Koersnotitie Volkshuisvestingsprogramma Teylingen - Eindconcept - Koersnotitie Volkshuisvestings

DATUM

14 mei 2025

PROJECTNUMMER

2534.101

OPDRACHTGEVER

Gemeente Teylingen

Koersnotitie volkshuisvestingsprogramma Teylingen Inleiding Teylingen is een prachtige gemeente om te wonen, werken en recreëren. Drie heel eigen kernen gelegen in een rijk divers landschap met een hoge recreatieve, toeristische en economische waarde en potentie. De Teylingers zijn betrokken en wonen hier graag. Dat is een grote kwaliteit, zeker in combinatie met de ligging van nabij steden als Haarlem, Amsterdam Den Haag en Leiden. Tegelijkertijd staat er nog een hoop te gebeuren rondom volkshuisvesting. De groei gaat in alle gemeenten sneller dan verwacht waardoor de druk op de woningvoorraad alsmaar toeneemt. De vergrijzing zet door en er liggen nieuwe opgaven vanuit het Rijk rondom betaalbaarheid, verduurzaming en het verdelen van woningen. De afgelopen jaren heeft de gemeente Teylingen hard gewerkt aan de opgaven op het gebied van wonen en maatschappelijke ontwikkeling. De resultaten hiervan zijn zichtbaar, Teylingen behaalde een aanzienlijk deel van de kwantitatieve ambities uit het Woonprogramma 2020-2024. Met het aflopen van dit programma en oog voor de recente ontwikkelingen, wil de gemeente haar woonbeleid actualiseren. Daarbij wil de gemeente inspelen op de voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv). In plaats van een woonvisie stelt de gemeente daarom een volkshuisvestingsprogramma op.

Doel en opbouw koersnotitie Deze koersnotitie is een opmaat voor het volkshuisvestingsprogramma. Hierin werken we eerst de opgaven en keuzes uit waar we de komende jaren voor staan. De koersnotitie vloeit voort uit de Maatschappelijke Agenda en de Omgevingsvisie, zie ook onderstaande afbeelding. Waar de MAG en de omgevingsvisie de brede lange termijn ambities van de gemeente schetst, vertaalt de koersnotitie de integrale ambities van beide documenten naar concrete opgaven en strategische keuzes op het gebied van de inwoners, leefbaarheid, wonen en sociale cohesie. Deze notitie biedt daarmee richting en kaders voor beleid en besluitvorming. De gemeente kan hiermee op een samenhangende wijze inspelen op maatschappelijke en ruimtelijke vraagstukken. De gemeenteraad stelt de koersnotitie vast als basis voor de verdere uitwerking. Hiermee vormt het document de leidraad voor het uiteindelijke volkshuisvestingsprogramma, waarin de acties, projecten en maatregelen worden uitgewerkt om de gestelde doelen daadwerkelijk te realiseren.

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32

KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

De Maatschappelijke Agenda (MAG) en de Omgevingsvisie vormen samen de basis voor de koersnotitie. Deze koersnotitie vertaalt de brede ambities naar concrete opgaven en strategische keuzes, met als doel het uitwerken van maatregelen en instrumenten in een volkshuisvestingsprogramma. Dit programma komt direct ten goede aan de behoeften van inwoners.

Deze notitie is opgedeeld in twee delen: A. In het eerste deel werken we op hoofdlijnen uit welke opgaven we met prioriteit in Teylingen oppakken en welke accenten we daarbij willen leggen. B. Het tweede deel biedt achtergrondinformatie en schetst de context en opgaven die hieraan ten grondslag liggen. Dit doen we aan de hand van de eisen voor het volkshuisvestingsprogramma uit de Wet versterking regie volkshuisvesting.

Proces en status van dit document De gemeente Teylingen hecht waarde aan een zorgvuldig proces. Daarin nemen we de volgende stappen: • Stap 1: Verzamelen bouwstenen • Stap 2: Nulsituatie in kaart brengen • Stap 3: Visie (koers) aanscherpen • Stap 4: Programma uitwerken • Stap 5: Flankerende maatregelen vastleggen • Stap 6: Volkshuisvestingsprogramma afmaken • Stap 7: Uitwerken van de monitoring In stap één en twee zijn voorbereidingen getroffen om het traject goed te starten. Denk aan het verzamelen van documenten (stap 1) en het maken van een schets van de huidige situatie door onderzoek en eerste gesprekken met bestuurders en ambtenaren (stap 2). In stap 3 werkten we de resultaten van onderzoek en de gevoerde gesprekken uit in dit koersdocument. Deze notitie vormt de basis voor het vervolg waarbij we aan de hand van bijeenkomsten met stakeholders, ambtenaren, bestuurders en de raad het programma verder uitwerken. Daarbij houden we specifiek rekening met monitoring zodat de inzet van de voorgestelde maatregelen meetbaar is.

Afbakening doelgroepen Met het volkshuisvestingsprogramma geeft Teylingen invulling aan de woonopgaven. In de recent vastgestelde Omgevingsvisie streeft de gemeente naar een passende woningvoorraad voor iedere levensfase. Dit gaat onder andere om de volgende doelgroepen:

2

• • •

Starters en (jonge) stellen zonder kinderen Gezinnen Ouderen/senioren (65+)

In de Maatschappelijke agenda streeft de gemeente naar “een samenleving die vertrouwt en bouwt op de kracht van bewoners en waarin iedereen meedoet”. Dit gaat vaak niet vanzelf. Zeker voor mensen die vanwege een zorg- of ondersteuningsvraag geen passende woning kunnen vinden. Deze doelgroepen worden ook in de Wvrv gedefinieerd. Het Rijk heeft bepaald dat naast de reguliere doelgroepen gemeenten ten minste de volgende “aandachtsgroepen” moeten opnemen in het volkshuisvestingsprogramma. Dit gaat om: • Mantelzorgers/ontvangers; • Mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking en/of psychische kwetsbaarheid; • Daklozen/dreigend daklozen; • Uitstromende doelgroepen en mensen die op basis van de Wvrv beroep kunnen doen op een urgentieverklaring voor een sociale huurwoning: o Uitstromers uit Beschermd wonen (BW)/Maatschappelijke opvang (MO)/Jeugdzorg met verblijf; o Uitstromers uit vrouwenopvang (na huiselijk geweld); o Slachtoffers mensenhandel; o Ex-gedetineerden / uitstromers uit forensische zorg; o Stoppende sekswerkers; • Arbeidsmigranten (Short- en midstay, niet ‘expats’); • Studenten; • Woonwagenbewoners; Tot slot is er de doelgroep statushouders/vluchtelingen/ontheemden. Deze groep maakt officieel geen onderdeel uit van de Wvrv.

Voor deze groepen hebben gemeenten wel een landelijke taakstelling op grond van de Huisvestingswet en de Spreidingswet (voor ontheemden een inspanningsverplichting) om te zorgen voor passende huisvesting.

3

Deel A: Koers – de richting voor de komende jaren Uit vastgestelde beleidsdocumenten en gesprekken met de ambtelijke werkgroep en de portefeuillehouders wonen en zorg komen een aantal beleidsrichtingen naar voren. Aan de hand van een aantal dilemma’s die we met de portefeuillehouders en de raad zijn besproken, hebben we hier prioriteit in aangebracht. Deze prioriteiten vormen uiteindelijk de basis voor uitwerken van de doelen en ambities in het volkshuisvestingsprogramma.

1. Onze waarden (ambitie) Vanuit de Omgevingsvisie, de Maatschappelijke Agenda en het koersplan Wonen, welzijn en zorg komen een aantal ambities naar voren die kaderstellend zijn voor het volkshuisvestingsprogramma. Deze hebben we geherformuleerd in kernwaarden en basisprincipes van waaruit we als gemeente willen werken. We identificeerden de volgende principes: •

Wij zijn een gemeente waar mensen goed kunnen leven in verbinding met elkaar. - We werken samen aan vitale en zorgzame buurten waarin inwoners betrokken, vitaal en betekenisvol samen kunnen leven

•

We zijn een gemeente met een overwegend dorps karakter, dit willen we behouden.

•

We stellen de mens centraal. - We vertrouwen en bouwen op de kracht van bewoners (iedereen doet mee). - We gaan uit van wat mensen wel kunnen en werken vanuit positieve gezondheid. - Waar nodig bieden we ondersteuning op maat.

