02 - 01 Bijlage 1_advies commissie bezwaar

Advies van de commissie voor de bezwaarschriften van de gemeente Tilburg over de bezwaarschriften van Aldi Vastgoed B.V., HM Holding B.V. en Bakkerij Saada. Inleiding Bij brief van 14 juli 2025, ontvangen op 16 juli 2025, is een bezwaarschrift ingediend door HM Holding B.V. Op 22 juli 2025 is een bezwaarschrift ontvangen van Bakkerij Saada. Aldi Vastgoed B.V. (hierna genoemd: Aldi) heeft op 30 juli 2025 een bezwaarschrift ingediend. De bezwaren richten zich tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders (hierna genoemd: het college) van 24 juni 2025. Hierbij is besloten ten behoeve van de gemeente Tilburg op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet een voorkeursrecht in de zin van hoofdstuk 9 Omgevingswet te vestigen op gronden gelegen aan het Verdiplein te Tilburg. Het gaat om de percelen kadastraal bekend als gemeente Tilburg, sectie S, nummers 4105 en 4107. Aldi is eigenaar van een winkelruimte op perceel 4107, gevestigd aan het Verdiplein 95 (ondersplitsingen in appartementsrechten, kadastraal bekend als: gemeente Tilburg, sectie S, nummers 1110 A20, 1110 A21, 1110 A22 en A24). HM Holding is eigenaar van een winkelruimte op perceel 4107, gevestigd aan het Verdiplein 96 (ondersplitsing kadastraal bekend als: gemeente Tilburg, sectie S, nummer 1110 A25). De ondernemer die Bakkerij Saada exploiteert, huurt de winkelruimte van HM Holding.

Voorts heeft het college bij besluit van 24 juni 2025 aan de raad van de gemeente Tilburg (hierna genoemd: de raad) een voorstel gedaan tot het nemen van een opvolgende voorkeursrechtbeschikking door de raad op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Op 15 september 2025 heeft de raad een opvolgende voorkeursrechtbeschikking genomen. Hierbij is besloten: 1. de ingekomen zienswijzen niet-ontvankelijk c.q. ongegrond te verklaren. 2. de ingediende zienswijzen beantwoorden, zoals aangegeven in de bij dit besluit behorende nota van beantwoording zienswijzen voorkeursrecht locatie Verdiplein (bijlage 3). 3. een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet (Ow) op de onroerende zaken in het gebied Verdiplein, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende kadastrale tekening en percelenlijst, een en ander voor de toegedachte functie wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen. 4. het college de opdracht te geven om met betrekking tot de aangewezen percelen binnen 3 jaar na dagtekening van dit besluit een omgevingsprogramma dan wel een omgevingsplan op te stellen en deze ter besluitvorming voor te leggen aan de raad. 5.

een budget van € 4.000.000, - beschikbaar te stellen uit het reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling ter dekking van het verschil tussen de koopprijs en de beleidsmatige afwaardering van verworven vastgoed in het kader van het voorkeursrecht Verdiplein naar 70% van de WOZ-waarde, alsmede bijkomende verwervingskosten en tijdelijke beheerskosten.

Advies De commissie adviseert de raad: • • • •

het bezwaar van Bakkerij Saada niet-ontvankelijk te verklaren; het bezwaar van Aldi Vastgoed B.V. ongegrond te verklaren; het bezwaar van HM Holding B.V. ongegrond te verklaren; het besluit van 15 september 2025 in stand te laten, onder aanvulling van de motivering.

