01 Raadsvoorstel Reit 2007 5e herz

raad 2021_1108 definitief

1

Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan Reit 2007, 5e herz. (Prof. Verbernelaan 35) Aanleiding Er is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend om aan de Professor Verbernelaan 35 te Tilburg het voormalige datacentrum te transformeren tot 96 studenteneenheden met in de plint commerciële ruimten. Ten behoeve van deze ontwikkeling wordt de bestaande tweede verdieping van het pand verwijderd en zullen er drie nieuwe bouwlagen worden gebouwd (het optoppen van het gebouw). Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 28 september 2020 tot en met 9 november 2020 ter inzage gelegen. Er zijn 2 zienswijzen ingekomen. De afgelopen periode is er intensief gesproken met diverse bewoners van de Torenbuurt, mede naar aanleiding van dit plan, maar ook vanwege de concept-Gebiedsvisie Kenniskwartier die eind vorig jaar ter consultatie is vrijgegeven. Op basis van deze visie willen we werken aan de toekomst van de Torenbuurt en Abdijbuurt.

Ligging locatie

Aanzicht prof. Verbernelaan

Voorstel 1. 2. 3.

het bestemmingsplan ‘Reit 2007, 5e herziening (Prof. Verbernelaan 35) vaststellen; de zienswijzen ongegrond verklaren; geen exploitatieplan vaststellen.

Argumenten 1.1. Het plan is een gewenste invulling van een momenteel leegstaand pand. In de omgevingsvisie 2040 is op hoofdlijnen een ontwikkelperspectief voor de Kennisknoop beschreven, het gebied dat grofweg wordt begrensd door de Ringbaan-West, de Prof. Cobbenhagenlaan, het Stadsbos023 en de Spoorlijn. De Kennisknoop is in de omgevingsvisie aangemerkt als een strategische plek met de potentie te transformeren naar een kennisintensief en innovatief gemengd stedelijk gebied. De transformatie van het leegstaande datacentrum naar studentenwoningen is wenselijk en passend in de visie voor dit gebied. Portefeuillehouder: Wethouder De Vries Behandelend ambtenaar: Ruimte, Godelief Sperber, telefoon 013 542 91 47

raad 2021_1108 definitief

2

1.2. Het plan is stedenbouwkundig inpasbaar. Met de transformatie van het gebouw blijft het huidige stedenbouwkundige beeld zoveel mogelijk behouden. De aanpassingen aan de gevel en de optopping zal qua architectuur aansluiten bij de huidige architectuur. Het bestaande pand wijkt al in maat en schaal af van de directe omgeving. Deze afwijking wordt niet significant versterkt met deze ontwikkeling. Wel accentueert de optopping van het gebouw het oorspronkelijk pand, wat bijdraagt aan de herkenbaarheid. Dit bevordert de leesbaarheid van de stad. 1.3. In de planvorming is rekening gehouden met het gemeentelijk bomenbeleid Binnen 15 meter van het plangebied zijn beschermwaardige bomen aanwezig. In het bestemmingsplan is geregeld dat binnen een straal van 15 meter uit het hart van een beschermwaardige boom het niet is toegestaan om te bouwen. Ook geldt daar een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. 1.4. Het plan voorziet in de parkeerbehoefte en leidt niet tot extra parkeerdruk in het openbaar gebied. Aan de hand van het functieprogramma, de gemeentelijke parkeernormen en aanwezigheidspercentages is een parkeerbalans opgesteld. Omdat voor de commerciële ruimtes nog geen exacte invulling bekend is, zijn hiervoor verschillende scenario’s uitgewerkt. Op dit moment zijn op het terrein 46 parkeerplaatsen voorzien.

