00_Raadsvoorstel Koningswei
Tekst van het document
raad 2021_1235 definitief.docx
1
Raadsvoorstel Koningswei Onderdeel van de Gebiedsontwikkeling Stadsforum en Koningswei Aanleiding De binnenstad van Tilburg is sterk in ontwikkeling. Het winkelrondje nadert zijn voltooiing, de Spoorzone ontwikkelt zich in sneltreinvaart, de Piushaven is helemaal opgebloeid, het Veemarktkwartier bijna gereed en met het Stadsforum krijgt de binnenstad binnen enkele jaren een prachtig extra plein én een nieuw Koningsplein met veel extra woningen. Met de omvorming van Koningsplein van een stenig desolaat plein naar een groen park, ontstaat Koningswei. Mooie ontwikkelingen die stuk voor stuk bijdragen aan een toekomstbestendige, leefbare en economisch gezonde binnenstad. Een binnenstad met meer groen, minder doorgaand verkeer, méér woningen, betere verblijfskwaliteit en een kloppend winkelhart waar Tilburgers en bezoekers niet alleen komen om inkopen te doen maar ook graag verblijven. De binnenstad is en wordt steeds meer een populaire plek om te leven, wonen en werken. Voor de gebiedsontwikkeling Stadsforum en Koningswei zijn op 16 december 2019 het kader en de uitgangspunten door de raad vastgesteld welke ten grondslag liggen aan het voorliggende raadsvoorstel. Voor het onderdeel Koningswei zijn de volgende uitgangspunten vastgesteld: a. b.
c.
De Koningswei klimaatadaptief vergroenen op het dek van de te handhaven parkeergarage Koningsplein; De Koningswei wordt een centrum stedelijk woongebied in een groene omgeving waarbij een directe verbinding met de Piushaven via de huidige Koopvaardijstraat én inclusieve woningbouw de gemeentelijke inzet zijn bij de vastgoedontwikkeling van Amvest en TBV; De Koningswei wordt de visuele, aantrekkelijke verbinding tussen het Kernwinkelgebied en enerzijds de Piushaven als verbinding naar Moerenburg en anderzijds het Stadspark Oude Dijk.
Daarna heeft op 8 april 2021 de raad het Definitief Ontwerp Stadsforum vastgesteld. Met het toegekende voorbereidingskrediet is dit jaar gewerkt aan de verdere voorbereiding van het Willemsplein (fase 1). Tegelijkertijd met voorliggend raadsvoorstel Koningswei is het raadsvoorstel ‘Start uitvoering Stadsforum’ in routing voor besluitvorming. De voortgang Koningswei is mede afhankelijk van de voortgang Stadsforum omwille van de noodzakelijke verplaatsing van de markt naar het Stadsforum. In 2022 zal fase 2 van het Stadsforum verder worden uitgewerkt. Als de realisatie van het Stadsforum fase 2 plaatsvindt in ultimo 2023/2024, dan kan de markt tijdig verplaatsen. In bijlagen 1a en b zijn zowel het overall beeld als de planning opgenomen van de gebiedsontwikkeling Stadsforum en Koningswei; in bijlage 1c is de planning ook gerelateerd aan de uitwerking van het raadsbesluit Netwerkanalyse voor wat betreft de ingrepen in de cityring.
Beoogd effect/ bestuurlijk kader In het bestuursakkoord werd ingezet op het voortzetten van de ambitie Binnenstad 21 e eeuw. De voor Koningswei twee belangrijke citaten uit het bestuursakkoord zijn: (1) "Het Koningsplein hoort nadrukkelijk bij de Binnenstad. Onze ambitie is een mooie ruimte voor groen, water, waar mensen met plezier willen zijn. Bij de herontwikkeling van het plein leveren we geen half werk." (2) “Als het gaat om de ruimtelijke kwaliteit van de stad hebben we ook aandacht voor de samenhang en verbinding van de aanwezige parels en versterken deze door ze aaneen te rijgen tot kettingen, bijvoorbeeld de verbinding tussen Moerenburg en Stadspark.” Deze ambitie werd vertaald in de uitgangspunten zoals de raad die vaststelde in december 2019 (zie raadsbesluit Visie Gebiedsontwikkeling Stadsforum en Koningswei d.d. 12-12-2019), waarna voorliggend voorstel voor Koningswei ontwikkeld werd in samenwerking met de vastgoedeigenaren Amvest en TBV Wonen.
raad 2021_1235 definitief.docx
2
Voorstel 1.
Stedenbouwkundig plan Koningswei vaststellen als richtinggevend kader voor de verdere ontwikkeling van Koningswei en daarvoor een bestemmingsplan Koningswei uit te werken. Hierbij in het bijzonder te besluiten tot: 1.1 Uitgaan van het indicatieve (woningbouw)programma voor Koningswei van 367 woningen met daarnaast ca 226 m2 bvo gemengde doeleinden en ca 1600 m2 gastenhuis voor zware zorg; 1.2 Ontheffing te verlenen voor de aspecten woonoppervlakte en huurprijsindex uit de verordening Middenhuur; 1.3 Afspraken te maken met TBV Wonen en Amvest over parkeren in lijn met het raadsvoorstel Actualisatie Beleid Parkeren en Deelmobiliteit.
2.
De grondexploitatie Koningswei te openen met een geprognosticeerd BBV resultaat van - € 8.955.000,negatief, dit negatieve resultaat te dekken door de inzet van middelen uit de reserve herstructurering (€ 7,5 miljoen), de algemene reserve grondexploitatie (€ 750.000,-) en het klimaatfonds (€ 750.000,-) en daarbij: 2.1 Het in de begroting 2022 voorgesteld bedrag nieuw beleid van € 7,5 miljoen ten laste van de Reserve Herstructurering definitief beschikbaar stellen voor Koningswei ter afdekking van de niet te verhalen kosten die in de grondexploitatie worden gemaakt; 2.2 Een krediet beschikbaar stellen van € 1 miljoen voor het verleggen van de nieuwe entree parkeergarage Koningsplein aan de zijde Piusstraat en het deels slopen van de garage ter plaatse en de kosten daarvan ten laste brengen van de reserve betaald parkeren; 2.3 Uitgaan van een benodigde extra toevoeging aan de Reserve risico’s grondexploitatie van € 3 miljoen ten laste van de Algemene reserve grondexploitatie; 2.4 Instemmen met een afwijking van de indexcijfers van grondopbrengsten, zoals opgenomen in de programmabegroting 2022.
