01 Raadsvoorstel Investeringsbudget winkelplint stadhuis

raad 2021_1110 nieuw definitief

1

Raadsvoorstel Investeringsbudget winkelplint Stadhuis

Aanleiding De commerciële winkelplint op de begane grond van het Stadhuis is conform eerdere besluitvorming casco opgeleverd. Op dit moment voert de makelaar gesprekken met geïnteresseerde huurders. Nu er contact is met een aantal potentiële huurders komt er meer zicht op de indeling van en de benodigde ingrepen in deze winkelplint. Naast retailformules zullen er mogelijk enkele horecaformules zich in de plint willen vestigen. Voor de verhuurbaarheid van de verschillende units is het nodig dat er investeringsbudget beschikbaar komt en daarvoor dient dit voorstel. Met een beschikbaar investeringsbudget is er dekking om gevraagde investeringen aan het gebouw te verrichten en financieren. Zonder dat budget is er geen mogelijkheid om de benodigde investeringen te doen, welke moeten worden uitgevoerd om tot verhuur te komen.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Met dit voorstel wordt nadere invulling gegeven aan het eerdere collegebesluit van 27 maart 2017. De gemeente heeft het voornemen om winkel- en horecaformules te acquireren voor de winkelpint om een toekomstbestendig en evenwichtig winkelbeeld te creëren. Door het bereiken van een optimaal verhuurklimaat behaalt de Gemeente een optimaal verhuurresultaat. Daardoor is er sprake van versterking van het vestigingsklimaat binnenstad en het vergroten van de aantrekkingskracht van de binnenstad voor consumenten.

Voorstel 1.

Een investeringsbudget van €709.000 beschikbaar te stellen voor gebouw gerelateerde voorzieningen in de winkelplint van het Stadhuis.

Argumenten 1.1 Er is bij het collegebesluit van 28 maart 2017 om de plint in eigendom te houden geen investeringsbudget aangevraagd voor benodigde investeringen. Op 11 oktober 2016 heeft de Raad het globaal stedenbouwkundig plan voor het Kernwinkelgebied Tilburg vastgesteld. In hetzelfde besluit werd het uitvoeringsbudget voor het kernwinkelgebied en het uitvoeringsbudget voor de winkelplint van het Stadhuis vastgesteld. Het beschikbare uitvoeringsbudget voor de casco winkelplint bedroeg € 2,8 miljoen. In dat besluit van 11 oktober 2016 is ook aangekondigd dat drie maanden voor aanvang van de bouw van het Stadhuis de gemeente een keuze moet maken tussen verkoop of verhuur van de winkelplint. Tussentijds op 31 januari 2017 heeft de raad wel het uitvoeringsbudget voor de bouw van het Stadhuis vastgesteld, gebaseerd op casco opleverniveau. Het college heeft op 13 maart 2017 aan de commissie VES van de raad het ontwerpbesluit over verkoop versus verhuur van de winkelplint onder het Stadhuis voor wensen en bedenkingen voorgelegd. Door de commissie VES is in meerderheid een positief standpunt ingenomen t.a.v. het voorstel om de winkelplint in eigendom te houden en te verhuren.

Het college heeft vervolgens op 28 maart 2017 een definitief besluit genomen om de winkelplint in eigendom te houden, met het bijbehorende casco opleverniveau wat door de raad op 31 januari 2017 is vastgesteld. De realisatie van de winkelplint is in het contract van de bouw voor het Stadhuis meengenomen en aanbesteed bij BAM. BAM heeft de winkelplint conform overeenkomst opgeleverd. Er is geen destijds geen extra krediet aangevraagd dat verband houdt met en hoort bij eigenaarschap en verhuur van verschillende losse units. Portefeuillehouder: Wethouder Dusschooten Behandelend ambtenaar: Programma-, Project- & Interimmanagement, Stijn van de Kerkhof, telefoon 013 542 85 92

