus kwamen niet in aanmerking voor de lening. Daarnaast zijn er (informatie)verzoeken binnengekomen van starters uit regiogemeenten, die werkzaam zijn in Tilburg. Verschillende gemeenten bieden de Starterslening ook aan, aan aanvragers die niet (meer) woonachtig zijn in de gemeente. Zo is de Starterslening in Goirle ook beschikbaar voor oud-Goirlenaren die in het verleden minimaal 10 jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond en op het moment van aanvragen een binding hebben met de gemeente2. Onder andere de gemeenten Roosendaal en Land van Cuijk hebben geen inwoningseis aan de aanvraag. Ook zijn er tussenvarianten te vinden. Zo biedt de gemeente Katwijk de lening ook aan starters die de afgelopen 10 jaar minimaal 6 jaar in de gemeente woonden 3. Hardheidsclausule (art. 8) De hardheidsclausule stelt dat het college enkel kan afwijken van artikel 2 lid 1. Dit artikel bepaalt dat de lening enkel geldt voor woningen tot de vastgestelde prijsgrens en een eventuele meerprijs voor de aankoop van een energieneutrale woning. Op basis van artikel 2 lid 1 zijn geen verzoeken ingediend om gebruik te maken van de hardheidsclausule. Andere verzoeken tot afwijking van de gestelde regels kunnen niet behandeld worden.

Dat geldt onder andere voor gedane verzoeken gerelateerd aan het loslaten van de inwoningseis van art. 2, lid 2. Doelmatigheid en doeltreffendheid van de verordening Het voornaamste doel van het verstrekken van de Starterslening was het geven van een ‘steuntje in de rug’ aan de Tilburgse starters. Het is lastig vast te stellen of de regel dit effect heeft gesorteerd. De doelmatigheid van de ingezette middelen en ambtelijke capaciteit is dan ook lastig vast te stellen. Op basis van informatie van het Kadaster is bekend hoeveel woningen er verkocht zijn in Tilburg in de periode vanaf de start van de Starterslening (Q3 2020 tot en met Q4 2022. In de periode 01-07-2020 tot en met 31-122022 zijn 7.293 woningen verkocht, waarvan 1.837 in de prijsklasse tot €250.000. In dezelfde periode zijn 132 Startersleningen verleend, dat komt neer op 1,81% van het aantal woningtransacties en 7,19% van de transacties onder de €250.000. Deze cijfers lijken, in lijn met landelijke trend, ietwat op te lopen naar 2023. Gezien het feit dat de Starterslening een aanvulling is op een eerste (bancaire) hypotheek, zijn de starters die de lening gebruiken sowieso in staat geweest een woning te financieren. Het is onduidelijk in hoeverre de leners de lening als steuntje nodig hebben gehad.

2 Verordening Starterslening gemeente Goirle 2022 | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl) 3 Verordening Starterslening gemeente Katwijk 2021 (officielebekendmakingen.nl)

Pagina 3 van 7

Notitie

Naast het vergroten van de betaalbaarheid van woningen voor koopstarters, zijn twee andere doelen gesteld in het Initiatiefvoorstel Starterslening Tilburg. Het tweede gestelde doel is het bevorderen van de doorstroming op de huurmarkt. Met de beschikbare data is niet te 1 op 1 te zeggen of er ruimte is gekomen op de huurmarkt. Wel is er gekeken naar de huishoudelijke situatie van de starter die een lening toegekend kreeg, op het moment van de aanvraag. Op het moment van de aanvraag waren bijna 60 starters een inwonend kind bij hun ouders, bijna 70 starters woonden alleenstaand, de overige 30 starters woonden samen (met kinderen) of woonden in een andere huishoudelijke situatie. Na het toekennen van de lening zijn nagenoeg alle thuiswonende starters van hun ouderlijk huis naar een alleenstaande woonsituatie gegaan. Door de aankoop van de woningen door deze groep, mede gefinancierd met de Starterslening, zijn geen woningen vrijgekomen. De groep starters met andere woonsituaties (alleenstaanden/samenwonenden) is niet veranderd van huishoudelijke situatie. Bij deze groep is het aannemelijk dat een zekere doorstroming op de woningmarkt op gang komt. Zij laten binnen de gemeente Tilburg een woning achter. Gezien de eis van de Starterslening dat koper niet eerder een woning bezit mag hebben, laten niet-thuiswonende in veel gevallen een huurwoning/ ruimte achter.

