01 Raadsvoorstel Scenariokeuze Kempenbaan-Oost

raad 2022_1362 definitief.docx

1

Raadsvoorstel Scenariokeuze Kempenbaan-Oost Aanleiding Op het moment dat Intospace positie heeft genomen op de locatie Kempenbaan-Oost en een vergunning heeft verkregen voor de bouw van een distributiecentrum met ontsluiting aan de Koningshoeven, heeft het college op verzoek van de raad gesprekken aangeknoopt met Intospace om tot een andere invulling van de locatie te komen met als belangrijk onderdeel een directe ontsluiting op de Kempenbaan. Die gesprekken hebben geleid tot de afsprakenbrief van 28 april 2021 (bijlage 1) waarin vier scenario’s zijn vastgelegd voor de locatie Kempenbaan-Oost. Daarmee is voorkomen dat gebruik gemaakt is van de verleende omgevingsvergunning voor de ontwikkeling van een klein distributiecentrum met een ontsluiting op de Koningshoeven (bijlage 2). We leggen nu scenario 1 aan de raad voor enerzijds omdat de scenario’s 2, 3 en 4 niet haalbaar of realistisch zijn en anderzijds omdat scenario 1 meerwaarde heeft voor de stad en haalbaar is. Scenario 1: Scenario 2: Scenario 3: Scenario 4:

Realisatie middelgroot distributiecentrum Kempenbaan-Oost. Gebiedsontwikkeling woningbouw Kempenbaan-Oost zonder alternatieve ontwikkellocatie Wijkevoort. Gebiedsontwikkeling woningbouw Kempenbaan-Oost met alternatieve ontwikkellocatie 20 ha Wijkevoort. Gebiedsontwikkeling woningbouw Kempenbaan-Oost en bredere samenwerking gemeenteSomerset op Wijkevoort.

Afgesproken is deze scenario’s ter besluitvorming aan de raad voor te leggen. In 2022 hebben partijen de afsprakenbrief verlengd (bijlage 3). Vanwege de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam-arrest op 26 november 2021 is bij de verlenging van deze afsprakenbrief tevens overeen gekomen dat de gemeente juridisch advies zal inwinnen welke mogelijke consequenties dit arrest heeft voor de scenario’s 3 en 4 uit de afsprakenbrief. In de afsprakenbrief is overeengekomen dat het college de uitwerking van de scenario’s voor 31 december 2022 aan de raad heeft voorgelegd. Een uitwerking van de 4 scenario’s is in bijlage 4 opgenomen.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Het nakomen van de afspraak uit de afsprakenbrief, namelijk het ter besluitvorming voorleggen van de vier scenario’s aan de gemeenteraad voor 31 december 2022.

Voorstel 1.

2.

3.

Kiezen voor scenario 1 “Realisatie middelgroot distributiecentrum Kempenbaan-oost” met de specificering dat er sprake zal zijn van een middelgroot stadsdistributiecentrum dat toonaangevend is in de realisatie van stadslogistiek, waarbij een nieuwe verkeersontsluiting aan de Kempenbaan wordt gerealiseerd. Het college opdracht geven om scenario 1 verder uit werken in een (anterieure) overeenkomst met Intospace, met inachtneming van de beslispunten 3 en 4 hierna, en de raad over het resultaat hiervan te informeren. Het college opdracht geven om bij de uitwerking de volgende aanvullende randvoorwaarden mee te nemen en daarmee te streven naar een goede ruimtelijke kwaliteit: a. inpassing gebeurt zorgvuldig, groen en met respect voor de lintbebouwing en het landelijke karakter van het lint Koningshoeven; b. toevoeging van nieuwe woonbebouwing, aansluitend bij de maatvoering van de bestaande bebouwing aan de Koninghoeven; c. ruim voldoende ruimte voor de ecologische verbindingszone (EVZ; minimaal 25m) langs de Leij; d. inpassing van de waterbergingsopgave gebeurt in het plangebied, bovengronds, ruimhartig en op landschappelijke wijze in overleg met het waterschap;

Portefeuillehouder: Wethouder Van der Pol Behandelend ambtenaar: Ruimte , Wesley Zwarts

raad 2022_1362 definitief.docx

2

e. f.

4.

5.

uitwerking en inpassing in het plan van de fietsverbinding tussen Kempenbaan-Oost en -West; parkeerplaatsen voor personenauto’s (personeel e.d.) die benodigd zijn voor deze ontwikkeling komen in een gebouwde parkeervoorziening; g. het plan is energiepositief; h. het gebouw krijgt zonnepanelen en een groen dak met ecologische waarde en voldoet aan de gemeentelijke beleidsregels van natuurinclusief bouwen. Het college opdracht geven bij de uitwerking te onderzoeken of ook de volgende wensen in te passen zijn: a. andere vormen van woningbouw (bijv. langs de Leij) waarbij gekeken wordt naar zowel gronden van gemeente als van Intospace; b. een publiek (of collectief) toegankelijk daklandschap; c. het toevoegen van een transferium. Conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet de door het college op grond van het belang genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b., f. en i Wet open overheid opgelegde geheimhouding op de bij dit raadsvoorstel behorende bijlagen 6, 7 en 8, bekrachtigen.

