01 Raadsvoorstel Laarstede Het Laar_def

raad 2021_1109 definitief

1

Raadsvoorstel 'Openen GREX uitbreiding woonzorgcentrum Het Laar' Aanleiding Begin 2019 heeft woonzorgcentrum Het Laar een verzoek bij de gemeente ingediend voor de uitbreiding met circa 68 appartementen in het kader van de Wet langdurige zorg (Wlz) inclusief bijbehorende algemene ruimten. Om de gewenste uitbreiding mogelijk te kunnen maken tekenen Het Laar en de gemeente een grondverkoopovereenkomst. In deze overeenkomst spreken partijen af dat de gemeente zorg draagt voor de planologische procedure en het verkopen van bouwrijpe grond. Om de daarvoor benodigde werkzaamheden uit te kunnen uitvoeren dienen kosten te worden gemaakt die worden gedekt uit de opbrengsten van de grondverkoop. Het openen van een grondexploitatie waaruit het voorbereidings- en uitvoeringskrediet worden toegekend is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Een grondexploitatie brengt de financiële effecten van het project in beeld.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Het voorzien in de behoefte aan passende woonzorg- en senioren-huurappartementen aansluitend bij de urgente vraag naar dit woningtype door het aangaan van een grondverkoopovereenkomst om de door Het Laar gewenste uitbreiding daadwerkelijk mogelijk te kunnen maken.

Voorstel 1. 2.

Het openen van een grondexploitatie voor het project ‘uitbreiding woonzorgcentrum Het Laar’ met een verwacht positief resultaat van € 299.000,-. Voor kosten van de planologische procedure, het bouwrijp leveren van de grond en noodzakelijke aanpassingen aan het evenemententerrein het Laar een krediet beschikbaar te stellen van € 936.000,- en het positieve resultaat na realisatie en verkoop ten gunste brengen van de Algemene Reserve Grondexploitatie.

Argumenten 1.1 De uitbreiding voorziet in de vraag naar woonzorg- en senioren-huurappartementen Het Laar kent drie gekoppelde woonzorggebouwen: Laarzicht, Laarakker en Laarhoven die allen georiënteerd zijn op een gezamenlijk binnenplein. In de laatste twee gebouwen wonen bewoners met een intensieve zorgvraag (verpleging en verzorging). In Laarzicht zijn zelfstandige huurappartementen en Wlz-appartementen beschikbaar. Deze WIz-appartementen sluiten steeds minder aan op de complexe zorgvraag van ouderen. Daar het realiseren van de uitbreiding (Laarstede) dat voorziet in 68 Wlz-appartementen, kan Het Laar passende zorg blijven bieden aan de doelgroep zorgbehoeftige en kwetsbare ouderen. Door deze uitbreiding komen de verouderde Wlz-woningen in Laarzicht vrij. Deze kunnen worden ingezet voor zelfstandige verhuur aan senioren. Het Laar voorziet, met de nieuwe Wlz-appartementen en de omzetting van de oude Wlz-woningen naar huurappartementen voor senioren, in de vraag naar beide woningtypen. Momenteel zijn er lange wachtlijsten bij Het Laar voor Wlz-appartementen en voor huurappartementen. 1.2 Het openen van de grondexploitatie is noodzakelijk om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren en leidt tot een positief resultaat. De gemeente is momenteel grondeigenaar en levert bouwrijpe grond aan Het Laar. De verwachte opbrengst van de grondverkoop bedraagt € 1.233.887,50- excl. BTW.

Dit betreft de grondprijs voor de bouwgrond als ook een stuk tuinuitbreiding. De grondprijs onder de uitbreiding van het gebouw is bepaald op basis van een advies Portefeuillehouder: Wethouder Jacobs Behandelend ambtenaar: Vastgoedbedrijf, Machiel van Zutphen, telefoon 013 5428773

raad 2021_1109 definitief

2

van de Stout Groep. Het kader grondprijzen kent geen grondprijs voor deze specifieke zorgappartementen. Deze prijs betreft maatwerk. De Stout Groep heeft daarom op basis van (landelijke) benchmark een grondwaarde geadviseerd van € 183,50 per m2 BVO. Totaal wordt 6.345 m2 BVO toegevoegd op basis van het bouwplan. Dit advies is uitgebracht op basis van een gemiddelde prijs voor bouwrijpe grond voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. De grondprijs onder de uitbreiding van de tuingrond (€ 140,00 per m2) is bepaald op basis van het kader grondprijzen. De te verkopen grond heeft momenteel geen boekwaarde en betreft 2.254 m2 onder de footprint van het gebouw en 497 m2 tuingrond.

