Toelichting bestemmingsplan 20251022_t_NL.IMRO.1525.BP2023SAS04013-VA01_1.pdf - Toelichting best

bestemmingsplan

Prins Clausstraat 30, Sassenheim Gemeente Teylingen

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.1525.BP2023SAS04013-VA01

Datum:

2025-10-22

Contactpersoon Buro SRO:

dhr. T. Oostrom

Kenmerk Buro SRO:

SR220416

Opdrachtgever:

Fam. Van der Veer

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:

NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Algemeen ........................................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging ................................................................................................................................................................ 5 1.3 Geldende bestemmingsplannen....................................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................................................................... 8

2 Het initiatief ............................................................................................................................................. 9 2.1 Huidige situatie .................................................................................................................................................. 9 2.2 Toekomstige situatie .......................................................................................................................................10

3 Beleidskader .......................................................................................................................................... 13 3.1 Nationaal beleid ..............................................................................................................................................13 3.2 Provinciaal beleid ............................................................................................................................................14 3.3 Regionaal beleid ..............................................................................................................................................19 3.4 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................................20

4 Milieuonderzoek .................................................................................................................................... 22 4.1 Milieueffectrapportage ....................................................................................................................................22 4.2 Milieu................................................................................................................................................................23 4.3 Waterhuishouding ...........................................................................................................................................30 4.4 Verkeer en parkeren........................................................................................................................................33 4.5 Ecologie ............................................................................................................................................................34 4.6 Archeologie ......................................................................................................................................................35 4.7 Cultuurhistorie .................................................................................................................................................36 4.8 Duurzaamheid

.................................................................................................................................................37

5 Juridische planbeschrijving ................................................................................................................... 39 5.1 Algemeen .........................................................................................................................................................39 5.2 Wijze van bestemmen .....................................................................................................................................40

6 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 41 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................................... 42 7.1 Algemeen .........................................................................................................................................................42 7.2 Vooroverleg en inspraak .................................................................................................................................42 7.3 Verslag zienswijzen..........................................................................................................................................42

3

4

1 Inleiding 1.1 Algemeen Initiatiefnemer is voornemens om de locatie Prins Clausstraat 30 in Sassenheim te herontwikkelen. Het aannemersbedrijf dat voorheen op de planlocatie gevestigd was is opgeheven en hiervoor in de plaats zijn 3 nieuwe vrijstaande woningen beoogd. Het initiatief past niet binnen de mogelijkheden van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Sassenheim-Zuid' (vastgesteld op 31 oktober 2013) waarin de gronden de bestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Wonen – 1’ en ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ hebben. Om het initiatief juridisch-planologisch mogelijk te maken, dient een herziening van het bestemmingsplan opgesteld te worden. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging Het perceel van de beoogde ontwikkeling is gelegen aan de Prins Clausstraat, in het westelijke deel van de kern Sassenheim. Het plangebied, met een omvang van circa 1.362 m², is gelegen in de gemeente Teylingen. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente Sassenheim, sectie A, nr. 7502 en 8127. Onderstaande afbeeldingen geven de globale ligging en begrenzing van het plangebied weer.

Globale ligging plangebied (bron: Google Earth)

5

Globale begrenzing plangebied (bron: kadastralekaart.nl)

1.3 Geldende bestemmingsplannen Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan ‘Sassenheim-Zuid' (vastgesteld op 31 oktober 2013). Deze gronden hebben de bestemming 'Wonen-1', 'Bedrijf' en 'VerkeerVerblijfsgebied'. De navolgende afbeelding toont een fragment van het geldende bestemmingsplan.

6

Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden met de bestemming 'Wonen - 1' zijn bestemd voor vrijstaande woningen met bijbehorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water. Tevens mogen de goot- en bouwhoogte maximaal resp. 6 m en 9 m bedragen. Het noordelijke deel van het plangebied heeft de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2'. Ter plaatse van deze aanduiding zijn bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Het deel van de bedrijfsbestemming waar een bouwvlak is opgenomen heeft de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aannemingsbedrijf', waardoor daar een aannemingsbedrijf van ten hoogste categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is toegestaan. De gronden met de bestemming 'Bedrijf' zijn tevens bestemd voor kantoorruimte, als niet-zelfstandig onderdeel van een bedrijf, waarbij per bedrijfskavel het kantoorgedeelte ten hoogste 50% van het bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen, tot een maximum van 2.000 m². Verder zijn bij het bedrijf horende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen en laaden losvoorzieningen toegestaan. De bouw- en goothoogte binnen het bouwvlak mogen maximaal resp. 6 m en 9 m bedragen.

De gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor verblijfsgebieden met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen, inclusief bijbehorende voorzieningen zoals groen, parkeervoorziening, perceelontsluiting, nutsvoorziening etc. Verder geldt voor het gehele plangebied de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1'. Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van deze aanduiding het plan wijzigen in de bestemmingen 'Wonen - 1', 'Wonen - 2', 'Tuin' en 'Verkeer - Verblijfsgebied', met dien verstande dat er onder andere ten hoogste 10 woningen zijn toegestaan, de wijziging pas toegestaan is na bedrijfsbeëindiging, de goothoogte niet meer dan 6,5 m mag bedragen en de afstand van de woningen tot de naastgelegen woonbestemmingen niet

7

minder mag zijn dan 10 m. Aan de laatstgenoemde voorwaarde kan voorliggend plan niet voldoen, waardoor geen beroep gedaan kan worden op deze wijzigingsbevoegdheid. Ten slotte geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' met de aanduiding ‘specifieke vorm van waarde - 2’. In Sassenheim is sprake van afwisselend lage, middelhoge en hoge verwachtingswaarden voor archeologische resten. De dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ is daarom opgenomen om aan te geven dat voor het gebied aan onderzoek benodigd is. De functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - 2' geeft aan dat er voor de planlocatie een middelhoge verwachtingswaarde is. Voor de gehele gemeente Teylingen geldt het 'Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen'. In dit bestemmingsplan wordt het parkeerbeleid van de gemeente doorvertaald naar een gemeentebreed bestemmingsplan. Ook is het 'Parapluplan beeldbepalende objecten Teylingen en wijzigen gebruik Oude Herenweg 17 / 17a Voorhout' van kracht, maar dit parapluplan is niet van toepassing op onderhavige locatie. Binnen het geldende bestemmingsplan is het bouwen en gebruiken van de nieuwe woningen niet toegestaan. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie en de toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving volgt in hoofdstuk 5. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid met de resultaten van overleg en inspraak.

8

2 Het initiatief 2.1 Huidige situatie Het plangebied is gelegen aan de Prins Clausstraat, in een buurt met veel voorzieningen die op loopafstand van het centrum van Sassenheim en van een treinstation ligt. Momenteel staan er een woning en een bedrijfshal van het voormalige aannemersbedrijf op het perceel, beide gebouwd in de jaren 80 van de vorige eeuw. Navolgende afbeeldingen geven een impressie van de planlocatie weer.

Zicht op het huidige plangebied, gezien vanaf de Prins Clausstraat (bron: Google Streetview)

Zicht op het huidige plangebied, gezien vanaf de Prins Bernhardstraat, met rechts het plangebied (bron: Google Streetview)

9

Huidig plangebied; op de planlocatie is men voornemens om de bedrijfshal (foto’s onder) te slopen. De huidige woning (foto’s boven) blijft behouden (bron: Blom Ecologie)

De planlocatie bestaat uit een woning met daarachter een bedrijfshal. Beide gebouwen zijn opgetrokken uit gemetselde muren met een geïsoleerde spouw en zadeldaken met bitumen dakbedekking. Rond de woning en de bedrijfshal zijn verharde delen, een onderhouden tuin, moestuin en meerdere (fruit)bomen aanwezig. De planlocatie wordt omringd door groene hagen.

2.2 Toekomstige situatie Initiatiefnemer is voornemens de bedrijfshal van het voormalige aannemersbedrijf te slopen ten behoeve van de realisatie van 3 nieuwe woonpercelen. Daarbij blijft de bestaande woning in het plangebied behouden. De beoogde woningen op de percelen 2 en 3 bestaan uit één bouwlaag met een kap. De beoogde woning op perceel 4 bestaat uit twee bouwlagen met een kap. De woning op perceel 4 zal tevens over een garage beschikken. Twee woningen, waaronder de bestaande woning, zijn georiënteerd op de Prins Clausstraat en de andere twee woningen op de Prins Bernhardstraat. De ontsluiting van de woningen vindt plaats via de wegen waarop ze georiënteerd zijn. Parkeren gebeurt op eigen terrein. Per woning wordt er in twee parkeerplaatsen voorzien. De rest van het plangebied wordt als tuin gebruikt. Navolgende afbeelding laat de toekomstige situatie van het plangebied zien.