Argumenten 1.1. Stadslogistiek is een belangrijke schakel voor de (verduurzamings)opgaven waar we als stad de komende jaren voor staan. Door alle (ruimtelijke) opgaven van de stad neemt het belang van goede logistieke systemen voor de leefbaarheid van de stad en het functioneren van de samenleving toe. Die logistieke systemen bestaan uit vervoersbewegingen van mensen en goederen. Steden worden steeds voller, waardoor meer mensen wonen, werken, winkelen, ontspannen en in hun levensonderhoud voorzien op hetzelfde oppervlak. De leefbaarheid komt daarmee onder druk te staan door een toename van vervoerbewegingen en we moeten steeds efficiënter met onze ruimte omgaan. Een betere stadslogistiek vormt een onderdeel van de oplossing, tezamen met de uitbreiding van de van de huidige milieuzone naar emissievrije-zone in de periode 2020-2025 voor alle bestelvoertuigen en vrachtwagens. 1.2. Dit stadsdistributiecentrum draagt bij aan een bruisende (binnen)stad en het CO2-vrij bevoorraden van de daar gevestigde ondernemers en inwoners. De invoering van een emissievrije zone betekent ook dat er nagedacht moet worden over de laatste logistieke stap bij bevoorrading van winkels, horeca en bewoners in de binnenstad. Dit vergt van veel ondernemers een omslag in bedrijfsvoering, op een onderdeel dat niet hoort bij de kernactiviteit van hun bedrijfsvoering.

Specifieke centra gericht op stadslogistiek kunnen zorgen dat bevoorrading van al deze ondernemers wordt gebundeld en met CO2-loze voertuigen naar de binnenstad wordt vervoerd. Dit draagt bij aan de duurzame en gezonde groei van onze stad en aan het betaalbaar, efficiënt en uitstootvrij faciliteren van (zo min mogelijk) verkeersbewegingen. Ook de thuisbezorging van door consumenten online gekochte goederen kan vanuit deze centra worden verzameld, gebundeld en via efficiënte routes door de wijken worden bezorgd. 1.3. Vestiging van een stadsdistributiecentrum op deze locatie biedt, onder nader te stellen voorwaarden, belangrijke meerwaarde voor de stad. Grootschalige bedrijvige functies zien wij conform het werklocatiebeleid bij voorkeur op onze bedrijventerreinen. Stadslogistiek wordt nu al op verschillende (grootschalige) bedrijventerreinen in Tilburg gefaciliteerd. Aangejaagd door de instelling van Zero Emissiezones is de verwachting dat deze ontwikkeling de komende jaren zal doorzetten. Voor het faciliteren van dit soort stadsdistributiecentra is een goede spreiding/dekking over de stad (onder strikte voorwaarden) van belang. Het betekent in ieder geval dat vestiging niet alleen moet draaien om het voorzien in vierkante meters, maar dat realisatie van meerwaarde moet zijn voor de stad en moet bijdragen aan de Next Economy.

Innovatieve oplossingen, aandacht voor digitalisering en circulariteit en het faciliteren van samenwerking binnen een stadsdistributiecentrum (zoals bijvoorbeeld bij CLIC in Metropoolregio Amsterdam gebeurt) zijn daar een onderdeel van, evenals een goede ruimtelijke inpassing en meervoudig ruimtegebruik. De ontwikkeling van centra voor stadslogistiek past in de doorontwikkeling (naar concurrerend, duurzaam en veilig) van de logistieke sector.

raad 2022_1362 definitief.docx

3

1.4. Ontsluiting van het stadsdistributiecentrum rechtstreeks op de Kempenbaan is uitvoerbaar, waarbij een substantiële afname van het (sluip)verkeer op de Koningshoeven plaats zal vinden. Stadslogistiek op Kempenbaan Oost is alleen haalbaar en veilig met een nieuwe rechtstreekse ontsluiting op de Kempenbaan. Extra vrachtverkeer en autoverkeer als gevolg van een SDC op de Koningshoeven is onacceptabel. Uit berekeningen van een nieuwe aansluiting blijkt dat het mogelijk is om het verkeer goed af te wikkelen, mits het sluipverkeer op de Koningshoeven significant verlaagd wordt. Indien de huidige intensiteit van sluipverkeer via het nieuwe kruispunt gaat rijden, wordt de belasting te hoog wat een negatief effect heeft op de doorstroming van het verkeer op de Kempenbaan. Een nieuwe aansluiting op de Kempenbaan moet daarom gecompenseerd worden door het aanpassen of laten vervallen van de verkeerslichten bij het Cenakel, waarbij in ieder geval de aftakking naar de Koningshoeven komt te vervallen. Het sluipverkeer op Koningshoeven kan met maatregelen in het achterliggende landelijk gebied effectief worden tegengegaan. Wij zullen de daartoe de benodigde verkeersbesluiten nemen. 1.5. Het voorgestelde scenario voldoet op hoofdlijnen aan de gestelde voorwaarden die het planteam Koningshoeven heeft opgesteld.

