01 Raadsvoorstel Vaststellen GREX Noad terrein

raad 2021_1206 definitief

1

Raadsvoorstel Vaststellen grondexploitatie Noad-terrein voor burgerinitiatieven Aanleiding Het college heeft op 24 september 2019 het besluit genomen om de zuidwesthoek van het Noad-terrein aan te bieden voor burgerinitiatieven. Burgerinitiatieven worden omschreven als collectief particulier opdrachtgeverschap, woon-zorgcombinaties of woon-werkcombinaties en vernieuwende woonvormen zoals Tiny Houses. De beschikbare locaties op het Noad-terrein mogen enkel aan de beoogde doelgroep particulieren worden verkocht of verhuurd, waarbij de particulieren zich mogen laten adviseren door een professionele partij. De eindgebruikers zijn hierbij opdrachtgever van de ontwikkeling. De gemeente heeft op hoofdlijnen een stedenbouwkundige visie opgesteld voor het Noad-terrein en een proefverkaveling gemaakt. Deze zijn besproken met de omgeving, collectieven die op dat moment bekend waren bij de gemeente en met de omgevingscommissie. Deze input is meegenomen bij het opstellen van het verkoop- en selectiedocument, waar alle uitgangspunten en criteria in benoemd worden om in te kunnen schrijven voor het kopen of huren van een kavel op het Noad-terrein. Als uitgangspunt voor de grondprijsbepaling is het Kader Grondprijzen gebruikt en een marktconforme grondprijs gehanteerd.

De proefverkaveling (bijlage 1) is als uitgangspunt genomen voor de grondexploitatie (bijlage 2), waarin de kosten en baten inzichtelijk zijn gemaakt. De proefverkaveling geeft een zo realistisch mogelijke verdeling weer van het grondgebruik. De gemeente is voornemens om gronden uit te geven voor collectieve woningbouw en voor collectieve tuinen. Het uitgeefbare gebied bestaat uit drie clusters die in het park tussen verbindings- en zichtassen zijn gelegen, waarvoor kavelpaspoorten worden gemaakt waar spelregels aan zijn verbonden. Collectieven worden uitgedaagd om een van de clusters aan de hand van de spelregels op creatieve wijze in te richten. De gemeente beoordeelt de plannen. De proefverkaveling betreft dus geen eindbeeld en de opzet zal nog wijzigen, waarbij het park als onderlegger leidend is. In de grondexploitatie is te zien dat er sprake is van een sluitende exploitatie. Er zijn geen extra financiële middelen nodig. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie. Zowel de gemeente als de opdrachtgevers zijn verantwoordelijk voor een deel van het woonrijpmaken van het gebied. In de visie zal onderscheid gemaakt worden tussen collectieve buitenruimte, deze wordt door de eindgebruikers zelf ingericht en aangelegd en openbare ruimte, welke door de gemeente wordt ingericht (deels samen met de omgeving) en aangelegd.

De grondexploitatie dient te worden vastgesteld door de raad.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Uitvoering geven aan de Woonvisie en Convenant wonen uit het bestuursakkoord 2018-2022 en zorgen voor voldoende aanbod voor alle doelgroepen. Hierin past het faciliteren van het beschikbaar komen van kansrijke locaties voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Tiny Houses.

Voorstel 1. De grondexploitatie Burgerinitiatieven Noad-terrein vaststellen met een positief BBV resultaat van € 59.557,waarbij de opbrengsten na realisatie ten gunste komen van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Het BBV resultaat komt voort uit een positief projectresultaat van € 109.285,-, minus een afdracht aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen van € 49.728,-. 2. Een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar stellen van € 2.357.194,- voor het opstarten en doorlopen van een ruimtelijke procedure, het beoordelen en begeleiden van de initiatieven, sloopkosten en voor het bouw-, en woonrijp maken en alle bijkomende werkzaamheden. Portefeuillehouder: Wethouder Grashoff Behandelend ambtenaar: Vastgoedbedrijf, Tom Delforterie

