01 Raadsvoorstel Dekking Prikkelarm Wonen

raad 2023_1463 definitief.docx

1

Raadsvoorstel Dekking project Prikkelarm Wonen Aanleiding Wij hebben op 16 april 2016 besloten om het projectplan Aanpak Verwarde personen vast te stellen. Eén van de deelprojecten hierbinnen, is de realisatie van een prikkelarme woonomgeving voor kwetsbare mensen. Prikkelarm wonen is bestemd voor personen die beschikken over voldoende woonvaardigheden om zelfstandig te kunnen wonen (met ambulante begeleiding) in een prikkelarme omgeving. Hierdoor wordt voorkomen dat kwetsbare bewoners dakloos worden/blijven en/of onnodig lang zijn aangewezen op maatschappelijke opvang of beschermde woonvoorzieningen bij gebrek aan passende woningen. Prikkelarm Wonen is tevens één van de instrumenten om (woon)overlast door kwetsbare bewoners tegen te gaan. Er is gekozen voor de locatie Stokhasseltlaan 38. Op 29 september 2021 is daarover een intentieovereenkomst afgesloten tussen de gemeente, de Tilburgse woningcorporaties en verschillende zorgpartijen. Het project bevindt zich op dit moment in de haalbaarheidsfase. De haalbaarheidsfase van het project kan pas worden afgerond nadat het haalbaarheidsonderzoek is afgerond. Dit onderzoek bestaat uit zowel de ruimtelijke haalbaarheid, als de financiële haalbaarheid. Er is een schetsontwerp gemaakt voor de realisatie van 30 prikkelarme woningen. Op basis van dit ontwerp is een concept-grondexploitatie opgesteld (zie bijlage 1).

De grondexploitatie is negatief. Op dit moment gaan we uit van een tekort van € 2,1 miljoen. Waarbij er nog een aantal onzekerheden zijn in het exacte bedrag, omdat er nog een aantal onderzoeken lopen. Daarom hanteren we een bandbreedte in het resultaat van de grondexploitatie van min € 1,6 tot min € 2,1 miljoen. Om het haalbaarheidsonderzoek te kunnen afronden is het noodzakelijk om dekking te vinden voor het tekort op de grondexploitatie. Om tot een sluitende businesscase te komen is een bijdrage nodig uit de Investeringsreserve Sociaal Domein, het Fonds Stedelijke Ontwikkeling en de (egalisatie)reserve Rioolheffing.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader In het bestuursakkoord `Meer voor elkaar’ staat dat we toekomstbestendig willen bouwen. Dit houdt in dat we meer passende woningen bouwen o.a. voor kwetsbare inwoners. Vanuit het Convenant Wonen 2020-2024 dat gemeente Tilburg en de Tilburgse corporaties in september 2020 hebben gesloten en de Woonvisie, draagt het project Prikkelarm wonen bij aan woonaanbod voor alle kwetsbare inwoners.

Voorstel De volgende bijdragen ter beschikking stellen voor de dekking van het tekort op de grondexploitatie van het project Prikkelarm Wonen: 1. Een bijdrage van € 900.000,- vanuit de Investeringsreserve Sociaal Domein. 2. Een bijdrage van € 500.000,- vanuit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling. 3. Een bijdrage van € 600.000,- vanuit de (egalisatie)reserve Rioolheffing.

Argumenten 1.1, 2.1, 3.1. Prikkelarm wonen draagt bij aan een passend woonaanbod voor kwetsbare inwoners. In Tilburg zijn er op dit moment nog geen prikkelarme woningen te huur. Dat betekent dat kwetsbare inwoners die beschikken over voldoende woonvaardigheden om zelfstandig te kunnen wonen, toch in de knel komen omdat hun woonomgeving te veel prikkels geeft. Waardoor ze (woon)overlast veroorzaken. Of waardoor ze langer een beroep doen op zorg en ondersteuning, of een groter beroep doen op zorg en ondersteuning dan ze onder ander omstandigheden nodig zouden hebben. Denk bijvoorbeeld aan kwetsbare inwoners die onnodig lang zijn aangewezen Beschermd Wonen of op maatschappelijke opvang. Of aan inwoners die dakloos worden of blijven bij gebrek aan passende woningen. Of aan inwoners die een groter beroep doen op ambulante ondersteuning dan ze onder andere omstandigheden nodig zouden hebben. Prikkelarme huurwoningen bieden hen een alternatief en structurele uitstroommogelijkheid uit een niet passende reguliere huurwoning of het verblijf in een voorziening.

