01 Collegebesluit Uitwerking 1e fase VHF Wandelbos

Uitwerking eerste fase Volkshuisvestingsfonds Wandelbos Collegebesluit van 7 februari 2023 - 23

Aanleiding In de wijk Wandelbos is de gemeente vanuit de PACT gestart met de Dubbel duurzaam aanpak, waarbij de huidige ontwikkelpunten van de wijk worden aangepakt, samen met de verduurzamingsopgave en de aanpak van de openbare ruimte. De Dubbel duurzaam wijkaanpak gaat uit van het principe ‘nu we er toch zijn’, wat betekent dat we werken aan fysieke maatregelen en tegelijkertijd aan de slag gaan met de mensen die in de huizen wonen. Deze wijkaanpak is gestart in 2020 en bestaat inmiddels uit een veelheid aan projecten: - De woningcorporaties, die in Wandelbos Noord het overgrote deel van de woningen in eigendom hebben (ca. 85%) zijn vanuit de verduurzamingsopgave bezig om deze woningen energetisch te verbeteren. - Er is een wijkondersteuner vanuit Contour de Twern in de wijk, die actief contact legt met bewoners in de wijk en nauw samenwerkt met de corporaties die de woningen verduurzamen en met de gemeente. - Er is een Dichtbij team die de knelpunten die de wijkondersteuner tegenkomt helpt oplossen, bijvoorbeeld door lijnen te leggen naar schuldhulpverlening. - Middenin de wijk is het leegstaande pand De Reinevaer beschikbaar gesteld als ontmoetingscentrum. - Er is een ‘wijk-werk-team’ dat mensen uit de wijk koppelt aan banen bij de bedrijven die in de wijk werken.

- De gemeente is bezig met de renovatie van de openbare ruimte in een participatieve aanpak met de bewoners van de wijk. Wat nog ontbrak was een aanpak voor de koopwoningen in de wijk. Hiervoor hebben we in 2021 een subsidieaanvraag gedaan bij het Volkshuisvestingsfonds. De koopwoningen in de Kruidenbuurten en Kleurenbuurten in Wandelbos zijn nagenoeg allemaal woningen in het goedkope segment en zijn voor een groot deel voormalige sociale huurwoningen. Voor de energetische verbetering van in totaal 895 goedkope koopwoningen in met name dit focus gebied in Wandelbos is vanuit het Volkshuisvestingsfonds op 15 juli 2021 subsidie verstrekt voor de periode 2021 t/m 2031. De subsidie van het Volkshuisvestingsfonds is beschikbaar voor de volgende energetische maatregelen: Isolatie van: vloer, dak, spouwmuur en glas (tot energielabel B) Vervangen geisers door elektrisch warm tapwater toestel Elektrificeren van de kookfunctie Verzwaren van de elektrische aansluiting aanpakken van achterstallig onderhoud in samenhang met de energetische maatregelen (herstel kozijnen) en ventilatie. Op 10 mei 2021 heeft het college akkoord gegeven op de aanvraag voor subsidie bij het Volkshuisvestingsfonds (VHF) en stond het college garant voor € 5,6 miljoen cofinanciering onder voorbehoud van instemming van de raad met de benodigde cofinanciering.

De raad is hierover geïnformeerd via een raadsbrief, waarbij is aangegeven dat nog een verdere uitwerking plaats zal vinden ten aanzien van het eventueel vragen van een eigen bijdrage en hoe om te gaan met waardevermeerdering van de woning indien de woning wordt verkocht kort na het verstrekken van de subsidie. In deze nota wordt een uitwerking gegeven voor de eerste fase van 101 woningen met een verzoek om aan de raad voor te stellen om de benodigde financiering beschikbaar te stellen.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Het project draagt bij aan de opgave ‘Tilburg Groen en Duurzaam’. Het doel is CO2-reductie, het tegengaan van energiearmoede en verbetering van de sociaal economische situatie in Wandelbos. Daarnaast draagt het bij aan de ontwikkeling van de methodiek voor een wijkuitvoeringsplan die benut kan worden voor de overige wijken van Tilburg.