•

We bieden ruimte aan een gevarieerde woningvraag. - We werken aan gemengde wijken met voldoende en divers aanbod van woningbouw. - Variatie aanbrengen in de woningvoorraad is meer dan een nieuwbouwopgave. Dit gaat ook om het verbouwen en herbouwen van bestaande woningen.

•

We willen woonwijken die klaar zijn voor de toekomst. Dit betekent: - Duurzaam en comfortabel te verwarmen woningen - Een klimaatadaptieve woonomgeving die hittestress tegengaat en uitnodigt tot bewegen en ontmoeten - We bieden een passend woningaanbod dat past bij iedere levensfase - Wijken die leefbaar zijn en passende voorzieningen hebben

•

De woonopgave is te groot voor enkel Teylingen alleen. Samenwerking is randvoorwaardelijk want de opgaven zijn integraal en domein overstijgend. 1. Samenwerken doen we met elkaar (Duin- en bollenstreek) maar dit gaat ook over samenwerking met de regio, provincie, corporaties, bouwende partijen, zorgpartijen, bewoners en het Rijk.

4

2. Rolneming Een gemeente kan verschillende rollen vervullen om haar doelstellingen te realiseren, afhankelijk van de situatie en de specifieke opgave. Zo kan de gemeente een richtinggevende rol spelen door instrumenten in te zetten die de keuzes van andere partijen beïnvloeden, of een regulerende rol door mogelijkheden van partijen te beperken om zo beleid te handhaven. In het kader van het volkshuisvestingsprogramma wil de gemeente Teylingen actief een stimulerende rol vervullen om de grote opgave op het gebied van wonen op te lossen. Niet enkel faciliterend, maar door volop in te zetten op het beschikbare instrumentarium wil de gemeente de samenwerking versnellen en partijen ondersteunen. In samenwerking met andere partijen richt de gemeente zich op het behalen van concrete resultaten, omdat deze opgave niet alleen door de gemeente kan worden opgelost.

3. Onze volkshuisvestelijke prioriteiten Gezien de huidige opgaven op het gebied van wonen, zorg en welzijn (zie deel B), en op basis van onze waarden en langetermijnambities, geven we voor het volkshuisvestingsprogramma prioriteit aan de volgende punten: •

We zien dat veel mensen in Teylingen moeite hebben om een passende woning te vinden. We beschouwen wonen niet alleen als een ruimtelijke opgave, maar als een maatschappelijke noodzaak. Daarom zetten we ons maximaal in om onze lokale woonopgave te realiseren. Dit betekent: - Dat we zoeken flexibiliteit in onze beleidskaders (zoals bijvoorbeeld het parkeerbeleid) om waar mogelijk makkelijker woningen toe te voegen. - We hechten aan het dorpse karakter van onze kernen, maar zoeken daarbinnen de grenzen op. Hoger bouwen en innovatieve manieren om groen toe te voegen (bijvoorbeeld op gebouwen) zijn hierbij een optie.

•

We hechten groot belang aan wijken met een goede mix van bewoners. - In het nieuwbouwprogramma richten we ons niet specifiek op één doelgroep. We zetten juist in op een mix van prijsklassen en woonvormen. - Wel zien dat met name jongeren en ouderen vaak in de knel zitten op de woningmarkt. Daarom willen we met onze nieuwbouw de doorstroom voor ouderen proberen te faciliteren, zodat ook jongeren een woning kunnen vinden. - Een vitale gemeente is ook een gemeente met plek voor jongeren. Als tegenwicht aan de vergrijzing kijken we daarom breed naar manieren om jongeren en jonge gezinnen aan te trekken en te behouden, ook door kansen te bieden op wonen en bredere ontwikkeling.

•

Ondanks onze inzet op nieuwbouw, realiseren we ons dat de meeste woningen van de toekomst er nu al staan. Woningen gaan immers generaties mee. Daarom zetten we in op het beter gebruiken, aanpassen en verdelen van de bestaande woningen en gebieden. - We verkennen of we actiever kunnen stimuleren in bepaalde gebieden woningen te splitsen. Dit geldt eveneens voor het bouwen van mantelzorg- of familiewoningen op

5

-

eigen erf. Hiervoor wordt gekeken naar plekken met genoeg ruimte op het erf, zoals in Warmond. We verkennen mogelijkheden tot het stimuleren van samenwonen in bepaalde gebieden of het transformeren van bedrijventerreinen.

•

We zetten in op het realiseren van voldoende geschikte woningen, zorg en ondersteuning voor ouderen (nultreden, geclusterd, en zorggeschikt). - We realiseren nieuwe seniorenhuisvesting met name nabij voorzieningen. - Daarbij blijft een goede mix van groepen belangrijk. We willen dat mensen elkaar ontmoeten en voorkomen dat we gesloten gemeenschappen van ouderen creëren. - We werken met zorgpartijen samen om zorg ook in de toekomst beschikbaar te houden. - Op plekken waar veel ouderen wonen werken we aan toegankelijkheid van de woonomgeving en stimuleren we spontane ontmoeting. Bij nieuwbouw sturen we hierop bij het opstellen van het stedenbouwkundigplan. In bestaande wijken doen we dit op natuurlijke momenten (bijvoorbeeld bij vervangen riolering of het verzwaren van energienetten.

•

We zorgen voor meer geschikte woningen voor aandachtsgroepen. o We kijken samen met Stek hoe we meer kleine en betaalbare woningen toevoegen of bestaande woningen beschikbaar maken. o Arbeidsmigranten hebben recht op een gezonde, veilige en fatsoenlijke leefomgeving. We zorgen ervoor dat hun huisvesting voldoet aan de geldende kwaliteitsnormen, zoals vastgelegd in de SNF-richtlijnen. o We realiseren woningen met de focus op uitstromers uit intramurale voorzieningen zoals de Maatschappelijke Opvang, Beschermd wonen en de Jeugdzorg. Dit zijn (beschutte) woonomgevingen met mogelijkheden voor zorg en begeleiding. o We voegen in samenwerking met de gemeenten Hillegom, Lisse en Noordwijk 12 woonwagenstandplaatsen toe in deze subregio o We streven naar een evenwichtige verdeling van kwetsbare groepen over de wijken. Daarbij zorgen we voor woonomgevingen die herstel, stabiliteit en deelname aan de samenleving bevorderen, met oog voor zowel de bewoners zelf als hun omgeving. o We organiseren een scheef huisje in de gemeente, bedoeld voor mensen die door hun gedrag ernstige en langdurige overlast veroorzaken in reguliere woonwijken.

6

Deel B: Context en opgaven Nationaal en regionaal veranderde er veel de sinds het vaststellen van het vorige Woonprogramma 2020-2024. Hieronder beschrijven we enkele van de belangrijkste ontwikkelingen en opgaven.

1

Beleidscontext

Landelijk Nationale woon- en bouwagenda en het Programma een thuis voor iedereen In 2022-2023 presenteerde de voormalig minister van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, Hugo de Jonge, de Nationale woon- en bouwagenda en bijbehorende programma’s 1. Vanuit de Nationale woon- en bouwagenda stuurt het Rijk, met verschillende programma’s, op het sneller én betaalbaarder realiseren van woningen. De nieuwe coalitie van PVV, VVD, NSC en BBB zet het ingezette beleid op hoofdlijnen voort. In het Programma Een thuis voor iedereen definieert het Rijk de aandachtsgroepen die benoemd moeten worden in het woonbeleid (zie afbakening doelgroepen op p.3). Over het algemeen betreft het groepen die een beroep doen op betaalbare (sociale huur) woningen. Ook streeft het programma naar een meer evenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad over alle gemeenten in Nederland. De Wet versterking regie volkshuisvesting De voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting is een uitwerking van de Nationale woonen bouwagenda. Het regelt het wettelijk instrumentarium voor een aantal zaken. Denk aan het verplicht bouwen van 2/3 betaalbaar waarvan tenminste 30% sociaal. Daarnaast verandert de wet een aantal dingen. De wet hevelt het verplichte woonbeleid over van de Woningwet naar de Omgevingswet. Dit betekent dat de woonvisie verandert in een volkshuisvestingsprogramma onder de Omgevingsvisie.

