02 Collegebesluit Samenwerkingsovereenkomst De Residentie

Voorblad Collegenota samenwerkingsovereenkomst De Residentie Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

16 januari 2024 Bas van der Pol Ruimte / PPI W. van Aalst, R. Proost en T. Mol

Samenvatting De gemeente Tilburg en Woonzorg Nederland willen het gebied rond appartementencomplex De Residentie in de havenkom Piushaven herontwikkelen. Op dit moment kent het complex 120 sociale huurwoningen en is de grond onder het gebouw tot juli 2033 in erfpacht uitgegeven aan Woonzorg Nederland. In deze gebiedsontwikkeling is er oog voor zowel de bestaande bewoners als voor mensen die een woning zoeken. Met de plannen voor deze gebiedsontwikkeling verbetert de openbare ruimte, is er een kwalitatieve verbetering van het groen van deze ruimte en zorgen we voor een betere verbinding met de Piushaven. Deze collegenota ziet op het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst voor de gebiedsontwikkeling van De Residentie met Woonzorg Nederland. Onderdeel van de overeenkomst is een fasering in twee delen: * voor fase 1 worden in de samenwerkingsovereenkomst afspraken over koop en realisatie vastgelegd. Daarvoor is ook het openen van een grondexploitatie nodig. Het raadsvoorstel daartoe maakt ook onderdeel uit van deze collegenota. * voor fase 2 wordt eerst de haalbaarheid onderzocht in een haalbaarheidsonderzoek. Besluitvorming daarover volgt op een later moment.

Collegebesluit Het college: 1. gaat de samenwerkingsovereenkomst voor de gebiedsontwikkeling van De Residentie aan met Woonzorg Nederland, waarmee wordt ingezet op gefaseerde sloop- en nieuwbouw en waardoor er een mix aan woningtypen terugkomt, er in totaal ruimte is voor circa 250-300 appartementen, de locatie beter doorwaadbaar wordt, er kwalitatief beter groen komt en in de plinten functies komen met meerwaarde voor de buurt/stad. Deze kwaliteitsimpuls wordt gerealiseerd door de gebiedsontwikkeling als één geheel te zien en door: a. voor fase 1 het partiële erfpacht recht van Woonzorg Nederland aan te kopen en de grond bouw- en woonrijp te maken waaronder inbegrepen de sloop van 24 sociale huurwoningen; b. voor fase 1 een bouwkavel te verkopen aan Woonzorg Nederland met een realisatieverplichting voor 72 middeldure huur en 4 dure huurappartementen; c. voor fase 2 een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren samen met Woonzorg Nederland inhoudende de sloop van 100 sociale huurappartementen en de nieuwbouw van in ieder geval 120 sociale huurwoningen. 2. wijkt af van de getaxeerde waarde voor fase 1 maar blijft binnen de speelruimte grondprijzenbeleid. 3.

verleent binnen zijn collegemandaat een voorbereidingskrediet vanuit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO) à € 200.000 ten behoeve van het dekken van de interne en externe Plan- en apparaatskosten (PAK) voor het verder uitwerken van fase 1 en het doen van het haalbaarheidsonderzoek fase 2 waardoor direct gestart kan worden met het regiedocument en het planteam, beide ten behoeve van de gebiedsontwikkeling.

4.

5.

6.

stelt een specifieke nadeelcompensatieregeling vast in afwijking van de verordening Nadeelcompensatie gemeente Tilburg om zo tegemoet te komen aan de wens van Woonzorg Nederland om bij te dragen aan het financiële risico van huurderving als gevolg van een tijdelijke situatie zolang fase 2 niet gereed is. stelt de raad voor: a. een grondexploitatie te openen voor de gebiedsontwikkeling De Residentie fase 1 met een negatief resultaat van € 75.000; b. het tekort te dekken uit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling; c. een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 3.120.000,- voor de plan- en apparaatskosten, het bouw- en woonrijpmaken en alle bijkomende werkzaamheden waarmee we 76 nieuwbouw appartementen in voornamelijk middeldure huur realiseren. legt geheimhouding op, op de bij dit collegebesluit behorende samenwerkingsovereenkomst en op de bij het raadsvoorstel behorende grondexploitatie op grond van het belang genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid.

2

Samenwerkingsovereenkomst De Residentie Collegebesluit van 16 januari 2024 - 17

Aanleiding In september 2022 besloten Woonzorg Nederland en gemeente Tilburg gezamenlijk te onderzoeken of een gebiedsontwikkeling op de locatie De Residentie mogelijk is. Eerder diende Woonzorg Nederland een initiatief in voor alleen een deel van de locatie, later fase 1 genoemd. De belangrijkste aanleiding is dat het huidige erfpachtrecht aan Woonzorg afloopt in juli 2033. Het recht van erfpacht is door de gemeente aan Woonzorg Nederland uitgegeven tot het einde van de erfpachtovereenkomst. Het eigendomsrecht van de grond en de gebouwen komen in juli 2033 bij de gemeente te liggen. Na deze datum krijgt de gemeente (als we tussentijds niks anders afspreken) weer de volledige eigendom over de grond en het gebouw. Dat maakt dat Woonzorg startte met het verkennen van plannen voor de locatie. Daarnaast geven de eigenschappen van het gebouw (nu: 120 sociale huurwoningen) en de setting op de locatie aanleiding om na te denken over een kwalitatieve verbetering. Aan de havenzijde is het complex gesloten vanwege het halfverdiept parkeren waarbij men vanaf maaiveld uitkijkt op het plafond van de garage en het gebouw heeft gesloten ‘koppen’ met stortkokers. Daarnaast is het gebouw energetisch verouderd. Er is noodzaak om te investeren in onderhoud. Ook vormt het gebouw een ongewenste langwerpige barrière tussen de achterliggende buurt (Fatima), de Piushaven en het centrum.