Besluit Het college 1. pakt het project Volkshuisvestingsfonds Wandelbos gefaseerd aan, waarbij gestart wordt met 3 woningclusters van in totaal 101 koopwoningen. 2. stelt een subsidieregeling op voor de eerste 101 woningen, waarin geen eigen bijdrage van huishoudens wordt gevraagd. 3. stelt de raad voor om voor de eerste fase van 101 koopwoningen en de voorbereiding van de volgende fase € 500.000,- beschikbaar te stellen vanuit het co-financieringsfonds, € 500.000,- vanuit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling en € 2.340.000,- vanuit de verstrekte Volkshuisvestingsfonds subsidie, via bijgevoegd raadsvoorstel.

Argumenten 1.1 Het opknippen van het project in meerdere woningclusters zorgt voor een betere beheersing van de risico’s en het budget. We hebben als gemeente geen ervaring met het grootschalig isoleren van een buurt. Het betreft een meerjarig project. Dit brengt risico’s en onzekerheden met zich mee. Te denken valt aan prijsontwikkelingen, krapte op de arbeidsmarkt, wetgeving rondom bijvoorbeeld flora en fauna, selectie van marktpartijen enzovoorts. Het is gewenst om tussentijds bij te kunnen sturen bij zo’n groot langjarig project. Geleerde lessen kunnen in volgende clusters worden toegepast en we zijn flexibeler om in te spelen op externe ontwikkelingen. Tot slot is het selecteren van een aannemer en het inspelen op behoeften van bewoners makkelijker in een klein cluster. 1.2 Meer woningen opnemen in de eerste fase is niet realistisch We werken met kleine clusters van ca 30-40 woningen om in goed overleg met de eigenaren en met aandacht voor persoonlijke omstandigheden de realisatie van de energetische maatregelen vorm te geven. Deze aanpak vraagt tijd en het is niet realistisch om meer woningen op te nemen in de eerste fase. Een voorwaarde vanuit de subsidie is dat de eerste noodzakelijke en onomkeerbare stappen voor 15 juli 2023 zijn gezet. We zijn gestart met de voorbereiding van 3 clusters in de Kruidenbuurt.

Het betreft twee clusters van in totaal 71 koopwoningen, die liggen tussen de huurwoningen, die TBVWonen begin 2023 gaat renoveren. We benutten het momentum dat is ontstaan door de communicatie van TBVWonen over de renovatie en trekken samen op met TBVWonen. Het 3e cluster betreft 30 koopwoningen, waarvan 25 bewoners al hebben aangegeven graag mee te willen werken aan de energetische verbetering van hun woningen. Het is haalbaar om voor deze 3 woningclusters met in totaal 101 woningen de aanbesteding van de werkzaamheden gereed te hebben voor 15 juli 2023. 2.1 De doelgroep heeft het niet breed en is gebaat bij een lagere energierekening Onderzoek door PON-Telos in 2020 heeft uitgewezen dat 6,5% van de bewoners van koopwoningen in Wandelbos leeft onder de armoedegrens door de hoge energierekening. Vermoedelijk is dit percentage door de stijging van de energieprijzen inmiddels hoger. De doelgroep voor de subsidie van het volkshuisvestingsfonds zijn de eigenaren van de goedkope woningen in de wijk. Het gunnen van het energiebesparingsvoordeel aan de eigenaren van deze woningen kan gezien worden als een bijdrage aan de sociale kant van de Dubbel Duurzaam aanpak. Daarmee wordt de situatie voor de eigenaren van koopwoningen ook gelijk getrokken met de huurders in de wijk, want woningcorporaties mogen geen huurverhoging vragen na het treffen van energetische maatregelen.