Ook stelt de wet eisen aan het volkshuisvestingsprogramma. Onder andere dat gemeenten verplicht de opgaven voor aandachtsgroepen uit het programma Een thuis voor iedereen benoemen. Bovendien moet het programma een sterk programmatische uitwerking krijgen waarbij de gemeente aangeeft wat, voor wie en waar zij gaat bouwen. Programma wonen, ondersteuning en zorg voor ouderen (WOZO) In dit programma geeft het ministerie van Volksgezondheid, welzijn en sport (VWS) haar visie op wonen met zorg en ondersteuning voor ouderen. Een uitkomst van dit programma is dat er (bijna) geen intramurale verpleeghuisplekken meer bijkomen en dat de inzet op ‘geclusterd wonen’ wordt verstevigd. Dit vraagt om een andere werkwijze als het gaat om de huisvesting van ouderen: ouderen met een intensieve zorgvraag zullen in de toekomst niet meer allemaal een plek kunnen krijgen in een verpleeghuis, maar in plaats daarvan ligt de focus onder andere op ‘zorggeschikte woningen’ met extramurale zorg via het Volledig pakket thuis (VPT). Er ligt een opgave voor Teylingen om deze zorggeschikte en geclusterde woonvormen te realiseren en waar nodig afspraken te maken met zorgpartijen en het zorgkantoor over het leveren van zorg en ondersteuning. 1

Onder de Nationale woon- en bouwagenda vallen de volgende programma’s: het Programma woningbouw, het Programma een thuis voor iedereen, het Programma verduurzaming gebouwde omgeving het Programma leefbaarheid en veiligheid en het Programma wonen en zorg voor ouderen

7

Integraal zorgakkoord, Gezond- en actief leven akkoord (IZA/GALA) Om de zorg richting de toekomst beschikbaar en betaalbaar te houden, lanceerde het ministerie van VWS in samenwerking met zorgpartijen en gemeenten het Integraal Zorgakkoord (IZA) en het Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA). Beide akkoorden leggen nadruk op het behouden van een goede gezondheid om daarmee zorgvragen te voorkomen. Op regionaal niveau is dit uitgewerkt in het Regioplan IZA Zuid-Holland Noord. Het Regioplan stelt bijvoorbeeld enkele doelen en bijbehorende actielijnen waarmee de gemeente rekening moet houden bij het opstellen van nieuw beleid op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De actielijn ‘ouderen’ bevat bijvoorbeeld de creatie van logies voor mantelzorgers of methodieken voor een gezonde en inclusieve wijk (positieve gezondheid). Hier ligt een opgave om dit samen met ketenpartners op lokaalniveau uit te werken. Over deze akkoorden is in de afgelopen periode veel landelijke discussie ontstaan. Nationaal actieplan dakloosheid: Eerst een thuis In 2021 tekende Nederland het verdrag van Lissabon. Hierin is afgesproken dat in 2030 niemand meer onvrijwillig op straat slaapt. Het ondertekenen van het akkoord leidde tot het “Nationaal actieplan dakloosheid: Eerst een thuis”. Belangrijkste verandering is de inzet op ‘wonen eerst’.

Wonen eerst betekent dat een stabiele woonplek niet ‘verdiend’ wordt, maar juist de basis is voor duurzaam herstel. Vanuit deze basis kan men - met de juiste zorg- en ondersteuning – werken aan het op orde krijgen van andere zaken, zoals financiën, werk of een andere zingevende daginvulling. De maatschappelijke zorg is gedecentraliseerd in Holland Rijnland. Gemeenten realiseren zelf kleinschalige vormen van opvang en/of huisvesting. De gemeente Leiden stelt financiële middelen beschikbaar voor deze transitie. Daarnaast zijn er aanvullende lokale opgaven. Denk aan het voorkomen van dakloosheid of het huisvesten van dakloze mensen. Voor deze aanpak zijn regionale afspraken gemaakt. Nu en in de toekomst wordt door gemeente Leiden specialistische zorg georganiseerd. Hervormingsagenda Jeugd De Hervormingsagenda Jeugd is een pakket afspraken tussen het Rijk, gemeenten, jeugdzorginstellingen, professionals en cliëntenorganisaties, met als doel de jeugdzorg te verbeteren en financieel houdbaar te maken. De agenda geldt voor de periode 2023-2028 en richt zich op het sneller en beter ondersteunen van kinderen en gezinnen die hulp nodig hebben.

Regionaal en lokale context In Teylingen gebeurt al veel. Op gemeentelijkniveau heeft Teylingen recentelijk een nieuwe omgevingsvisie opgesteld en werken zij hard aan het realiseren van het woonprogramma. De belangrijkste beleidspunten uit deze documenten zijn kaderstellend voor het Volkshuisvestingsprogramma. Regionale woonagenda kaderstellend De Regio Holland-Rijnland werkt intensief samen. Via een Gemeenschappelijke regeling is bepaald dat de Regio bepaalde taken en bevoegdheden uitvoert op het gebied van wonen, werken, onderwijs, energie, mobiliteit en recreatie. Anders dan in andere regio’s heeft Holland-Rijnland een algemeen bestuur en een dagelijks bestuur met daarin raadsleden en portefeuillehouders uit de regiogemeenten. De Regio heeft een eigen Omgevingsagenda en Woonagenda. De ruimtelijke keuzes en afspraken uit deze agenda’s zijn kaderstellend en moeten een plek vinden in de

8

volkshuisvestingsprogramma’s van de regiogemeenten. Voor een overzicht van de belangrijkste afspraken, zie bijlage 2. Omgevingsvisie Een volkshuisvestingsprogramma, de omgevingsvisie en de Maatschappelijke Agenda zijn nauw met elkaar verbonden, maar hebben verschillende focus. De omgevingsvisie biedt de brede strategische kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het volkshuisvestingsprogramma is een programma onder de gemeentelijke omgevingsvisie. Het is daarmee een concreet beleidsinstrument dat specifieke onderdelen van de omgevingsvisie verder uitwerkt en implementeert. Het volkshuisvestingsprogramma is uitvoeringsgericht bevat gerichte maatregelen en instrumenten om de doelen uit de omgevingsvisie te kunnen halen. De omgevingsvisie van Teylingen beschrijft een plek waar men rustig kan wonen tussen grote steden. Teylingen bevindt zich midden in de randstad, nabij de stad Leiden en is goed verbonden met weg en spoor. Elke kern heeft een eigen karakter, maar biedt ieder geval een sociale, groene en cultuurhistorische omgeving. De omgevingsvisie beschrijft dat dit onder druk staat. De woningmarkt staat onder druk. Er is zowel vergrijzing als vergroening en het aantal zelfstandige huishoudens neemt toe. De gemeente staat echter niet stil.

De koers luidt dat meer woningen gebouwd moeten worden, woningen op de juiste plek moeten komen, er plek moet komen voor verschillende woonvormen en doelgroepen, en dat de woningen energiezuinig en klimaatbestendig moeten zijn. In de omgevingsvisie wordt gebiedsgericht gewerkt. Dat houdt in dat elk gebied eigen behoeften en belangen heeft. Met deze gebiedsgerichte werkwijze wordt ook rekening gehouden in het volkshuisvestingsprogramma. Eveneens zal rekening gehouden worden met de koers die de omgevingsvisie uitstippelt. Maatschappelijke Agenda en ambitieovereenkomst Wonen, Welzijn en Zorg HLT Het volkshuisvestingsprogramma opereert op het snijvlak van het ruimtelijk en sociaalmaatschappelijk domein, omdat wonen verder gaat dan alleen het bouwen van woningen. Het volkshuisvestingsprogramma legt verbinding tussen wonen, zorg, welzijn en ondersteuning. Het gaat niet alleen over de fysieke aspecten van woningbouw, maar ook om leefbaarheid, sociale samenhang en de woongerelateerde zorg- en ondersteuningsbehoefte van bewoners. In de gemeente Teylingen beschrijven de Maatschappelijke Agenda, en de ambitieovereenkomst Wonen, Welzijn en Zorg HLT een visie waarin iedereen “Een leven lang kan meedoen”. Deze visie wordt vormgegeven aan de hand van twee belangrijke kernwaarden. Ten eerste, wij vertrouwen en bouwen op de kracht van inwoners. Iedereen kan meedoen aan de samenleving.

