RV Vaststelling Gebiedsvisie Nieuw Boekhorst.docx

Raadsvoorstel Besluitvormend vaststelling Gebiedsvisie Nieuw Boekhorst aan:

de raad van de gemeente Teylingen

zaaknummer: Z-21-175965 datum collegevergadering: 31 mei 2022 datum raadsvergadering: 7 juli 2022 agendapunt: 0 portefeuillehouder: Wethouder Marlies Volten behandelend ambtenaar: Arjan Stegeman e-mailadres: A.Stegeman@HLTsamen.nl telefoon: 14 0252

Wij stellen voor: 1. 2. 3.

Kennis te nemen van de reactienota “Beantwoording vragen opiniërende raadscommissie d.d. 25 april 2022”. Kennis te nemen van de notitie “Scenario’s Nieuw Boekhorst” d.d. 27 mei 2022. De Gebiedsvisie Nieuw Boekhorst d.d. 24 mei 2022, gewijzigd vast te stellen door

daarin scenario II uit de notitie scenario’s Visie Nieuw Boekhorst d.d. 27 mei 2022 op te nemen. 4.

Aan het college een inspanningsverplichting op te leggen om te onderzoeken hoe meer woningen in het bereikbare segment gerealiseerd kunnen worden.

Inleiding In het collegeprogramma Teylingen Vitaal 2018-2022 is aangegeven dat de planvorming voor de woningbouwlocatie Nieuw Boekhorst wordt besproken met alle raadspartijen en stakeholders. De gebiedsvisie Nieuw Boekhorst wordt opgesteld volgens het BOB-model. De gemeenteraad wordt volgens de volgende stappen betrokken: beeldvorming, oordeelsvorming en besluitvorming. Het proces bevindt zich nu bij de derde stap, de besluitvorming. Het doel is om Nieuw Boekhorst als woningbouwlocatie tot ontwikkeling te brengen. De wijk die ontstaat zou voor alle mensen prettig moeten zijn om in te wonen en te verblijven: (sociaal) veilig, bereikbaar, genoeg groen, klimaat adaptief en duurzaam. De nieuwe wijk van Voorhout krijgt een dorps karakter in een groene omgeving. In de opinieerde raadscommissievergadering van 25 april 2022 hebben de commissieleden een groot aantal vragen gesteld. De beantwoording is terug te vinden in de reactienota. Naar aanleiding van de vragen en opmerkingen van de commissieleden zijn drie scenario’s onderscheiden en onderzocht. Te weten: 1. De woonbibliotheek zoals voorgesteld in de gebiedsvisie. 2. 30% sociale huur; deze wordt behaald door sociale huurappartementen toe te voegen en de parkeernorm voor sociale huurappartementen te verlagen naar 1,1. 3. Onderzoek naar meer woningen in het bereikbare segment.

Deze scenario’s maken onderdeel uit van het besluitvormingsproces. 1

In het besluitvormende raadsvoorstel wordt de Gebiedsvisie integraal ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. Bestaand kader en context In de structuurvisie 2030, gemeente Teylingen en bijbehorende milieueffectrapportage (plan-mer) staat de locatie reeds vermeld als woningbouwlocatie voor 300 tot circa 900 woningen. De woningbouwontwikkeling heeft een lokale én regionale functie. In het collegeprogramma Teylingen Vitaal 2018-2022 staan de intenties voor de polder Nieuw Boekhorst als volgt vermeld, ”We bespreken op korte termijn met alle raadspartijen de ruimtelijke- en maatschappelijke invulling van de Boekhorsterpolder. Dat doen we in samenspraak met alle betrokkenen stakeholders, ook in het kader van de Omgevingsvisie.“ Daarnaast staat in het collegeprogramma onder actiepunt 9 (pg 9/2019) het volgende: “Als voorbeeld hierbij kan worden gedacht aan ons voornemen om op interactieve wijze te komen tot een gebiedspaspoort en Plan van Aanpak voor de ontwikkeling van woningbouw op de locatie Nieuw-Boekhorst in Voorhout”. De start van het project begon op 23 april 2020 toen de gemeenteraad de projectopdracht voor Nieuw Boekhorst unaniem vaststelde. Zoals de projectopdracht aangeeft, bevinden we ons in de initiatieffase en behoort het opstellen en vaststellen van een gebiedsvisie tot deze eerste fase.

