01 Raadsvoorstel aanvraag voorbereidingskrediet nieuwbouw afdeling BAT

Voorblad Raadsvoorstel aanvraag voorbereidingskrediet nieuwbouw afdeling BAT Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

31 oktober 2023 Maarten van Asten Vastgoedbedrijf M. van Schijndel

betrokken portefeuillehouders: Çelik; Van der Pol

Samenvatting Het college stelt de raad voor om een voorbereidingskrediet van € 1.200.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve van de ontwerpfase voor de vervangende nieuwbouw van het kantoor aan de Ceramstraat 6 in Tilburg, waarin de afdeling Brabants Afval Team is gehuisvest (hierna: BAT). Een voorstel voor een uitvoeringskrediet ten behoeve van de realisatiefase zal na de ontwerpfase terugkomen in de raad. Hierna volgt een beknopte samenvatting van de aanleiding, de tot nu toe doorlopen fasen (onderzoeken) en de keuze voor vervangende nieuwbouw. Het haalbaarheidsonderzoek voor vernieuwing van de kantoorhuisvesting voor de afdeling BAT is zeer efficiënt en in korte tijd tot een haalbaar plan gekomen. Hierbij was vooraf niet de verwachting, dat het zo snel tot een financieel dekkend plan zou komen binnen de bestaande middelen. Nu er een haalbaar plan ligt met positieve bijdrage aan doelstellingen (zoals efficiënt, duurzaam en circulair bouwen) willen wij graag de juiste en goede ‘flow’ vasthouden. Daarom willen wij afwijken van het reguliere integrale afwegingsmoment en de raad vragen om akkoord te gaan met een voorbereidingskrediet. De huidige kantoorhuisvesting aan de Ceramstraat 6 te Tilburg is sterk verouderd. De kwaliteit en het comfort van de huidige huisvesting laten te wensen over.

De luchtkwaliteit voldoet niet aan de eisen en de kwaliteit van bepaalde voorzieningen - zoals bijvoorbeeld kleedruimtes - is niet toereikend. Daarnaast heeft het BAT behoefte aan een hedendaagse werkomgeving (‘werken in verbinding’) met een hoger kwaliteitsniveau, vergelijkbaar met de overige gebouwen voor Tilburgse ambtenaren. Een prettige en verantwoorde omgeving die ook het contact tussen medewerkers stimuleert. Om deze redenen dient het kantoor waarin het BAT is gehuisvest te worden vernieuwd. In 2022 is een quickscan uitgevoerd voor nieuwe kantoorhuisvesting. In de quickscan zijn de ambities en uitgangspunten (functioneel/ruimtelijk) benoemd en is een aantal toekomstvarianten uiteengezet. In het 3e kwartaal van 2023 hebben we een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar 1) vervangende nieuwbouw en 2) renovatie en transformatie van het huidige gebouw. Ook hierbij zijn weer alle betrokken partijen bevraagd en is externe expertise ingeschakeld, daar waar de kennis ontbrak. Er zijn op basis van een programma van eisen (PvE) een viertal structuurmodellen ontwikkeld. Vervolgens zijn deze modellen tegen elkaar afgewogen en is een keuze gemaakt voor het best passende model. Deze afwegingscriteria zijn onder andere toekomstwaarde, duurzaamheid, circulariteit, ontmoeting/samenwerking en financieel.

De voorkeur gaat uit naar compacte vervangende nieuwbouw in 2 bouwlagen op het huidige parkeerterrein, nabij de relatief nieuwe werkplaats (het zogenaamde model B). Daardoor ontstaat meer terreinruimte en is (toekomstige) intensivering op het bedrijventerrein mogelijk. Enkele voorwaarden en/of voordelen zijn; circulair slopen van het bestaande gebouw en circulair bouwen van het nieuwe gebouw, energieneutraal bouwen, het gebouw zodanig voorbereiden dat in de toekomst een 3e bouwlaag kan worden toegevoegd en aandacht voor de medewerker en vitaliteit, onder andere via het werkconcept “werken in verbinding”.

