01 Raadsvoorstel GREX Pater van den Elsenplein

raad 2021_1116 definitief

1

Raadsvoorstel Vaststellen grondexploitatie Pater van den Elsenplein realisatie gezondheidscentrum en appartementencomplex Aanleiding De huisartsenpraktijk aan het Pater van den Elsenplein worstelt al jaren met de groeiende behoefte aan huisvesting om te kunnen voorzien in toenemende vraag naar zorg. Eerdere plannen van de huisartsen voor uitbreiding stuitten in het verleden op o.a. het niet rondkomen van de financiering. Het sociaal maatschappelijk belang van de huisartsenpraktijk en andere zorgfuncties in Groenewoud is groot. Vanaf 2017 zijn daarom verschillende scenario's onderzocht waarbij minimaal de functie van huisarts behouden dient te blijven voor de wijk. Samen met Tiwos en Van de Ven Bouw en Ontwikkeling BV is dit plan verder uitgewerkt. Dit heeft geleid tot een plan met een nieuw gezondheidscentrum en een appartementencomplex van 35 huurwoningen met ruimte voor commerciële functies op de begane grond. Tiwos en de gemeente gaan voor deze ontwikkeling een overeenkomst sluiten. De gemeente zal hierbij zowel de regie als de grondexploitatie voeren. Tiwos zal als opdrachtgever optreden voor de bouw van de opstallen. Hieronder het plangebied (blauwe stippellijn) als onderdeel van de totale herinrichting Pater van den Elsenplein 1.

1 Meer informatie over het project is te vinden op https://www.tilburg.nl/actueel/gebiedsontwikkeling/pater-van-den-

elsenplein-nieuw-gezondheidscentrum/

raad 2021_1116 definitief

2

Voorstel 1.

2.

De grondexploitatie Pater van den Elsenplein Huisartsenpost vaststellen met een negatief resultaat van € 559.754,- (wat reeds is afgedekt via eerder toegekende bijdrage vanuit Reserve Herstructurering “Woonen Omgevingsvisie”); Een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar stellen van € 1.534.000,- voor het opstarten en doorlopen van een ruimtelijke procedure, voor het verwerven en slopen van pand Pater van den Elsenplein 90, voor het bouw-, en woonrijp maken en alle bijkomende werkzaamheden.

Argumenten 1.1. De gemeente heeft door middel van de grondexploitatie voldoende regie om het plan uit te voeren, waardoor de huisartsencapaciteit wordt behouden en de gewenste woondifferentiatie kan worden ingevuld. De gemeente heeft na het vaststellen van de grondexploitatie maximale regie over de ontwikkeling van het plan. Dit is nodig om de doelstellingen te bereiken. Groenewoud is een wijk met een PACT waar veel mensen met een gezondheidsachterstand wonen. De contactfrequentie met de huisarts ligt 25% hoger dan het gemiddelde in Nederland. Veel problematiek is chronisch, zoals COPD, diabetes en obesitas. Het is dus van groot belang dat de huisartsencapaciteit in de wijk behouden blijft. Deze verplaatsing en daarmee vergroting van huisvesting, lost het probleem rondom de continuïteit en het functioneren van de huisartsenpraktijk in Groenenwoud op. Tevens ontstaat door herindeling van het bebouwd en onbebouwd gebied een veel logischere inpassing van het groen in relatie tot het Pater van den Elsenplein. De invulling met middeldure huurwoningen leidt tot de gewenste woondifferentiatie binnen de wijk Groenewoud. Doelstelling van het project is om de middeldure huur (€ 850 - € 900) te bedienen. Met beleggers is het lastig om dit segment te bedienen. Zij opteren meer voor de bovenkant van de middenhuur (€ > € 900). Het gat tussen sociale huur en dit segment is te groot.

Vandaar dat het, juist in Groenewoud, belangrijk is om dit tussensegment te bedienen. Met de corporatie zijn afspraken gemaakt om te participeren in deze ontwikkeling. De Verordening Middenhuur Tilburg 2019 stellen we van toepassing op deze woningen. Dit geeft huurders met een inkomen net boven de grens waarbij ze in aanmerking komen voor een sociale huurwoning (> € 44.656,-) de mogelijkheid om door te stromen naar een geschikte huurwoning. 1.2. Vaststellen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de Raad Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bepaalt dat grondexploitaties worden vastgesteld door de Raad. Nu is het moment om, vooruitlopend op het vaststellen van het bestemmingsplan, de grondexploitatie in procedure te brengen. In het bestemmingsplan Pater van den Elsenplein Huisartsenpost moet namelijk de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dit wordt door het vaststellen van deze grondexploitatie geborgd. Daarnaast moeten er vooruitlopend op de uitgifte van de grond verschillende werkzaamheden worden gedaan voordat de gronden kunnen worden uitgegeven Naast de reguliere risico’s bij de exploitatie van bouwgrond (o.a. aanwezigheid bodemverontreiniging, archeologische resten, vernietiging bestemmingsplan door Raad van State en planschade), kent dit project geen bijzondere project-specifieke risico’s.