raad 2021_1206 definitief

2

Argumenten 1.1 Er is sprake van een sluitende grondexploitatie. Op basis van de proefverkaveling is een berekening gemaakt voor de grondexploitatie, waarbij marktconforme (grond)prijzen zijn gehanteerd. Dit leidt tot een positief resultaat. Deze verkaveling is een globale, maar realistische weergave van de grondverdeling en gronduitgifte. Desgewenst kan het gebied verder verdicht worden, hetgeen het resultaat verder verbetert. Huuropbrengsten van gronden die worden verhuurd (bijvoorbeeld voor Tiny Houses) of in erfpacht worden uitgeven zijn nog niet meegenomen. 1.2 De gemeente heeft door middel van de grondexploitatie voldoende regie om het plan uit te voeren, waardoor er een locatie beschikbaar komt voor burgerinitiatieven. De gemeente heeft na het vaststellen van de grondexploitatie voldoende regie over de ontwikkeling van het plan en de meest passende wijze van gronduitgifte. Dit is nodig om de doelstellingen te bereiken. De grondexploitatie is gebaseerd op het gebied waar de woningen worden opgericht. Het zuidoostelijke deel van het Noad-terrein, waar een geluidscontour van het industrieterrein Loven op rust en geen woningen gebouwd kunnen worden, is buiten de grondexploitatie gelaten (zie gearceerde deel bijlage 1). Vanuit het belang van de CPO ontwikkeling is het wenselijk om dit deel bij de CPO ontwikkeling te betrekken en zo te komen tot een integrale gebiedsvisie.

Hier moet echter nog een besluit over genomen worden. Het gebied in het zuidoosten wordt mogelijk later betrokken bij de grondexploitatie. De kosten om dit gebied eveneens in te richten als park, in lijn met de visie voor de CPO ontwikkeling, zijn toe te rekenen aan de grondexploitatie en zijn reeds opgenomen in de grondexploitatie. 1.3 Vaststellen van een grondexploitatie is nu nodig als voorbereiding op het bestemmingsplan Burgerinitiatieven Noad-terrein. Nu is het moment om, vooruitlopend op het vaststellen van het bestemmingsplan, de grondexploitatie in procedure te brengen. In het bestemmingsplan Burgerinitiatieven Noad-terrein moet namelijk de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dit wordt door het vaststellen van deze grondexploitatie geborgd. Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bepaalt dat grondexploitaties worden vastgesteld door de Raad. Daarnaast moeten er vooruitlopend op de uitgifte en verhuur van de gronden werkzaamheden worden gedaan voordat de gronden kunnen worden uitgegeven en verhuurd. Geraamde kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties worden twee keer per jaar bij begroting en jaarrekening herzien. De risico’s worden in de projectorganisatie in de gaten gehouden. Het benoemen van de risico's zorgt ervoor dat beheersmaatregelen kunnen worden genomen.

Met beheersmaatregelen proberen we te voorkomen dat de risico's optreden en /of deze te verminderen. 2.1. Het voorbereidings-, en uitvoeringskrediet is nodig voor de uitvoering van het plan. Er is voorbereidingskrediet nodig voor plan- en apparaatskosten, onderzoekskosten en leges voor de ruimtelijke procedure. De plan- en apparaatskosten zijn met name nodig voor het selecteren van de initiatiefnemers en voor het sluiten van de benodigde overeenkomsten met deze initiatiefnemers. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is moet de gemeente het Noad-terrein bouwrijp maken. Als het terrein bouwrijp is, worden de gronden definitief verkocht danwel verhuurd aan de initiatiefnemers en zij kunnen vervolgens starten met de bouw. Als de nieuwe woningen zijn gerealiseerd zal de gemeente het terrein gedeeltelijk woonrijp maken. Een deel wordt door de initiatiefnemers zelf woonrijp gemaakt.

