01 Wijziging Raadsvoorstel Wvg Stationslocaties Udenhout

Voorblad Wijziging Raadsvoorstel Wet voorkeursrecht gemeenten NS Station Udenhout Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

28 november 2023 Rik Grashoff Ruimte A. Blom

Toelichting wijziging Op 19 september 2023 heeft het college besloten om op grond van het bepaalde in artikel 6 Wvg voorlopig gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. Het college heeft toen gelijk ook besloten over het bijbehorende raadsvoorstel. Het gaat om 20 percelen in/nabij Udenhout. Het collegebesluit is in werking getreden een dag na publicatie in het Gemeenteblad, te weten 22 september 2023. Vanaf dezelfde dag heeft het besluit, samen met het ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbesluit en verdere bijbehorende bijlagen gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld om tot uiterlijk 19 oktober 2023 hun zienswijzen ten aanzien van het voorgenomen raadsbesluit naar voren te brengen. Daarnaast konden belanghebbenden gedurende zes weken (tot uiterlijk 3 november 2023) bezwaar maken tegen het besluit van het college tot aanwijzing van de gronden op basis van het bepaalde in artikel 6 Wvg.

Indien belanghebbenden er voor hebben gekozen om bezwaar te maken tegen het besluit van het college en dit besluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, dan wordt het bezwaar mede geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad op basis van artikel 3, 4 of 5 Wvg (en dus aangemerkt als een zienswijze). Gedurende de hierboven genoemde periode zijn er twee zienswijzen en één pro forma bezwaar ingediend. De zienswijzen hebben hoofdzakelijk betrekking op de percelen tussen de Mortel (weg) en het spoor in relatie tot landschappelijke ontwikkelingen op die percelen, landschappelijk wonen en uitzicht. Gezien er nog niet is bepaald of en zo ja wat er precies gebouwd gaat worden leidt dit niet tot wijzigingen in het besluit. Daarnaast zal de omgeving betrokken worden als de nadere planvorming aan de orde is. De zienswijzen en het pro forma bezwaar inclusief gemeentelijke reactie is opgenomen in bijlage 1. Naar aanleiding van de zienswijzen is aanpassing van het raadsvoorstel nodig: * er wordt een beslispunt 2 met bijbehorend argument 2.1 toegevoegd * de Nota van beantwoording zienswijzen Wet voorkeursrecht gemeenten NS Station Udenhout wordt als bijlage toegevoegd * in de percelenlijst (bijlage 2) wordt verwezen naar artikel 5 Wvg en het besluit van de gemeenteraad. Voor de rest blijft het raadsvoorstel ongewijzigd.

De gewijzigde (schone) versie van het raadsvoorstel is hierna opgenomen. Een versie waarin de wijzigingen zijn gemarkeerd, is als separate bijlage toegevoegd.

Collegebesluit Het college zendt de raad een gewijzigd Raadsvoorstel Wet voorkeursrecht gemeenten NS Station Udenhout.

raad 2023_1498 definitief.docx

1

Raadsvoorstel Wet voorkeursrecht gemeenten NS Station Udenhout Aanleiding De Oostflank SRBT is een integrale gebiedsontwikkeling van Tilburg, in samenwerking met gemeente Oisterwijk. Een groot aantal ambities en doelstellingen komt hier samen: de realisatie van een substantiële hoeveelheid nieuwe natuur, hand in hand met de landbouwtransitie en sturing op boomteelt, de mobiliteitstransitie en nieuwe dorps-landelijke woonmilieus. Het concept ‘Koersdocument Oostflank SRBT’ wordt op 22 september vrij gegeven voor participatie en in de periode november 2023-januari 2024 aan de gemeenteraden van Tilburg en Oisterwijk voorgelegd ter vaststelling. Dit Koersdocument bevat een lange-termijn integrale visie op het gebied in de vorm van een ruimtelijke structuurvisie vanuit de ‘lagenbenadering’. De eerste twee lagen (1) Bodem en water en (2) mobiliteit zijn leidend voor de keuzes die we maken ten aanzien van de toplaag: landbouw en verstedelijking. Het onderhavige voorstel gaat over de tweede laag, mobiliteit. Wat deze tweede laag betreft willen we maximaal inzetten op de mobiliteitstransitie in het gebied, waarbij de realisatie van een nieuw NS station op de lijn Tilburg – Den Bosch een anker is.

