01 Raadsvoorstel Addendum Woonagenda 2020-2025

raad 2023_1405 definitief

1

Raadsvoorstel Addendum Woonagenda 2020-2025 Aanleiding Op 4 mei 2020 is de Woonagenda 2020-2025 vastgesteld. In de Woonagenda 2020-2025 is in hoofdstuk 3.3, Bestaanszekerheid (blz. 14), aangegeven dat we streven naar een planvoorraad van 130% van de opgave sociale huurwoningen waarover we afspraken maken in het Convenant Wonen1. Deze houden we onder andere op peil door uit te gaan van een percentage van ten minste 20% sociale en 10% middeldure huurwoningen (conform de Verordening Middenhuur) bij grotere projecten. We vinden het belangrijk dat de sociale woningvoorraad in de stad in eigendom is van onze corporaties, omdat we met hen afspraken maken voor de lange termijn en zij woningen toewijzen, passend bij het inkomen. In het Akkoord gemeente Tilburg 2022-2026 ‘Meer voor elkaar’ van 2 juni 2022 is opgenomen dat we betaalbare en passende huur- en koopwoningen bouwen. We zetten bij nieuwbouw op het niveau van de gemeente in op 35% sociale huur en lage middenhuur, te bouwen door woningcorporaties. Daarnaast blijven we inzetten op 10% particuliere middenhuur. We onderzoeken hoe we kunnen sturen op betaalbare koop. Voor de gemeente als geheel houden we aan deze percentages vast, maar per gebied kan dit verschillen. Op basis van een jaarlijkse monitor sturen we bij en halen we in waar nodig. Het akkoord vraagt om aanpassing van het woonbeleid c.q.

de Woonagenda 2020-2025, zoals aangegeven in de Raadsbrief Betaalbaar wonen van 11 oktober 2022. Actualisatie van de woonagenda is voorzien voor 2024, in samenhang met de voorbereiding van een Convenant Wonen voor de periode 2025-2030 met de Tilburgse corporaties en vertegenwoordiging van de huurdersorganisaties. Vooruitlopend hierop wordt de Woonagenda 2020-2025 van een addendum voorzien, waarbij het nieuwe akkoord voor wat betreft betaalbaar wonen wordt vertaald in beleid en als basis kan dienen voor beoordeling van nieuwe woningbouwinitiatieven.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader In de Woonagenda 2020-2025 is vastgelegd hoe we zorgen voor een passende woning voor elke Tilburger. De Woonagenda vormt de basis voor afspraken met onze partners, zoals de woningcorporaties en geeft richting aan de ontwikkelingen in onze stad. In het Convenant Wonen 2020-2025 en de jaarlijkse prestatieafspraken leggen we concreet vast welke bijdrage de Tilburgse woningcorporaties leveren aan onze Woonagenda. Met het addendum wordt invulling gegeven aan de beleidswijziging op betaalbaar wonen in de Woonagenda 2020-2025. Het gestelde in het addendum vervangt in zijn geheel paragraaf “3.3, bullet 3, Bestaanszekerheid”, uit de Woonagenda 2002-2025”.

Voorstel Vaststellen van het Addendum Woonagenda 2020-2025 met als punten: 1. 2.

3.

Voor het bepalen van de woningbehoefte nemen we het Regionale Woningmarktonderzoek Hart van Brabant 2022 als uitgangspunt en de lokale opgaven stemmen we regionaal af. De planvoorraad houden we op peil door bij nieuwbouw op het niveau van de gemeente in te zetten op een percentage van 35% sociale huur, (lage) middenhuur en onzelfstandige wooneenheden (studenten en doelgroep `Een thuis voor iedereen’), te realiseren door woningcorporaties. Daarnaast blijven we inzetten op 10% particuliere middenhuur (conform de Verordening Middenhuur). Voor de gemeente als geheel houden we aan de bovengenoemde percentages vast, maar per gebied kan dit verschillen. Op gebiedsniveau maken we voor een aantal gebieden vlekkenplannen, als uitwerking c.q.

1

De afspraken zijn bijgesteld ten opzichte van de Woonagenda 2020-2025. Met de corporaties is afgesproken dat zij in de periode 2020-2025 1.500 sociale huurwoningen toevoegen aan de voorraad. Hiervoor houden we een planvoorraad aan van 1.950 woningen.

Portefeuillehouder: Wethouder Çelik Behandelend ambtenaar: Ruimte, K. van Gils

raad 2023_1405 definitief

4.