Het proces tot nu toe •

• • •

• • • •

Bij besluit van 24 juni 2025 heeft het college op grond van artikel 9.1 lid 2 Omgevingswet een (voorlopig) voorkeursrecht gevestigd op de bij dat besluit aangewezen gronden. Dit besluit geldt maximaal 3 maanden na het tijdstip van inwerkingtreding. Dat tijdstip van inwerkingtreding is 27 juni 2025, zijnde de datum waarop voornoemd besluit is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Voorts heeft het college bij besluit van 24 juni 2025 een voorstel aan de raad gedaan tot het nemen van een opvolgende voorkeursrechtbeschikking door de raad op grond van het bepaalde in artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Het ontwerp van dat raadsbesluit is als bijlage bij de voorkeursrechtbeschikking van het college gevoegd. Op verschillende data hebben Aldi, HM Holding en Bakkerij Saada tegen het besluit van 24 juni 2025 bezwaar gemaakt. Bij besluit van 15 september 2025 (hierna ook genoemd: het bestreden besluit) heeft de raad op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet een voorkeursrecht in de zin van hoofdstuk 9 Omgevingswet gevestigd. Dit besluit is inwerking getreden op 17 september 2025, zijnde de datum waarop voornoemd besluit is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Met de inwerkingtreding van deze voorkeursrechtbeschikking is de voorkeursrechtbeschikking van het college komen te vervallen en wordt de bezwaren van Aldi, HM Holding en Bakkerij Saada geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad (artikel 9.4 lid 3 van de Omgevingswet in verband met artikel 16.32C lid 1 van de Omgevingswet). Op 20 oktober 2025 heeft Aldi bezwaar gemaakt tegen het besluit van 15 september 2025 en aanvullende bezwaargronden ingediend. Bij brief van 13 november 2025 is de vertegenwoordiger van Bakkerij Saada gevraagd om aan te geven waarom Bakkerij Saada belanghebbende is bij het bestreden besluit. Op 17 november 2025 is hierop een reactie gegeven. De commissie ontving op 27 november 2025 een afdelingsstandpunt (verweerschrift). Deze is diezelfde dag doorgestuurd naar bezwaarmakers. Tijdens een op 13 januari 2026 gehouden hoorzitting hebben Aldi, HM Holding en Bakkerij Saada hun bezwaren nader toegelicht. Alvorens de bezwaargronden inhoudelijk te behandelen, is de commissie ingegaan op de vraag of Bakkerij Saada belanghebbende is bij het bestreden besluit.

Beoordeling van de ontvankelijkheid van het bezwaar van Bakkerij Saada / Wat vindt de commissie? De commissie staat allereerst voor de vraag of Bakkerij Saada is aan te merken als belanghebbende bij het bestreden besluit. Daarvan is sprake als het belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken (artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, hierna genoemd: Awb). Dit veronderstelt

dat de bezwaarmaker een eigen, persoonlijk, objectief bepaalbaar en actueel belang heeft dat hem voldoende van anderen onderscheidt en dat direct wordt geraakt door het besluit. Een voorkeursrecht werkt direct door in de rechtspositie van de “vervreemder” van (een recht op) een onroerende zaak. Het besluit beperkt de vervreemder immers in zijn beschikkingsvrijheid, in die zin dat deze bij vervreemding (het recht op een) onroerende zaak eerst aan de gemeente moet aanbieden. Zijn belang wordt door een voorkeursrecht dus rechtstreeks geraakt. Daarom staat de eigenaar van (een recht op) een onroerende zaak vermeld in de limitatieve opsomming in de bijlage bij artikel 1.1 van de Omgevingswet, waarin het begrip “vervreemder” is gedefinieerd. Een huurder, zoals Bakkerij Saada, is geen in de opsomming vermelde belanghebbende bij de vestiging van een voorkeursrecht en daarmee (kennelijk) niet-ontvankelijk in het bezwaar tegen een voorkeursrechtbeschikking. Het voorkeurrecht heeft namelijk geen gevolgen voor de gebruiksmogelijkheden van de gronden, en de daarop staande woning of andere gebouwen. In alle situaties gelden de gebruikelijke “regels” die ook gelden zonder dat sprake is van een voorkeursrecht. De ondernemer die Bakkerij Saada exploiteert, is van mening dat het belang is gelegen in zijn toekomst als ondernemer en huurder op het Verdiplein.