Na opeenvolgende analyses door onder andere Goudappel-Coffeng en Urhahn is duidelijk gebleken dat een nieuw NS station inderdaad een cruciale bijdrage kan leveren aan deze ambitie en dat Udenhout de beste locatie is. Tevens is onlangs het groene licht door NS en Prorail gegeven om de verkenningsfase in te gaan. Daarbij is vanaf het prille begin van het traject Koersdocument een intensief participatieproces gevoerd, waaruit met name naar voren is gekomen dat mobiliteit in de dorpen als belangrijkste thema ervaren wordt. De dorpsraden hebben wel aangegeven nauw betrokken te willen blijven bij het opstellen van de mobiliteitsstrategie voor de Oostflank. Daarbij zijn nog twee concrete locaties in beeld voor een mogelijk nieuw NS-station. De komende tijd willen we zowel met bestuurders als betrokkenen de keuze voor één locatie gaan maken.

Om vooruitlopend op een definitieve keuze voor een van beide locaties als gemeente de controle te behouden over strategische percelen ten behoeve van de realisatie van een nieuw NS station wordt voorgesteld Wvg te vestigen op de betreffende percelen van beide locaties en de raad te verzoeken de financiële middelen, die nodig zijn voor de afwaardering van de voor de realisering van het station benodigde gronden en voor de verwerving van gronden, beschikbaar te stellen. Tegen die achtergrond heeft het college op 19 september 2023 (zie bijlage 3) besloten om op grond van artikel 6 Wvg een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op een aantal percelen in Udenhout, vooruitlopend op een

raad 2023_1498 definitief.docx

2

definitieve aanwijzing door de gemeenteraad. Het voorlopig voorkeursrecht dat het college heeft gevestigd heeft een werkingsduur van drie maanden, te rekenen vanaf de dagtekening van het collegebesluit. Binnen die periode van drie maanden moet de gemeenteraad op basis van artikel 3, 4 of 5 Wvg een besluit nemen tot het vestigen van een voorkeursrecht.

Beoogd effect Vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 5 van de Wvg, om met meer zekerheid de bestuurlijke ambities uit het Koersdocument te realiseren. Met de ontwikkeling en realisatie van een nieuw NS-Station in Udenhout geven we uitwerking aan het Koersdocument Oostflank SRBT en hetgeen in de Tilburgse Ontwikkelstrategie Wonen (2021) is neergelegd over het revitaliseren van het dorpshart van Udenhout. We beogen voorts om samen met inwoners bij te dragen aan de opgaven uit het bestuursakkoord ‘Meer voor elkaar’: Tilburg Kansrijk, Tilburg Groen & Duurzaam en Tilburg Groeit, Bloeit & Bruist.

De vestiging van het voorkeursrecht op de aan te wijzen percelen geschiedt door het college (Tilburg) voorafgaand aan de definitieve bestuurlijke keuze door de gemeenteraad voor een locatie ten behoeve van de toegedachte bestemming “Verkeer-railverkeer 2” waarbinnen diverse functies als verkeersvoorzieningen ten behoeve van railverkeer, waaronder een stationsgebouw met bijbehorende voorzieningen en perrons en (gebouwde) parkeer- en stallingsvoorzieningen, maar ook functies als detailhandel, kantoren, horeca, zorg- en dienstverlening mogelijk zijn in combinatie met sportvoorzieningen (optie 1) of ten behoeve van de bestemming “Verkeer-railverkeer 2” in combinatie met “woningbouw” ofwel “Maatschappelijke bestemmingen” (dit laatste bij een keuze voor de westelijke variant en hiervoor benodigde verplaatsing van sportvelden naar een nieuwe locatie) (optie 2). Deze definitieve bestuurlijke keuze door de gemeenteraad van Tilburg zal naar verwachting in het najaar van 2023/voorjaar 2024 plaatsvinden.

Voorstel 1.

2. 3. 4.

op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de gronden, zoals aangegeven op het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht (bijlage 1) en de percelenlijst (bijlage 2) aanwijzen, waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing zijn. De ingekomen zienswijzen ongegrond verklaren conform de Nota beantwoording zienswijzen Wet voorkeursrecht gemeente NS Station Udenhout met betrekking tot de aangewezen gronden binnen 3 jaar na dagtekening van het besluit overgaan tot het vaststellen van een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan). een bedrag van totaal € 5.800.000,- beschikbaar stellen ten behoeve van afwaardering van de gronden benodigd voor de realisatie van het station, bijkomende verwervingskosten en tijdelijke beheerskosten en dit te dekken uit de Reserve Fonds Stedelijke ontwikkeling.