Verder zien wij kansen om nieuwe woningen en functies in de plint toe te voegen, dit draagt bij aan de beleving van de binnenstad en de Piushaven. En het komt ten goede aan het samenleven in het gebied. In april 2023 heeft een Ontwerpteam bestaande uit de gemeentelijke stedenbouwkundige, enkele leden van het kwaliteitsteam Piushaven, een extern deskundige en bureau LEVS een stedenbouwkundige structuur verkend op basis waarvan een gebiedsontwikkeling ruimtelijk haalbaar lijkt. Dat is daarna verder onderzocht. Het resultaat daarvan is dat beide partijen met een samenwerkingsovereenkomst afspraken wensen vast te leggen voor een gebiedsontwikkeling. Zie ook de kaartjes bij argument 1.2 en 1.3. Voor fase 1 wordt een koop/realisatie-afspraken aangegaan in de samenwerkingsovereenkomst, omdat deze fase verder uitgewerkt is dan fase 2. Voor fase 2 wordt een haalbaarheidsonderzoek gedaan waaruit blijkt welke mix aan woningen hier kan landen en op welke manier (met name financieel) een (volledige verdiepte) parkeergarage past in de gebiedsontwikkeling. Fase 1 is ruimtelijk inpasbaar en kan doorgaan in het geval dat blijkt dat fase 2 niet haalbaar is. Indien hier een publiek tekort uit volgt dan wordt in het haalbaarheidsonderzoek ook bezien welke dekkingsbronnen er zijn waaronder de inzet van subsidies. Besluitvorming over fase 2 volgt op een later moment.

Ondanks de relatieve onzekerheid over fase 2 is het nu het momentum om in te zetten op de gebiedsontwikkeling. We versnellen het project (woningbouw) en nemen regie over kwalitatieve sturing op deze beeldbepalende maar ook complexe locatie op het snijvlak van de Piushaven, de binnenstad en de buurt.

Beoogd effect Dit voorstel past binnen de Update stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen (sept 2021) omdat het bijdraagt aan de binnenstedelijke verdichting tussen Piushaven, Koningswei en de binnenstad. Voor De Residentie wordt ingezet op het voldoen aan de woningbouwopgave. Het zorgt voor een diversificatie van doelgroepen die kunnen wonen op deze prominente plek in de Piushaven. De ontwikkeling van fase 1 voorziet in de behoefte aan middeldure huurwoningen en voldoet aan de verordening middenhuur. De herontwikkeling op deze locatie draagt bij het realiseren van de visie Piushaven, er wordt ingezet op een omslag naar een gevarieerd en levendig centrumstedelijk woonmilieu dat door de aanwezigheid van water uniek en onderscheidend is ten opzichte van andere stadsdelen. De gebiedsontwikkeling zal leiden tot een waardevolle toevoeging van een mix aan woningen (typen en prijzen) op deze locatie, tot een betere

3

doorwaadbaarheid van de plek, er kwalitatief beter groen komt en dat er in de plinten functies komen met meerwaarde voor de buurt/stad.

Besluit Het college: 1. gaat de samenwerkingsovereenkomst voor de gebiedsontwikkeling van De Residentie aan met Woonzorg Nederland, waarmee wordt ingezet op gefaseerde sloop- en nieuwbouw en waardoor er een mix aan woningtypen terugkomt, er in totaal ruimte is voor circa 250-300 appartementen, de locatie beter doorwaadbaar wordt, er kwalitatief beter groen komt en in de plinten functies komen met meerwaarde voor de buurt/stad. Deze kwaliteitsimpuls wordt gerealiseerd door de gebiedsontwikkeling als één geheel te zien en door: a. voor fase 1 het partiële erfpacht recht van Woonzorg Nederland aan te kopen en de grond bouw- en woonrijp te maken waaronder inbegrepen de sloop van 24 sociale huurwoningen; b. voor fase 1 een bouwkavel te verkopen aan Woonzorg Nederland met een realisatieverplichting voor 72 middeldure huur en 4 dure huurappartementen; c. voor fase 2 een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren samen met Woonzorg Nederland inhoudende de sloop van 100 sociale huurappartementen en de nieuwbouw van in ieder geval 120 sociale huurwoningen. 2. wijkt af van de getaxeerde waarde voor fase 1 maar blijft binnen de speelruimte grondprijzenbeleid. 3.