3.
Met inachtneming van bovengenoemde besluiten 1 en 2: 3.1 in te stemmen met de beoogde samenwerkingsovereenkomst die het college voornemens is aan te gaan met Amvest en TBV Wonen; 3.2 geheimhouding bekrachtigen conform artikel 25, 3e lid Gemeentewet op bijlage 2 (samenwerkingsovereenkomst met Amvest en TBV Wonen) en bijlage 3 (grondexploitatie) bij dit raadsvoorstel op grond van artikel 10 lid 2 sub b en sub g van de Wet openbaarheid van bestuur.
Argumenten 1.1. Koningsplein wordt Koningswei Met de kaders en de uitgangspunten van de raad uit december 2019, is het onderdeel Koningswei samen met ontwikkelaars Amvest en TBV Wonen verder uitgewerkt. Er ligt nu een stedenbouwkundig plan (bijlage 4) dat het richtinggevend kader wordt voor de verdere ontwikkeling van het Koningsplein tot een centrum stedelijk woongebied in een groene omgeving. Ná instemming van de raad zal in 2022 een bestemmingsplan worden uitgewerkt. Voor de openbare ruimte Koningswei is een schets gemaakt van het inrichtingsplan (bijlage 5). Ten opzichte van 2019 is de vergroening van de openbare ruimte een groter gebied gaan beslaan en wordt ook de herinrichting tot aan het wooncomplex Triborgh (Anna Paulownahof) meegenomen. Met de omvorming van Koningsplein van een stenig desolaat plein naar een groen park, ontstaat Koningswei. Koningswei voldoet aan de kaders die door de raad zijn meegegeven: klimaatadaptieve vergroening van het parkeerdek, een centrum stedelijk woongebied als visuele en aantrekkelijke groene verbinding die schakel is tussen Stadsforum, Piushaven en Stadspark Oude Dijk. De nieuwe weide wordt een verbinding voor voetgangers. In oost-west richting wordt de weide onderdeel van een serie parken en tuinen waarmee de groene as tussen Moerenburg via Piushaven naar Stadspark Oude Dijk.
De rooilijnen van de nieuwe bebouwing voegen zich in de karakteristiek van de Piusstraat; zo komt aan de zuidzijde van de Stadswachter een driehoekvormige groene ruimte.
raad 2021_1235 definitief.docx
3
De nieuwe gebouwen staan alzijdig met hun voeten in het groen en de bestaande gebouwen krijgen hun oriëntatie op de weide in een vormentaal die bijdraagt aan de parkbeleving. De centraal gelegen weide wordt een prachtige verblijfsplek voor jong en oud. Hier kan men relaxen, een balletje trappen of schommelen aan de deels te behouden en van klimplanten voorziene pergola. De weide wordt omsloten door een weelderige kleurrijke zoom. De beplanting heeft een hoge ecologische waarde en zorgt eveneens voor een natuurlijke overgang tussen privé en openbaar. Naast de beplantingskeuze worden er nog aanvullende klimaatadaptieve maatregelen getroffen. Het groenpakket op het dek van de parkeergarage wordt voorzien van een waterretentielaag waardoor er buffercapaciteit voor water ontstaat. Hier kan de beplanting in de drogere periodes van profiteren. Door vergroening van de pergola middels klimplanten en het zorgvuldig positioneren van bomen worden er schaduwplekken gecreëerd, waardoor het er ook goed toeven is op de warmere dagen. 1.2 Gebiedsontwikkeling Stadsforum en Koningswei is al een begrip in de stad en het resultaat van een open planproces met belanghebbenden uit de stad. Het meerjarig traject van ontwerpend onderzoek heeft de gebiedsontwikkeling al een goede bekendheid opgeleverd.
Met veel belanghebbenden is gesproken in de afgelopen jaren en het draagvlak voor het integrale toekomstbeeld is groot. Specifiek voor Koningswei is op 29 april j.l. een uitgebreide omgevingsdialoog geweest en in juli waren er presentaties aan Omgevingscommissie en planteam Koningswei. De Omgevingscommissie (OC) heeft het plan op 7 juli 2021 behandeld; er werd gekozen voor een besloten behandeling omdat Amvest, TBV Wonen en gemeente nog aan het onderhandelen waren. De commissie kan zich vinden in het stedenbouwkundig plan en het voorstel voor de inrichting van de openbare ruimte. Er ligt een goede basis voor verdere uitwerking en een gouden kans om dit deel van de stad een nieuw elan te geven. De commissie brengt een positief advies uit en vraagt daarbij in de architectonische uitwerking aandacht voor een aantal ontwerpthema’s. Ze raadt het stadsbestuur aan alles op alles te zetten om het plan tot realisatie te brengen met in acht name van de gepresenteerde ambities. Het advies van de OC is opgenomen in bijlage 7a. Op 8 juli 2021 werd het plan door de ontwerpers en ontwikkelaars gepresenteerd aan het planteam die daarna schriftelijk advies uitbracht. Het advies van het planteam is vergezeld van een memo van de inspiratie architecten; beide zijn opgenomen in bijlagen 7b en 7c.