raad 2023_1514 definitief.docx

1

Collegebesluit A. Het college legt geheimhouding op, op de bij het raadsvoorstel behorende bijlagen iii Investeringskostenraming en iv Exploitatiekostenraming, op grond van het belang genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid, tot aan het moment dat de aanbestedingen zijn afgerond. B. Het college stelt de raad voor: 1. akkoord te gaan met het uitwerken van vervangende nieuwbouw voor huisvesting van de afdeling BAT aan de Ceramstraat 6 te Tilburg. 2. in afwijking van het integrale afwegingsmoment, een voorbereidingskrediet van € 1.200.000, - beschikbaar te stellen ten behoeve van het uitwerken van een structuurontwerp tot en met een technisch ontwerp met bestek. 3. de afboeking van de resterende boekwaarde te dekken uit de (reserve) afvalstoffenheffing.

raad 2023_1514 definitief.docx

2

Raadsvoorstel aanvraag voorbereidingskrediet nieuwbouw afdeling BAT Aanleiding De huidige kantoorhuisvesting aan de Ceramstraat 6 te Tilburg is sterk verouderd. De kwaliteit en het comfort van de huidige huisvesting laten te wensen over. De luchtkwaliteit voldoet niet aan de eisen en de kwaliteit van bepaalde voorzieningen - zoals bijvoorbeeld kleedruimtes - is niet toereikend. Daarnaast heeft het BAT behoefte aan een hedendaagse werkomgeving (‘werken in verbinding’) met een hoger kwaliteitsniveau, vergelijkbaar met de overige gebouwen voor Tilburgse ambtenaren. Een prettige en verantwoorde omgeving die tevens het contact tussen medewerkers stimuleert. Het vraagt grote en kapitaalintensieve ingrepen om het huidige gebouw op het vereiste duurzaamheidsniveau voor overheidsvastgoed te brengen. Echter, dan voldoet het gebouw nog niet aan de hedendaagse werkomgeving, de verwachte groei en het gevraagde kwaliteitsniveau. Om deze redenen dient het kantoor waarin het BAT is gehuisvest te worden vernieuwd, dan wel in de vorm van vervangende nieuwbouw of door volledige renovatie en transformatie van het huidige pand.

Beoogd effect Met de beoogde nieuwbouw wordt een doelgerichte en duurzame huisvesting gerealiseerd, passend bij het BAT als organisatie. De nieuwbouw zal leiden tot een halvering van de footprint. Er ontstaat (terrein)ruimte voor het BAT en ook ruimte voor eventuele toekomstige intensivering van het bedrijventerrein. Met de nieuwbouw wordt invulling gegeven aan het werkconcept ‘werken in verbinding’ met een hoger kwaliteitsniveau, in de kwaliteitsrichting van de overige gebouwen voor Tilburgse ambtenaren. Een prettige en verantwoorde omgeving die ook het contact tussen medewerkers stimuleert. Met een duurzaam gebouw zullen de exploitatielasten voor wat betreft energieverbruik dalen, doordat energieneutraal wordt gebouwd. De nieuwbouw zal een voorbeeld zijn voor circulair bouwen en zal een hoge toekomstwaarde opleveren. Er wordt circulair gesloopt. Waardevolle elementen uit het huidige gebouw kunnen in de nieuwbouw worden opgenomen of in andere bouwprojecten worden ingezet. Vitaliteit van de medewerkers is belangrijk. De voorgenomen nieuwbouw kan hierin een belangrijke rol spelen. Het welzijn van de medewerkers zit echter niet alleen in het gebouw zelf en de installaties. Juist ook het faciliteren en stimuleren van een gezonde levensstijl is hierbij belangrijk.

Voorstel 1. 2.