verleent binnen zijn collegemandaat een voorbereidingskrediet vanuit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO) à € 200.000 ten behoeve van het dekken van de interne en externe Plan- en apparaatskosten (PAK) voor het verder uitwerken van fase 1 en het doen van het haalbaarheidsonderzoek fase 2 waardoor direct gestart kan worden met het regiedocument en het planteam, beide ten behoeve van de gebiedsontwikkeling. 4. stelt een specifieke nadeelcompensatieregeling vast in afwijking van de verordening Nadeelcompensatie gemeente Tilburg om zo tegemoet te komen aan de wens van Woonzorg Nederland om bij te dragen aan het financiële risico van huurderving als gevolg van een tijdelijke situatie zolang fase 2 niet gereed is. 5. stelt de raad voor: a. een grondexploitatie te openen voor de gebiedsontwikkeling De Residentie fase 1 met een negatief resultaat van € 75.000; b. het tekort te dekken uit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling; c. een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 3.120.000,- voor de plan- en apparaatskosten, het bouw- en woonrijpmaken en alle bijkomende werkzaamheden waarmee we 76 nieuwbouw appartementen in voornamelijk middeldure huur realiseren. 6.

legt geheimhouding op, op de bij dit collegebesluit behorende samenwerkingsovereenkomst en op de bij het raadsvoorstel behorende grondexploitatie op grond van het belang genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid.

Argumenten 1.1. De integrale gebiedsontwikkeling van De Residentie levert een kwalitatieve verbetering op voor deze prominente plek in de Piushaven en sluit aan op de ambities van de stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen. Met de gebiedsontwikkeling word de kans benut om de locatie kwalitatief te verbeteren. Door er op in te steken dat het parkeren volledige verdiept plaatsvindt kan de plint beter worden benut, wordt het openbaar gebied tussen de torens doorwaadbaar waardoor het een belangrijk scharnierpunt wordt voor de achterliggende buurt Fatima met de Piushaven en het centrum. Ook zijn er kansen om de openbare ruimte beter en klimaatadaptief te vergroenen waarbij de bestaande grote bomen aan de Tamboerskade behouden blijven. Ook spannen we ons in om de verbinding met de cultuurhistorie van de locatie te onderzoeken, bijvoorbeeld door een verwijzing naar het water en de betekenis van de relicten zoals de kademuren van de oude tweede havenarm, die gedempt is voor de aanleg van het huidige gebouw. En met de gebiedsontwikkeling komen er in de plint functies die meerwaarde hebben voor de buurt en de wijk. In fase 1 is in de plint bijvoorbeeld voorzien in een gemeenschappelijke ruimte voor de huurders en die ook inzetbaar is 4

voor de buurt, een thuiszorgpost en de faciliteiten voor de havenpassent waaronder het kantoor van de havenmeester. Tot slot maakt de gebiedsontwikkeling mogelijk dat er wordt verdicht op deze plek tot circa 250 - 300 woningen. Zie onderstaande staatjes voor het programma voor fase 1, fase 2 en ook de optelling voor de gebiedsontwikkeling. De aantallen en segmenten voor fase 2 moeten nog bepaald worden in het haalbaarheidsonderzoek (maar ook het regiedocument). In de samenwerkingsovereenkomst is voor fase 2 wel afgesproken dat de randvoorwaarde is dat er 120 sociale woningen terugkomen. Programma Residentie Fase 1 - sloop 24 sociale huur aantal categorie 26 lage middenhuur (< € 950) 46 hoge middenhuur (< € 1.123) 4 dure huur 76

aandeel 34% 61% 5% 100%

Fase 2 - sloop 100 sociale huurwoningen; nieuwbouw aantallen en segmenten 'onbekend' volgen uit o.a. haalbaarheidsonderzoek. aantal categorie aandeel 120 sociale huur 54% 104 onbekend 46% 224 100% Gebiedsontwikkeling totaal (sloop 124 sociale huur; max 300 nieuwe appartementen) aantal categorie aandeel 120 sociale huur 40% betaalbaar 49% 26 lage middenhuur (< € 950) 9% 46 hoge middenhuur (< € 1.123) 15% 4 dure huur 1% 104 onbekend 35% 300 100%

We zien de ontwikkeling als één integrale gebiedsontwikkeling. Vanwege de planvorming in de afgelopen jaren loopt de uitontwikkeling van fase 1 voor op de ontwikkeling van fase 2 (zie kaartje hieronder). In eerste instantie diende Woonzorg Nederland namelijk een plan in voor alleen fase 1 en werkten zij deze al wat verder uit. Voor de gemeente kan de ontwikkeling van fase 1 echter niet los gezien worden van de rest van de locatie. Juist daarom onderzoeken we nu voor fase 2 ook direct de haalbaarheid, stellen we voor de integrale ontwikkeling de kaders op de we vastleggen in het regiedocument en maken we daarna voor deze integrale gebiedsontwikkeling één omgevingsplan. Fase 1 is ruimtelijk inpasbaar en kan doorgaan in het geval dat blijkt dat fase 2 niet haalbaar is. Fase 1 zit aan de oostzijde van de gebiedsontwikkeling en zit vlakbij restaurant RAK, voor dit plandeel zit in de samenwerkingsovereenkomst een afspraak om de erfpacht af te kopen en een koop/realisatieovereenkomst aan te gaan. Na het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst wordt voor fase 1 dan ook een schetsontwerp uitgewerkt om daarna verder uitontwikkeld te worden. Voor fase 2 wordt in de samenwerkingsovereenkomst een haalbaarheidsonderzoek afgesproken. Voor fase 2 blijft de erfpacht doorlopen.