2.1 De gemeente verkoopt grond die geschikt is voor de bouw van de gewenste uitbreiding Op dit moment is de grond waar de uitbreiding gerealiseerd zal gaan worden in gebruik als groenzone richting het evenemententerrein ’t Laar. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is nodig om medewerking te kunnen verlenen aan de uitbreiding. Daarnaast heeft de gemeente afgesproken dat de grond die zij verkoopt bouwrijp is. De werkzaamheden van het bouwrijp maken omvatten onder andere het vrij van obstakels opleveren van de bouwgrond, ver- en aanleggen van NUTS en aanpassingen aan het evenemententerrein het Laar. De totale kosten voor de planologische maatregel, het bouwrijp leveren van de grond en noodzakelijke aanpassingen aan het evenemententerrein het Laar zijn € 936.000,-. Daardoor wordt een positieve waarde van €299.000,- voorzien. Dit positieve resultaat komt conform gemeentelijke systematiek na realisatie ten goede aan de Algemene Reserve Grondexploitatie. 2.2 Een wijziging van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de uitbreiding van woonzorgcentrum ’t Laar mogelijk te maken Woonzorgcentrum ’t Laar valt met haar huidige complex in het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Het Laar 2008’. Daarin heeft de grond voor de beoogde uitbreiding de bestemming ‘Groen’.

Voor de uitbreiding van het woonzorgcentrum ’t Laar zal voor het bestaande complex en de beoogde uitbreiding het bestemmingsplan worden herzien. Ter plaatse van de uitbreiding wordt de bestemming gewijzigd in ‘Maatschappelijk’.

raad 2021_1109 definitief

3

Het plan voorziet in een uitbreiding van in totaal 7 verdiepingen voor de realisatie van 68 Wlz-appartementen en bijbehorende ontmoetingsruimten. Deze uitbreiding zal aan de westzijde van het pand worden gerealiseerd, richting het naastgelegen evenemententerrein ’t Laar. Onderstaand een impressie van de beoogde uitbreiding.

Risico’s 1. In de grondovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen De grond wordt verkocht onder (o.a.) de opschortende voorwaarde dat de planologische maatregel onherroepelijk is geworden. Mocht de planologische maatregel niet onherroepelijk worden, dan vindt er geen levering plaats en dus geen betaling van de verkoopprijs. Om het risico op ongedekte kosten te beperken is in de verkoop- en realisatieovereenkomst de afspraak gemaakt dat indien, ondanks de inspanningen van de gemeente, definitief vast komt te staan dat de planologische maatregel niet onherroepelijk wordt, de waarborgsom die het Laar dient te betalen (10% van de koopsom) wordt gerestitueerd na vermindering met de door de gemeente gemaakte kosten (leges, PAK, archeologisch onderzoek). Ook is afgesproken dat de gemeente pas aanvangt met het bouwrijp maken nadat sprake is van een onherroepelijke planologische maatregel.

Kosten en dekking De totale kosten en opbrengsten voor de Grex het Laar zijn als volgt:

Kosten en opbrengsten Het Laar Bouwrijp maken € PAK € Kostenstijging €

-600.000,00 -305.000,00 -30.000,00

Totaal Kosten

€

-935.000,00

Grondverkoop

€ 1.234.000,00

Totaal saldo GREX

€

299.000,00 Per 31-12-2023

raad 2021_1109 definitief

4

Vervolg Na besluitvorming door de raad wordt de grondexploitatie geopend en zal als eerste stap de planologische procedure worden opgestart: Omgevingsdialoog Start planologische procedure Onherroepelijk bestemmingsplan (zonder onvoorziene bezwaarprocedures) Start bouwrijp maken Levering bouwrijpe grond Start bouw Oplevering uitbreiding

December 2020 uitgevoerd April 2021 4e kwartaal 2021 4e kwartaal 2021 1e kwartaal 2022 1e /2e kwartaal 2022 Medio 2023

Tilburg, 16 maart 2021 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

raad 2021_1109 definitief

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1. 2.

Het openen van een grondexploitatie voor het project ‘uitbreiding woonzorgcentrum Het Laar’ met een verwacht positief resultaat van € 299.000,-. Voor kosten van de planologische procedure, het bouwrijp leveren van de grond en noodzakelijke aanpassingen aan het evenemententerrein het Laar een krediet beschikbaar te stellen van € 936.000,- en het positieve resultaat na realisatie en verkoop ten gunste brengen van de Algemene Reserve Grondexploitatie.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 8 april 2021.

de griffier,

voorzitter,