01 Raadsvoorstel ontwerpverklaring van geen bedenkingen tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten Dr_ Hub van Doorneweg 101 schoon

raad 2024_1531 definitief

Voorblad Raadsvoorstel afgifte ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten aan Dr. Hub van Doorneweg 101 Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

28 november 2023 Yusuf Çelik Ruimte X. de Boer

Samenvatting In februari 2019 is door het college het besluit genomen om de locaties dr. Hub van Doorneweg 89-99 en het gemeenteperceel op nr. 101 in totaliteit als kansrijke locatie te bestempelen. Bij het besluit werd uitgegaan van realisatie van in totaal maximaal 750 plaatsen voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Clustering van arbeidsmigranten op deze locatie op het Laar was daarbij het uitgangspunt om versnippering van functies op het bedrijventerrein te voorkomen. De initiatiefnemer (HUB101 Vastgoed B.V) is gefaseerd aan de slag gegaan met de plannen. Voor de totale ontwikkeling is één omgevingsdialoog gevoerd, bestaande uit klankbordgroepen en informatieavonden. In eerste instantie is gestart met 3 gefaseerde aanvragen van huisvesting voor arbeidsmigranten in het bestaande pand (nr. 91-99). Per verdieping is een vergunning aangevraagd voor totaal maximaal 290 arbeidsmigranten. De ontwikkeling van de nieuwbouw op nr. 101 is de laatste fase van de ontwikkeling. Het plan is om een (kantoor)pand te bouwen aan de Dr. Hub van Doorneweg 101, waarna het tijdelijk (voor 10 jaar) in gebruik wordt genomen voor de huisvesting van maximaal 450 arbeidsmigranten. Omdat de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten strijdig is met de huidige bestemming, dient een aparte procedure doorlopen te worden, waarmee een afwijking van de bestemming mogelijk wordt gemaakt.

Er is sprake van een grote buitenplanse afwijking (omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan). Hiervoor is een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) van de gemeenteraad nodig.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor: 1. een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven ten behoeve van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een pand waarbij het na ingebruikname tijdelijk (10 jaar) in gebruik wordt genomen voor de huisvesting van arbeidsmigranten (logiesfunctie) aan de Dr. Hub van Doorneweg 101. 2. daarbij aan te geven dat deze verklaring eveneens de definitieve verklaring is, mits in de nog te voeren uniforme openbare voorbereidingsprocedure geen zienswijzen naar voren worden gebracht.

raad 2024_1531 definitief

1

Raadsvoorstel afgifte ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten aan Dr. Hub van Doorneweg 101 Aanleiding In februari 2019 is door het college het besluit genomen om de locaties dr. Hub van Doorneweg 89-99 en het gemeenteperceel op nr. 101 in totaliteit als kansrijke locatie te bestempelen. Bij het besluit werd uitgegaan van realisatie van in totaal maximaal 750 plaatsen voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Clustering van arbeidsmigranten op deze locatie op het Laar was daarbij het uitgangspunt om versnippering van functies op het bedrijventerrein te voorkomen. De initiatiefnemer (HUB101 Vastgoed B.V) is gefaseerd aan de slag gegaan met de plannen. Voor de totale ontwikkeling is één omgevingsdialoog gevoerd, bestaande uit klankbordgroepen en informatieavonden. In eerste instantie is gestart met de aanvragen van huisvesting voor arbeidsmigranten in het bestaande pand (nr. 91-99). Per verdieping is een vergunning aangevraagd voor totaal maximaal 290 arbeidsmigranten. De ontwikkeling van de nieuwbouw op nr. 101 is de laatste fase van de ontwikkeling. Het plan is om een (kantoor)pand te bouwen aan de Dr. Hub van Doorneweg 101, waarna het tijdelijk (voor 10 jaar) in gebruik wordt genomen voor de huisvesting van maximaal 450 arbeidsmigranten.

Omdat de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten strijdig is met de huidige bestemming, dient een aparte procedure doorlopen te worden, waarmee een afwijking van de bestemming mogelijk wordt gemaakt. Er is sprake van een grote buitenplanse afwijking (omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan). Hiervoor is een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) van de gemeenteraad nodig.