Het planteam (van bewoners) aan de Koningshoeven heeft Integrale uitgangspunten Kempenbaan Oost opgesteld en gedeeld met de gemeente waaraan de ontwikkelingen op de locatie Kempenbaan Oost naar hun overtuiging dient te voldoen (bijlage 5). Op hoofdlijnen voldoet een SDC omdat het zorgvuldig, groen en met respect voor de lintbebouwing wordt ingepast. Met de realisatie van een SDC met een aansluiting op de Kempenbaan-Oost komt ook een andere belangrijke wens van de werkgroep - namelijk het afwaarderen van de Koningshoeven naar een fietsstraat – een grote stap dichterbij. Ook de bewonersvereniging van de IJsclubweg is positief over een SDC ten opzichte van een scenario met woningbouw omdat zij van mening is dat woningbouw te veel impact heeft op de groene leefomgeving in dit gebied. 1.6. Een gebiedsontwikkeling met woningbouw zonder stadsdistributiecentrum levert maatschappelijke meerwaarde op, maar kent grote risico’s. Scenario 2, 3 en 4 gaan allemaal uit van een gebiedsontwikkeling tot woningbouw bij Kempenbaan-Oost / Koningshoeven. De gemeente neemt in deze scenario’s de gronden van Intospace over. Het realiseren van woningbouw op deze gronden levert geen goed woon- en leefklimaat op vanwege de directe ligging aan de A58 en Kempenbaan. Daarom gaan de scenario’s uit van verhuizing van Were Di naar die gronden aan de entree van de stad.

De locatie van Were Di en voormalig Ut Rooie Bietje worden dan ingezet voor woningbouw. In totaal kunnen dan ongeveer 700 woningen worden ontwikkeld (bijlage 4). Wanneer een dergelijke woningbouwoplossing aan de orde zou zijn, zal een zorgvuldige afweging moeten worden gemaakt om de woningbouw goed te ontsluiten en ruimtelijk in te passen hetgeen nog veel nadere uitwerking vergt. Voor een gebiedsontwikkeling met woningbouw is een indicatieve grondexploitatieberekening opgesteld die inzicht geeft in de financiële gevolgen van woningbouw op deze plek (bijlage 6). In de grondexploitatie is een kosten- en opbrengstenraming gemaakt. Daarbij zijn o.a. kosten opgenomen voor het verwerven van gronden, het bouwrijp- en woonrijp maken van gronden en het verplaatsen van Were Di. Daarbij is als uitgangspunt genomen dat 25% van de woningen sociale woningbouw betreft en 10% lage middeldure huur. De grondexploitatie op deze locatie sluit op een netto contante waarde van - €16,7 miljoen euro bij scenario 2 en bij scenario 3 en 4 op een netto contante waarde van - € 14,0 miljoen euro. De getaxeerde grondwaarde voor de gronden van Intospace is bij deze waarde het uitgangspunt. Onder argument 1.7 gaan wij nader in op de (beperkte) realiteitswaarde van dit uitgangspunt.

De bandbreedte voor grondopbrengsten wordt voor een groot deel bepaald door de keuze voor het woningbouwprogramma en het oplossen van de parkeernorm in gebouwde parkeervoorzieningen. Er zijn een aantal (theoretische) optimalisatiemogelijkheden en een aantal risico’s die de grondwaarde beïnvloeden onderzocht. Het saldo van de grondexploitatie kan positief worden beïnvloed door het aandeel sociale huurwoningen te verlagen, het aantal woningen te verhogen en de parkeernorm te reduceren. Indien er echter sprake is van stijging of daling van de grondprijzen voor koopwoningen in de vrije sector kan dit een positief dan wel negatief

raad 2022_1362 definitief.docx

4

effect hebben op het saldo van de grondexploitatie. (zie bijlage 4). Een ander risico voor het woningbouwscenario is een potentiële stijging van de kosten voor het bouwrijp maken, waardoor de grondexploitatie negatief zou worden beïnvloed. In de woningbouwscenario’s zijn de financiële en juridische factoren echter van doorslaggevende aard. 1.7. Voor scenario 2 is overeenstemming met Intospace nodig wat stuit op staatssteunrechtelijke bezwaren. Vanuit gemeentelijk perspectief is het van groot belang dat een aan Intospace te betalen vergoeding voor de grondpositie zich niet kwalificeert als staatssteun. Op basis van een extern juridisch advies is geconstateerd dat de maximale vergoeding onder specifieke omstandigheden mag worden bepaald conform de methodiek van onteigening. Een onafhankelijk expert is verzocht de locatie op die wijze te taxeren. De in dat conceptrapport opgenomen taxatiewaarde (bijlage 7) is als grondverwervingskostenpost opgenomen in de grondexploitatie zoals voormeld en dus uitgangspunt geweest voor het daarin berekende (negatieve) saldo. Intospace hanteert voor het bepalen van een voor hen aanvaardbare vergoeding de in de afsprakenbrief opgenomen bepaling, namelijk de aankoopwaarde, gemaakte kosten en het rendementsverlies. Daarmee komen zij op een vergoeding die substantieel hoger ligt dan de door de onafhankelijke partij bepaalde taxatiewaarde.