2

onderdeel van respectievelijk het op te stellen plan (op niveau structuurvisie) voor het Kenniskwartier, het koersdocument Oostflank SRBT en de gebiedsperspectieven in West, Noord en Zuid (waaronder Groenewoud), om de opgaven goed te laten landen gespreid in deze gebieden en in de stad. We monitoren de gerealiseerde en geplande netto toevoeging van het aantal woningen in de sociale huur, (lage) middenhuur en betaalbare koop en geven het college van B&W opdracht bij te sturen op de bij punt 2 beschreven percentages, wanneer de realisatiecijfers daar aanleiding toe geven in relatie tot de opgave.

Argumenten 1.1 De regionale woningbehoefte, ook het aandeel sociaal, volgt uit het regionale woningmarktonderzoek. Uit het Regionale woningmarktonderzoek Hart van Brabant (december 2022) blijkt dat de woningbehoefte in de regio flink toeneemt. Afhankelijk van het scenario dat we kiezen (beperkte/sterke groei) gaat het voor de regio in totaal om 12.600 tot 16.800 woningen tot 2035, waarvan tussen de 3.945 en 5.705 sociale huurwoningen in de periode tot 2035. Daarbij spelen demografische en inkomensgegevens een belangrijke rol, maar is ook het economisch scenario van belang. In het onderzoek worden drie economische scenario’s doorgerekend op basis waarvan we de afspraken verder kunnen verfijnen. Wat uit het regionale woningmarktonderzoek expliciet naar voren komt is dat rekening gehouden moet worden met het feit dat de uitkomsten uitgaan van bouwen voor eigen behoefte. Hierdoor zien we bij gemeenten met een kleine sociale woningvoorraad en een relatief welvarende bevolking een relatief kleine groeibehoefte van het sociale segment (soms zelfs krimp), terwijl bij de centrumgemeente Tilburg, deze groeibehoefte juist groot is. Inmiddels is er vanuit het rijk een beleidswijziging aangekondigd. Zij zetten in op de ‘fair share’ gedachte waarin alle gemeenten toegroeien naar een aandeel van 30% sociale huur in de eigen gemeente.

Een gedachtengoed dat ons in de regio Hart van Brabant helpt bij een evenwichtige spreiding van aandachtsgroepen, zoals afgesproken in de samenwerking Weer Thuis. De lokale opgave (Tilburg) die volgt uit het woningmarktonderzoek sluit daarmee niet aan bij de ‘fair share’ gedachte. Het is belangrijk dat Tilburg niet te weinig, maar zeker ook niet teveel doet. Nadere uitwerking en bijstelling is nodig. Het gesprek over de betere verdeling van de woningbouwopgave en in het bijzonder die van de sociale huur vindt plaats aan de regionale tafel en een procesafspraak hierover zal opgenomen worden in de Woondeal. Op het moment dat deze fair share verdeling is uitgewerkt weten we ook hoe groot de feitelijke opgave in Tilburg is en zullen we hier afspraken over maken in het te actualiseren Convenant Wonen. Deze wordt te zijner tijd ter besluitvorming voorgelegd aan het college. 2.1 We verwachten op basis van het regionaal woningmarktonderzoek dat naast nieuwbouw van sociale en middeldure huur ook onzelfstandige eenheden moeten worden gerealiseerd en willen corporaties en beleggers voor deze totale opgave positie geven. We vinden het belangrijk dat de sociale woningvoorraad in de stad in eigendom is van onze corporaties, omdat we met hen afspraken maken voor de lange termijn en zij woningen toewijzen, passend bij het inkomen.

Daarnaast spelen de corporaties een belangrijke rol in de realisatie van woningen in het (lage) middenhuur segment en onzelfstandige wooneenheden (studenten en doelgroep `Een thuis voor iedereen’). De gemeente heeft een flinke ambitie om bij te dragen aan betaalbaar wonen en brengt de corporaties stevig in positie. De corporaties pakken hun verantwoordelijkheid bij deze nieuwbouwopgave. Tegelijkertijd moeten de corporaties niet overvraagd worden, gezien hun andere opgaven op het gebied van duurzaamheid, leefbaarheid etc. Het percentage van 35% huur sluit aan op de vraag naar sociale huur, (lage) middenhuur en onzelfstandige eenheden (studenten en doelgroep `Een thuis voor iedereen’) door corporaties en dient om vaart te maken met de realisatie van de kwantitatieve opgave in de verschillende woonsegmenten. We streven naar een planvoorraad van 130% van de 5-jaarlijkse opgave sociale huurwoningen. De exacte minimale planvoorraad leggen we vast in het Convenant Wonen 2025-2030. De planvoorraad houden we onder andere op peil door op het niveau van de gemeente in te zetten op een percentage van 35% sociale huur, (lage) middenhuur en onzelfstandige wooneenheden( studenten en doelgroep `Een thuis voor iedereen’), te realiseren door woningcorporaties en 10% particuliere middenhuur (conform de Verordening Middenhuur) bij nieuwe projecten.