Geraamde kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties worden twee keer per jaar bij begroting en jaarrekening herzien. De risico’s worden in de projectorganisatie in de gaten gehouden. Het benoemen van de risico's zorgt ervoor dat beheersmaatregelen kunnen worden genomen. Met beheersmaatregelen proberen we te voorkomen dat de risico's optreden en /of deze te verminderen. 1.3. Volgens de BBV regelgeving moet een tekort op deze grondexploitatie in eerste instantie ten laste worden gebracht van de Algemene Reserve Grondexploitatie en kan dit niet rechtstreeks ten laste worden gebracht van Reserve Herstructurering "Woon- en Omgevingsvisie". Het resultaat van deze grondexploitatie kent een tekort waar direct een voorziening voor moet worden getroffen. Dit tekort landt in eerste instantie in de Algemene Reserve Grond Exploitatie (ARGE) maar wordt

raad 2021_1116 definitief

3

afgedekt vanuit de Reserve Herstructurering "Woon- en Omgevingsvisie". Zie hierover het collegebesluit van 22 oktober 20192. In de paragraaf kosten en dekking is het benodigde investeringsbudget weergegeven. 2.1. Het voorbereidings-, en uitvoeringskrediet is nodig voor de uitvoering van het plan. Er is voorbereidingskrediet nodig voor het in procedure brengen van het bestemmingsplan. Deze (voorbereidings)kosten bestaan voornamelijk uit plan- en apparaatskosten, onderzoekskosten en leges voor de ruimtelijke procedure. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, moet de gemeente één pand verwerven en slopen, Enexis opdracht geven om een hogedruk gasstation te verplaatsen en de locaties bouwrijp maken. Als locaties bouwrijp zijn, kunnen deze worden verkocht aan Tiwos en kan gestart worden met de bouw van het huisartsencentrum en de appartementen. Als de nieuwe gebouwen zijn gerealiseerd maakt de gemeente de omgeving nog woonrijp maken. De kosten na onherroepelijk worden bestemmingsplan zijn de uitvoeringskosten.

Risico’s Geen risico's die dreigend, zwaar en/of onbekend zijn. Zie voor de reguliere risico’s onder argument 1.2.

Kosten en dekking In onderstaande tabel wordt het totaal van kosten en opbrengsten (globaal) en het nog benodigde krediet (bedragen op eindwaarde) weergegeven. Kostenpost: Verwervingskosten en sloopkosten Bouwrijp en woonrijp maken Plan, en apparaatskosten Overige kosten (afdracht fondsen, rente, kostenstijging) Totale kosten

€ 505.000,€ 547.000,€ 347.000,€ 131.754,-

+

€ 1.530.754,-

Opbrengsten grondverkoop (afgerond)

€ 971.000,-

Saldo

- € 559.754,-

-

Het negatief resultaat van de grondexploitatie komt ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Binnen de "Reserve Herstructurering "Woon- en Omgevingsvisie"" is € 559.754,- gereserveerd om dit tekort op de Algemene Reserve Grondexploitatie weer aan te vullen.

Vervolg -

Tweede helft 2021: opstellen ontwerp bestemmingsplan en vaststelling door College Voorjaar 2022: Vaststellen bestemmingsplan door Raad Zomer 2022: Onherroepelijk bestemmingsplan Najaar 2022: bouwrijp maken en voorbereidingen bouw gezondheidscentrum Eind 2022: grondverkoop en start bouw nieuw gezondheidscentrum Eind 2023: oplevering nieuw gezondheidscentrum Begin 2024: Bouwrijp maken ten behoeve appartementencomplex Voorjaar 2024: start bouw appartementencomplex Zomer 2025: oplevering appartementencomplex

2 Collegebesluit Verplaatsing Huisartsenpraktijk Pater v.d. Elsenplein >>

raad 2021_1116 definitief

Evaluatie Financiële verantwoording geschiedt via de jaarrekening.

Tilburg, 6 april 2021 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

4

raad 2021_1116 definitief

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

2.

De grondexploitatie Pater van den Elsenplein Huisartsenpost vast te stellen met een negatief resultaat van € 559.754,- (wat reeds is afgedekt via eerder toegekende bijdrage vanuit Reserve Herstructurering “Woonen Omgevingsvisie”); Een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 1.534.000,- voor het opstarten en doorlopen van een ruimtelijke procedure, voor het verwerven en slopen van pand Pater van den Elsenplein 90, voor het bouw-, en woonrijp maken en alle bijkomende werkzaamheden.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 14 juni 2021.

de griffier,

voorzitter,