Daarbij zijn onze inwoners volwaardige partners van de gemeente. Ook gaan wij uit van positieve gezondheid, voorkomen is beter dan genezen. Ten tweede, wanneer het nodig is, is ondersteuning op maat beschikbaar. Hierin werken wij mensgericht. Zo probeert de gemeente een goede kwaliteit aan zorg makkelijk bereikbaar te maken.

9

Belangrijke ambities worden beschreven vanuit een zestal pijlers, die hiernaast worden beschreven. Deze thema’s hebben belangrijke raakvlakken met wonen. Daarom worden ze ook in het volkshuisvestingsprogramma verder uitgewerkt. Acties en maatregelen in het volkshuisvestingsprogramma baseren zich op de ambities uit de Maatschappelijke Agenda en de Welzijn en Zorg visie. Daarmee bieden we een integrale benadering van woon- en leefomgeving.

Ambities uit onze Maatschappelijke Agenda 1. Vitaliteit: Onze inwoners hebben gelijke kansen op gezondheid. Van -9 maanden tot 100+ 2. Zorg voor elkaar: Onze inwoners zijn actief onderdeel van hun buurt en kijken naar elkaar om. 3. Werk en inkomen: Onze inwoners zijn naar vermogen actief in onze samenleving, in de vorm van betaalde arbeid, vrijwilligerswerk of anderszins, en hebben voldoende inkomen voor hun levensonderhoud 4. Opgroeien en opvoeden: Onze kinderen groeien op in een gezonde en veilige omgeving en ouders en opvoeders voelen zich gesteund als dat nodig is. 5. Thuis als basis: Onze inwoners hebben een woning die past bij hun omstandigheden, wensen, behoeften en mogelijkheden 6. Passende ondersteuning: Onze inwoners zijn in staat zichzelf te redden en kunnen rekenen op hulp als ze dat nodig hebben.

10

2 Wat zien we: Onze opgaven In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de belangrijkste opgaven op het gebied van wonen in Teylingen. Dit doen we door een beschrijving te geven van de omvang en samenstelling van de huidige woningvoorraad, de actuele en verwachte woonbehoefte en de woonbehoefte voor aandachtsgroepen en ouderen.

2.1 Opgaven in de bestaande woningvoorraad Veel grondgebonden koopwoningen van voor 1980 De woningvoorraad in Teylingen kenmerkt zich door een relatief groot aantal grondgebonden woningen. Dit komt deels door de vergelijkbare ontwikkelingen van de kernen. In alle kernen zien we een kleine (oudere) dorpskern voornamelijk met woningen gebouwd voor 1945. Deze zijn omringd met verschillende uitbreidingsgebieden. We zien met name grote uitbreidingen tot aan midden jaren ‘80. Denk bijvoorbeeld in Voorhout of Sassenheim Oost. Als we kijken naar woningtypen zien we veel ruime grondgebonden gezinswoningen. De ruime grondgebonden woningen bieden kansen. In de Wet versterking regie volkshuisvesting zorgt het Rijk ervoor dat mantelzorg of familiewoningen vergunningvrij op eigen erf gebouwd mogen worden. In kernen zoals Warmond biedt dit duidelijke kansen om de voorraad te vergroten. Het aandeel sociale huur is in met name Voorhout laag relatief laag. Dit vraagt aandacht bij het realiseren van nieuwe woningen. Tabel 1: Woningvoorraad 2024 naar eigendom.

Aantal woningen

Voorhout 7.101

Teylingen Sassenheim Warmond 7.354 2.326

Totaal 16.781

HollandRijnland

Koopwoningen (%)

73%

61%

57%

66%

59%

Corporatiehuur (%)

16%

25%

30%

21%

26%

Waarvan DAEB Markthuur (%)

18% 12%

14%

12%

13%

14%

Bron: Data CBS gewijzigd op 18 november 2024

Onderhoud en verduurzaming; met name in het oudere deel van de voorraad In de bestaande woningvoorraad in Teylingen is met name bij woningen van vóór 1970 onderhoud noodzakelijk om woningen toekomstbestendig te maken. Een belangrijke indicator hiervoor is het energielabel. Maar het gaat ook om gedateerdheid van plattegronden en noodzakelijke aandacht voor de bouwkundige kwaliteit. Dit zien we bijvoorbeeld terug in Sassenheim (zie figuur 1). Om deze woningen in goede staat te houden, zijn regulier onderhoud en verduurzaming van belang. Bovendien zijn er bij deze woningen mogelijkheden voor efficiënter ruimtegebruik, zoals splitsen of woningdelen. In Voorhout Dorp, Sassenheim oost en west komen veel woningen voor die geschikt zijn voor aanpassingen ten behoeve woningdelen (zie figuur 1). Dit zijn over het algemeen ruime gezinswoningen, gebouwd in de periode tussen 1965 en 1985. De woningen in dit gebied hebben doorgaans een praktische indeling, vergelijkbare plattegronden en het gebruik van bouwmaterialen die aanpassingen vergemakkelijken. Dit biedt ruimte om de bestaande

11

woningvoorraad effectiever te benutten. Dit zal niet de meest significante impact hebben, maar elke woning draagt bij. In het Klimaatakkoord is afgesproken dat Wat vinden onze stakeholders? Nederland in 2030 minimaal 55% minder • Woningdelen en splitsen biedt kansen om kleine woningen toe te broeikassen uitstoot dan in 1990 en in 2050 voegen. volledig klimaatneutraal is. Gemeenten hebben een regisserende rol bij het realiseren van de • Regeldruk zit nu vaak in de weg (bijv. max 1 huishouden per woning). klimaatdoelen, vooral op het gebied van de • Voordelen voor leefbaarheid door delen en energietransitie in de gebouwde omgeving. De splitsen. Daarnaast ook kansen om ouderen afgelopen jaren is er al veel verduurzaamd, vooral langer zelfstandig te laten wonen? door woningcorporatie Stek. Slechts een klein deel van hun bezit – minder dan 10%2– heeft nog een energielabel van D of lager. De grootste verduurzamingsopgave ligt bij particuliere woningen. Door zowel verduurzaming als woningdelen te stimuleren, ontstaan er extra mogelijkheden om de woningvoorraad aan te passen aan de woonbehoefte van de toekomst. Dit sluit aan bij de inzet vanuit het Nationaal Isolatie Programma. Figuur 1: Woningen met een energielabel D of lager (Links); Woningen gebouwd tussen 1965-1985 (rechts)

Bron: BAG en VRO

In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Zorgen dat woningen gebouwd tussen 1945-1985 ook richting de toekomst in goede staat blijven. • Verduurzamen van de woningvoorraad, met name in Voorhout Oude Dorp, Sassenheim Oost en Sassenheim West. • Onderzoeken hoe woningdelen, splitsen/optoppen kan worden gestimuleerd en kansrijk is.

2 Jaarverslag Stek 2023

12

2.2 Leefbaarheid en leefomgeving Leefbaarheid staat er goed voor We hebben te maken met verschillende maatschappelijke trends: toenemende complexiteit van de samenleving, groeiende achterstanden en ongelijkheden tussen groepen mensen, toename van kwetsbare mensen in wijken, tekorten in zorgkosten en personeel alsook gebrek aan woningen. Het begrip leefbaarheid gaat over de aantrekkelijkheid van een gebied of gemeenschap om er te wonen, leven, sporten, elkaar te ontmoeten, te spelen, elkaar hulp te vragen en meer (definitie Movisie). De term lijkt een containerbegrip voor allerlei kwaliteitskenmerken van een leefomgeving en is daarmee diffuus en multidimensionaal. Het gaat niet alleen over de fysieke aspecten van een leefomgeving maar ook over de sociale aspecten. Voor het volkshuisvestingsprogramma baseren we ons op cijfermatige bronnen (zoals de Leefbaarometer). Hierin staat de leefbaarheid in Teylingen er goed voor. De leefbarometer definieert leefbaarheid als: “De mate waarin de omgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld.” Deze wordt bepaald op basis van: • Kwaliteit van de woningvoorraad en de fysieke leefomgeving • Aanwezigheid van voorzieningen (denk aan supermarkt etc.) • Sociale samenhang/cohesie • Ervaren overlast en onveiligheid. Bijna alle gebieden scoren ruim voldoende tot goed.

Wel zijn er enkele plekken (buurtjes/complexen) waar aandachtspunten zijn. Dit gaat vooral om maatwerk per locatie.