De rekenfactor van onzelfstandige wooneenheden ten opzichte van een sociaal huurappartement is 4:1. Dit betekent dat we 4 onzelfstandige eenheden rekenen als 1 woning binnen een

raad 2023_1405 definitief

3

project/gebiedsontwikkeling. Reden hiervoor is dat de gemiddelde oppervlakte van een onzelfstandige eenheid ca. 15 m² is versus minimaal ca. 65 m². Het aandeel sociale huur, (lage) middenhuur en onzelfstandige wooneenheden (studenten en doelgroep `Een thuis voor iedereen’) in een project wordt door de corporaties uitgewerkt op basis van onder andere, het stuurgroep besluit vanuit de beoordeling binnen de Keten Stedelijke Ontwikkeling, de gebiedsprofielen Wonen en de (gezamenlijke) portefeuilleanalyse. Corporaties hebben goed zicht op de woonbehoeften van hun huurders en welke toevoegingen op de bestaande voorraad op een specifieke locatie het meest noodzakelijk zijn en passend zijn binnen de investeringsruimte van de corporatie. Als basis kunnen partners van de corporaties er vanuit gaan dat corporaties in hun programma van eisen primair zullen inzetten op realisatie in de sociale huur omdat hier de grootste kwantitatieve opgave wordt verwacht. 2.2 Op basis van de aangekondigde regulering middenhuur is een onderscheid tussen lage en hoge middenhuur niet langer noodzakelijk. We kunnen aansluiten op aangekondigd Rijksbeleid. Door het onderbrengen van de middenhuur (zoals de sociale huur) in het puntenstelsel (Woningwaarderingsstelsel) wordt er op toegezien dat de middeninkomens worden bediend en dat de kwaliteit van de woning in relatie staat tot de huurprijs.

Daarnaast is een deel van de DAEB-voorraad van de corporaties beschikbaar voor de lage middeninkomens en kunnen we, indien gewenst, in het Convenant Wonen met corporaties aanvullende afspraken maken over de realisatie van woningen in de lage middenhuur. 3.1 Vlekkenplannen kunnen de opgave bij een aantal grootschalige ontwikkelingen evenwichtig spreiden in tijd en plaats. De volgende gebieden dragen vooral bij aan de woningbouwopgave en zijn nog niet of beperkt vastgelegd in plancapaciteit/afspraken: • Kenniskwartier (2.500 + 5000 woningen) • Verdichting Noord, West en Zuid (2.000 + 6.000 woningen) • Dorpse woonmilieus (2.000 + 1.000 woningen)

raad 2023_1405 definitief

4

In deze gebieden is de doelstelling om 18.500 woningen van onze totale nieuwbouwopgave van 25.000 woningen tot 2040 te realiseren (Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen). Deze gebieden leveren dan ook de grootste bijdrage aan de aantallen sociaal, (lage) middenhuur en onzelfstandige eenheden (studenten en doelgroep `Een thuis voor iedereen’), die we gemeentebreed willen realiseren. Op gebiedsniveau maken we dan ook voor een aantal gebieden vlekkenplannen, als uitwerking c.q. onderdeel van respectievelijk het op te stellen plan (op niveau structuurvisie) voor het Kenniskwartier, het koersdocument Oostflank SRBT en de gebiedsperspectieven in West, Noord en Zuid (waaronder Groenewoud), om de opgaven goed te laten landen gespreid in deze gebieden en in de stad. Als voorbeeld verwijzen we graag naar de uitwerking die in de Spoorzone al heeft plaatsgevonden. 3.2 Voor initiatieven buiten de genoemde gebieden maken we een afweging op maat We willen in de hele stad ruimte bieden aan betaalbaar wonen, maar zien dat een aantal buurten op dit moment meer bijdraagt aan deze doelstelling dan andere. Op basis van onder andere de gebiedsprofielen en de geprogrammeerde nieuwbouw in de directe omgeving van een initiatief overwegen we steeds zorgvuldig of we vast moeten houden aan 35% in samenwerking met een corporatie en 10% middenhuur op het niveau van het project.