Risico’s • •

Bodemsanering: bodemonderzoek is opgestart. Uit het onderzoek moet blijken of en wat gesaneerd moet worden en wat de kosten daarvan zijn. De grondexploitatie is gebaseerd op een proefverkaveling. Het plan moet nog verder worden uitgewerkt, waarbij een andere inrichting denkbaar is. Op dat moment wordt de grondexploitatie geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft een sluitende grondexploitatie.

raad 2021_1206 definitief

•

•

3

De inrichting van het zuidoostelijke deel van het gebied (gearceerd). Er is in de grondexploitatie rekening gehouden met budget om dit gebied in te kunnen richten en aan te leggen, maar dat hangt mede samen met de verkoopprijzen van de gronden. De gemeente zal, indien er geen afspraken met 1 of meerdere geselecteerde collectieven gemaakt kunnen worden, nieuwe collectieven moeten selecteren voor gronduitgifte. Dit kan leiden tot vertraging en extra kosten.

Kosten en dekking De proefverkaveling (bijlage 1) dient als uitgangspunt voor de grondexploitatie. In onderstaande tabel wordt het totaal van kosten en opbrengsten (globaal) en het nog benodigde krediet (bedragen op eindwaarde) weergegeven. Onder de sloopkosten vallen tevens de sloopkosten van het reeds verwijderde kunstgrasveld. In het raadsbesluit ‘Realisatie afbouw sportcomplex Spoordijk’ uit 2018 is opgenomen dat alle kosten die voortvloeien uit de ontmanteling e.d. van het Noad-terrein voor rekening komen van de grondexploitatie van de nieuwe ontwikkeling. De opbrengsten bestaan uit de grondverkoop voor woningen en voor collectieve tuinen. De opbrengsten zijn gebaseerd op het kader grondprijzen. Kostenpost: Boekwaarde en Sloopkosten Bouwrijp en woonrijp maken Plan- en apparaatskosten Overige kosten (inrichting buiten plangebied, rente, kostenstijging,) Totale kosten

Bedrag: € 626.214 € 889.434 € 487.009 € 354.537 € 2.357.194

Opbrengsten grondverkoop Opbrengstenstijging Totale opbrengsten

€ 2.347.345 € 119.134 € 2.466.479

BBV Resultaat Afdracht RBV uit de ARGE Projectresultaat

€ 109.285 (positief) € 49.728 € 59.557 (positief)

Het positieve resultaat van de grondexploitatie komt na realisatie ten gunste van de Algemene Reserve Grondexploitatie.

Vervolg • •

• • • • •

Laatste kwartaal 2021: Publiceren verkoop- en selectiedocument Eerste kwartaal 2022: o opstellen ontwerp bestemmingsplan en vaststelling door college o selecteren collectieven o sluiten van verkoop- en verhuurovereenkomsten onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring met collectieven/ initiatiefnemers Laatste kwartaal 2022: Vaststellen bestemmingsplan door raad Half 2023: Onherroepelijk bestemmingsplan Najaar 2023: bouwrijp maken Eind 2023: definitieve grondverkoop en start bouw Tussen begin 2024 en eind 2025: oplevering

raad 2021_1206 definitief

Evaluatie Financiële verantwoording geschiedt via de jaarrekening.

Bijlage Bijlage 1: Proefverkaveling Noad-terrein Bijlage 2: Grondexploitatie CPO Noad-terrein

Ter inzage gelegde stukken n.v.t.

Tilburg, 12 oktober 2021 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

4

raad 2021_1206 definitief

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1. De grondexploitatie Burgerinitiatieven Noad-terrein vast te stellen met een positief BBV resultaat van € 59.557,- waarbij de opbrengsten na realisatie ten gunste komen van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Het BBV resultaat komt voort uit een positief projectresultaat van € 109.285,-, minus een afdracht aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen van € 49.728,-. 2. Een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 2.357.194,- voor het opstarten en doorlopen van een ruimtelijke procedure, het beoordelen en begeleiden van de initiatieven, sloopkosten en voor het bouw-, en woonrijp maken en alle bijkomende werkzaamheden.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 1 november 2021.

de griffier,

plaatsvervangend voorzitter,