Figuur 1: Plattegrond toekomstige bebouwing

Beoogd effect Dit voorstel draagt bij aan onze ambitie een ‘passende woning voor elke Tilburger’ en het doel ‘Grootschalige logiesvoorzieningen voor arbeidsmigranten blijven we faciliteren’, zoals opgenomen in het bestuursakkoord “Meer voor elkaar”. In het bestuursakkoord 2018-2022 was over dit onderwerp het volgende opgenomen: "We gaan als gemeente een goede huisvesting van arbeidsmigranten faciliteren. We onderzoeken op welke locaties grootschalige, goed begeleide huisvesting kan worden georganiseerd. Daarbij sluiten we geen enkele locatie uit. We doen dit in goed overleg met de omgeving en het (georganiseerd) bedrijfsleven. Maar dát we het doen is voor ons een gegeven."

raad 2024_1531 definitief

2

Voorstel 1.

2.

een ontwerpverklaring van geen bedenkingen afgeven ten behoeve van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een pand waarbij het na ingebruikname tijdelijk (10 jaar) in gebruik wordt genomen voor de huisvesting van arbeidsmigranten (logiesfunctie) aan de Dr. Hub van Doorneweg 101. daarbij aangeven dat deze verklaring eveneens de definitieve verklaring is, mits in de nog te voeren uniforme openbare voorbereidingsprocedure geen zienswijzen naar voren worden gebracht.

Argumenten 1.1 Er is (grote) behoefte aan locaties voor huisvesting van buitenlandse werknemers in de regio Hart van Brabant als geheel en in Tilburg in het bijzonder. Uit een rapport van bureau Companen (opgesteld in opdracht van de Regio Hart van Brabant, 31 maart 2017) is gebleken dat de behoefte aan huisvesting van arbeidsmigranten (kort- en middellang verblijf) in de regio Hart van Brabant toeneemt. Dit blijkt ook uit gesprekken met betrokken ondernemers uit Tilburg. Deze doelgroep wordt onvoldoende bediend in de reguliere woningmarkt, die doorgaans minder snel toegankelijk en flexibel is en slecht voorziet in mogelijkheden van short stay. Uit het onderzoek blijkt dat er een regionale opgave was voor de huisvesting van 6.060 tot 8.382 arbeidsmigranten tot 2025. Hierover zijn in de regio Hart van Brabant afspraken gemaakt. Tilburg heeft zich daarbij gecommitteerd aan een opgave van 3.600 tot 5.000 plaatsen (61% van de regionale opgave) om in de huidige behoefte te kunnen voorzien. Deze opgave voor Tilburg is bevestigd in het Regionale afsprakenkader arbeidsmigranten Hart van Brabant. 1.2 Grootschalige arbeidsmigrantenhuisvesting is nodig voor deze kwetsbare doelgroep en voor de leefbaarheid in wijken. Met ons beleid voor grootschalige logiesvoorzieningen reguleren we de omstandigheden waaronder mensen huisvesting wordt geboden.

We volgen daarbij de aanbevelingen van de commissie Roemer en borgen dat de kwetsbaarheid van huisvesting en arbeidscontract worden geminimaliseerd. Door te sturen op realisatie van gezamenlijke huisvestingsvoorzieningen (in de vorm van logies) voor deze specifieke doelgroep op een aantal specifieke locaties kunnen op andere plekken daarnaast ongewenste situaties (overbewoning en overlastmeldingen, uitwonen van woningen) in wijken worden voorkomen. 1.3 Het initiatief past in het gemeentelijk woonbeleid en de opgave die is benoemd in de bestuursakkoorden 2018-2022 en 2022-2026. In de Woonvisie (2015) maar ook in vastgestelde Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie (2021) is de huisvesting van arbeidsmigranten, als opgave benoemd. Ook in de woonagenda (2020) geven wij opnieuw aandacht aan de opgave voor deze doelgroep. Arbeidsmigranten dragen bij aan de economische ontwikkeling van Tilburg en voor hen en hun omgeving willen we als inclusieve stad een goed verblijfsklimaat realiseren. In het Bestuursakkoord 2018-2022 is over dit onderwerp het volgende opgenomen: "We gaan als gemeente een goede huisvesting van arbeidsmigranten faciliteren. We onderzoeken op welke locaties grootschalige, goed begeleide huisvesting kan worden georganiseerd. Daarbij sluiten we geen enkele locatie uit. We doen dit in goed overleg met de omgeving en het (georganiseerd) bedrijfsleven.