3.

akkoord gaan met het uitwerken van vervangende nieuwbouw voor huisvesting van de afdeling BAT aan de Ceramstraat 6 te Tilburg. in afwijking van het integrale afwegingsmoment, een voorbereidingskrediet van € 1.200.000, - beschikbaar stellen ten behoeve van het uitwerken van een structuurontwerp tot en met een technisch ontwerp met bestek. de afboeking van de resterende boekwaarde dekken uit de (reserve) afvalstoffenheffing.

Argumenten 1.1. De nieuw te realiseren huisvesting is technisch en functioneel noodzakelijk De voordelen van compacte vervangende nieuwbouw zijn onder andere: a) Beleidsmatig. De nieuwe huisvesting sluit aan op het werkconcept ‘werken in verbinding’ en speelt in op de toekomstige verwachte groei van het BAT. b) Stedelijk. Met de nieuwbouw wordt een stap vooruitgezet in de kwaliteitsupgrading van het bedrijventerrein. Er ontstaat ruimte voor intensivering in de toekomst. c) Duurzaamheid. Er wordt energieneutraal gebouwd. De energielasten worden nagenoeg nihil. d) Bedrijfseconomisch. De huisvestingslasten blijven nagenoeg gelijk. De toekomstwaarde neemt toe. Bovendien wordt er ruimte gecreëerd voor intensivering door: 1) de mogelijkheid te scheppen om in de

raad 2023_1514 definitief.docx

e)

3

toekomst een 3e bouwlaag te realiseren en 2) het creëren van extra ontwikkelruimte op het bedrijventerrein. Circulair. Zowel sloop als nieuwbouw gaan uit van de circulaire gedachte. Het huidige gebouw is niet getaxeerd als historisch waardevol, maar heeft wel enkele karakteristieke elementen die in de nieuwbouw kunnen worden meegenomen of elders kunnen worden ingezet. Voor de nieuwbouw wordt uitgegaan van een circulair bouwsysteem en het toepassen van biobased materialen.

1.2. Het huidige gebouw is sterk verouderd, het voldoet niet aan de label-C verplichting en past niet meer bij de functionele eisen. De kwaliteit en het comfort van de huidige huisvesting laten te wensen over. De luchtkwaliteit voldoet niet aan de eisen en de kwaliteit van bepaalde voorzieningen - zoals bijvoorbeeld kleedruimtes - is niet toereikend. Daarnaast heeft het BAT behoefte aan een hedendaagse werkomgeving (‘werken in verbinding’) met een hoger kwaliteitsniveau, vergelijkbaar met de overige gebouwen voor Tilburgse ambtenaren. 2.1. Het voorbereidingskrediet is nodig voor het uitwerken van een structuurontwerp tot en met een technisch ontwerp met bestek, het aanvragen van een omgevingsvergunning en het organiseren van benodigde aanbestedingen voor de te contracteren partners, zoals architect en adviseurs. a) Nu er een haalbaar plan ligt met positieve bijdrage aan doelstellingen (zoals efficiënt, duurzaam en circulair bouwen) willen wij graag de juiste en goede ‘flow’ vasthouden en doorgaan met de voorbereiding. Daarom willen wij afwijken van het reguliere integrale afwegingsmoment en de raad vragen om akkoord te gaan met een voorbereidingskrediet. In het 1e kwartaal van 2024 kan dan worden gestart met de ontwerpfase en later zal voor de realisatiefase en voor de dekking van de resterende boekwaarde een apart besluit worden gevraagd.

b) Op de investeringskostenraming en de berekening van de exploitatielasten is geheimhouding opgelegd (bijlagen iii en iv), welke duurt totdat aanbestedingen zijn afgerond. Het college heeft geheimhouding opgelegd op beide bijlagen om de positie van de gemeente bij de aanbesteding niet te schaden. Op grond van artikel 87 Gemeentewet kan het college op grond van een belang, genoemd in artikel 5.1, eerste en tweede lid, van de Wet open overheid, een verplichting tot geheimhouding opleggen ten aanzien van informatie die bij dat orgaan berust. Het college kan informatie ten aanzien waarvan hij een verplichting tot geheimhouding heeft opgelegd, verstrekken aan de raad. Een verplichting tot geheimhouding wordt in acht genomen door allen die van de informatie kennis dragen. De geheimhouding is opgelegd op grond van artikel 5 lid 2, aanhef en onder b van de Wet open overheid (de economische of financiële belangen van de Staat andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen). 3.1 Als het bestaande kantoorgebouw t.z.t. wordt gesloopt is er dekking nodig voor de afboeking van de resterende boekwaarde. Nieuwbouw in plaats van renovatie betekent een halvering van de footprint en dus meer terreinruimte voor het BAT.

