01 Collegebesluit EOK Poort van Stappegoor

Anterieure ontwikkel- en exploitatieovereenkomst en overeenkomst van grondoverdracht Poort van Stappegoor Collegebesluit van 11 oktober 2022 - 6

Aanleiding Op 18 november 2021 heeft de raad een besluit genomen over de stedelijke ambities van Groot Stappegoor. Hiermee is de start gemaakt om invulling te geven aan de ambitie om de realisatie van met name sociale en middeldure huurwoningen, versneld aan te pakken. Het Rijk heeft voor de netto toevoeging van 960 woningen een subsidie in het kader van de Woningbouwimpulsgelden (WBI) toegekend en de raad heeft besloten om de benodigde cofinanciering in de programmabegroting 2022 te reserveren. In Groot Stappegoor dienen circa 1.000 woningen te worden gebouwd, waarvan ten minste 50% betaalbare woningen met tevens een mix van andere functies, aansluitend op het Koersdocument Stappegoor. Dit koersdocument is op 25 november 2019 vastgesteld door de raad. De Poort van Stappegoor is één van de deellocaties binnen Groot Stappegoor. Deze deellocatie draagt bij aan de hiervoor genoemde woningbouwopgave, waar een programma is voorzien van 206 woningen met onder andere betaalbare huurwoningen. Doordat er reeds 10 woningen gesloopt zijn, is de netto toevoeging 196 woningen. Hiermee wordt 20% van de te totaal te bouwen woningen gerealiseerd. Op 20 november 2020 heeft het college een intentieovereenkomst getekend tussen Tiwos (als eerste aanspreekpunt namens de andere initiatiefnemer Poort van Stappegoor C.V.) en de gemeente.

Initiatiefnemers hebben hun visie voor dit gebied nader uitgewerkt in een definitief ontwerp. De afspraken om te komen tot de beoogde herontwikkeling is vastgelegd in een anterieure ontwikkel- en exploitatieovereenkomst en de overeenkomst van grondoverdracht.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Het door de raad vastgestelde Koersdocument Stappegoor van 25 november 2019 biedt een integraal kader op het gebied van sport, vergroening, duurzaamheid en woningbouw in Stappegoor. Op 18 november 2021 zijn met het raadsbesluit ‘Integrale ontwikkeling Stappegoor - Cofinanciering WBI subsidie en voorstel Olympiaplein’ de ambities van Groot Stappegoor vastgesteld door de raad. De Poort van Stappegoor draagt bij aan de woningbouwopgave van Groot Stappegoor om circa 1.000 woningen te realiseren, waarvan ten minste 50% in het betaalbare segment. Hiervoor is door het Rijk een subsidie verstrekt in het kader van de Woningbouwimpulsgelden en is door de raad de benodigde cofinanciering gereserveerd bij de programmabegroting 2022. Ook wordt uitvoering gegeven aan het door het college vastgestelde beleid ‘Puntensysteem Natuur- en groeninclusief bouwen’ op 25 januari 2022.

Besluit Het college 1. Sluit de Ontwikkel- en exploitatieovereenkomst en overeenkomst van grondoverdracht locatie Poort van Stappegoor te Tilburg conform bijgevoegd concept, waarmee op hoofdlijnen: a. de huidige erfpachtovereenkomst met Tiwos wordt beëindigd voor het perceel kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie Z, nummer 539 na ontvangst van dit verzoek door Tiwos, en een groot deel van deze gronden verkocht wordt aan Tiwos ten behoeve van de realisatie van het bouwplan (sociale woningbouw en halfverdiepte parkeergarage); b. alle ten behoeve van de realisatie van het bouwplan uit te voeren werkzaamheden voor rekening en risico van initiatiefnemers geschiedt; c. de gemeente voor het slopen van een pand in eigendom van Tiwos en het daarna bouwrijp maken van de gronden door Tiwos geschikt voor de aanleg van openbaar gebied door de gemeente, een financiële vergoeding van € 500.000,- aan Tiwos betaalt;

d.

2. 3.

de gemeente de gronden voor aanleg van het toekomstig openbaar gebied (Noordertuin) koopt van Tiwos voor € 1,- zodat zij kan overgaan tot het woonrijp maken hiervan; e. initiatiefnemers gepaste maatregelen treffen op het gebied van energie, warmte en duurzaamheid zodat het bouwplan op termijn kan worden aangesloten op de collectieve warmtevoorziening die de gemeente voornemens is in Groot Stappegoor aan te leggen; f. initiatiefnemers uitvoering geven aan het vastgestelde beleid ‘Puntensysteem Natuur- en groeninclusief bouwen’; g. is vastgelegd dat initiatiefnemers bij ondertekening van de overeenkomst overgaan tot betaling van de exploitatiebijdragen en parkeerafdrachten ten behoeve van het bezoekersparkeren. Wijkt af van de eisen ten aanzien van een aandeel middeldure huur conform de Verordening Middenhuur 2019 ten gunste van een hoger aandeel sociale huur binnen het project Poort van Stappegoor Stelt de raad voor een grondexploitatie te openen voor het project ‘Poort van Stappegoor’, hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 1.896.000 en een bedrag van € 50.000,- beschikbaar te stellen vanuit de gereserveerde middelen binnen de Reserve Herstructurering ten behoeve van WBIStappegoor, conform bijgevoegd raadsvoorstel.