De meeste adviespunten van het planteam kunnen worden meegenomen bij de verdere uitwerking van de ontwerpen van zowel de gebouwen als van de openbare ruimte. Het memo van de inspiratiearchitecten is kritisch op het stedenbouwkundig plan. Een lid van de inspiratiearchitecten maakt deel uit van het planteam. Op 16 september j.l. heeft een ontmoeting plaatsgevonden tussen de inspiratie architecten en de ontwerpers van de gebouwen (AWG en LEVS) en van de openbare ruimte (ZUS). Toen is het gedachtengoed over een weer gedeeld en aangegeven dat er mogelijkheden zijn om op detailniveau aan de plannen te sleutelen. Daarmee kunnen o.a. de zichtlijnen en de onderlinge situering van de bouwblokken worden geperfectioneerd. In bijlagen 8a en 8b zijn de brieven opgenomen met de reacties op het advies van het planteam en op de memo van de inspiratiearchitecten; deze brieven zullen ná het collegebesluit worden verzonden. 1.1.1. De stad heeft in het centrum grote behoefte aan gedifferentieerde en betaalbare woningbouw. Het beoogde programma Koningswei is in onderstaande tabel gespecificeerd. Naast gedifferentieerde woningbouw komen er specifieke functies, centraal gelegen aan de openbare ruimte tussen de twee bouwblokken in. In de noordelijke toren komt een tweetal kleine commerciële ruimten (géén retail) waarvan er één horeca bestemming krijgt met terras aan de zijde Koningswei.
In het zuidelijke blok komt het gastenhuis, een woonvoorziening voor dementerende ouderen met een centrale leefruimte aan Koningswei.
raad 2021_1235 definitief.docx
koop Amvest 133 app. m2 bvo m2 gbo
4
Huur *
62 129
57 100 gem. 90 70 (65-75)
Huur middel duur
Sociale huur
Sociale huur
Sociale huur
Sociale huur
14 71
Commer- Gastenhuis cieel (zware zorg) 2 113
1 1600
2
1
55
TBV Wonen 234 app. 31 m2 bvo 79 m2 gbo 55 Totaal Koningswei 367 app. 62 57 14 31 *Inclusief 2 ‘friendswoningen’ van ca 90 m2 gbo
136 93 65
33 107 75
34 121 85
136
33
34
Om Koningswei te kunnen realiseren wordt het huidige bezit van TBV en Amvest gesloopt; dat zijn respectievelijk 139 appartementen met toebehoren en 20 maisonnettes met de commerciële begane grond onder beide complexen. Per saldo zullen er circa 208 extra centrum stedelijke woningen worden toegevoegd. Van de nieuwe woningen in Koningswei is 68% betaalbaar volgens het uitgangspunt inclusieve woningbouw (sociale en middeldure huurwoningen). 1.2.1. Amvest hanteert een afwijkende definitie van middenhuur waarmee in het belang van het project Koningswei kan worden ingestemd. Het middeldure huurprogramma van Amvest wijkt op een aantal punten af van de Tilburgse verordening middenhuur. Amvest is voornemens 14 woningen (10% van hun woningbouwprogramma) te realiseren met een huurprijs tot € 950,- (hoge middenhuur). Zij garanderen deze huurprijs voor een periode van 10 jaar en hanteren daarbij een index CPI +1. Hoewel de woningen qua huurprijs voldoen aan onze verordening middenhuur, is sprake van een afwijking wat betreft oppervlakte en indexatie. De woningen zijn ongeveer 55m2 gbo in plaats van 70m2 gbo en de index kent een opslag van 1 die wij niet hanteren. De resterende 57 huurwoningen variëren in grootte hebben een gemiddelde huurprijs van ongeveer € 1.015.
Deze woningen voldoen wat betreft huurprijs niet aan de voorwaarden van onze verordening, maar hebben met gemiddeld 70 m2 gbo wel een oppervlakte waarmee we op basis van de verordening kunnen instemmen. Voorstel is niet de uitgangspunten van onze verordening middenhuur aan te houden, maar aan te sluiten bij de afwijkende definitie van Amvest voor middenhuur zoals bovenstaand genoemd. Deze afwijking van de verordening vinden we alles afwegende acceptabel want het programma is wel in de geest van de verordening. Enerzijds gezien het hoge percentage betaalbaar in het totale project (64% van de woningen is sociale huur) en anderzijds met oog op de complexiteit van deze locatie. Kijkend naar wat hier als gebiedsontwikkeling thans binnen handbereik is, is dit standpunt verdedigbaar. Op een complexe binnenstedelijke locatie worden 159 bestaande woningen vervangen door 367 nieuwe woningen, waarvan 68% betaalbaar genoemd mag worden. Met Koningswei worden diverse doelen inzake betaalbare woningbouw, vergroening en binnenstedelijke verdichting bereikt. In dat licht is deze incidentele afwijking van de Tilburgse verordening middenhuur te rechtvaardigen. Overigens is TBV binnen het Convenant Wonen 2020-2025 gerechtigd een deel van haar portefeuille onder voorwaarden aan middeninkomens te verhuren tegen huurprijzen rond de liberalisatiegrens.
Als TBV van deze mogelijkheid gebruik maakt, dan leidt dit binnen het totaalprogramma van Koningswei tot extra ruimte voor de huisvesting van met name de lage middeninkomens.
raad 2021_1235 definitief.docx
5
1.3.1. Met het verluwen van de Cityring is met het raadsbesluit Cityring van 4 okt. 2021 al een eerste stap gezet richting een autoluwe binnenstad. Om het wonen in de binnenstad aantrekkelijk te maken is een openbare ruimte nodig waar het prettig verblijven is. Ten opzichte van andere vervoersmiddelen vergt het bezit en gebruik van een auto heel veel ruimte. Met het toevoegen van méér woningen en dus méér mensen en méér verplaatsingen is het aantrekkelijk inrichten van de openbare ruimte alleen mogelijk met een lager autogebruik en autobezit. Het weghalen van doorgaand verkeer is daarvoor een belangrijke eerste stap. 1.3.2. Bewoners parkeren is beleidsmatig aan verandering onderhevig. Op basis van de huidige Nota Parkeernormen 2017 worden ontwikkelaars geacht de parkeerbehoefte behorende bij een ontwikkeling volledig op eigen terrein op te lossen. Voor de binnenstad mogen bezoekers gebruik maken van openbare parkeergarages, waardoor de ontwikkelaar alleen het deel voor eigen gebruik op eigen plot dient te realiseren. Tegelijkertijd wil Tilburg haar inwoners (en bezoekers) vooral een leefbare stad bieden met veel ruimte voor verblijven en ontmoeten. Een autoluwe binnenstad is daarvoor een noodzakelijke voorwaarde. De ontwikkeling Koningswei draagt daaraan bij door te sturen op een lager autobezit onder nieuwe bewoners.