De doeltreffendheid van de Starterslening om te komen tot een doorstroming lijkt daarmee van toepassing op ongeveer de helft van de leningen. Een ander doel van de Starterslening is starters (langer) aan Tilburg te binden en boeien. Uit de analyse blijkt dat van de 156 gegunde leningen, ongeveer 10 personen niet meer woonachtig zijn in de Gemeente Tilburg. De eerste drie jaar dat een starter gebruik maakt van de Starterslening is deze aflossingsvrij en draagt de gemeente de rentelasten. Hierna gaat de lener aflossen. De SVn gaat ervan uit dat het overgrote deel van de groep de lening vanaf drie jaar kan gaan terugbetalen. Ten tijden van de evaluatie, liep de verordening nog geen drie jaar, dus is de betaaltermijn nog niet gestart. Er kunnen dus geen uitspreken gedaan worden of dit ook voor Tilburg klopt. Na de drie aflossingsvrije jaren stijgen de financiële lasten van de lener, wat mogelijk onverwachte financiële druk mee kan brengen. De lener kan een hertoets van het inkomen aanvragen. Indien het inkomen niet toereikend is, wordt de aflossing verlaagd of uitgesteld. Tot die tijd blijft de gemeente verantwoordelijk voor betaling van de rentedelen. Daarnaast komt het geld op dat moment ook niet terug in het fonds. Het is niet bekend hoeveel kosten de gemeente moet maken voor starters die de lening (nog) niet kunnen aflossen.

In negen gevallen is de Starterslening 2020 binnen de drie aflossings- en rentevrije jaren direct afgelost. Doorgaans betekent dit dat de lener de Starterslening op laat nemen in de bancaire hypotheek, na stijging van inkomen. Dit is voor de lener goedkoper. Echter heeft de gemeente in deze drie jaar wel rente betaald, maar zal deze niet meer terugontvangen. De starter heeft daarmee wel een woning kunnen financieren met het geld van de gemeente, maar de rente over deze lening niet afbetaald aan de gemeente. Binnen het Toepassingsbereik van de verordening is gesteld dat de aanvrager de woning, waarvoor de lening verstrekt wordt, zelf moet gaan bewonen (art. 2, lid 2). Gezien het feit er geen handhaving op dit artikel heeft plaatsgevonden, is doeltreffendheid op dit onderdeel niet vast te stellen.

Landelijke inzichten Naast een analyse van de gegevens van de aanvragen en verstrekte startersleningen in de Gemeente Tilburg wordt voor deze evaluatie ook aandacht besteed aan enkele landelijke inzichten. Landelijke inzichten kunnen extra duiding geven naast de gemeentelijke data van de afgelopen jaren en mogelijk inzichten bieden voor de actualisatie van de verordening.

Pagina 4 van 7

Notitie

Onderzoek Het Kadaster Het Kadaster heeft in opdracht van de SVn recentelijk onderzoek gedaan naar de mogelijke directe of indirecte prijsopdrijvende effecten van een starterslening 4. Het Kadaster heeft starters gedefinieerd als koper(s) die niet eerder een eigen woning in eigendom had(den). Daarin is gekeken naar de bestaande koopwoningmarkt, waarbij per transactie dus een woning overgedragen wordt, dit noemt het Kadaster de ‘Funda-markt’. Een afgeleide hiervan is de deelmarkt de ‘SVn-markt’, wat de transacties betreft in een gemeente met een Starterslening waarvan de koopsom onder de NHG-grens is. Nieuwbouwwoningen zijn in het onderzoek niet meegenomen. In het onderzoek heeft Het Kadaster gewerkt met een model om woningaankopen te vergelijken. Het Kadaster trekt naar aanleiding van dit onderzoek een aantal conclusies. Uit het onderzoek maakt Het Kadaster op dat de koopstarter met een Starterslening doorgaans jonger is (27 jaar), dan een koopstarter zonder de lening (31 jaar). Ook gaat een koopstarter met Starterslening op de SVn-markt vaker voor een goedkopere woning(€226.000 vs. €342.000 in Q4 2021). Woningtype, oppervlakte of bouwjaar spelen hierbij geen rol. Dit wordt mogelijk verklaart door lokaal woonbeleid waardoor de Starterslening enkel beschikbaar is tot een maximale koopsom.