Evenals het vaststellen van een intentieovereenkomst, zoals u deze in maart 2021 als hamerstuk heeft vastgesteld. Daarnaast heeft u op het gehele gebied voorkeursrecht gevestigd (raadsbesluiten april en september 2021). Recent is de gemeente eigenaar geworden van gronden in Nieuw Boekhorst. Na vaststelling van de gebiedsvisie volgt nog de anterieure overeenkomst, de stedenbouwkundige uitwerking en het bestemmingsplan. Voor invoering van de Omgevingswet (per 1 januari-2023) zal op basis van deze gebiedsvisie het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Verder wordt nadere invulling gegeven aan de Duurzame gebiedsontwikkeling (DGO). Tot slot kan de uitvoering worden voorbereid, de woningen worden ontworpen en verkocht en kan de feitelijke uitvoering plaatsvinden. Het eerste participatiemoment was op 7 juli 2020. Het meest recente participatiemoment betreft 23 maart 2022. In de afgelopen zes participatiemomenten zijn de verschillende stappen in de gebiedsvisie besproken. De participatie heeft veel input opgeleverd. Ook de raad is veelvuldig geïnformeerd en geconsulteerd. Startend op 30 juni 2020 en nu vragen wij u op 14 juni en 7 juli de gebiedsvisie vast te stellen. Dit is een gedetailleerd document met de toekomstige plannen voor de nieuwe wijk.

Het beschrijft op hoofdlijnen de indeling van Nieuw Boekhorst (inclusief verkeer, groen en water), de verschillende identiteiten van het gebied en de woningbouwprogrammering. De visie is gebaseerd op de gebiedsanalyse en het landschappelijk raamwerk. Nieuw Boekhorst wordt een woonwijk waarin groen en water centraal staan, waar binnen en buiten vloeiend in elkaar over gaan. De nieuwe wijk van Voorhout krijgt een dorps karakter in een groene omgeving. Vier verschillende woonbuurten met karakteristieke woonbelevingen hebben elk een eigen relatie met het landschap. Een wijk waarin bewoners direct aan het groen wonen. Een plek die verbinding faciliteert in sociale zin, waar ontmoetingen tussen doelgroepen vanzelfsprekend is, en ook fysiek verbindt met goede langzaam verkeer routes naar de Herenstraat en naar de kust. De openbare ruimte is de dragende structuur die de diverse woonbuurten aan elkaar rijgt. De groene en blauwe structuren liggen evenwichtig verspreid door het gebied en stimuleren om naar buiten te gaan en te bewegen door middel van een actieve sportroute als ultiem hardlooprondje of als ommetje door de wijk. Nieuw Boekhorst voorziet in de behoefte om meer groen en een openbaar park aan Voorhout toe te voegen en biedt zowel mens als dier de ruimte.

Het groene raamwerk is zo gesitueerd in het gebied dat het voor zowel bestaande als nieuwe bewoners toegankelijk en bereikbaar is. Zo wordt Nieuw Boekhorst een logische en vanzelfsprekende aanhechting op het bestaande Voorhout.

2

Beoogd effect Het doel is om Nieuw Boekhorst als woningbouwlocatie tot ontwikkeling te brengen. De wijk die ontstaat moet voor alle mensen prettig zijn om in te wonen en te verblijven: (sociaal) veilig, bereikbaar, genoeg groen, klimaat adaptief en duurzaam. Om dit doel te bereiken, is samenwerking en overeenstemming nodig met alle betrokken partijen. De voorliggende Gebiedsvisie is een belangrijke stap in de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst. Argumenten 1.1 Met het vaststellen van de reactienota “Beantwoording vragen opiniërende raadscommissie d.d. 25 april 2022” neemt u kennis van de beantwoording van uw vragen. 2.1 In de notitie “Scenario’s Nieuw Boekhorst” stellen wij u voor om, conform de richting die u heeft meegegeven in opiniërende sessie van 25 april 2022, 30% sociale huur als uitgangspunt te hanteren voor de woonbibliotheek in Nieuw Boekhorst. Dit percentage sociale huur sluit aan bij het Woonprogramma Teylingen 2020-2024. 2.2 Zowel Woonstichting Stek als de marktpartijen zijn positief over dit scenario. 2.3 De parkeernorm van 1.1 bij sociale huurappartementen lijkt passender bij de parkeervraag en biedt de ruimte om de hoeveelheid groen in de wijk ongemoeid te laten. De parkeernorm 1,5 gebaseerd is op het huidige parkeerbeleid en dat in dat beleid (nog) geen onderscheid wordt gemaakt tussen prijscategorie, koop of sociale huur.

