01 Raadsvoorstel Bestemmingsplan TLB 2016, 9e herz (Seringenhof naast 29a)

raad 2022_1354 definitief.docx

1

Raadsvoorstel Vaststellen bestemmingsplan Theresia-Loven-Besterd 2016, 9e herziening (Seringenhof naast 29a) Aanleiding Er is een verzoek ingediend om het bestemmingsplan te herzien om het realiseren van één grondgebonden woning mogelijk te maken aan de achterzijde van het perceel Koestraat 152, Tilburg. Het perceel Koestraat 152 is een diep perceel en zal worden gesplitst om het realiseren van de woning mogelijk te maken. De voorzijde van het nieuwe bouwperceel is gelegen aan de Seringenhof naast huisnummer 29a. Op dit moment is het bouwperceel in gebruik als erf/tuin. De bestaande bedrijfsbebouwing is niet meer in gebruik en zal worden gesloopt. Omdat het nieuwe bouwperceel na de bestemmingsplanprocedure zal worden verkocht, zijn op dit moment nog geen (concept) bouwtekeningen aanwezig van de nieuw te bouwen woning. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van maandag 16 mei tot en met maandag 27 juni 2022. Tegen het bestemmingsplan is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze is tijdig ingediend en daarmee ontvankelijk. De situering van het plangebied en straatbeeldfoto zijn op de laatste pagina van dit voorstel toegevoegd.

Voorstel 1. 2. 3.

Het bestemmingsplan Theresia-Loven-Besterd 2016, 9e herziening (Seringenhof naast 29a) vaststellen, waarmee de bouw van één grondgebonden woning mogelijk wordt gemaakt. De zienswijze ongegrond verklaren. Geen exploitatieplan vaststellen.

Argumenten 1.1. Door de straatwand met woningbouw af te sluiten verbetert het straatbeeld aan het Seringenhof. Het perceel Koestraat 152 maakt deel uit van de oude lintstructuur van de stad. Het is een diep perceel en de bedrijfsbebouwing op het perceel wordt door de economische teruggang van het lint niet meer gebruikt. Omdat we zuinig moeten omgaan met ruimte in de stad en leegstand en verloedering moeten voorkomen kan deze situatie verbeterd worden. Door het perceel te splitsen kan een nieuw bouwperceel voor het bouwen van een grondgebonden woning aan de achterzijde van het perceel grenzend aan de Seringenhof worden gerealiseerd. De Seringenhof is een woonstraatje dat gelegen is tussen de linten Koestraat en Enschotsestraat. Door de splitsing van het perceel worden twee zelfstandige woonkavels gevormd met voldoende maatvoering. De achterkant van het perceel aan de zijde van de Seringenhof wordt nu afgesloten door een tuinmuur. De straatwand heeft nu een “gat” in het straatbeeld. Het is wenselijk om het straatbeeld af te maken en de wand te sluiten met woonbebouwing. De nieuwbouw zal zich moeten voegen naar de architectuur van de straat. Dat wil zeggen maximale bouwhoogte 6,5m. De mogelijkheid voor een grondgebonden woning met tuin dichtbij het centrum is een woningtype voor een doelgroep waar veel behoefte aan is in de stad. 1.2.

De omgevingsdialoog heeft geleid tot een gewijzigd plan. Tijdens het houden van de omgevingsdialoog heeft de initiatiefnemer van het plan zijn perceel aan de Koestraat 152 verkocht. De 1e eigenaar/initiatiefnemer heeft de omwonenden via een bewonersbrief ingelicht over zijn plan om een woning te bouwen achter op zijn perceel aan de Koestraat 152 en gelegen aan de Seringenhof. De 2e eigenaar heeft de omgevingsdialoog met een bewonersbrief voortgezet en zich hierbij gepresenteerd als nieuwe eigenaar. Omdat er sprake is van een kleine ontwikkeling (1 grondgebonden woning) en vanwege de in acht te nemen coronamaatregelen hebben de initiatiefnemers de omwonenden op 17 december 2020 en 27 september 2021 schriftelijk op de hoogte gebracht van het initiatief om een woning te bouwen achter op het perceel Koestraat 152 gelegen aan het Seringenhof. Door de 2e initiatiefnemer is aangegeven dat in totaal 18 bewoners hebben gereageerd op de bewonersbrief. Hierbij geeft hij aan dat 7 Portefeuillehouder: Wethouder Van der Pol Behandelend ambtenaar: Ruimte, R. van Groenendaal