Het hanteren van die hogere vergoeding zou, hoewel mogelijk betoogd zou kunnen worden dat de letterlijke tekst van de afsprakenbrief daarmee gevolgd wordt, leiden tot verlening van ongeoorloofde staatssteun. Nu de verwachtingen ten aanzien van een vergoedingssom zo ver uit elkaar liggen, mogen we concluderen dat we niet minnelijk tot overeenstemming zullen komen. 1.8. Het maatschappelijk effect van woningbouw staat niet in verhouding tot de te maken kosten. Uitvoering geven aan scenario 2, waarbij de gronden aangekocht worden leidt in alle gevallen tot een aanzienlijk financieel tekort. De verhouding tussen de maatschappelijke kosten- en baten komen daarbij onder druk te staan, waarbij het college constateert dat kosten voor de verwerving disproportioneel zijn ten opzichte van reguliere marktconforme grondprijzen ten behoeve van woningbouwontwikkeling op vergelijkbare locaties. 1.9. Scenario’s 3 en 4 sluiten niet aan niet bij de beoogde ontwikkel- en uitgiftestrategie Wijkevoort.

De raad heeft bij de “Vaststelling bestemmingsplan Werklandschap Wijkevoort 2020, Exploitatieplan Wijkevoort, fase 1, 2021, Ontwikkelleidraad Werklandschap Wijkevoort” op 15 november 2021 het college opdracht gegeven (beslispunt 6) om “het concept van een campus als motor voor de innovatieontwikkeling verder uit te werken daarbij tevens het profiel ‘Smartvoort’ nader uit te werken waarmee tevens uitvoering gegeven wordt aan motie 22-4 en hier specifiek de rol van de gemeente en het meest passende ontwikkelmodel in mee te nemen, en besluitvorming hierover aan de raad voor te leggen. De regie die erfpacht biedt op de ontwikkeling is de ondergrens voor de verdere uitwerking. Daarmee wordt particulier (of privaat) eigendom niet uitgesloten” en (beslispunt 5c) “Wijkevoort wordt ontwikkeld voor functioneel grootschalige kavels van 5 hectare of groter. Kavels van 7 hectare of groter worden niet uitgegeven of ontwikkeld tenzij sprake is van een bijzonder hoogwaardige landschappelijke inpassing en ruimtelijke geleding. Dit vraagt een collegebesluit”. De aanvaarde motie (Ruimte voor MKB: Slim samenwerken op Wijkevoort) verzoekt om “samen met het MKB en bedrijf vertegenwoordigende organisaties en bestaande netwerken (zoals bijv.

Vitaal, BORT,VNO NCW en Midpoint Brabant) faciliterend op te treden voor MKB-bedrijven en startende bedrijven die zich wel willen vestigen op Wijkevoort, maar op zichzelf niet kunnen voldoen aan het minimale aantal hectares dat per kavel op Wijkevoort beschikbaar is. Hierbij combinaties te onderzoeken die voldoen aan alle eisen voor het bedrijventerrein Wijkevoort en daarbij bedrijven ook actief te ondersteunen om aan die eisen te voldoen”. Bovengenoemde uitgangspunten, waarbij met name lokale, innovatieve MKB eindgebruikers / bedrijven hun eigen vastgoed kunnen ontwikkelen, maakt dat de scenario’s 3 en 4 op gespannen voet staan met de door de raad vastgestelde voorwaarden voor de ontwikkeling van Wijkevoort en met de uitgangspunten die de raad heeft meegegeven voor de verdere uitwerking van een innovatiecampus en een ontwikkelmodel. In het raadsvoorstel ‘verkenning campusprofiel en ontwikkelstrategie’ (beoogde vaststelling 14 november 2022) wordt geadviseerd om de gronden niet per kavel te verkopen of alle gronden te verkopen aan één partij