2.4 De bouwhoogte is in relatie tot ruimtelijke kwaliteit onderzocht. Wij stellen voor om de appartementengebouwen voor sociale huur te laten variëren van 5 tot 7 bouwlagen afhankelijk van de locatie zodat een goede ruimtelijke kwaliteit wordt gewaarborgd. 2.5 De Woonbibliotheek Nieuw Boekhorst (conform scenario II, met 30% sociale huur) past binnen de totale woningbouwprognose van de gemeente Teylingen. De Woonbibliotheek laat een brede spreiding van woonproducten zien waardoor meer ruimte ontstaat voor ruimtelijke kwaliteit, meer groen en minder verharding. Ook levert dit een meer duurzame ontwikkeling omdat er meer ruimte is voor onder andere klimaat-adaptiviteit. De grote verscheidenheid aan woonproducten in de Woonbibliotheek levert een positieve bijdrage aan de sociale cohesie en leefbaarheid van de wijk. Tot slot, niet onbelangrijk, is ook de financiële haalbaarheid een belangrijke afweging. De segmentering conform de Woonbibliotheek (53% sociaal en bereikbaar en 47% vrij, waarvan het grootste deel midden duur) resulteert in een haalbare businesscase. 3.1 Door de Gebiedsvisie Nieuw Boekhorst als basis voor de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Nieuw Boekhorst vast te stellen wordt een belangrijke stap gezet om te komen tot ontwikkeling van deze woningbouwlocatie. 3.2 De visie beschrijft Nieuw Boekhorst als één wijk met een dorpse identiteit aan de rand van Voorhout.

Het is de wens een toekomstbestendig leefmilieu met groen en water te realiseren, waarin een aanzienlijk woonprogramma met bijbehorende voorzieningen een plek moet krijgen. Daarbij is gezien de omvang van het project en het bouwprogramma gekozen voor flexibiliteit in de uitwerking zonder het doel uit het oog te verliezen: het tot stand komen van een wijk met een eigen karakter. 3.3 Drager van de plannen voor Nieuw Boekhorst is een landschappelijk raamwerk. Daarbinnen is ruimte gevonden voor buurten met een variërend stedenbouwkundig en architectonisch karakter. Met deze opzet is gezocht naar een afwisselend geheel van groene openbare ruimte met kleinschalige woonbuurten, waartussen bebouwing van een grotere schaal is ingepast. De landschappelijke structuur met routes en bouwvelden is sturend voor de invulling van het bouwprogramma. De vertaling naar stedenbouwkundige en architectonische richtlijnen biedt ruimte voor samenhang en afwisseling. 3

3.4 De visie is een leidraad. Deze bevat zowel uitgangspunten om de ontwikkeling aan te sturen als afwegingen om in de nadere uitwerking maatwerk te kunnen leveren. In de ontwikkeling moeten kwantiteit en kwaliteit samen op gaan. Het landschappelijke raamwerk, de stedenbouwkundige principes, de verkavelingsschetsen en de architectonische sferen zoals opgenomen in deze visie vormen een kader. In de uitwerking daarvan moet elke plek tot zijn recht komen en een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van Nieuw Boekhorst als geheel. Eventuele afwijkingen van de visie moeten leiden tot vergelijkbare kwaliteit en identiteit. 4.1 In scenario III is de mogelijkheid onderzocht of er meer woningen kunnen worden gerealiseerd in het bereikbare segment. Op specifieke locaties en op kleine schaal worden kansen gezien om meer woningen in het bereikbare segment te realiseren. Een inspanningsverplichting leidt er toe dat nader onderzocht wordt op welke wijze en onder welke randvoorwaarden meer woningen in het bereikbare segment gerealiseerd kunnen worden. 4.2 De raad wordt bij vaststelling van stedenbouwkundige plannen geïnformeerd over het surplus van het aantal woningen in het bereikbare segment.