5

1.2. Met de gebiedsontwikkeling Residentie wordt de kans benut om op deze markante plaats aan de Piushaven te verdichten en een programma van netto circa 130 tot 180 woningen toe te voegen. Uit een ontwerpend verkenningsonderzoek in april 2023 door het Ontwerpteam volgt een eerste schetsontwerp waaruit blijkt dat er ruimtelijk een gebiedsontwikkeling mogelijk is. Deze gebiedsontwikkeling biedt kansen voor een verruiming van het programma op deze locatie: er kunnen na sloop meer woningen terugkomen en er kan een betere mix aan woningtypes terugkomen. Dit biedt woonruimte aan diverse doelgroepen op deze locatie in de Piushaven nabij het centrum van Tilburg waardoor bijvoorbeeld ook (jonge) gezinnen of alleenstaanden hier woonruimte kunnen vinden. Een randvoorwaarde in de gebiedsontwikkeling is dat de gewaardeerde betaalbare woonkwaliteit voor ouderen op deze plek aan de haven blijft en dat uiteindelijk (na de gebiedsontwikkeling) het aantal sociale huurwoningen minimaal gelijk blijft (120) zodat de huidige huurders terug kunnen blijven wonen op deze plek als zij dat wensen. Dit ontwerpend onderzoek van het Ontwerpteam laat zien dat het maximale programma op deze plek circa 250 tot 300 appartementen is, uitgaande van een éénlaags verdiepte parkeerkelder.

Dit programma is gerelateerd aan andere plekken in het centrum van Tilburg, de conclusie is dat het qua dichtheden vergelijkbaar is met het bestaande centrum van Tilburg. Uit het Ontwerpteam volgt ook dat het programma ruimtelijk in te passen is in de bestaande omgeving bestaande uit grondgebonden woningen ten westen en hoogbouw tot 3 à 4 lagen ten zuiden. In dit schetsontwerp is de balans opgezocht tussen haalbaarheid en een passende schaal op deze plek. Een voorwaarde voor de ontwikkeling is ook dat er in de zomer géén schaduwwerking op noordkade van de haven is. 1.3. Fase 1 voorziet in de sloop van 24 woningen en de toevoeging van woningen voornamelijk in de middeldure huur, daar is behoefte aan. Op basis van het coalitieakkoord ‘Meer voor elkaar’ voor de raadsperiode 2022-2026 en in het Addendum Woonagenda 2020-2025 van 13 april 2023 is opgenomen dat we bij nieuwbouwplannen op het niveau van de gemeente inzetten op een percentage van 35% sociale huur, (lage) middenhuur en onzelfstandige wooneenheden (studenten en doelgroep `Een thuis voor iedereen’), te realiseren door Tilburgse woningcorporaties. Daarnaast blijven we inzetten op 10% particuliere middenhuur (conform de Verordening Middenhuur). Dit kan echter per gebied en project verschillen en een maatwerkafweging blijft nodig. Hieronder vallen sociale huurwoningen en woningen in de lage middenhuur tot € 950.

Vanuit de woningbehoefte is het van belang dat het totale Piushavengebied bijdraagt aan deze opgave. In fase 1 is voorzien in de bouw van 26 woningen in de lage middenhuur tot € 950,-. Voor fase 2 is in de overeenkomst vastgelegd (haalbaarheidsonderzoek) dat het randvoorwaarde is dat er minimaal 120 woningen in het sociale huursegment komen. In de overeenkomst worden verder de prijzen van de middeldure huur gekoppeld aan de verordening middenhuur van de gemeente Tilburg. De woningen in fase 1 blijven in bezit bij en worden verhuurd door de huidige erfpachter Woonzorg Nederland, een woningcorporatie (toegelaten instelling) die landelijk opereert. Mocht uit het haalbaarheidsonderzoek voor fase 2 blijken dat deze fase tot aan het einde van de erfpachtperiode (2033) niet haalbaar is, dan levert het plan voor fase nog steeds een netto toevoeging op van 52 woningen (sloop van 24 en nieuwbouw van 76 appartementen)t. En bruto levert dit plan een toevoeging op van 72 middeldure huurwoningen waar veel behoefte aan is. 34% van het programma van fase 1 wordt gerealiseerd in het betaalbare segment. 6

In het gehele programma van de gebiedsontwikkeling wordt er circa 49%1 gerealiseerd in het betaalbare segment: in ieder geval komen daar minimaal 120 sociale huurwoningen terug plus de 26 lage middenhuur van fase 1. Dat draagt bij aan de ambitie om gemeentebreed 35% in het betaalbare segment, in het ontwikelen van betaalbare middenhuur én het aandeel sociale huur neemt niet af. Daarnaast is het zo dat er in Tilburg veel vraag is naar middeldure huurwoningen. En wat ook meespeelt is dat deze woningen bestemd zijn voor de doelgroep van Woonzorg Nederland: mensen ouder dan 55 jaar. Landelijk neemt het aandeel ouderen de komende jaren steeds sterker toe waardoor er ook veel meer vraag ontstaat naar woningen geschikt voor deze leeftijdsgroep. Het is goed om daarop te anticiperen. Woonzorg Nederland verkent ten slotte de mogelijkheid om vernieuwende woon-zorg concepten toe te gaan passen die inzetten op een mix van generaties en functies met stedelijk betekenis en een bijdrage aan de wijk. 2.1. De grondprijs betreft een onderhandelingsresultaat om met fase 1 van start te kunnen gaan en is conform onze verkoopprocedure toegestaan. Partijen hebben onderhandeld om te komen tot een haalbare businesscase voor fase 1. De grondprijs is getaxeerd en is vastgesteld binnen de speelruimte die het grondprijzenbeleid biedt. Ten opzichte van de taxatie wijken we 4% af.