De twee instrumenten die daarvoor stadsbreed worden ingezet zijn: minder parkeren op de eigen ontwikkellocatie aanbieden en een hoogwaardig en betaalbaar aanbod aan deelmobiliteit organiseren. Voor beide instrumenten is de gemeente, als eigenaar van diverse parkeergarages en van alle parkeerplaatsen in de openbare ruimte, voor ontwikkelaars een onmisbare mobiliteitspartner. 1.3.3 Het aanleggen van ondergronds parkeren maakt met name goedkopere woningen onbetaalbaar, waardoor er voor de ontwikkelaar geen rendabele business case mogelijk is. Het aanleggen van extra parkeerplaatsen is op deze locatie erg duur en mede daarom niet wenselijk. Vandaar dat de nieuwe bewoners van Koningswei met een eigen auto straks via abonnementen gebruik mogen maken van de restcapaciteit in parkeergarages, primair in de parkeergarage Koningsplein. Op piekmomenten (weekenden) na is daarvoor voldoende restcapaciteit beschikbaar. Om een conflict in de drukke weekenden te vermijden zal er slechts een beperkt aantal 7-daagse abonnementen worden uitgegeven. De basisvorm voor parkeerabonnementen voor nieuwe bewoners wordt een zogeheten ‘5+2 abonnement’, waarmee men in de weekenden moet uitwijken naar andere garages aan de rand van het centrum. De gemeente zal zorgen dat die extra parkeercapaciteit in de weekenden tijdig beschikbaar is.
Het parkeren van de eigen auto van bewoners van de ontwikkeling Koningswei wordt dus gefaciliteerd in bestaande parkeergarages. Daarmee komen zij niet in aanmerking voor een parkeervergunning op straat. Ook gaat de gemeente voor deze ontwikkeling geen specifieke parkeerplaatsen bijbouwen. 1.3.4 Met de inzet van (elektrische) deelmobiliteit wordt de behoefte aan parkeerplaatsen substantieel verlaagd. Zeker bij binnenstedelijk wonen hoort bewustwording bij kopers en huurders over het eigen autobezit. Ter bevordering van een lager autobezit zullen er minder abonnementen worden uitgegeven dan de parkeernorm voor eigen gebruik voorschrijft. Voor het Amvest-deel bedraagt de reductie 30% en voor het TBV Wonen-deel 50%. Ter compensatie zullen beide ontwikkelaars bijdragen aan het creëren van een hoogwaardig en betaalbaar aanbod aan elektrische deelmobiliteit, dat bij oplevering reeds beschikbaar zal zijn. De gemeente zal via afspraken met aanbieders van deelmobiliteit zo’n aanbod deelmobiliteit organiseren, dat vervolgens ook stadsbreed inzetbaar is. Dat aanbod zal verschillende typen voertuigen omvatten (in ieder geval auto’s, scooters en fietsen) en volledig emissie loos zijn. De bijdrage van de ontwikkelaars bestaat uit twee elementen: a) Een bijdrage van € 1.000,- per woning, te betalen aan de gemeente.
De gemeente zal deze middelen vooral inzetten voor het creëren van een integraal aanbod aan deelmobiliteit, waarbij alle deelvoertuigen in de stad op een eenduidige manier toegankelijk zijn voor alle inwoners van de (binnen)stad. Dit is een specifieke uitwerking van landelijke ontwikkelingen op het gebied van Mobility as a Service (MaaS). b) Het ieder voor zich huren van 5 parkeerplaatsen in de parkeergarage Koningsplein waarop deelvoertuigen kunnen worden geplaatst. Daarmee krijgt de parkeergarage Koningsplein ook een hub-functie. De afspraken die daarvoor door de gemeente met de (commerciële) aanbieders van deelmobiliteit worden gemaakt zorgen ervoor dat na een aanloopperiode van een jaar het aanbod vooral vraagvolgend wordt ingericht, zodat er niet meer restcapaciteit parkeren wordt gebruikt dan strikt nodig is om te voorzien in de
raad 2021_1235 definitief.docx
6
mobiliteitsbehoefte van de nieuwe inwoners. Na de aanloopperiode heeft de gemeente geen financiële verantwoordelijkheid meer voor het aanbod deelmobiliteit. 1.3.5 Het nieuwe beleidskader parkeren en deelmobiliteit is toegepast. Het is in de uitvoering ondoenlijk als de gemeente per ontwikkeling in de stad specifieke afspraken maakt met betrekking tot parkeren en deelmobiliteit. Bovenstaande afspraken met de ontwikkelaars van Koningswei zijn naar analogie met en vooruitlopend op de behandeling in de raad van Raadsvoorstel Actualisatie Beleid Parkeren en Deelmobiliteit, gepland voor de raadsvergadering van 15 november 2021. De afspraken met de ontwikkelaars Koningswei zijn conform de standaard manier waarop invulling gegeven wordt aan Spoor 1 (beter benutten restcapaciteit parkeergarages) en Spoor 2 (deelmobiliteit) van het daar uitgewerkte 4sporenbeleid parkeren. 2.1. De gemeente heeft een actieve rol in deze gebiedsontwikkeling. Er wordt een grondexploitatie geopend omdat de gemeente een actieve rol vervult in deze ontwikkeling. De gemeente koopt het gehele terrein van Amvest en TBV om het vervolgens bouwrijp te maken (sloop bestaande bebouwing en verwijdering bestaande verharding in openbare ruimte) daarna de bouwrijpe grond te verkopen aan Amvest en TBV. Na de realisatie van de opstallen (gepland medio 2025) zal de gemeente het gebied woonrijp maken.