Kanttekeningen 2, 3 en 4 1. Door meer woningen toe te voegen en het oppervlakte groen gelijk te houden, is het oppervlakte groen per woning lager. 2. De reeds opgestelde onderzoeken moeten beoordeeld worden op de gevolgen van de toename van woningen. Hierbij denken we aan de onderzoeken ten aanzien van onder meer geluid, stikstok en verkeer. 3. Hoe hoger de appartementen gebouwen zijn hoe meer aandacht de ruimtelijke inpassing vraagt. In het gebied bij de entree en de passantenhaven zijn een aantal appartementen-gebouwen voorzien voor het bereikbare segment. Juist dit gebied vraagt in de stedenbouwkundige uitwerking nadrukkelijk aandacht om de juiste hoogte op de juiste locaties te realiseren. Indien deze inpassing niet zorgvuldig gebeurt, leidt dit tot ongewenste situaties waarbij de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid onder druk komen te staan. Ook de verkoopbaarheid van omliggende eengezinswoningen en waardeontwikkeling van de wijk spelen hierin een rol. 4. Indien u naast 30% sociaal ook 35% bereikbaar wenst, moet een nieuwe balans gevonden worden tussen investering en opbrengst, aantal woningen, verharding en groen & blauw etc. De planning komt hiermee onder druk te staan. 5. Bij de argumenten is onder andere aangegeven dat de gebiedsvisie (inclusief de woonbibliotheek en scenario II) zorgt voor ruimte en ruimtelijke kwaliteit.

Bij 35% bereikbaar moeten nog meer kleine woningen worden toegevoegd. De druk op het openbare gebied wordt groter. Er kan minder groen worden gerealiseerd en er moet meer verharding komen. De ruimtelijke kwaliteit komt onder druk te staan. 6. Doordat de ruimtelijke kwaliteit onder druk komt te staan, komen ook andere beleidsterreinen onder druk te staan. Zoals de eisen die het Hoogheemraadschap stelt aan de hoeveel oppervlaktewater en de hoeveelheid parkeerplaatsen die wij moeten realiseren. Aan de minimale hoeveel groen die wij eisen voor onze inwoners kan niet meer voldaan worden. De kans is reëel aanwezig dat er niet aan vastgesteld beleid kan worden voldaan. 7. Daarnaast heeft een dergelijke verhouding (65% kleine woonproducten) ook invloed op de sociale cohesie en leefbaarheid van een wijk. Juist de mix van diverse soorten woningen en diverse segmenten draagt positief bij aan de leefbaarheid van de wijk. Het volgen van het Woonprogramma bij deze grootschalige uitleglocatie scoort op dit onderdeel lager. 8. Tot slot, is de financiële haalbaarheid een stuk minder positief. Marktpartijen 4

beoordelen een segmentering conform het Woonprogramma (65% sociaal en bereikbaar en 35% vrij) als een onhaalbare businesscase bij deze grootschalige uitleglocatie. Financiële consequenties Met de aankoop van grond in Nieuw Boekhorst is de rol van de gemeente in de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst veranderd. De gemeente handelt niet meer alleen vanuit een faciliterende rol, maar participeert ook risicodragend in de ontwikkeling van Nieuw-Boekhorst. Vanuit de rol van grondeigenaar streeft de gemeente onder meer naar een sluitende grondexploitatie. Dit betekent dat kosten van grondaankoop, bouw- en woonrijp maken en planontwikkeling moeten worden terugverdiend met de verkoop van bouwrijpe kavels voor woningbouw. Naast de rol van grondeigenaar behartigt de gemeente vanuit de rol van facilitator het publieke belang door kaders te stellen ten aanzien van (de betaalbaarheid van) het woonprogramma, het waarborgen van de ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen en het nastreven van ‘een goede ruimtelijke ordening’. De gemeente Teylingen verstevigt door het innemen van een strategische grondpositie in Nieuw Boekhorst haar regierol. Tegelijkertijd zijn ook de financiële risico’s groter dan wanneer de gemeente puur vanuit een faciliterende rol optreedt.

