01 Raadsvoorstel Vaststelling beleidsregel deelgebied Zwijsen 220524

01 Raadsvoorstel Vaststelling beleidsregel deelgebied Zwijsen 220524

1

Raadsvoorstel Vaststellen Beleidsregel 'deelgebied Zwijsen' Spoorzone Aanleiding De gemeenteraad heeft op 6 april 2020 het bestemmingsplan verbrede reikwijdte “Spoorzone 2019” vastgesteld. Op dit moment wordt gewerkt aan een bouwplan voor het deelgebied Zwijsen. Het deelgebied kent twee deelontwikkelingen. Het westelijk deel is locatie Zwijsen I, hiervoor is Van de Ven Bouw en ontwikkeling de ontwikkelaar, DAT architecten is de architect. Het oostelijk deel is Zwijsen II, hiervoor is de ontwikkelcombinatie Van Wijnen Projectontwikkeling Zuid/Trebbe de ontwikkelaar, bureau De Zwarte Hond is de architect. Om de bouw mogelijk te maken zijn er nadere beleidsregels ruimtelijke structuur voor dit deelgebied opgesteld.

Voorstel De beleidsregel ‘Ruimtelijke structuur deelgebied Zwijsen, Spoorzone' vaststellen als aanvullend toetsingskader voor bouwplannen en daarmee de ontwikkeling van dit deelgebied mogelijk maken.

Argumenten 1. Zonder beleidsregels kan dit deelgebied niet bebouwd worden. In het bestemmingsplan Spoorzone 2019 is bepaald dat, voordat een deelgebied bebouwd kan worden, er een locatiespecifieke beleidsregel “Ruimtelijke structuur, deelgebied xx“ vastgesteld dient te worden. Voor het deelgebied Zwijsen wordt gewerkt aan een plan met appartementen, kantoren en een hotel. In het bestemmingsplan heeft het gebied rond de bestemming Gemengd met een maximale bouwhoogte van 60 meter. Deze beleidsregel stelt aanvullende eisen voor wat betreft de stedenbouwkundige inpassing, de ontsluiting en het natuurinclusief bouwen. 2. Het plan voegt appartementen, kantoren, bedrijfsruimtes en een hotel toe aan de Spoorzone. Spoorzone kent als doelstelling het realiseren van een nieuw centrumstedelijke gebied voor wonen, werken, en verblijf en recreatie, waarbij mix van functies belangrijk is om een aantrekkelijk verblijfs- en vestigingsklimaat te bereiken. Het programma voor dit deelgebied bestaat uit de volgende mix functies en omvang: • Wonen 28.000 m2 Met het woonprogramma wordt een bijdrage geleverd aan het oplossen van de grote behoefte aan woningen in diverse groottes en financieringscategorieën. In het schetsontwerp wordt uitgegaan van een indicatief programma:

Sociaal laag Sociaal midden Sociaal hoog totaal Sociaal Middenhuur laag middelhuur hoog huur duur

naar deellocaties Zwijsen 1 Zwijsen 2 55 28% 39 20% 94 48% 36 27 36 99

24% 18% 24% 67%

totaal 55 16% 0 39 11% 94 27% 36 10% 27 8% 36 10% 99 29%

koop goedkoop koop midden koop duur totaal koop

22 15% 26 18% 48 33%

95 48% 8 4% 103 52%

117 34% 34 10% 151 44%

Totaal

147

197

344

Portefeuillehouder: Wethouder Van der Pol Behandelend ambtenaar: Ruimte, L. van Grinsven