Conform artikel 5.2 van de gemeentelijke “Procesbeschrijving Verkoop 2015”, valt dat binnen de maximale afwijking conform de staatssteunregels. Dit leidt in de onderhandelingen tot overeenstemming

voor fase 1. 3.1. We willen inzetten op de gebiedsontwikkeling, daarvoor is per direct een voorbereidingsbudget nodig; we zetten daarom € 200.000 dekking in uit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO) Er is nu momentum om regie te nemen op de gebiedsontwikkeling waardoor we de ontwikkeling van woningbouw kunnen versnellen en dat we regie nemen over kwalitatieve sturing op deze prominente locatie in Piushaven. Voor de aankomende periode is er begroot dat er € 200.000 voorbereidingsbudget nodig is voor de volgende stap: voor het organiseren van het planteam voor deze gebiedsontwikkeling, het faciliteren bij het doorontwerpen van fase 1, het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek voor fase 2, het opstellen van een kaderstellend ruimtelijk document (regiedocument) voor de gebiedsontwikkeling en de plan- en apparaatskosten (PAK) ten behoeve van een vervolgovereenkomst voor fase 2. Zie ook argument 3.2. Het college heeft een mandaat om te besluiten over de inzet van € 2 mln per jaar en de inzet van € 215.000 per aanvraag voor kosten met betrekking tot visies en verkenningen. Deze inzet van dekking past binnen dat collegemandaat. Op dit moment is er voorzien voor 2024 dat er op zijn minst een bedrag van € 850.000 (exclusief deze inzet voor De Residentie) zal worden aangevraagd om in te zetten. 3.2.

Het regiedocument en het advies van het planteam zijn beiden sturend voor het bepalen van verdere kaders en voor een goed proces; zonder deze twee stokt het werken aan de gebiedsontwikkeling en kan ook fase 1 niet verder

1

Uitgegaan van een programma van maximaal 300 woningen. Bij een lager aantal woningen dat ontwikkeld gaat worden, stijgt het aandeel van het programma dat betaalbaar is: de aantallen woningen van 26 en 120 in dat segment worden niet lager. 7

Parallel aan elkaar worden via het regiedocument de ruimtelijke kaders uitgewerkt (zie inzet) én wordt via het planteam (zie onder participatie) opgehaald welke waarden van belang zijn voor de locatie en de gebiedsontwikkeling. Het regiedocument en het advies van het planteam zijn daarom essentieel om verder te kunnen komen met deze ontwikkeling. Zonder het regiedocument is niet helder aan welke kaders zowel gemeente, planteam, kwaliteitsteam en omgevingscommissie de plannen moeten toetsen. En zonder advies van het planteam weten we onvoldoende scherp welke waarden de omgeving van belang acht voor de ontwikkeling en zal er minder draagvlak gevoeld worden voor de gebiedsontwikkeling. Als basis voor het regiedocument dient het schetsontwerp Ontwerpteam (april 2023) dat op hoofdlijnen al enkele stedenbouwkundig uitgangspunten heeft gegeven zoals een maximaal programma, de globale situering van de woongebouwen op het maaiveld en de diversiteit in hoogtes.

Regiedocument Voor de gehele gebiedsontwikkeling wordt een regiedocument uitgewerkt. Het planteam van omwonenden, huurders en ondernemers levert hier ook input voor. Het regiedocument geeft de landschappelijke, stedenbouwkundige en architectonische kaders weer waaraan de toekomstige ontwikkeling getoetst wordt. Het zegt iets over de ligging in en relatie met de andere ontwikkelingen in de Piushaven, de buurt (Fatima) en Koningswei, over eigenheid en variatie (individu versus familie; doel is een samengesteld gezin) en het legt de beeldkwaliteit vast. Het geeft ook aan op welke manier er samenhang is in het plan, op welke manier het bij de haven hoort en op welke manier cultuurhistorie onderdeel is van de kaders. Daarnaast gaat het in op thema’s als bereikbaarheid (voetganger, fiets, auto, OV), natuurinclusiviteit, duurzaamheid en dergelijke. Bovendien wordt ook het verband tussen de bebouwing en de buitenruimte-structuur gelegd en worden principes voor de overgangen tussen de private, de collectieve en de publieke ruimte geformuleerd. Van belang is ook om principes weer te geven voor het omgaan met de plint (functies, oriëntatie, verdiepingshoogte).