raad 2023_1463 definitief.docx

2

Wat brengt het prikkelarm wonen? Een prikkelarme woning bevordert zelfstandigheid, brengt rust en normaliseert het woongedrag. Er ontstaat ruimte binnen de keten van maatschappelijke opvang en beschermd wonen. Het verminderd het beroep op ambulante ondersteuning. Prikkelarm Wonen is tevens één van de instrumenten om (woon)overlast door kwetsbare bewoners tegen te gaan. Prikkelarm wonen is daarmee een waardevolle toevoeging op de al bestaande woonvormen, die in een behoefte voorziet. 1.2. Het project Prikkelarm Wonen voldoet aan de criteria voor onttrekkingen uit de Investeringsreserve Sociaal Domein. De Investeringsreserve Sociaal Domein is bedoeld voor eenmalige kosten die een relatie hebben tot de bedoeling. De bedoeling: “dat mensen zo lang mogelijk kunnen mee doen in de samenleving en dat wie het nodig heeft passende ondersteuning krijgt. Het is ook de bedoeling dat we het betaalbaar houden en daar met elkaar voor zorgen. Nu en straks. En op z’n Tilburgs. Dit doen we door te werken vanuit inzichten uit de uitvoering, in wat werkt of (nog) niet werkt.

Zodat we doen wat nodig is om het in de uitvoering, voor inwoners en in de stand, werkend te krijgen.” Bestedingen moeten bijdragen aan impact (maatschappelijk, institutioneel en financieel), op korte en lange termijn en zijn gericht op de actielijnen van de transformatie: hefbomen, lobby, slimmer en efficiënter werken in de keten en lerende organisatie. Het project Prikkelarm Wonen voldoet aan de criteria. De kosten voor de realisatie van het project prikkelarm wonen zijn eenmalig én het project Prikkelarm Wonen sluit aan op de bedoeling. We hebben op meerdere momenten vastgesteld dat we passende woningen willen bouwen, ook voor kwetsbare inwoners (denk aan het bestuursakkoord, de convenant Wonen 2020-2024 en Woonvisie). In het eerste argument is onderbouwd waarom prikkelarm wonen hieraan bijdraagt en wat dit betekent voor onze inwoners. 1.3. De kosten voor dit project zijn hoog vanwege de locatie en de doelgroep. In 2016 is besloten dat er een prikkelarme woonvorm gerealiseerd zou moeten worden. Vervolgens is een zoektocht gestart naar een mogelijke locatie om deze woonvorm te kunnen realiseren. Hierbij is alleen gekeken naar locaties die beschikbaar waren voor dit initiatief. Dit betekent dat ze in eigendom moesten zijn bij de gemeente of bij een van de woningcorporaties. De zoektocht was moeizaam, in eerste instantie waren er geen geschikte locaties gevonden.

In 2020 heeft een heroverweging plaatsgevonden van de locaties en is de locatie Stokhasseltlaan 38 alsnog als meest kansrijk ingeschat. Aan deze locatie kleven echter de nodige haken en ogen, die er voor zorgen dat de kosten hoger zijn dan gebruikelijk. De ligging buiten het stedelijk gebied zorgt voor extra kosten voor bijvoorbeeld de aanleg van riolering en daarnaast zijn er extra kosten door de sloop van opstallen, bodemvervuiling, natuurcompensatie etc. Omdat er geen andere geschikte locaties beschikbaar zijn, willen we op deze locatie de prikkelarme woningen toch realiseren. Tegelijkertijd zorgt deze specifieke woonvorm ook voor extra kosten/lagere opbrengsten. Voor het prikkelarm wonen is voor het aantal woningen (30) een groter perceel nodig dan gebruikelijk. Ook leent het prikkelarm wonen zich niet voor een combinatie met een meer opbrengstgevend (woon)programma. De prikkelarme woningen zelf leveren weinig op, omdat het sociale huurwoningen zijn en hiervoor de sociale grondprijs wordt berekend aan de woningcorporatie. 1.4. Het tekort op het project wordt verdeeld tussen de gemeente en de woningcorporatie. De gemeente heeft een tekort op de grondexploitatie. Woningcorporatie WonenBreburg heeft een tekort van vergelijkbare omvang op de stichtingskosten (bouw pand en inrichting buitenruimte).