Maar dát we het doen is voor ons een gegeven." In het bestuursakkoord 2022-2026 is het huisvesten van arbeidsmigranten ook als opgave benoemd: ‘Grootschalige logiesvoorzieningen voor arbeidsmigranten blijven we faciliteren’. De locatie dr. Hub van Doorneweg is in totaliteit, het gemeenteperceel op nr. 101 samen met het naastgelegen pand nr. 91-99, opgenomen in de eerste tranche van voorkeurslocaties, waarover door het college in 2019 is besloten.

raad 2024_1531 definitief

3

1.4. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening, er is voldoende parkeergelegenheid en de te kappen bomen worden gecompenseerd. Ten behoeve van het project is een ruimtelijke onderbouwing (ROB) opgesteld. Deze is als bijlage 2 toegevoegd. Uit de ROB blijkt dat de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten aan de Dr. Hub van Doorneweg in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening kan worden opgericht. Er zijn geen ruimtelijk relevante bezwaren. • Op basis van de parkeernormen zijn er zijn er voor de Dr. Hub van Doorneweg 81 t/m 99 (naastgelegen gebouw) en Dr. Hub van Doorneweg 101 in totaal 218 auto autoparkeerplaatsen en 470 fietsen parkeerplaatsen nodig. Op het huidige terrein zijn reeds 208 auto parkeerplaatsen aanwezig. Dat betekent dat er nog 10 te worden gerealiseerd binnen het plangebied. Op de tekeningen zijn nu 220 autoparkeerplaatsen ingetekend. Bij Dr. Hub van Doorneweg 89 is er voor de kantoren een fietsenstalling aanwezig voor 10 fietsen. In het nieuwe plan worden 464 fietsen parkeerplaatsen opgenomen. • Er worden door deze ontwikkeling 150 extra motorvoertuigbewegingen per etmaal gegenereerd. Gezien de ligging van het project op een bedrijventerrein, de ruime opbouw van het omliggende wegennetwerk en de nabijheid van provinciale wegen, is te verwachten dat deze toename goed opgevangen kan worden door het omliggend wegennetwerk.

• Er is een boomeffectanalyse uitgevoerd. Op basis daarvan is het plan aangepast. In verband met de aanleg van verharding en de bouw dienen 13 bomen gekapt te worden. Deze zullen worden gecompenseerd door herplant in het gebied en eventueel aanvullend door storting in het fonds. • Ten aanzien van geluidbelasting geldt dat de tijdelijke huisvesting niet aangemerkt wordt als geluidgevoelig object en daardoor niet belemmerend is voor omliggende bedrijvigheid. De cumulatieve geluidbelasting is inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt dat de geluidbelasting ter plaatse van de huisvesting van de arbeidsmigranten dermate hoog is dat de situatie aangemerkt moet worden als “slecht”. Door het treffen van isolerende voorzieningen wordt voor het geluidsniveau binnen voldaan aan de geldende binnenwaarde en is er zodoende sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat. • De locatie ligt binnen het invloedsgebied van de rijksweg A58, een hoge druk aardgastransportleiding en het bedrijf Bosch Transmission Technology B.V. Personen in het plangebied worden aan externe veiligheidsrisico's blootgesteld. Vanwege de ligging van het project binnen het invloedsgebied van deze risicobronnen is er een verantwoording groepsrisico ingevuld. 1.5. Verklaring van geen bedenkingen is wettelijk nodig. Het verlenen van een omgevingsvergunning is een bevoegdheid van het college.