Argumenten 1.1. De bouw van 206 woningen draagt bij aan de verdere invulling van de woningbouwopgave binnen het gebied Groot Stappegoor. Met de beoogde realisatie van de deellocatie Poort van Stappegoor worden de eerste (betaalbare) woningen toegevoegd aan Groot Stappegoor. Conform de definitie van de WBI worden met betaalbare woningen zowel sociale als middeldure huurwoningen bedoeld. Er worden in totaal 206 appartementen gerealiseerd, waarvan 148 sociale huurappartementen. Dit is bijna 72%. Deze worden gerealiseerd binnen de kaders van het nog vast te stellen bestemmingsplan (inclusief de stedenbouwkundige opzet, het inrichtingsplan openbare ruimte, de parkeeroplossing, etc.) In onderstaande tabel is het huidige programma zoals vastgelegd in de Ontwikkel- en exploitatieovereenkomst weergegeven: Woningtypen Sociale huur Middeldure huur Vrije sector huur Totaal

Huidig programma 148 0(*) 58 206

(*) Minimaal 21 (10% van 206) en maximaal 26 van de sociale huurwoningen hebben een kale huur die net onder de liberalisatiegrens ligt. Dit zijn sociale huurwoningen voor de zogenaamde secundaire doelgroep die qua inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar niet voor huurtoeslag.

Bovendien is in de anterieure overeenkomst opgenomen dat er voorgesorteerd wordt op een aansluiting op een eventueel collectief warmtenet in Tilburg Zuid. Daarvoor is opgenomen dat de initiatiefnemers naar huidig inzicht maatregelen nemen en voldoende ruimte op eigen terrein reserveren om een toekomstige aansluiting mogelijk te maken. 1.2. Het kostenverhaal in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (WRO) is verzekerd. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening (WRO) is de gemeente verplicht om haar kostenverhaal te borgen, dat toe ziet op de door de gemeente te maken plankosten en realisatiekosten. In dit geval is met de voorliggende Ontwikkel- en exploitatieovereenkomst het kostenverhaal geborgd. Zowel Tiwos als Poort van Stappegoor C.V. betalen een vergoeding om de gemaakte en te maken plankosten van de gemeente te dekken en doen een bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen voor het faciliterende deel. Daarnaast wordt bij ondertekening van de overeenkomst door initiatiefnemers een parkeerafdracht gestort in het parkeerfonds (conform het vigerend parkeerbeleid) ten behoeve van het bezoekersparkeren. Het bewonersparkeren wordt door initiatiefnemers opgelost in een halfverdiepte parkeergarage, gelegen onder het te realiseren woningbouwprogramma.

1.3. De gemeente doet een financiële bijdrage van € 0,5 miljoen aan Tiwos voor het toekomstig openbaar gebied om recht te doen aan de gewijzigde uitganspunten. Bij de WBI-subsidieaanvraag was het uitgangspunt dat de gemeente gronden zou verwerven en verkopen en zijn er uitgangspunten opgenomen met betrekking tot de verdeling van opbrengsten en kosten tussen partijen. Gedurende de verdere uitwerking van dit plan is het plan gewijzigd ten opzichte van de aanvraag. De wijzigingen hebben betrekking op de plaats van de programmering, rollen in aankopen en verdere uitwerking van de kosten om te komen tot het gewenste plan. Dit heeft er onder andere in geresulteerd dat Tiwos, in afwijking op de WBI-aanvraag en in overleg met de gemeente, de percelen aangekocht heeft van de voormalige particuliere eigenaar zonder dat hier uitgewerkte afspraken over zijn vastgelegd. De reden hiervoor is dat Tiwos en gemeente op korte termijn zeker wilden stellen dat de percelen niet in eigendom van derden zouden komen en om de voortgang te bespoedigen. In de WBI-subsidieaanvraag kende deze percelen een grondopbrengst omdat hier woningen op geprojecteerd stonden. In de verdere uitwerking is op verzoek van de gemeente hier de Noordertuin voor in de plaats gekomen. Dit wordt openbaar gebied waardoor hier geen grondopbrengsten tegenover staan.