10

Beoogde ontwikkeling (bron: Stol Architecten, d.d. 10 oktober 2025)

Twee woningen zullen een nokhoogte van maximaal 7,0 m krijgen, en één woning krijgt een nokhoogte van maximaal 10,0 m. Deze hoogten zijn qua omvang passend in de omgeving, zoals navolgende afbeeldingen ook weergeven.

Impressie beoogde situatie, gezien vanaf de Prins Bernhardstraat (bron: Stol Architecten)

11

Impressie beoogde situatie, gezien vanaf de Prins Clausstraat (bron: Stol Architecten)

12

3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: a. b. c. d.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek Doordat voorliggend plan naar aard en omvang beperkt is, heeft het geen effecten die van nationaal belang zijn. Wel draagt het onderhavige initiatief in algemene zin bij aan de als derde genoemde prioriteit. De ontwikkeling van 3 nieuwe woningen binnen stedelijk gebied draagt immers bij aan het terugdringen van het landelijke woningtekort. De ambities van de NOVI vormen daarom geen belemmeringen voor dit plan.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen op het gebied van een goede ruimtelijke ordening in het geding komen, kunnen krachtens de provinciale verordening of de algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016, 1 januari 2017 en 1 december 2020 op onderdelen aangevuld. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen zoals benoemd in het Barro en is dus ook niet van toepassing op het plangebied.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden.

13

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven: 2.

3.

4.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt bij 12 nieuwe woningen. Het voorliggende plan maakt de realisatie van drie nieuwe woningen mogelijk, waarmee het project niet aangemerkt wordt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Desalniettemin dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening de behoefte aan het plan aangetoond te worden. Uit subparagraaf 3.4.2 blijkt dat er in de gemeente Teylingen een behoefte aan woningen bestaat. Ook op regionaal niveau bestaat deze behoefte, zoals blijkt uit subparagraaf 3.3.1. Voorliggend plan voorziet in de realisatie van woningen, waarmee het inspeelt op de regionale en gemeentelijke behoefte. Het voorgenomen plan hoeft daarmee niet nader getoetst te worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meest recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 april 2023. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen: 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

•

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;

• •

de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;

• • •

de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie; de groene ruimte en de groenblauwe structuur;

het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;

het bodem- en watersysteem;

14

•

energie.

2.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk. De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

• • • • • •

naar een klimaatbestendige delta;

3.

Omgevingskwaliteit

naar een nieuwe economie: the next level; naar een levendig meerkernige metropool; energievernieuwing; best bereikbare provincie; gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

•

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de ZuidHollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;

•

een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit; een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

•

4.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland). Planspecifiek 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief. 2.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de herontwikkeling. 3.

Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullende de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

15

- Laag van de ondergrond Het plangebied bevindt zich in een Rivierdeltacomplex - jonge zeeklei. De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De estuariene dynamiek is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen en de uiterwaarden langs de rivieren. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen. Richtpunt voor deze ondergrond is: ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoetzoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Het voorliggende plan voorziet niet in een ontwikkeling die deze waarden aantast. Het plangebied ligt daarnaast in een kustlandschap, strand- en duinlandschap. Dit is een reliëfrijk, overwegend niet gecultiveerd, zandlandschap van strand en jonge duinen met hoge natuur- en recreatiewaarden. Natuurlijke processen als verstuiving, vernatting en bosvorming zijn duidelijk zichtbaar door de voortdurende dynamiek van zand, golven en wind. Ontwikkelingen dragen bij aan of versterken de bijzondere landschappelijke en natuurlijke kwaliteit van het strand en de duinen.

