01 Raadsvoorstel uitvoeringskrediet aanpassingen gebouw 79 LOCBrewery def

raad 2021_1177 definitief

1

Raadsvoorstel uitvoeringskrediet aanpassingen gebouw 79 LOC Brewery Aanleiding Op 21 september 2020 heeft uw raad het uitvoeringskrediet beschikbaar gesteld voor het casco-renovatieplan Broedplaats Fase 1 (voor de gebouwen 76,79 en 83). De LOC Brewery, nu nog gehuisvest in een deel van gebouw 82/84, wil graag naar de leegstaande ruimte van de voormalige Kennismakerij in Gebouw 79 verhuizen. Hiertoe hebben ze een businessplan opgesteld, waarbij ze naast het voeren van een kleinschalige, ambachtelijke bierbrouwerij ook een “tap-room” willen exploiteren, waarin o.a. craftbier geschonken wordt, gegeten kan worden en muziek gespeeld wordt. Vestiging van een ambachtelijke bierbrouwerij met horeca past prima bij de doelstellingen zoals vastgelegd in het Koersdocument Spoorzone. We willen aan de vestiging van horeca meewerken en hebben hiertoe een ontwerp-wijzigingsplan Spoorzone 2019, 1e wijziging (verplaatsing horeca aanduiding) in procedure gebracht (collegebesluit van 31 augustus 2021), dat vanaf 6 september ter inzage wordt gelegd. De verwachting is dat we op 23 november een besluit nemen over het ter inzage gelegde wijzigingsplan. Het wijzigingsplan zal dan naar verwachting begin 2022 onherroepelijk kunnen zijn, een en ander afhankelijk van eventuele zienswijzen en bezwaren.

Omdat horeca een hogere geluidsproductie heeft dan de eerder in gebouwdeel 79 C voorziene kantoorfunctie is een akoestisch rapport opgesteld zodat duidelijk is welke geluidwerende maatregelen getroffen moeten worden om te voldoen aan de eisen van een aanvaardbaar woon -en leefklimaat voor omliggende functies. De kosten van deze zwaardere geluidsisolatiemaatregelen - als gevolg van de horecafunctie - bedragen € 270.000,--excl. BTW en zijn niet opgenomen in het eerder beschikbaar gestelde krediet voor fase 1 omdat toen werd uitgegaan van een kantoorvoorziening in dit gebouwdeel. Om het casco van gebouwdeel 79 c geschikt te maken voor horeca dient er door de gemeenteraad een aanvullend uitvoeringskrediet beschikbaar te worden gesteld.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Uitvoering geven aan het Koersdocument Spoorzone, waarbij horeca een passende publiekstoegankelijke functie is en op deze locatie bijdraagt aan een levendig vestigingsklimaat.

Voorstel Een aanvullend uitvoeringskrediet beschikbaar stellen à € 270.000,- exclusief BTW voor de benodigde geluidsisolerende aanpassingen aan het casco van gebouwdeel 79C (voormalige Kennismakerij) ten behoeve van het realiseren van huisvesting LOC Brewery (horeca en ambachtelijke bierbrouwerij), onder de voorwaarden dat: * de huurovereenkomst tussen de gemeente en LOC Brewery tot stand is gekomen én * er geen zienswijzen en/of bezwaren tegen het wijzigingsplan ‘Spoorzone 2019, 1e wijziging (verplaatsing horeca aanduiding)’ zijn binnengekomen, dan wel – indien er wel zienswijzen en/of bezwaren zijn binnengekomen – het wijzigingsplan onherroepelijk is geworden.

Argumenten 1.1. Door het aanbrengen van de aanvullende isolerende maatregelen wordt voldaan aan de eisen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omliggende gevoelige functies. Het plan voorziet in, de in het akoestisch rapport aangegeven, geluidwerende voorzieningen die nodig zijn om te voldoen aan de eisen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de (toekomstig) omliggende gevoelige functies. Het betreft m.n. maatregelen nodig voor het verhogen van de geluidsisolatie van de daken, gevels en wanden inclusief de bijkomende kosten. 1.2. De kosten van de hogere investering t.b.v. geluidwerende voorzieningen zijn verdisconteerd in de huurprijs.

raad 2021_1177 definitief

2

De gemeente is eigenaar van het pand en verhuurt gebouwdeel 79c casco aan de LOC Brewery. De gemeente zorgt er voor dat dit casco geschikt is voor de horecafunctie en verdient de hogere investeringslast binnen de exploitatieperiode van 20 jaar terug. De huurprijs per m2 voor kantoren was in het oorspronkelijke raadvoorstel vastgesteld op € 105,- per m2 en door het nu als horeca te verhuren zal deze circa € 194,- per m2 gaan bedragen. 1.3. Betreft een investering met beperkt risico. Het betreft hier een investering in het casco t.b.v. een commerciële horecafunctie, die in 20 jaar of eerder terugverdiend wordt. Gezien de aard van de onderneming is er een risico dat er gedurende deze periode, sprake is van een faillissement of dat het huurcontract op verzoek van de huurder niet wordt verlengd en dat derhalve de investering niet geheel kan worden terugverdiend. Dit risico wordt echter beperkt geacht, omdat er voldoende animo lijkt in de markt om op deze locatie in de volop in ontwikkeling zijnde Spoorzone een horecaonderneming te runnen.