Dat pleit ervoor om de resterende boekwaarde van het bestaande gebouw te dekken uit (de reserve) afvalstoffenheffing, omdat op de vrijkomende ruimte activiteiten die ten laste van de afvalstoffenheffing komen uitgevoerd zullen worden.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven Door middel van een haalbaarheidsonderzoek zijn de scenario’s 1) vervangende nieuwbouw en 2) renovatie en transformatie van het bestaande gebouw onderzocht. Er zijn een viertal structuurmodellen ontwikkeld. Twee modellen gaan uit van vervangende nieuwbouw en twee modellen zijn gebaseerd op renovatie en transformatie. Vervolgens zijn de verschillende modellen tegen elkaar afgewogen en is een keuze gemaakt voor het best passende model. Deze afwegingscriteria zijn onder andere toekomstwaarde, duurzaamheid, circulariteit, ontmoeting en samenwerking en financieel. De voorkeur heeft compacte vervangende nieuwbouw in 2 bouwlagen op het huidige parkeerterrein, nabij de relatief nieuwe werkplaats (model B). Daardoor ontstaat meer terreinruimte en is in de toekomst intensivering op het bedrijventerrein mogelijk. Enkele voorwaarden en/of voordelen hierbij zijn; circulair slopen van het bestaande gebouw en circulair bouwen van het nieuwe gebouw, energieneutraal bouwen, het gebouw zodanig

raad 2023_1514 definitief.docx

4

voorbereiden dat in de toekomst een 3e bouwlaag kan worden toegevoegd en aandacht voor de medewerker en vitaliteit, onder andere via het werkconcept ‘werken in verbinding’. Een bestuurlijke puntsgewijze samenvatting van het haalbaarheidsonderzoek is toegevoegd aan de bijlagen, evenals een structuuruitwerking van model B.

Niet beïnvloedbare risico’s Het grootste niet beïnvloedbare risico is de ontwikkeling van prijsstijgingen en daarmee samenhangend de beschikbaarheid van materialen en componenten. Om dit te ondervangen is rekening gehouden met een extra opslag voor marktrisico naast de reguliere loon- en prijsstijgingen. Een ander risico wat in deze haalbaarheidsfase nog niet verder is onderzocht, is de aanwezigheid van bijvoorbeeld asbest en/of vervuiling in de grond. Een dergelijke risico wordt ondervangen door een post onvoorzien op te nemen van 10%. De post onvoorzien is uiteraard ook bedoeld voor nadere detaillering en verzoeken tot wijzigingen m.b.t. de uitgangspunten van het PvE, ontwerp en uitvoering. Er is in deze fase van haalbaarheidsonderzoek nog geen uitgebreid risicodossier aangelegd. Hieraan wordt invulling gegeven bij het maken van een projectplan en de start van het ontwerpproces, samen met het interne projectteam en de nog te contracteren partners.