Voor de woningen zijn 19 parkeerplaatsen nodig. De overige parkeerplaatsen zijn ten dienste van de commerciële ruimtes. Enkel wanneer er sprake is van een complete invulling van de plint voor een sportfunctie ontstaat een parkeertekort op eigen terrein van 23 plaatsen. Het is echter niet aannemelijk dat de gehele plint voor deze functie zal worden gaan gebruikt. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zijn de functies in de plint bekend en kan een definitieve parkeerbalans worden opgesteld, waarbij het uitgangspunt is dat alle parkeerplaatsen op eigen terrein worden gesitueerd. 1.5. Het plan voldoet aan het gemeentelijk woningbouwbeleid en levert een bijdrage aan de toenemende vraag naar studenteneenheden. In de omgeving Kennis-as (Universiteit – Spoorzone) is een toenemende behoefte aan de huisvesting voor (internationale) studenten. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de vraag naar voldoende beschikbare studentenwoonruimten. 1.6. Het plan voldoet aan het hoogbouwbeleid. De bouwhoogte neemt met ca. 6m toe ten opzichte van de huidige situatie tot een hoogte van ca. 23m. Gebouwen hoger dan 15 meter worden gezien als hoogbouw. De ontwikkeling is getoetst aan de Handreiking Hoogbouw. Het plan voldoet aan de aspecten gesteld in het gebiedsprofiel en projectprofiel van de Handreiking en aan het beleid t.a.v. hoogbouw in de stad. 1.7.

De omgevingsdialoog heeft niet geleid tot een gewijzigd plan. De initiatiefnemer heeft omwonenden ingelicht over het plan. Op 17 juni 2020 zijn omwonenden schriftelijk geïnformeerd over de ontwikkeling met de mogelijkheid reacties te geven. Daarnaast is op 14 juli 2020 een informatieavond gehouden in Conferentiecentrum Boerke Mutsaers. Omwonenden vrezen (geluid)overlast door de bewoners en zijn van mening dat in deze wijk al teveel studentenwoningen aanwezig zijn. Bewoners zijn bezorgd over de impact die de vele huisvesting van studenten heeft op de buurt, omdat deze geen binding hebben met de wijk. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat er actief beheer is en een constante (24/7) bereikbaarheid waar klachten kunnen worden gemeld. Daarnaast wordt er actief gesproken met omwonenden over de toekomst van hun buurt en hoe we hier als bewoners en betrokken partijen (gemeente, woningcorporaties, universiteit) gezamenlijk in kunnen optrekken. Zie in dat verband ook nog hierna bij argument 2.1. 1.8. De voorkeursgrenswaarde van 48dB voor wegverkeerslawaai en 55dB voor railverkeerslawaai wordt overschreden maar er is een hogere grenswaarde verleend. De maximaal optredende geluidbelasting bedraagt 51dB voor wegverkeerslawaai en 58 dB voor railverkeerslawaai.

Op grond van het bepaalde in artikel 110a van de Wet geluidhinder is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om een hogere waarde vast te stellen. Het is niet mogelijk is om de

raad 2021_1108 definitief

3

geluidbelasting terug te brengen tot onder de wettelijke voorkeurswaarde. Het besluit hogere grenswaarden geluid is bij mandaat vastgesteld. 1.9. Het groepsrisico kan worden verantwoord. De locatie ligt binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Breda-Tilburg en de A58. Personen in het plangebied worden aan externe veiligheidsrisico’s blootgesteld, ook na maatregelen. Vanwege de ligging van het plangebied binnen het invloedsgebied van deze risicobronnen is de verantwoordingsplicht ingevuld. De raad accepteert de externe veiligheidsrisico’s en neemt de verantwoording voor het groepsrisico. 1.10. Het project heeft geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Op grond van artikel 7.17 Wet milieubeheer moet de gemeente bij de voorbereiding van dit besluit beslissen of een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals de bouw van gebouwen voor (dag)recreatieve voorzieningen, is m.e.r.-plichtig indien het bepaalde drempelwaarden overschrijdt. Dat is in deze niet het geval, zodat het opstellen van een m.e.r. niet aan de orde is. Uit een opgestelde aanmeldnotitie blijkt, dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Verder zijn binnen het plangebied geen Natura2000 of NNN-gebieden aanwezig. De voorgenomen ontwikkeling heeft daarom geen direct effect op de Natura2000- of NNN-gebieden.