Het Kadaster komt onder meer tot de conclusie dat koopstarters met een starterslening niet significant meer betalen dan andere kopers van een vergelijkbare woning. Daarmee is geen direct prijseffect aangetoond, de voorwaarden van de lening beperken de starter om hoger te bieden. Dit kan meerdere oorzaken hebben. Zo wordt gesignaleerd dat de koopstarter met Starterslening in een ander segment koopt en doorgaans goedkopere woningen koopt. Gelet op de persoonlijke leencapaciteit, zit een starter met Starterslening per definitie aan de onderkant van de markt. Op basis van modelering komt Het Kadaster tot de conclusie dat er ook geen indirect prijseffect is op de koopsom van de woningen. Dat wil zeggen dat als er in een buurt een jaar eerder veel aankopen zijn gedaan met Startersleningen, dan heeft dat geen effect op de koopsom die kopers in die buurt betalen. De groep starters met Starterslening is hiervoor te klein. Er zijn niet meer starters door de lening. Maar de starters die al wilden kopen, kochten enkel eerder. Kwartaalbericht Het Kadaster, kwartaal 1 2023 In het kwartaalbericht analyseert Het Kadaster enkele (landelijke) trends. Het bericht van kwartaal 1 2023 had een extra focus op de koopstarter5. Landelijk ziet Het Kadaster dat in kwartaal 1 2023 2% meer woningen door koopstarters gekocht zijn, dan een jaar eerder.

De starters vertegenwoordigden landelijk 35,7% van alle aankopen. Binnen de G44 geldt dat in 49,1% van de kopers een starter was. Aansluitend daarop lag de gemiddelde prijs bij een koopstarter 3,8% lager, voor een appartement zelfs 7,5%. Uit de analyse van Het Kadaster blijkt dat koopstarters inmiddels minder concurrentie ervaren op de woningmarkt. Dit heeft te maken met het teruglopende aantal investeerders die kopen in het lage segment, of zelfs verkopen. Daarnaast heeft een starter minder concurrentie van doorstromers, die de verhuiswens uitstellen. Ondanks dat er meer ruimte en mogelijkheden ontstaan voor de starter, moet deze een woningaankoop kunnen betalen. Door de stijgende rentes krijgen ook starters te maken met een hogere hypotheeklast. Toename van de energielasten en afschaffing van de jubelton kunnen ook belemmerend werken voor een starter. De afgenomen financieringsmogelijkheden zijn bij de starters terug te zien in de gemiddelde woningprijs, die is afgenomen naar €343.000 bij koopstarters. Doorstromers komen uit op een gemiddelde prijs van €469.000. Als laatste ziet Het Kadaster een duidelijke stijging in het aandeel woningen dat verkocht is voor een prijs onder de NHG-grens. Dit heeft te maken met de verhoging van €50.000 naar €405.000. In dit onderzoek legt Het Kadaster geen link met de Starterslening, terwijl deze wel gemaximaliseerd is bij de NHG-grens.

4 Plegt, M., Hans, L. & de Vries, P. (2023). Prijseffecten Startersleningen. Onderzoek naar de effecten van het beschikbaar

stellen van Startersleningen op de woningmarkt. Het Kadaster. 5 Het Kadaster (11-05-2023). Woningmarkt 1e kwartaal 2023: Koopstarters winnen terrein. Het Kadaster.

Pagina 5 van 7

Notitie

Monitor Koopwoningmarkt 1e kwartaal 2023 Elk kwartaal brengt het Expertisecentrum woningwaarde van de Technische Universiteit Delft de Monitor Koopwoningmarkt uit, mede op initiatief van SVn6. In lijn met bovengenoemde monitor van Het Kadaster, komen in deze monitor ook verminderde financieringsmogelijkheden terug. Aanvullend wordt geconcludeerd dat er meer aandacht is voor de vraagondersteuning van de koopstarters. Het verstrekken van de Starterslening zit landelijk dan ook in de lift, tot landelijk bijna 1.500 aanvragen in kwartaal 1 2023. Het SVn ziet daarmee dat starters mogelijkheden zien voor een woningaankoop. Het SVn ziet dat gemeenten een hogere maximale koopprijs aanhouden, naar aanleiding van gestegen woningprijzen en de verhoogde NHG-grens. De gemiddelde uitgekeerde Starterslening bedraagt €34.000, circa 58% van de leningen komt boven de €30.000 uit. Analyse het instrument Starterslening Onderzoeksbureau Rigo heeft in 2023 onderzoek gedaan naar de verschillende instrumenten die een koopstarter mogelijk zou kunnen gebruiken, zo ook de Starterslening7. Onderdeel van dit onderzoek is het inschatten van financiële ruimte van de starter. Met een inkomen van €55.000, 4,5% hypotheekrente, verschillende aannames en een Starterslening ter waarde van €45.000, komt het onderzoek uit op een maximale bereikbare woningprijs van €270.000.