raad 2021_1110 nieuw definitief

2

1.2 Aanpassingen aan de winkelplint vergroten de kans op een goede verhuurtransactie en versterken de concurrentiepositie. De potentiële huurders vragen een investeringsbijdrage alvorens ze bereid zijn hun handtekening te zetten onder het huurcontract. Een investeringsbijdrage is normaal in de huidige markt en onder andere met de komst van corona is deze gevraagde investeringsbijdrage ook nog eens explicieter geworden. 1.3 Voor de aanpassingen in de winkelplint is een investeringsbudget nodig. Deze bijdrage is bestemd voor gebouwgerelateerde voorzieningen om het casco niveau op te tillen naar het niveau casco-plus. Alle benodigde investeringen zouden zonder een investeringsbudget van de Gemeente voor rekening van een huurder komen en dit heeft grote nadelige gevolgen voor de verhuurbaarheid en zorgt voor een hoger leegstandsrisico. Deze investeringen worden in overleg met de huurder uitgevoerd en verrekend of worden door onszelf aangelegd en horen bij het verhuurde object. Gebouwgerelateerde investeringen die uit dit budget worden gedekt zijn o.a. scheidingswanden, afwerkingen van de constructievloer, aansluitingen g/w/e en andere voorzieningen w.o. vetvangput. Dergelijke investeringen blijven achter wanneer een huurder vertrekt en dit zijn dus duurzame investeringen.

De investering betreffen casco plus investeringen en is dus passend dat die door de eigenaar/verhuurder uitgevoerd kunnen worden om huurders over in een moeilijk markt aan te trekken. Het benodigde budget is door een onafhankelijke partij geraamd op € 709.000. In bijlage 1 is opgenomen welke bouwkundige voorzieningen hiervoor nodig zijn alsmede het hiervoor benodigde investeringsbudget, zijnde in totaal maximaal € 709.000,-. Deze geraamde werkzaamheden zijn natuurlijk onderhevig aan de wensen, uitgangspunten en (concept)keuzes van de beoogde huurders en de gemeente Tilburg. Met de kostenopzet is rekening gehouden met de bijbehorende risico’s en daarop is de post onvoorzien als risicovoorziening op berekend. Dit investeringsbedrag wordt opgenomen in de gebouwenexploitatie. 1.4 Door het nu inzetten van de aanpassingen worden deze zo optimaal mogelijk worden afgestemd op toekomstige huurders. De investeringen worden pas uitgevoerd als daar met de huurder overeenstemming over is. Veel investeringen moeten met de toekomstige huurder(s) worden besproken. Beoogde investeringen worden zo optimaal mogelijk ingezet op de verwachte huurder en hierdoor is het zeker dat er geen onnodige of niet gewenste investeringen vanuit de gemeente worden verricht. Onder optimaal en gewenst verstaan wij ook dat er sprake moet zijn tussen een goede balans en mix tussen horeca -en retailunits.

Er zal dus ook geen sprake zijn van 100% horeca in de winkelplint. 1.5 De iets hogere investeringen voor horeca zijn naar verwachting wel binnen de exploitatie te verantwoorden. De gebouwspecifieke investeringen voor horeca zijn met name de akoestische maatregelen, de afzuiging en de koppeling met de aanwezige vetvangput. Retailpartijen tonen in de huidige markt onvoldoende interesse waardoor horeca ondanks deze meerkosten toch een financieel interessante keuze is. Er is wel concrete interesse voor horeca op bepaalde plekken op de koppen in de winkelplint en dit zorgt voor een goede mix tussen horeca en retail. Wachten op een mogelijk invulling van retail betekent leegstand en dat kost ook geld. Door de combinatie van functies krijgt het gebied de benodigde levendigheid en dit zorgt voor reuring in het kernwinkelgebied. 1.6 Bij het tekenen van het huurcontract gaat de gemeente een verplichting aan en investeringsbudget moet dan voorhanden zijn. In alle besproken huurvoorstellen met potentiële huurders, wordt er een casco plus verhuurbare unit gevraagd. Zonder budget kunnen deze maatregelen niet worden getroffen en daarmee geen verplichting worden aangegaan met de huurder. De huurderspecifieke investeringen worden daadwerkelijk pas uitgevoerd als er een ondertekend huurcontract ligt.