Het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied ‘Regte Heide en Riels Laag’ ligt op een afstand van ca. 4,5 kilometer van het plangebied. Met een AERIUS-berekeningen is aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op Natura2000-gebieden. 2.1. De ingekomen zienswijzen leiden niet tot aanpassing van het plan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 28 september 2020 tot en met 9 november 2020 ter inzage gelegen. Er zijn 2 zienswijzen ingediend. 1 zienswijze is ondertekend door een aanzienlijk aantal buurtbewoners. De zienswijzen zijn met name gericht op de mogelijke overlast door studenten, de wens van de buurt tot een complex met woningen voor ouderen en de inrichting van het buitenterrein in relatie tot het naastgelegen kinderdagverblijf. In de bijlage ‘notitie behandeling zienswijzen Reit 2007, 5e herz. (Prof. Verbernelaan 35)’ wordt nader ingegaan op de zienswijzen en reactie van de gemeente hierop. Hierin stellen wij dat er op voorhand geen aanleiding is om aan te nemen dat de studenten overlast zullen veroorzaken en dat de ontwikkeling past in de in de omgevingsvisie 2040 genoemde ‘kennisknoop’.

Om overlast naar het naastgelegen kinderdagverblijf te voorkomen heeft de ontwikkelaar toegezegd de erfafscheiding dicht te zetten met wilgenmatten of hedera of het achterterrein zodanig in te richten dat de overgang tussen parkeerplaats en kinderdagverblijf gebruiksvriendelijker wordt. Met ontwikkelaar zijn we in gesprek over de inrichting van de buitenruimte. De reactie van het kinderdagverblijf wordt hierin meegenomen. De zienswijzen (en ook andere ontvangen signalen uit de buurt) geven wel aanleiding om actiever met bewoners in gesprek te gaan over de toekomst van hun buurt. Samen met bewoners en betrokken partijen (gemeente, woningcorporaties, universiteit) wordt er komend jaar begonnen met het opstellen van een buurtvisie, zoals ook genoemd in de concept Gebiedsvisie Kenniskwartier. Daarnaast zullen wij ons inspannen om samen met ontwikkelaar, omwonenden en kinderdagverblijf te komen tot een door iedereen gedragen inrichtingsplan van de buitenruimte.

Kosten en dekking Er hoeft in dit geval geen exploitatieplan te worden opgesteld. De kosten zijn anderszins verzekerd. Met de initiatiefnemer is een exploitatieovereenkomst gesloten voor de bijdrage in het kader van de Bovenwijkse Voorzieningen. Met betrekking tot de gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van het plan zijn door de initiatiefnemer leges betaald. Daarnaast is met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten, waarin is bepaald dat planschade als gevolg van dit bestemmingsplan zal worden vergoed door de initiatiefnemer.

raad 2021_1108 definitief

4

Vervolg Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan maken we bekend in het Gemeenteblad, de Staatscourant en digitaal via www.ruimtelijkeplannen.nl en www.tilburg.nl/ruimtelijkeplannen. In de bekendmaking staat tevens wat de beroepsmogelijkheden zijn.

Bijlagen 1. 2. 3.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Reit 2007, 5e herziening (Prof. Verbernelaan 35), bestaande uit de analoge verbeelding, regels en toelichting; Link naar het digitale ontwerpplan >> Notitie behandeling zienswijzen bestemmingsplan Reit 2007, 5e herz. (Prof. Verbernelaan 35).

Tilburg, 26 januari 2021 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

raad 2021_1108 definitief

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1. 2. 3.

het bestemmingsplan ‘Reit 2007, 5e herziening (Prof. Verbernelaan 35) vast te stellen; de zienswijzen ongegrond te verklaren; geen exploitatieplan vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 8 april 2021.

de griffier,

voorzitter,