Het energievoordeel van isolatie van een huurwoning is voor de huurder. 2.2 Het financieel voordeel van de energetische maatregelen is beperkt en moeilijk te bepalen De energieprijzen zijn op het moment erg instabiel, energiecontracten zijn voor iedereen anders en het financieel voordeel fluctueert daardoor zo sterk, dat het nu erg moeilijk is om te zeggen wat het financieel voordeel is van de isolatie van een woning. Met stijgende energieprijzen zal er geen sprake zijn van een lagere energierekening, maar van een minder hard gestegen energierekening. In het algemeen hebben de bewoners

van de wijk het niet breed en gaan heel zuinig om met energie. Door het lage energieverbruik is het financieel voordeel van isolatie beperkt. 2.3 Als we een eigen bijdrage vragen moeten bewoners daar waarschijnlijk geld voor lenen. Dit vergroot de drempel om deel te nemen. Uit onderzoek van PON-Telos uit 2020 bleek dat 14% van de woningeigenaren in de wijk Wandelbos geen eigen spaargeld hebben om energiemaatregelen te treffen. Het rijk biedt de mogelijkheid aan om geld te lenen voor verduurzaming van een woning via het Nationaal Warmtefonds, maar daarbij moet minimaal €1000 geleend worden. De gemeente zou bewoners, die niet bij een andere instantie kunnen lenen, een lening kunnen verstrekken. Echter het is de vraag of de uren die nodig zijn om mensen te overtuigen om een lening aan te gaan en de kosten van het innen van afbetalingen opwegen tegen de opbrengst. Het vragen van een eigen bijdrage verhoogt ook het risico op minder deelnemers. Als we minder huizen verduurzamen, dan worden we gekort op de subsidie van het Volkshuisvestingsfonds en dat bemoeilijkt de opgave om de buurt in de toekomst van het aardgas af te halen. We willen bovendien graag dat zoveel mogelijk bewoners meedoen omdat dit een bijdrage levert aan onze CO2 reductiedoelstelling. De woningen hebben nu over het algemeen energielabel D.

Een energielabel D woning verbeteren naar energielabel B levert op basis van landelijke kengetallen 0,77 ton CO2 per woning per jaar aan CO2 reductie op. 2.4 In de subsidieaanvraag bij het Volkshuisvestingsfonds is niet voorzien in een eigen bijdrage vanwege waardevermeerdering van de woning door een hoger energielabel. De eventuele waardevermeerdering door het treffen van de geplande energetische maatregelen zou een argument kunnen zijn om een eigen bijdrage te vragen van de bewoners. Na overleg met diverse woningmakelaars en WOZ taxateurs voorafgaand aan de aanvraag van de Volkshuisvestingsfonds subsidie is geconcludeerd dat geen sprake zal zijn van aantoonbare waardeverhoging als gevolg van de maatregelen. Dit om de volgende argumenten: - Het betreffen alleen energetische maatregelen die beperkt rendabel zijn - Er zullen nog investeringen gedaan moeten worden om de woning volledig aardgasvrij te maken - De waarde van de woningen wordt vooral bepaald en begrensd door de wijk waarin deze zijn gelegen. De kenmerken van deze wijk hebben een dusdanig (negatieve) invloed op de woningwaarde dat de verwachting is dat een verbetering van het energielabel een nihil effect heeft op de woningwaarde.

In de subsidieaanvraag bij het Volkshuisvestingsfonds is om deze redenen géén opbrengst vanuit de waardevermeerdering van de woningen opgenomen en we willen daarom ook voor eventuele waardevermeerdering van de woning geen eigen bijdrage vragen. 2.5 We vragen geen eigen financiële bijdrage, maar vanuit de Dubbel Duurzaam aanpak wel een maatschappelijke bijdrage In deze (PACT)wijk werken we niet alleen aan fysieke maatregelen, maar we zijn ook aan de slag met de mensen die in de huizen wonen. De ambitie is om de bewoners van de wijk meer perspectief voor de toekomst te geven (dubbel duurzaam). We kijken breed: hoe kunnen alle bewoners mee doen? Centraal daarbij staan: eigenaarschap van bewoners, bewonersgeluk, trots, zelfstandigheid en samenredzaamheid. In dit kader heeft de gemeente besloten het pand Reinevaarstraat 55 in beginsel voor de duur van maximaal 5 jaar beschikbaar te stellen voor de maatschappelijke functie als ‘Woonkamer van de Kruidenbuurt’. Het pand mag gebruikt worden voor initiatieven vanuit de wijk. Om dit te bevorderen en te begeleiden is vanuit Veiligheid en Wijken een kwartiermaker aangesteld en heeft een groep bewoners Stichting De Reinevaer opgericht.