Argumenten 1.1. Met het vestigen van voorkeursrecht willen we meer grip en regie op de toekomstige ontwikkelingen houden. De gemeente Tilburg heeft er groot belang bij dat de gebiedsontwikkeling Oostflank SRBT conform de doelen van de gebiedsvisie plaatsvindt. Dit belang prevaleert boven financiële belangen van de eigenaren (bij behoud van volledige vervreemdingsvrijheid). Door middel van het vestigen van Wvg kan de gemeente Tilburg voorkomen, dat er de komende periode transacties (kunnen) worden gedaan, die de verwezenlijking van de beoogde toekomstige ontwikkelingen in de weg kunnen staan of belemmeren. Voor de uitvoering van onze opgaven en ambities is regie op locaties in dit gebied, door middel van grondeigendom of regie van groot belang. Daarnaast geven posities, indien verkregen, ruilmiddelen om met andere eigenaren in het gebied tot oplossingen te komen. Gezien de weinige grondposities van de gemeente Tilburg in het gebied nu, biedt dit aanvullende kansen. Dit betekent, dat, als percelen worden aangeboden, de gemeente actief zal onderzoeken of tot verwerving kan worden overgegaan.

raad 2023_1498 definitief.docx

3

1.2. We willen voorkomen dat op een aantal locaties door grondeigenaren en projectontwikkelaars wordt gespeculeerd in aanloop naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Door een toekomstperspectief van het gebied te schetsen met een nieuw NS station en een stationsgebied met woningbouw wordt de (financiële) waarde van het gebied sterk vergroot, waardoor er op diverse plekken actief posities kunnen worden verworven door ontwikkelaars. De Wvg is bedoeld om gemeenten een betere uitgangspositie te geven op de grondmarkt. De wet beoogt de gemeenten een middel in handen te geven om de waardevermeerdering van de gronden in eigen hand te houden en in te zetten in het algemeen belang. Daarbij werkt het voorkeursrecht dempend op de grondprijzen en brengt het daarmee integrale haalbaarheid van planontwikkeling dichterbij. 1.3. Er wordt voldaan aan de vestigingsvereisten voor een Wvg-voorkeursrecht. Het besluit voorziet in de vesting van een voorkeursrecht op grond van artikel 6 Wvg ten behoeve ofwel van de toegedachte bestemming “Verkeer-railverkeer 2” ofwel van de toegedachte bestemming “Verkeer-railverkeer 2”in combinatie met “woningbouw”, ofwel “Maatschappelijke bestemmingen”, zulks afhankelijk van de keuze voor de ene of de andere locatie voor realisatie van het station.

Voor de vestiging van een Wvg-recht moet aan twee wettelijk vereisten worden voldaan: (1) de toegedachte of toegekende bestemming moet niet-agrarisch zijn en (2) het bestaande gebruik dient af te wijken van de toegedachte of toegekende bestemming. Voor de aan te wijzen gronden (aangegeven op kadastraal overzicht (bijlage 1) en de percelenlijst (bijlage 2)) gaan beide principes op. Aan de aan te wijzen gronden worden immers niet-agrarische bestemmingen toegedacht, namelijk verkeer-railverkeer 2 of verkeer-railverkeer 2 en woningbouw, of maatschappelijke bestemmingen; deze toegedachte toekomstige bestemming(en) wijk(t)(en) af van het huidige feitelijke gebruik van de aangewezen percelen. Ook als de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever of kwalitatief beter gebruik dan het bestaande, zoals de intensievere woonfunctie als gevolg van de beoogde toevoeging van woningen, is er sprake van afwijkend gebruik.