4.1. Woonzorg Nederland komt tegemoet aan het verzoek van de gemeente om de woontoren in fase 1 anders te situeren, hetgeen impact kan hebben (verminderde huuropbrengst) op het resterend deel van het gebouw zolang de herontwikkeling in fase 2 niet is gerealiseerd Vanuit een gewenste stedenbouwkundige kwaliteit en bezien vanuit een totale gebiedsontwikkeling dient de woontoren in fase 1 zodanig gepositioneerd te worden dat dit in de tijdelijke situatie (zolang fase 2 nog niet is gerealiseerd) voor 6 huurappartementen van Woonzorg Nederland een aanzienlijke vermindering van uitzicht veroorzaakt. Hierdoor kan Woonzorg Nederland mogelijk te maken krijgen met verminderde huuropbrengsten voor deze 6 huurappartementen. Gemeente is bereid deze mogelijke schade te vergoeden via een specifieke nadeelcompensatieregeling die afwijkt van de algemene verordening nadeelcompensatie gemeente Tilburg. De verordening nadeelcompensatie biedt deze mogelijkheid voor specifieke situaties. Deze doet zich hier voor. De afzonderlijke regeling nadeelcompensatie is opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst. Woonzorg Nederland kan een verzoek indienen bij de gemeente en dan zal dit verzoek behandeld worden conform deze regeling in afwijking van de algemene verordening nadeelcompensatie Tilburg. 5.1. Voor fase 1 is het openen van een grondexploitatie nodig en de raad is daartoe bevoegd.

Zie voor deze argumenten het raadsvoorstel. 6.1. Het college legt gelijktijdig met dit raadsvoorstel geheimhouding op, op de samenwerkingsovereenkomst (bijlage) en de grondexploitatie (bijlage) vanwege economische en financieel gevoelige gegevens. De samenwerkingsovereenkomst en grondexploitatie bevatten economische en financiële gegevens die niet openbaar gemaakt mogen worden. In deze bijlagen staat financiële informatie die de gemeente, in geval van openbaarmaking, bedrijfseconomisch kan schaden en/of kan leiden tot onevenredige benadeling. Het openbaar maken van grondprijsberekeningen, stichtingskostenbegroting en taxaties kan de concurrentiepositie nadelig beïnvloeden. Daarnaast kunnen potentiële opdrachtnemer(s) van bepaalde werkzaamheden hun aanbiedingen afstemmen op de financiële gegevens uit deze overeenkomst. Op basis van wetgeving kan ten aanzien van deze informatie geheimhouding worden opgelegd tot aan de oplevering van de gehele gebiedsontwikkeling.

8

Kanttekeningen en gewogen alternatieven Voor deze locatie zijn in het onderzoek met Woonzorg Nederland twee alternatieven aan de orde geweest: (1) géén ontwikkeling tot einde erfpacht; (2) het verkopen van (een deel van) het recht van erfpacht met als resultaat renovatie van het bestaande pand. Vanuit omwonenden werd een derde alternatief aangedragen: (3) het terugbrengen van de voormalige tweede havenarm. 1. Niets doen tot einde erfpacht in 2033 De periode voor de erfpacht loopt tot juli 2033. Er is overwogen om niet eerder dan die datum over te gaan tot een gebiedsontwikkeling. Dat heeft voor de gemeente financiële voordelen omdat vanaf dat moment de grond en het gebouw in volle eigendom komt van de gemeente. Woonzorg Nederland zou dan alleen het gebouw verven en beperkt renoveren. Dit scenario is afgevallen vanwege de afnemende kwaliteit van het gebouw omdat er beperkt in wordt geïnvesteerd en omdat er nu kansen zijn om nu al regie te pakken op de locatie. Met alleen een renovatie zou alleen het gebouw worden opgepakt maar liever pakken we nu de kans om extra woningen toe te voegen op deze plek. Dit komt ten goede aan de woningbouwopgave en zorgt voor een diversificatie van doelgroepen op deze locatie. 2.

Het verkopen van het gebouw aan Woonzorg Nederland met als resultaat een renovatie van het bestaande pand In de eerste gesprekken met Woonzorg Nederland is aan de orde geweest om Woonzorg Nederland het recht van erfpacht te verkopen. Hierdoor zou Woonzorg Nederland volledig eigenaar worden van het gebouw. Hun intentie met het gebouw was om dan een renovatie aan het gebouw uit te voeren. De periode tot einde erfpacht is echter in het licht van gebiedsontwikkelingen niet zo heel ver weg in de tijd meer waardoor dit scenario niet aantrekkelijk is. De kansen die de locatie biedt worden namelijk niet benut en een renovatie levert kwalitatief een beperkte verbetering van de locatie. Én het heeft als effect dat de huidige uitstraling op maaiveld en van de kopgevels niet of slechts beperkt kwalitatief verbeteren. 3. Terugbrengen voormalige tweede havenarm Afgelopen zomer 2023 is er een petitie gehouden om de voormalige tweede havenarm terug te brengen op de locatie van De Residentie. Dit alternatief is onderzocht. Onze conclusie is dat we géén reële kansen zien om de tweede havenarm terug te brengen. We zouden dan 120 sociale woningen onttrekken waardoor we elders een opgave hebben extra betaalbare woningen toe te voegen. Met het bestaande woningtekort vinden wij dat niet uitlegbaar. Ook wenst Woonzorg Nederland hier niet aan mee te werken.