Deze Stichting heeft tot doel de onderlinge relaties tussen de bewoners van Kruiden- en Kleurenbuurt in Tilburg te versterken en te bevorderen, zodat wijkbewoners hun kwaliteiten ten behoeve van elkaar inzetten en benutten. De kwartiermaker en de stichting begeleiden en organiseren de bewonersinitiatieven door en voor bewoners. Gezien de lastige financiële situatie van zeer veel bewoners in de wijk willen we geen bijdrage in de kosten vragen maar een maatschappelijke bijdrage. De bewoners worden gevraagd om een bijdrage te leveren in de vorm van vrijwilligerswerk via de stichting, meedoen aan een initiatief of het zelf bedenken van een initiatief

voor de wijk. Stichting De Reinevaer zal deze initiatieven begeleiden en coördineren vanuit haar rol. Op deze wijze krijgt de stichting meer bekendheid en draagvlak in de wijk, worden de mogelijkheden van de woonkamer van de wijk beter benut, ontstaat er meer sociale cohesie en dragen deze bewoners bij in de opgave van meer perspectief voor alle bewoners in de wijk. 3.1 Cofinanciering van minimaal 30% is een voorwaarde vanuit de subsidie Volkshuisvestingsfonds Om de subsidie van het Volkshuisvestingsfonds te kunnen inzetten is minimaal 30% cofinanciering van de gemeente nodig. Geraamd wordt dat voor het eerste cluster van 101 woningen, de evaluatie hiervan en de voorbereiding van de volgende fase in 2023 een budget van € 3.340.000,- nodig is. Dit eerste cluster woningen is relatief duur, omdat hier woningen bij zitten, die zijn aangesloten op het Amerwarmtenet en we deze woningen meteen helemaal aardgasvrij willen maken door het kookgas en warm tapwaterbereiding te elektrificeren. Dat bespaart de bewoners namelijk de vaste kosten van de gasaansluiting. 70% van het benodigde budget (€ 2.340.000,-) is beschikbaar vanuit de verstrekte Volkshuisvestingsfonds subsidie.

De 30% (€ 1.000.000,-) gemeentelijke cofinanciering kan gedekt worden door de in de begroting 2023 opgenomen reserveringen vanuit het Co-financieringsfonds (€ 500.000,-) en de reserve fonds Stedelijke Ontwikkeling (€ 500.000,-). In het collegebesluit van 10 mei 2021 is voor de aanvraag van de Volkshuisvestingssubsidie in totaal €5,6 miljoen cofinanciering gegarandeerd onder voorbehoud van instemming door de gemeenteraad. In de begrotingen van 2022 en 2023 zijn, om dit te dekken voor de jaren 2022 - 2026, in totaal de volgende reserveringen opgenomen: € 1,0 miljoen Co-financieringsfonds € 1,6 miljoen klimaatfonds € 3,0 miljoen reserve fonds stedelijke ontwikkeling Er zitten nog veel onzekerheden in het totaalbudget van dit project. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk hoeveel huizen al deels zijn geïsoleerd waardoor de kosten lager kunnen uitvallen. Aan de andere kant verwachten wij hogere proceskosten dan begroot en deze zijn slechts tot 10% subsidiabel. Ook heeft de inflatie invloed op de projectkosten. Er is daardoor een marge ingebouwd van bijna € 500.000,- in de totaal gereserveerde cofinanciering. Na afronding van de eerste fase wordt de aanpak en begroting herijkt. Op basis van de ervaring met de eerste 101 woningen kan een betere inschatting van de kosten voor de overige 794 woningen worden gemaakt.

De nieuwe begroting wordt vervolgens voorgelegd aan uw college en de raad om de cofinanciering voor de 2e fase beschikbaar te stellen.