Vanwege dit belang is onderzocht op welke manier de gemeente in de grondexploitatie van Nieuw Boekhorst kan deelnemen (GEM, bouwclaim, o.i.d.) en wat de voor- en nadelen zijn bij diverse mogelijke vormen van samenwerking. De kosten van de gemeente gaan grotendeels verhaald worden bij de marktpartijen en worden vastgelegd in de nog af te sluiten anterieure overeenkomst. Deze kosten betreffen plankosten en kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Het gemeentelijk doel(en belang) is de gemeentelijke plankosten volledig te verhalen (met de plankostenscan als basis voor het maximaal te verhalen bedrag) en daarnaast een deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen op Nieuw Boekhorst te verhalen. Dit betreft in ieder geval de noordelijke randweg en de openbare sportvoorzieningen in Nieuw Boekhorst. Wel moet de gemeente op termijn een investeringsbudget vrij maken voor de aankoop en inrichting van de gronden voor maatschappelijke voorzieningen (basisschool en georganiseerde en ongeorganiseerde sport en bewegen) en de realisatie van de basisschool en sporthal. Echter, deze investeringsaanvragen zijn nu nog niet actueel. Ten tijde van het sluiten van een anterieure overeenkomst met marktpartijen worden deze investeringsaanvragen wel actueel.

Aanpak, uitvoering en participatie De raad heeft door middel van eerdere beeldvormende opinieerde sessies richting gegeven aan de voorliggende gebiedsvisie en scenario’s. De communicatie/participatie over het opstellen van de gebiedsvisie Nieuw Boekhorst op een rijtje: 1. Door middel van verschillende één-op-één gesprekken in de periode april 2020 t/m nu participatie van specifieke stakeholders (zoals Hoogheemraadschap Rijnland, Provincie Zuid-Holland, gemeente Noordwijk, Vereniging Natuurlijke Boekhorstpolder, Historische Kring Voorhout en particuliere grondeigenaren grenzend aan het plangebied) 2.

Participatie van de brede projectomgeving (omwonenden en geïnteresseerden) Hoe heeft dit plaatsgevonden? 7 juli 2020 Informatiebijeenkomst landschappelijke analyse (webinar) Zomer 2020 Digitale enquête 15 okt 2020 Digitale meedenktafels landschappelijk raamwerk 31 mrt 2021 Informatiebijeenkomst buurtuitwerking (webinar) April 2021 Digitale enquête 23 mrt 2022 Informatiebijeenkomst gebiedsvisie September 2022 Informatiemoment definitieve gebiedsvisie en nota van uitgangspunten bestemmingsplan Nieuw Boekhorst

5

3. Participatie van de gemeenteraad Hoe heeft dit plaatsgevonden? 30 juni 2020 Masterclass gebiedsontwikkeling voor raadsleden 14 sept 2020Raadspresentatie Beeldvormend 7 dec 2020 Raadspresentatie Beeldvormend 17 mei 2021 Raadspresentatie Beeldvormend 15 juni 2021 Raadspresentatie Opiniërend 21 sept 2021Besloten raadscommissie over grondexploitatie 2 okt 2021 Raadsexcursie 4 april 2022 Beeldvormende sessie Raad 25 april 2022 Opiniërende sessie raadscommissie 25 mei 2022 Technische sessie raadscommissie 14 juni 2022 raadscommissie besluitvormend 7 juli 2022 raad besluitvormend 19 september Raadspresentatie Beeldvormend Nota van uitgangspunten bestemmingsplan. (*) naast bovenstaande momenten heeft de raad besloten vergaderd over de intentieovereenkomst en het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) in het plangebied. Het vervolg van de planontwikkeling ziet er als volgt uit: -

Vaststellen Visie Technische sessie Besluitvormend Commissie Ruimte Besluitvormend Raad