De Starterslening blijft een lening die afgelost moet worden. Rigo geeft aan dat de netto woonlasten stijgen bij de starterslening. Dit heeft er onder andere mee te maken dat de eerste drie jaar geen aflossing en rente betaald hoeft te worden, maar deze wel oploopt. Rigo gaat ervan uit dat na 3 jaar de starter de rente kan betalen en na 6 jaar ook kan gaan aflossen. Uit gegevens van de SVn zou blijken dat dit een realistisch scenario is. Wat dus betekent dat in de eerste zes jaar rente wordt opgebouwd, maar niets wordt afgelost op de lening. De SVn heeft een rekenvoorbeeld opgenomen op hun website, waarin uitgegaan wordt van aflossing na de drie aflosvrije jaren8. Bij een Starterslening van €30.000 met een rente van 3,6% zijn de bruto maandlasten na 3 jaar +/- €145. Deze lasten komen dan bovenop de reguliere hypotheeklasten. Indien de starter niet in staat is de rente te betalen, is de gemeente daar financieel verantwoordelijk voor. Dit rekenvoorbeeld is gelijk aan het Tilburgse leenplafond van €30.000. Gelet op de Tilburgse verordening zou een reguliere hypotheek ter waarde van €220.000 aangevraagd kunnen worden. Op dit moment kent een dergelijke hypotheek bruto maandlasten van ongeveer €1.000. Wanneer de lener gaat aflossen stijgt dit bedrag tot €1.145. De SVn werkt met de toetsrente, welke op dit moment 4,10% is. Bovenstaande berekening is dan ook verouderd.

Positie koopstarter op de woningmarkt Het afgelopen halfjaar is de positie van de koopstarter sterk verbeterd. Makelaarsvereniging NVM geeft aan dat het afgelopen halfjaar 45% van de verkochte huizen naar een koopstarter ging, vorig jaar was dit 40%. Deze stijging kent verschillende oorzaken, maar liggen voornamelijk bij de afgenomen concurrentie. Terwijl de starter profijt heeft bij de dalende woningprijzen, is dit voor doorstromers een probleem. Zij zien hun woning dalen in waarde en zijn minder geneigd te verkopen. In mei 2023 kende de Gemeente Tilburg een prijsdaling van 4,27% ten opzichte van het jaar ervoor9. Daarnaast heeft (beoogd) beleid ervoor gezorgd dat beleggers terughoudend zijn of zelfs verkopen. De aangepaste overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming lijken de gewenste effecten te hebben.10

6 Bouwmeester, H. (2023). Monitor Koopwoningmarkt 1e kwartaal 2023. Technische Universiteit Delft, Expertisecentrum

Woningwaarde - MBE, Delft. 7 Dol, K., Kranenborg, P., Slagt, R., & ten Hove, S. (19-01-2023). Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters. Rigo, opdrachtgevers Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en NHG. 8 Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (n.d.). Rente Starterslening. https://www.svn.nl/rente#starterslening 9 Ortec Finance. (2023, juli 11). Maandalert Nederlandse woningmarkt - juli 2023. Opgehaald van https://www.ortecfinance.com/nl-nl/about-ortec-finance/news-and-events/maandalert-woningmarkt 10 Nederlandse Vereniging van Makelaars. (11-07-2023). Koopstarters in de bestaande bouw. Opgehaald van https://www.nvm.nl/nieuws/2023/meer-starters-kopen-een-woning/

Pagina 6 van 7

Notitie

Daarnaast weten de koopstarters over het algemeen goedkopere woningen te bemachtigen. In kwartaal 2 van 2023 was de mediane koopprijs van starters €339.000. Hierbij wordt de kanttekening geplaatst dat dit voor een alleenstaande met een bruto modaal jaarinkomen (€40.000) niet haalbaar is. Een huishouden met twee keer modaal kan op dit moment ongeveer 37% van de beschikbare woningen financieren.