Het kadastrale overzicht en percelenlijst vermelden de in de aanwijzing opgenomen percelen, hun grootte, alsmede de namen van de eigenaren van deze percelen en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die percelen zijn onderworpen, een en ander naar de stand van de openbare registers van het kadaster per 13 september 2023, welke percelen niet de afgelopen twee jaar in een aanwijzing betrokken zijn geweest, én aan welke een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming, zijnde “Verkeer-railverkeer 2” waarbinnen diverse functies als verkeersvoorzieningen ten behoeve van railverkeer, waaronder een stationsgebouw met bijbehorende voorzieningen en perrons en (gebouwde) parkeer- en stallingsvoorzieningen, maar ook functies als detailhandel, kantoren, horeca, zorg- en dienstverlening mogelijk zijn in combinatie met sportvoorzieningen (optie 1) of ten behoeve van de bestemming “Verkeer-railverkeer 2” in combinatie met “woningbouw”, ofwel “Maatschappelijke bestemmingen” (dit laatste bij een keuze voor de westelijke variant en hiervoor benodigde verplaatsing van sportvelden naar een nieuwe locatie) (optie 2). 2.1 Tegen het ontwerp raadsbesluit zijn zienswijzen ingediend die geen aanleiding geven tot aanpassing van het besluit.

Het besluit van het college heeft, samen met het ontwerp raadsvoorstel en raadsbesluit en verdere bijbehorende bijlagen, ter inzage gelegen van 22 september 2023 tot en met 3 november 2023. Belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld om tot en met 19 oktober 2023 hun zienswijzen ten aanzien van het voorgenomen raadsbesluit naar voren te brengen. Daarnaast konden belanghebbenden gedurende zes weken (tot en met 3 november 2023) bezwaar maken tegen het besluit van het college tot aanwijzing van de gronden op basis van het bepaalde in artikel 6 Wvg. Als het collegebesluit van rechtswege vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, dan wordt dat bezwaarschrift ingevolge artikel 6 lid 3 Wvg aangemerkt als tevens te zijn ingediend tegen het besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 Wvg. Er zijn tijdens deze periode twee zienswijzen en een pro forma bezwaar ontvangen. De zienswijzen zijn van inhoudelijke gronden voorzien en zijn binnen de termijn ontvangen en hiermee ontvankelijk. De zienswijzen zijn met name gericht op de motivering van het besluit en de planologische vervolgstappen van de gebiedsontwikkeling. De zienswijzen zijn van beantwoording voorzien waarbij is geconcludeerd dat ze allen niet hebben geleid tot aanpassing van het raadsvoorstel en besluit.

raad 2023_1498 definitief.docx

4

Het pro forma bezwaar bevat geen inhoudelijke gronden. Er is wel contact opgenomen met bezwaarmaker om te onderzoeken of deze de inhoudelijke gronden van het bezwaar wilde aanvullen om deze ook hier al als zienswijze mee te nemen. Een nadere toelichting is niet ontvangen, waardoor dit bezwaar niet als zienswijze inhoudelijk behandeld kon worden. De inhoudelijke gronden kunnen echter wel binnen de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift worden aangevuld, zodat zij als bezwaarschrift via de bezwaarschriftencommissie in behandeling kunnen worden genomen. 3.1. Binnen drie jaar na het raadsbesluit moet een volgende stap worden gezet in het ruimtelijke besluitvormingstraject. Met artikel 5 Wvg als grondslag, geldt het voorkeursrecht in beginsel gedurende drie jaar na dagtekening van het besluit van de gemeenteraad. Wordt binnen die termijn een structuurvisie (na inwerkingtreding van de Omgevingswet: een omgevingsvisie) of een bestemmingsplan (na genoemde inwerkingtreding: een omgevingsplan) vastgesteld, dan loopt het voorkeursrecht van rechtswege door voor een opvolgende periode van respectievelijk drie jaar (structuurvisie/omgevingsvisie) of tien jaar (bestemmingsplan/omgevingsplan). In onderhavig geval is het de bedoeling dat voor de aangewezen percelen tijdig een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan) kan worden vastgesteld.

Wordt er binnen de termijn van drie jaar na dagtekening van het besluit van de raad geen structuurvisie (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsvisie) of bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan) vastgesteld, dan vervalt vervolgens het voorkeursrecht ten aanzien van alle aangewezen percelen. De gemeente mag op de betrokken gronden dan niet binnen twee jaar opnieuw een voorkeursrecht vestigen op dezelfde vestigingsgrondslag als het vervallen voorkeursrecht.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven De exacte locatie van het nieuwe NS station en de begrenzing van mogelijke aangrenzende ontwikkellocaties voor woningbouw en overige functies zijn nog niet bekend maar worden binnen de kaders en uitgangspunten van het Koersdocument verder uitgewerkt.