In deze grondexploitatie zijn alle kosten meegenomen binnen het plangebied conform het concept stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan. Daarnaast is in de grondexploitatie ook rekening gehouden met kosten voor een kunsttoepassing. Tevens zijn de opbrengsten meegenomen voor de verkoop van bouwrijpe grond. Het resultaat van de grondexploitatie is neutraal met inzet van de middelen vanuit de reserve herstructurering. De gehanteerde grondprijzen zijn conform het grondprijsbeleid van de gemeente. Voor de sociale woningbouw wordt de sociale grondprijs gehanteerd inclusief een stapelingsfactor. Voor Amvest is uitgegaan van een residuele berekening op basis van het toekomstige programma. Hierin is een mix gehanteerd van een zorgprogramma, huurprogramma en een koopprogramma. 2.2. De vergroening van het dek van de parkeergarage behoort tot het plangebied. De grondexploitatie ziet toe op de herontwikkeling van het bestaande vastgoed aan het Vorstenhof en de directe omgeving. Tot het inrichtingsplan voor de openbare ruimte behoort óók het huidige Koningsplein (parkeerdek van de Koningspleingarage) tot aan Anna Paulownahof. Zie het plangebied in bijlage 6. De herinrichting van het dek van de Koningspleingarage en de areaaluitbreiding (Anna Paulownahof) worden voor 750.000,-.
gedekt uit het klimaatfonds, omdat de klimaatadaptieve maatregelen die worden toegepast voor het merendeel kunnen worden gezien als plusambities: - Verhoging biodiversiteit, schaduwwerking en extra zon/koelteplaatsen door robuust beplantingsplan met nieuwe bomen in de volle grond, heesters en vaste planten; - Infiltratiekratten voor duurzame opvanging van regenwater (90 mm of zelfs nog meer); - Regenwaterberging onder de grond voor duurzame her-benutting boven de grond (beplanting). 2.3. De gemeente heeft de reserve herstructurering met als bestedingsrichting de mogelijke herstructurering van gebieden met sociale woningbouw. Het project Koningswei ziet toe op de sloop en nieuwbouw van 139 sociale woningen met een toevoeging van 95 extra sociale woningen. Hiermee ontstaat toekomstgericht een gevarieerd aanbod in sociale woningen op deze A-locatie in de stad. De inzet van deze middelen is in lijn met de besteding van de reserve herstructurering. In de begroting 2022 is een bedrag aan voorstel nieuw beleid van € 7,5 miljoen gereserveerd voor Koningswei ten laste van de Reserve herstructurering. Hierbij stellen we voor dit bedrag definitief beschikbaar te stellen voor Koningswei ter afdekking van de niet te verhalen kosten die in de grondexploitatie worden gemaakt. 2.3.1.
Het is noodzakelijk om de huidige entree van de parkeergarage zijde Piusstraat te integreren in het noordelijke bouwblok. Bij de eerdere planvorming werd er vanuit gegaan dat een klein deel van de parkeergarage gesloopt zou kunnen worden, met verwijdering van de huidige in-en uitrit aan de Piusstraat zodat er niet bovenop de
raad 2021_1235 definitief.docx
7
parkeergarage moest worden gebouwd. In het debat over het raadsvoorstel 2019 is expliciet meegeven om de verkeersafwikkeling van de parkeergarage Koningsplein en de posities van de entree in functie van een autoluw Stadsforum nader te bekijken. Dit vraagt dat de entree aan de Piusstraat behouden moeten blijven, ook nu duidelijk is welke ingrepen op de cityring komen. Door deze aanpassing komen parkeerbezoekers, bij het verleggen van de entree, via de Piusstraat de parkeergarage in en rijden ze via de uitgang aan de zijde Bisschop Zwijsenstraat uit. Het verleggen van de entree aan de Piusstraat is punt van onderhandeling geweest met de ontwikkelaars. Door de nieuwe entree te integreren in het bouwvolume kan het noordelijke bouwblok in volle grond gebouwd worden. Deze oplossing draagt bij aan de ontwikkeling Koningswei, waardoor de doorbraak tussen Piushaven en het centrum tot stand komt. Om deze nieuwe entree te kunnen ontwerpen en realiseren als geïntegreerd onderdeel in het noordelijke bouwblok aan de Koningswei zullen allereerst de gemeentelijke eisen eraan moeten worden bepaald. 2.3.2. Conform de door de raad vastgestelde spelregels wordt een Reserve risico’s grondexploitatie als weerstandsvermogen voor grondexploitatieprojecten gehanteerd. Op basis van huidige inzichten is conform de risman systematiek een risico-analyse gemaakt van het project.
In deze risico analyse is gekeken naar mogelijke situaties welke zich voor kunnen doen en effect hebben op de nog te openen grondexploitatie. De voornaamste risico’s hebben te maken met de mogelijk hogere kosten voor de inrichting van het openbaar gebied en met een mogelijke vertraging in de planvorming. Deze risico’s zijn berekend op € 3 miljoen. Na openen van de grondexploitatie worden deze risico’s meegenomen in de periodieke berekening van het benodigde weerstandvermogen bij begroting en jaarrekening. 2.4 Bij het aangaan van de overeenkomst is afgeweken van de indexering opbrengstenstijging grondexploitatie. Bij het aangaan van de overeenkomst is vanuit onderhandelingsoogpunt afgeweken van de indexering welke standaard wordt gehanteerd binnen de gemeente t.b.v. de opbrengstenstijging in een grondexploitatie. Een verdere toelichting hiervan is opgenomen in bijlage 3 grondexploitatie. 3.1. Met inachtneming van voorliggende raadsbesluiten onder punten 1 en 2, kan het college de beoogde samenwerkingsovereenkomst aangaan met Amvest en TBV Wonen. Dat betekent dat als de raad instemt met het stedenbouwkundig plan en de financiële kaders, op basis daarvan begin 2022 de bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart. De publiekrechtelijke afwegingen in deze blijven bij de raad.