Dit tekort wordt veroorzaakt door de doelgroep omdat er extra bouwkundige investeringen nodig zijn om het project prikkelarm te maken. Dit tekort wordt door de woningcorporatie zelf gedekt. 2.1. Dekking kan plaatsvinden vanuit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling. In het Fonds Stedelijke Ontwikkeling is de voormalige Reserve Herstructurering opgegaan. Deze reserve was bedoeld voor de dekking van de onrendabele top van sociale huurwoningen. Alhoewel dit project niet als prioritaire bestedingsrichting van het FSO is bestempeld in de Perspectiefnota, achten wij het de aansluiting op het bestuursakkoord, het convenant wonen 2020-2024 en de woonvisie, als het gaat om de wens om meer

raad 2023_1463 definitief.docx

3

passende woningen te bouwen ook voor kwetsbare doelgroepen, gelegitimeerd om voor een deel van het tekort en voor de afboeking van het restperceel, het FSO in te zetten. Er is sprake van een restperceel omdat niet het gehele perceel aan de Stokhasseltlaan nodig is voor het project Prikkelarm Wonen. Dit perceel moet afgeboekt worden tot agrarische waarde, omdat dit niet bedrijfsmatig of anderzijds gebruikt kan worden door de komst van het project Prikkelarm Wonen. 3.1. Door een eenmalige uitzondering te maken, kan er dekking plaats vinden vanuit de (egalisatie)reserve Rioolheffing. Uit het onderzoek naar de kosten voor de aanleg van de ondergrondse infrastructuur is naar voren gekomen dat deze kosten ongeveer € 600.000 zullen bedragen, voor de aanleg van riolering en wadi’s op eigen terrein, en om de 30 woningen aan te sluiten op het bestaande gemeentelijke rioolstelsel. De locatie waarop dit project wordt gerealiseerd ligt buiten het stedelijk gebied. Dit betekent ook dat er geen directe mogelijkheid is om aan te sluiten op de gemeentelijke riolering. Een grote kostenpost wordt veroorzaakt omdat er op moment van besluitvorming een persleiding en een gemaal moeten worden aangelegd tot aan deze locatie. Voorgesteld wordt om deze kosten te dekken uit de (egalisatie)reserve Rioolheffing. Deze bevat nog voldoende middelen om deze uitgave uit te kunnen dekken.

De herstructurering van de Stokhasseltlaan is opgenomen in het meerjarenprogramma openbare ruimte, maar nog niet ingepland. Er is het voornemen om dan een vrijverval riool aan te leggen. Er wordt daarom onderzocht of het mogelijk is om de herstructurering van de Stokhasseltlaan te realiseren voordat het Prikkelarm Wonen wordt gerealiseerd.

Risico’s 1.1 Er zijn verschillende risico’s die de hoogte van het financiële tekort op de grondexploitatie bepalen. Op dit moment wordt het haalbaarheidsonderzoek nog uitgevoerd. Dit betekent dat er nog niet over alles duidelijkheid is. Er zijn nog een aantal risico’s die de komende periode duidelijk worden. Daarom wordt nu nog uitgegaan van een bandbreedte tussen € 1,6 en € 2,1 miljoen. Deze risico’s zijn o.a.: Benodigde aanpassingen in het ontwerp (o.a. parkeren); Milieutechnische aspecten (o.a. geluid, stikstof, bodemvervuiling); Flora en Fauna; Regenwaterberging; Aanhaaltraces riolering, elektra en data. Indien de komende periode blijkt dat het tekort toch hoger is dan de nu ingeschatte € 2,1 miljoen, dan wordt aan de gemeenteraad een aanvullend dekkingsvoorstel voorgelegd bij het vaststellen van de grondexploitatie (GREX). Het haalbaarheidsonderzoek kan pas met een positief resultaat worden afgesloten, indien er ook financiële dekking is gevonden voor de tekorten binnen het project. 3.1 Er wordt voor dit project een uitzondering gemaakt voor de besteding van middelen uit de (egalisatie)reserve Rioolheffing. De (egalisatie)reserve Rioolheffing wordt normaliter gebruikt voor het beheer en onderhoud van het bestaande systeem en bestaande objecten. Voor nieuwe projecten geldt dat deze kosten zijn voor de initiatiefnemer.