Niet beïnvloedbare risico’s Marco-factoren zoals de economische ontwikkeling, fluctuaties in de woningmarkt en financiële parameters zijn risico’s waarop we geen invloed hebben.

Kosten en dekking Om percelen te kunnen verwerven in het plangebied dient de gemeenteraad financiële middelen ter beschikking te stellen. Aan de raad wordt gevraagd om een bedrag van € 5.800.000,- beschikbaar te stellen uit de Reserve Fonds Stedelijke ontwikkeling voor afwaardering van de gronden die nodig zijn voor realisatie van het station, bijkomende verwervingskosten en tijdelijke beheerskosten. De aankoop komt t.l.v. het jaarlijks beschikbare krediet voor strategische aankopen van € 10.000.000,-. Er wordt niet om een dekking van alle in dit besluit bedoelde gronden gevraagd. Dat is niet nodig, omdat uiteindelijk maar één locatie voor het station gekozen zal worden. De gevraagde middelen zijn voldoende voor de afwaardering van de gronden van optie 1 of van optie 2. Als de raad een definitieve keuze maakt voor optie 1 kan het voorkeursrecht op de percelen van optie 2 komen te vervallen en andersom. De raming is gebaseerd op de percelenlijst en bijbehorende woz-waarden. Omdat niet alle percelen tegelijk aangeboden gaan worden zal de onttrekking aan de Reserve Stedelijke ontwikkeling gefaseerd plaatsvinden: 2024 € 0,8 mln. 2025 € 1 mln. 2026 € 1mln. 2027 € 1 mln. 2028 € 1 mln. 2029 € 1 mln. → Totaal: € 5.8 mln.

raad 2023_1498 definitief.docx

5

In onze P&C-cyclus kijken we steeds 4 jaar vooruit, op dit moment tot en met 2027. De onttrekking voor de jaarschijven 2027 t/m 2029 voeren we daarom op in 2027. Vervolgens zullen we bij programmabegroting 2028 jaarschijf 2027 en 2028 bijstellen, enzovoort. Bij de jaarlijkse verantwoordingsmomenten stellen we de fasering bij indien daar aanleiding toe is (afhankelijk van de aangeboden percelen).

Uitvoering Zie bij communicatie.

Participatie Niet van toepassing.

Communicatie Het raadsbesluit wordt bekend gemaakt in het Gemeenteblad. Deze bekendmaking is noodzakelijk om het besluit in werking te doen treden. De dag na de dagtekening van Gemeenteblad waarin het besluit bekend wordt gemaakt, treedt het besluit in werking en heeft het rechtsgevolg. Vervolgens worden de eigenaren en de beperkt gerechtigden persoonlijk op de hoogte gebracht van het besluit middels een aangetekend schrijven. Tevens wordt het besluit ter inzage gelegd en worden de eigenaren en de beperkt gerechtigden ook persoonlijk op de hoogte gebracht van het besluit middels een aangetekend schrijven. Ook vindt een registratie plaats in de Basisregistratie Kadaster – Publiekrechtelijke Besluiten (BRK-PB) op basis van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen

Evaluatie Niet van toepassing

Bijlagen 1. 2. 3.

Kadastrale kaart Wvg NS Station Udenhout Percelenlijst Wvg NS Station Udenhout Collegebesluit d.d. 19 september 2023

Ter inzage gelegde stukken Niet van toepassing.

Tilburg, 28 november 2023 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

raad 2023_1498 definitief.docx

6

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

2. 3.

4.

op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de gronden, zoals aangegeven op het bij dit besluit behorende kadastraal overzicht (bijlage 1) en de percelenlijst (bijlage 2) aan te wijzen, waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing zijn. de ingekomen zienswijzen ongegrond te verklaren conform de Nota beantwoording zienswijzen Wet voorkeursrecht gemeente NS Station Udenhout met betrekking tot de aangewezen gronden binnen 3 jaar na dagtekening van het besluit over te gaan tot het vaststellen van een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan). een bedrag van totaal € 5.800.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve van afwaardering van de gronden benodigd voor de realisatie van het station, bijkomende verwervingskosten en tijdelijke beheerskosten en dit te dekken uit de Reserve Fonds Stedelijke ontwikkeling.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 18 december 2023. de griffier,

de plaatsvervangend voorzitter