raad 2022_1362 definitief.docx

5

die ook verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van vastgoed. De gemeente of de Campus Ontwikkel Organisatie (COO) verliest daarmee namelijk haar invloed op de ontwikkeling van de campus. Onzeker wordt dan of de campusontwikkeling tot stand komt en of aan de gekozen filosofie ook langjarig kan worden vastgehouden. Wel is het voorstelbaar dat één of meerdere private partners (risicodragend) participeren in de COO. Voor de campusontwikkeling is het belangrijk dat er centrale sturing is op het concept, een gedragen triple-helix aanpak met een gezamenlijk inhoudelijk (innovatie)programma waarbij ook onrendabele onderdelen (voorzieningen) tot stand komen. Deze voorwaarden komen het beste tot hun recht in een model, waarbij een COO in een nader te besluiten vorm uitvoering geeft aan ontwikkeling, beheer en programmering van de innovatiecampus. Verkoop van 20 ha aan 1 partij staat op gespannen voet met de voormeld voorstel. 1.10. Scenario’s 3 en 4 zijn niet in overeenstemming met uitspraak van de Hoge Raad in het Didam-arrest. In het Didam-arrest is door de Hoge Raad aangegeven dat overheden bij verkoop van onroerende zaken mededingingsruimte moet bieden aan gegadigden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Het bieden van mededingingsruimte is hoofdregel. De scenario’s 3 en 4 voldoen niet aan deze hoofdregel. Vervolgens is door onze externe jurist (bijlage 8) beoordeeld of de scenario’s 3 en 4 in aanmerking komen voor de uitzonderingsgrond, namelijk of Intospace aangemerkt kan worden als ‘slechts één serieuze gegadigde’ waardoor de gemeente geen mededingingsruimte hoeft te bieden. De uitspraak van de Hoge Raad (en ook lagere rechtsspraak) biedt momenteel nog weinig inzicht over de toepassing van deze uitzonderingsgrond. In de beoordeling door de externe jurist worden 2 criteria benoemd die Intospace onderscheid van eventuele andere potentiële gegadigden: 1) Huidige grondpositie van Intospace op Kempenbaan-Oost; en 2) De aanwezigheid van een afsprakenbrief. Beide criteria worden door de extern jurist als “risicovol’ beoordeeld om Intospace aan te merken als ‘slechts één serieuze gegadigde’. Het college is het eens met het advies van de extern jurist en vindt het niet uitlegbaar om geen uitvoering te geven aan mededingingsruimte (op de locatie Wijkevoort). Daarmee zijn de scenario’s 3 en 4 juridisch niet uitvoerbaar, dan wel neemt de raad bij een besluit voor één van deze scenario’s een zeer groot juridisch en financieel risico. 1.11. De uitgangssituatie waarbij uitvoering gegeven wordt aan de huidige omgevingsvergunning is ongewenst.

Het voorheen geldende bestemmingsplan Leijpark Koninghoeven 2008 kende een zeer ruime bestemming voor het gebied Kempenbaan Oost. Het plan liet bedrijven in de milieucategorieën 3.1 en 3.2. toe alsmede op het hele terrein zelfstandige kantoren en horecavestigingen. Dit bestemmingsplan dateert uit 2008 en is achterhaald voor zowel de gebruiks- als de bouwmogelijkheden. De ontsluiting van dit bedrijventerrein loopt via de weg Koningshoeven. Dit is een 30 km weg met een doorgaande fietsroute waaraan woningen zijn gelegen. Het is ongewenst om grote hoeveelheden verkeer en zeker zwaar vrachtverkeer over deze weg te laten rijden. Omdat de gemeenteraad een stadsdistributiecentrum op deze locatie zonder aanpassingen aan de infrastructuur niet wenselijk acht, is er in 2018 een voorbereidingsbesluit genomen. Het doel was om de komst van een groot distributiecentrum te voorkomen omdat dat zou leiden tot nog meer vrachtverkeer over de weg Koningshoeven en dat zou kunnen leiden tot verkeersonveilige situaties op de weg Koningshoeven. Op de dag van de besluitvorming over het voorbereidingsbesluit heeft Intospace een omgevingsvergunning aangevraagd voor een kleinschalig DC. De omgevingsvergunning voor een kleinschalig DC is op 4 augustus 2020 verleend (bijlage 2).

In september 2019 heeft de gemeenteraad een nieuw voorbereidingsbesluit genomen voor de percelen met een bedrijfsbestemming om een grootschalig DC en foodcourt te voorkomen. In 2020 heeft de gemeente hiervoor een ontwerpbestemmingsplan opgesteld en ter inzage gelegd. Tegen dit ontwerp bestemmingsplan heeft Intospace zienswijzen ingediend. De gemeenteraad heeft deze zienswijzen ongegrond verklaar en dit bestemmingsplan op 11 januari 2021 vastgesteld. Intospace heeft tegen het vastgestelde bestemmingsplan beroep ingesteld bij de Raad van State (RvS) omdat volgens hen onder andere niet aangetoond is dat het

raad 2022_1362 definitief.docx

6

nieuwe bestemmingsplan voor minder verkeersbewegingen op de Koningshoeven zorgt. De RvS heeft nog geen uitspraak gedaan. Intospace heeft (via de afsprakenbrief) toegezegd om tot het moment van het raadsbesluit Scenariokeuze Kempenbaan Oost (uiterlijk 31 december 2022) geen gebruik te zullen maken van de al verleende omgevingsvergunning voor het kleinschalig DC. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over een van de 4 in de afsprakenbrief beschreven scenario’s dreigt alsnog de situatie zich voor te doen dat Intospace gebruik kan maken van de verleende vergunning. 2.1. Het resultaat van de nadere uitwerking wordt juridisch geborgd door vastlegging in een anterieure overeenkomst met Intospace. De randvoorwaarden en wensen zoals opgenomen in de beslispunten 3 en 4 zullen de basis zijn voor de definitieve uitwerking van scenario 1 en juridisch geborgd worden in een anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst zullen we eveneens vastleggen op welke wijze en moment de huidige procedure over het bestemmingsplan bij de Raad van State kan worden beëindigd. Vanzelfsprekend informeren wij de gemeenteraad daarover. 3.1. Met de integrale gebiedsontwikkeling kan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied worden vergroot, mits daaraan de specifieke randvoorwaarden worden verbonden.