Door de kosten voor de riolering nu toch te dekken uit de (egalisatie)reserve Rioolheffing maken we een uitzondering op ons eigen beleid. Dit zou ertoe kunnen leiden dat andere initiatiefnemers ook willen dat hun aansluitkosten vergoed worden vanuit de (egalisatie)reserve Rioolheffing (precedentwerking). Wij zijn van mening dat wij de uitzondering in dit geval voldoende kunnen onderbouwen vanwege de relatie met de herstructurering van de Stokhasseltlaan en het specifieke karakter van dit project. Initiatiefnemers bij reguliere projecten zijn namelijk wel in staat om te draaien aan de knoppen van hun grondexploitatie, door meer of duurdere woningen toe te voegen.

Kosten en dekking In bijlage 1 is de een samenvatting van de concept grondexploitatie opgenomen. Hieruit blijkt het volgende: Totale kosten inclusief kostenstijging Totale opbrengsten Nominaal resultaat (opbrengsten - kosten)

€ 2.600.000,€ 500.000,€ 2.100.000,-

raad 2023_1463 definitief.docx

4

Op dit moment wordt er voorgesteld om € 2 miljoen aan dekking ter beschikbaar te stellen. De komende periode wordt uit de onderzoeksresultaten meer duidelijk over de uiteindelijke omvang van het bedrag. Dit kan hoger uitvallen, maar ook lager. Zoals aangegeven bij risico 1.2 zijn er nog de nodige risico’s die op dit moment uitgewerkt en onderzocht worden. Indien uit de onderzoeksresultaten blijkt dat er meer aanvullend budget nodig is, dan komt er een aanvullend dekkingsvoorstel bij het vaststellen van de GREX. De dekking is als volgt opgebouwd: Aanvraag Investeringsreserve Sociaal Domein Aanvraag Fonds Stedelijke Ontwikkeling Aanvraag (egalisatie)reserve Rioolheffing Totaal aangevraagd

€ 900.000 € 500.000 € 600.000 € 2.000.000

Bovenstaande drie dekkingsbronnen bevatten nog voldoende middelen om deze uitgaven te kunnen laten plaatsvinden. De stand van de Investeringsreserve Sociaal Domein na de tussenrapportage 2023 (TR23) bedraagt € 10,504 miljoen. Na de benodigde onttrekking voor Prikkelarm Wonen zou deze nog € 9,604 miljoen bevatten. Dit is voldoende voor de andere geplande onttrekkingen uit de PPN en andere claims zoals Gezin & Geld. Bovenstaand dekkingsvoorstel zal na goedkeuring, verwerkt worden bij de Begroting 2024.

Vervolg Als er dekking is gevonden voor het tekort op de grondexploitatie dan kan de haalbaarheidsfase van dit project worden afgerond. Dit gebeurt door de ondertekening van een samenwerkingsovereenkomst door de gemeente, woningcorporatie(s) en de (coalitie van) zorgpartijen. Daarna (in ieder geval vóór vaststelling van het omgevingsplan) wordt ook een grondexploitatie (GREX) voorgelegd aan uw raad ter besluitvorming. Wij streven er naar om de GREX in december te kunnen voorleggen. Daarna kan gestart worden met de ruimtelijke procedure (wijziging omgevingsplan). Deze duurt naar verwachting zo’n 1,5 jaar, dit is ook afhankelijk van bezwaar/beroep. Start van de bouwwerkzaamheden vindt plaats na onherroepelijk worden van het omgevingsplan en de omgevingsvergunning. Op zijn vroegst medio 2025, realisatie in 2026.

Bijlagen 1.

Samenvatting concept Grondexploitatie

Tilburg, 4 juli 2023 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

raad 2023_1463 definitief.docx

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit De volgende bijdragen ter beschikking te stellen voor de dekking van het tekort op de grondexploitatie van het project Prikkelarm Wonen: 1. Een bijdrage van € 900.000,- vanuit de Investeringsreserve Sociaal Domein. 2. Een bijdrage van € 500.000,- vanuit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling. 3. Een bijdrage van € 600.000,- vanuit de (egalisatie)reserve Rioolheffing.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 2 oktober 2023.

de griffier,

voorzitter,