Ontwikkelingen dragen zorg voor het behoud van het openbare karakter en de afwisseling in de belevingskwaliteit (van druk naar rustig) langs de kust van Zuid-Holland. Nieuwe strandbebouwing voor verblijfsrecreatie nabij duingebied op rustige stranden is daarmee niet toegestaan. De beschreven waarden zijn niet meer zichtbaar in het plangebied, de voorliggende ontwikkeling doet daarom geen afbreuk aan deze waarden. - Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Het plangebied bevindt zich in het bollenlandschap, dit landschap is ontstaan door het vergraven van oude duinen en strandwallen en de aanleg van een fijnmazig vaartenstelsel ten behoeve van de bollenteelt. Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. Bijzonder zijn de (restanten van) landgoederen en oude duinen. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door een afwisseling van parallel aan de kustlijn gelegen open en verdichte zones. Het plangebied maakt onderdeel uit van het stedelijk gebied. Hier zijn nog weinig restanten van de bollenteelt herkenbaar. Het voorliggende plan doet dan ook geen afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit en structuur van het gebied. - Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied is deels gelegen binnen een gebied dat is aangewezen als 'steden en dorpen'.

Dit is het gebied waar voortbouwen op de eigen identiteit van steden en dorpen (en het landschap) zorgt voor herkenbare en onderscheidende woon- en werkmilieus. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor het behouden of versterken van de identiteit en gebruikswaarde van stads en dorpsgebied. De beoogde ontwikkeling is passend in deze laag. 4.

Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader. Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Duin en Bollenstreek'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart: Bollenlandschap in de binnenduinrand Het plangebied is gelegen in een bollengebied. De bollenteelt begon op afgravingen van strandwallen en jonge duinen. Het bollengebied heeft naast de landbouwfunctie ook een grote toeristische waarde. Kenmerkend zijn de bollenvelden in combinatie met historische bollenschuren, kleine rijtjes arbeiderswoningen en wegbegeleidende hagen. Het plangebied zelf betreft een voormalig bedrijfsperceel wat in de huidige situatie geen bollenteeltgrond is. Het plan doet dan ook geen afbreuk aan het bollenteeltgebied.

16

Gevarieerd en verbindend vrijetijdslandschap De weg rond het plangebied wordt aangemerkt als 'Wandelroutenetwerk'. In Zuid-Holland is een knooppunten netwerk gerealiseerd. Op deze manier is er een provincie dekkend netwerk dat door recreanten makkelijk te benutten is. Het voorliggende plan vormt geen belemmering voor dit netwerk. Conclusie Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd en er wordt aangesloten bij de genoemde beleidskeuze. De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening Zuid-Holland op 1 april 2023 in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van het provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ladder voor duurzame verstedelijking Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), bevat het handelingskader. De provincie heeft in artikel 6.10 een verwijzing naar de ladder voor duurzame verstelijking opgenomen in de Omgevingsverordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

In lid 1 staat dat: 'Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a.

b.

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.'

Bij het voorgenomen plan is in subparagraaf 3.1.3 ingegaan op de ladder voor duurzame verstelijking. Sub b is niet van toepassing, omdat de betreffende locatie onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied en niet groter dan 3 ha is. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 6.9 lid 5 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a.

b.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;

17

c.

de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn in subparagraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet. Risico's van klimaatverandering In artikel 6.27a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. b. c. d.

wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte.

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling. - Wateroverlast Uit de klimaatatlas blijkt dat er in het plangebied geen sprake is van wateroverlast bij extreme neerslag. Er wordt met het plan voldaan aan richtlijnen met betrekking tot waterberging en er zal ruimte zijn voor het infiltreren van water. - Overstroming Uit raadpleging van de klimaatatlas blijkt dat er een zeer kleine kans (1/3.000 tot 1/30.000 per jaar) is op overstroming in het plangebied. Het aspect overstroming is niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. - Hitte Uit raadpleging van de klimaatatlas blijkt dat de temperatuur in het plangebied deels warmer en deels koeler is dan in de omgeving. Dit komt zeer waarschijnlijk omdat een deel van het plangebied bebouwd is. De toevoeging van 3 woningen in plaats van de voormalige bedrijfsopstallen zal niet leiden tot een zodanige stijging van de temperatuur dat hittestress een probleem wordt in het plangebied. De nabijheid van water rondom het plangebied helpt ook om de temperatuur lager te houden. - Droogte Om droogte tegen te gaan is het belangrijk om water zo veel mogelijk te laten infiltreren. Om die reden wordt de hemelwaterafvoer van de nieuwe woningen zoveel mogelijk in de bodem geïnfiltreerd. Droogte wordt daarmee tegengegaan.