: gereed : 25 mei 2022 : 14 juni 2022 : 7 juli 2022

Vervolg : gereed College NvUitgangspunten bestemmingsplan : september 2022 Raad beeldvormend NvUitgangspunten BP : 19 september 2022 Bestemmingsplan ter inzage : herfst 2022 Bestemmingsplan onherroepelijk : winter 2023 Contractuele fase (anterieure overeenkomst) : 2e helft 2022 Opstellen stedenbouwkundige plannen, bouwplannen en inrichtingsplannen : 2023-2024 Bouwrijpmaken (voorbereiding en uitvoering): 2023-2024 Start verkoop : 2023 Start bouw : 2024 Eerste oplevering : 2025

Over de anterieure overeenkomst wordt uw raad gevraagd of u wensen en bedenkingen heeft ten aanzien van de anterieure overeenkomst. Naast de wettelijke taken van de raad, zoals het vaststellen van het bestemmingsplan, kan de raad (indien u dit wenst) periodiek geïnformeerd worden over de stand van zaken met betrekking tot de ontwikkeling stedenbouwkundige plannen en inrichtingsplannen van Nieuw Boekhorst. Zo kan de raad betrokken blijven bij de totstandkoming van deze nieuwe wijk. Duurzaamheid Voor de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen is in 2019 een methode Duurzame Gebiedsontwikkeling (DGO) opgesteld door Royal Haskoning DHV. Deze methodiek dient als kader voor duurzaamheidsaspecten voor gebiedsontwikkeling. Bij de ontwikkeling van Nieuw Boekhorst wordt gewerkt met het NL Gebiedslabel, een procestool die de duurzaamheid van de buitenruimte inzichtelijk maakt en op basis waarvan een duurzaamheidslabel kan worden toegekend. Er zit veel overlap in de inhoud van beide methodieken. De focus van het NL Gebiedslabel traject is het borgen van de integrale duurzaamheid van het ontwerp tot het beheer. Het DGO is alleen resultaat gericht en is niet als procestool opgezet. Daarom is NL Greenlabel door HLTsamen gevraagd om een toevoeging aan het NL Gebiedslabel op te stellen voor de onderwerpen uit het DGO die niet door het NL Gebiedslabel gedekt worden.

In de Gebiedsvisie is de visie ten aanzien van duurzaamheid integraal meenomen. In de anterieure overeenkomst worden de

6

concrete maatregelen middels de DGO en NL Greenlabel vastgelegd. Hillegom-Lisse-Teylingen (HLT) Gemeente Teylingen Urgentie Normaal Evaluatie Niet van toepassing Bijlagen en achtergrondinformatie a. Reactienota “Beantwoording vragen opiniërende raadscommissie d.d. 25 april 2022” b. Notitie “Scenario’s Nieuw Boekhorst” d.d. 27 mei 2022. c. Gebiedsvisie Nieuw Boekhorst d.d. 24 mei 2022 (separaat onder Z-21-175965/ 544420) het college van burgemeester en wethouders, Jeroen F.A. Tomassen secretaris

Carla G.J. Breuer burgemeester

7

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Teylingen, gelezen het voorstel van het college van 31 mei 2022 met als onderwerp vaststelling Gebiedsvisie Nieuw Boekhorst gelet op de behandeling in de raadscommissie- en raadsvergadering, gelet op artikel 108 van de Gemeentewet,

besluit: 1. 2. 3.

Kennis te nemen van de reactienota “Beantwoording vragen opiniërende raadscommissie d.d. 25 april 2022”. Kennis te nemen van de notitie “Scenario’s Nieuw Boekhorst” d.d. 27 mei 2022. De Gebiedsvisie Nieuw Boekhorst d.d. 24 mei 2022, gewijzigd vast te stellen door

daarin scenario II uit de notitie scenario’s Visie Nieuw Boekhorst d.d. 27 mei 2022 op te nemen. 4.

Aan het college een inspanningsverplichting op te leggen om te onderzoeken hoe meer woningen in het bereikbare segment gerealiseerd kunnen worden.

Aldus besloten in de raadsvergadering van 7 juli 2022,

Robert van Dijk griffier

Carla G.J. Breuer voorzitter

8