01 Collegeadviesnota Openen grondexploitatie Gemengd Wonen Stappegoor

Collegeadvies Openen grondexploitatie Gemengd Wonen Stappegoor 291122 -

Aanleiding Op 18 november 2021 heeft de raad een besluit genomen over de cofinanciering van de stedelijke ambities van Stappegoor. Hiermee is de start gemaakt om invulling te geven aan de ambitie om deze gebiedsontwikkeling te realiseren met de focus op de integrale samenhangende kwaliteit inclusief de openbare ruimte en de voorzieningen. Het Rijk heeft voor de netto toevoeging van 960 betaalbare woningen een subsidie in het kader van de Woningbouwimpulsgelden (WBI) toegekend en de raad heeft besloten om de benodigde cofinanciering in de programmabegroting 2022 te reserveren. In Stappegoor (WBI) dienen circa 1.000 woningen te worden gebouwd waarvan ten minste 50% betaalbare woningen met tevens een mix van andere functies, aansluitend op het Koersdocument Stappegoor. Dit koersdocument is op 25 november 2019 vastgesteld door de raad. De gemeente Tilburg wil snel meer woningen realiseren voor spoedzoekers en mensen die na een succesvol traject bij een zorginstelling weer zelfstandig kunnen wonen. Voor deze groep huurders is nu weinig aanbod. Zij kunnen vaak geen aanspraak maken op reguliere of particuliere huurwoningen. Samen met Tiwos, SMO Traverse, RIBW Brabant en Prisma is een plan ontwikkeld voor een tijdelijk gebouw met 96 appartementen. Het gebouw komt aan de Ringbaan Zuid (tussen het zwembad en het politiebureau) en blijft daar 15 jaar staan.

Door het samen huisvesten van deze mix van huurders ontstaat een sterke sociale mix. Dit wordt versterkt door een communitybuilder die aanwezig is in het pand, en een gemeenschappelijke ruimte, waar bijvoorbeeld samen gekookt kan worden. Bewoners hebben dan steun aan elkaar. Zorgaanbieders, de woningcorporatie en de bewonersvereniging zorgen voor een sociaal vangnet en begeleiding waar nodig.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Versneld bouwen (flexbouw) voor bijzondere doelgroepen is één van de speerpunten van inclusieve stad en het geven van een versnelling aan de woningbouwopgave, zoals ook in Stappegoor plaatsvindt.

Advies De raad voorstellen om: 1. Een grondexploitatie te openen voor het project ‘Gemengd Wonen’ en hiervoor, conform de subsidie aanvraag Woningbouwimpuls (WBI), een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 761.000,bestaande uit: a. een bedrag van € 380.500,- vanuit de gereserveerde middelen in de begroting 2022 binnen de Reserve Herstructurering ten behoeve van WBI-Stappegoor; en b. een bedrag van € 380.500,- vanuit de ontvangen WBI-subsidie. 2. Het project uit te breiden met de realisatie van een fietsstraat die tevens dienst doet als ontsluitingsweg voor Gemengd Wonen.

Argumenten 1.1. Deze ontwikkeling draagt bij aan het verwezenlijken van de ambities voor Stappegoor. Met de beoogde realisatie van de deellocatie Gemengd Wonen worden 96 sociale appartementen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens toegevoegd aan Stappegoor. Deze appartementen zijn gereserveerd voor spoedzoekers en mensen die na een succesvol traject bij een zorginstelling weer zelfstandig kunnen wonen. Voor deze groep huurders is nu weinig aanbod. Tiwos, SMO Traverse, RIBW Brabant en Prisma werken samen om deze mix van huurders te huisvesten. Zorgaanbieders, de woningcorporatie en huurdersvereniging zorgen voor een goede intake, een sociaal vangnet en begeleiding waar nodig.

De netto toevoeging van huurwoningen binnen de WBI is 86. Er worden namelijk 96 sociale huurwoningen toegevoegd, maar er zijn eerder 10 sociale huurwoningen op deze locatie gesloopt. De verdere uitwerking van het plan heeft ertoe geleid dat er zes sociale huurwoningen meer gerealiseerd kunnen worden dan oorspronkelijk ingediend is bij de WBI-aanvraag. 1.2. Het vaststellen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bepaalt dat actieve grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Nu is het moment om de grondexploitatie (bijlage 1) in procedure te brengen. De erfpachtovereenkomst tussen de gemeente en Tiwos is vernieuwd naar aanleiding van het nieuwe woonconcept en de omgevingsvergunning is door Tiwos in procedure gebracht. N.B. omdat het project Gemengd Wonen valt onder de Crisis- en herstelwet (15 jaar) is de ruimtelijke ordeningsprocedure en de omgevingsprocedure in één geschoven. De gemeente is bij dit project verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied, inclusief de realisatie van de ontsluitingsstructuur. In het raadsbesluit van 18 november 2021 (cofinanciering Woningimpulssubsidie (WBI) Stappegoor) is een voorbereidingskrediet voor de verdere uitwerking tot en met definitief ontwerp beschikbaar gesteld van € 50.000,-.