Het inpassen van stadsdistributie op deze locatie vraagt een sterke sturing op ruimtelijke keuzes, verkeersafwikkeling, vergroening en waterberging. Daarbij dient deze locatie tevens een representatieve groene stadsentree te vormen en een goede overgang te maken tussen Kempenbaan en Koningshoeven. Dit vraagt om een groene inpassing, aansluiting op de lintbebouwing, een goed uitgedacht profiel ter plaatste van de Leij en het zorgvuldig begeleiden van zichtlijnen vanaf de Kempenbaan. Groenstructuren in- en direct nabij het plangebied zijn schaars en moeten worden gehandhaafd. Daar waar bestaande groenstructuren langs de Kempenbaan worden aangetast zullen ze moeten worden hersteld (al dan niet in een nieuwe vorm) om het groen karakter van de stadsentree te blijven houden. De bestaande groenzone, bestaand uit de overwegend groene achtertuinen aan het lint Koningshoeven, wordt meer robuust gemaakt en fungeert als buffer naar het nader uit te werken SDC. De groene zichtlijn aan de Koningshoeven wordt doorgetrokken door met toekomstige woonbebouwing en een groene structuur die het lint van de Koningshoeven moeten vervolmaken. De toekomstige woonbebouwing sluit aan op de bebouwingskarakteristiek van het lint (relatief groot volume, villa in royale groene setting).

In de ruimtelijke inpassing van het SDC en de situering van de ontsluitingsstructuur moet gebruik gemaakt worden van de aansluiting aan met de Kempenbaan. Uitgangspunt is om zo zuinig mogelijk om te gaan met het aanbrengen van verharding en daar waar mogelijk ruimte vrij te spelen voor waterberging en ecologie. Uitgangspunt is dat de ecologische verbindingszone in de toekomst én gedurende het gehele ontwikkelingsproces moet (blijven) functioneren voor de doelsoorten waarvoor de verbinding bedoeld is. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de nabij gelegen Natura 2000-gebieden. Het plangebied ligt in een beekdal waardoor er hier uitdrukkelijk rekening moet worden gehouden met de waterbelangen. Er moet ruimte gevonden voor de regenwaterberging (gemeentebeleid en waterschapsbeleid; 60 mm over het verharde oppervlak). Deze wordt zoveel mogelijk bovengronds en natuurlijk ingericht. Verder is er kans op overstroming. Er moet voor gezorgd worden dat dit geen onaanvaardbare overlast of schade veroorzaakt. De Nieuwe Leij is een KRW-water met EVZ functie: er gelden hydrologische en ecologische randvoorwaarden. De invulling van die randvoorwaarden moet in nauw overleg met het waterschap worden uitgewerkt. Voor het traject van de Nieuwe Leij van snelweg tot kanaal, o.a. langs het ETZ, wordt gewerkt aan een inrichtingsvisie.

Hier wordt zoveel mogelijk bij aangesloten zodat er in ecologisch en hydrologisch opzicht een robuust beekdal kan worden gerealiseerd. 3.2. De fietsverbinding tussen Kempenbaan-Oost en -West wordt verder uitgewerkt en ingepast in het plan. In een tracé parallel aan De Nieuwe Leij wordt een nieuwe fietsverbinding uitgewerkt die aansluit op de fietsontsluiting zoals deze in het vastgestelde bestemmingsplan voor het ETZ is opgenomen. Deze fietsverbinding dient in goede verhouding tot de ecologische opgave en de wateropgave te worden ontworpen. Het afwaarderen van de Koningshoeven komt vervolgens tegemoet aan de wens van bewoners van de

raad 2022_1362 definitief.docx

7

Koningshoeven om hier een fietsstraat van te maken, waarmee vervolg wordt gegeven aan de veilige en aantrekkelijke fietsvoorziening die recent gerealiseerd is langs de Eindhovenseweg. Om een goede en veilige fietsstraat te creëren dient de verhouding tussen het aantal fietsers en auto’s in balans te zijn. In de praktijk betekent dat een fietsstraat alleen mogelijk is als het sluipverkeer verdwijnt. 3.3. Er wordt een plan gerealiseerd dat duurzaam is en een voorbeeld stelt voor volgende (stads)distributiecentra. In de afgelopen periode is onderzocht welke mogelijkheden er zijn om tot een verrijking van het plan en de omgeving te komen. Door middel van meervoudig grondgebruik kan een hogere kwalitatieve omgeving en publiek gebied worden gecreëerd. De verkenning laat zien dat de kwaliteit van het plan fors kan verbeteren door op zoek te gaan naar de mogelijkheden van functiemenging. In het werklocatiebeleid ‘Toekomstbestendige werklocaties’ is opgenomen dat stadsdistributiecentra voor (emissieloze) stadslogistiek gefaciliteerd kunnen worden op solitaire bedrijfslocaties. Deze locatie tussen de A58 en de binnenstad biedt daarvoor uitstekende kansen mits het voorbeeld stellend wordt ingepast.