Hoewel de commissie begrijpt dat de planologische ontwikkelingen op het Verdiplein onrust en onzekerheid bij de ondernemer veroorzaken, ziet zij hierin geen reden om te concluderen dat Bakkerij Saada belanghebbende is bij het bestreden besluit. Om een bezwaarmaker als belanghebbende aan te merken, is immers ook vereist dat het belang actueel is. Hetgeen is aangevoerd, heeft uitsluitend betrekking op een potentieel toekomstig belang. Gezien het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat Bakkerij Saada geen belanghebbende is en adviseert zij de raad om het namens haar ingediende bezwaar niet-ontvankelijk te verklaren. De bezwaren Het door het college gevestigde voorkeursrecht is vervallen. In artikel 9.4, derde lid, van de Omgevingswet is bepaald dat een voorkeursrecht dat door het college is gelegd, vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht dat door de raad is gevestigd, ingaat. Het door het college op 24 juni 2025 gevestigde voorkeursrecht is op 27 juni 2025 (het tijdstip van inschrijving in de openbare registers) in werking getreden. Nu het door de raad gevestigde voorkeursrecht op 17 september 2025 (het tijdstip van inschrijving in de openbare registers) in werking is getreden, kunnen we vaststellen dat het door het college gevestigde voorkeursrecht is vervallen.

Het bezwaar dat is gericht tegen de voorkeursbeschikking van het college is gericht tegen de voorkeursbeschikking van de raad. In artikel 16.32.c, eerste lid, van de Omgevingswet is bepaald dat als bezwaar aanhangig is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college en die beschikking vervalt omdat voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking van de raad in werking is getreden, dat dan het wordt bezwaar geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. Omdat we hebben vastgesteld dat de voorkeursrechtbeschikking van het college is vervallen, is hier dus sprake van een situatie waarbij het bezwaar wordt bezwaar geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. De bezwaren van HM Holding en Aldi Nu de commissie het bezwaar van Bakkerij Saada niet-ontvankelijk acht, zal zij haar bezwaren verder buiten beschouwing laten. Kort en zakelijk weergegeven worden door HM Holding en Aldi de volgende punten naar voren gebracht tegen het besluit van 15 september 2025.

HM Holding stelt zich op het standpunt dat de vestiging van het voorkeursrecht een schending inhoudt van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees verdrag voor de rechten van de mens (EVRM). De beperking van haar beschikkingsbevoegdheid heeft in haar ogen onevenredig nadelige gevolgen voor de marktwaarde en verkoopbaarheid van het pand. Het is volgens HM Holding onredelijk de waardevermindering van het pand op de eigenaar daarvan af te wentelen, zonder een concreet compensatiemechanisme. Daarnaast is HM Holding van oordeel dat de urgentie voor het vestigen van een voorkeursrecht ontbreekt, omdat het belang van de gemeente en de ruimtelijke ontwikkeling waarop het besluit is gebaseerd, onvoldoende concreet en actueel zijn. Verder stelt HM Holding dat de gemeente met minder ingrijpende maartregelen – zoals vrijwillige verwerving, participatie of overleg met de eigenaar – tot planvorming had moeten komen. Voorafgaande aan het vestigen van het voorkeursrecht heeft er volgens HM Holding onvoldoende communicatie met de eigenaar plaatsgevonden. Tot slot heeft HM Holding tijdens de hoorzitting naar voren gebracht dat ook aan het besluit van 15 september 2025 van de raad motiveringsgebreken kleven.