Prettige leefomgeving Leefbaarheid gaat over meer dan alleen de Wat vinden onze stakeholders? kwaliteit van de woningvoorraad, sociale cohesie • Laagdrempelige ontmoettingsplekken noodzakelijk of de aanwezigheid van voorzieningen. Het gaat voor acceptatie en vroegsignalering van ook over hoe mensen zich thuisvoelen in hun problemen. buurt. Hoe gaan bewoners met elkaar om? Is er • Voldoende groen in de omgeving is voldoende groen in de wijk? Of zijn mensen belangrijk (ook in kader van hittestress) tevreden met hun woonomgeving? Dit verlaagt ook de zorgvraag. In Teylingen staat ook dit er over het algemeen goed voor. Vergeleken met de regio Holland-Rijnland voelen mensen zich ongeveer veel vaker prettig in hun buurt. Bewoners waarderen hun woonomgeving met meer dan een 8. Wel is er in Sassenheim en Warmond veel vaker sprake van geluidsoverlast als gevolg van de aanvliegroutes naar Schiphol en in mindere mate van wegverkeer. Dit vraagt mogelijk aandacht bij het aanleggen van nieuwe woningen of als de bestaande woonomgeving wordt aangepast. Denk aan het aanbrengen van voldoende geluidsisolatie. Ook vinden bewoners van Voorhout dat er relatief weinig groen is in de woonomgeving ten opzichte van bewoners in Holland-Rijnland als geheel.

13

Tabel 2: Ervaring van de woonomgeving en sociale cohesie (2020; meest recente cijfers) Indicator Teylingen Voorhout Sociale omgeving: Mensen gaan prettig met elkaar om (%) Voldoende groen in de wijk (%) Geluidsoverlast (%) dat ernstige geluidshinder ervaart Tevredenheid woonomgeving (cijfer van 1-10) Bron: Gezondheidsmonitor GGD Hollands-Midden

Sassenheim

Warmond

82%

Holland Rijnland 75%

71%

75%

90%

74%

22%

33%

35%

26%

8,1

8,1

8,4

8,0

Daarnaast omvat een prettige leefomgeving ook werkgelegenheid, bereikbaarheid, onderwijs, recreatie en sociale verbondenheid. De Economische Agenda Duin- en Bollenstreek richt zich daarom op het versterken van de economische positie, met behoud van de aantrekkelijkheid voor wonen, werken en leven. Daarbij is een sterke samenwerking tussen gemeenten, ondernemers, onderwijs en maatschappelijke organisaties nodig om brede welvaart in Teylingen te borgen en verder te ontwikkelen.

Een gezonde leefomgeving Een gezonde leefomgeving speelt een cruciale rol in de preventie van ziekte en het verminderen van zorgbehoefte. Groen en natuurrijke omgevingen stimuleren beweging, verminderen stress en verbeteren de luchtkwaliteit, wat bijdraagt aan de algehele gezondheid. Daarnaast bevorderen goed ingerichte openbare ruimtes sociale interactie en gemeenschapsgevoel, wat belangrijk is voor mentale en sociale welzijn. Werken met de principes van positieve gezondheid draagt hieraan bij door niet alleen te focussen op het voorkomen en behandelen van ziekte, maar ook op het versterken van veerkracht en eigen regie. Dit betekent dat de leefomgeving uitnodigt tot een actieve en gezonde leefstijl, met voldoende mogelijkheden voor bewegen, ontmoeten en ontspannen. Door buurten zo in te richten dat mensen langer zelfstandig en gezond kunnen wonen, wordt niet alleen de kwaliteit van leven verbeterd, maar ook de zorgvraag verlaagd en/of uitgesteld. In Teylingen is de tevredenheid over het groen in de wijk lager dan gemiddeld, en de gemeente scoort slecht op hittestress door het hoge percentage verhard oppervlak. Landschappelijke structuren vervagen of verdwijnen zelf. Daarbij komen er veel verschillende claims af op de huidige stukken groen, in de wijken en het buitengebied.

Er is een groot verschil in de hoeveelheid groen tussen wijken, en de regionale richtlijnen voor openbaar groen per woning worden niet overal gehaald. Teylingen wil in de gemeente gezonde en leefbare wijken met een aantrekkelijke openbare ruimte. Herstructureringsprojecten bieden kansen om dit op te pakken. Bij deze projecten kunnen openbare ruimtes gecreëerd worden die uitnodigen tot beweging en ontmoeting. Ook kan er dan voor voldoende groen gezorgd worden dat hittestress tegengaat en welzijn stimuleert. Om voldoende groen te bereiken wordt onder andere de 3-30-300 vuistregel aangehouden uit de omgevingsvisie.

14

Onttrekking van reguliere woningen aan de voorraad Verkamering van woningen voor doelgroepen van tijdelijke aard, zoals toeristen of arbeidsmigranten, kan zorgen voor ongewenst gebruik van reguliere woningen. Door de langdurige verhuur van woningen aan deze doelgroepen worden de woningen aan de reguliere woningvoorraad onttrokken, wat bijdraagt aan schaarste en hogere woningprijzen. In Teylingen speelt het toeristisch verhuren van woningen in mindere mate dan bijvoorbeeld Lisse, maar arbeidsmigranten spelen wel een rol in het onttrekken van woningen uit de voorraad. Bij verkamering van woningen voor arbeidsmigranten worden woningen vaak intensief gebruikt door meerdere bewoners, wat kan leiden tot overlast en een verminderde leefkwaliteit in woonwijken. Daarnaast worden reguliere gezinswoningen hierdoor omgevormd tot onzelfstandige woonruimten, waardoor de samenstelling van de woningvoorraad ongecontroleerd verandert en de beschikbaarheid van geschikte woningen voor andere woningzoekenden afneemt. Op dit moment is echter nog onbekend hoe groot de omvang hiervan precies is en of/hoe dit effect heeft op de druk en beschikbaarheid van betaalbare woningen in Teylingen. In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • In enkele delen van de gemeente complexgericht werken aan de leefbaarheid en de woonomgeving.

• Werken aan vergroening van de woonomgeving, met name in Voorhout. • Werken aan een groene, gezonde en inclusieve leefomgeving die beweging, sociale interactie en mentale veerkracht stimuleert. • Zo bouwen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen en sociale contacten gestimuleerd worden (positieve gezondheid). • Beter in beeld krijgen huidige woonsituatie en de opgave arbeidsmigranten voor de komende jaren.

2.3 Actuele en verwachte woonbehoefte Teylingen zet stappen met de invulling van de nieuwbouwopgave De afgelopen jaren kwam de woningbouw goed op gang. Met name tussen 2019 en 2023 zijn er veel nieuwe woningen toegevoegd. Dit kwam niet alleen door nieuwbouw, maar ook door andere toevoegingen zoals transformaties. Figuur 2: Gemeente Teylingen. Netto woningtoevoegingen per jaar 2018-2024. 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Teylingen 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Bron: CBS.

15

Tabel 3: Groei van de woningvoorraad volgens RWA, en aantal gerealiseerde woningen per gemeente. Woningvoorraad Woningvoorraad Woningvoorraad Gerealiseerd 1-1-2021 1-1-2031 (volgens 1-1-2025 2021 t/m 2024 afspraken RWA) Teylingen

16.285

18.455

16.810

525 (24%)

Als we inzoomen op de toevoegingen in het sociale huur segment, valt echter op dat er per saldo maar 50 sociale huurwoningen in Teylingen zijn toegevoegd: • Wanneer we de afspraken uit de Regionale Woonagenda vertalen naar Teylingen, dan zal het aantal corporatiewoningen tussen 2021 tot en met 2030 moeten groeien van 3.590 in 2021, naar 4.240 in eind 2030. • Op 1 januari van 2024 stonden er 3.640 corporatiewoningen in Teylingen. • Dit betekent dat er tussen 2021 en 2024 per saldo 50 corporatiewoningen aan de voorraad zijn toegevoegd. Dit is onder andere het gevolg van herstructureringsprojecten (sloop-nieuwbouw). Op korte termijn staat voor sommige locaties vervangende nieuwbouw nog op de planning. Hierdoor wordt er dus nog een inhaalslag gemaakt.