En dit scenario zou pas na het einde van de erfpacht (2033) aan de orde kunnen zijn. Deze boodschap is in een gesprek ook medegedeeld aan de indieners van de petitie en nadien verwoord als antwoord van het college op raadsvragen die hierover werden gesteld (beantwoording “Schriftelijke vragen Tweede arm Piushaven in ere herstellen” d.d. 24 oktober 20232). Het terugbrengen van water beperkt het benutten van de woningbouwpotentie die we zien op deze plek. Het via een gebiedsontwikkeling kunnen bouwen van onder andere middeldure en sociale huurwoningen vinden we een belangrijke kans die we moeten benutten. Het slopen van De Residentie en herstellen van de havenarm en historische kademuren becijferen wij op circa 15 miljoen euro. Deze investering (of een fractie daarvan) kan elders in onze gemeente wellicht ook met meer impact bijdragen aan het realiseren van woningen en/of waardevolle openbare ruimte. Wel geloven wij dat de geschiedenis van deze plek en historische relicten zoals kademuren een inspiratiebron kunnen vormen voor de ontwerpers. Dit wordt meegenomen bij het verder uitwerken van de plannen en is een aandachtspunt bij het opstellen van het regiedocument.

2 https://tilburg.raadsinformatie.nl/document/13408846/1#search=%22havenarm%22

9

Niet beïnvloedbare risico’s De Autoriteit Wonen geeft Woonzorg Nederland geen toestemming Woonzorg Nederland moet als toegelaten instelling aan de Autoriteit Wonen toestemming vragen voor deze ontwikkeling. Mogelijk duurt het geven van deze toestemming langer dan ingecalculeerd (voorzien medio maart 2024), in een worst-case scenario geven zij wellicht geheel geen toestemming. Hierdoor kan dan niet op korte termijn overgegaan worden tot de realisatie van fase 1 en/of de gebiedsontwikkeling.

Kosten en dekking De totale kosten, opbrengsten en dekkingsmiddelen voor de grondexploitatie Residentie fase 1 zijn als onderstaand. De totale kosten binnen de grondexploitatie zijn € 3.120.000,- en zijn als volgt opgebouwd: • Verwervingskosten, bestaande uit de afkoop van het recht van erfpacht (€ 245.000,-) en sloopkosten (€ 500.000,-); • Werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied (€ 520.000,-); • Werkzaamheden voor het woonrijp maken van het toekomstig openbaar gebied (€ 165.000,-); • Plan- en apparaatskosten en kosten omgevingsplan (€ 430.000,-); • Overige fondsen bestaande uit bouwkundige aanpassingen resterende appartementen i.v.m. veiligheid, getaxeerde nadeelcompensatie (€ 450.000), huurderving; (totaal: € 1.025.000,-); • Kostenstijging en rente (€ 235.000,-). Om de bovengenoemde kosten voor fase 1 uit te kunnen voeren, is een investeringskrediet benodigd van € 3.120.000,-. Het investeringskrediet wordt als volgt gedekt: • Verkoop van bouwrijpe grond aan Woonzorg Nederland, rekening houdend met argument 2.1 (€ 3.045.000,-); • Het resterende, negatieve, resultaat te dekken vanuit de Reserve FSO. De financiële haalbaarheid van fase 2 is nog onzeker en wordt in het haalbaarheidsonderzoek nader in beeld gebracht. De inzet van subsidies (zoals mogelijk SBI) wordt daarbij onderzocht.

Uitvoering Intern gaat het huidige projectteam na besluitvorming per direct verder met het project: fase 1 wordt verder uitontwikkeld (initiatiefnemer Woonzorg Nederland) en voor fase 2 loopt het haalbaarheidsonderzoek. Het projectjaarcontract is hier op opgesteld. Er is capaciteit beschikbaar. Daarnaast is er met Woonzorg Nederland een al functionerende projectgroep die blijft doorlopen. In het vervolg van het project op de korte termijn worden de stedenbouwkundige uitgangspunten verder uitgewerkt (regiedocument). Én er wordt gekeken naar ook de financiële uitvoerbaarheid van fase 2 (haalbaarheidsonderzoek). We zien voor deze tweede fase goede kansen voor het oppakken van de volledige gebiedsontwikkeling met de diverse voordelen daarvan genoemd in deze nota. Hierbij moet vooral goed gestudeerd worden op de financiële impact van de parkeeroplossing Het kwaliteitsteam Piushaven blijft betrokken bij de planvorming en zal over het regiedocument geconsulteerd worden in Q1 2024. Het planteam (zie onder Participatie) geeft advies aan het kwaliteitsteam. In een later stadium wordt ook de Omgevingscommissie betrokken.