Net als voor de gemeente, geldt ook voor de contractpartners Amvest en TBV Wonen dat de besluitvorming door de bestuursorganen nog moet plaatsvinden. De planning is dat in november 2021 ingestemd zal worden met ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst; indien dit niet zo blijkt te zijn, dan zal de raad daarover nader worden geïnformeerd voorafgaand aan de geplande behandeling in de raad van december 2021. In de samenwerkingsovereenkomst (bijlage 2) worden afspraken gemaakt over de verantwoordelijkheden en taken per partij. Met het tekenen van de overeenkomst maakt de gemeente de volgende afspraken: • TBV Wonen en Amvest werken mee aan de herontwikkeling van het bestaande vastgoed gelegen om en nabij het Koningsplein/Vorstenhof conform het stedenbouwkundig ontwerp; • De gemeente koopt hiertoe het vastgoed aan van TBV Wonen en Amvest; • De gemeente voert de planologische procedure voor het gebied en zorgt voor het bouwrijp maken • De gemeente verkoopt de grond voor de toekomstige nieuwe vastgoed ontwikkeling aan partijen welke vervolgens voor eigen rekening en risico ontwikkelen; • De gemeente richt het plangebied in na gereedkomen van het nieuwe vastgoed en zorgt voor de vergroening van het parkeerdek van de Koningspleingarage waardoor de langzaam verkeerverbinding tussen het Stadsforum en de Piushaven tot stand komt; • Partijen hebben een verdeling gemaakt van de taken
en risico’s binnen het plangebied Koningswei. • Verwerving derde dan wel inpassen opstal derde in de uitwerking van het bouwplan tot VO/DO; • Ten aanzien van de markt garandeert de gemeente aan de ontwikkelaars Amvest en TBV dat de markt verplaatst is naar het Stadsforum zodra de herinrichting van de openbare ruimte Koningswei gerealiseerd wordt. Dit werk zal direct aansluiten op het gereedkomen van de beide bouwblokken.
raad 2021_1235 definitief.docx
8
3.2. De bijlagen 2 en 3 bevatten economische en financiële gegevens die niet openbaar gemaakt mogen worden. In deze bijlagen staat financiële informatie die de gemeente, in geval van openbaarmaking, bedrijfseconomisch kan schaden en/of kan leiden tot onevenredige benadeling. Het openbaar maken van grondprijsberekeningen, stichtingskostenbegroting en taxaties kan de concurrentiepositie nadelig beïnvloeden. Daarnaast kunnen potentiële opdrachtnemer(s) van bepaalde werkzaamheden hun aanbiedingen afstemmen op de financiële gegevens uit deze overeenkomst. Op basis van wetgeving kan ten aanzien van deze informatie geheimhouding worden opgelegd tot aan de oplevering van het vastgoed Koningswei.
Risico’s 1.
We hebben met de ondertekening van de realisatieovereenkomst met Amvest en TBV méér zekerheid over de daadwerkelijke realisatie van de herontwikkeling Koningswei. De 100% zekerheid krijgen we pas als Amvest en TBV hun investeringsbesluiten nemen. In de overeenkomst zijn de voorwaarden daarvoor opgenomen: onherroepelijk bestemmingsplan en omgevingsvergunning, opstallen Amvest en TBV leeg en ontruimd, schriftelijke overeenstemmingen met de aannemers over uitvoering van de sloop en over uitvoering van de bouw. In de huidige planning is december 2023 het moment waarop groen licht is t.a.v. al deze genoemde zaken en de ontwikkelaars de investeringsbesluiten nemen. Er moet rekening mee worden gehouden dat de actuele hoge bouwkosten tot vertraging kunnen leiden. De ontwikkelaars hebben geen realisatieplicht en we blijven er alles aan doen om afstel van het project Koningswei te voorkomen. We hebben er vertrouwen in dat we samen met Amvest en TBV eind 2023 tot het definitieve realisatiebesluit zullen komen. In bijlage 9 is de planning opgenomen die deel uitmaakt van de overeenkomst tussen partijen.
2.
Risico voor de herontwikkeling Koningswei is vertraging in de realisatie van het Stadsforum, bijvoorbeeld doordat de benodigde ingrepen in de cityring niet tijdig genomen kunnen worden en Stadsforum fase 2 (Paleisring en Schouwburgring) niet tijdig kan worden aangelegd. Met de bijgestelde planning van Stadsforum fase 2 (vervroegde realisatie) is dit risico klein. Vóórdat de openbare ruimte Koningswei kan worden heringericht moet de markt naar het Stadsforum verplaatst zijn. De herinrichting van de openbare ruimte is gepland direct aansluitend aan de oplevering van het vastgoed.
3.