Kosten en dekking De kosteneffecten van de investering van € 270.000,- exclusief BTW kunnen uit de hogere huur voor horeca t.o.v. kantoorruimte worden afgedekt en hebben derhalve een budgettair neutraal effect op de meerjarenbegroting. Dit zal worden verwerkt in de eerstvolgende P&C-productie, t.w. de programmabegroting 2022. De inrichting van het casco gebeurt door de huurder i.c. LOC Brewery, die investeert in de inrichting.. De voorlopige structurele effecten op de gebouwenexploitatie zijn als volgt: Jaartal 2022 (half 2023 2024 2025 jaar) Afschrijvingslasten € 6.250 € 13.500 € 13.500 € 13.500 Huuropbrengsten -/- € 6.250 -/- € 13.500 -/- € 13.500 -/- € 13.500 Saldo €0 €0 €0 €0

Risico In de met LOC-Brewery afgesloten huurovereenkomst is van de zijde van de gemeente de opschortende voorwaarde opgenomen dat de huurovereenkomst wordt aangegaan onder de voorwaarde dat het in procedure gebrachte wijzigingsplan “Spoorzone 1e wijziging (verplaatsing horeca-functie)” definitief vastgesteld wordt. Van de zijde van de huurder is er een financieringsvoorbehoud t.a.v. de door haar te maken kosten van inrichting c.a. opgenomen. Dat voorbehoud loopt op 23 november 2021 af, omdat de verwachting is dat het college op die dag een besluit neemt over het ter inzage gelegde wijzigingsplan. Indien er gedurende de ter inzage termijn geen zienswijze worden ingebracht geven we de aannemer opdracht voor de voorbereiding van de verbouwing. Indien er wel zienswijze(n) worden ingebracht wachten we de formele procedure af. Indien onverhoopt het wijzigingsplan niet in werking treedt wordt het oorspronkelijke plan uitgevoerd (geen horeca maar kantoor) en valt het aangevraagde krediet vrij ten gunste van de algemene middelen.

Vervolg Pas opdracht geven tot uitvoering nadat duidelijk is dat er geen zienswijze zijn ontvangen dan wel dat het wijzigingsplan definitief is vastgesteld en bij onvoorwaardelijke huurovereenkomst. Uitvoering aanpassingen zullen afhankelijk van de procedure starten eind 2021/begin 2022

raad 2021_1177 definitief

Bijlagen Overzicht kosten

Tilburg, 31 augustus 2021 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

3

raad 2021_1177 definitief

4

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit Een aanvullend uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen à € 270.000,- exclusief BTW voor de benodigde geluidsisolerende aanpassingen aan het casco van gebouwdeel 79C (voormalige Kennismakerij) ten behoeve van het realiseren van huisvesting LOC Brewery (horeca en ambachtelijke bierbrouwerij), onder de voorwaarden dat: * de huurovereenkomst tussen de gemeente en LOC Brewery tot stand is gekomen én * er geen zienswijzen en/of bezwaren tegen het wijzigingsplan ‘Spoorzone 2019, 1e wijziging (verplaatsing horeca aanduiding)’ zijn binnengekomen, dan wel – indien er wel zienswijzen en/of bezwaren zijn binnengekomen – het wijzigingsplan onherroepelijk is geworden.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 27 september 2021.

de griffier,

plaatsvervangend voorzitter,

raad 2021_1177 definitief

5

Bijlage kosten.

Extra investeringskosten gebouw 79c tbv aanpassing LOCBrewery bouw-en installatiekosten

€

169.050,00

honoraria acoustisch adviseur bouwfysisch adviseur brandveiligheid constructie dir.voering/toezicht ov. Adv.

€ € € € € €

7.500,00 5.000,00 2.000,00 2.500,00 7.500,00 3.500,00

interne begl.kosten (pak)

€

17.280,00

vergunningen leges bestemmingsplanherz omg. Verg e.a.

€ €

7.500,00 10.000,00

15% €

34.774,50

totaal kostenraming

€

266.604,50

afgerond:

€

270.000,00

onvoorzien