01 Raadsvoorstel Vaststelling beleidsregel deelgebied Zwijsen 220524

2

Toelichting: - Voor de sociale huur is bij besluitvorming over het koersdocument opgenomen dat voor Spoorzone uitgegaan wordt van 20% sociale huurwoning, daarin inbegrepen de al gerealiseerde sociale huurwoningen op de deelocatie Clarissenhof. Dit levert een taakstellend programma op voor de nog resterende locaties van 285 woningen. In het bestemmingsplan Spoorzone 2019 is dit programma toebedeeld aan verschillende deellocaties. Voor de locatie Zwijsen als geheel (1+2) is het percentage 20% met een maximum van 55 woningen op genomen. Dit aantal zit nu in de onder de beleidsregel liggende plannen. Bij ontwikkeling van de plannen is er uiteindelijk voor gekozen dit aantal niet op te splitsen over de twee deeloacteis omdat dit tot een vanuit beleggings-/ontwikkelingsoogpunt te kleine omvang om als onderdeel van grotere volume te realiseren. Ook betrokken coporatie WoneBreburg heeft vanuit beheersefficiëntie een voorkeur voor één complex in plaats van gesplitstse eigendommen over Zwijsen I en II. - In het Koersdocument Spoorzone is als uitgangspunt vastgesteld 15% van het woonprogramma in de categorie Middelhuur (laag).

Met de optelsom van de duurdere sociale huur woningenhuurwoningen op Zwijsen II (39 stuks, welke wat betreft huurprijs nog gerangschikt kunnen worden onder de categorie middelduur-laag (onder € 800,--/mnd) en de middeldure huurwoningen op Zwijsen I (36 stuks) wordt voor het deelgebied Zwijsen 21% gerealiseerd in de categorie Middelduur-laag. Daarmee sluiten de plannen samen aan op hetgeen besloten is bij Koersdocument en het bestemmingsplan wat betreft het door Spoorzone bijdragen aan de gewenste woningproductie in het betaalbare segment. • Kantoren en bedrijfsruimtes 7.100 m2 Het plan voorziet in diverse kantoorruimten: Zwijsen I: Vrijstaand kantoor van 900 m2 Kantoor in plint westelijk woongebouw: 1.500 m2 Zwijsen II: Kantoor in onderste vier woonlagen westelijk woongebouw: 3.000 m2 Kantoor oostelijk woongebouw, te splitsen in kleinere units: 1.700 m2 • •

Vrije tijd/ Horeca 3500 m² Op Zwijsen 2 komt een hotel van 3.100 m2.

3. Het proces van opstellen van de beleidsregel en de beleidsregel zelf zorgen voor een kwalitatief goede inpassing van de gebouwen in de gebiedsontwikkeling. In het bestemmingsplan is voorgeschreven dat er beleidsregels Ruimtelijke Structuur gemaakt moeten worden waarin de resultaten van nader ontwerpend onderzoek naar programma en ruimtelijke kwaliteit preciezer nader worden vastgelegd, ter aanvulling op het bepaalde in het onherroepelijke bestemmingsplan Spoorzone 2019. Het ontwerpend onderzoek is een aantal malen besproken in het Kwaliteitsteam Spoorzone, waarna het uiteindelijk resultaat vastgelegd is in de beleidsregel. Belangrijke onderwerpen van beraad waren de wijze waarop de gebouwen gebouw zich voegen naar de stedenbouwkundige structuur van de cultuurhistorische omgeving van de voormalige NS-Werkplaats. Het Kwaliteitsteam heeft ingestemd met de opgestelde beleidsregel Ruimtelijke structuur. Belangrijk voor het Kwaliteitsteam was dat in de stedenbouwkundige structuur voor Zwijsen de verbinding van deze locatie, die voor een belangrijk deel ook onderdeel was van de voormalige NS Werkplaats, herleesbaar blijft. Dit wordt onder andere bereikt door de aanleg van de Locomotiefboulevard van voldoende breedte en de wijze waarop de hoofdrichting van de gebouwen uit de voormalige Werkplaats terugkomt.

Verder adviseert het Kwaliteitsteam om de openbare ruimte tussen Zwijsen en het Burgemeester Stekelenburgplein als één verbindende ruimte te beschouwen, om zo een goede verbinding te krijgen met de oostzijde van de Werkplaats. Hiervoor zou de verkeersinrichting en met name de taxistandplaats aan de oostzijde van het Burgemeester Stekelenburgburgplein heroverwogen moeten worden. Dit valt buiten het plangebied van deze beleidsregel. Met landschapsadviseur Karres en Brands zal wel in het kader van de vergroeningsopgave van Burgemeester Brokxlaan (opgave vanuit Koersdocument) dit aspect meegenomen worden.