Gesteld wordt dat de raad onvoldoende heeft gemotiveerd hoe de leefbaarheid kan worden verbeterd, zonder het vestigen en daadwerkelijk gebruik maken van het voorkeursrecht (HM Holding spreekt abusievelijk van onteigening). Aldi is van oordeel dat artikel 7.1, eerste lid onder f, van het Omgevingsbesluit bepaalt dat de voorkeursrechtbeschikking expliciet vermeldt wat de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht is. In de voorkeursrechtbeschikking is geen exacte vervaldatum genoemd. Daarnaast acht Aldi de motivering met betrekking tot de afwijking c.q. intensivering van het gebruik ontoereikend. Tijdens de hoorzitting heeft Aldi erop gewezen dat het Gebiedsperspectief, waarnaar het besluit van 15 september 2025 verwijst, niet als bijlage bij dat besluit is opgenomen. Bovendien ziet het Gebiedsperspectief slechts in algemene zin op de voorgenomen planologische ontwikkelingen in Tilburg Noord, aldus Aldi. Gesteld wordt dat een concrete koppeling met het vestigen van het voorkeursrecht op het Verdiplein ontbreekt. Zo is niet aangegeven hoeveel woningen daar moeten komen en hoe de ontwikkeling er concreet uit zal zien. Verder stelt Aldi dat niet is voldaan aan het vereiste van artikel 16.82a, eerste lid, van de Omgevingswet. Dat artikellid bepaalt dat de voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen na bekendmaking kan worden ingeschreven in de openbare registers.

Mocht inschrijving binnen die termijn niet zijn gedaan, dan moet de voorkeursrechtbeschikking op grond van artikel 9.5, eerste lid, van de Omgevingswet onverwijld worden ingetrokken. Aldi constateert dat het voorkeursrecht op het appartementsrecht gevestigd op het ondergesplitste perceel Tilburg, sectie S, nummer 1110 A21 niet is ingeschreven in de registers van het Kadaster. De raad moet het hierop gevestigde voorkeursrecht dus intrekken, zo stelt Aldi. Tot slot is Aldi van mening dat er geen sprake is van een evenredige individuele belangenafweging. In het besluit van 15 september 2025 had de raad in moeten ingaan op de positie en belangen van alle eigenaren, aldus Aldi. Aldi verwijst hierbij naar de uitspraak van 10 oktober 2025 van de rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2025:6266). Waar staat het in de wet? -

Algemene wet bestuursrecht (hierna genoemd: Awb) Omgevingswet Omgevingsbesluit

De wettelijke voorschriften zijn voor zover relevant, door de commissie opgenomen in de bij dit advies gevoegde bijlage 1.

Beoordeling van de bezwaren / Wat vindt de commissie? Het vestigen van een voorkeursrecht is niet in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM Het vestigen van een voorkeursrecht is niet in strijd met het eigendomsrecht, dat wordt beschermd door het Europese recht. Volgens artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM heeft iedereen recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Een inbreuk op dit recht is alleen toegestaan als deze bij wet is voorzien, een legitiem doel dient en in overeenstemming is met het algemeen belang. Aan deze eisen is voldaan. De vestiging van het voorkeursrecht is namelijk bij wet voorzien, te weten de Omgevingswet, en door de raad in het algemeen belang gevestigd, te weten behoud van de regiefunctie bij de beoogde planologische (her)ontwikkeling en grip houden op de eigendomsposities. Dat is naar het oordeel van de commissie ook een legitiem doel, dat in overeenstemming is met het doel en de strekking van het in hoofdstuk 9 Omgevingswet geregelde voorkeursrecht. Het vestigen van het voorkeurkeursrecht brengt geen onevenredige benadeling met zich mee De vestiging van het voorkeursrecht door de raad leidt niet tot een onevenredige benadeling van de eigenaren van (een appartementsrecht op) percelen.