Dit bedrag is gedekt uit de reserve herstructurering. Met het openen van een grondexploitatie voor Gemengd Wonen kunnen nu de uitvoerende werkzaamheden gestart worden. 1.3. De benodigde middelen worden gedekt door een bijdrage uit de reserve herstructurering en een bijdrage uit de ontvangen WBI subsidie. Bij de programmabegroting 2022 is € 5,7 miljoen gereserveerd binnen de Reserve Herstructurering als onderdeel van de cofinanciering bij de verkregen WBI-subsidie. Van deze gereserveerde middelen is een bedrag van € 380.500,- benodigd vanuit de Reserve Herstructurering en € 380.500,- vanuit de ontvangen WBIsubsidie. 2.1 Realiseren fietsstraat langs Ringbaan Zuid die tevens dienst doet als ontsluitingsweg Gemengd Wonen Voor de voormalige 10 maycrete woningen die op deze locatie stonden, lag een kleine inrit naar het terrein en sorteerde het uitgaande verkeer op de linksaf-er voor het verkeerslicht om het terrein te verlaten. Dit was bij deze woningen al geen optimale ontsluiting, maar is bij de realisatie van 96 appartementen niet realistisch om deze te handhaven. Vandaar dat voor de nieuwe ontsluiting gekozen is om bij de verkeerslichten nabij het politiebureau de inrit te maken via een fietsstraat, waar het bestemmingsverkeer van en naar Gemengd Wonen gebruik van kan maken (zie bijlage).

De kosten voor aanleg van de fietsstraat bedragen € 250.000,- en zullen uit bestaande MJP middelen gedekt worden.

Risico’s Huidige kostenstijging voor de gemeente van arbeid en materialen bij het bouw- en woonrijp maken van het parkeerterrein en de ontsluitingsstructuur. Binnen de WBI subsidie en de cofinanciering is hier geen ruimte voor opgenomen voor kostenstijgingen. Indien dit risico optreedt zal hiervoor een apart budget gezocht moeten worden binnen de gemeente.

Kosten en dekking 1. De totale kosten, opbrengsten en dekkingsmiddelen voor de grondexploitatie Gemengd Wonen zijn als volgt:

Het investeringskrediet van € 761.000,- is benodigd ten behoeve van de volgende kosten: Verwervingskosten, bestaande uit sloopkosten (€ 82.000,-); Werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken (€ 511.000,-); Plan- en apparaatskosten (€ 157.000,-); Indexering i.v.m. kostenstijging (€ 11.000,-). Deze kosten worden als volgt gedekt: WBI-subsidie (€ 380.500,-); Bijdrage Reserve Herstructurering (€ 380.500,-). Dit bedrag uit de Reserve Herstructurering is onderdeel van de opgenomen reservering ‘Stappegoor WBI’ in het bestedingsplan van de middelen Reserve Herstructurering in de begroting 2023. Eind 2023 is het begrote saldo van deze reserve € 13.1 mln. 2.

De benodigde middelen ten bedrage van € 250.000,- voor de realisatie voor de fietsstraat langs Ringbaan Zuid worden gedekt uit bestaande MJP middelen.

Vervolg Indien er geen bezwaren binnen komen op de omgevingsvergunning kan in de eerste helft van 2023 het terrein bouw- en deels woonrijp gemaakt worden, waarna in de tweede helft van 2023 de woonunits geplaatst worden en het terrein woonrijp wordt opgeleverd en de ontsluiting gerealiseerd wordt. Naar verwachting zal eind 2023 de eerste sleuteloverdracht plaatsvinden. Daarnaast is in de programmabegroting 2023 opgenomen dat er vanaf 1 januari 2023 bij projecten Stedelijke ontwikkeling middelen gereserveerd worden voor financiering van kunst en cultuur binnen de gebiedsontwikkeling Stappegoor. Een voorbeeld van deze werkwijze is te vinden bij Stadsforum. Een regeling werken we op dit moment verder uit. Kunst en cultuur krijgt een plek in de gebiedsontwikkeling Stappegoor WBI. Wat deze regeling gaat betekenen voor de gebiedsontwikkeling Stappegoor WBI als geheel moet blijken uit de verdere uitwerking.

Bijlagen • • •

Raadsvoorstel Openen grondexploitatie Gemengd Wonen Stappegoor Grondexploitatie Gemengd Wonen Tekening Woonrijp maken en fietsstraat

Portefeuillehouder: Wethouder Çelik, Wethouder van der Pol Behandelend ambtenaar: Ruimte/PPI, Mia Verhoef