raad 2022_1354 definitief.docx

2

bewoners via mail/brief hebben gereageerd op het initiatief en 11 bewoners hebben via het reactieformulier gereageerd met de reactie “tegen” waarbij enkele bewoners een aanvullende opmerking hebben geplaatst. Het verslag van de omgevingsdialoog en de geanonimiseerde reacties zijn als bijlage toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. De initiatiefnemer geeft aan dat de buurvrouw, wonende aan de Seringenhof 29a, in haar reactie heeft aangegeven dat in de zijgevel van haar pand -dat op de perceelscheiding staat- raampartijen aanwezig zijn. Verder wordt in de reacties aangegeven dat het parkeren momenteel al een probleem is in de straat en dat er een bestaand tekort is aan openbare parkeerplaatsen. Andere opmerkingen waren: geen retour enveloppe ingesloten, wat is de doelgroep (studenten), privacy, motivatie van het plan is niet duidelijk, bouwoverlast, trillingen, reactietijd te kort. Naar aanleiding van de reacties is het concept bestemmingsplan aangepast en worden 4 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd. Volgens de nota ‘Parkeernormen Tilburg 2017’ is binnen zone B 1,3 parkeerplaats (1 plaats voor bewoner en 0,3 plaats voor bezoekers) benodigd voor het realiseren van één grondgebonden woning met een bruto vloeroppervlakte >130m2. De bereikbaarheid van de parkeerplaatsen geschiedt via de Koestraat via de onderdoorgang onder het pand Koestraat 152.

Omdat op dit moment in de onderdoorgang door de eigenaar geparkeerd wordt, heeft hij ervoor gekozen om op het binnenterrein 4 parkeerplaatsen aan te leggen. Vanwege de bestaande raampartijen op de perceelsgrens in de zijgevel van de woning Seringenhof 29a is de concept verbeelding mede gelet op artikel 5:50 Burgerlijk Wetboek aangepast. Het bouwvlak voor de te realiseren woning wordt daarom 3.00m uit de perceelsgrens met huisnummer 29a gesitueerd. De omgevingsdialoog is overeenkomstig de ‘Richtlijn omgevingsdialoog bij ruimtelijke plannen’ uitgevoerd. 1.3. Het plan voorziet in de parkeerbehoefte en leidt niet tot extra parkeerdruk. Op het binnenterrein van het perceel Koestraat 152 worden 4 parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen dienen voor zowel Koestraat 152 als de nieuw te bouwen woning aan de Seringenhof en zijn bereikbaar via de bestaande onderdoorgang van het pand aan de Koestraat 152. In de regels van het bestemmingsplan wordt de aanleg evenals het in stand houden van de parkeerplaatsen en de onderdoorgang gewaarborgd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernormen uit de nota Parkeernormen Tilburg 2017. 1.4. Het groepsrisico kan worden verantwoord. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoor Breda-Tilburg-Vught en de Rijksweg A58. Personen in het plangebied worden aan externe veiligheidsrisico's blootgesteld, ook na maatregelen.

Vanwege de ligging van het bestemmingsplan binnen het invloedsgebied van deze risicobronnen is de verantwoordingsplicht ingevuld. De brandweer Midden -en West Brabant heeft op 29 oktober 2020 advies uitgebracht waaruit volgt dat kan worden ingestemd onder voorwaarden. De relevante onderdelen uit het advies van de brandweer zijn verwerkt in de verantwoording. De gemeenteraad is het bevoegd gezag voor de verantwoording van het groepsrisico. 1.5. Bomenverordening 2021 is niet van toepassing. Op 8 april 2021 heeft de gemeenteraad de Bomenverordening Tilburg 2021 vastgesteld die vervolgens in werking is getreden op 1 september 2021 en gepubliceerd is op 21 september 2021. Deze verordening heeft geen betekenis voor projecten die ruim voor de vaststelling van de nieuwe verordening in voorbereiding waren. Voor het onderhavig project is op 8 september 2020 de aanvraag ingediend. Voor de beoordeling van de effecten op de bomen in dit plan wordt aangesloten bij de Bomenverordening Tilburg 2017. Op basis van de Bomenverordening Tilburg 2017 was geen sprake van beschermwaardige bomen met een ‘Klimaatwaarde’. Op dit moment staat er een boom langs de bestaande perceelscheiding op het eigen perceel. Deze boom veroorzaakt veel schade aan het bestaande bijgebouw en aan de perceelscheiding. De boom staat binnen het nieuwe bouwvlak waar de toekomstige woning gebouwd dient te worden.