De raad moet echter bij een grote buitenplanse afwijking eerst een verklaring van geen bedenkingen afgeven. Bij besluit van 25 mei 2021 heeft uw raad categorieën van gevallen aangewezen waarin geen verklaring van geen bedenkingen nodig is. Daar valt de onderhavige casus niet onder. 1.6. De Omgevingsdialoog is uitgevoerd. Conform het gemeentelijke beleid t.a.v. de huisvesting van arbeidsmigranten heeft er een uitgebreide omgevingsdialoog plaatsgevonden. In dit geval was er sprake van een brede informatiebijeenkomst, 5 klankbordgroep bijeenkomsten en een tweede brede informatiebijeenkomst. Zie ook kopje participatie. Na de omgevingsdialoog is de ontwikkelaar gefaseerd aan de slag gegaan met de verdere uitwerking van de plannen, in eerste instantie per verdieping van het bestaande pand en in de laatste fase de nieuwbouw. 2.1. Als er geen zienswijzen worden ingediend, wordt hierdoor een tijdwinst van enkele maanden behaald. Indien er geen zienswijzen worden ingediend, zou een nieuwe beoordeling door uw raad neerkomen op het nogmaals instemmen met exact hetzelfde dossier, zonder dat nieuwe argumenten moeten worden gewogen en beoordeeld. Deze exercitie zou echter al snel een paar maanden kosten. Het proces rondom de vvgb ziet er als volgt uit: 1. Via een raadsvoorstel wordt aan de gemeenteraad gevraagd om een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven (ontwerp-vvgb).

Indien de gemeenteraad daarmee instemt wordt de ontwerpverklaring vervolgens 6 weken ter inzage gelegd samen met de ontwerpbesluitomgevingsvergunning. Indien er geen zienswijzen worden ingediend, dan wordt de ontwerpverklaring automatisch de definitieve verklaring van geen bedenkingen (vvgb).

raad 2024_1531 definitief

4

2.

Indien er wel zienswijzen worden ingediend, dan wordt gekeken welke zienswijzen gegrond zijn en leiden tot een aanpassing van het plan. Over de zienswijzen wordt een nota van zienswijzen opgesteld met daarin een toelichting van het standpunt van de gemeente t.a.v. de zienswijzen. Daarna volgt een tweede raadsvoorstel, waarbij de gemeenteraad beslist of zij een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) wil afgeven. Indien de vvgb door de gemeenteraad wordt afgegeven, kan de omgevingsvergunning door het college worden verleend.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1.1 Er zijn geen alternatieve locaties in beeld om aan de opgave voor de huisvesting van arbeidsmigranten te kunnen voldoen. Tilburg heeft een opgave voor de realisatie van 3.600 tot 5.000 plaatsen voor de huisvesting van arbeidsmigranten in 2025. Op dit moment zijn er 841 plaatsen gerealiseerd. Er zijn 2.190 plaatsen die onderdeel uitmaken van lopende initiatieven, waaronder dit initiatief van 450 plaatsen. Met de realisatie van dit initiatief zijn we op weg om dit streefgetal te halen. Mocht het niet doorgaan, dan raken we verder verwijderd van het bereiken van onze opgave. Het aantal plekken waar het mogelijk is om huisvesting voor arbeidsmigranten te realiseren is beperkt en we zijn daarbij afhankelijk van projectontwikkelaars en eigenaren om te komen met initiatieven.

Niet beïnvloedbare risico’s 1.1 Tegen vergunningen naastgelegen huisvesting arbeidsmigranten loopt nog bezwaar en beroep. Het naastgelegen pand (nr. 91-99) is in eigendom van dezelfde ontwikkelaar. Daarvoor zijn 3 vergunningen (per verdieping) aangevraagd voor de huisvesting van maximaal 290 arbeidsmigranten. De arbeidsmigranten zijn er al gehuisvest, maar hiervoor loopt nog altijd bezwaar en beroep. De kans is aanwezig dat ditzelfde ook zal gebeuren bij de nieuwbouw op nummer 101. Hoewel de arbeidsmigranten al enige tijd in het naastgelegen pand wonen, komen er nagenoeg geen klachten of meldingen binnen. Voor grootschalige huisvesting van arbeidsmigranten geldt een beheerplan en 24/7 aanwezige beheerder. Het beheerplan maakt onderdeel uit van de vergunning. Omdat er sprake is van één eigenaar voor beide locaties, is er ook sprake van eenduidig beheer. Het is de bedoeling dat E&A wonen, die het bestaande pand beheert, ook de nieuwbouw gaat beheren.