Daarvoor is in de eerste plaats van belang dat de inbreuk op het eigendomsrecht in zoverre beperkt is, dat eigenaren niet gestoord worden in het gebruik van (het appartementsrecht op) het perceel en de eigendom ook niet wordt onteigend. De beperking is enkel gelegen in de vrijheid om (de appartementsrechten op) de percelen aan een ander over te dragen. Verder is van belang dat met de Omgevingswet in bescherming van de financiële belangen van de eigenaar is voorzien. Als eigenaren over zouden gaan tot aanbieding van hun (appartementsrechten op) hun perceel (percelen) aan de gemeente, moet de gemeente hen een marktconforme prijs voor het perceel aanbieden, die zo nodig door een onafhankelijke deskundige en onder de regie van de rechtbank kan worden vastgesteld. De Omgevingswet biedt op basis van artikel 9.16 voldoende waarborgen om tot een marktconforme prijs te komen. Het belang van de gemeente en de ontwikkelingsplannen zijn voldoende concreet en actueel Het belang van de gemeente is concreet en actueel, namelijk het behouden van de regiefunctie bij de ontwikkeling van het Verdiplein. Dit geldt eveneens voor de planologische ontwikkeling van het Verdiplein.

Met de tijdens de hoorzitting gegeven toelichting en verwijzingen naar de bijlagen bij het besluit, de daaraan ten grondslag liggende ontwerpnota en het “Gebiedsperspectief Tilburg Noord” is naar het oordeel van de commissie in voldoende mate concreet geworden hoe het Verdiplein zich planologisch zal (her)ontwikkelen. Een verdere concretisering, op bestemmingsniveau, is niet vereist. Dit geldt in het bijzonder wanneer de raad gebruik maakt van een voorkeursrechtbeschikking op grond van artikel 9 eerste lid, onder c van de Omgevingswet. Deze bepaling strekt ertoe dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Inherent aan de toepassing van deze bepaling is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. Voorafgaande aan het vestigen van het voorkeursrecht hoeft de gemeente niet in contact te treden met eigenaren De wetgever heeft met de invoering van de Wet voorkeursrecht gemeenten beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving voor de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de

regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. Dit is onder de Omgevingswet niet anders. Door voor het vestigen van het voorkeursrecht de eigenaren hierover te informeren, kan de gemeente de deur openzetten voor speculatie waardoor zij ook haar regierol verliest. Gezien het doel en de strekking van het voorkeursrecht, hoeft de gemeente de eigenaren niet eerst te benaderen om via vrijwillige verwerving, participatie of overleg met de eigenaar tot planvorming te komen. De (her)ontwikkeling ziet (mede) op de leefbaarheid in Tilburg-Noord inclusief het Verdiplein Het “Gebiedsperspectief Tilburg-Noord” maakt duidelijk dat de leefomgeving ertoe doet (p. 7). De leefbaarheid loopt als een rode draad door het “Gebiedsperspectief”. De (her)ontwikkeling van het Verdiplein komt op zichzelf de leefbaarheid al ten goede. Inmiddels heeft de gemeente al verschillende maatregelen genomen om, in aanloop naar de herontwikkeling van het Verdiplein, de leefbaarheid te verbeteren. De eerst mogelijke vervaldatum blijkt voldoende uit de voorkeursrechtbeschikking De voorkeursrechtbeschikking voldoet aan de in artikel 7.1, eerste lid, onder f, van het Omgevingsbesluit opgenomen voorwaarde. Dit artikellid geeft niet uitdrukkelijk aan waardoor de voorkeursrechtbeschikking vervalt. Uit de voorkeursrechtbeschikking zelf blijkt dit wel.