Behoefte groeit sneller dan gedacht: bijstellen woningbouwopgave is nodig Om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte, voegen we de komende jaren voldoende woningen toe. Daarover zijn in regionaal verband binnen Holland Rijnland bindende afspraken gemaakt. In de subregio Noord (Hillegom, Lisse, Teylingen en Noordwijk) is afgesproken om in de periode 2021–2030 tussen de 6.500 en 7.500 woningen te realiseren om in de behoeftecijfers van destijds (2021) te voorzien. Deze aantallen vormen het gezamenlijke, kaderstellende minimum. De gemeente Teylingen onderschrijft deze regionale afspraken en beschouwt ze als richtinggevend in het lokale woningbouwbeleid. Tegelijkertijd zien we dat de ontwikkelingen niet stil hebben gestaan: de meest recente prognoses tonen aan dat de woningbehoefte inmiddels verder is toegenomen ten opzichte van de cijfers uit 2021. We blijven daarom alert op kansen om, binnen de regionale kaders, extra woningen toe te voegen. We streven er namelijk naar om aan te sluiten bij de meest actuele prognoses, zodat het woningaanbod beter blijft aansluiten bij de actuele en toekomstige behoefte. Nieuwe bevolkingsprognoses vallen vaak hoger uit dan oudere prognoses. Dit komt door verschillende redenen. De belangrijkste oorzaak is dat eerdere prognoses de omvang van migratie vaak onderschatten.

Landelijk gezien is migratie verantwoordelijk voor 90-95% van de bevolkingsgroei tot 2050. Door een goed draaiende economie zijn er veel banen. Zonder buitenlandse krachten kunnen deze grotendeels niet worden ingevuld. Het (relatief) stabiele politiek klimaat en goede voorzieningen (denk aan school, zorg etc.) maken Nederland een aantrekkelijk land om zich te vestigen. Daarbovenop zorgt toegenomen onrust in de wereld dat steeds meer mensen naar Nederland toe komen. Hierdoor groeit veel sneller dan eerder gedacht. Dit zien we ook terug in Teylingen. In werkelijkheid was de bevolkingsgroei groter dan de prognoses die ten grondslag lagen aan de raming van het huidige woningprogramma. De woningbehoefte wordt in de basis gevormd door de groei van het aantal huishoudens. Maar op korte termijn is er sprake van een tekort aan woningen. Er is momenteel een woningtekort van 5,5% in de woningmarktregio Leiden, wat betekent dat er extra woningen nodig zijn om dit tekort terug te brengen naar een gezond niveau van 2%. Daarnaast is er instroom van longstay

16

arbeidsmigranten die een woning in Teylingen nodig hebben. De instroom van arbeidsmigranten is in standaard huishoudensprognoses te beperkt meegenomen, wat kan leiden tot een onderschatting van de werkelijke bevolkingsgroei. Deze elementen samen vormen de totale woningbouwopgave3, waarbij zowel het inlopen van het woningtekort als de behoefte van arbeidsmigranten meegenomen moeten worden. Op lange termijn is de huishoudensgroei vooral bepalend voor de behoefte aan woningen. Tabel 4: Verwachte woningbouwopgave Teylingen, 2025 t/m 2040. Woningvoo Totale Woningbouwopgave rraad 1-1- woningbouwopgave 2031 t/m 2040 2025 2025 t/m 2030 Teylingen

16.810

1.540

Woningvoorraad 11-2040

920

19.270

Bron: Primos 2024.

Kwalitatieve opgave: lokale vraag is gericht op betaalbaar aanbod In Teylingen zit op de korte termijn de acute behoefte vooral bij starters, die vooral betaalbare woningen zoeken. Op de langere termijn is juist de vergrijzing de grootste opgave. Hierin zien we enkele accenten: • Steeds meer ouderen hebben behoefte aan combinatie van wonen met zorg • Ouderen zijn kritisch en wachten vaak lang met verhuizen. Aanbod moet passen bij de woonwensen en op de juiste locatie liggen. Ter illustratie, een tweekamer nieuwbouw appartement wordt al snel afgewezen. De acceptatiegraad voor een driekamer appartement ligt bij senioren een stuk hoger. • Ervoor zorgen dat bewoners een passende woning vinden (past ook bij de MAG pijler 4: Thuis als basis) Dit betekent niet dat er helemaal geen behoefte is aan dure woningen. Wel zien we dat dure woningbouw vooral voorziet in een (boven)regionale vraag. Hierop inspelen zorgt een type aanbod dat al veel aanwezig is (ruime grondgebonden gezinswoningen). Tegelijkertijd brengt het aantrekken van gezinnen impulsen voor voorzieningen en wijken. Denk aan scholen, winkels, verenigingen etc. Deze ruime grondgebonden woningen bieden ook kansen. Het Rijk zet onder andere in op vergunningvrij mogen bouwen op eigen erf voor mantelzorg- en familiewoningen.

3 Woningbouwopgave voor de periode 2025 t/m 2030 bestaat uit huishoudensgroei (970) + inlopen van het woningtekort

(300) + en de groei van arbeidsmigranten die zich permanent in Teylingen vestigen (270).

17

We zien bijvoorbeeld relatief veel vestigers in Figuur 3: Regionale afspraken betaalbare Teylingen vanuit bijvoorbeeld gemeenten als woningbouw: Prijzen aangepast naar prijspeil 2025 Leiden, Katwijk, Oegstgeest en Den Haag. Regionale verhuisbewegingen gaan veelal om jonge stellen en gezinnen. Zij komen af op de ruime gezinswoningen, de mooie dorpskernen en het landschap. Deze groepen zorgen ook voor extra vitaliteit. Ze bieden bijvoorbeeld draagvlak voor voorzieningen zoals scholen en verenigingen. De kunst is wel om een balans te zoeken tussen bouwen voor de lokale behoefte en het aantrekken van nieuwe bewoners. Dit vraagt om een gemixt woonprogramma. In de Regionale woonagenda hebben de gemeenten in Holland-Rijnland afspraken gemaakt over de normen voor betaalbaarheid in het nieuwbouwprogramma (zie figuur 3). Deze zijn ook overgenomen in de Regionale realisatieagenda (woondeal) en sluiten aan op de wettelijke eisen uit de voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting. Als we deze doorvertalen naar aantallen schetst dit het volgende beeld: Tabel 5: Actuele woningbouwopgave (volgens Primos) naar segmenten HLT-gemeenten 2025-2030

Teylingen

2031-2040

Sociale huur*

Betaalbaar (middenhuur / koop)

Vrij Invulbaar

Totaal

460

540

540

1.540

Sociale huur

Betaalbaar (middenhuur / koop)

275

320

Vrij invulbaar

Totaal

320

920

*Specifiek voor het sociale huursegment zijn regionaal aanvullende afspraken gemaakt. 20% moet goedkoop zijn (onder de eerste aftoppingsgrens: €682,96; 2025). Van deze 20% moet 45% zeer goedkoop zijn (tot de kwaliteitskortingsgrens: €477,20; 2025). Let op: Deze woningen hoeven niet via nieuwbouw gerealiseerd te worden. Dit kan ook door woningen te delen of door via prijsbeleid bestaande woningen goedkoper te maken.

Balans tussen betaalbaarheid en kwaliteit We streven naar een woningaanbod in Teylingen dat beter aansluit op de veranderende woonbehoefte, met bijzondere aandacht voor sociale huurwoningen en woningen in het middensegment. Dit willen we realiseren via nieuwbouw én door bijsturing van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld via gericht huurbeleid of fysieke woningaanpassingen.

Wat vinden onze stakeholders? • De kwaliteit van nieuwe sociale huurwoningen is een aandachtspunt; bouwen we soms niet te klein? • Inzetten vereveningsfonds om betaalbaar te kunnen bouwen met voldoende kwaliteit? • Gebruik van flexibele en innovatieve bouwmethoden om kosten te beheersen.