Ervaringen van hypotheekadviseurs Naast het bekijken van de data, zijn er ook gesprekken gevoerd met verschillende hypotheekadviseurs, die actief zijn in Tilburg. Deze gesprekken hadden als doel om na te gaan in hoeverre de Starterslening bij de hypotheekadviseurs in Tilburg bekend is, maar ook welke ervaringen er mee zijn. In de gesprekken met de hypotheekadviseurs is naar voren gekomen dat men bekend is met de Starterslening. De hoeveelheid dat de adviseur er mee in aanraking komt verschilt nog veel. Dit is logisch, gezien het gaat om enkele tientallen leningen per jaar. Hypotheekadviseurs geven aan dat het instrument an sich goed werkt, maar dat het mogelijk niet het doel dient dat gesteld wordt. Immers is het instrument enkel inzetbaar bij starters die al zelf in staat zijn tot financiering. Daarmee worden starters geholpen, die zelf ook de markt al op kunnen: “de net-niet-have’s worden extra geholpen, maar niet de have-not’s”. Uiteraard is het voor de gebruikers van de lening een prettig instrument. Hypotheekadviseurs zien ook dat juist de doelgroep die aanspraak kan maken soms bewust een jaar wacht met kopen, zodat zij in staat zijn het huis volledig met een hypotheek te financieren. Daarnaast wordt door verschillende adviseurs benoemd dat sommige leners de Starterslening na drie jaar direct aflossen, of op laten nemen in de eerste hypotheek.

Hierdoor heeft de gemeente drie jaar rente betaald voor de lener, maar wordt de lening niet gebruikt en de rente voor de lener verlaagd. In dit geval maakt de gemeente verlies op deze leners. Het is niet bekend om hoeveel leners dit gaat in Tilburg.

Bijlagen 1. 2. 3.

Woningen gekocht met starterslening per wijk (vanaf juli 2020) Wijk van herkomst aanvrager starterslening Kenmerken van de aanvragers

Pagina 7 van 7

WONINGEN GEKOCHT MET STARTERSLENING (VANAF JULI 2020) AANTALLEN PER WIJK 2

0

0 0

1

0

1 0

0

0

0

2

0

1

0

7

1

1

2

2

0

26

3

10 19

0

5

6

6

4

4

0 0

1

0 2

0

5 10

0 0

0 0

0

7

Topdesknummer 80639601

11

4 11 0

0 0

0 0

0 2

0

0 Esri Nederland, Community Map Contributors

Kenmerk Aanvragen per jaar 2020 (vanaf 1 juli) 2021 2022 2023 (t/m 13 april) Leeftijd Gemiddelde Jongste Oudste Jonger dan 21 21 t/m 24 25 t/m 29 30 t/m 34 35 t/m 39 40 en ouder Huishoudelijke situatie voor verhuizing Alleenstaand Bij ouders inwonend Gehuwd (met/zonder kinderen) Alleenstaande ouder Overig/onbekend Huishoudelijke situatie op moment van analyse Alleenstaand Bij ouders inwonend Gehuwd (met/zonder kinderen) Alleenstaande ouder Overig/onbekend Burgerlijke staat op moment van analyse Gehuwd/gereg. partnerschap Gescheiden Ongehuwd Overig/onbekend

Alle aanvragers 197 48 72 52 25 (187) 27,5 20 47 4 50 84 35 9 5

Procentueel

Procentueel

2,1% 26,7% 44,9% 18,7% 4,8% 2,7%

Aanvragers met toekenning 156 29 59 44 24 (156) 27 20 47 3 46 67 30 7 3

79 64 7 4 33

42,2% 34,2% 3,7% 2,1% 17,6%

67 59 5 2 23

42,9% 37,8% 3,2% 1,3% 14,7%

144 3 7 4 29

77,0% 1,6% 3,7% 2,1% 15,5%

125 3 5 2 21

80,1% 1,9% 3,2% 1,3% 13,5%

9 3 146 29

4,8% 1,6% 78,1% 15,5%

6 1 128 21

3,8% 0,6% 82,1% 13,5%

100% 24,4% 36,5% 26,4% 12,7%

100% 18,6% 37,8% 28,2% 15,4%

1,9% 29,5% 42,9% 19,2% 4,5% 1,9%