Wat te doen als deelmobiliteit toch minder effect blijkt te hebben op het autobezit? Met een storting in het nog op te richten Mobiliteitsfonds krijgen de ontwikkelaars een reductie op de parkeernorm (eigen gebruik). Er worden vervolgens dus ook minder parkeerabonnementen uitgegeven en de bewoners hebben geen recht op een parkeervergunning voor op straat. Daarmee zijn er voor de gemeente voldoende instrumenten om een lager autobezit af te dwingen. De aanwezige deelmobiliteit zorgt ervoor dat de locatie ook aantrekkelijk is voor mensen die voor hun dagelijkse verplaatsing niet gebonden zijn aan een auto. Maar wat nu als we er niet in slagen het aanbod deelmobiliteit aantrekkelijk genoeg te maken? De sporen 3 en 4 van het 4-sporenbeleid parkeren gaan over het bijbouwen van parkeercapaciteit: aan de rand van de binnenstad (Spoor 3) of aan de rand van de stad (Spoor 4). Op het moment dat de impact van deelmobiliteit op het autobezit achterblijft op de verwachting, dan zal de noodzaak van gebiedsgericht parkeercapaciteit bijbouwen zich eerder voordoen. Daarom is het belangrijk dat we de strategie daarvoor op tijd klaar hebben liggen.
raad 2021_1235 definitief.docx
9
Kosten en dekking In de grondexploitatie zijn alle kosten en opbrengsten meegenomen. Onderstaande tabel geeft hiervan een overzicht:
In de Programmabegroting 2022 en eerdere begrotingen zijn in totaal de volgende dekkingsmiddelen gereserveerd: • Reserve Herstructurering € 7,5 mln. • Algemene reserve grondexploitatie € 1,0 mln. • Klimaatfonds € 0,4 mln. Het verschil tussen de verder uitgewerkte ramingen en de in de programmabegroting gereserveerde middelen wordt verwerkt bij de verwerking van de geopende grondexploitatie in de jaarrekening 2021. De reservering voor de dekking in de algemene reserve grondexploitatie wordt verlaagd van € 1 miljoen naar € 0,75 miljoen, die van het klimaatfonds verhoogd van € 0,4 miljoen naar € 0,75 miljoen. Dan wordt ook de benodigde reservering in de reserve Risico’s grondexploitatie (thans geraamd op € 3 miljoen) verwerkt. Conform de bestaande systematiek wordt deze grondexploitatie vervolgens twee keer per jaar, bij de programmabegroting en de jaarrekening geactualiseerd. De investering voor het verplaatsen en integreren van de huidige entree van de parkeergarage zijde Piusstraat in het noordelijk bouwblok wordt op basis van globale cijfers geraamd op € 1 miljoen en wordt gedekt uit de reserve Parkeren. Deze dekking is nog niet als nieuw beleid opgenomen in de programmabegroting 2022, hierbij wordt afgeweken van de integrale afweging. De reservering wordt definitief beschikbaar gesteld na besluitvorming.
Deze extra kosten zijn het gevolg van de ambities op het gebied van mobiliteit. Zowel vanuit deze agenda als in de gebiedsontwikkeling Koningswei, zijn geen middelen beschikbaar voor de dekking van de kosten van deze investering. Kijkend naar de totale businesscase voor de gemeente zien we wel mogelijkheden om deze kosten (deels) te dekken. We verwachten hogere opbrengsten uit parkeren door een betere benutting van de bezettingsgraad en door de garantie op afname van abonnementen. Exacte berekeningen zijn op dit moment niet te maken. De verwachte kosten worden vanaf heden gereserveerd in de reserve betaald parkeren, waarvoor ook dekking is. De genoemde mogelijke extra opbrengsten zullen ten gunste van de reserve betaald parkeren gebracht worden. Hierover vindt op de gebruikelijke weg verantwoording plaats. Zodra de daadwerkelijke kosten bekend zijn, zal het definitieve bedrag onttrokken worden uit de reserve betaald parkeren.
raad 2021_1235 definitief.docx
10
Vervolg Vervolg met Amvest en TBV Wonen In de eerste helft van 2022 zullen de ontwikkelaars de gebouwen laten uitwerken tot een Voorlopig Ontwerp (VO) zodat de bouwenvelop voor het bestemmingsplan beschikbaar komt. Het streven van de ontwikkelaars is om vóór 1 december 2021 een verzoek in te dienen tot bestemmingsplanherziening opdat het college vóór 1 juli 2022 het ontwerpbestemmingsplannen ter inzage kan leggen. Om goede afstemming te verkrijgen tussen gebouwen en de openbare ruimte zal de gemeente tegelijkertijd het schetsmatige inrichtingsplan ook uitwerken tot een VO. Daarna hoeft er niet te worden verder gewerkt aan de openbare ruimte totdat de ontwikkelaars hun investeringsbesluiten hebben genomen. Afstemming tussen de drie partijen vindt frequent plaats in projectgroep en stuurgroep Koningswei. De markt zal verplaatst worden van Koningsplein naar Stadsforum. Uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling Stadsforum en Koningswei is dat de markt van het huidige Koningsplein verplaatst naar het Stadsforum. Overigens kan de markt ook aangehaakt worden aan Koningswei, namelijk vóór de nieuwe Stadswinkel. Zodra de sloop van de gebouwen van Amvest en TBV start, zal de markt op het Koningsplein kleiner moeten worden i.v.m. de veiligheid tijdens sloop en bouw. De sloop start volgens de huidige planning in begin 2024.
Het meest ideaal voor de markt is dat ze ineens en nagenoeg in het geheel kan verplaatsen naar het Stadsforum maar dat kan pas zodra fase 1 (aanleg gepland in 2022) én fase 2 (aanleg gepland in 2023/2024) van het Stadsforum beide gereed zijn. Procesmatig is geregeld dat er over de planningen periodiek met de markt overleg zal zijn vanuit de projectleiding Stadsforum en Koningswei samen met de accountmanager markten vanuit afdeling EZ. We hebben goede hoop dat de planningen optimaal op elkaar afgestemd kunnen worden en de markt met een minimaal aantal wijzigingen in de opstelling van de kramen wordt geconfronteerd. Tijdens de uitvoering zullen er goede afspraken gemaakt moeten worden met de aannemer. Overlast voor de markt willen we inperken waar dit mogelijk is. De toekomstvisie van de Stichting Tilburgse Markten is onderwerp van gesprek. Zo wordt er bijvoorbeeld nagedacht over een meerdaagse markt op het Stadsforum, dit vraagt nog nadere uitwerking.