Tiwos is nu dus eigenaar van deze twee percelen (met opstal) binnen het exploitatiegebied. Tiwos zal daarom ten behoeve van deze ontwikkeling de opstallen slopen en bouwrijp maken. Een gedeelte van deze percelen betreft toekomstig openbaar gebied, hetgeen voor € 1,- in eigendom zal komen van de gemeente. Aangezien Tiwos de kosten voor sloop en bouwrijp maken voor haar rekening krijgt als eigenaar zijnde, is de gemeente bereid om aan Tiwos een financiële vergoeding bij te dragen van € 0,5 miljoen voor de sloop en het bouwrijp maken van toekomstig openbaar gebied. In het geval dat de gemeente eigenaar zou zijn geweest van deze twee percelen dan zouden deze kosten voor rekening van de gemeente zijn. In de kosten en dekkingsparagraaf is het financiële effect hiervan op Groot Stappegoor verder toegelicht. 1.4 Voor de herontwikkeling van de Poort van Stappegoor is beëindiging van de erfpachtovereenkomst met Tiwos noodzakelijk. Een deel van de grond is door de gemeente in erfpacht uitgegeven aan Tiwos. Deze erfpachtovereenkomst wordt beëindigd en een gedeelte van perceel 539 wordt vervolgens verkocht aan Tiwos, zodat de woningbouwontwikkeling in eigendom van Tiwos gerealiseerd en geëxploiteerd kan worden. 2.1.

De 21 tot 26 sociale huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens zijn toegankelijk voor de zogenaamde secundaire doelgroep die vaak zijn aangewezen op het middeldure huursegment. Conform de Verordening Middenhuur zou er binnen het project minimaal 10% aan middeldure huurwoningen moeten worden gerealiseerd. Met Tiwos is overeengekomen dat minimaal 21 (10% van 206) en maximaal 26 appartementen een kale huur hebben die net onder de liberalisatiegrens liggen. Deze woningen zijn bedoeld voor de zogenaamde secundaire doelgroep die qua inkomen wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar niet voor huurtoeslag. Deze doelgroep is vaak aangewezen op het middeldure huursegment. Door toe te staan dat 21 tot 26 woningen in deze categorie verhuurd wordt bedienen we deze doelgroep. Op het gebiedsniveau van Groot Stappegoor blijft het aandeel middeldure huur meer dan 10%. Ook wordt er nog steeds voldaan aan de voorwaarden vanuit de WBI om betaalbare woningen te realiseren. 3.1. Vaststellen van een grondexploitatie en het beschikbaar stellen van een investeringskrediet is een bevoegdheid van de raad. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bepaalt dat actieve grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Nu is het moment om, vooruitlopend op het vaststellen van het bestemmingsplan, de grondexploitatie in procedure te brengen.

In het bestemmingsplan Poort van Stappegoor moet namelijk de financiële/economische uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dit wordt door het vaststellen van deze grondexploitatie geborgd. Daarnaast moeten er vooruitlopend op de uitgifte van de grond verschillende werkzaamheden worden gedaan voordat de gronden kunnen worden uitgegeven. Naast de reguliere risico’s bij de exploitatie van bouwgrond (o.a. aanwezigheid bodemverontreiniging, archeologische resten, vernietiging bestemmingsplan door Raad van State en planschade), kent dit project geen bijzondere project-specifieke risico’s. Geraamde kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties worden twee keer per jaar bij programmabegroting en jaarrekening herzien.

Kosten en dekking Met het ondertekenen van de anterieure overeenkomst is het gemeentelijke kostenverhaal en daarmee de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan verzekerd. Dat wil zeggen dat de beoogde te maken gemeentelijke plankosten (PAK) en afdrachten aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen voor het faciliterende plan tot en met realisatie van het project gedekt zijn. Voor de kosten en dekking van de actieve grondexploitatie wordt verwezen naar het Raadsvoorstel ‘Openen grondexploitatie Poort van Stappegoor’.

Vervolg De overeenkomst kan, na vaststelling door het college, worden ondertekend en worden gepubliceerd. Het raadsvoorstel voor het openen van de grondexploitatie zal, na vaststelling door het college, conform de gebruikelijke procedure, ter besluitvorming voorgelegd worden aan de raad in december 2022. Dan wordt ook het bestemmingsplan aan de raad voorgelegd ter vaststelling.

Bijlagen 1. 2.

Anterieure ontwikkel- en exploitatieovereenkomst en overeenkomst van grondoverdracht Poort van Stappegoor Raadsvoorstel openen grondexploitatie Poort van Stappegoor

Aanzicht bouwblok A vanaf Ringbaan-Zuid

Aanzicht achterzijde en op Noordertuin

Portefeuillehouder: Wethouder Çelik Behandelend ambtenaar: Ruimte, H. van der Zwaluw