Hierin staat namelijk dat het college binnen 3 jaar na dagtekening van het (raads)besluit een omgevingsprogramma dan wel een omgevingsplan dient op te stellen en ter besluitvorming moet voorleggen aan de raad (besluit punt 4). Is dit na 3 jaar niet gebeurd, dan komt de voorkeursrechtbeschikking te vervallen. De vervaldatum is dus duidelijk. De dagtekening is 15 september 2025, wat betekent dat de eerst mogelijke vervaldatum 15 september 2028 is. De voorkeursrechtbeschikking behoeft een aanvullende motivering met betrekking tot de afwijking c.q. intensivering van het gebruik Tijdens de hoorzitting is naar het oordeel van de commissie afdoende toegelicht dat en waarom er sprake is van afwijking c.q. intensivering van het huidige gebruik. De commissie vindt echter dat deze toelichting in het besluit zelf moet worden opgenomen. De commissie adviseert de raad daarom de volgende nadere onderbouwing van toekomstige intensivering van de huidige bestemming op het Verdiplein in het besluit op te nemen. Voor Tilburg-Noord is door de raad op 16 december 2024 een Gebiedsperspectief vastgesteld (bij dit advies gevoegd als bijlage 2, vindplaats: Tilburg Noord - Gemeente Tilburg). Dit Gebiedsperspectief fungeert als basis voor de diverse deelontwikkelingen in Tilburg Noord, waaronder het winkelcentrum Verdiplein.

Tilburg heeft een grote woningbouwopgave, tot 2040 moeten ongeveer 25.000 tot 30.000 woningen worden gerealiseerd. De ambitie is om het grootste gedeelte hiervan in bestaand gebied te realiseren, waarvan ruim 5.000 woningen met bijbehorende voorzieningen in Tilburg-Noord worden gerealiseerd. Daar er geen grote lege gebieden/locaties beschikbaar zijn in Tilburg-Noord om deze 5.000 woningen met bijbehorende voorzieningen op te realiseren, betekent dit dat er gekeken wordt naar inbreidingslocaties waar door middel van verdichting de woningbouwopgave wordt gerealiseerd. Dit leidt tot een intensivering van het bestaande gebruik. Zowel in het Gebiedsperspectief (o.a. pagina 83) als in het bijlagenboek (pagina 27), behorende bij het Gebiedsperspectief is weergegeven op welke locaties verdichting mogelijk en wenselijk wordt geacht. Het winkelcentrum Verdiplein en directe omgeving is in deze afbeelding concreet als verdichtingslocatie aangewezen. Ook is het winkelcentrum Verdiplein e.o. als 1 van de ‘voornaamste ontwikkellocaties’ aangewezen (pagina 29 van het

bijlagenboek). Op dit moment zijn er op het Verdiplein 5 woningen aanwezig. De herontwikkeling van het winkelcentrum beoogd een toevoeging van 200 tot 300 woningen. Niet alleen woningbouw leidt tot een verdichting en daarmee tot een intensivering van het bestaande gebruik. Door de toevoeging van circa 5.000 woningen in Tilburg-Noord moet ook het voorzieningenniveau worden uitgebreid. In het Gebiedsperspectief is ruim aandacht voor de realisatie van voorzieningen en moeten bestaande voorzieningen ook worden vernieuwd en uitgebreid. In het Gebiedsperspectief (op pagina 78) wordt beschreven dat het Verdiplein een ‘volledig vernieuwd wijkcentrum’ moet worden. In het gebiedsperspectief zijn stedenbouwkundige regels opgenomen (vanaf pagina 72). Uit deze stedenbouwkundige regels volgt dat intensivering van de bestemming noodzakelijk is om aan deze stedenbouwkundige regels uit het gebiedsperspectief te kunnen voldoen. Samengevat: het Gebiedsperspectief en het bijbehorende bijlagenboek biedt voldoende inzicht om hier een ambitie uit te destilleren waarbij sprake is van een beoogde en benodigde intensivering van de huidige bestemming.