01 Raadsvoorstel Vaststelling beleidsregel deelgebied Zwijsen 220524

3

Bij aanvraag voor de omgevingsvergunning zal het Kwaliteitsteam nog toetsen of het uiteindelijke bouwplan stedenbouwkundige/programmatisch voldoet aan de beleidsregel. De Omgevingscommissie zal adviseren over de architectonische uitwerking. 4. Het planteam heeft een beperkt aantal opmerkingen gemaakt die in de loop van het participatieproces al hebben geleid tot aanpassingen van het voorlopig ontwerp en de conceptbeleidsregels. Na een open informatieavond om te starten met de omgevingsdialoog voor de ontwikkeling van het deelgebied Zwijsen is er een planteam van omwonenden gevormd. De respons om zitting te nemen in het planteam was niet groot. Toch hebben er verschillende constructieve overleggen plaats gehad met dit ingestelde planteam over de voorgenomen ontwikkeling op basis van de uitgangspunten uit Koersdocument en het inmiddels in werking getreden bestemmingsplan. Uiteindelijk heeft dit tot een afrondend overleg geleid op 13 april 2021 waar de gemeente, de ontwikkelaars en de architecten de concept-stedenbouwkundige plannen hebben toegelicht. De aanwezige planteam leden constateerden dat er in de loop van het proces een duidelijke vooruitgang is geboekt wat betreft de wijze waarop de stedenbouwkundige structuur voor het omvangrijke vastgoedprogramma vorm heeft gekregen.

Belangrijkste aandachtspunten betreffen de effecten voor de bezonning op met name de woningbouw in de Clarissenhof en de sociale veiligheid in het plangebied zelf. Ook het voorzien in voldoende groen en hitte-stress voorkomende maatregelen zijn belangrijk aandachtspunt voor het planteam. Het sturen in de loop van het proces op voldoende breedte van de Locomotiefboulevard en een heldere structuur van de openbare hoven is als een positieve ontwikkeling gedurende het proces gezien. Door positionering van de hoogbouwblokken in een Noord-zuid oriëntatie wordt de schaduwwerking op de overzijde van de Burgemeester Brokxlaan beperkt, in aangeleverde bezonningsdiagrammen is aangetoond dat deze door de aanwezige afstand tussen Zwijsen en Clarissenhof gedurende grote delen van het jaar gering is. Het planteam spreekt wel uit dat de beweegruimte voor het planteam in de planontwikkeling als zeer beperkt is ervaren, omdat vanwege de vele belangen al veel zaken vrij vast lagen in de diverse overleggen. Desondanks wordt is het open en transparant gespreksklimaat in de planteamoverleggen als positief ervaren (zie ook bijlage planteamadvies d.d. 11 mei 2022). 5. Er dienen bomen gekapt te worden, die worden in het plangebied gecompenseerd. Binnen het plangebied is een aantal bomen aanwezig, welke niet inpasbaar zijn in de toekomstige situatie.

De bestaande bomen zijn op toekomstwaarde en verplantbaarheid onderzocht (onderzoek Cobra 15 oktober 2021). Drie van de vier bomen hebben nog maar een beperkte levensduur, de kwaliteit is van dien aard dat de overlevingskansen na verplanting beperkt zijn. Voor de vierde boom zijn deze kansen matig. Vanuit de ontwikkeling Zwijsen is er sprake van een compensatieverplichting voor klimaatwaarde van de bestaande bomen. Op basis van een eerste verkenning is de compensatie mogelijk binnen het plangebied (hoven) en direct buiten het plangebied (o.a. nabij de taxistandplaats en nabij de Polygonale loods). Voor de vierde boom zal hierbij een mogelijke verplaatsing binnen de locatie onderzocht worden. 6. In de beleidsregel worden een aantal nadere beleidsnota’s op gebied van natuurinclusiviteit en ecologie beter geborgd als uitgangspunt en toetsingskader voor de daadwerkelijke bouwplanuitwerking. De gemeente streeft naar een ecologisch duurzamere stad en heeft daarvoor een aantal kadernota’s vastgesteld. Door deze in de beleidsregel nader te benoemen als uitgangspunt en toetsingskader wordt beter geborgd dat er aan deze beleidskaders ook echt uitvoering moet worden gegeven. Er dient bij de planontwikkeling en de aanvraag voor de omgevingsvergunning aangetoond te worden hoe in het bouwplan en de omgeving aan deze beleidsuitgangspunten tegemoet wordt gekomen.