Vervolg proces Voor de gebiedsontwikkeling Stadsforum en Koningswei zal procesmatig worden gecontinueerd: • Het open planproces en de plenaire bijeenkomsten met partners en belangengroepen die verenigd zijn in het planteam wat gekwalificeerd adviesrecht heeft: Stichting Binnenstad Management Tilburg, bewoners en ondernemers uit de voormalige planteams Koningsplein en openbare ruimte Kernwinkelgebied, cultuurcluster, inspiratie architecten; • In het kader van de omgevingsdialoog zal het informele gesprek tussen de inspiratie architecten en de ontwerpers (AWG, LEVS, ZUS en gemeentelijke stedenbouwkundige) een vervolg zal krijgen bij de uitwerking van Koningswei tot Voorlopig Ontwerp. • De betrokkenheid van de omgevingscommissie; • De betrokkenheid van de raad door middel van de huidige volggroep. Vervolg overige onderdelen gebiedsontwikkeling Stadsforum & Koningswei Zodra we 100% zekerheid hebben over de realisatie van de herontwikkeling van het vastgoed Koningswei zullen we naar verwachting eind 2023 het voorbereidingskrediet aanvragen om in 2024 te kunnen onderzoeken de klimaatadaptieve herinrichtingsmogelijkheden van de Koopvaardijstraat en in samenhang daarmee de oversteek Piusstraat – Koopvaardijstraat.
raad 2021_1235 definitief.docx
11
Bijlagen 1.a. Overall beeld gebiedsontwikkeling Stadsforum en Koningswei (d.d. september 2021) 1.b. Beoogde fasering gebiedsontwikkeling Stadsforum en Koningswei (d.d. oktober 2021) 1.c. Overall planning Stadsforum en Koningswei (en cityring) (d.d. 04-10-2021) Deze is in concept opgenomen; zal vóór agendacommissie 1 nov. worden toegevoegd aan de stukken voor de raad. 2. VERTROUWELIJK: Koningswei samenwerkingsovereenkomst Amvest en TBV Wonen (vertrouwelijk ter inzage voor de raad) 3. VERTROUWELIJK: Koningswei grondexploitatie (vertrouwelijk ter inzage voor de raad) 4. Koningswei stedenbouwkundig plan d.d. 7 juli 2021 (model 23) 5. Schets inrichtingsplan Koningswei d.d. juli 2021 6. Koningswei plangebied 7.a. Advies Omgevingscommissie d.d. 7 juli. 2021 7.b. Advies planteam Koningswei d.d. 29 aug. 2021 7.c. Memo inspiratiearchitecten d.d. 30 aug. 2021 8.a. Reactie gemeente op advies Planteam Koningswei d.d. 12-10-2021 8.b. Reactie gemeente op memo Inspiratie Architecten d.d. 12-10-2021 9. Planning Koningswei d.d. 6 okt. 2021
raad 2021_1235 definitief.docx
12
Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -
gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;
Besluit 1.
Stedenbouwkundig plan Koningswei vast te stellen als richtinggevend kader voor de verdere ontwikkeling van Koningswei en daarvoor een bestemmingsplan Koningswei uit te werken. Hierbij in het bijzonder te besluiten tot: 1.1 Uit te gaan van het indicatieve (woningbouw)programma voor Koningswei van 367 woningen met daarnaast ca 226 m2 bvo gemengde doeleinden en ca 1600 m2 gastenhuis voor zware zorg; 1.2 De verordening Middenhuur niet van toepassing te laten zijn op het bouwprogramma van Amvest; 1.3 Afspraken te maken met TBV Wonen en Amvest over parkeren in lijn met het raadsvoorstel Actualisatie Beleid Parkeren en Deelmobiliteit.
2.
De grondexploitatie Koningswei te openen met een geprognosticeerd BBV resultaat van - € 8.955.000,negatief, dit negatieve resultaat te dekken door de inzet van middelen uit de reserve herstructurering (€ 7,5 miljoen), de algemene reserve grondexploitatie (€ 750.000,-) en het klimaatfonds (€ 750.000,-) en daarbij: 2.1 Het in de begroting 2022 voorgesteld bedrag nieuw beleid van € 7,5 miljoen ten laste van de Reserve Herstructurering definitief beschikbaar te stellen voor Koningswei ter afdekking van de niet te verhalen kosten die in de grondexploitatie worden gemaakt; 2.2 Een krediet beschikbaar te stellen van € 1 miljoen voor het verleggen van de nieuwe entree parkeergarage Koningsplein aan de zijde Piusstraat en het deels slopen van de garage ter plaatse en de kosten daarvan ten laste brengen van de reserve betaald parkeren. Hierbij wordt afgeweken van de integrale afweging, deze reservering zal definitief opgenomen worden na besluitvorming; 2.3 Uit te gaan van een benodigde extra toevoeging aan de Reserve risico’s grondexploitatie van € 3 miljoen ten laste van de Algemene reserve grondexploitatie; 2.4 In te stemmen met een afwijking van de indexcijfers van grondopbrengsten, zoals opgenomen in de programmabegroting 2022.
3.
Met inachtneming van bovengenoemde besluiten 1 en 2: 3.1 In te stemmen met bij de beoogde samenwerkingsovereenkomst die het college voornemens is aan te gaan met Amvest en TBV Wonen; 3.2 geheimhouding te bekrachtigen conform artikel 25, 3e lid Gemeentewet op bijlage 2 (samenwerkingsovereenkomst met Amvest en TBV Wonen) en bijlage 3 (grondexploitatie) bij dit raadsvoorstel op grond van artikel 10 lid 2 sub b en sub g van de Wet openbaarheid van bestuur.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 december 2021.
de griffier,
voorzitter,