Kosten en dekking Investeringskostenraming: Een externe bouwkostendeskundige heeft de structuurmodellen begroot o.b.v. kengetallen. Samen met het interne projectteam is een investeringskostenraming gemaakt. Deze raming bestaat voor een groot deel uit de door de externe kostendeskundige begrote bouw- en bijkomende kosten. Hieraan toegevoegd zijn de overige kosten (o.a. tijdelijke huisvesting), de percentages onvoorzien en het marktrisico. Samen met de externe circulariteitsdeskundige is een toeslag voor circulair bouwen bepaald. Deze is als aanvullende eis meegenomen in de raming. Andere eisen die zijn meegenomen in de raming zijn een retentiedak en ENG (energieneutraal gebouw). In een geheime bijlage is een tabel met een samenvatting van de investeringskosten opgenomen. Exploitatiekosten: O.b.v. de geraamde investeringen is een huurprijsberekening gemaakt. De huidige exploitatielasten zijn in kaart gebracht en vervolgens is een raming van de exploitatielasten voor vervangende nieuwbouw opgesteld. De exploitatielasten zijn geprognosticeerd op prijspeil 2026. De exploitatielasten van een nieuw gebouw zijn ondanks de hogere huurlasten nagenoeg gelijk aan de exploitatielasten van het bestaande gebouw, doordat er onder andere energieneutraal wordt gebouwd. In een geheime bijlage is een tabel met de berekening van de exploitatielasten opgenomen.

Businesscase: De berekening van de businesscase voor een nieuw gebouw in de gebouwenexploitatie, gebeurt op basis van de berekening van de contante waarde van de jaarresultaten over 40 jaar. Dit betekent veelal dat in de eerste 15 jaar op kasbasis er een jaarlijks afnemend negatief resultaat is, wat - door indexering van de huur en afnemende rentelasten door afschrijving - na ca. 15 jaar overgaat in een oplopend positief resultaat. In deze businesscase betekent dit concreet dat het 1e jaar een negatief resultaat is wat ten laste komt van de algemene middelen en wat langzaam afloopt en na 15 jaar een positief jaarresultaat wat uiteindelijk resulteert in een neutraal totaalresultaat na 40 jaar. Het jaarresultaat (positief of negatief) komt ten laste of ten gunste van de algemene middelen. Het effect wordt verwerkt bij de programmabegroting 2025. Boekwaarde De resterende boekwaarde van het bestaande gebouw zal worden gedekt uit de (reserve) afvalstoffenheffing. De boekwaarde betreft t.z.t. een relatief laag bedrag, omdat het bestaande gebouw grotendeels is afgeschreven.

raad 2023_1514 definitief.docx

Uitvoering Nadat het ontwerp bestek gereed is en de bouwkosten op basis van het bestek zijn begroot, wordt een uitvoeringskrediet aangevraagd. Verwacht wordt dat dit raadvoorstel eind 2024 dan wel begin 2025 kan worden behandeld. De realisatie van de nieuwbouw kan vervolgens na goedkeuring aanvangen in 2025 en worden opgeleverd in 2026, afhankelijk van het moment van besluitvorming.

Participatie In de ontwerpfase zal een participatieplan worden opgesteld.

Communicatie In de ontwerpfase zal een communicatieplan worden opgesteld.

Evaluatie Het voorbereidingsproces zal per ontwerpfase worden geëvalueerd door middel van een fasedocument.

Bijlagen i. ii. iii. iv.

Bestuurlijke samenvatting haalbaarheidsonderzoek Ceramstraat 6 (BAT) d.d. 18-9-2023 Uitwerking structuurontwerp model B Investeringskostenraming (GEHEIM) Exploitatiekostenraming (GEHEM)

Ter inzage gelegde stukken Niet van toepassing.

Tilburg, 31 oktober 2023 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg secretaris burgemeester

5

raad 2023_1514 definitief.docx

6

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1. 2.

3.

akkoord te gaan met het uitwerken van vervangende nieuwbouw voor huisvesting van de afdeling BAT aan de Ceramstraat 6 te Tilburg. in afwijking van het integrale afwegingsmoment, een voorbereidingskrediet van € 1.200.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve van het uitwerken van een structuurontwerp tot en met een technisch ontwerp met bestek. de afboeking van de resterende boekwaarde te dekken uit de (reserve) afvalstoffenheffing.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 18 december 2023.

de griffier,

de plaatsvervangend voorzitter