Kadastrale inschrijving van het hoofdperceel omvat de ondergesplitste percelen De voorkeursrechtbeschikking is, voor zover van belang, primair gericht op het grondperceel met kadastrale aanduiding Tilburg, sectie S, nummer 4107. Op dit grondperceel is het voorkeursrecht gevestigd en ook kadastraal ingeschreven. Dit omvat alle daarop gevestigde appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht op de ondersplitsing met kadastrale aanduiding Tilburg, sectie S, nummer 1110 A21. Uit de toelichting van het Kadaster bij een “verzoek tot verbetering” valt af te leiden dat het vermelden van grondperceel én de appartementsrechten in de voorkeursrechtbeschikking volstaat (er is immers dan geen verbetering nodig). Het Kadaster geeft namelijk de volgende toelichting (Model voorkeursrechtbeschikking op papier (niet notaris)): Als een voorkeursrechtbeschikking mét voorblad is ingeschreven, signaleren (en verwerken) we deze op de objecten (aangegeven met de kadastrale aanduiding) die zijn genoemd in het voorblad én in de voorkeursrechtbeschikking zelf. Het gaat dus om de gemelde objecten in het gehele stuk. Als de objecten genoemd op het voorblad afwijken van de objecten genoemd in de beschikking, is er een discrepantie tussen voorblad en besluit en sturen we een verzoek tot verbetering (een VTV). Bijvoorbeeld als op het voorblad 5 objecten zijn vermeld, maar in de beschikking 3.

Een uitzondering hierop is de situatie waarin op het voorblad een in een appartementensplitsing betrokken grondperceel is vermeld, terwijl in de beschikking naast het grondperceel ook de appartementsrechten zijn vermeld; dan sturen we géén VTV omdat de appartementsrechten zijn afgeleid uit het grondperceel (cursivering dzz.). Als u alleen de kadastrale aanduiding van een (in appartementen gesplitst) grondperceel vermeldt in het ter inschrijving aangeboden stuk (op zowel het voorblad als het besluit zelf), wordt het voorkeursrecht niet gesignaleerd en verwerkt en automatisch getoond op de appartementsrechten. Andersom is dit ook het geval; als u de kadastrale aanduiding van appartementsrechten vermeldt en niet het grondperceel, wordt het voorkeursrecht niet gesignaleerd en verwerkt en automatisch getoond op het grondperceel. Noem daarom álle kadastrale aanduidingen waarop het voorkeursrecht betrekking heeft.”

Het ondergesplitste perceel 1110 A21 is uitdrukkelijk vermeld in de tijdig aan het Kadaster aangeboden percelenlijst, die als bijlage bij de voorkeursrechtbeschikking is opgenomen. Het lag dan

ook op de weg van het Kadaster om de inschrijving in het register over te nemen. De omstandigheid dat het op de ondersplitsing rustende appartementsrecht niet op het voorblad bij de beschikking vermeld was, doet hieraan niet af. Ook de omstandigheid dat het achterwege laten van een uitdrukkelijke vermelding bij de notaris tot onduidelijkheid zou kunnen leiden, rechtvaardigt niet de conclusie dat de inschrijving niet correct zou zijn. De raad was niet gehouden om de individuele belangen van de eigenaren mee te wegen In de Memorie van Toelichting bij de Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet (Kamerstukken II 2018-2019, 35 133, nr. 3, p. 72, 76) is opgemerkt dat het bestuursorgaan bij het vestigen van een voorkeursrecht een evenredige belangenafweging moet maken en dat deze afweging in de motivering van de voorkeursrechtbeschikking moet worden opgenomen. Het bestuursorgaan zal moeten ingaan op de vraag of “de toegedeelde of toegedachte functie en het daarvan afwijkende gebruik ook daadwerkelijk rechtvaardigt dat wordt ingegrepen in de vrije overdraagbaarheid van de onroerende zaak of het beperkt recht”. Gemotiveerd moet worden dat het algemeen belang rechtvaardigt dat een voorkeursrechtbeschikking wordt gegeven, aldus de Memorie. Met de aanvullende motivering is voldaan aan deze vereiste.