Kosten en dekking De kosten van deze procedure worden gedekt door de leges. Daarnaast is met de initiatiefnemer een overeenkomst inzake het verhaal van tegemoetkomingen in planschade gesloten.

Uitvoering Als de raad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft, kan de omgevingsvergunning voor het project worden afgegeven. De ontwerpverklaring van geen bedenkingen wordt - gelijktijdig met de ontwerpomgevingsvergunning - gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder kan zienswijzen indienen. Indien er zienswijzen tegen de ontwerpverklaring worden ingediend, wordt definitieve besluitvorming aangaande de verklaring van geen bedenkingen voorgelegd aan uw raad.

Participatie Ten behoeve van de beoogde tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten aan de dr. Hub van Doorneweg 101 is er een eerste algemene informatieavond georganiseerd op 12 maart 2019. Vervolgens zijn drie klankbordbijeenkomsten (16 april, 7 mei, 3 juni 2019) gehouden. Op 18 juni 2019 is wederom een bijeenkomst georganiseerd, tijdens welke de plannen zijn gepresenteerd aan de omgeving. Vervolgens hebben nog klankbordbijeenkomsten plaatsgevonden op 9 juli 2020 en op 21 oktober 2021. Tijdens de laatste bijeenkomst van de klankbordgroep heeft een evaluatie plaats gevonden van de situatie nadat de eerste groep

raad 2024_1531 definitief

5

arbeidsmigranten waren gehuisvest op nr. 91. In de desbetreffende bijlagen bij de ROB is hierover meer informatie te vinden. De ontwikkelaar is daarna aan de slag gegaan met de verdere uitwerking van de plannen. De ontwikkelaar heeft in december 2022 alle leden van de klankbordgroep schriftelijk geïnformeerd over de voortgang. De ontwikkelaar organiseert op 7 december nog een bijeenkomst met de klankbordgroep en de wijkraad om hen bij te praten over het plan, de aanvraag en de procedure. Ook worden ze uitgenodigd om te komen kijken naar de huisvesting in het naastgelegen pand.

Communicatie De ter inzagelegging van de ontwerp-vergunning en de ontwerp-vvgb worden gepubliceerd op www.overheid.nl. Daarnaast ontvangen alle direct omwonenden een bewonersbrief en wordt de Wijkraad De Blaak afzonderlijk geïnformeerd.

Evaluatie De ontwikkelaar heeft een oproep gedaan aan omwonenden voor deelname aan een beheergroep. In de beheergroep zal gemonitord worden hoe de huisvesting van arbeidsmigranten functioneert als deze gerealiseerd is. Indien nodig wordt er dan actie ondernomen. Vanuit de gemeente is de wijkregisseur betrokken.

Bijlagen 1. 2.

Ontwerpvergunning Ruimtelijke onderbouwing (zonder bijlagen)

Ter inzage gelegde stukken De ontwerp-omgevingsvergunning en de ontwerp-vvgb worden beiden ter inzage gelegd.

Tilburg, 28 november 2023 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

raad 2024_1531 definitief

6

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

2.

een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven ten behoeve van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een pand waarbij het na ingebruikname tijdelijk (10 jaar) in gebruik wordt genomen voor de huisvesting van arbeidsmigranten (logiesfunctie) aan de Dr. Hub van Doorneweg 101. daarbij aan te geven dat deze verklaring eveneens de definitieve verklaring is, mits in de nog te voeren uniforme openbare voorbereidingsprocedure geen zienswijzen naar voren worden gebracht.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 5 februari 2024, de griffier,

voorzitter,