Dit betreft het verplicht toepassen van het ’Puntensysteem natuurinclusief bouwen’, in dit verband krijgt het project een groene daktuin. Voor deelgebied Zwijsen is verder als voorwaarde in de beleidsregel opgenomen dat er bij de verdere uitwerking van de plannen een ecologie-plan moet worden opgeteld om binnen de eerder vastgestelde plankaders tegemoet te komen aan de uitgangspunten uit de Stadsnatuurkaart 2040 op een wijze zoals dit beleidskader dit omschrijft. Vergroening van de Locomotiefboulevard, de groene hoven en vergroening van de

01 Raadsvoorstel Vaststelling beleidsregel deelgebied Zwijsen 220524

4

Burgemeester Brokxlaan maken hier deel vanuit. Het project Zwijsen II maakt deel uit van een landelijke pilot natuur-inclusief bouwen om bij de bouwplanuitwerking verder invulling aan dit thema te gaan geven. Zo worden op de lagere daken van de uitgebouwde plinten groene invullingen voorzien, en wordt voor de verdere uitwerking de expertise ecologie toegevoegd aan het projectteam. 7. Met de vaststelling van de beleidsregel worden ook de uitgangspunten voor het fietsstallen beter verankerd. In de beleidsregel is opgenomen dat er adequate fietstallingsvoorzieningen moeten komen, zowel voor de vaste gebruikers/bewoners als voor bezoekers. Voor deze laatste categorie wordt voorgeschreven dat deze in de afzonderlijke opstalontwikkelingen zelf opgelost moeten worden. Vanwege de beperkte plintruimte in de gebouwen, en ook de ervaring dat private stallingen zich vaak slecht lenen voor het bezoekersstallen, worden voor deze categorie andere oplossingen uitgewerkt. Bezoekers voor Zwijsen kunnen gebruik maken van de al in uitvoering zijnde Zwijsen garage, waar een openbare fietsstalling is voorzien.

Naar analogie van het verder uitwerken van de fietsstallingsbeleid voor de binnenstad zullen in de, dit najaar nader vast te stellen, Kwaliteitsatlas Openbare Ruimte nadere voorstellen worden gedaan voor de wijze waarop verdere bezoekersstallingen gerealiseerd kunnen worden, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Kosten en dekking De kosten voor de realisatie zijn voor kosten van de ontwikkelaars. Met de ontwikkelaars is een anterieure overeenkomst gesloten. Voor het opstellen van de beleidsregels zijn leges in rekening gebracht. Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar.

Vervolg Na vaststelling van de beleidsregel kan door het college de omgevingsvergunning voor de ontwikkeling van dit deelgebied verleend worden.

Bijlagen •

Beleidsregel ruimtelijke structuur deelgebied Zwijsen Spoorzone

Ter inzage gelegde stukken -

Advies Planteam Advies Kwaliteitsteam

Tilburg, 24 mei 2022 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

01 Raadsvoorstel Vaststelling beleidsregel deelgebied Zwijsen 220524

Ligging in Spoorzonegebied

Sequentie van gebouwen en hoven

5

01 Raadsvoorstel Vaststelling beleidsregel deelgebied Zwijsen 220524

6

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit De beleidsregel ‘Ruimtelijke structuur deelgebied Zwijsen, Spoorzone' vast te stellen als aanvullend toetsingskader voor bouwplannen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

de voorzitter,