Bij woningbouwprojecten ontstaat steeds vaker een spanningsveld tussen betaalbaarheid, oplopende bouwkosten en de gewenste kwaliteit. Daarbij ontbreken nu heldere afspraken over een minimale kwaliteit per woningtype. Hierdoor zoeken ontwikkelende partijen naar manieren

18

om betaalbare woningen te realiseren binnen de financiële kaders. Dit leidt er in de praktijk regelmatig toe dat woningen kleiner worden gebouwd om binnen het budget te blijven. Dit kan echter ongewenste gevolgen hebben. Kleiner bouwen betekent niet automatisch dat een woning past bij de woonbehoefte op de langere termijn. Dit vormt (mogelijk) risico’s voor investeerders en woningcorporaties. Bovendien kan een gebrek aan overeenstemming over de gewenste kwaliteit en het woningtype leiden tot vertraging of zelfs afstel van projecten. Om dit te voorkomen, is gerichte sturing noodzakelijk. In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Woningbouw verder versnellen. Dit betekent voor Teylingen toegroeien naar een voorraad van 18.350 woningen in 2030 en 19.270 woningen in 2040. • Extra ruimte zoeken voor woningbouw na 2030. • Focus op het toevoegen van meer sociale huurwoningen. De afgelopen jaren zijn er, ondanks gemaakte afspraken, te weinig sociale huurwoningen gerealiseerd. Er is een omslag nodig om te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen komen, met name voor jongeren en ouderen. • Sturing op minimaal 30% sociale huur in het programma, door te registreren, monitoren en handhaven als een derde partij dit realiseert. • Meer diversiteit aanbrengen in de woningvoorraad door aanvullend aanbod te realiseren op de woningen die er al staan.

• Bij nieuwbouw bepalen welke woningtypes (product-marktcombinaties) nodig zijn, inclusief minimale kwaliteitseisen per type. Daarbij rekening houden met de diversiteit aan huishoudens in Teylingen. Zo is er een groeiende behoefte aan kleinere woningen, onder andere voor jongeren en alleenstaanden.

2.4 Verwachte realisaties (lokale projectenlijst) Om een goed beeld te krijgen van de resterende woningopgave, kijken we naar de bestaande planvoorraad. We analyseren in hoeverre de huidige woningbouwplannen al voorzien in de toekomstige behoefte en welk deel nog openstaat. Dit helpt om scherp te krijgen waar nog aanvullende maatregelen of instrumenten nodig zijn om de vraag naar woningen op te vangen. Dit vormt de basis voor verdere beleidskeuzes en het gericht stimuleren van nieuwe woningbouwinitiatieven. Niet alle plannen zijn even ver in hun ontwikkeling. Sommige projecten bevinden zich in een vergevorderd stadium en zullen op korte termijn gerealiseerd worden, terwijl andere nog in een vroege fase zitten of zelfs alleen als potentieel worden beschouwd. Daarnaast kunnen plannen in de loop van de tijd veranderen, bijvoorbeeld door wijzigingen in regelgeving, marktomstandigheden of lokale behoeften. Daarom is in overleg met projectleiders en Stek voor iedere gemeente een lokale projectenlijst uitgewerkt. Dit is een dynamische lijst waarin alle plannen zijn beoordeeld en gesorteerd op zekerheid en verwachte oplevertermijn. Omdat bij de meeste woningbouwplannen de exacte prijzen nog niet bekend zijn, hanteren we een indeling in sociale huur, het middensegment (betaalbare koop + middenhuur) en vrije sector (dure koop + dure huur). Voor Teylingen levert dit het volgende beeld op:

19

Tabel 6: Woningbouwopgave naar segmenten 2025 t/m 2030 Behoefte 130% Sociale huur 460 600 Overig betaalbaar 540 700 Vrij invulbaar 540 700

Plannen 622 380 802

Restopgave -22 320 -102

Om planuitval en vertraging van plannen op te kunnen vangen, heeft het Rijk met provincies en gemeenten afgesproken te zorgen voor tenminste 130% realistische plancapaciteit. Dit is geen doel op zichzelf, maar een essentieel middel voor de realisatie van de woningbouw. Om die reden is deze afspraak ook onderdeel van de provinciale afspraken rond woningbouw. Kijkend naar de aantallen zien we vooral een opgave voor het toevoegen van betaalbare koopwoningen. In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Zoeken naar mogelijkheden om door optimalisatie in bestaande plannen extra betaalbare woningen toe te voegen. • Zoeken naar mogelijkheden om binnen de bestaande woningvoorraad woningen toe te voegen. • Kijken naar mogelijkheden voor tijdelijke woningen of woonoplossingen • Zoeken naar geschikte nieuwe locaties.

20

2.5 Opgave wonen met zorg voor ouderen Toenemende vraag naar geschikte woningen voor ouderen Het aantal ouderen in Teylingen neemt snel toe. Met name het aantal 85+’ers groeit snel. Juist deze ‘oudere ouderen’ hebben vaker behoefte aan zorg of ondersteuning. Naar verwachting zal het aandeel van de bevolking dat 85 jaar of ouder is tussen 2024-2040 verdubbelen. In 2040 zal de piek bereikt worden van de vergrijzing. Pas richting 2050 zal de piek langzamerhand afnemen. Tabel 7: Aandeel van de bevolking 65+ naar gemeente en leeftijdscategorieën Leeftijd 2024

2040

65-74 jaar

11%

12%

75-84 jaar

7%

11%

85+ jaar

3%

5%

Bron: Woonzorgweter Companen

Een groot deel van de ouderen zal zelfstandig in een reguliere woning blijven wonen. Niet alle woningen zijn hiervoor geschikt. De groei van de groep ‘oudere ouderen’ zorgt ervoor dat meer mensen behoefte krijgen aan zorg- of ondersteuning. Een deel van deze groep heeft vanwege mobiliteitsproblemen behoefte aan een toegankelijke woning. Soms kan dit worden opgelost door de bestaande woning aan te passen, in andere gevallen is een verhuizing naar een nultredenwoning nodig. Uit onderzoek uitgevoerd tijdens het opstellen van dit koersdocument blijkt dat de vraag naar nultredenwoningen in Teylingen toeneemt (zie bijlage 3). Definitie nultreden woningen Een reguliere woning die zowel intern als extern toegankelijk is. Dit betekent dat de woning te bereiken is zonder traplopen. Ook de keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zijn zonder trappen te bereiken.

Daarnaast is er ook een groep senioren die behoefte heeft aan meer ‘beschutting’ en daarom wil wonen in een ‘geclusterde’ woning. Het kan hierbij gaan om een groter of kleiner seniorencomplex met een ontmoetingsruimte, maar bijvoorbeeld ook om een hofje met een gezamenlijke binnentuin.

Wat vinden onze stakeholders? • Heel veel ouderen blijven nu zitten waar ze al wonen. Een goed product is nodig om ouderen te verleiden door te stromen. • De locatie van nieuwe woningen is belangrijk; zowel voor ouderen (waar willen ze wonen) als voor zorgpartijen (makkelijker om zorg te leveren). • Werken met gebieden waarop zorg op een geïntegreerde manier wordt aangeboden is kansrijk. Hierdoor kunnen ouderen langer zelfstandig thuis wonen. • Voldoende mogelijkheden voor gemeenschappelijk wonen of geclusterde woonvormen

Daar waar in verzorgingstehuizen sociale contacten en een dag-invulling ontstaat, is het risico op eenzaamheid bij thuiswonende ouderen aanwezig. Het inzetten op geclusterde woningen kan eenzaamheid voorkomen en heeft raakvlakken met de MAG-pijlers (2) Zorg voor elkaar & (5) Thuis als Basis. Een geclusterde woning kan ouderen helpen langer zelfstandig te blijven wonen en de regie te houden op het eigen leven. Als mensen op enig moment toch professionele zorg (wijkverpleging) nodig hebben, dan is dat in een geclusterde woonvorm efficiënter te organiseren dan wanneer mensen verspreid wonen in reguliere woningen. Ook naar dit type woningen zien we een groeiende vraag in Teylingen.

21

Definitie geclusterde woningen Geclusterde woningen zijn woningen die deel uitmaken van een complex of groep van woningen die geschikt zijn voor ouderen. De woningen zijn nultreden. De inrichting van het complex is bij voorkeur dementievriendelijk en gericht op sociaal contact en gemeenschapsgevoel. Er is een ontmoetingsruimte inpandig of in de directe nabijheid.