Het is niet verstandig om investeringen uit te voeren zonder concreet zicht te hebben op een huurder.

raad 2021_1110 nieuw definitief

3

Risico’s Er is een risico van leegstand, maar de inschatting is dat dit risico kleiner is dan bij het huidige casco opleverniveau. Wel is dit mede afhankelijk van de marktsituatie en deze is ook mede door corona op dit moment in zijn algemeenheid erg kwetsbaar. Daarnaast is er in de huidige marktomstandigheden ook bij toekomstige huurders naar verwachting steeds minder investeringsbereidheid.

Kosten en dekking In het raadsvoorstel van 11 oktober 2016 is bepaald dat de dekking van de kapitaallasten van het uitvoeringsbudget voor het Kernwinkelgebied van € 5,5 miljoen moet komen uit de opbrengsten uit de winkelplint. Daarbij is destijds uitgegaan van de volgende cijfers: Netto Huuropbrengsten/jaar (winkelplint): € 445.000 Kapitaal- en exploitatielasten/jaar € 155.000 Positief exploitatiesaldo/jaar € 290.000 Bij volledige verhuur tegen defensieve rekenprijzen (€ 225,-/m2 VVO) is, conform het raadvoorstel, sprake van een jaarlijks positief exploitatiesaldo van circa € 290.000,-. Huidige situatie Zoals aangegeven is besloten de winkelplint in eigendom van de gemeente te houden. De plint wordt opgenomen in de gebouwenexploitatie voor het investeringsbedrag van € 2,8 miljoen en annuïtair afgeschreven met een looptijd gelijk aan het stadhuis (40 jaar voor de bouwkundige delen en 15 jaar voor de installaties). De aanvullende investering van € 709.000,- leiden tot een bedrag van € 25.000,- hogere afschrijvingslasten voor de winkelplint. In de tussenliggende periode is de interne rekenrente van 3,5% (in de berekening in 2016) is terug gebracht naar 0% en heeft dit effect op de berekening van de kapitaallasten.

Omdat de kapitaallasten van de openbare ruimte beduidend lager zijn dan destijds berekend, is er ruimte ontstaan om de geringe verhoging van de kapitaallasten door de huidige investering op te vangen. Of alle kosten gemaakt moeten worden door en voor rekening van de gemeente Tilburg is nog niet zeker, het is zoals gezegd afhankelijk van keuzes en wensen van huurders en de uiteindelijke demarcatie die met de betreffende huurder wordt overeengekomen. In het collegebesluit van maart 2017 wordt ook een markconforme prijs van €260,-/m2 VVO genoemd, maar door de wijziging in het winkellandschap staat deze prijs enorm onder druk. De destijds berekende defensieve huurprijs van €225,-/m2 VVO lijkt nu de reële marktconforme prijs.

Vervolg Wanneer het investeringsbudget is vastgesteld door de Raad kan het traject met de huurders worden opgestart en is er mandaat om tot investeringen over te gaan. In financieel opzicht wordt de Raad middels de jaarlijkse P&C cyclus geïnformeerd over de stand van zaken ten aanzien van de verhuur en investeringen in de winkelplint.

Bijlagen Budgetraming opwaardering winkelplint naar casco.

Ter inzage gelegde stukken n.v.t.

raad 2021_1110 nieuw definitief

Tilburg, 26 januari 2021 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

4

raad 2021_1110 nieuw definitief

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

Een investeringsbudget van €709.000 beschikbaar te stellen voor gebouw gerelateerde voorzieningen in de winkelplint van het Stadhuis.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 8 april 2021.

de griffier,

voorzitter,