Op het moment dat voor een concreet bouwplan voor de woning een omgevingsvergunning zal worden ingediend waaruit volgt dat behoud van de boom niet mogelijk is, zal hiervoor een kapvergunning worden aangevraagd. De bestaande boom in openbaar gebied staat op +/- 6m uit de bestaande perceelscheiding. Volgens de bomendeskundige van de gemeente levert het bouwen van de woning geen probleem op voor de bestaande boom en is het opstellen van een BEA niet nodig indien de randvoorwaarden zoals omschreven in de bomenposter ‘werken rond bomen’ tijdens de bouw gehanteerd worden. De bomenposter is bekend bij initiatiefnemer en is als bijlage in de toelichting opgenomen.

raad 2022_1354 definitief.docx

3

1.6. Het project heeft geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Voor de ontwikkeling is een vormvrije mer-beoordeling opgesteld. Hierin is in voldoende mate inzicht gekregen in de milieugevolgen van het voornemen. Gelet op de kenmerken van het plan, de locatie van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten is geconcludeerd dat het plan niet leidt tot milieueffecten van een dusdanige omvang dat sprake kan zijn van 'belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu'. Er is geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.-(beoordelings)procedure of m.e.r.-procedure. Het college heeft op 12 januari 2021 besloten om geen milieueffectrapport voor dit plan op te stellen. 2.1. De ingebrachte zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. De ingebrachte zienswijze heeft hoofdzakelijk betrekking op de volgende onderwerpen: hoe komt de toekomstige woning er uit te zien, is er sprake van een eengezinswoning bewoond door één familie, is er sprake van een poort/achterom c.q. in-/uitrit die uitkomt in de Seringenhof, blijft de boom aan de Seringenhof staan. Voor een volledig overzicht van de zienswijze en de beoordeling daarvan wordt verwezen naar bijlage 1 - Nota van zienswijzen. Uit de beantwoording van deze zienswijze volgt dat op dit moment nog geen antwoord gegeven kan worden op de vraag wie er komt te wonen.

De ontwikkelaar kiest ervoor om eerst de bestemmingsplanprocedure te doorlopen. De ingekomen zienswijze leidt niet tot aanpassing van het (ontwerp)bestemmingsplan. 3.1. Het kostenverhaal is op andere wijze verzekerd. Vaststelling van een exploitatieplan is niet vereist, omdat het kostenverhaal op andere wijze is verzekerd, zoals vermeld onder 'Kosten en dekking'.

Kosten en dekking De initiatiefnemer heeft de factuur voor de leges voor de planherziening betaald. Daarnaast heeft de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst voor het verhaal van planschade en een exploitatieovereenkomst (inclusief vergoeding bovenwijkse voorzieningen) gesloten. De kosten zijn anderszins verzekerd en er zijn geen redenen om een exploitatieplan (in ontwerp) vast te stellen. Hiermee zijn de gemeentelijke kosten gedekt en is het plan economisch uitvoerbaar.

Vervolg Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Theresia-Loven-Besterd 2016, 9e herziening (Seringenhof naast 29a)’ wordt bekendgemaakt in het Gemeenteblad en via de websites www.ruimtelijkeplannen.nl en www.tilburg.nl/ruimtelijkeplannen. In de bekendmaking staat tevens wat de beroepsmogelijkheden zijn. Het bestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd voor beroep.

Bijlagen 1. 2.

Ontwerpbestemmingsplan ‘Theresia-Loven-Besterd 2016, 9e herziening (Seringenhof naast 29a), link naar het digitale plan >> Nota van zienswijzen Theresia-Loven-Besterd 2016, 9e herziening (Seringenhof naast 29a)

Tilburg, 27 september 2022 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

raad 2022_1354 definitief.docx

4

raad 2022_1354 definitief.docx

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1. 2. 3.

Het bestemmingsplan Theresia-Loven-Besterd 2016, 9e herziening (Seringenhof naast 29a) vast te stellen, waarmee de bouw van één grondgebonden woning mogelijk wordt gemaakt. De zienswijze ongegrond te verklaren. Geen exploitatieplan vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 14 november 2022. de griffier,

voorzitter,