De beleidsregels van natuur inclusief bouwen sturen op natuur inclusieve inpassingen voor zowel de omgeving van een nieuwbouwproject, verblijven in of aan een gebouw en maatregelen op het dak of de gevel van het gebouw. Onderzoek wijst uit dat groene daken met een hogere diversiteit van plantensoorten een positief effect hebben op de ecologie die er voorkomt. Door de aanleg van een daktuin met een hoge biodiversiteit aan de hand van de hoogste ambities binnen de beleidsregels natuur inclusief bouwen is een hogere ecologische waarde van het groene dak geborgd. 4.1. Het toevoegen van extra woningbouw in het gebied, het mogelijk maken van collectief of openbaar gebruik van het dak van het SDC en het toevoegen van een transferium geeft het plan nog meer maatschappelijke waarde. We willen in de uitwerking van het plan onderzoeken of extra woningbouw en collectief/openbaar gebruik van het dak mogelijk en wenselijk is. Extra woningbouw voorziet in de woonbehoefte die we kennen in onze gemeente. Omdat we ook kansen zien met een groen dak van het SDC waarde voor de omgeving toe te voegen. Of dit gebruik voor de omwonenden is, een collectief van gebruikers of volledig openbaar zal zijn wordt in dat onderzoek duidelijk.

Het toevoegen van een transferium op deze locatie kan mogelijk bijdragen aan de mogelijkheid voor bezoekers van de stad om over te stappen naar een duurzamere vorm van mobiliteit, zoals het openbaar vervoer. 5.1. Openbaarmaking van de genoemde bijlagen schaadt de financiële en/of strategische positie van de gemeente. Geheimhouding is noodzakelijk voor de bijlagen 6, 7 en 8 op grond van artikel 5.1 eerste lid onder d. Wet open overheid (Woo) en op grond van artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder b., f. en i. Woo. De bijlagen 6 en 8 bevatten bedrijfsgegevens die de positie van de gemeente en de positie van Intospace kunnen schaden indien derden hier inzage inkrijgen. Bijlage 8 omvat een juridisch advies dat breder inzetbaar is en daarmee inzage geeft in de juridische positie van de gemeente in meerdere dossier, waaronder de ontwikkeling van Wijkevoort. Deze adviezen hebben invloed op onze juridische positie in het verdere verloop van het traject en zijn daarom niet openbaar.

Risico’s Na besluitvorming dient er een nader haalbaarheidsonderzoek plaats te vinden, waarbij er wordt gekeken naar de financiering als mede ruimtelijke impact van de ambitie. Partijen hebben er vertrouwen in dat er een programmatische afspraak gevonden kan worden die haalbaar is. Indien geen overeenstemming wordt bereikt met Intospace over de realisatie van het voorkeursscenario, ontstaat een situatie waarin Intospace gebruik kan maken van de vigerende omgevingsvergunning voor een kleiner dc met ontsluiting op de Koningshoeven.

raad 2022_1362 definitief.docx

8

Kosten en dekking De door de gemeente gemaakte kosten kunnen niet verhaald worden op Intospace omdat in de afsprakenbrief de volgende werkafspraak is opgenomen: “Ieder van de partijen draagt tot het moment van het raadsbesluit Kempenbaan-Oost de eigen interne en externe kosten.” Kosten om de scenario’s uit te werken zijn gedekt uit het Budget Nieuwe Initiatieven 2022. Vanwege het niet verrekenbaar zijn van deze kosten met een derde-partij is het niet uitgesloten dat het dit jaar beschikbare budget van € 200.000,-- wordt overschreden. In dat geval wordt via de Jaarrekening 2022 verantwoording afgelegd over deze overschrijding. Ten behoeve van de verdere uitwerking van voorliggend besluit tot een anterieure overeenkomst wordt met Intospace een dienstverleningsovereenkomst afgesloten. In die overeenkomst wordt een vergoeding opgenomen voor de door de gemeente te maken (plan- en apparaats)kosten, uitgaande van een facilitair plan. In de anterieure overeenkomst zal eveneens een afspraak worden opgenomen over de te vergoeden kosten van de gemeente.