Conclusie Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

18

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland Op 11 juni 2021 hebben de gemeenten Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Teylingen en Zoeterwoude gezamenlijk de eindversie van de Regionale Omgevingsagenda gepresenteerd. De omgevingsagenda van de regio Holland-Rijnland bespreekt hoe op integrale wijze alle ruimte-vragende functies een plek kunnen krijgen in de regio of waar keuzes gemaakt moeten worden. Dat leidt tot de integrale hoofdopgave: zoeken naar balans. Deze omgevingsagenda helpt bij het maken van richtinggevende keuzes voor de toekomst. In ieder geval stelt de regio zichzelf de volgende doelen: 1. 2. 3. 4. 5.

versterken kenniseconomie en complementaire bedrijvigheid; realiseren van flinke woningaantallen voor een passende huisvesting; investeren in infrastructuur voor mobiliteit en energievoorziening; creëren van voldoende plekken voor het opwekken van duurzame energie; bieden van een toekomstperspectief voor het landschap.

Met de Regionale Omgevingsagenda zet de regio een stip op de horizon. Zo levert Holland Rijnland een bijdrage aan nationaal en provinciaal beleid en bestaande afspraken over verstedelijking, economie en mobiliteit. Planspecifiek Onderhavig initiatief betreft het saneren van de voormalige bedrijfsopstallen en het realiseren van drie nieuwe woningen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de kernpunten tot concentratie van stedelijke ontwikkeling en de ambitie om als topwoonregio te fungeren. Ook wordt in het plan aandacht besteed aan de groenblauwe kwaliteit van het gebied. Op deze wijze past het initiatief binnen de ambities van de regio.

3.3.2 Regionale Woon Agenda Holland Rijnland 2017 In de Regionale Woon Agenda 2017 'Kwaliteit voor kwantiteit' voor de regio Holland Rijnland (vastgesteld op 14 maart 2018) is de kwalitatieve koers voor woningmarkt op regionaal, subregionaal en lokaal niveau geschetst. De regionale woonagenda helpt gemeenten bij de afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio en vormt een onderbouwing voor plannen in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. In de regio Holland Rijnland is snel vraag naar meer woningen die kwalitatief aansluiten bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Om aan deze ambitie te kunnen voldoen en tegelijkertijd de woonaantrekkelijkheid van de regio te behouden, in te kunnen blijven spelen op de behoefte en verdringing van kwetsbare groepen op de woningmarkt te voorkomen heeft de regio Holland Rijnland de volgende keuzes gemaakt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor de korte termijn; groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met prioriteit voor inbreiding; een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is; bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt; een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk; groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling; langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren; bereikbaar bouwen; solidariteit.

19

Planspecifiek Onderhavig initiatief omvat een programma waarin er drie nieuwe woningen worden gerealiseerd en de bedrijfsopstallen worden gesaneerd. Dat doet recht aan de behoeften en zorgt voor meer kansen voor doorstroming. Het voorgenomen plan heeft hoofdzakelijk een positieve invloed op de keuzes 2, 4 en 5. Het plan komt tegemoet aan de vraag naar woningen, het bevorderen van doorstroming in de woningmarkt en de kwalitatieve behoefte aan woningen in een dorpse omgeving. Daarbij betreft het een herstructurering die tevens leegstand van bestaande bedrijvigheid en daarmee samenhangende verloedering tegengaat. In de gemeente Teylingen is in de periode 2017-2022 vraag naar 630 extra woningen. In de periode 20222030 bedraagt de behoefte 440 extra woningen. De totale behoefte van 1.070 extra woningen in de periode 2017-2030 is volledig voorzien in een woonmilieu dat te typeren is als 'luxe woonwijk, dorps, landelijk'. Het voorgenomen plan past daarmee binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningen in de gemeente Teylingen.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Teylingen 2030 De Structuurvisie 2030 Duurzaam Bloeiend! is 25 juni 2015 door de raad van Teylingen vastgesteld en is in belangrijke mate een vertaling van de Toekomstvisie ‘Vitaal en vernieuwend' uit 2008 en de Strategische visie 2040. De structuurvisie heeft als doel om een samenhangend ontwikkelingskader te bieden voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen tot 2030 vanuit een duidelijke stip op de horizon: Teylingen gaat duurzaam bloeien. De kern van de visie op Teylingen in 2030 is: Teylingen bloeit duurzaam in een krachtige regio, met ruimtelijk hoogwaardige en sociaaleconomisch sterke kernen Voorhout, Sassenheim en Warmond, een vitale Greenport en aantrekkelijk plassengebied. De leidende principes voor de structuurvisie zijn:

• • • • •

Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente; Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied; Teylingen verbetert de sociaaleconomische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied; Teylingen zet zich in voor een vitale greenport Duin- en Bollenstreek; ambities en keuzes stemt de gemeente steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

Planspecifiek Ten aanzien van de ruimtelijke opgave voor wonen is het doel om op lange termijn een duurzame en aantrekkelijke woonomgeving in complete vitale kernen met een eigen identiteit te verkrijgen. Met daarin voldoende geschikte woningen om te voorzien in de eigen behoefte en met de ruimtelijke mogelijkheid om een beperkte opvangfunctie te vervullen voor de regio. Voor de eigen behoefte geldt een opgave voor de bouw van ongeveer 2.100 woningen tot 2030. Daarnaast is er plancapaciteit voor ongeveer 300 woningen voor het accommoderen van een deel van de bovenregionale woningbouwopgave, die eventueel ook ingezet kan worden voor doorgroei na 2030. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan locaties binnen en direct grenzend aan de dorpsgrenzen. Verouderde gebieden gaan zullen worden herstructureren en enkele inbreidingslocaties komen voor beperkte aanvullende woningbouw in aanmerking. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan deze behoefte door 3 woningen toe te voegen in het midden van een woonwijk. Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat het beoogde plan in overeenstemming is met de gemeentelijke structuurvisie.

3.4.2 Woonprogramma 2020 - 2024 In het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een evenwichtige woningmarkt’ beschrijft de gemeente Teylingen hun visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. Hierin besteed de

20

gemeente aandacht aan de aanpak druk op de woningmarkt, de verduurzaming van het woonaanbod in de kernen en het lang zelfstandig thuis wonen. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. De volgende thema’s komen in het woonprogramma aan bod: 1.

2. 3.

Aanpak druk op de woningmarkt: kansen voor starters, jongeren en ouderen; a. Voldoende woningbouw; b. De juiste woning bouwen; Verduurzaming van het woonaanbod in de kernen; Lang zelfstandig thuis wonen in alle kernen.

In de gemeente Teylingen is de druk op de woningmarkt hoog. De ambitie van de gemeente is om minimaal te voldoen aan de lokale woningbehoefte. Totaal is er in Teylingen tot 2040 behoefte voor 1.720 koopwoningen, voor met name in het middeldure en het dure segment. Planspecifiek Voor het beoogde plan is met name het thema 'voldoende woningbouw' van toepassing. Met het plan wordt voorzien in de vraag naar woningen in een stedelijke omgeving. Als gevolg van het saneren van voormalige bedrijfsopstallen en het realiseren van drie nieuwe woningen kan een, zij het beperkte, doorstroming in de woningmarkt bewerkstelligd worden. Tevens wordt er ingespeeld op de behoefte naar woningen in het middeldure en dure segment binnen de gemeente.

21

4 Milieuonderzoek 4.1 Milieueffectrapportage De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: a. b.

c.

d.

het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig; het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht; het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd; de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• • •

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld; Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden; De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Planspecifiek Uit een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:2414, 18 juli 2018) dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Zo blijkt uit een andere uitspraak van de Afdeling (201901464/1/R1, 11 maart 2020) dat de bouw van woningen op een perceel waar eerder al bebouwing stond en die in gebruik was voor een andere functie niet als stedelijk ontwikkelingsproject hoeft te worden aangemerkt. Omdat onderhavig plan ook als een dergelijk plan is aan te merken is er geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject zoals beschreven in de bijlagen van het Besluit milieueffectrapportage. Dit

22

betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen m.e.r.(beoordelings)plicht geldt.