10

Planning De planning op hoofdlijnen is als volgt: Ontwerptraject In de periode december 2023 – april 2024 wordt het regiedocument voor de gehele gebiedsontwikkeling opgesteld in een interactief proces tussen interne en externe ontwerpers, het kwaliteitsteam Piushaven en het planteam van omwonenden. Haalbaarheidsonderzoek fase 2 • Al gestart • Besluitvorming college: circa Q3 2024 Omgevingsplan voor het geheel • Opstarten begin 2024; • Procedure bestuurlijke besluitvorming aug 2024 t/m april 2025 • Daarna mogelijkheid bezwaar en beroep Uitontwikkelen fase 1 (gerelateerd aan regiedocument) • Ontwerpen t/m Q4 2024 • Omgevingsvergunning: vanaf jan 2025 Bestaand gebouw (fase 1) • Herhuisvestingsproces fase 1 (loopt): gereed dec 2024 (met uitloop tot zomer 2025) • Sociaal plan (loopt): gereed jan 2024 Start fase 1 • Sloop: aug 2025 • Nieuwbouw: eind 2025 – 2027

Participatie Tot op dit moment zijn partijen als volgt meegenomen door onder andere (zie ook onder communicatie): • Bijpraten van de huurders door Woonzorg; • Beantwoording van vragen van huurders of omwonenden per telefoon of e-mail, soms via de omgevingsmanager; • Er is goede informatie-uitwisseling in de driehoek huurderscommissie, Woonzorg Nederland en de gemeente. • Er zijn door Woonzorg Nederland op 10 mei 2023 inloopmomenten over de ideeën georganiseerd, voor de huurders. Gemeentelijk projectleider hierbij aanwezig. • 17 mei 2023: inloopavond over de plannen. Na dit besluit door het college vindt participatie als volgt plaats: Het planteam voor De Residentie gaat in januari 2024 van start. De inzet van een planteam past binnen de richtlijn Omgevingsdialoog, in de Piushaven is deze manier van participeren de afgelopen jaren bij elke ontwikkeling toegepast. In het planteam voor De Residentie zitten huurders, omwonenden en twee ondernemers uit de omgeving. De planteambijeenkomsten worden voorgezeten door een onafhankelijk voorzitter. Het planteam heeft een adviesrol aan het Kwaliteitsteam Piushaven. Ten aanzien van De Residentie zal het planteam bijvoorbeeld advies geven over het stedenbouwkundig ontwerp: het effect op het woongenot, inrichting openbaar toegankelijke delen, schaduwwerking, verkeersafwikkeling etc.

11

Het planteam geeft adviezen volgens het principe van het gekwalificeerd adviesrecht. Dit houdt in dat het advies niet bindend is, maar dat het advies (op onderdelen) wordt overgenomen, óf dat het advies (op onderdelen) gemotiveerd ter zijde wordt gelegd. Mocht dit laatste het geval zijn, dan ontvangt het planteam deze motivatie schriftelijk. Deelnemers aan het planteam behouden vanzelfsprekend de wettelijke mogelijkheden voor inspraak. Los van bovenstaande heeft Woonzorg Nederland regulier overleg met de bewonerscommissie van De Residentie waarbij onder andere wordt overlegd over het sociaal plan dat hoort bij de plannen voor De Residentie. En daarnaast heeft de gemeente via de omgevingsmanager periodiek informeel overleg met de BIZ Piushaven en met een afvaardiging van verschillende VvE’s in de Piushaven.

Communicatie Dit besluit over de samenwerkingsovereenkomst wordt toegelicht door Woonzorg Nederland aan de huurderscommissie via eerst een gesprek en daarna een brief. Ook de rest van de huurders ontvangt een brief over dit besluit. Vervolgens worden de omgeving en de raad geïnformeerd over het besluit. Over de volgorde van communiceren hebben we - na overleg met communicatie en woordvoering - met Woonzorg Nederland namelijk afspraken gemaakt. Met name vanwege de belangen van en de relatie van Woonzorg Nederland met de huidige huurders van Woonzorg Nederland is de volgorde van informeren achtereenvolgend: (1) huurders fase 1; (2) huurders rest gebouw; (3) de raad en gelijktijdig de projectomgeving. Er is over deze (kans op) gebiedsontwikkeling in het verleden al vaker gecommuniceerd met de zittende huurders, de omgeving en de raad: • 4 februari 2022: bewonersbrief/omwonendenbrief “Verkenning mogelijkheden voor herontwikkeling Residentie Piushaven Hopliedenkade”, voorafgaand aan verspreiding zijn de huurders geïnformeerd door Woonzorg; brief ook verspreid aan de raadsleden. • 14 juli 2022: bewonersbrief/omwonendenbrief “Stand van zaken Residentie Hopliedenkade”, voorafgaand aan verspreiding zijn de huurders geïnformeerd door Woonzorg; brief ook verspreid aan de raadsleden. • 21 maart 2023: beantwoording raadsvragen “Ontwikkeling kop Piushaven/Hopliedenkade”.

• 4 mei 2023: bewonersbrief/omwonendenbrief “Herontwikkeling Residentie Piushaven Hopliedenkade”, voorafgaand aan verspreiding zijn de huurders geïnformeerd door Woonzorg; brief ook verspreid aan de raadsleden. In deze brief aanmelding geopend voor het planteam. • 24 oktober 2023: beantwoording raadsvragen “Tweede arm Piushaven in ere herstellen” Voor deze gebiedsontwikkeling is een website ingericht www.tilburg.nl/residentie/

Evaluatie Niet van toepassing

Bijlagen -

Samenwerkingsovereenkomst (zonder bijlagen) (GEHEIMHOUDING OPGELEGD) Raadsvoorstel Grondexploitatie (GEHEIMHOUDING OPGELEGD)

12