De Rijksoverheid wil de groei van het aantal intramurale verpleeghuisplekken in Nederland sterk beperken. De norm wordt: zelf als het kan; thuis als het kan; digitaal als het kan. In de praktijk betekent dit dat ook senioren met een (intensieve) zorgvraag vaker zelfstandig wonen. Het aandeel 85+ zal naar verwachting verdubbelen. De vraag naar intensieve zorg zal dus blijven stijgen. De oplossing vindt men onder meer in ‘zorggeschikte woningen’. Dit zijn zelfstandige, geclusterde woningen waar via het Volledig Pakket Thuis (VPT) verpleeghuiszorg geleverd wordt. Om de zorg efficiënt te kunnen organiseren én het omzien naar elkaar te stimuleren, gaat hierbij de voorkeur uit naar geclusterde woningen. Ook naar dit type woningen zien we een stijgende vraag in Teylingen. Definitie zorggeschikte woningen Zelfstandige woningen in een geclusterde woonvorm die zo ingericht zijn dat hier goed verpleegzorg geleverd kan worden. Zorggeschikte woningen zijn een alternatief voor traditionele verpleeghuisplekken. De woningen moeten rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Deze woningen kunnen onderdeel zijn van een complex waar alle bewoners gebruik maken van Wlz-zorg, maar ook van een geclusterde woonvorm waar ook mensen zonder Wlz-indicatie wonen.

Tabel 8: Inschatting groei behoefte woonvormen voor senioren Behoefte naar type woning 2024-2030

Teylingen

0-treden

+95 tot +190

Geclusterd

+70 tot +220

Zorggeschikt

+40 tot +95

Bron: Woonzorgweter Companen, ABF-Research prognose ouderenhuisvesting (zie ook bijlage 3).

Let op: Dit is nadrukkelijk niet alleen een nieuwbouwopgave. Deze woningen kunnen ook door het aanpassen van bestaande woningen worden gerealiseerd. Denk aan het geschikt maken van woningen of het toevoegen van een ontmoetingsruimte. Vergelijking met plannen Tot en met 2030 zijn er plannen voor minimaal 340 reguliere nultredenwoningen. Deze woningen zijn niet exclusief voor ouderen, maar ook geschikt voor andere doelgroepen. Vaak wordt ingezet op een mix van doelgroepen, zoals jongeren. Hierdoor zullen niet al deze woningen door ouderen worden betrokken. Daarnaast zijn er plannen voor bijna 50 geclusterde woningen, maar het is nog onduidelijk welk deel hiervan zorggeschikt zal zijn. Van de woningen die geschikt zijn voor ouderen valt ongeveer 55% in de sociale huur, 26% in de categorie betaalbare koop of middenhuur en 19% in het vrije segment. Dit laat zien dat er binnen de plannen een diverse mix aan segmenten is.

22

Tabel 9: Huidige planvoorraad t/m 2030, geschikte woningen voor senioren. 0-treden Geclusterd Zorggeschikt Sociale huur 201 4 Overig betaalbaar 87 20 Vrij invulbaar 53 24 Totaal 341 48

Totaal 28

28

233 107 77 417

Let op: nog exclusief Nieuw Boekhorst Ten opzichte van de behoefte zijn er tot en met 2030 voldoende plannen voor reguliere nultredenwoningen. Wel zijn extra plannen nodig voor geclusterde woningen en zorggeschikte woningen om beter te voorzien in de groeiende vraag van ouderen met een intensieve zorg- of ondersteuningsbehoefte.

Gemeenschappen die naar elkaar omkijken Het invullen van de woonopgaven voor ouderen Wat vinden onze stakeholders? gaat over meer dan het realiseren van woningen. • We moeten omkijken naar elkaar De Maatschappelijke Agenda van Teylingen stimuleren, dit helpt de zorg te ontlasten. benadrukt het belang van gemeenschappen • Een goede mix van vragers en dragers helpt waarin inwoners naar elkaar omkijken. De daarbij. Hiervoor is een mix van woningtypes ambitie is om een betrokken samenleving te binnen buurten nodig. creëren waarin buren elkaar helpen en • Het moet als normaal wordt beschouwd dat ondersteunen, voordat professionele hulp nodig mensen met verschillende achtergronden is. Dit draagt bij aan veerkracht, leefbaarheid en harmonieus samenleven en elkaar helpen. veiligheid in de gemeente. Vrijwilligers en • Wijkgerichte initiatieven die sociale cohesie mantelzorgers spelen hierin een cruciale rol en en ontmoeting stimuleren. moeten zich gesteund voelen door de gemeente. Het doel is om een gevoel van samenhorigheid te bevorderen, eenzaamheid te verminderen en een betere samenwerking tussen formele en informele zorg te realiseren. Dit sluit ook aan bij MAG pijler 2) Zorg voor elkaar. Om dit te bereiken is een goede mix van dragers en vragers en een divers woningaanbod in de wijk nodig.

Daarbij helpt een gemengde samenstelling van bewoners om mensen met verschillende achtergronden en zorgbehoeften prettig samen te laten leven. Het stimuleren van laagdrempelige ontmoetingsplekken draagt ook hieraan bij. Deze plekken helpen niet alleen bij het bevorderen van sociale cohesie, maar ook bij de acceptatie van mensen met ander soort gedrag en het vroeg signaleren van problemen. Daarnaast is het belangrijk om te werken aan brede ontmoeting in samenwerking met welzijn. Vanuit het koersplan Wonen, welzijn en zorg HLT zet Teylingen hier al actief in op zorgzame buurten. De Componistenbuurt is als één van de pilotgebieden aangewezen. Hier wordt ook gekeken hoe mensen met een zorgbehoefte een zachte landing in de buurt kunnen krijgen, bijvoorbeeld door initiatieven die ontmoeting en onderlinge ondersteuning stimuleren.

Efficiënter werken om zorg toegankelijk en betaalbaar te houden Als gevolg van het groeiend aantal ouderen met een zorgbehoefte en een tekort aan zorgpersoneel zullen in de toekomst enkel de meest kwetsbaren nog intramurale zorg krijgen. Dit maakt investeren in goede zorg aan huis belangrijk. Die zorg wordt betaald vanuit verschillende regelingen: wijkverpleging en verzorging vanuit de Zorgverzekeringswet, intensievere zorg via Volledig Pakket Thuis of Modulair Pakket Thuis (Wet langdurige zorg) en huishoudelijke

23

ondersteuning en dagbesteding vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Er ligt dan ook een opgave hoe we deze vormen van zorg beter op elkaar laten aansluiten. Wat vinden onze stakeholders?

Om de zorg ook op termijn toegankelijk én • Clustering is een belangrijke betaalbaar te houden, is het belangrijk om het randvoorwaarde om in de zorglandschap efficiënter in te richten. toekomst overal zorg te kunnen blijven Bijvoorbeeld door het bundelen van zorglevering leveren. en het terugdringen van reistijden voor • Tegelijkertijd brengt te veel clustering de balans tussen vragers- en dragers niet in zorgprofessionals. Dit vraagt dat zorggeschikte gevaar? woningen ook worden toegewezen aan de • Voldoende zorgaanbod in de wijk, doelgroep, en dat de gemeente afspraken maakt afgestemd op de vergrijzing en zorgvraag. met zorgpartijen over de beschikbaarheid van de zorg. Mogelijk moeten verschillende scenario’s verkend worden. Het stimuleren van onderlinge hulp binnen buurten kan ook bijdragen aan het ontlasten van de zorg. Door buren te stimuleren om naar elkaar om te kijken en elkaar te ondersteunen in alledaagse dingen, zoals een boodschap doen of een praatje maken, kan de vraag naar professionele zorg deels worden verminderd.

In het volkshuisvestingsprogramma gaan we met de volgende punten aan de slag: • Zorgen voor meer nultreden, geclusterde en zorggeschikte woningen in de woningvoorraad o Bepalen waar deze woningen moeten staan (welke voorzieningen zijn belangrijk? De GGD dient hierin ook als partner) o Invullen realisatie via nieuwbouw of transformeren van bestaande woningen o Er is een afwegingskader nodig voor woonzorginitiatieven

•

Bouwen aan gemeenschappen die naar elkaar omkijken o Doorstroom stimuleren o Goede mix van mensen (dragers en vragers) door divers woningaanbod in de wijk o Toegankelijke en herkenbare woonomgeving die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten o Werken aan ontmoeting ism welzijn o Mantelzorg ondersteuning

•

Zorgen dat zorg- en ondersteuning ook beschikbaar blijft richting de toekomst (met oog op kosten en personeelstekorten) o Toewijzen zorggeschikte woningen o Afspraken met zorgaanbieders over beschikbaarheid van zorg ook in de toekomst o Indien dit niet mogelijk is alternatieve scenario’s verkennen