Dit is iedere keer maatwerk. 4.1 Op basis van monitoring kunnen we constateren of de afgesproken percentages bijdragen aan onze doelstelling of moeten worden aangepast. Over de netto toevoeging van sociale en (lage) middenhuur huurwoningen door corporaties maken we afspraken in het Convenant Wonen 2025-2030. We verwerken deze afspraken als indicator in de Programmabegroting, monitoren deze en lichten deze toe. We kiezen ervoor vast te houden aan het monitoren van de kwantitatieve opgave, omdat realisatie van 35% nieuwbouw in samenwerking met een corporatie geen doel op zich is. Deze beleidslijn draagt bij aan het gevuld houden van de planvoorraad. De Tilburgse opgave wordt regionaal afgestemd met het oog op regionale spreiding van betaalbaar wonen en zo nodig moet er kunnen worden bijgestuurd. Daarnaast gaan we ook de realisatie van het aantal woningen in de middenhuur (particulier) en de betaalbare koop monitoren. Hiervoor wordt in de Programmabegroting een kwantitatieve indicator toegevoegd. Blijkt uit de monitoring dat het percentage van 35% sociale huur, (lage) middenhuur en onzelfstandige wooneenheden (studenten en doelgroep `Een thuis voor iedereen’), te realiseren door woningcorporaties en 10% particuliere middenhuur (conform de Verordening Middenhuur) bij lopende en nieuwe projecten moet worden bijgesteld, dan is het voorstel het college hiervoor de opdracht te geven.

De bijstelling zal middels een raadsbrief aan de raad worden toegelicht. Op deze wijze kan bijstelling van percentages zo nodig snel gerealiseerd worden. Bij projecten waarvoor WBI/versnellingsgelden zijn toegekend zijn reeds afspraken met ontwikkelaars c.q. corporaties gemaakt over het woningbouwprogramma. In beeld wordt gebracht of het aandeel betaalbare koop tot € 355.000 in lopende projecten voldoende is om de opgaven te realiseren of dat bijsturing nodig is. De opgave kan worden bepaald op basis van het Regionaal Woningmarktonderzoek 2022.

Risico’s De woningmarkt is onzeker door economische, politieke, personele ontwikkelingen en migratie. Het regionale woningmarktonderzoek Hart van Brabant 2022 is gebaseerd op cijfers van begin 2022, voor de Oekraïne oorlog. Het effect van deze ontwikkelingen wordt meegenomen in de uitwerking van de Woondeal. Dit neemt niet weg dat mogelijk op termijn de doelstellingen op de aantallen nieuwbouw moet worden aangescherpt. Daarnaast zijn we met dit voorstel afhankelijk van de inzet van de corporaties. Het risico is dat de corporaties de gevraagde inzet niet kunnen leveren, financieel en in het bijzonder met betrekking tot capaciteit, eisen duurzaamheid en gevraagde kwaliteit.

Kosten en dekking Met het vaststellen van dit addendum zijn geen kosten gemoeid.

raad 2023_1405 definitief

5

Vervolg De corporaties worden in kennis gesteld van en gevraagd uitvoering te geven aan dit addendum. Verantwoording wordt afgelegd in de P&C cyclus.

Evaluatie Dit is onderdeel van de Woonagenda 2020-2025 die voorafgaand aan nieuw vast te stellen woonbeleid wordt geëvalueerd.

Bijlagen -

Addendum Woonagenda 2020-2025

Tilburg, 14 februari 2023 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

raad 2023_1405 definitief

6

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders; gelet op het door de raad aangenomen amendement 13-1;

Besluit Het Addendum Woonagenda 2020-2025 vast te stellen met als punten: 1. 2.

3.

Voor het bepalen van de woningbehoefte nemen we het Regionale Woningmarktonderzoek Hart van Brabant 2022 als uitgangspunt en de lokale opgaven stemmen we regionaal af. De planvoorraad houden we op peil door bij nieuwbouw op het niveau van de gemeente in te zetten op een percentage van 35% sociale huur, (lage) middenhuur en onzelfstandige wooneenheden (studenten en doelgroep `Een thuis voor iedereen’), te realiseren door woningcorporaties. Daarnaast blijven we inzetten op 10% particuliere middenhuur (conform de Verordening Middenhuur). Voor de gemeente als geheel houden we aan de bovengenoemde percentages vast, maar per gebied kan dit verschillen. Op gebiedsniveau maken we voor een aantal gebieden vlekkenplannen, als uitwerking c.q. onderdeel van respectievelijk het op te stellen plan (op niveau structuurvisie) voor het Kenniskwartier, het koersdocument Oostflank SRBT en de gebiedsperspectieven in West, Noord en Zuid (waaronder Groenewoud), om de opgaven goed te laten landen gespreid in deze gebieden en in de stad.

4. We monitoren de gerealiseerde en geplande netto toevoeging van het aantal woningen in de sociale huur, (lage) middenhuur en betaalbare koop. Aan de raad wordt een raadsvoorstel voorgelegd om bij te sturen op de bij punt 2 beschreven percentages, wanneer de realisatiecijfers daar in relatie tot de opgave volgens het college aanleiding toe geven.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 april 2023

de griffier,

voorzitter,