Vervolg Besluitvorming over één van de vier scenario’s maakt een nieuw bestemmingsplan/omgevingsplan (anders dan het bestemmingsplan dat nu in procedure bij de Raad van State ligt) volgens de gemeente noodzakelijk omdat geen van de vier voorliggende scenario’s (anders dan het scenario 0) past in het oude of nieuwe bestemmingsplan. Na besluitvorming in de raad zal met Intospace gesproken worden over de wijze waarop de huidige procedure bij de Raad van State kan worden beëindigd. Een afspraak hierover zal onderdeel uitmaken van de anterieure overeenkomst. Na het raadsbesluit wordt scenario 1 uitgewerkt om de haalbaarheid van de ontwikkeling verder uit te werken. Intospace en gemeente sluiten daarbij een dienstverleningsovereenkomst. Bij gebleken haalbaarheid sluiten partijen vervolgens een anterieure overeenkomst om het kostenverhaal te borgen voordat de planologische procedures worden opgestart. De raad wordt geïnformeerd over deze overeenkomst. Het nieuwe bestemmingsplan wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. Indien de raad besluit tot een van de andere scenario’s is het vervolg anders namelijk: Bij de keuze voor scenario 2 worden onderhandelingen met Intospace gevoerd over aankoop waarbij de raad zal moeten aangeven hoe de kosten gedekt kunnen worden.

Bij de keuze voor scenario 3 of vier 4 worden ook de onderhandelingen opgestart met Intospace, waarbij we zowel gesprekken voeren over de aankoop van gronden aan de Kempenbaan als de verkoop van gronden op Wijkevoort. Op voorhand is daarbij duidelijk dat het college inhoudelijk spanning ziet met de uitgangspunten van het vastgestelde bestemmingsplan en de ontwikkelleidraad voor het Werklandschap Wijkevoort en met het voorgestelde campusprofiel en de ontwikkelstrategie Wijkevoort zoals beargumenteerd. Ook identificeert het college juridische risico's in relatie tot recente uitspraak Didam arrest. Bijgevoegd de bewonersbrief en het nieuwsbericht over het besluitvormingsproces in de raad. Na besluitvorming informeren we de actoren in het gebied over de besluitvorming en hoe het vervolgproces eruit gaat zien.

Bijlagen 1. Afsprakenbrief Somerset – Gemeente Tilburg 2. Omgevingsvergunning klein DC 3. Verlengingsbrief Somerset – Gemeente Tilburg 4. Notitie uitwerking scenario’s Kempenbaan 5. Integrale uitgangspunten Planteam Kempenbaan Oost 6. Grondexploitatie (GEHEIM)

raad 2022_1362 definitief.docx

7a+b. Taxatierapport locatie Kempenbaan Oost / Koningshoeven (GEHEIM) 8. Quickscan externe jurist betreft het Didam-arrest (GEHEIM) Tilburg, 8 november 2022 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

9

raad 2022_1362 definitief.docx

10

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

2.

3.

4.

5.

te kiezen voor scenario 1 “Realisatie middelgroot distributiecentrum Kempenbaan-oost” met de specificering dat er sprake zal zijn van een middelgroot stadsdistributiecentrum dat toonaangevend is in de realisatie van stadslogistiek, waarbij een nieuwe verkeersontsluiting aan de Kempenbaan wordt gerealiseerd. het college opdracht te geven om scenario 1 verder uit werken in een (anterieure) overeenkomst met Intospace, met inachtneming van de beslispunten 3 en 4 hierna, en de raad over het resultaat hiervan te informeren. het college opdracht te geven om bij de uitwerking de volgende aanvullende randvoorwaarden mee te nemen en daarmee te streven naar een goede ruimtelijke kwaliteit: a. inpassing gebeurt zorgvuldig, groen en met respect voor de lintbebouwing en het landelijke karakter van het lint Koningshoeven; b. toevoeging van nieuwe woonbebouwing, aansluitend bij de maatvoering van de bestaande bebouwing aan de Koninghoeven; c. ruim voldoende ruimte voor de ecologische verbindingszone (EVZ; minimaal 25m) langs de Leij; d. inpassing van de waterbergingsopgave gebeurt in het plangebied, bovengronds, ruimhartig en op landschappelijke wijze in overleg met het waterschap; e. uitwerking en inpassing in het plan van de fietsverbinding tussen Kempenbaan-Oost en -West; f.

parkeerplaatsen voor personenauto’s (personeel e.d.) die benodigd zijn voor deze ontwikkeling komen in een gebouwde parkeervoorziening; g. het plan is energiepositief; h. het gebouw krijgt zonnepanelen en een groen dak met ecologische waarde en voldoet aan de gemeentelijke beleidsregels van natuurinclusief bouwen. het college opdracht te geven bij de uitwerking te onderzoeken of ook de volgende wensen in te passen zijn: a. andere vormen van woningbouw (bijv. langs de Leij) waarbij gekeken wordt naar zowel gronden van gemeente als van Intospace; b. een publiek (of collectief) toegankelijk daklandschap; c. het toevoegen van een transferium. conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet de door het college op grond van het belang genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b., f. en i Wet open overheid opgelegde geheimhouding op de bij dit raadsvoorstel behorende bijlagen 6, 7 en 8, te bekrachtigen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 19 december 2022.

de griffier,

voorzitter,