4.2 Milieu 4.2.1 Bodem Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk. Planspecifiek Met voorliggend plan vindt er een bestemmingswijziging plaats en worden er nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Bij een bestemmingswijziging naar een strenger bodemgebruik dient aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik (wonen). Hiertoe is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Mol ingenieursbureau, A8602, d.d. 9 mei 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1). Bij dit onderzoek zijn enkele lichte en matige verontreinigingen geconstateerd. Er werd geadviseerd de matige verontreinigingen nader te onderzoeken.

Het gaat daarbij om matige verontreinigingen met minerale olie, veroorzaakt door de ondergrondse dieseltanks in de loods. Verder werd geadviseerd de peilbuis 01 nader te onderzoeken op fenol. Naar aanleiding van de adviezen van het verkennende onderzoek zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd. Navolgend staan per onderzoek de conclusies weergegeven. Nader bodemonderzoek, Wijnands milieuadvies, 2023-236, d.d. 7 augustus 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2:

•

De sterke verontreiniging met minerale olie is in de grond (2,0 tot 2,5 m-mv) en het grondwater (filterstelling van 1,5 tot 2,5 m-mv) ter plaatse van boring 1002, nabij de perceelgrens, aangetoond. Verticaal is de verontreiniging in de grond tot een diepte van 4,0 m-mv aangetoond ter plaatse van boring 1009;

•

De sterke verontreiniging is niet perceeloverschrijdend afgeperkt.

Nader bodemonderzoek, Wijnands milieuadvies, 2023-236 vs2, d.d. 13 december 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3:

• •

•

De sterke verontreiniging met minerale in de grond en het grondwater is horizontaal en verticaal afgeperkt; In het bodemtraject van 1,0 tot 4,0 m-mv worden sterke verhogingen met minerale olie aangetoond. Met een gemiddelde laagdikte van 2,0 meter en een oppervlakte van 265 m² is naar schatting circa 500 m³ sterk verontreinigd met minerale olie; Voor het grondwater wordt uitgegaan van hetzelfde verontreinigingsoppervlak dat voor de grond vastgesteld is. De gemiddelde laagdikte van het verontreinigde grondwater wordt geschat op 2,5 meter. Naar schatting is circa 650 m³ grondwater sterk verontreinigd met minerale olie.

Aanvullend bodemonderzoek, WMC Bodem B.V., 2024-70/rap2.1, d.d. 1 juni 2024, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4:

23

• •

De bovengrond en het grondwater zijn niet tot licht verontreinigd met de onderzochte stoffen De ondergrond is niet onderzocht.

Deze conclusies geven geen aanleiding voor het uitvoeren van aanvullend bodemonderzoek. In verband met de voorgenomen ontwikkeling van het perceel dient de aangetoonde verontreiniging gesaneerd te worden. In dit geval zal gesaneerd worden onder een MKB-plan. Hierin is de uitvoering van de bodemsanering uitgewerkt. Er is gekozen voor het afdekken van de verontreiniging met een duurzaam aaneengesloten afdeklaag (isolatie). Deze werkzaamheden moeten worden uitgevoerd door een BRL 7000 erkende aannemer en onder milieukundige begeleiding. Initiatiefnemers hebben in hun exploitatie rekening gehouden met de saneringskosten. De sanering zelf zal op basis van de Besluit activiteiten leefomgeving plaatsvinden voordat de uitvoering van het project wordt gestart.

4.2.2 Luchtkwaliteit In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3% bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 μg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3% bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'. Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren. Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 μg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt. In 2021 is gebleken dat NO2 en fijn stof schadelijker zijn dan gedacht. De WHO heeft daarom de advieswaarden voor zowel PM10, PM2,5 en NO2 op 21 september 2021 verlaagt naar respectievelijk 15, 5 en 10 μg/m³. Deze richtlijn wordt ook door de GGD gevolgd. Als voldaan wordt aan de advieswaarden, zal er sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert.

Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

24

Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het slopen van een loods van een voormalig aannemersbedrijf en het realiseren van drie nieuwe woningen. Het project is daarmee aan te merken als een project van 'niet in betekenende mate'. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de Atlas leefomgeving gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentraties over 2020 fijnstof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) nabij het plangebied bedragen respectievelijk maximaal 16,3 μg/m³, 8,4 μg/m³ en 14,5 μg/m³. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden van 40 μg/m³ voor fijnstof PM10 en stikstofdioxide en 25 μg/m³ voor fijnstof PM2,5. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.3 Geluid De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• •

woningen; geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);

•

andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. De voorkeursgrenswaarden is de waarde die zonder meer kan worden toegestaan. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien na akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een ontheffing te worden verkregen via een hogere voorkeursgrenswaarde procedure. De maximale ontheffingswaarde voor nieuw te bouwen woningen in stedelijk gebied is 63 dB. Voor een buitenstedelijke weg geldt een maximale ontheffingswaarde van 53 dB. Planspecifiek Woningen zijn geluidgevoelige objecten als bedoeld in de Wet geluidhinder.

Een akoestisch onderzoek is vereist wanneer woningen binnen de wettelijke onderzoekszone van een weg, spoorweg en/of geluidgezoneerd industrieterrein liggen. Het plangebied bevindt zich binnen de onderzoekszone van de Hoofdstraat. Derhalve geldt een onderzoeksplicht, om aan te tonen dat aan de eisen van de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid wordt voldaan. In dit kader is een akoestisch onderzoek naar wegverkeer uitgevoerd (Adviesburo VanderBoom, 23-035, d.d. 9 maart 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5). Hieruit blijkt dat de geluidbelasting door wegverkeer op de Hoofdstraat ten hoogste 39 dB na afstrek van 5 dB ex art 110-g Wgh bedraagt. De voorkeursgrenswaarde wordt daarmee niet overschreden.

25

De geluidbelasting door wegverkeer op 30 km wegen bedraagt ten hoogste 36 dB na aftrek van 5 dB ex art 110g Wgh. De geluidbelasting door wegverkeer op alle wegen samen bedraagt ten hoogste 44 dB zonder aftrek Bij het toetsen of sprake is van een “goede ruimtelijke ordening” is uitgegaan bij het toetsingskader van de Wgh en de gemeentelijke “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden Wet geluidhinder”. Hieraan wordt zonder maatregelen voldaan. Voor het aspect geluid zal sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de woning wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit. De hoogste geluidbelasting op de gevels van de woningen bedraagt 44 dB zonder aftrek. Voor de gevels van de woningen zijn geen voorzieningen noodzakelijk. De benodigde karakteristieke geluidwering GA;k bedraagt 20 dB, Dit is de minimale waarde conform het Bouwbesluit. Er kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan de Wet geluidhinder en in dit kader uitvoerbaar is.

4.2.4 Milieuzonering Het aspect milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven. Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komt te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit.

In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

•

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;

•

het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek Gezien de ligging nabij gemengde voorzieningen, woningen en bedrijven kan de omgeving van het plangebied aangemerkt als een gemengd gebied. Daarmee kunnen de richtafstanden, met uitzondering van het aspect gevaar, met één afstandsstap worden verminderd. Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige functie. Er dient onderzocht te worden welke milieubelastende activiteiten binnen en in de omgeving van het plangebied toegestaan/aanwezig zijn, of deze milieubelastende activiteiten een belemmering vormen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningen en of deze milieubelastende activiteiten beperkt (kunnen) worden in hun mogelijkheden. Daarom is aan de hand van het geldende bestemmingsplan in het

26

gebied bepaald welke milieubelastende activiteiten in de omgeving toegestaan zijn. In de navolgende tabel zijn de milieubelastende activiteiten in de omgeving weergegeven. Bedrijf

Adres

Milieucat.

2 1

Richtafstand gemengd gebied (m) 10 0

Minimale afstand tot bouwvlakken (m) 11 75

Verpleeghuis Winkel

Tolhuisstraat 10 Tolhuisstraat 18

Restaurant/ partycentru m/bowling Dierenklinie k Gasdrukrege len meetruimten , cat. B en C

Hoofdstraat 147

2

10

35

Hoofdstraat 135

1

0

100