Risico’s Prijzen van bouwmaterialen zijn op het moment heel hoog, de inflatie is hoog en arbeidskrachten zijn schaars. Voor deze eerste fase van 101 woningen is de kans groot dat de aanbesteding leidt tot andere bedragen dan oorspronkelijk geraamd en we hebben hiervoor een marge in het gevraagde budget aangehouden. Wellicht kan het werk ook voor een deel pas later uitgevoerd worden. De subsidie vanuit het VHF is verleend voor de periode 2021-2031. Bij de aanvraag voor de subsidie mocht geen rekening worden gehouden met inflatie. Voor het totaal project bestaat het risico dat de eerder geraamde cofinanciering van €5,6 miljoen onvoldoende zal zijn door de hoge inflatie. Het is dan ook niet zeker dat we alle 895 woningen in Wandelbos 100% subsidie kunnen blijven bieden binnen het beschikbare budget. We maken om die reden alleen een subsidieregeling voor het eerste cluster van 101 woningen. Na het eerste cluster maken we een nieuwe inschatting van het benodigd budget voor de rest van de woningen.

Kosten en dekking Voor het project is € 11.984.166,- subsidie toegekend vanuit het Volkshuisvestingsfonds en er is in de begroting in totaal € 5.600.000,- cofinanciering gereserveerd voor het project. Voor de subsidie vanuit het Volkshuisvestingsfonds gelden de volgende voorwaarden: De gemeente dient minimaal 30% cofinanciering bij te dragen. Dit is totaal € 5.136.080,-.

Er mag maximaal 10% proceskosten, zijnde € 1.712.025,- worden opgevoerd bij BZK. 895 woningen hebben energielabel B vóór 31-12-2031. Minder woningen betekent een korting op de subsidie. De eerste noodzakelijke onomkeerbare stappen moeten voor 15 juli 2023 zijn gezet. De verantwoording loopt via de Sisa. Voor de uitvoering van de eerste fase van 101 woningen en de voorbereiding van de volgende fase is een exploitatiebudget van € 3.340.000,- nodig. € 2.340.000,- (70%) is beschikbaar vanuit de verstrekte Volkshuisvestingsfonds subsidie. De € 1.000.000,- (30%) gemeentelijke cofinanciering kan gedekt worden door de in de begroting 2023 opgenomen reserveringen vanuit het co-financieringsfonds (€ 500.000,-) en de reserve fonds stedelijke ontwikkeling (€ 500.000,-). Deze claim heeft het volgende effect op het beschikbare budget van het co-financieringsfonds: Huidige stand Co-financiering

€ 5.059.031

Project volkhuisvesting Wandelbos/Kruidenbuurt 2023

€ -500.000

Resterend beschikbaar budget na deze aanvraag

€ 4.559.031

Naast de claim in deze notitie is er in de begroting 2023 ook een reservering in het co-financieringsfonds gemeld van € 500.000,- voor 2024 voor het vervolg van het project VHF Wandelbos. Deze reservering is meegenomen in het resterende beschikbare budget. Na afronding van deze eerste fase van 101 woningen wordt een herijkte begroting opgeleverd en een voorstel voor de cofinanciering voor de overige 794 woningen voorgelegd aan het college en de raad.

Vervolg Aanbesteding: februari / mei In de periode februari tot medio mei vind de aanbesteding plaats voor de werkzaamheden bij 101 woningen in 3 clusters te weten de Gentiaanlaan, Heemsthof en Anijshof. We verwachten medio mei hiervoor 3 concessie overeenkomsten te sluiten. Subsidieregeling: mei De uitkomsten van de aanbesteding zijn nodig voor het opzetten van een subsidieregeling. De subsidieregeling wordt medio mei aangeboden aan uw college. Start uitvoering: juni Medio juni verwachten we de uitvoering te starten bij alle drie de clusters. Herijkte aanpak en begroting: 30 november 30 november wordt de herijkte aanpak en begroting voor de overige 794 woningen voorgelegd aan de raad.

Evaluatie Het project draagt bij aan de ontwikkeling van de methodiek voor een wijkuitvoeringsplan (WUP). Het is gewenst om te monitoren op het gebied van energie, sociale kenmerken en financiën. In samenwerking met het MasterMinds project van Tilburg University is een nulmeting gedaan en wordt het project gemonitord.

Portefeuillehouder: Wethouder Çelik Behandelend ambtenaar: Ruimte, S. de Zoeten