Blijkens de parlementaire geschiedenis en de rechtspraak met betrekking tot de Wet voorkeursrecht gemeenten was er voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet geen ruimte voor een individuele, persoonlijke belangenafweging. In het bijzonder niet als het gaat om de financiële belangen van eigenaren. Dit belang was al meegenomen door de wetgever. Uit de aangehaalde Memorie van Toelichting blijkt niet, dat de wetgever hierin verandering heeft willen brengen. De wetgever heeft daarin wel uitdrukkelijk aangegeven dat de reikwijdte van het voorkeursrecht in beginsel ongewijzigd moet blijven (MvT, p. 65). De commissie is dan ook van oordeel dat de aangehaalde uitspraak van 10 oktober 2025 van de rechtbank Oost-Brabant onjuist is.

Conclusie Samenvattend is de commissie van oordeel dat de voorkeursrechtbeschikking van de raad voldoet aan de wettelijke criteria. Daarom adviseert de commissie aan de raad om de bezwaren van HM Holding B.V. en Aldi Vastgoed B.V. ongegrond te verklaren en deze voorkeursrechtbeschikking in stand te laten, met aanvulling van de motivering. Tilburg, 19 februari 2026, De commissie voor de bezwaarschriften,

mr. J.A.C.J.M. Willemse voorzitter

mr. M.E. Planells secretaris

mr. R.M.M. Engelen extern lid

Bijlage 1: wettelijk kader Omgevingswet Artikel 9.1 Vestiging en gelding van een voorkeursrecht 1. De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: a.in het omgevingsplan een niet-agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie, b.in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan, c.in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgev ingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. 2.

Voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van het eerste lid kunnen het college van burgemeester en wethouders en gedeputeerde staten bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht ves tigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in die beschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. (....) Artikel 9.4 lid 3 (geldingsduur voorkeursrecht) Een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, tweede lid, vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, ingaat. Artikel 9.5 lid 1 (intrekking en verval van voorkeursrecht of vernietiging van voorkeursrechtbeschikking) Als een voorkeursrecht niet meer voldoet aan de eisen gesteld in artikel 9.1, eerste en tweede lid, of als de voorkeursrechtbeschikking niet binnen de in artikel 16.82a genoemde termijn in de openbare registers is ingeschreven, trekt het bestuursorgaan dat het gevestigd heeft het voorkeursrecht onverwijld in.

Artikel 9.16 lid 1 (verzoek om gerechtelijke procedure tot vaststelling van de prijs) Als het bevoegd gezag in beginsel bereid is het goed te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen en er tussen de vervreemder en het bevoegd gezag wordt onderhandeld over de vervreemdingsvoorwaarden, kan de vervreemder het bevoegd gezag verzoeken om binnen vier weken na dat verzoek de rechtbank te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Artikel 16.32.c, lid 1 bezwaar Als bezwaar aanhangig is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college van burgemeester en wethouders en die beschikking vervalt omdat voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad in werking is getreden, wordt het bezwaar geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Artikel 16.82a lid 1 (inschrijving en ingaan voorkeursrecht) Nadat een voorkeursrechtbeschikking is bekendgemaakt, kan de beschikking binnen vier dagen worden ingeschreven in de openbare registers.

Algemene wet bestuursrecht Artikel 1:2 1. Onder belanghebbende wordt verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Artikel 3:41 1. De bekendmaking van besluiten die tot een of meer belanghebbenden zijn gericht, geschiedt door toezending of uitreiking aan hen, onder wie begrepen de aanvrager. 2. Indien de bekendmaking van het besluit niet kan geschieden op de wijze als voorzien in het eerste lid, geschiedt zij op een andere geschikte wijze.

Omgevingsbesluit Artikel 7.1. (inhoud voorkeursrechtbeschikking) 1. Een voorkeursrechtbeschikking bevat in ieder geval: (…) f. de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht;

Eerste Protocol bij het Europees verdrag voor de rechten van de mens Article 1. Protection of property Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law. The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.

Bijlage 2: Gebiedsperspectief Tilburg Noord